שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה








שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה:

תביעה שהוגשה על ידי בני זוג מהישוב שוהם, גב' תכלת (להלן: "תכלת") ומר קלאוזנר
(יקראו במשותף להלן: "קלאוזנר") כנגד החברה הקבלנית לומיר (להלן: "לומיר") בשל טענות להפרת הסכם מכר מיום 05.03.1999, שעניינו ברכישת בית דו משפחתי ברחוב בשמת (להלן: "הבית").
 
ההפרות הנטענות מתייחסות לקיומם של ליקויי בניה, לאי התאמה במידות החצר האחורית, למסירת הבית ללא חיבור חשמל, ולאיחור ברישום הזכויות.
 
בסך הכל הועמדה התביעה על הסך של 320,000 ₪.
 
לומיר הפנתה הודעת צד ג' כלפי התאגיד "אדריכל גבי טטרו את גטניו רחל בע"מ" (להלן: "האדריכל"), אלא שלאור הודעתן המשותפת שתועדה לפרטיכל יום 19.10.09, מתייתרת - בשלב זה ההכרעה בעניין חלוקת האחריות ביניהן.
 
 
 
ליקויי הבנייה
 
חלק התביעה העוסק בליקויי בניה נתמך בחוות דעתו של האדריכל, מר עודד גלרון, מ"אבן פינה" (להלן: "גלרון").
מטעם בית המשפט מונה המהנדס והשמאי, מר אלפרד איראני (להלן: "המומחה/איראני") כמומחה ניטראלי.
בחוות דעתו ובהשלמות שהוגשו לה במועדים שונים (25.09.07, 14.05.08, 24.08.08, 10.03.09, 22.03.09, 22.04.09 ו- 18.05.09) זיהה המומחה קיומם של ליקויים הן בתחום התכנון והן בתחום הביצוע שתיקונם נאמד בסכום של כ- 40,000 ש"ח.
קביעותיו של המומחה בנושא עלות תיקון ליקויי הבניה אינן שנויות במחלוקת של ממש ולכן יש לקבל את חוות דעתו ואת מסקנותיו כפי שגובשו.
על אלה יש להכיר בצורך לארבעה ימי דיור חלופי בשלהם יש לזכות את קלאוזנר בפיצוי בסך של
1,600 ₪.
מעבר לכך, ביקשו קלאוזנר להוסיף ולזכותם בפיצוי, לפי שיקול דעתו של בית המשפט, בנושאים שבהם לא תימחר המומחה את עלות התיקון למרות שזיהה את קיום הליקויים.
בכך מכוונים אלה לקביעותיו של המומחה בטענות הנוגעות למיקום הפילרים, מיפרט החומה ,פסי השיש וביקור המהנדס.
בחוות דעתו של גלרון לא נמצא תימחור כספי לנושאים אלה ולכן לא מצאתי, כי יש לפסוק בעניינים מקצועיים מסוג זה על פי שיקול דעת כללי שאינו מגובה בהערכה מקצועית.
 
המחלוקת היחידה בנושא ליקויי הבניה מתמקדת, אם כן, בשאלת הענקתה של ההזדמנות הנאותה.
לטענת לומיר, לא הוצגה להם וחוות הדעת שהיתה בידי קלאוזנר מאז שנת 2001 אלא, באיחור ניכר ובכך נמנעה ממנה ההזדמנות הנאותה לתיקון.
קלאוזנר טוענים, לעומת זאת, כי ניתנו ללומיר הזדמנויות לפעול לתיקונם של הליקויים, אך זו לא מימשה את ההזדמנות ולכן איבדה את זכות התיקון.
המסמכים שהוצגו בפני תומכים את גירסת קלאוזנר דווקא שכן אלה משקפים משלוח דיווחים בדבר גילויים של ליקויים (מכתב מיום 15.05.00, פרוטוקול ליקויים מיום 08.12.00 ופרוטוקול המשך מיום 28.01.01) ואף חושפים עריכתם של נסיונות תיקון (דוח תיקונים שנתיים מיום 22.05.02).
הואיל ובפועל - על פי חוות דעתו של איראני - נותרו בבית ליקויים שלא תוקנו והואיל והרוכש אינו מחוייב לפי הפסיקה במתן הזדמנויות חוזרות ונשנות נראה לי, כי מוצתה ההזדמנות הנאותה.
על יסוד מסקנתי זו יש לקבוע, כי לקלאוזנר הזכאות לפיצוי שנקבע בחוות דעתו של איראני בתוספת עלות לקבלן מזדמן בשיעור של 25%.
 
 
 נסכם, איפוא, חלק זה של הדיון בקביעה לפיה, הוכחה זכאותם של קלאוזנר לפיצוי בגין ליקויי הבניה כפי שיפורט להלן:


סך של 18,100 ₪ (14,100 ₪ - עלות תיקון הליקויים ופיצוי בסך 4,000 ₪ - לפי חוות הדעת מיום 25.09.07).
סך של 8,100 ₪ (עלות תיקון הליקויים בגין המדרגות כאמור בחוות הדעת מיום 24.08.08).
סך של 3,000 ₪ (עלות פירוק הפנלים והתקנת פנלים חדשים כולל פירוק המעקה והתקנתו מחדש וביצוע התאמות כאמור בחוות הדעת מיום 10.03.09).
סך של 7,300 ש"ח - עלות לקבלן מזדמן ((18,100+8,100+3,000) * 25%).
סך של 1,600 ₪ - דיור חלופי בגין ארבעה ימים.


מידות המגרש
 
נזכור, כי מרכז הכובד של הסכסוך נעוץ בטיעוניהם של קלאוזנר לקיומה של אי התאמה במידות המגרש עליו הוקם הבית, הן ביחס לשיטחו הכולל, הן בעניין מידת הרוחב והן בתכונותיו הטופוגראפיות והתכנוניות.
לגירסתם, אמור היה רוחב החצר האחורית לכיוון דרום לעמוד על 5 מטר וסך כל שטח המגרש על 250 מ"ר במבנה טופוגראפי אחיד מבחינת גבהיו.
בפועל, כך לדבריהם, אין רוחב המגרש עולה על 4 מטר, שטחו קטן מ- 250 מ"ר והטופוגרפיה של השטח אינה מאפשרת את ניצול מלוא שיטחו, שכן גובהו בקו של 60 ס"מ לכל רוחבו נמוך ואינו ניתן לניצול אחיד כמו יתרת שטח המגרש.
לומיר מכחישה, כי ניתנה הבטחה לרוחב המגרש הנטען שכן על פי התוכניות לא היה רוחבו אמור לעלות על 4 מטר. ככלל, טוענת לומיר, כי גודל המגרש לא היווה חלק מיסודות ההסכמה שבין הצדדים, שכן לדבריה "אין הוא חלק מן המימכר". להשקפתה, לא היתה מצידה התחייבות לכל שטח שהוא כך שאין לראות את מידותיו הקיימות של המגרש, כהפרה של כל התחייבות שהיא שלא לדבר על 250מ"ר.
מנגד, מודה לומיר בקיומה של טופוגרפיית שטח הגורמת להנמכתה של רצועת המגרש ברוחב 60 ס"מ. להגנתה, תולה לומיר את השינויים שנוצרו באילוצים תכנוניים של הרשות המתכננת - בשלב קבלת ההיתר - שהיווצרותם נצפתה בהסכם ולכן אין לראותה כמפרה בשל כך.
 
בפתח הדברים, הנני לדחות בשתי ידיים את טענתה של לומיר, לפיה אין התחייבותה למימכר כוללת כל התחייבות שהיא לשטח המגרש - טענה זו טוב היה לה לו לא היתה מועלית כלל והיא אבסורדית ממש. משום כך לא אתעכב על מופרכותה ואגש לבחינת היקף התחייבותה של לומיר בכל המימדים בהתעלם מטענה זו.
 
איראני אשר בדק את העניין מתוקף מומחיותו אישר, כי רוחב החצר הינו 4 מטר ומפאת הטופוגרפיה של השטח קיים חלק "מת" של 60 ס"מ המונמך מעבר לחומה בכיוון דרום.
כלומר, החצר שמצוייה בשימוש הינה באורך 3.4 מטר בלבד, לעומת 4 מטר אורכה הכולל.
עוד נמצא בין מסקנותיו של איראני את הקביעה, לפיה עומד שטחו של המגרש על כ - 234 מ"ר לפי חוזה החכירה עם המינהל ועל 197.5 מ"ר לפי חלק ההצמדה בצו הבתים המשותפים.
 
מתוך כל אלה נקדים ונדחה את טענת קלאוזנר לקיומה של הבטחה לרוחב מגרש של 5 מטר.
בעדותה (סעיף 9) טענה אמנם תכלת, כי נציג לומיר יצא לאתר הבניה ואמד את רוחב החצר במענה לשאלתה כעומד על 5 מטר "מר פוקס אף יצא איתנו לאתר הבניה..... ובמענה לשאלה על המרחק מקו היציאה מהסלון ועד לקו החזית האחורית הצביע ואמר שהמרחק הינו 5 מטר "... שכן קלאוזנר עצמם לא היו עקביים בטענתם זו ב"זמן אמת".

נזכיר, כי בהליך משפטי שהתנהל בין הצדדים בשנת 2000 טענו קלאוזנר במפורש בתצהיר, כי התחייבותה של לומיר עמדה על 4 מטר בלבד לרוחב המגרש וזאת בניגוד בוטה לעדותה כאן.
בחקירתה נדרשה תכלת לפער שבין הגירסאות והסבריה בעניין זה אינם מניחים את הדעת (ראה פרוטוקול יום 19.10.09, עמוד 5, שורות 18-28, עמוד 6, עמוד 7, שורות 24-30, עמוד 8, שורות 9-26).
 
למיצער, נאמר, כי קלאוזנר מנועים מלהעלות בתצהיר כאן עדות העומדת בסתירה מובהקת לעדות שנמסרה בהליך משפטי אחר, אם מחמת עקרון ההשתק השיפוטי ואם על בסיס עקרון תום הלב.
 
מכל מקום משקל עדותה בעניין זה (הנעדרת כל תמיכה משמעותית) אינה יכולה להוות בסיס לקביעה עובדתית מסוג זה.

עם זאת, נראה לי, כי יש לקבל את גירסתה של תכלת לעניין שטח המגרש שהובטח לה ככזה הכולל כ- 250 מ"ר כפי שנמסרה בסעיף 10 לעדותה:
 
"שוב אדגיש, כי נציגת המכירות ציינה במפורש, כי שטח המגרש הטיפוסי אשר הוצע לנו ב"שלב ב'" עומד על כ- 250 מ"ר, וכי השטח הבנוי בו הנו 160 מ"ר".
 
וכך נשמעו הדברים שעה שנחקרה בחקירה נגדית :
 
"ש: נציגת המכירות אמרה לך בעל פה או רק כתבה לך 250 מ?
ת: היא אמרה תוך כדי שהיא כותבת. תוך כדי שעברתי על הדפים בהכנה לתיק מצאתי דף שאני רשמתי...".
(פרוטוקול יום 19.10.09, עמוד 9, שורות 20-22).
גירסה זו נתמכת ברישומים שנעשו על גבי נספח א' לתצהירה של תכלת ואין היא עומדת בסתירה למכלול הראייתי שהונח בפני.
 
לצורך הדיון כאן, אהיה נכונה לצאת מן ההנחה לפיה, נמסר לקלאוזנר מידע מוקדם ביחס לשטח המגרש, בנסיבות המתוארות על ידם בעדותם וזאת מבלי שנדקדק יתר על המידה בציציותיהם בעניין זה. הנחת העבודה הינה, כי נאמר לקלאוזנר בפגישתם באתר המכירות לפני רכישת הבית, כי שטח המגרש צפוי לעמוד על 250 מ"ר.
 
בעדותו של איציק פוקס המהנדס הראשי של לומיר (להלן: "פוקס") נמצאת ההודאה באי מסירתו של כל מידע ביחס לשטחו של המגרש בעת חתימת ההסכם וכך נשמעו הדברים בעדות:
 
"החברה ו/או מי מטעמה מעולם לא התחייבה על שטח מגרש כלשהוא וזאת, מסיבה פשוטה, שלא ניתן היה להתחייב לשטח כלשהו, מפאת שינויים ו/או צרכי הדיירים עצמם, כמו נגישות כלי רכב ומעבר הולכי רגל ב"חצר" הפנימית שבין היחידות השונות, וכן דרישות הוועדה כפי שבאו לידי ביטוי בעניין קיר התמך.
לא בכדי הדיירים והחברה חתמו על תרשים הדירה ללא שטח המגרש. ..."
 
על דברים אלה חזר פוקס אף בחקירתו הנגדית:

"ת: עד כמה שאני יודע וזו הפרקטיקה המקצועית שלי, אני מעולם לא מציין את שטח המגרש בחוזה. החוזה הזה עד כמה שאני יודע אין בו ציון של שטח המגרש, גם בחוזים שאני מטפל בהם מעולם אני לא מציין שטח מגרש, למעט חוק המכר החדש".
(פרוטוקול יום 19.10.09, עמוד 14, שורות 15-20).
 
לומיר, אם כן, מודה, כי החוזה שותק ביחס לשטח המגרש, הואיל וכך חייבת זו על פי המצגים הקדם חוזיים שיצרה.
הבטחתה בעניין זה הינה ברת תוקף מחייב, שכן לפי הפסיקה יש תוקף למצגים שקדמו לחוזה אם אין בחוזה עצמו פרטים נוגדים (ראה בעניין זה ע"א 8949/07 י.ר.אחים עזרא חברה לבנין בע"מ ואח' נגד משה זאב ואח' וכן ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נגד עזרא חממי ואח' ).
 
עוד יש לקבוע, על פי הודאתה של לומיר, כפי שציינתי לעיל, כי אכן חלו שינויים בטופוגרפיה של השטח באופן שחלק משטח המגרש הונמך ואף נצא מתוך הנחה, כי שינוי זה חל עקב דרישות הגוף המתכנן. ראה לעניין זה דבריו של מר פוקס בתצהירו:
 
"6. על פי תנאי היתרי הבנייה שניתנו ליחידות הדיור, ובכללן יחידת הדיור של התובעים, חויבה לומיר להקים קיר תמך סמוך לקצה גבול המגרש של יחידות הדיור בפרויקט אמירי שוהם.
...
8. ... מבחינת לומיר דרישת הוועדה להקמת קיר התמך כתנאי להיתר הבניה היתה כרוכה בעלויות כספיות משמעותיות נוספות ובעבודה נוספת ואולם לומיר נאלצה לקבל את תכתיב הוועדה על מנת לאפשר קבלת ההיתר.
...
10. ... במטרה להיטיב עם רוכשי יחידות הדיור ולאחר שפנינו אל המועצה המקומית ונפגשנו עם נציגיה ובכללם עם מהנדס המועצה, הסכים מהנדס המועצה להקל בתנאי ההיתר המקורי ולאשר הקמתו של הקיר החוצץ במרחק של 70 סנטימטרים מהמקום בו עובר קיר ההפרדה בין פרוייקט אמירי שוהם לבין פרוייקט אחוזת שוהם ובגובה של 20 סנטימטרים בלבד (במקום 60 סנטימטרים). כמו כן, הסכים לכך שתוקם גדר קלה (גדר רשת) בגובה 110 סנטימטרים (במקום 70 סנטימטרים במקור)".
 
לאור קביעתי זו יש לדון בקו ההגנה המישני של לומיר, לפיו גם אם לא נחשפו קלאוזנר למידע המלא בעת חתימת ההסכם הרי כל המידע הנוגע לשטח המגרש או למידותיו היה בידיעתם בסמוך לאחר חתימת ההסכם כך ש"פג תוקפו" של מימד "אי הידיעה".
שתיקתם הממושכת של קלאוזנר לאורך השנים בעניינים אלה - כך להשקפתה של לומיר - מהווה פגם של ממש בסבירות ובכנות טענתם בעניין קיומה של הטעיה כביכול.

ואכן על פי חומר הראיות שהוצג בפני, נודע לקלאוזנר על האילוצים התכנוניים שנוצרו לאחר חתימת ההסכם לפחות בסוף פברואר 2000 (תכלת מודה בכך בסעיף 15 לעדותה). בעקבות זאת יזמו קלאוזנר ורוכשים אחרים הליך משפטי של צו מניעה במאי 2000 ממנו נסוגו ביולי 2000.
מתוך עיון בבקשה לצו מניעה זמני נלמד, כי קלאוזנר היו מודעים באותה עת ועוד קודם לכן להתפתחויות ולשינויים התכנוניים שנוצרו בפרוייקט על השלכותיהם ביחס למידות המגרש כולל ההיבט הטופוגראפי.

עם כל ההבנה לקו טיעון זה מצידה של לומיר, אין לדעתי בחומר הראיות כל מידע המוכיח, כי בידי קלאוזנר היתה התמונה המלאה והקוהרנטית של המצב התכנוני אליו נקלע הפרוייקט להבדיל ממידע אקראי וחלקי של פרטים שנחשפו בפניהם.
חשוב לדעתי להבחין בין מסירה מסודרת ותיקנית של מידע לבין חשיפה קונקרטית ולא מתוכננת.
תכלת הסבירה, כי הגם שהבינה, כי הקטנת רוחבו של המגרש משליכה על שטחו עדיין לא היתה מודעת די הצורך, לתמונה התכנונית הכוללת של הדברים במנותק מהקטנת הרוחב לכשעצמה.
נכון הוא, כי דברים אלה אינם נקיים מספיקות ונסכים גם, כי הכשרתה המקצועית של תכלת כעורכת דין היתה אמורה להקנות לה איזושהיא הבנה שהיא מעל לממוצע אולם עדיין, אין בכך כדי להכריע את הכף לשלילה.
לדעתי, אין במידע שהיה בידי קלאוזנר - גם בהתחשב בהשכלתה של תכלת (תכלת העידה בהקשר זה, כי אינה עוסקת בעריכת דין - עמוד 10 לפרטיכל יום 19.10.09) - כדי לחסום אותם מלטעון כנגד השינויים שבוצעו בתוכנית המגרש ככל שאלה משליכים על שטחו. נזכור בהקשר זה, כי שטח המגרש הינו מנתוני היסוד של עיסקה מסוג זה ושיקול חשוב ומרכזי בהחלטת הרכישה של הבית הן מבחינה כלכלית והן מבחינה פסיכולוגית.
בהתחשב בכל אלה אין להשקפתי לאפשר בנקל לחברה קבלנית להיפטר מחובותיה החוקיות והחוזיות שבראשן חובת תום הלב כפי שאסביר להלן:
 
לומיר מכרה על פי ההסכם מגרש עליו התחייבה להקים יחידת דיור מסויימת והיא עשתה כן בשלב מאד מוקדם לפני שהיו בידיה היתרי בנייה ועובדה זו צויינה בהסכם.
לומיר אמנם העניקה לקלאוזנר, כמו גם לרוכשים אחרים, את הזכות לחזור בהם מן ההסכם אם ישנו תנאי ההיתר את שיקוליהם ברכישת הבית ואולם, בכך אין כדי לצמצם את היקף חובותיה כלפי הרוכשים גם אם אלה אינן מופיעות בכתובים.
 
לשיטתי, אמור היה סדר הדברים להתנהל כך, שלאחר מתן היתר הבניה, היה על לומיר לזמן את קלאוזנר לפגישה שבה היה עליה להציג בפניהם את תוכנית ההיתר כפי שהתקבל בפועל ולעמוד על פרטי השינוי שחלו בו בהשוואה לתוכנית ההגשה כך שנתוני שטח המגרש כמו גם הטופוגרפיה שלו ושטחו יובהרו להם הבהר היטב. במיוחד היה על לומיר להקפיד על ביצועו של מהלך זה נוכח חוסר הבהירות שאפף את שלב חתימת ההסכם וחוסר הוודאות ביחס לנתוני המגרש.
בעניין זה חייבת היתה לומיר, כחלק מחובת תום הלב בקיום הוראות החוזה לוודא, כי אכן המידע הועבר לקלאוזנר בבהירות ובשלמות ואף להחתימם מחדש על תוכנית המגרש על פי ההיתר.
תכלת גם היא מעידה על כך בהגיון רב כשהיא אומרת בסעיף 20 לעדותה, כי לו היתה לומיר מיידעת אותם בשינוי שנעשה במועד היו אלה דורשים את ביטול ההסכם ואת השבת הכספים ששילמו בטרם נכנסו להתחייבות כלפי צדדי ג'.
גם אם נטיל ספק בכנותם של הדברים, לפחות מתן ההזדמנות צריך היה להראות ולא רק להטען.
בפועל לא כך התרחשו הדברים, לומיר הסתפקה בהערכות לא מבוססות על היקף המידע אליו נחשפו קלאוזנר באופן אקראי ולא מסודר.
יש לזכור בהקשר זה, כי לומיר היא הצד השולט על המידע ואילו קלאוזנר מישניים בנגישות למידע בעת התהוותו, כך שסבורני, כי בכל מקרה של ספק בעניין זה חייב הספק לפעול לרעת לומיר ולטובת קלאוזנר.
גם אם קלאוזנר קיבלו מידע חלקי כזה או אחר אין בכך כדי לפטור את לומיר מהחובה למסור את המידע השלם בצורה מסודרת. לו היתה לומיר נוקטת בהליך מסודר בעניין זה ממילא היתה נחסכת כל ההתחבטות וה"מחקר" סביב טיב המידע שהגיע לידי קלאוזנר מועדו והיקפו.
לכן גם אם נצא מהנחה, לפיה הגיעו לידיעתם של קלאוזנר פיסות מידע כאלה ואחרות בעניין הטופוגרפיה של המגרש או בעניין שטחו, אין בכך כדי להוות בסיס לקביעה בדבר ידיעתם השלמה והכוללת של תמונת המצב, אלא בהקשר של אי מסירת תוכנית המגרש המאושרת על פי ההיתר.
אף אם נאמר, כי "הטעיה" במובנו המשפטי הקלסי של הביטוי אינה מתקיימת כאן, שכן לקלאוזנר היתה האפשרות לאסוף את המידע במאמץ מסויים, עדיין חוסר תום לב בקיום תנאי ההסכם יש כאן כך לפי עניות דעתי.
יותר מכך, לדעתי, זה אין - בהקשר זה - לסעיף בהסכם המאפשר לקלאוזנר לחזור בהם מן ההסכם חשיבות מכרעת משני טעמים:
הטעם הראשון הוא, כי הימנעותה של לומיר מלהחתים את קלאוזנר על תוכנית המגרש המאושרת בהיתר חוסמת אותם מלטעון לאפקטיביות של הסעיף, שכן זו מותנית היתה במסירת המידע בצורה מסודרת כדי שנוכל להניח, כי לקלאוזנר אכן היתה ההזדמנות האמיתית לשקילת כדאיותם העיסקית להמשך מחוייבותם להסכם. ללא ראיה מסוג זה אין כל משמעות לסעיף והוא להשקפתי בבחינת אות מתה.
הטעם השני הוא, כי גם אם החליטו קלאוזנר לממש את העיסקה על אף היוודעותם לפרטי ההיתר אין בכך כדי לחסום אותם מלטעון להיווצרותה של הפרת חובה כלפיהם, שכן צד הנפגע בשל הפרת חוזה רשאי על פי חוק לבחור אם לממש את ההסכם ולתבוע את נזקיו או לבטל את ההסכם ולתבוע את נזקיו או לא לתבוע את נזקיו בכלל.
קלאוזנר לא התחייבו, כי אם יבחרו במימוש ההסכם יהיו הם מנועים מלטעון לנזקי הפרה ככל שזו תוכח - ונראה לי ויתור כזה גם לא היה קיים לא היה עומד אף הוא בבחינה משפטית. מכל מקום לא מצאתי, כי התחייבות כזו נמסרה על ידם כך שמדובר בדיון תיאורטתי שאין להאריך בו.
משמעותה של קביעה זו הינה, כי על לומיר לפצות את קלאוזנר בגין ההרעה שחלה בתנאי הרכישה שלהם בנוגע לתכונות המגרש.
 
לפי חוות דעתו של איראני עומד שטח המגרש לפי חוזה החכירה עם המינהל על 234 מ"ר וזהו השטח הקובע, לדעתי, לצורכי התחייבותה של לומיר ולא השטח שנרשם בצו הבתים המשותפים.
 
הואיל וכך, הנני לקבוע, כי אי ההתאמה בשטח המגרש עומדת על 16 מ"ר על כך יש, לדעתי, להוסיף הפחתה בשל שינויי הגבהים, אלא שכאן יש, לדעתי, לקחת בחשבון פער של מחצית מן ההפרש בלבד, כיוון שעדיין נהנים קלאוזנר מעצם קיומו של מרווח השטח גם אם אין הוא ברצף גובה אחיד.
לכן, יש לראות את סך ההפחתה בשטח המגרש - בשל הפרש הגובה - ככזו העומדת על 4 מ"ר ובסך הכל 20 מ"ר.
 
לפי חוות דעתו של איראני שוויו של כל מטר רבוע הינו 1,600 ₪ (חוות דעת מיום 15.05.08), כך שהפסד ערך המגרש ביחס למובטח עומד על מכפלת סכום זה בעשרים המטרים החסרים היינו 32,000 ₪.
 
מסירת הבית ללא חיבור לחשמל
 
לטענת קלאוזנר, נמסרה הדירה ביום 05.12.00 ללא חיבור לחשמל, תוך שלומיר מאלצת אותם לחתום על נספח ו' לתצהירו של מר עופר ארביב (מטעמה של לומיר), לפיו נמסרת הדירה למטרת אחסון בלבד, בעוד שהחיבור לחשמל נעשה רק ביום 07.01.01 ובגין כך נדרש פיצוי בסכום של 36,000 ₪.
 
לומיר לעומת זאת, טוענת, כי מסירת הבית לצורכי אחסון נעשתה ביום 14.12.00 וזאת לבקשת קלאוזנר עצמם.
 
הואיל ועל פי ההסכם, נעשה החיבור לחשמל בתוך תקופת ה"גרייס", כי אז לא נוצרה כל הפרה שעה שקלאוזר חיברו לחשמל במסגרת החוזית המותרת.
מתוך המוצגים שצורפו נראה, כי אכן קלאוזנר חתמו על הצהרה לקבלת הדירה לצורכי איחסון גרידא (נספח ו' לעיל) לכן, טענת קלאוזנר בעניין זה הינה טענה בעל פה, כנגד מסמך בכתב, העומדת בסתירה גם לנספחי יא' (מכתב מיום 27.11.00 - הזמנה לביצוע פרוטוקול דייר בדירה טרם מסירה) ולנספח ז' (טופס 4) כך שטענתם זו אין לה על מה שתסמוך וזו נדחית.
 
רישום הזכויות בדירה
 
לפי טענת קלאוזנר, היה על לומיר לסיים את רישום זכויות הבעלות על שמם בתוך 36 חודש, ממועד
גמר הפרצלציה או ממועד רישום הבניין כבית משותף, לפי המוקדם ביניהם, זאת לפי סעיף 9ג'
להסכם.
לטענתם, הוכח, כי הפרצלציה הסתיימה בשנת 2003 ומכאן, כי לומיר לא עמדה בהתחייבותה בעניין זה ולכן, יש לפצותם בגין ירידת ערך הבית, בסכום של 26,000 ₪ כהערכה שמאית.
לומיר לעומת זאת, טוענת, כי הבית נרשם בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף ביום 02.12.08 ולכן, לא קיימת ירידת ערך.
 
לפי השקפתה, רישום הזכויות על שם קלאוזנר עצמם הינו טכני גרידא ותלוי כולו בפעילותם של קלאוזנר, הכולל המצאת אישורים ותשלום אגרות שהומצאו באיחור.
 
מבחינה עובדתית, איפוא, נלמד, כי רישום הזכויות לא נעשה במועד שנקבע בהסכם ולכן, קיימת הפרה לכאורית, הגם שרישום הבית המשותף הושלם - לפחות בשלב המהותי שלו בדצמבר 2008.
 
מומחה ביהמ"ש, המהנדס אלפרד איראני, העיד בחוות דעתו, כי בנסיבות אלה של רישום הבית המשותף במועד כפי שנרשם, לא נגרמה ירידת ערך ועל בסיס הערכה זו הנני לדחות גם חלק זה של התביעה.
 
עוגמת הנפש
אשר לעוגמת הנפש, את עוגמת הנפש של קלאוזנר הייתי מעמידה בנסיבות העניין על הסך של
7,000 ₪.
  
סוף דבר:
 
התביעה התקבלה באופן חלקי.
 
הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים כמפורט:
 
1. סך של 18,100 ₪ - עלות תיקון ליקויי הבנייה לפי החוות הדעת מיום 25.09.07 (14,100 ₪ - עלות
תיקון הליקויים ופיצוי בסך 4,000 ₪) בתוספת מע"מ, הפרשי הצמדה מיום 25.09.07 (מועד מתן
חוות הדעת הראשונה) ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד התשלום
בפועל.
2. סך של 8,100 ₪ - עלות תיקון הליקויים בגין המדרגות כאמור בחוות הדעת מיום 24.08.08
בתוספת מע"מ, הפרשי הצמדה מיום 25.09.07 (מועד מתן חוות הדעת הראשונה) ובתוספת הפרשי
הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.
3. סך של 3,000 ₪ - עלות פירוק הפנלים והתקנת פנלים חדשים כולל פירוק המעקה והתקנתו מחדש
וביצוע התאמות כאמור בחוות הדעת מיום 10.03.09 בתוספת מע"מ, הפרשי הצמדה מיום 25.09.07
(מועד מתן חוות הדעת הראשונה) ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד
התשלום בפועל.
4. סך של 7,300 ש"ח - עלות לקבלן מזדמן ((18,100+8,100+3,000) * 25%) הפרשי הצמדה מיום
25.09.07 (מועד מתן חוות הדעת הראשונה) ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק
הדין ועד התשלום בפועל.
5. סך של 1,600 ₪ - דיור חלופי בגין ארבעה ימים בפועל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום
23.01.07 (מועד הגשת התביעה) ועד לתשלום בפועל.
6. סך של 32,000 ₪ - בגין הפסד ערך המגרש ביחס למובטח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין
מיום 23.01.07 (מועד הגשת התביעה) ועד לתשלום בפועל.
7. סך של 7,000 ₪ - בגין עוגמת הנפש, את עוגמת הנפש בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום
23.01.07 (מועד הגשת התביעה) ועד לתשלום בפועל.
 
אשר להוצאות - סכום הזכייה של התובעים עומד על כרבע מסכום התביעה ועל כשליש מהסכום
שנדרש בסיכומים. משמעות הדברים היא, כי חלק הארי של התביעה נדחה וכי התביעה נוהלה על
סכום מופרז בהרבה מכפי המגיע לתובעים.
ניהול הליך משפטי נעשה, אגב שימוש במשאב ציבורי יקר ומוגבל, שיש להקפיד על צריכתו
המושכלת.

בתי המשפט המופקדים על שימוש בו חייבים לטעמי לשקף את האיזונים הנכונים בנושא זה, בין
היתר באמצעות חישוב ההוצאות ואופן הטלתן לפי ת' 512 לתקנות סדר הדין האזרחי.
בנסיבות אלה, ראוי שלא לזכות את התובעים בכל סכום שהוא, בגין הוצאותיהם ובכך יהא ביטוי
למורת הרוח מדרך התנהלותם.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון