שכירות משנה בעסק ללא רשות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שכירות משנה בעסק ללא רשות הבעלים:

א. המרצת פתיחה ובגדרה בקשה לסעד הצהרתי, לפיו זכאים המבקשים לקבל את החזקה בחנות הנמצאת ברח' שלמה המלך 11 בבני ברק, מכוח הסכם שכירות מיום 24/3/10, אשר נכרת בין המבקשים ובין המשיבה 4.

התביעה
ב. ביום 24/3/10 נכרת הסכם שכירות בין המשיבה 4 – בעלת החנות – ובין המבקשים (נספח א' לבקשה). לפי הסכם זה משכירה המשיבה 4 למבקשים חנות בשטח של כ-75 מ"ר ברח' שלמה המלך 11 בבני ברק (גוש 6190 חלקה 385, להלן – "החנות"), לתקופה המתחילה ביום 15/3/10 ומסתיימת ביום 31/12/10, תמורת 10,000 ₪ לחודש. לשוכר (המבקשים) ניתנה אופציה לתקופה נוספת של 12 חודש המסתיימת ביום 31/12/11. מנגד, המשכיר (המשיבה 4) רשאית להודיע על סיום תקופת השכירות בהתראה של שלושה חודשים מראש, מכל סיבה שהיא. עוד נרשם בהסכם השכירות, כי החנות תפוסה על ידי דייר בשם זעפרני, הטוען כי הוא מחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות מיום 1/11/08. הוסכם כי השוכר נוטל על עצמו את הטיפול בפינויו של זעפרני מהנכס.

ג. המבקשים טוענים, כי בפועל החזיקה המבקשת 1 בנכס מחודש 10/09 לאחר שהגיעה להסכם עם המשיב 3 אשר החזיק בחנות מכוח ההסכם מיום 1/11/08. מי שפעל במקום בשם המשיב 3 היו אביו, המשיב 1, והמשיבה 2. כתוצאה מהפרת הסכם השכירות שבין המשיבה 4 למשיב 3, ונטישת המושכר על ידי המשיב 3, הודיעה המשיבה 4 למשיב 3 על ביטול הסכם השכירות. ההודעות נמסרו בעל פה. ביום 26/3/10 שלחה המשיבה 4 למשיב 3 מכתב בדבר ביטול הסכם השכירות (נספח ג' לבקשה). ביום 7/4/10 פרצו המשיבים 1-2 לחנות ונטלו בה חזקה בכוח.

ד. הצדדים נקטו זה כלפי זה הליכים למניעת הטרדה מאיימת וניתנו צווים הדדיים אך לא היה בהם כדי לפתור את שאלת זכות החזקה בחנות. פניה למשטרת ישראל לא הועילה שכן המשיבים 1-2 טענו שהם מחזיקים בחנות כדין מכוח הסכם השכירות מיום 1/11/08. המשטרה הודיעה למבקשים כי עליהם לפנות לקבלת סעד מתאים לבית המשפט, ומכאן בקשה זו שהוגשה ביום 22/4/10. המבקשים טוענים כי למשיבים 1-3 אין כל זכות להחזיק בחנות וכי ביום 26/3/10 פנתה גם המשיבה במכתב למשטרת ישראל בעניין זה (נספח ח לבקשה). לבקשה צורף גם מכתב מיום 7/4/10, בחתימת ידו של ב"כ המשיבה 4, המאשר את נכונות הסכם השכירות מיום 24/3/10 וכי זכות החזקה בחנות נתונה לתובעים בלבד.

ההגנה
ה. המשיבה 4 מצדדת בעמדת המבקשים. גרסתה נמסרה בדיון ביום 8/6/10, מפי בא כוחה. לשיטתה, היה הסכם בין המשיבה 4 ובין המשיב 3, הוא ההסכם מיום 1/11/08. המו"מ וחתימת ההסכם נעשו מול המשיב 1, שפעל בשם המשיב 3, לאורך כל הדרך, והוא גם שהחזיק בחנות בפועל. המשיבים 1-3 הפרו את הסכם השכירות בדרכים שונות: לא ביטחו את המושכר, גרמו מטרדי לכלוך בסביבת המושכר, לא שילמו במלואם את תשלומי המיסים והחשמל. האופציה הקבועה בחוזה שבין המשיבה 4 למשיב 3, בדבר הארכת השכירות לתקופה של שנה מיום 30/11/09 – לא מומשה. המשיב 3 לא מסר הודעה על רצונו במימוש האופציה, ומנגד הודיעה המשיבה על סיום תקופת השכירות במספר הזדמנויות ובכלל זה מכתב מיום 26/3/10 שנשלח אל המשיב 3 ואף נמסר לידיו בדיונים שהתקיימו בבית המשפט.

ו. עמדת המשיבים 1-2 נמסרה במסגרת תגובה לבקשה לצו מניעה זמני שהגישו המבקשים בתיק זה. המשיבים 1 ו-3 שכרו את החנות מהמשיבה 4 על פי הסכם מיום 1/11/08. (נספח א' לתגובה). על פי הסכם זה נתונה למשיב 3 אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה מיום 30/11/09, ולאחר מכן בשנה נוספת. בחודש 9/09 פנה המשיב 3 לעיסוקים אחרים והותיר את ניהול החנות בידי אביו, המשיב 1. המשיב 1 רכש סחורה מהמבקש 4 ומשראה המבקש 4 את היקף הרכישות ביקש להיכנס לעסק כשותף. בחודש 10/09 הוסכם על שותפות שבמסגרתה יספק המבקש 4 סחורה לחנות, ישלם את כל הוצאות החנות ושכר העובדים, ינהל את הכספים, ובסוף כל חודש יציג דו"ח הוצאות והכנסות למשיב 1. כספי ההכנסות לאחר ניכוי כל ההוצאות יחולקו בשווה בין הצדדים. הסדר השותפות לא עלה יפה, והיחסים בין הצדדים עלו על שרטון. המבקש 4 שהיה נחוש לשים ידו על החנות פנה אל המשיבה 4, הטעה אותה כאילו רכש את הזכויות מהמשיבים וכך חתם עימה על חוזה שכירות חסר תוקף ביום 24/3/10. האופציה שתחילתה ביום 30/11/09 מומשה ללא צורך במתן הודעה. התנהגותו של נציג הנתבעת 4 אשר המשיך לקבל דמי שכירות בתקופת האופציה מעידה על כך. החזקה בחנות לא נמסרה מעולם למבקשים והמשיבים המשיכו להחזיק בה מאז קיבלו את החנות לידיהם. ככל שהיו חובות מסים או חשמל, האחריות לכך מוטלת על המבקשים שהיו אמורים לשלמם על פי הסכם השותפות שהיה בין הצדדים.

תשובת המבקשים
ז. המבקשים טוענים כי בינם לבין המשיבים לא נכרת כל הסכם שותפות. החנות, בניהולו של המשיב 1, נקלעה לחובות כספיים כבדים, ובהם חובות בגין מסים וצריכת חשמל במושכר. ביום 8/10/09 נכרת בין המשיב 3 למבקשת 1 חוזה שכירות משנה ולפיו השכיר המשיב 3 את המושכר למבקשת 1 בשכירות משנה. מיום 1/10/09 שילמה המבקשת 1 את החובות שרבצו על המושכר, בהתאם להסכם זה. ההסכם הועבר אל המשיב 1 אשר החזירו חתום אל המבקש 4. מוכחשת טענת המשיבים בדבר זיוף חתימתו של המשיב 3 על הסכם זה. ביום 1/2/10 חתמה המבקשת על הסכם שכירות ישיר מול המשיבה 4, לאחר 4 חודשים בהם שילמה את דמי השכירות. הסכם זה מוזכר בהסכם מיום 24/3/10 – אשר בא תחתיו.

דיון
ח. השתלשלות האירועים –
בפתח הדברים יצוין, כי מכל העדויות עולה שהזיקה בפועל בין המשיב 3 לבין החנות קלושה. המשיב 3, אשר עימו כביכול נכרתו החוזים השונים, לא החזיק בחנות בפועל, לא ניהל בה עסק וספק אם ידע על כל המתנהל בה בשמו. המשיב 1 השתמש בשמו של בנו, המשיב 3, לצורך החתימה על הסכם השכירות מול המשיבה 4 כאשר בפועל הוא שהחזיק בחנות והוא שניהל בה עסק של חנות ירקות. גם בדיונים היה המשיב 1 "הרוח החיה". המשיב 3 כלל לא הגיש תצהיר מטעם המשיבים, וכשנחקר על דוכן העדים ניכר היה בו כי אינו מעורה בענייני העסק, כלל ועיקר. לעובדה זו נודעת חשיבות רבה באשר להבנת השתלשלות האירועים כסדרם. (פרוט' עמ' 10 ש' 18-26, ועמ' 13, ש' 1-3).

ט. המשיב 1 ניהל מו"מ עם המשיבה 4 באמצעות נציגה, מר יעקב וירז'בינסקי, ובסופו של המו"מ, ביום 1/11/08, נכרת חוזה שהצדדים לו הם המשיבה 4 והמשיב 3. (זהותו של המשיב 3 נתבררה לנציג המשיבה 4 רק בדיעבד. כל העת סבור היה הנציג כי המשיב 1 הוא צד לחוזה). החוזה קובע, כי תקופת השכירות תסתיים ביום 30/11/09 וכי נתונה לשוכר אופציה להארכת חוזה השכירות ל-12 חודשים נוספים בתנאים הבאים: השוכר הודיע 90 יום מראש על רצונו לממש את האופציה; השוכר מסר שיקים מראש לכל תקופת השכירות; השוכר הציג קבלות על כל התשלומים והחובות הנוגעים לנכס. עוד נקבע כי אם המשיבה 4 לא תהיה זקוקה לנכס תינתן לשוכר אופציה ל-12 חודשים נוספים (כפוף למחיר שיוסכם) (כך במקור. י"ק). ההסכם כולל התחייבות של השוכר לבטח את המושכר, ולהקפיד על ניקיונו ועל ניקיון סביבתו. בסעיף 11 של ההסכם נקבע: "לאחר 12 חודש למשכיר תהא הזכות לדרוש את פינוי הנכס תוך הודעה מראש של 90 יום".
י. זאת לדעת, המשיבה 4 היא ישיבה חרדית אשר ביקשה להימנע מפנייה לבית המשפט. המשיבה 4 פנתה למשטרה ואלמלא נקטו המבקשים בהליך זה, הייתה פונה המשיבה 4 לתבוע את המשיבים 1-3 בבית דין רבני. (פרוט' עמ' 11, ש' 11-18). כל עניינה של המשיבה 4 הוא קבלת דמי שכירות מהנכס שבבעלותה ואין לה העדפה בין המבקשים לבין המשיבים 1-3, כל עוד דמי השכירות משולמים כסדרם (פרוט' עמ' 11 ש' 26-28). עדותו של נציג המשיבה 4 היא עדות מכרעת בעיניי להבנת השתלשלות האירועים, והיא מאששת באופן מלא את גרסת המבקשים (פרוט' עמ' 9-16). זאת ועוד, מעיון בהסכם מיום 1/11/08 עולה כי הוא לא נוסח בעזרת עורך דין. ההסכם משקף את ההסכמות העיקריות והמהותיות שבין הצדדים, בנוסח שמתאים יותר ל"זכרון דברים". דווקא משום כך, נקל להבין מתוכו את הסכמות הצדדים. יש בכך כדי להסביר גם כיצד לא וידא נציג המשיבה 4 כי המשיב 1 – מולו נוהל המו"מ – הוא שחתם על החוזה כשוכר.

יא. המשיבים נקלעו לקשיים כלכליים והשכירו את החנות בשכירות משנה למבקשת. אין אמת בטענת המשיב 1 בדבר הסכם שותפות. הנכון הוא שהמשיב 1 ביקש להיפטר מן החובות הרובצים עליו ובכל זאת להפיק רווח מהחנות, והדרך שמצא לכך היא העברת החנות לידי המבקשים, תוך גביית דמי שכירות חודשיים. הסכם שכירות משנה מיום 8/10/09 שנכרת בין המשיב 3 למבקשת 1 אינו מזויף. אמנם החתימה הנחזית להיות חתימתו של המשיב 3 על מסמך זה, אינה חתימתו (המשיב 3 חותם בשם פרטי יהונתן בלבד, כפי שניתן לראות במסמכים שונים ובהם החוזה מיום 1/11/08, ואילו החתימה על חוזה שכירות המשנה היא "יונתן זעפרני", וכתב היד שונה) כפי שהעיד המשיב 3, אך המסמך משקף את הסכמת המשיב 1 והמבקש 4, והוא נחתם כדין בשם המשיב 3. אני מקבל את עדותו של המבקש 4, ולפיה המסמך הועבר אל המשיב 1 כשהוא חתום בשם המבקשת 1 והוחזר על ידו כשהוא חתום בחתימה הנחזית להיות חתימתו של המשיב 3. החתימה מתנוססת בשולי כל עמוד ובסיום החוזה ובסה"כ 8 פעמים. גם השוואה בלתי מקצועית בין חתימה זו לבין חתימתו של המשיב 1 על תצהיר העדות הראשית מטעמו מצביעה על דמיון ניכר בין שתי החתימות של השם "זעפרני". אני נוטה להאמין כי המשיב 1 הוא שחתם על הסכם שכירות המשנה עם המבקש 4 – בשם המשיב 3. בכך, פעל המשיב 1 בגדר הרשאה שניתנה לו לנהל את העסק בשמו של המשיב 3 – כפי שהיה מתחילה. על כן, קבעתי כי הסכם שכירות המשנה אכן נכרת בין הצדדים. אפס, כאמור לעיל, גם אלמלא התנוססה חתימתו של המשיב 1 על הסכם זה, אני קובע על יסוד עדותו של המבקש 4 כי ההסכם משקף את שהוסכם בין הצדדים.

יב. הסכם שכירות המשנה נכרת שלא בידיעת המשיבה 4 וללא הסכמתה. ההסכם נכרת כחודש וחצי לפני סיום תקופת השכירות ומבלי שניתנה למשיבה 4 הודעה על מימוש האופציה, כדרישת חוזה השכירות העיקרי. גם יתר התנאים שנקבעו למימוש האופציה לאחר 30/11/09 לא התמלאו. עם החתימה על הסכם שכירות המשנה נמסרה החזקה בחנות למבקשים, אשר החזיקו בה באמצעות המבקשת 1, אשר שילמה את דמי השכירות לחודש ינואר 2010 וחובות נוספים שרבצו על המושכר.

יג. לאחר שנכרת הסכם שכירות המשנה היה זה המשיב 1 עצמו אשר שלח את המבקש 4 אל המשיבה 4 לחתום עימה על חוזה שכירות ישיר (פרוט' עמ' 10 ש' 23-24) . חוזה כאמור נכרת ביום 1/2/10, ורק באותו מועד מודע לנציג המשיבה 4 כי המשיבים 1-3 העבירו את החזקה בחנות למבקשת 1. זאת, מפיו של המבקש 4 עצמו. נציג הישיבה אישר בעדותו את גרסתו של המבקש 4, לפיה המשיב 1 הוא שיצר את ההיכרות והקשר בין המבקשים לבין המשיבה 4 על מנת שיחתמו על חוזה שכירות ישיר. במהלך תקופת השכירות הראשונה הפרו המשיבים 1-3 את תנאי השכירות בכך שלא הקפידו על ניקיון המושכר וסביבתו, ובאי תשלום במועד של החובות החלים על המחזיק במושכר, לרבות דמי שכירות. (פרוט' עמ' 11 ש' 29 – עמ' 12 ש' 2). במהלך חודש 3/10 התגלעה המחלוקת בין המשיב 1 למבקשים והוא ביקש להחזיר לידיו את החזקה בחנות. החנות נסגרה והמפתחות נמסרו לנציג המשיבה 4. (פרוט' עמ' 15 ש' 12-16). בסמוך ליום 20/3/10 התברר לנציג המשיבה 4 כי המשיבים 1-3 פרצו לחנות ותפסו בה את החזקה. לאחר אירוע זה נכרת חוזה השכירות השני בין המשיבה 4 למבקשים והמשיבה 4 פנתה למשטרה בתלונה על פלישת המשיבים 1-3 לנכס. החנות נסגרה ובתחילת חודש 4/10 (ביום 6 או 7 בחודש זה) פרצו המשיבים 1-3 לחנות בשנית.

יד. הזכויות בנכס –
את מערך הזכויות בחנות יש לבחון לאור הוראות חוק המקרקעין, וחוק השכירות והשאילה.
למשיבה זכות בעלות בנכס, וזכות זו אינה שנויה במחלוקת. זכות הבעלות מוגדרת בס' 2 לחוק המקרקעין, לאמור: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם."
המשיבה 4 אינה טוענת לזכות חזקה בחנות, והיא מצדדת בהענקת זכות זו למבקשים, מכוח הסכם השכירות שנכרת בין המשיבה 4 לבין המבקשים (פרוט' עמ' 10, ש' 30). זכות החזקה הנובעת מהסכם שכירות מוגדרת בס' 3 לחוק המקרקעין, לאמור: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות..."

טו. מחלוקת נטושה בין המבקשים לבין המשיבים 1-3, למי נתונה הזכות להחזיק בחנות מכוח הסכם שכירות. תביעת המבקשים לסעד הצהרתי המכריז על זכותם להחזיק בחנות נועדה לאפשר למבקשים לממש את הוראת ס' 16 לחוק המקרקעין, לאמור: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין." המבקשים טוענים כי המשיבים 1-3 מחזיקים בחנות שלא כדין ואילו המשיבים 1-3 טוענים כי הם מחזיקים בחנות כדין, מכוח הסכם השכירות מיום 1/11/08.
טז. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי למסקנה שזכות השכירות שהוקנתה למשיב 3 בהסכם השכירות מיום 1/11/08 פקעה זה מכבר – וממילא המשיבים 1-3 מחזיקים בחנות שלא כדין. אין חולק כי ככל שיש למשיבים 1-3 זכות חזקה במושכר (וליתר דיוק, למשיב 3, שכן למשיבים 1-2 אין כל זכות חזקה עצמאים בחנות), הרי שמקורה בהסכם השכירות מיום 1/11/08. זכות השכירות שהוקנתה למשיב 3 בהסכם זה הסתיימה ופקעה מן הטעמים המפורטים מטה, כולם יחד וכל אחד לחוד.

יז. ואלה הנימוקים:
1. ס' 11 להסכם קובע כי "לאחר 12 חודש למשכיר תהא הזכות לדרוש את פינוי הנכס תוך הודעה מראש של 90 יום". ודוק, המשיבה 4 אינה צריכה לנמק את דרישתה ועומדת לה זכות לסיים בכל עת את תקופת השכירות בהתראה של 90 יום מראש, ובלבד שחלפו 12 חודש מתחילת השכירות. המשיבה 4 מסרה למשיב 3 על סיום תקופת השכירות, בתום תקופת השכירות הראשונה, ולכל המאוחר במכתב מיום 26/3/10. מכתב זה, גם אם לא נתקבל בידי המשיב 3 סמוך למועד שנשלח הרי שנתקבל בידיו עם תחילת ההליכים המשפטיים בתיק זה. תקופת 90 הימים הנקובה בהסכם השכירות חלפה זה מכבר ועל כן תמה תקופת השכירות. לאורך כל ההליך, לא הצליחו המשיבים להסביר מה זכות יש להם להוסיף ולהחזיק בחנות לאחר קבלת הודעת זו מהמשיבה 4.

2. המשיב 3 לא עמד בתנאים הקבועים למימוש האופציה. לא נמסרה הודעה בכתב, לא נמסרו שיקים לכל התקופה מראש, ולא הוצגו קבלות על תשלום התשלומים המוטלים על המחזיק בחנות. איני מקבל את טענת המשיבים בדבר מימוש האופציה בהתנהגות. קבלת דמי השכירות בידי המשיבה 4 מעידים לכל היותר על נכונות להמשיך את תקופת השכירות לאחר שנסתיימה כל עוד לא הודיעה המשיבה 4 אחרת. את יחסי השכירות שנוצרו בין הצדדים לאחר תום תקופת השכירות ואי מימוש האופציה מסדירות הוראות ס' 19 לחוק השכירות והשאילה, לאמור:
"(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות —
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2) בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה."
בענייננו, הסכם השכירות קובע כי גם אם מצויים הצדדים בתוך תקופת השכירות המוסכמת (תקופת אופציה ראשונה או שניה), רשאית המשיבה 4 להודיע על סיום תקופת השכירות בהתראה של 90 יום מראש. על אחת כמה וכמה שהמשיבה רשאית להודיע על סיום תקופת השכירות לאחר שזו הסתיימה, מבלי שהוסכם על תקופה חדשה.

3. מפי הצדדים כולם (לרבות המשיב 1, ראה פרוט' עמ' 2 ש' 27-29) למדנו שהמשיב 1 שלח את המבקש 4 לחתום על חוזה שכירות ישיר מול המשיבה 4, וכי חוזה כאמור נכרת ביום 1/2/10. (פרוט' עמ' 10 ש' 14-17, עמ' 11, ש' 3, ועמ' 16 ש' 7-8). משעה שהמשיב 1, אשר פעל בשם המשיב 3, שלח את המבקש 4 לחתום על חוזה שכירות ישיר מול המשיבה 4, ברור כי גם המשיבים ראו עצמם כמי שסיימו את חוזה השכירות עם המשיבה 4, בהסכמה. משנכרת חוזה השכירות בין המשיבה 4 למבקשים, בידיעת המשיבים 1-3 ובהסכמתם, תמה תקופת השכירות בין המשיבה 4 למשיב 3. לא זו אף זו, השוואה בין חוזי השכירות, כמו גם עדויותיהם של המבקש 4 ושל נציג המשיבה 4 מלמדים כי טיב המושכר השתנה (עמ' 20 ש' 18-21, וש' 27-29). חוזה השכירות של המשיב 3 מתייחס לחנות שגודלה כ-60 מ"ר בשעה שהחוזה של המבקשים והמשיבה 4 מתייחס לחנות שגודלה כ-75 מ"ר. חנות זו היא החנות בה החזיקו המשיבים 1-3 בצירוף חנות סמוכה. משמע, כיום מחזיקים המשיבים בחנות גדולה מזו שהושכרה להם, גם לפי שיטתם.

4. הפרת חוזה השכירות –
ס' 22 של חוק השכירות והשאילה קובע: "השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר". אמנם, אם סרב המשכיר להעברת זכות החזקה מטעמים שאינם סבירים רשאי השוכר לעשות את העסקה גם ללא הסכמת המשכיר, אלא שבמקרה שלפנינו השוכר כלל לא פנה אל המשכיר לצורך קבלת רשות, ואף השכיר את החנות בשכירות משנה לתקופה בלתי סבירה העולה באופן משמעותי על תקופת השכירות על החוזה העיקרי (גם לו הוארכה תקופה השכירות בשנתיים). הפרה זו שהפרו המשיבים את הוראות חוק השכירות מזכה את המשיבה 4 לבטל את חוזה השכירות.
לא זו אף זו, נאמנה עלי עדותו של נציג המשיבה 4 אשר העיד:
"אני בסך הכל מייצג ישיבה בהתנדבות. זה לא המקצוע שלי ואני עושה את זה 13 שנה בהתנדבות, מהתחלה ועד הסוף. יש לי רק עניין אחד – ההכנסות של המוסד. אין לי עניין אם שכר הדירה יהיה מזעפרני או שיהיה מ'נאות יבולים'. אילו זעפרני עמד בכל תנאי החוזה, מה היה אכפת לי שימשיך הלאה?
אני רוצה להראות: אם אני מקבל בנובמבר 2009 – קצת אחר כך – מחברת החשמל שיקים שלא כובדו, אז למה אני צריך להמשיך עם בן-אדם שמסי עירייה אני יודע שהוא לא שילם; שיקים שלו חוזרים; שיק אחרון שלו לישיבה, נדמה לי, או נובמבר, משהו כזה, או דצמבר, אינני זוכר – חזר, אחרי זה הוא הביא מזומן – למה אני צריך להמשיך איתו..." (פרוט' עמ' 11 ש' 24 עד עמ' 12 ש' 1)
וכן:
"...בחוזה עצמו מופיעים כמה דברים. מופיע שהוא צריך למלא תנאים: להביא ביטוח , לשלם חשמל, לשלם מסים – כל התנאים שמופיעים שם. הוא לא עמד באף תנאי. הוא עשה הרבה מאוד נזקים לישיבה, עם לכלוך, מה שמאפיין חנות ירקות, שהדייר לידו נאלץ לברוח בסופו של דבר, וגם מזה הפסדתי. הודעתי לו שאני ככה לא מתכונן להמשיך, לאור העובדה שהוא בכלל לא עמד בתנאי החוזה". (עמ' 10, ש' 6-10)

נמצא, אפוא, שמלבד הזכות להפסיק את תקופת השכירות בהתראה של 90 יום מראש, על פי ס' 11 לחוזה השכירות שבין המשיבה 4 למשיב 3, עמדה למשיבה 4 הזכות להודיע על ביטול חוזה השכירות בשל הפרתו על ידי המשיבים, כפי שעשתה בפועל. לשון אחרת, בדין הודיעה המשיבה 4 על ביטול חוזה השכירות, ועם מתן ההודעה הסתיימה תקופת השכירות.

5. חוזה שכירות משנה –
כפי שנקבע לעיל, בין המשיב 3 למבקשת 1, נכרת חוזה שכירות משנה. ככל שמדובר במערכת היחסים שבין המבקשים למשיבים 1-3, הרי שהזכות להחזיק במושכר ודאי נתונה למבקשים, מכוח חוזה שכירות משנה. השתלטות המשיבים על החנות בחודש 3/10 ולאחר מכן שוב בחודש 4/10, הייתה מעשה בריונות שנעשה שלא כדין. המשיבים מלינים על המבקשים על שפעלו נגדם בחוסר תום לב בכרתם הסכם שכירות מול המשיבה 4, על מנת לנשלם מזכויותיהם. ההיפך הוא הנכון. המשיבים 1-3 הם שניצלו את המבקשים בצר להם, ולאחר שבעזרת המבקשים עלתה החנות על דרך המלך ביקשו לנשל את המבקשים מזכויותיהם בחנות. תיאור מעשיהם של המשיבים נרשם מפיו של המבקש 4, בהאי לישנא:
"בפעם הראשונה שראיתי את יצחק יוסף זעפרני (המשיב 3. י"ק), שזה הבן, בתחילת חודש מרס, כשהגיע אלי ואומר לי: 'אני הבעלים של החנות, אתה פה כלום, אני הפסדתי פה כסף. תן לי מאה אלף שקל – לא תראה אותי. לא תיתן לי – לא תהיה פה בחנות". (פרוט' עמ' 22, ש' 27-30).

יח. בטרם סיום ראוי להבהיר כי גם לו קיבלתי את שיטת המשיבים 1-3 במלואה, והייתי שולל מהמשיבה 4 את הזכות החוזית והחוקית להביא את תקופת השכירות לקיצה, כי אז מסתיימת תקופת השכירות לכל המאוחר ביום 30/11/10. האמור בחוזה השכירות בדבר תקופת אופציה נוספת, של 12 חודשים, לאחר 30/11/10, אין לו תוקף של "אופציה" נוכח התוספת הרשומה בחוזה "כפוף למחיר שיוסכם". כל עניינה של האופציה הוא שהיא מותירה את ההחלטה בידי אחד הצדדים, ברצותו מממש את האופציה שניתנה לו וברצותו מוותר עליה. אופציה המותנית בהסכמה שתושג בין הצדדים בעתיד – אינה אופציה.

סוף דבר
יט. משהגעתי למסקנה כי המשיבים 1-3 מחזיקים בחנות שלא כדין, והואיל והמבקשים, בהסכמת הבעלים, המשיבה 4, הם "מי שזכאי להחזיק במקרקעין", הרי שדין התביעה להתקבל. לפיכך, ניתן בזה סעד הצהרתי, לפיו זכאים המבקשים לקבל את החזקה בחנות הנמצאת ברח' שלמה המלך 11 בבני ברק, מכוח הסכם שכירות מיום 24/3/10, אשר נכרת בין המבקשים ובין המשיבה 4.

המשיבים 1-3 ישלמו למבקשים שכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ₪ ומע"מ, ואת שכר בטלת המבקשים 3-4 עצמם בסך 1,000 ₪ לכל אחד.



התשלום ישולם תוך 30 יום.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון