קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין - היטל השבחה: פסק דין זה ניתן בתביעה כספית בסך של 51,000 ₪ שהגישה התובעת נגד הנתבע. על פי כתב התביעה, התובעת שכרה את שירותיו של הנתבע לצורך ייצוגה וטיפול מול הרשויות בעניין מכירת מחסן שבבעלותה הנמצא ברחוב בוגרשוב בתל-אביב, וביום 6/3/07 נכרת הסכם אשר נוסח על-ידי הנתבע למכירת המחסן (להלן: "הסכם המכר"). התובעת טוענת כי במועד חתימת הסכם המכר אמר לה הנתבע כי היטל ההשבחה על הנכס, ככל שיושת (אם בכלל), עלול להסתכם לכל היותר בסכום של 10,000 ₪, ועל בסיס מידע זה נכרת הסכם המכר שבו התחייבה התובעת לשאת בהיטל ההשבחה בגין הנכס. ואולם, לטענת התובעת, לאחר כריתת הסכם המכר הסתבר כי חל על העסקה היטל השבחה בסכום של למעלה מ- 100,000 ₪, ובסופו של דבר לאחר הכנת חוות דעת שמאי נגדית מטעם רוכשת המחסן, חייבה אותה העירייה לשלם בגין היטל השבחה סך של 91,381.95 ₪. בנוסף נטען כי משנמנעה התובעת להשיב לרוכשת את דמי היטל ההשבחה לפי הסכם המכר, הגישה הרוכשת תביעה כספית נגד התובעת, ולאחר דין ודברים הגיעו השתיים להסכם פשרה שלפיו שילמה התובעת לרוכשת סך של 50,000 ₪. על רקע האמור לעיל נטען כי הנתבע פעל ברשלנות ובחוסר מקצועיות וגרם לתובעת נזק כספי בשיעור של 51,000 ₪. בכתב ההגנה נטען כי לא התובעת היא ששכרה את שירותיו של הנתבע אלא בעלה, מר בן זיכל, מתווך דירות במקצועו אשר ניהל וביצע את המו"מ לקראת המכירה וקיבל את מלוא תמורתה, וזאת עוד בטרם פנה אל הנתבע בבקשה שיערוך לו חוזה פורמאלי לעסקה שכבר הושלמה. לפיכך נטען כי אין לתובעת להלין אלא על בעלה, אשר בידיעתה או שלא בידיעתה קבע את תנאי העסקה עוד לפני הפגישה עם הנתבע. הוכחשה טענתה של התובעת כי הנתבע אמר לה מה עשוי להיות גובהו של היטל ההשבחה, וכן נטען כי מחיר העסקה או תנאיה לא יכולים היו להיות מושפעים ממה שהנתבע אמר או לא אמר בעניין היטל ההשבחה, שכן תנאי העסקה סוכמו עוד לפני הפניה לנתבע. בכתב ההגנה ישנה התייחסות להתנהלות שהובילה לחתימה על הסכם הפשרה עם רוכשת הנכס ועם מי שניהל עבורה את המגעים לרכישתו, מר גיל דניאל, ונטען כי מהתנהגותם של התובעת ובעלה ניתן ללמוד שהם לא התכוונו לשלם את היטל ההשבחה כלל. לטענת הנתבע, רק לאחר שבעלה של התובעת שילם לרוכשת סך של 50,000 ₪ בפשרה וללא ייצוג של עו"ד, החל לבוא אל הנתבע בטענה שלא אמר שיש היטל השבחה על הנכס - טענות שלא הועלו לפני כן. טענה נוספת בכתב ההגנה היא כי כאשר בעלה של התובעת סיפר לנתבע על העסקה, שאל אותו הנתבע האם לקח בחשבון שעל עסקה כזו הוא צפוי לשלם היטל השבחה, שאת שיעורו אם בכלל ניתן לברר רק בעירייה, והבעל השיב כי קנה את הנכס משותפו לשעבר במשרד התיווך וכי השותף לא שילם כל היטל השבחה, ובכל מקרה הוא יטפל בזה. לעניין הנזק טען הנתבע כי אף לפי גרסת התובעת, לא נגרם לה נזק העולה על 35,000 עד 40,000 ₪, שכן לטענתה הנתבע אמר לה שתידרש לשלם כ- 10,000 ₪ ואילו היא שילמה 50,000 ₪. בעלה של התובעת, מר בן בנימין זיכל, ערך תצהיר עדות ראשית שבו הצהיר כי עסק כמתווך דירות ומעולם לא עסק במכירות בתחום המסחרי. לגופו של עניין הצהיר כי שוכר הנכס, מר גיל דניאל, הביע עניין ברכישתו, ואחרי מו"מ שבו סוכמו המחיר ושאר התנאים הנלווים הגיעו הצדדים אל הנתבע כדי שיעגן את כל התנאים בחוזה מכר ערוך כדבעי. עוד עולה מהתצהיר כי ביום 6/3/07 התכנסו במשרדו של הנתבע התובעת ובעלה, מר גיל דניאל והרוכשת, קרובת משפחתו של מר דניאל, לצורך חתימה על הסכם המכר, ובמעמד זה עיינה התובעת בהסכם המכר ולנוכח סעיף 8 שבו פנתה אל הנתבע ושאלה אותו לגבי עניין המיסים. על פי תצהירו של מר זיכל, הנתבע השיב לתובעת כי תצטרך לשלם מס שבח עד 10,000 ₪, ובעניין היטל ההשבחה אמר שאם יחול בכלל מס אזי הסכום המרבי יכול להגיע לכל היותר עד 10,000 ₪, ובנסיבות אלה חתמה התובעת על הסכם המכר. בהמשך התצהיר התייחס מר זיכל לאירועים שהתרחשו לאחר חתימת הסכם המכר, וטען בין היתר כי נודע לו בדיעבד שחלה על הנכס תוכנית ע'1 - תוכנית תב"ע המסבה מחסנים למשרדים, ולכן יש לשלם היטל השבחה בגין הנכס. התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית שבו הצהירה כי הייתה בעליו של הנכס עד ליום מכירתו לרוכשת, וכי בעלה טיפל מטעמה בכל הקשור למכירה. כמו-כן חזרה התובעת על הטענות בכתב התביעה ובתצהירו של בעלה לגבי השאלה שהפנתה לנתבע במעמד החתימה על הסכם המכר ותשובתו של הנתבע שלפיה היטל ההשבחה יכול להגיע לכל היותר לסך של 10,000 ש"ח. בנוסף הצהירה התובעת כי כאשר חתמה על הסכם המכר לא ידעה כלל כי חלה על הנכס תוכנית ע'1 - תוכנית תב"ע המסבה מחסנים למשרדים - ובשל כך הצורך בתשלום היטל השבחה. הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית שבו חזר על הטענות בכתב ההגנה והדגיש כי מר זיכל, בעלה של התובעת, הגיע אליו וסיפר שיש לו עסקה פשוטה שהכול בה כבר סוכם ובוצע, ואפילו התמורה שולמה לו במלואה והחזקה נמסרה לקונה. כמו-כן הצהיר הנתבע כי לאחר עיון במסמכים הקשורים לעסקה הביע בפני מר זיכל את תקוותו כי בתמורה שהתקבלה נלקחו בחשבון כל המיסים. לגבי היטל ההשבחה הצהיר הנתבע כי אמר לבעלה של התובעת שלצורך חישוב ההיטל יש לפנות לשמאי מקרקעין או להזמין שמאות באמצעות העירייה בעלות של אלפי שקלים, ותשובתו של מר זיכל הייתה כי יבדוק את הנושא בעצמו אבל לדעתו לא יהיה בעסקה היטל השבחה, כאשר בתגובה הנתבע חזר ואמר שצריך לבדוק את הנושא. באשר לפגישה שבה נחתם הסכם המכר הצהיר הנתבע כי הסביר לתובעת שחל על העסקה היטל השבחה שאינו יכול לחשב, ועל כך אמר לה בעלה שלא תשלם היטל השבחה, ובכל מקרה שהוא עצמו יטפל בנושא. בהמשך התצהיר התייחס הנתבע למגעים בינו לבין מר דניאל ובא כוחו לבין מר זיכל לאחר שהתברר כי היטל ההשבחה הועמד על סך של 119,662 ₪, וטען כי לולא התערבותו אצל מר דניאל הייתה התובעת נדרשת לא רק לשלם את היטל ההשבחה, אלא הייתה נתבעת בגין הפרת הסכם המכר בשל אי רישום הנכס בטאבו. לאחר הגשת התצהירים התנהל דיון הוכחות שבמהלכו נחקרו המצהירים הנ"ל וכן מר גיל דניאל, ולאחר מכן סיכמו באי כוח הצדדים את טענותיהם בעל פה. דיון אין חולק כי הנתבע יידע את התובעת על כך שחל או לכל הפחות עשוי לחול היטל השבחה על הנכס. לגרסתם של התובעת ובעלה, הנתבע אמר להם במעמד חתימת ההסכם כי היטל ההשבחה שיוטל יעמוד לכל היותר על סך של 10,000 ₪. הנתבע הכחיש זאת והצהיר כי אמר לבעלה של התובעת עוד לפני מועד חתימת הסכם המכר, ובהמשך חזר ואמר לו ולתובעת גם במעמד החתימה כי חל על העסקה היטל השבחה שלצורך חישובו יש לפנות לשמאי מקרקעין או להזמין שמאות באמצעות העירייה (סעיפים 8 ו- 13 לתצהירו של הנתבע). מר גיל דניאל העיד בעניין זה כי לא היה נוכח בשיחה שבין התובעת ובעלה לבין הנתבע בעניין המיסים, אך שמע שדובר על סכום מסוים של "משהו כמו 13 עד 15 אלף שקל" שהתובעת צריכה לשלם (עמוד 33 לפרוטוקול מול שורות 5-10), כאשר לדבריו "אני לא, אני לא שמעתי שהיטל השבחה. אם אני לא טועה זה היה אני חושב מס שבח - אם אני לא טועה" (שם, מול שורות 24-25). מכאן שאין בעדותו של מר דניאל כדי לחזק את גרסתם של התובעת ובעלה שלפיה הנתבע העריך את גובה היטל ההשבחה בסך של עד 10,000 ₪ בלבד, כך שבפני גרסה מול גרסה, כאשר אינני מוצא לנכון להעדיף את גרסת התובעת ובעלה על פני גרסת הנתבע, ועל כן הנני קובע כי התובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה על מנת להוכיח את טענתה שלפיה הנתבע אמר שהיטל ההשבחה יעמוד לכל היותר על סך של 10,000 ₪. ואולם, אף שלא הוכח כי הנתבע מסר לתובעת ולבעלה הערכה שגויה של גובה היטל ההשבחה, נשאלת השאלה האם היה על הנתבע לפעול בעצמו ומיוזמתו לביצוע הבדיקות הנדרשות לצורך בירור שיעור היטל ההשבחה לפני החתימה על הסכם המכר. הנתבע טען כי בעלה של התובעת אמר לו שיבדוק את נושא היטל ההשבחה בעצמו (סעיף 8 לתצהיר ועמוד 72 לפרוטוקול, שורות 22-23). בעלה של התובעת הכחיש טענה זו בחקירתו הנגדית (עמוד 64 לפרוטוקול), אך גם אם נקבל את גרסתו של הנתבע הנ"ל, אין די בכך כדי לפטור אותו מחובתו העצמאית כלפי התובעת ובעלה לפעול לבירור שיעורם של כל המיסים וההיטלים החלים על הנכס, לרבות היטל ההשבחה. ראו לעניין זה ת.א. 40530/99 (שלום-ת"א) דוד אפסנה-גרינמן נ' אהרון יזדי, תש"ס (3) 138 שבו קבעה כב' סגנית נשיא בית משפט השלום י' שיצר, כתוארה אז, כי כאשר הצדדים מגיעים לשלב מתקדם שלפני החתימה על הסכם מכר, אין להסתפק במתן הנחייה ללקוח לבצע בירורים לגבי המיסים וההיטלים בעצמו, ועל עורך הדין להבהיר ללקוח בצורה ברורה ומובנת באילו תשלומים כרוכה העסקה (עמוד 141 לפסק הדין). כמו-כן נקבע בפסק הדין הנ"ל כי לא די בעצם הידיעה על קיומו של היטל השבחה, ועל עורך הדין לוודא מה שיעור ההיטל ולהביא נתון זה לידיעת הלקוח (שם), כאשר בהעדר סכומים מפורטים יש לדאוג להערכה מוקדמת של מסגרת כללית של גובה החיוב הצפוי ולהביא זאת באופן ברור לידיעת הלקוח (שם, בעמוד 142). על פי תצהירו של הנתבע, לצורך חישוב היטל ההשבחה היה צורך לפנות לשמאי מקרקעין או להזמין שמאות באמצעות העירייה בעלות של אלפי שקלים, אולם בחקירתו הנגדית העיד הנתבע כי אף שהוא יודע שהבדיקה בעירייה כרוכה בתשלום אגרה בסך של 4,000 ₪, לא אמר זאת בזמנו לבעלה של התובעת (עמוד 72 לפרוטוקול, מול שורות 25-28), כך שנמנע מהתובעת ומבעלה ההחלטה אם לבצע בדיקה זו. בנוסף לכך, הנתבע אף לא ביסס כנדרש את טענתו לגבי סכום האגרה הנגבית לצורך בדיקת שיעור היטל ההשבחה החל על הנכס. כמו כן עולה מעדותו של הנתבע כי לא ביצע גם את הבדיקות הראשוניות שיכול היה על פניו לבצע בעירייה גם ללא הערכת שמאי, ולכן ככל הנראה לא ידע על קיומן של התוכניות הספציפיות שחלו על הנכס, לרבות שינוי הייעוד של קומות מרתף ממחסנים למשרדים (שם, מול שורות 17-23). לפיכך הנני קובע כי הנתבע התרשל כאשר לא בדק בעצמו כראוי את נושא היטל ההשבחה החל על הנכס בטרם הניסוח והחתימה על הסכם המכר. יחד עם זאת וכפי שיפורט להלן, בנסיבות העניין הנני סבור כי יש להטיל על התובעת אשם תורם לנזק שנגרם לה, ובנוסף הנני קובע כי גם אילו היה הנתבע מבצע את הבדיקות הנדרשות לבירור שיעור החיוב בהיטל ההשבחה, הרי שלנוכח המועד שבו פנו התובעת ובעלה אל הנתבע, לא ניתן היה למנוע לחלוטין את הנזק שנגרם לתובעת. אין חולק כי עוד בטרם נשכרו שירותיו של הנתבע סוכמו בין הצדדים כל תנאי עסקת המכר, לרבות מחיר הנכס ו"שאר התנאים הנלווים" (ראו סעיף 4 לתצהירו של מר זיכל), והתובעת אף קיבלה את מלוא התמורה בגין הנכס (ראו עדותה של התובעת בסוף עמוד 10 ותחילת עמוד 11 לפרוטוקול; עדותו של בעלה בסוף עמוד 54 לפרוטוקול; ועדותו של מר גיל דניאל בעמוד 30 לפרוטוקול מול שורות 25-26). יתר על כן, בעלה של התובעת הודה במהלך חקירתו הנגדית כי סוכם עם מר דניאל שהמוכרת (התובעת בענייננו) היא שתשלם את היטל ההשבחה אם יש כזה. ראו לעניין זה עמוד 57 לפרוטוקול מול שורות 20-24: הואיל והתובעת ובעלה פנו אל הנתבע רק לאחר שסיכמו עם מר גיל דניאל (שפעל מטעם הרוכשת) את כל תנאי המכר של הנכס, לרבות תשלום היטל השבחה על ידי התובעת וכן קיבלו את כל התמורה בגין הנכס בפועל, וזאת ללא קבלת ייעוץ משפטי או מיסויי כלשהו, יש להטיל על התובעת אשם תורם משמעותי לנזק שנגרם לה. אף אילו היה הנתבע מברר ומיידע את התובעת לגבי שיעור היטל ההשבחה לפני שנחתם הסכם המכר בכתב, אזי הואיל ובאותו שלב כבר סוכמו בין הצדדים לעסקה כל התנאים ואף שולמה מלוא התמורה בגין הנכס, לא הוכח כי התובעת ובעלה יכולים היו לבטל את העסקה מבלי לשלם לרוכשת פיצוי כלשהו. יתר על כן, בעלה של התובעת העיד בחקירתו הנגדית כי הייתה הסכמה בין הצדדים שלפיה באם לא ייחתם בסופו של דבר הסכם למכירת הנכס, התובעת ובעלה יהיו רשאים להחזיר את הכסף שקיבלו בגינו ולבטל את העסקה תמורת פיצוי מוסכם של כ- 10% משווי הנכס (ראו עדותו של התובע בסוף עמוד 61 ותחילת עמוד 62 לפרוטוקול). מכאן שגם בעלה של התובעת אשר ביצע את העסקה מטעמה היה מודע לצורך בתשלום פיצוי לרוכשת במקרה שבו לא ייחתם הסכם בכתב, אם כי לעניין גובה הפיצוי אין לקבל בהכרח את הגרסה שהעלה בעלה של התובעת לראשונה בחקירתו הנגדית - גרסה אשר לא הופיעה בכתב התביעה או בתצהירים מטעם התובעת ואיננה נתמכת בראיה חיצונית כלשהי. בנוסף יצוין כי מר גיל דניאל העיד שלא הייתה כל אפשרות לבטל את העסקה, וכי לא היה מסכים לבטלה אילו היה מתברר לפני החתימה על הסכם המכר כי היטל ההשבחה שחל על הנכס גבוה מ- 10,000 ₪ (ראו עדותו בעמוד 39 החל משורה 22 ועד עמוד 40 לפרוטוקול מול שורה 21). גם אם יש מקום לקבוע כי העדר ידיעה של הצדדים לגבי גובה היטל ההשבחה הינה בגדר טעות משותפת, ההחלטה בדבר ביטול העסקה הייתה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט אשר רשאי היה לחייב את התובעת בתשלום פיצויים משמעותיים לטובת הרוכשת, שכאמור כבר שילמה את מלוא התמורה בגין הנכס (ראו סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). לאור כל האמור לעיל הנני קובע כי הנתבע אכן התרשל כלפי התובעת, אולם בנסיבות העניין, בהתחשב בפיצוי אשר בית משפט זה מעריך כי היה על התובעת לשלם לרוכשת במקרה של ביטול העסקה, בסכום המרבי שסברה התובעת כי תידרש לשלם בגין היטל השבחה ובסכום ששולם בפועל, ובשל הרשלנות התורמת של התובעת אשר הלכה למעשה סיכמה באמצעות בעלה את כל תנאי העסקה ואף קיבלה את מלוא סכום התמורה בגין הנכס עוד לפני שפנתה אל הנתבע, הנני מוצא לנכון לחייב את הנתבע לפצות את התובעת בסך של 12,000 ₪ בלבד. אשר על כן, הנני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 12,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. כמו כן הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 2,500 ₪ בגין שכ"ט עו"ד והוצאות ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל. עורך דיןמקרקעיןהיטל השבחהרשלנותעסקת מקרקעין