קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה בגין אובדן השקעה כספית: נתוני רקע וקורות ההליכים 1. התובעים (להלן, גם "לב") הם בעל ואישה. הנתבעת 1 (להלן, גם "פלאדיו") היא חברה לקבלנות בניין, שהנתבעים 6-4 (להלן, גם "בעלי פלאדיו") הם בעלי המניות והמנהלים שלה, והנתבע 9 (להלן, גם "בן-עמי") הוא החשב שלה. פלאדיו יזמה פרוייקט הקמת בית מגורים ברח' החשמונאים 31 בחיפה ומכרה ללב, בגדרו של פרוייקט זה, דירת מגורים הידועה כדירה מס' 18 (להלן, גם "הדירה"). הסכם הרכישה נכרת ביום 8.1.95 ותמורת הדירה שילמו לב לפלאדיו סכום של 200,000 דולר עד ליום 6.3.95. בגדרו של הסכם הרכישה ויתרו לב, בין השאר, על קבלת ערבות בנקאית כמצוות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות), התשל"ג - 1973 (להלן - "חוק המכר"). עוד ביוני 94' פנתה פלאדיו אל הנתבע 2 (להלן, גם "הבנק") וביקשה ממנו אשראי לרכישת המגרש ולליווי פרוייקט הבנייה. הנתבע 3 (להלן, גם "ילינק") הוא פקיד בכיר בבנק ואחראי בענף הצפון של סקטור הקבלנים אצלו. ילינק היה מעורב, מטעם הבנק, בליווי הפרוייקט הנ"ל. עובר להתקשרות בין לב לפלאדיו היו הצדדים מיוצגים על ידי עורכי דין. הנתבע 7 (להלן, גם "עו"ד נאומן") היה פרקליטם של לב. הנתבע 8 (להלן, גם "עו"ד גבעון") היה פרקליטה של פלאדיו. כפי שיפורט להלן איבדו לב את השקעתם. הנכס, לרבות הדירה, היה ממושכן במשכנתא לזכות הבנק. עסקיה של פלאדיו קרסו ובגין חובה לבנק נקט הבנק בהליכים למימוש המשכנתא, קרי הדירה. הליכים אלו הצליחו ומומשו, חרף מאבק משפטי של לב כנגד הבנק. בגדר התובענה שבפניי עותרים, איפוא, לב כי הנתבעים ישלמו להם סכום של כ- 1,500,000 ₪. התביעה הוגדרה כ"נזיקית, כספית". ביסודו של דבר טוענים לב כי כל הנתבעים הסבו להם נזקים שגרמו לאובדן השקעתם. 2. כל הנתבעים התגוננו בפני התביעה. ככל שעסקינן בבנק הוא אף הגיש הודעת צד ג' כנגד פלאדיו, בעלי פלאדיו ובן-עמי. התביעה שבפניי היא המערכה השניה במאבק של לב להצלת השקעתם. המערכה הראשונה הייתה בהמרצת פתיחה שהגישו לב כנגד הבנק לבית המשפט המחוזי בחיפה ב-ה.פ. 77/01 (להלן - "ההליך במחוזי"), שנדון בפני כב' השופט עמית והוכרע בפסק דינו מיום 28.2.02. בפסק דינו נדחתה המרצת הפתיחה של לב. על פסק הדין הוגש ערעור וערעור-שכנגד על ידי לב והבנק. מפסק דינו של בית המשפט העליון מיום 18.7.02 עולה כי בהסכמת בעלי הדין נדחו הערעור והערעור-שכנגד, ללא צו להוצאות. הנה-כי-כן, פסק דינו של השופט עמית הפך לסופי וחלוט. 3. ראוי להביא, בקליפת אגוז, את ההשתלשלות העובדתית שגרמה למערכה המשפטית. זו מסוכמת בפסק דינו של השופט עמית. עולה הימנה, בין השאר, כי הבנק היתנה את הליווי הפיננסי בכך שתירשם משכנתא ראשונה על הנכס וכי פלאדיו תפקיד בחשבון הפרוייקט הון עצמי בסכום של 500,000 דולר וכן תמכור, מקרב דירות הפרוייקט, שלוש דירות במכירה עצמית, שלא במסגרת הליווי הבנקאי. משכנתא, כאמור, נרשמה הן בלשכת רישום המקרקעין והן ברשם החברות. אין חולק כי פלאדיו הפקידה בחשבון הפרוייקט סכום של 200,000 דולר. סכום זה הוצהר בגדר "ההון העצמי", הגם שמקורו מכספי התמורה ששילמו לב עבור הדירה. לטענת הבנק הוא לא ידע, בזמן-אמת, על מכירת הדירה ללב. נהפוך הוא: על יסוד הדיווחים שהוא קיבל במשך שנים רבות דוּוחה הדירה כדירה שלא נמכרה. רק שנתיים לאחר עסקת המכירה נרשמה הערת אזהרה לזכות לב בלשכת רישום המקרקעין. הבנק טען כי לא ידע על רישום הערת האזהרה ולב טענו כי לא ידעו על אודות רישום המשכנתא לזכות הבנק, כנטען על ידם בהליך במחוזי. 4. ביום 17.9.98 פנתה פלאדיו אל הבנק בבקשה כי יוציא מכתב החרגה ללב, בטענה כי אלו מתעתדים ליטול משכתנא לשם רכישת הדירה. ברי כי מצג זה של פלאדיו, לכאורה, היה חסר שחר. לב לא התעתדו לרכוש את הדירה, שהרי כבר רכשו אותה. לב לא ביקשו משכנתא, שהרי שילמו את תמורת הדירה זה מכבר מאמצעיהם. השופט עמית קבע כי פניית פלאדיו לבנק הייתה שלא על דעתם וללא ידיעתם של לב. מכל מקום, הבנק הוציא ביום 28.9.98 את מכתב ההחרגה. 5. ועוד ברי כי רק ביום 17.1.99 העבירה פלאדיו לבנק העתק מהסכם הרכישה של לב. רק אז נודע לבנק, לטענתו, כי הדירה נמכרה ללב כבר לפני 5 שנים. בהמשך, כאמור, נקט הבנק בהליכים למימוש המשכנתא. לטענת לב רק ביום 7.1.01 נודע להם לראשונה כי הבנק טוען לזכויות על הדירה וכי ב"כ הבנק התמנה ככונס נכסים למימוש הדירה. 6. אז החלה המערכה המשפטית הראשונה בהליך במחוזי של לב נגד הבנק. טענתם של לב בתחילה הייתה, בין השאר, כי לנוכח הפרת הסכם הרכישה הפרה יסודית הם זכאים לביטולו ולהשבת הסכומים ששילמו תמורת הדירה. טענה זו נלוותה לטענת עיכבון על הדירה ולשיטתם עיכבון בעקבות ביטול הסכם גובר על משכנתא רשומה. ועוד עולה מפסק דינו של השופט עמית כי לב טענו שני טיעונים חילופיים. ראשית, הם טענו לאכיפת הסכם הרכישה, בניגוד לטענתם הראשונה. לשיטה זו הבנק נתפס על מכתב ההחרגה האמור שהוציא לזכותם ומכוחו של מכתב החרגה זה יש לשחרר את הדירה מעוּלה של המשכנתא. שנית, ולחילופין, חזרו לב וטענו לביטול ההסכם וטענו, כאמור, כי בתחרות בין עיכבון בעקבות ביטול, לבין משכנתא רשומה, גוברת זכות העיכבון. 7. פסק דינו של השופט עמית הוא מקיף ומפורט. ניכר הימנו כי הוא נעשה לאחר שמיעת ראיות לרוב לא רק של בעלי הדין שניצבו בפניו אלא אף של חלק מבעלי הדין הניצבים בפניי. בסופה של דרך דחה השופט עמית את טענות לב, כמעט במלואן. עיקרי ממצאיו של השופט עמית עמדו ביסוד פסק דין חלקי והחלטה שניתנו על ידי ביום 9.12.04 (להלן - "פסק דיני החלקי"). בפסק דיני החלקי נדרשתי לעתירתו של עו"ד גבעון, ואף לעתירתם של הבנק וילינק, למחוק התביעה מטעמים של מעשה בית-דין. 8. ככל שעסקינן בעתירתו של עו"ד גבעון ראיתי להיענות למרביתה. הבהרתי שם כי לטעמי אכן לא שוכנעתי כי השופט עמית קבע באורח נחרץ כי לב הסתירו מהבנק את עובדת כריתת ההסכם. אף לא שוכנעתי כי השופט עמית קבע באורח נחרץ כי לב ידעו על המשכנתא. לנוכח זאת סברתי כי סוגיות עובדתיות אלו נותרו פתוחות להכרעתי. ועוד הבהרתי כי לטעמי, ככל שעסקינן בחזית כלפי עו"ד גבעון, הרי "עיקר טענתם של לב יהא כי גם אם ידעו על הוויתור על ערבות המכר, חובתו של כל עורך דין הייתה שלא לתת יד לניסוח הסכם המאפשר ויתור על תנאי קוגנטי זה, ולמירב ניתן לטעון כנגדם לרשלנות תורמת. לב מצביעים על כך שבהגנתו עו"ד גבעון אינו טוען לרשלנות תורמת שלהם ואין מענה לטענה זו בתגובת עו"ד גבעון. מכאן, כי ככל שתתקבל טענתם של לב כנגד עו"ד גבעון, גם על רקע התשתית העובדתית שנקבעה על ידי השופט עמית, לא ניתן יהיה לטעון כנגדם לרשלנות תורמת" (סעיף 18). בנתון לכך סברתי כי ממצאי פסק דינו של השופט עמית מחייבים בהליך שבפניי. 9. שונים היו פני הדברים ככל שעסקינן בעתירת הבנק וילינק. אלו, בהליך במחוזי, היו בעלי דין. משום כך התייחסתי באהדת-יתר לטיעוניהם וסבור הייתי כי יש לדחות על הסף את התביעה כנגדם. אכן, רשמתי שם בין השאר, כי "לכאורה, לא נדרש השופט עמית, בוודאי לא ברוחב היריעה הנדרש, למכלול טענות נזיקיות שמבקשים לב להטיח בבנק ושהולידו, לשיטתם, את מצב הדברים שגרם לבנק לא לדעת, למשל, על מכירת הדירה בזמן-אמת. נתון זה הולך ומתעצם לנוכח ביקורתו של השופט עמית את התנהלותו של הבנק, כאשר הוא מדגיש כי אין בביקורת זו כדי למנוע את הסעד האופרטיבי לזכות הבנק. הרי בפנינו תנא דמסייע לכך שהשופט עמית לא ביקש לחרוץ דין בנזיקין, וממילא ביקורתו היא בבחינת אמרת אגב. ברי כי בתביעת נזיקין ביקורת זו הייתה הופכת, אולי, מ'אמרת אגב' ל'אמרת עיקר' לביסוס החיוב הנזיקי בגין הרשלנות הנטענת" (סעיף 25). ועוד הוספתי כי "זו הסיבה שאף איני מייחס משקל לטענת הבנק וילינק אודות הטרדנות והקנטרנות הנטענת שבתביעה. ייאמרו הדברים ברורות ומפורשות: תביעתם הנזיקית של לב כנגד הבנק וילינק הייתה ראויה לפנים, במנותק מהכרעת השופט עמית לעניין תקפות המשכנתא ומימושה. דא עקא, שללב עומד לרועץ מחדלם שלא להגיש התביעה האמורה במסגרת ההליך שנדון בפני השופט עמית, ולמצער באי בקשתם לפיצול סעדים. כך גרמו לב, הם ולא אחרים, לכך שתביעתם הנזיקית הלגיטימית, לא תישמע עוד" (סעיף 26). 10. פסק דיני החלקי בוטל בפסק דינו מיום 8.12.05 של בית המשפט המחוזי בחיפה. משמע, בטלה קביעתי אודות חובתי לכוף ראשי לפלוגתאות פסוקות שנבעו, לשיטתי, מפסק דינו של השופט עמית. לנוכח זאת הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות, המצהירים נחקרו ונשמעו ראיות מהחל עד כלה. אכן סוכם על דעת ב"כ הצדדים כי חומר הראיות בהליך במחוזי ישמש חומר ראיות אף בפניי. מטעם התובעים נשמעה עדותו של התובע 1 (להלן, גם "ד"ר לב"). יצויין כי בהליך במחוזי נשמעה לא רק עדותו של ד"ר לב אלא אף עדותה של אשתו, התובעת 2 (להלן, גם "לואיז"). לואיז לא הגישה תצהיר בהליך שבפניי. מטעם פלאדיו, בעלי פלאדיו ובן-עמי נמסרה עדותם של הנתבע 4 (להלן, גם "גיא"), הנתבע 5 (להלן, גם "קסל") ובן-עמי. מטעם הבנק וילינק נמסרה עדותו של ילינק וכן עדותו של מר יעקב משקיף (להלן - "משקיף"), אשר הוא בעלים של חב' כ.נ.פ. כלכלה, ניהול ופיקוח הנדסי בע"מ (להלן - "כנף"), אשר שימשה כמפקחת מטעם הבנק בפרוייקט האמור בו קיים הבנק ליווי פיננסי. כן נמסרה עדותו של מר יוסי קמעו, מורשה חתימה בסניף העצמאות של הבנק ומי שטיפל בחשבונות פלאדיו בתקופה הרלוונטית. עו"ד נאומן ועו"ד גבעון מסרו עדויות, לעניין הפרשה בעניינם. המסכת העובדתית המוסכמת והשנויה במחלוקת 11. למקרא סיכומי הטענות הוברר לי כי ב"כ לב ממקד עיקר מעייניו לעניינם של עו"ד נאומן ועו"ד גבעון, ואף ככל שעסקינן בהם עיקר דבריו נסבים לעניין חבותו הנטענת של עו"ד נאומן. לאחר מכן הוא מייחד את הדיבור לעניינם של פלאדיו, בעלי פלאדיו ובן-עמי. ורק בשולי סיכומיו הוא מתייחס לחבות הנטענת של הבנק וילינק. שיטתי-שלי שונה. אכן, לטעמי, עיקר ההכרעה נעוץ במחלוקת שבין לב לבין פלאדיו, בעלי פלאדיו ובן-עמי. לאחר מכן יש להידרש, כפועל יוצא מכך, לחבותם הנטענת של עו"ד נאומן ועו"ד גבעון. אכן, אף לטעמי, רק בסופה של דרך יש להידרש לחבותם הנטענת של הבנק וילינק. ראוי עתה, איפוא, למקד המבט לעיקרי גרסאות בעלי הדין שבפניי. 12. ד"ר לב טוען כי קדם להסכם מיום 8.1.95 של לב עם פלאדיו משא ומתן שהתנהל בינו לבין קסל. קסל הוא אדריכל במקצועו. הוא עסק בתכנון בית המגורים של לב, והיו ביניהם קשרי חברות. היה זה קסל שעניין את ד"ר לב בפרוייקט המוקם ברח' החשמונאים 31. פלאדיו הציעה לד"ר לב לקבל את הדירה במחיר אטרקטיבי, דהיינו בסכום של 200,000 דולר לרבות מע"מ ולוותר על הבטוחות לפי חוק המכר. הותנה כי הסכום האמור ישולם באורח מיידי, עד למתן היתר בנייה ראשון בגין הפרוייקט, משמע הדירה נמכרה "על הנייר". ד"ר לב מודה בכך שהוא הסכים להיכנס לעסקה עתירת-סיכונים ואולם הוא הגדיר במפורש את גדר הסיכונים אליהם בחר להיכנס. בהתאם להסכם רכשו לב את הדירה, שהיה לה מפלס תחתון ומפלס עליון. דא עקא, בהיתר הבנייה הראשון, לא נכללה הדירה כל עיקר במכלול הדירות. רק בהיתר הבנייה השני נכללה הדירה, אך רק לעניין המפלס התחתון שלה. כך, לנוכח ההסברים שניתנו לד"ר לב אודות כך שקיים ספק אם יינתן היתר לבנות לה מפלס עליון כל עיקר. ואכן, בתחילה סירבה העירייה ליתן היתר למפלס העליון. רק לאחר דיונים יגעים נוספים, ניתן היתר לבנות מפלס עליון. משום כך, וכך לוז גרסתו של ד"ר לב, רמת הסיכון שהוא נטל על עצמו הייתה ממוקדת ומאותרת. הוא שילם עבור דירה כאשר הפרוייקט נמצא "על הנייר". הוא נטל על עצמו את הסיכון שגם כאשר יינתן היתר, תחילה הוא לא יינתן בגין הדירה ולאחר מכן, לכשיינתן בגין הדירה, שמא הוא לא יינתן בגין המפלס העליון. חרף כל אלו הסכים ד"ר לב לשלם את התמורה בשלבים ראשוניים ביותר, דהיינו לאחר קבלת ההיתר הראשון. סיכונים אלו, וכן הנכונות לוותר על ערבויות חוק המכר, שוקללו במחיר הזול של הדירה, אך הא ותו לא. אכן, לשיטתו, הדירה לא נמכרה "במחיר מציאה". ככל שדברים היו הולכים למישרין, הוא קיבל הנחה של 10% לערך. מנגד, ככל שלדירה לא היה ניתן היתר בגין המפלס העליון, הוא אף שילם מחיר גבוה ממחיר השוק. 13. שיטתם של פלאדיו ובעלי פלאדיו שונה בתכלית. פלאדיו רכשה את הנכס עליו אמור היה להיות מוקם הפרוייקט וביקשה ליווי פיננסי של הבנק. תחילה הבנק דרש, עובר לרכישת הנכס, להשקיע הון עצמי בסך של 300,000 דולר, ואין עוררין כי פלאדיו עמדה בתנאי זה. לאחר מכן נתבקש הליווי הפיננסי של הבנק בגין הקמת כל הפרוייקט. כתנאי מוקדם לכך נדרש להפקיד הון עצמי נוסף של 200,000 דולר, ולהוכיח מכירת שלוש דירות מקרב 18 הדירות שבפרוייקט, שלא במסגרת הליווי הפיננסי. דומה שפלאדיו השכילה לעמוד בתנאי השני, שהרי היא הוכיחה מכירה של שלוש דירות כאמור. מנגד, בעלי פלאדיו התקשו לגייס הון עצמי נוסף בסכום של 200,000 דולר. 14. לנוכח זאת, כך מסכם גיא, הסכימו פלאדיו וד"ר לב כי ד"ר לב יהיה מעין שותף בעסקה. הובהר לד"ר לב כי הפרוייקט מתבצע במימון ובליווי פיננסי של הבנק. סוכם כי לב ישלמו בגין הדירה סכום של 200,000 דולר, הנמוך באופן משמעותי ממחיר השוק. ועוד סוכם כי כספי התמורה ייזקפו על חשבון ההון העצמי הנדרש. לנוכח זאת סוכם כי לב יוותרו על ערבויות חוק המכר. משמע, כך לוז גרסתם של פלאדיו ובעלי פלאדיו, רמת הסיכון אותה נטלו לב גדולה פי כמה וכמה מזו הנחזית בעדותו של ד"ר לב. לא זו בלבד שלב נטלו את הסיכונים שד"ר לב מודה בהם, לעניין העובדה שהם רוכשים דירה "על הנייר", שהיתר הבנייה הראשון לא יכלול את הדירה כל עיקר, וכי רק היתר הבנייה השני יכלול אותה כאשר ספק אם ניתן יהיה לקבל היתר בגין מפלסהּ העליון, נטלו על עצמם לב שורה נרחבת של סיכונים נוספים. הם ידוע-ידעו כי על הנכס רובצת משכנתא לזכות הבנק, כי הפרוייקט נמצא תחת תנאים של ליווי פיננסי של הבנק, כי כתוצאה מכך מוותרים לב על ערבויות חוק המכר. ועיקר הוא כי כספי התמורה מופקדים בחשבון הליווי של הפרוייקט אצל הבנק כהון עצמי של פלאדיו. בגין מערכת סיכונים אלו זכו לב בדירה במחיר זול באופן משמעותי. ולא זו בלבד אלא שגרסת פלאדיו ובעלי פלאדיו היא שאף הבנק ידע הן על מכירת הדירה, והן על כך שתמורתה נזקפה על חשבון ההון העצמי. וכעדותו של גיא "ליווי בנקאי הוא מערכת סגורה מטעם הבנק. הבנק ידע ואנחנו ידענו והתובע ידע, שהדירה הזאת נמכרה כחלק מההון העצמי. הבנק ידע את זה בשיחות שלי איתו. לא היה שום מחטף, לא היה שום מסמך בכתב שמאשר, זה היה עיגול פינות שכולם היו שווים לו וכולם השתתפו בו. גם החברה וגם התובע. כולם ידעו וזה לא צוין בשום מקום בכתב. אם הפרויקט היה מצליח לא היה כל בעיה" (עמ' 5 לפרוטוקול 30.10.08). 15. גרסתם של עו"ד נאומן ועו"ד גבעון הולכת כברת-דרך ארוכה עם זו של בעלי פלאדיו, הגם שהיא נפרדת מהם בנושא משמעותי אחד. אכן, כך גרסתו של עו"ד נאומן, ד"ר לב, שהוא ידידו ולקוחו משכבר הימים, ביקש ייצוגו במשא ומתן לקראת רכישת הדירה. בתחילה קיבל עו"ד נאומן טיוטת הסכם מכר שענתה, באורח עקרוני, על הרוֹוח והמקובל בעסקאות מעין אלו. נכלל בה סעיף מפורש (סעיף 13) אודות הביטחונות להם יהיו זכאים לב מכוח חוק המכר. נילווה אל ההסכם נוסח נספח אודות הליווי הבנקאי ומודעותו של הרוכש לכך שקיים ליווי בנקאי המחייב אותו להפקיד את תשלומי התמורה לא לידי הקבלנית, פלאדיו, אלא לחשבון הליווי בפיקוחו של הבנק. וכן הומצא נסח מקרקעין ממנו ניתן היה ללמוד בעליל על כך שרובצת על הנכס משכנתא לזכות הבנק. בנתון לכל אלו העיר עו"ד נאומן הערות שהעיר, הגם שבאורח עקרוני העסקה נראתה לו סבירה ומקובלת. כך מחרה-מחזיק אחריו אף עו"ד גבעון. אכן עו"ד גבעון, בא-כוחה של פלאדיו, קיבל הנחיה שגרתית מגיא לערוך טיוטת הסכם. אף הוא סבור היה שמדובר בהסכם שגרתי, ומשום כך שיגר לעו"ד נאומן טיוטה רגילה, על נספחיה והנסח שצורף אליה. 16. ואולם בהמשך הדרך חל מהפך דרמטי. גיא התקשר לעו"ד גבעון וביקש ממנו לערוך טיוטה חדשה. הוא ביאר לו כי ד"ר לב הוא חבר של קסל, וכי לא מדובר בעסקה רגילה של מכירת דירה אלא במעין עסקת השקעה או הלוואה, שבמסגרתה ישקיעו לב סכום כסף לו נזקקה פלאדיו, ובתמורה יקבלו דירה במחיר אטרקטיבי. אכן, לנוכח זאת, הונחה עו"ד גבעון למחוק את סעיף 13 שמבטיח קבלת ביטחונות על פי חוק המכר ותחתיו יירשם מפורשות ויתורם של לב על ערבות זו מכוחו. כמו כן הושמט צירופו של הנספח בגין הליווי הבנקאי. וכך הובאה לעיונו של עו"ד נאומן הטיוטה החדשה. ד"ר לב מסר לעו"ד נאומן אודות ידידותו עם קסל ואודות הפרוייקט ההולך ומוקם. ד"ר לב מסר כי הוצע לו להיות שותף בפרוייקט, במובן זה שהוא יזרים כסף שיאפשר לפלאדיו את תחילת הבנייה ובתמורה לכך יקבל דירה בפרוייקט במחיר מוזל. נזכור ונשמור, איפוא, כי גם לעו"ד גבעון וגם לעו"ד נאומן לא נמסר דבר אודות כך שכספי התמורה יירשמו בתורת הון עצמי. כבר כאן נחזור ונבהיר את שאין עליו עוררין. הבנק היתנה כי ההון העצמי יגויס מאמצעיהם של בעלי פלאדיו, ומכל ומקום לא בגין דירה שתימכר בין דירות הפרוייקט. 17. עתה נחזור לגרסתו של ד"ר לב. הוא מכחיש מכל וכל את מכלול סיפור המעשה. מעולם, כך גרסתו, לא נאמר לו דבר אודות כך שעל הנכס רובצת משכנתא. לא נאמר לו דבר אודות הליווי הפיננסי של הבנק. ממילא ברור לחלוטין שהוא לא נתן הסכמתו לכך שכספי התמורה ייזקפו בתורת הון עצמי. לטעמו כל הביטויים האמורים, דוגמת "ליווי פיננסי" ו"הון עצמי", התוודעו לו רק לאחר שנים, משמצא עצמו בפני שוקת שבורה. 18. עתה נחזור להסכם מיום 8.1.95 ולעיקרי הוראותיו הצריכים להכרעתי. בסעיף 13 לו נקבע כי "בהתייחס להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות), תשל"ה-1974... הקונה מצהיר ומאשר בזאת כי הינו מוותר על זכותו לקבלת ערבות ע"פ חוק המכר וזאת נוכח מחיר הממכר כפי שסוכם בין הצדדים. לקונה לא תהא כל דרישה ו/או תביעה כלשהי לקבלת ערבות על פי חוק המכר". 19. לאחר שהונחה בפני עו"ד נאומן טיוטה שנייה של ההסכם, ובעקבות משא ומתן שהיה בין הצדדים, הוספה תניה נוספת להסכם המכר, וד"ר לב מודה שהוא היה מודע לה. בסעיף 33 סוכם כי אכן הדירה אינה כלולה בהיתר הבנייה הראשון. ואולם לאחר קבלת היתר הבנייה הראשון תנקוט פלאדיו בצעדים לקבלת היתר הבנייה השני, שיכלול אף את הדירה, וכי הדבר ייעשה תוך שישה חודשים. סעיף 33(ד) היתנה כי "באם עד לתום שישה חודשים ממועד מתן היתר הבנייה הראשון לא יינתן היתר הבנייה השני או ניתן היתר הבנייה השני אך הדירה, על פי היתר הבנייה השני, אינה על פי המפורט בתשריט, יהיו הקונים רשאים ממועד זה ואילך וכל עוד לא ניתן היתר הבנייה הכולל את הדירה בהתאם לתשריט לבטל חוזה זה". או-אז, המשיך סעיף 33(ו) והורה כי אם "ביטלו הקונים חוזה זה בהתאם לזכותם כאמור בפסקה 33(ד) לעיל יהיה על החברה להשיב לקונים, בסמוך לאחר הודעת הביטול את כל הכספים אשר הקונים שילמו לחברה עד למועד זה ע"ח מחיר הממכר. ההשבה של הכספים לקונים כאמור לעיל תהיה בשיערוך על פי השער היציג". ואולם הותנתה תניה נוספת בסעיף 34(א) על פיה "באם עד לתום שישה חודשים ממועד חתימת חוזה זה לא יינתן היתר הבנייה השני או ניתן היתר בנייה שני אך הדירה על פי היתר הבנייה השני אינה כמפורט בתשריט, לקונים, תהא הזכות, במקום זכותם לבטל החוזה כאמור בסעיף 33(ד) לעיל, לרכוש, במקום הדירה, את דירה מס' 8 אשר אליה יוצמד מחסן מס' 1 וחניה מס' 7 ואת דירה מס' 12 אליה יוצמד מחסן מס' 9 וחניה מס' 6 (להלן: 'הדירות החילופיות')". אכן, כך הורה סעיף 34(ב), "זכותם של הקונים לרכוש את הדירות החילופיות ... מותנה בכך שהקונים נתנו הודעה בכתב על מימוש זכותם לרכישת הדירות החילופיות (באם תקום להם זכות לרכישת הדירות החילופיות על פי הנקבע בסעיף 34(א) לעיל), לא יאוחר מתום 7 חודשים ממועד חתימת חוזה זה. לא ניתנה הודעת הקונים האמורה עד לתום שבעת החודשים, תהיה החברה רשאית למכור את הדירות החילופיות למי שתמצא לנכון". והשלים סעיף 34(ג) כי ככל שיבחרו לב לממש את האופציה בגין הדירות החילופיות הם יצטרכו לשלם סכום נוסף של 92,735 דולר בצירוף מע"מ, שיתווסף כמובן לסכום של 200,000 דולר ששולם ושאז כמובן לא יוחזר. עתה נשים פעמינו להמשך ההשתלשלות העובדתית, כפי שהיא עולה מזווית מבטו של הבנק. 20. הבנק קיבל, להנחת דעתו, את הודעת פלאדיו אודות מכירת שלוש דירות בפרוייקט וכן וידא כי לחשבון הליווי אכן הועבר סך 200,000 דולר בגין השלמת ההון העצמי. לנוכח זאת נקשרו הסכמים בגין הליווי הבנקאי. לשיטתו של הבנק הסכמי ליווי אלו, שבאו לידי ביטוי הן בחליפת מכתבים והן בהסכמים בכתב, צפו לא רק פני עתיד אלא אף פני עבר, שהרי המגעים בין בעלי הדין החלו עוד טרם חתימת ההסכמים האמורים. מכל מקום, כך נהיר לחלוטין, מעולם הבנק לא קיבל דיווח אודות מכירתה של דירה 18, היא הדירה בפרשתנו. ממילא לא יכול היה הבנק לדעת כי מקור ההון העצמי בסך 200,000 דולר נעוץ במכירה זו. הפרוייקט נמשך וניבנה להנחת הדעת. מעת לעת קיבל משקיף מטעם כנף דיווחים שוטפים של פלאדיו, אם לעניין מכירת דירות נוספות, אם לעניין תקבולים ותשלומים בחשבון הליווי. הבנק הנפיק לכל רוכשי הדירות האחרות, בדרך השגרה החוזית הרגילה, ערבויות לפי חוק המכר. אכן דומה כי תנועת הכספים, בגין הדירות הנוספות האחרות, עברה דרך חשבון הליווי הבנקאי, ללא כל דופי. 21. כאמור, ביום 17.9.98 פנתה פלאדיו, באמצעות בן-עמי, לבנק וביקשה להוציא מכתב החרגה לתובעים. אכן בן-עמי רשם שם "אבקש להוציא מכתב החרגה (נספח ב') לאביבי לב לצורך קבלת משכנתא לרכישת דירה 18 ברח' החשמונאים 31 חיפה לפי הפרטים הבאים:...". בהמשך נרשמו שמותיהם של לב, פרטי המקרקעין וכי מדובר בדירה 18. במענה לכך נענה הבנק ושיגר אל לב מכתבו מיום 28.9.98 (נספח יד לתצהיר ילינק נ/8) (להלן - "מכתב ההחרגה המותנה"). נרשם שם, בין השאר, כי "הואיל והמקרקעין הנ"ל משועבדים לטובתנו במשכנתא ובשיעבוד שוטף בדרגה ראשונה ללא הגבלה וסכום...". וכן נרשם שם כי "הואיל והתקשרתם ו/או תתקשרו בהסכם עם פלאדיו... לרכישת דירה שמספרה הזמני 18 ברח' החשמונאים 31 ...". וכן נרשם שם כי "הואיל וניתנו לכם הוראות בלתי חוזרות לשלם את מלוא תמורת הרכישה אך ורק לבנק לאומי לישראל בע"מ". בהמשך המסמך התחייב הבנק כי לאחר שיירשם הפרוייקט כבית משותף תתוקן המשכנתא באופן שלא תחול על הדירה וזאת ככל שיוכח לבנק ששולמה מלוא התמורה בגין רכישת הדירה לחשבון הליווי וכי לב עמדו בכל התחייבויותיהם כלפי פלאדיו לפי הסכם הרכישה. ד"ר לב מודה שהוא קיבל את מכתב ההחרגה המותנה, לא נתן דעתו לאמור בו, שהרי הדבר לא טרד מנוחתו כל עיקר, ותייק אותו בין מסמכיו. 22. ילינק התקשר לגיא, עובר להנפקת מכתב ההחרגה המותנה, וביקש להמציא את חוזה הרכישה של הדירה. במענה לכך השיב לו גיא כי טרם נחתם החוזה לרכישת הדירה, שכן הדירה עמדה להימכר כדופלקס והרוכשים, הם לב, היתנו את הרכישה בקבלת היתר בנייה לדופלקס, וזה טרם ניתן. עם זאת, כך ציין גיא, לב היו מעוניינים להתחיל בהליכים לצורך קבלת משכנתא. לשם כך היה עליהם להציג מכתב החרגה בפני בנק למשכנתאות, שאמור היה ליתן להם הלוואה לצורך רכישת הדירה. לנוכח הסבר זה לא ראה ילינק מניעה להנפיק, כמבוקש, את מכתב ההחרגה המותנה. 23. ילינק ממשיך ומסביר כי לימים הסתבר לו כי מכתב ההחרגה המותנה הוצא מן הבנק בטענות שווא ותוך הטעיה כדי תרמית. הוא מספר כי בנובמבר 99' הוא חלף ליד הנכס, הנמצא סמוך למקום מגוריו, וראה כי מתבצעת בנייה מעל לדירה הנדונה. הוא סבור היה שניתן היתר שבו הייתה כביכול מותנית מכירת הדירה, ופנה לפלאדיו על מנת לקבל מידע עדכני. לתדהמתו הסתבר לו אז מגיא כי הדירה נמכרה כבר בשנת 95'. ב-17.11.99 נשלח אליו ההסכם מיום 8.1.95, באופן שהבנק דווח על אודות מכירת הדירה בחלוף כ- 5 שנים. 24. או-אז שיגר ב"כ הבנק מכתב דרישה ללב ביום 30.12.99 (נספח יז לתצהיר ילינק). שם נמסר ללב כי בהתאם לשטר המשכנתא שרבץ על הנכס לזכות הבנק, לא רשאית הייתה פלאדיו למכור או להעביר דירות בנכס, ללא קבלת הסכמת הבנק בכתב. נמסר לבנק כי פלאדיו התיימרה למכור ללב את הדירה, ללא קבלת הסכמת הבנק. הוסיף ב"כ הבנק והבהיר "כי ככל שהתיימרתם לרכוש את הדירה, המהווה חלק מן הנכס המשועבד למרשנו, נעשה הדבר על אחריותכם ועל סיכונכם בלבד ומכל מקום, זכויותיכם בדירה, אם ישנן כאלה, כפופות לזכויות מרשנו על פי המשכנתא". לנוכח זאת נמסר ללב כי ככל שלא תועבר לבנק מלוא תמורת הדירה, ידרוש הבנק את פינוי הדירה ובעת סירוב ינקוט בצעדים למימוש המשכנתא שנעשתה כאמור. מכתב זה לא נענה. לב טענו כי מכתב זה לא התקבל אצלם. אקדים ואקבע לנוכח מסמכי הדואר הרשום כי לא אמינה עליי גרסת לב בעניין זה. 25. ואכן, לאחר שפלאדיו נותרה חייבת כספים לבנק, ולנוכח אי פרעון חובה, הגיש הבנק ביום 23.8.00 בקשה למימוש משכנתא בגין חובות פלאדיו לבנק. עניין זה, כאמור, היה נושא לעתירה בהליך במחוזי. לימים העתירה נדחתה בפסק דינו של השופט עמית. לב חויבו לפנות את הדירה אך הבנק חויב לשלם להם סך של 66,000 ₪ לשיפוי לב בגין הוצאות שהיו להם בבניית המפלס העליון בדירה. לימים, ומשהערעור על פסק דינו של השופט עמית נדחה על ידי בית המשפט העליון, אכן פינו לב את הדירה. ואולם בהמשך הדרך נחתם הסכם בין כונס הנכסים, הבנק ולב לפדיון משכנתא, לפיו פדו לב את השיעבוד על הדירה בתמורה לסך של 155,000 דולר באופן שבסופה של דרך הדירה עברה לחזקתם באופן סופי. הנה-כי-כן, סיפור המעשה הסתיים בכך שבגין רכישת הדירה שילמו לב בנוסף ל- 200,000 דולר סכום נוסף של 155,000 דולר, ובסך הכל 355,000 דולר, הגם שקיבלו מן הבנק שיפוי בגין סכום של 66,000 ₪ כמבואר. 26. עניינו של מכתב ההחרגה המותנה מחזיר אותנו לגרסת פלאדיו ובעלי פלאדיו באשר לנסיבות שקדמו לו. גיא וקסל מציינים בתצהיריהם כי לאורך כל התקופה עודכן ד"ר לב באשר להתפתחות הפרוייקט. בסופו של דבר היה ברור כי חסרים כספים לקידומו של הפרוייקט, וכתוצאה מכך לא ניתן לשחרר את הדירה של לב. לנוכח זאת נועדה פגישה של כל הגורמים במשרדו של עו"ד גבעון. בפגישה זו סוכם כי לב יטלו משכנתא בסך של כ- 160,000 דולר, אשר ההחזר שלה יבוצע על ידי לב ועל ידי פלאדיו בחלקים שווים. לצורך זה הונחה גיא לבקש את מכתב ההחרגה המותנה. משזה ניתן שינה ד"ר לב את טעמו וחזר בו מן הסיכום האמור, אף לא החזיר את מכתב ההחרגה המותנה. קסל מצהיר כי הוא הזהיר את ד"ר לב שהתכחשותו לסיכום לא תעלה יפה, לנוכח העובדה שמכתב ההחרגה הוא מותנה, אך ד"ר לב החליט להעמיד את פלאדיו בפני עובדה מוגמרת. 27. אין עוררין כי בשנת 98' נכנסו לב לדירה, תוך שהם פורצים אליה. ד"ר לב טוען כי הדבר נעשה בהסכמתו של קסל, הגם שגיא התנגד לכך. כתוצאה מכך אף נפתחה תלונה במשטרה. קסל מכחיש כי הסכים לכניסתם של לב לדירה או לתפיסת החזקה בה, שכן היה ברור לו שכל עוד לא יוסר השיעבוד מן הדירה, לא ניתן יהיה למסור את החזקה בה. לעניין פסק דינו של השופט עמית 28. כמבואר סבור הייתי שחלקים נרחבים מפסק דינו של השופט עמית מחייבים בהליך שבפניי, מכוח דוקטרינת מעשה בית-דין. וכמבואר פסק דיני החלקי בוטל על ידי בית המשפט המחוזי, ומשום כך נשמעו ראיות כהלכתן. 29. משמעות הדברים היא כי איני כבול באזיקי מעשה בית-דין מכוח פסק דינו של השופט עמית ובן חורין אנוכי לקבוע ממצאיי בתוקף שיקול דעתי השיפוטי. ואולם, על דרך זו, נהיר לחלוטין כי אני בן חורין אף לאמץ את ממצאי פסק דינו של השופט עמית, לא מכוח אזיקי מעשה בית-דין, אלא כאמור מכוח שיקול דעתי-שלי. נוכח נתונים אלו נהיר כי שוגים חלק מב"כ הצדדים, ובעיקר ב"כ עו"ד נאומן, כאשר הם חוזרים ומציינים, בסוגיות שונות, כי קיימת פלוגתא פסוקה מכוח פסק דינו החלוט של השופט עמית. חלק מב"כ הצדדים אף מבקשים לסמוך טיעון זה או אחר על פסק דיני החלקי, והרי כמבואר הוא בוטל על ידי בית המשפט המחוזי. 30. ובעיקר נכונים הם הדברים, ככל שעסקינן בפלאדיו ובעלי פלאדיו. כאמור הם לא היו בעלי דין בהליך במחוזי, ואיש מהם לא מסר עדות שם. זו הייתה הסיבה על שום מה אף השופט עמית, בפסק דינו, ראה לרשום כי הגם ש"על פניו, פלאדיו הפרה את ההסכם עם לב, באשר אלו שילמו לה מלוא התמורה עבור הדירה וזו נטרפה מידיהם בהליך דכאן" הרי הוא סייג עצמו וציין כי "פלאדיו לא הייתה צד להתדיינות בתיק זה, ולכן, אין בפסק דיני כדי לקבוע מסמרות ביחסים בין לב לפלאדיו, בנוגע לסוגיה אם עומדת ללב תביעה אישית כנגד מי מבעלי המניות של פלאדיו, מכוח ערבותם האישית בהסכם הרכישה (ואשר לכאורה מוגבלת מאוד בהיקפה על פי נוסח הערבות) או מכוח עילה אחרת" (סעיף 52). 31. נהיר לחלוטין, איפוא, כי ככל שעסקינן בפלאדיו, בעלי פלאדיו ובן-עמי לכל הדעות שומה עליי לקבוע ממצאיי, על יסוד חומר הראיות שבפניי, מבלי שפסק דינו של השופט עמית מהווה נדבך משמעותי במסכת שיקוליי. שונים הם פני הדברים ככל שעסקינן במסכת היחסים בין לב לבין יתר הנתבעים, דהיינו הבנק, ילינק, עו"ד נאומן ועו"ד גבעון. כפי שיבואר להלן בחלק מן הסוגיות בדעתי לילך בנתיבו של פסק הדין של השופט עמית, ולאמץ את ממצאיו והתרשמויותיו, כשם שבחלק מן הסוגיות בדעתי לילך בנתיב שונה משלי. 32. שומה עליי, איפוא, להכריע תחילה בעיקרי המחלוקת העובדתית בחזית שבין לב לפלאדיו, באשר למה שהובן וסוכם ביניהם, עובר לחתימת הסכם המכר. אף בעניין זה ברצוני להצביע, טרם שאכריע במחלוקת האמורה, כי ניצבות בפניי מספר תמיהות, ככל שעסקינן בהתנהלותם הדיונית של בעלי הדין שבפניי. 33. וכך, כאשר ד"ר לב העיד בפניי נמנע ב"כ פלאדיו, בעלי פלאדיו ובן-עמי מלחקור אותו כל עיקר. הוא הצהיר לפרוטוקול כי "במקום חקירה נגדית אני מצרף פרוטוקולים מיום 13.3.01, 26.12.01 ו- 20.12.01 בבית המשפט המחוזי בחיפה" (עמ' 4 לפרוטוקול 5.6.08). לכאורה הדברים תמוהים. והרי חקירתם הנגדית של לב בהליך במחוזי, נועדה לעניין המחלוקת שלהם רק עם הבנק שם, בעוד שהמסכת המובהקת בין לב לבין פלאדיו, שהיא רחבת יריעה פי כמה, לא נדונה בהליך במחוזי, כפי שבואר. 34. וכך, אף ככל שעסקינן בהחלטתו של ב"כ הבנק וילינק לא לחקור חקירה נגדית, כל עיקר, את גיא, שהיה עד המפתח המוביל מטעם פלאדיו ובעלי פלאדיו. הוא עשה כן בהצהירו ש"בהסתמך על ממצאי בית המשפט המחוזי אני מוותר על חקירתו של העד מבלי שהדבר יהווה ויתור על זכויות וטענות" (עמ' 2 לפרוטוקול 30.10.08). והרי, כמבואר, לא יכולים היו להיות כל ממצאים בהליך במחוזי כנגד פלאדיו ובעלי פלאדיו. מעבר לכך מצפה הייתי שב"כ הבנק, בעיקר לנוכח טענת התרמית המוטחת נגד פלאדיו ובעלי פלאדיו, יחקור חקירה נגדית דווקא עֵד זה. 35. בהמשך הדרך, וכשנמסרת עדותו של ילינק, שוב נמנע ב"כ פלאדיו ובעלי פלאדיו, מלחקור אותו חקירה נגדית. והרי מעדותו של גיא, כמבואר, עולה כי ילינק היה חלק בלתי נפרד מההבנה וההסכמה, אף "עיגול הפינות", לעניינה של דירה 18, אם באשר למכירתה ואם באשר להצהרת מכירתה כהון העצמי. לא זו אף זו: בגדר סיכום טענותיו תוהה עו"ד דוד חן, לכאורה באופן שנחזה משכנע, הכיצד ילינק יכול היה, כשהוא עובר במקרה ליד הבניין הנבנה, לזהות מן המדרכה הן את דירה 18, והן את העובדה שהמפלס העליון הנבנה הוא עליה דווקא. מתבקשת הייתה חקירתו של ילינק, ולו בגין נתון זה. 36. ואחרונים, שמא ראשונים, הם לב עצמם. בהליך במחוזי נמסרה עדותו של ד"ר לב ועדותה של אשתו, לואיז. דלות ראיות אלו השליכה על מסקנותיו של השופט עמית. ככל שעסקינן בעדותה של לואיז הטעים השופט עמית כי לנוכח קבלת גרסתה כי היא כמעט לא הייתה מעורבת במסכת האמורה הרי "מכל מקום, יש לראות את עדותה ועדות המבקש-בעלה, כעדות יחידה, בבחינת 'איש את אחיו יעזוֹרו ולאחיו יאמר חזק' (ישעיה מ"א ו')..." (סעיף 24). ועוד זקף השופט עמית לחובתם של לב את העובדה ש"נמנעו מלזמן לעדות מי שיכול היה לתמוך בגרסתם, ולשפוך אור על נסיבות חתימת ההסכם, החל מעורכי הדין נאומן, גבעון ובלוך, וכלה במיקי גיא, שנתברר כי יחסיו עמם עכורים, או נתן קסל, ידידם האדריכל, שהביא אותם לעסקה" (סעיף 23). דומה שלב לא הפנימו את הדברים. לואיז אף לא העידה בפניי. אכן יתר המעורבים מסרו עדות, ואולם היא לחובתם של לב. בולטת העובדה שלא זומן לעדות עו"ד בלוק. עו"ד בלוק (בטעות נרשם בפסק דינו של השופט עמית בלוך - ש.ל.) היה הראשון שד"ר לב פנה אליו, בעקבות נקיטת הליכי מימוש המשכנתא. הוא זה שסבור היה שיש להגיש תביעה כנגד עו"ד נאומן, אך הוא אישית לא עשה כן לנוכח העובדה שעו"ד נאומן הוא ידידו. ואולם, על פי מכלול העדויות שבפניי, עו"ד בלוק נטל חלק בישיבה אצל עו"ד גבעון, בה הוחלט להנפיק את הבקשה לקבלת מכתב החרגה. נתון זה משליך, כפי שיבואר בהמשך, לעניין מכלול שיקוליי. העובדה שעו"ד בלוק לא זומן למתן עדות על ידי לב, לנוכח מכלול הנתונים האמורים, אכן נזקפת לחובתם, אף לנוכח הפסיקה המושרשת של בית המשפט העליון, שבנסיבות אלו חזקה היא שעדותו הייתה פועלת לחובתם של לב. זירת המחלוקת בין לב ופלאדיו ובעלי פלאדיו ובמחלוקת שבינם לבין הבנק - דיון והכרעה 37. אדרש, איפוא, לזירת המחלוקת העיקרית בפרשה שבפניי, והיא לעניין טיבו האמיתי של הסכם הרכישה מיום 8.1.95, ואכריע בין הגרסאות המתגוששות. 38. שעה שעליי לעשות כן שומה עליי להיות מודע לשתי תובנות אפשריות, שבסמוי דוברות אליי מפי בעלי הדין הניצים. וכך, ככל שעסקינן בד"ר לב, דומה שהוא אינו יכול להימלט מן ההודיה כי הוא התקשר בעסקה עתירת-סיכונים, וכמוהו כמהמר. אכן כן, כך כאילו דובר אליי ד"ר לב, יריביי מבקשים "לתפוס טרמפ" על התנהלותי המהמרת ולקחת אותה אל הקצה המירבי. ואולם הם מנצלים לרעה את אופיי זה ובנוסף לסיכונים שאני מודה שנטלתי, הם מבקשים לייחס לי, שלא בתום לב, שורת סיכונים נוספת שאותם לא נטלתי. ואם אכן משול אני למהמר ברולטת קזינו, עדיין אין זה אומר שהחלטתי להמר "על כל הקופה", מקום שהגבלתי את ההימור שלי בהגבלות שהגבלתי. מנגד, ככל שעסקינן בפלאדיו ובעלי פלאדיו שומה עליי להשית לבי לתובנה ההפוכה. אכן כן, כך כאילו הם דוברים אליי, ד"ר לב יודע שהוא מהמר נטול גבולות שנטל על עצמו את מכלול הסיכונים. ואולם משעה שנסתחפה שדהו, ותוחלתו להפיק רווחים נאים מההימור הקיצוני שלו נכזבה, הוא מבקש לנצל לרעה את הסיטואציה, תוך שהוא מגלגל עיניים בהיתממות וצדקנות, ובצר לו הוא מבקש להיראות כי הוא מהמר מחושב עם גבולות, שעה שהוא אכן הימר "על כל הקופה", והוא עושה כן שלא בתום לב. בחנתי בקפידה מכלול חומר הראיות והטענות. שוכנעתי שאין להאמין לגרסתו המגמדת של ד"ר לב. עיקר דבריי נסמכים אף על ממצאיו של השופט עמית בפסק הדין בהליך במחוזי. ואולם מסקנותיי מרחיקות-לכת פי כמה. אכן, לא זו בלבד שבדעתי לאמץ את גרסתם של עו"ד נאומן ועו"ד גבעון על ידיעתם של לב, מראש, אודות העובדה שעל הנכס רבצה משכנתא, שהפרוייקט היה נתון לליווי פיננסי של הבנק ושוויתורם על בטוחות חוק המכר היה מחושב ומודע, בדעתי להרחיק לכת ולאמץ את גרסתו של גיא, עליה לא ידעו בזמן-אמת עו"ד נאומן ועו"ד גבעון, ולקבוע שלב היו שותפים למזימת הקשר עם פלאדיו ובעלי פלאדיו, להציג בפני הבנק מצג כוזב על פיו כספי התמורה בגין הדירה יירשמו כהון עצמי, וכפועל יוצא מכך תוסתר מכירת הדירה מן הבנק, שעה שנמכרה. נמצאו לי, למכביר, שורה של טעמים ונתונים העומדים ביסוד הכרעתי. אפרוס אותם להלן. 39. הנתון המרכזי המשחק לטובתם של פלאדיו ובעלי פלאדיו נעוץ, כמה אירוני, בטעותו הראשונית של גיא כאשר נתן לעו"ד גבעון להבין שמדובר בעסקת מכר רגילה. כתוצאה מכך, כידוע, נמסרה הטיוטה הראשונה, בה הוגדרו כהלכה הבטוחות לפי חוק המכר, נמסר הנספח אודות הליווי הבנקאי ונמסר נסח המקרקעין. כל אלו, כך אני קובע כאשר אני מאמץ ללא סייג את גרסתו של עו"ד נאומן, עמדו לנגד עיניו של ד"ר לב, במפגש שלו עמו, כאשר עו"ד נאומן מסביר לד"ר לב את משמעותם, אף את חשיבותם. ומשעה שהגעתי לכאן נהיר לחלוטין כי ד"ר לב היה מודע לרשום בנסח המקרקעין, וממנו הוא למד מלכתחילה כי על הנכס רובצת משכנתא לזכות הבנק על סכום של 4,000,000 דולר. ד"ר לב היה מודע לכך שהפרוייקט נמצא תחת ליווי פיננסי ולמשמעויות המתחייבות כתוצאה מכך, שהמרכזית שבהן היא שאת כספי התמורה יש להפקיד בחשבון הליווי הפיננסי ולא לחשבונה של פלאדיו, וכן להוראות אודות מודעותו לכך שהוא זכאי לקבל ערבות לפי חוק המכר וכי הנכס משועבד לבנק, ולכן בא לאוויר העולם הסכם הליווי. לנוכח נתונים מוחצים אלו מבקש ד"ר לב לגמד את פועלו של עו"ד נאומן ולציין כי הוא התמקד, אך ורק, בהערות שונות לעניין המפרט הטכני. גרסה זו אינה זוכה לאמוני, ובעיקר היא חסרת סבירות והיגיון. ואכן, אם מלכתחילה ביקש מי שביקש לטמון לד"ר לב פח יקוש, על שום מה הציג לו, כל עיקר, את נסח המקרקעין ואת נספח הליווי הבנקאי? האם עשה זאת, סתם כך, וללא סיבה? נהיר לי שהתשובה שלילית. אכן כן, מלכתחילה סבור היה עו"ד גבעון, ובעקבותיו סבור היה עו"ד נאומן, כי מדובר בעסקת מכר רגילה של רוכש דירה מקבלן בניין. על רקע זה, ובאופן הטבעי ביותר ללא כל צורך בהסתרה, קיבל הרוכש הפוטנציאלי את נסח המקרקעין, המצביע על משכנתא, ואת נספח הליווי הבנקאי, המבאר את האופי הייחודי, הגם אופייני, לעסקאות אלו הרוֹוחות בשוק. נתונים אלו אף מצאו ביטוי, לכל אורך הדרך, בתרשומות של עו"ד נאומן על גבי הטיוטות האמורות. על הטיוטה הראשונה נרשמה בכתב ידו של עו"ד נאומן התרשומת "אביבי: אתה צריך לשלם הכל ישירות לבנק לא לוותר על הערבות, ליווי בנקאי (נספח ג')". לאחר שהונחה בפני עו"ד נאומן הטיוטה השנייה, שלא הייתה מקובלת עליו, נרשמה התרשומת בכתב ידו "גבעון - אביבי לב: מוותר על ליווי וערבות + ה.אזהרה ומסתפק בערבות אישית. מה עם המשכנתא שרשומה עדיין על הנכס?". אני קובע שתרשומות אלו שיקפו דברים ונתונים שהוחלפו במסגרת הייעוץ השגרתי שהעניק עו"ד נאומן לד"ר לב, תוך שהם מעיינים במכלול המסמכים האמורים. אף השופט עמית בפסק דינו, לנוכח התרשומת האמורה, קבע כי "די ברישום זה, כדי לסתור גרסת לב, כביכול עו"ד נאומן העלה הערות הקשורות רק במפרט הטכני של הדירה" (סעיף 17). 40. משקבעתי קביעתי זו, היא משליכה ומקרינה על אודות מודעותו של ד"ר לב למתחייב מן הטיוטה השנייה, שעל בסיסה ותיקונים שנעשו בהמשך אף עליה, נחתם חוזה הרכישה. משמע, יש לשפוט את הטיוטה השנייה על יסוד הדברים שהיו נחלת ידיעתו של ד"ר לב, בין אם מצאו ביטוי מתועד בהסכם הרכישה, בין אם לאו. וכך, אכן בהסכם הרכישה לא מצויינת העובדה אודות המשכנתא הרובצת על הנכס, כשם שלא מצויינת העובדה אודות הליווי הפיננסי. ואולם, ובמנותק מן השאלה לגבי חובותיהם של עורכי הדין נאומן וגבעון בעניין זה אם בכלל, הנחת התשתית היא כי לא היה בהשמטות אלו, כדי להשמיט את הנתונים המשמעותיים האמורים מתודעתו של ד"ר לב. והרי לא יעלה על הדעת, סתם כך, כי בימים הספורים שבין חילופי הטיוטות, לא אוזכרה המשכנתא, רק משום שבימים ספורים אלו נמחקה, ולא הוזכר הליווי הבנקאי, משום שאף רעיון זה שבק חיים לכל חי, עוד בחיתוליו. על כורחך מסיק אתה כי לא זו בלבד שד"ר לב היה מודע לנתונים האמורים, הוא היה מודע לכך שהשמטתם היא מעשה מכוון ומחושב, כאשר הוא חלק אינטגראלי מכוונה וחישוב אלו. 41. ואכן, משום שד"ר לב הוא לא רק מהמר ונוטל סיכונים, אלא אף אדם נבון ומחושב, הוא ביקש והצליח לצמצם את גבולות ההימור שלו, בסעיף שנוסף אודות זכותו להסתלק מן העסקה, ולו על יסוד רצונו בלבד, ככל שיעשה כן תוך חודשים ספורים, וכן את האופציה שניתנה לו, במקום להסתלק מן העסקה, להמיר את דירה 18 שנמכרה לו בשתי דירות חילופיות תוך תוספת סך של 92,735 דולר בצירוף מע"מ. 42. לא זו אף זו: לאחר שנערך קרב איתנים לעניין תוספת ערבות אישית של בעלי פלאדיו הגיעו בעלי החוזה להסכמה אודות ערבות מוגבלת, כאמור בסעיף 33(ו) לחוזה הרכישה, הדנה בהשבת מלוא סכום התמורה, ככל שיבחרו לב לבטל את העסקה מכל וכל. לא בכדי, כך אני קובע, ניתנה ערבות מוגבלת אך לעניין זה. והרי, כך ידעו מראש לב ובעלי פלאדיו, התמורה בסך 200,000 דולר לא תהא מצויה בחשבונה של פלאדיו אלא בחשבון הליווי, המפוקח על ידי הבנק, וממילא סכום זה יהא "שבוי" שם, באופן שיהיה קושי מעשי להשיב ללב תמורה זו, בעת הצורך. והרי הדברים ברורים בתכלית. אם הייתה העסקה מדוּוחת לבנק, כפי שהייתה צריכה להיות מדוּוחת, יכולה הייתה פלאדיו להודיע לבנק על כך שהעסקה בוטלה בהסכמה, ושמא הבנק היה מסכים אז להשיב את התמורה לרוכש. ואולם העסקה לא דוּוחה לבנק. כספי התמורה הוצהרו כהון עצמי. ממילא היה נהיר לחלוטין כי ככל שהעסקה תבוטל, לא ניתן יהיה לבקש מן הבנק לקבל כספים אלו המופקדים בחשבון הליווי הבנקאי. שהרי בהעדר עסקה מדוּוחת, לא ניתן אף לדווח על ביטול העסקה המדוּוחת. רק על רקע זה היה ברור שיש להבטיח את זכותם של לב להיפרע את הסכומים האמורים מבעלי פלאדיו דווקא. רק על רקע זה מובנת לי ההסכמה למתן ערבות אישית, ורק בגין מטרה מוגבלת ומאותרת זו. 43. נהיר לחלוטין, לנוכח קביעתי זו, כי מתחייבת ממנה המסקנה, כגרסת גיא, שלב ידעו מלכתחילה כי כספי התמורה ייזקפו על חשבון ההון העצמי, בניגוד למותנה ולמוסכם עם הבנק, וכפועל יוצא הגיוני מכך, לא תדוּוח עסקת הרכישה של דירה 18 לבנק. מזימת התרמית, איפוא, הייתה ברורה ונהירה. פלאדיו מכרה לא שלוש דירות, כפי שנדרשה כתנאי מקדים להענקת הליווי הפיננסי, אלא ארבע דירות, ובהן דירה 18 לד"ר לב. ואולם פלאדיו גייסה את ההון העצמי בסך 200,000 דולר, שלא ממקורות החיצוניים למכירת דירות בפרוייקט, אלא דווקא מן המקור האמור. כפועל יוצא מכך היה ברור ללב ולפלאדיו כי לפי שעה לא תדוּוח דירה 18 כדירה שנמכרה, הגם שנמכרה. והעיקר: הכל כפועל יוצא של הסכמה מובנת, בלתי מסוייגת ובעלת הגיון פנימי משל עצמה, אף של לב. 44. חולפים החודשים הראשונים המאפשרים ללב, כמבואר, "מפלטי נסיגה" אם על דרך של ביטול העסקה מכל וכל, אם על דרך של המרת דירה 18 בשתי דירות חילופיות, בתוספת תשלום, ואף זאת במחיר אטרקטיבי. ד"ר לב שוקל מצב הדברים, כאיש עסקים מחושב וממולח, ומחליט להמשיך בעסקה, כמות-שהיא. אף נתון זה אופייני לדרך מחשבתו של איש עסקים, העורך מאזן שיקוליו הנכון או השגוי, ומקבל החלטה שמקבל בדעה צלולה ומודעות מוחלטת. כך לא נוהג, לטעמי, סתם רוכש דירה רגיל מן המניין. 45. עתה ראוי להתבונן ולבחון מי הם לב. ד"ר לב הוא פיזיקאי בהשכלתו. לואיז היא רופאה בכירה בבתי החולים רמב"ם ובני ציון. במצב דברים זה היטיב השופט עמית להגדירם בפסק דינו כשציין ש"לב הוא ד"ר לפיזיקה בהשכלתו, אינו מפשוטי העם, וכפי שנתברר ערך בימי חייו מספר עסקאות במקרקעין. ובקיצור, לא התרשמתי כי לב הוא בן דמותו של הקשיש האנלפבית, או הקשיש החולה, בהם דנים פסקי הדין ב-ע"א 413/79 אדלר נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29 ו-ע"א 1932/90 פרץ בוני הנגב בע"מ נ' בוחבוט, פ"ד מז(1) 357, שם הועלתה טענה כי המתקשר לא הבין על מה חתם, טענה נוסח 'לא נעשה דבר'" (סעיף 17). ואכן לא אזקוף לחובתם של לב את השכלתם הגבוהה בפיזיקה וברפואה, הגם שלא אתעלם כליל אף מנתון זה, אלא בעיקר אזקוף את הנתון המשמעותי, העולה מעדויות עו"ד נאומן וקסל האמינות עליי בעניין זה, אודות אותן "מספר עסקאות מקרקעין" שערך בחייו ד"ר לב, וכאמור אף בפסק דינו של השופט עמית. אין ספק, איפוא, כי ד"ר לב מצוי עד מאוד בנבכי עסקאות מקרקעין מורכבות ומתוחכמות. די להזכיר את העובדה שאת הוילה הדו-משפחתית שבה הוא גר הוא בנה בעצמו, כאשר את אחת הוילות הוא מכר לצד ג'. וכן מרשימה העובדה, עליה העיד עו"ד גבעון, כי בעת המשא ומתן לקראת חתימת הסכם הרכישה, ושעה שנדונה התניה אודות הדירות החילופיות, ד"ר לב "העלה טיעון לפיו אינו יכול למכור שתי דירות בפטור, לעומת הדירה היחידה המקורית שהיה אמור לקבל בהתאם להסכם הרכישה. למיטב זיכרוני, באותה הפגישה דיבר לב עם עו"ד נאומן על עסקאות שעשה בדניה ועל בעיות בנוגע לפטורים ממס שבח אשר התעוררו באותן עסקאות" (סעיף 16 לתצהירו נ/10). 46. על מיומנותו של ד"ר לב בעסקאות מקרקעין מבקשים הנתבעים ללמוד אף מן ההשגה שהוגשה למס שבח שעה שנישומה העסקה בסכום גבוה מן המוצהר בהסכם הרכישה. עו"ד גבעון הגיש השגה בשמם של לב שנדחתה. או-אז שירבט ד"ר לב הערות בכתב ידו על מכתב ההשגה של עו"ד גבעון ולימים, וכשהוא אינו מיוצג על ידי עורך דין, זכה בהשגה האמורה. אני דוחה את גרסתו של ד"ר לב שהערות אלו הוכתבו לו על ידי עו"ד נאומן, והוא רשם אותן, מעשה תוכי. מנגד, אין לייחס משמעות מפליגה לרישומים האמורים. נרשם שם, בין יתר הטיעונים, כי "לב מוותרים על ערבות בנקאית", כי "בבקשה להיתר (שעדיין לא אושר) הדירה הנ"ל איננה כלולה" וכי "אם ההיתר השני לא יתקבל נקבל שתי דירות חילופיות בתוספת של ... מה שמראה את טבעיות המחירים!" (נספח ה' לתצהיר עו"ד גבעון נ/10). והרי אין רבותא בטיעונים אלו שהרי הם בגדר נטילת הסיכונים שממילא ד"ר לב מודה שהוא נטל אותם במסגרת נטילת הסיכונים המחושבת והמוגבלת שלו. ואולם אם אלו הם פני הדברים חשודה עד מאוד גרסתו על פיה רישומים אלו הוכתבו לו, מבלי שהוא מבין את משמעותם. מנגד, משמעותית ההערה שרשם ד"ר לב כי "אי אפשר לרשום הערת אזהרה!". נתון זה אף הוא תומך במודעותו של ד"ר לב אודות אופיה החריג והייחודי של העסקה ובגדרה, ולו לשיטתו הסובייקטיבית, לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה. 47. לנוכח כל אלו סיכם השופט עמית את הגדרתו באשר לטיב הסכם הרכישה. אכן, נשללה טענתו של הבנק בפניו, אף טענותיהם של בעלי פלאדיו בפניי, כי "נחתם למעשה הסכם שותפות או הסכם הלוואה. איני מקבל טענה זו. אך אני נכון לקבל כי הסכם הרכישה לא משקף עסקה רגילה, כפי שנעשה לגבי כל רוכשי הדירות האחרות בפרויקט. מדובר בהסכם מיוחד, אשר משקף סיכון אותו נטלו לב במודע, מתוך כוונה להפיק רווח גדול יותר. הדבר בא לידי ביטוי בסעיף 13 להסכם הרכישה, שם נכתב כי הוויתור על ערבות חוק המכר נעשה 'נוכח מחיר הממכר כפי שסוכם בין הצדדים'" (סעיף 26). דברים אלו מקובלים עליי. ואולם ראוי לחדד ולהבהיר כי בניגוד לדעתו של עו"ד גבעון, הסכם הרכישה שבפניי הוא בוודאי, למצער, גם הסכם מכר טיפוסי לכל דבר ועניין. והרי, ולו בהינתן גרסתם של פלאדיו ובעלי פלאדיו במלואה, בוודאי זכאים לב לזכויות רגילות של רוכשי דירה. וכך, אם תימסר להם דירה המשופעת בליקויי בנייה, בוודאי הם זכאים לתבוע בגין כך. וכך, אם הדירה תימסר להם באיחור, מצפה אני מהם לעמוד על זכויותיהם. ואולם, דרך פלא, דירה 18 לא נמסרת ללב במועד החוזי המוסכם באופן שאני מאמץ את תהייתו של השופט עמית בפסק דינו "הכיצד ישבו בחיבוק ידיים, נוכח איחור של כשנתיים במסירת החזקה בדירה, ואפילו לא פנו, ולא ביקשו את עצתו ועזרתו של עו"ד נאומן" (סעיף 20). בעדותו בהליך במחוזי נשאל ד"ר לב לעניין העיכוב במסירת הדירה והוא השיב כי "לגבי הדחייה בקבלת הדירה לפי התנאים של החוזה היינו זכאים ל- 600 דולר בחודש, לא הייתי מודאג בגלל זה " (עמ' 10 לפרוטוקול 20.12.01). עדות זו רחוקה מלשכנע. בזמן-אמת לב לא דרשו, ממילא לא תבעו, לקבל את הפיצוי האמור וזכרו בא רק בסיכום הטענות שבפניי ממנו עולה כי עסקינן בסכום לא מבוטל של 142,494 ₪. קשה להלום כי רוכש דירה רגיל היה מוותר על פיצוי זה, במנותק מן הפגיעה החמורה בעצם העיכוב במסירת דירה לתקופה כה ארוכה. ואולם התנהלות זו בהחלט אופיינית וסבירה למי שהתקשר בעסקה חריגה וייחודית ומגלה הבנה, שמא הסכמה, לאי מסירת הדירה במועד האמור. נתון זה מוליכנו לנסיבות שאפפו את הנפקת מכתב ההחרגה המותנה. 48. מכתב ההחרגה המותנה, כך נהיר מחומר הראיות שבפניי, לא נולד בחלל ריק. הוא פועל יוצא של בקשתו של בן-עמי, על פי הנחייתו של גיא. וכל אלו, וזה העיקר, בעקבות ישיבה שמתקיימת במשרדו של עו"ד גבעון, בנוכחות ד"ר לב, בעלי פלאדיו ועו"ד בלוק. על פי גרסתם של בעלי פלאדיו, המקובלת עליי, ישיבה זו הייתה לנוכח חילוקי דעות שהיו עם ד"ר לב אותה עת. הפרוייקט לא עלה יפה. "הגיבנת" של עסקת דירה 18 שאינה מדוּוחת, העיקה והכבידה. רק על יסוד זאת התקיימה הישיבה במשרדו של עו"ד גבעון, על מנת לטכס עצה. ד"ר לב מתעלם לחלוטין מן הנתון המשמעותי של עצם קיום הישיבה האמורה. הוא מתעלם מישיבה זו, וממילא לא מכחיש שהיא התקיימה, ובמעמדו ובמעמד עו"ד בלוק, מי שהיה אז עורך דינו. ממילא אין בפניי כל גרסה אלטרנטיבית של ד"ר לב, או של עו"ד בלוק שלא זומן לעדות על ידו, מה היה תוכנה של הישיבה האמורה. אכן, אף עו"ד גבעון לא מרבה דברים, אף לא נחקר כיאות, בכל הנוגע לישיבה זו שנועדה במשרדו ושלשיטתו הסתיימה בלא כלום. במצב דברים זה מקובלת עליי גרסתו של גיא אודות ההבנה שהושגה שם ושהולידה את מכתב ההחרגה המותנה. עולה הימנה כי סוכם שתישלח לבנק בקשה אודות הנפקת מכתב ההחרגה המותנה בגין הכוונה, שנהיר לי לחלוטין שיסודה במרמה, על פיה לב מתעתדים לרכוש את דירה 18. כתוצאה מכך יוצג מכתב ההחרגה המותנה לבנק למשכנתאות, ואז תגויס בעקבות זאת הלוואה מן הבנק האחר אשר תאזן את התקציב ההפסדי של הפרוייקט. עדיין לא השכלתי להבין, גם לו היה מתממש התסריט, הכיצד בסופו של דבר היה "נסגר המעגל" כלפי הבנק, לעניין הדיווח על מכירתה של דירה 18. ושמא הייתה תקווה שלנוכח העובדה שמבחינה כספית לא יעמוד הפרוייקט בפני הפסדים הדבר לא יטריד אף את מנוחתו של הבנק. אכן הסברו של גיא, באשר להמשך תוכנית המרמה כלפי הבנק, נשמע לי סביר והגיוני. והרי נהיר לי שמכתב ההחרגה המותנה נשלח למענם של לב, ואף אין הכחשה שהתקבל על ידם. והרי אם התוכנית הייתה נעשית שלא על דעתם של לב, נמצאים בעלי פלאדיו "יורים לעצמם ברגל". שהרי אז יזדעקו לב, משייווכחו לדעת למקרא מכתב ההחרגה המותנה, אודות העובדה המפתיעה לכאורה המצביעה על כך שעל הנכס רובצת משכנתא ושהוא נמצא תחת ליווי בנקאי. אין זאת, איפוא, אלא שהתוכנית להנפיק מכתב ההחרגה המותנה, הייתה אף על דעתו של ד"ר לב. 49. כאמור מכתב ההחרגה המותנה מגיע למענם של לב. ד"ר לב אף מודה שהוא דיווח עליו ללואיז, כנוהגו משכבר הימים (עמ' 10 לפרוטוקול 20.12.01 בהליך במחוזי). ואולם דבר זה אינו מפריע לד"ר לב לטעון כי מכתב זה לא טרד את מנוחתו כל עיקר, והוא בפשטות תייק אותו בין מסמכיו. הכיצד? והרי ממכתב ההחרגה המותנה, ככל שתתקבל גרסתם של לב, הסתבר להם לראשונה כי על הנכס רובצת משכנתא לזכות הבנק, וכי הוא נמצא תחת ליווי בנקאי. לא אמין עליי הסברו המיתמם של ד"ר לב כי הוא לא הבין את פשר המכתב האמור, על המשמעות המפליגה שיש בו. מנגד מקובל עליי כי ד"ר לב סבור היה כי מכתב החרגה מותנה זה יאפשר לו לבסס עילת תביעה כנגד הבנק, כפי שעשה בהליך במחוזי, ואולם תוכניתו זו כשלה. אכן ד"ר לב עשה שימוש במכתב ההחרגה המותנה רק לימים, ומשעה שחרב הפינוי מן הדירה, כפועל יוצא מהליכי מימוש המשכנתא, הונחה על צווארו. ושמא ד"ר לב עצמו חשש למתוח את החבל, טרם הזמן. והרי נשווה בנפשנו כי ד"ר לב היה מדווח לבנק, מיד לאחר קבלת מכתב ההחרגה המותנה, אודות הסכם המכר שכרת בתום לב זה מכבר, כמוהו כרוכש רגיל, ולפתע מסתבר לו שעל הנכס רובצת משכנתא והוא מצוי תחת ליווי בנקאי. או-אז הייתה הפרשה "מתפוצצת" והדבר לא תאם את תוכניות לב אותה עת. 50. שהרי בסמיכות לא מפתיעה לקבלת מכתב ההחרגה המותנה, פרצו לב לדירה 18, ואחת היא לי אם הדבר נעשה בברכתו של קסל והתנגדותו של גיא, או שמא בהתנגדותם של קסל וגיא. ככל שעסקינן בהלך-נפשם של לב נהירים לי פני הדברים. דומה שקצה נפשם בפרוייקט הכושל אותה עת. הם ביקשו לצמצם נזקיהם בכך שפלשו לדירה, בחודש ספטמבר 98', דהיינו לאחר שסבורים היו שקבלת מכתב ההחרגה המותנה משפרת את מצבם המשפטי. 51. אין עוררין כי ביום 30.12.99 נשלח ללב מכתב ההתראה של הבנק, וזאת לאחר שהסתבר לילינק באיחור של 5 שנים, דבר מכירת דירה 18 ללב. כבר ציינתי כי לא מקובלת עליי הכחשתם של לב כי לא קיבלו את המכתב. ממילא מתעצמת מסקנתי אודות העדר המעש שלהם בעקבות מכתב זה, ובוודאי כשהדבר חובר להתנהלותם הלא סבירה, בעקבות קבלת מכתב ההחרגה המותנה לפני כן. 52. בעלי הדין כולם חדלו ולא המציאו בפניי כל חוות דעת שמאית ממנה ניתן היה לשאוב תובנה באשר למידת האטרקטיביות במחיר של דירה 18, מול מחיר השוק. מאלפת העובדה כי הגם שלב צרפו חוות דעת שמאית, הרי היא דנה בשומת הדירה, בהקשר לשוויה לאחר כל פעולות הבנייה, ושווייה כאשר המפלס התחתון הינו גמור ואילו המפלס העליון במצב של שלד. אכן ראוי היה כי בעלי הדין יבססו את טיעוניהם על יסוד חוות דעת שמאיות. וכך, מצפה הייתי מפלאדיו ובעלי פלאדיו שיצביעו על כך שמחיר הדירה בסך 200,000 דולר, אכן שיקף שיקלול רציונאלי של מכלול הסיכונים שנטלו על עצמם לב. מנגד מצפה הייתי שלב יצביעו על כך שמחירה של הדירה שיקף אטרקטיביות מוגבלת, רק לנוכח הסיכונים המוגבלים והמאותרים שנטלו לשיטתם. לא אדרש לשאלת הנטל, לנוכח מחדל משותף זה. די לי בנתונים האחרים שנפרסו עד הנה, על מנת לגזור את הכרעתי. 53. ניתוח הדברים עד הנה מצביע בעליל על כך שבמחלוקת שבין לב לפלאדיו ובעלי פלאדיו ידם של לב על התחתונה. ואולם מסקנה זו מצביעה על כך שלא רק לב, אלא אף פלאדיו ובעלי פלאדיו, נקטו במירמה. איך מתמודדים פלאדיו ובעלי פלאדיו עם כך? הם טוענים כי כל המהלכים כולם נעשו בשתיקה אילמת, בקריצת-עין וב"עיגול פינות" של הבנק עצמו. משמע, כך היגיון-גרסתם, אין אנו יכולים לרמות את הבנק, הוא הקורבן, משעה שהסכמתו של קורבן זה היא חלק מן התוכנית הכוללת. 54. התובנה האמורה חסרת שחר היא, שמא מופרכת מתוכה. והרי איזו סיבה יש לבנק "לרמות את עצמו"? איזו תועלת יפיק הבנק מהסכמה משונה זו? והרי גרסתו של הבנק מצביעה על היגיון כלכלי פנימי, שהיה מן הסתם פועל יוצא הן של משא ומתן עם בעלי פלאדיו, והן על יסוד תחשיב כלכלי המבטא כדאיות עסקית, אם של הבנק ואם של פלאדיו. על פי תוכנית זו אמורה פלאדיו להשקיע מאמצעיה שלה, ובמפורש לא על דרך של מכירת דירות, הון עצמי בסכום של 500,000 דולר. עוד היא חייבת להוכיח שהיא מכרה מקרב 18 דירות הפרוייקט שלוש דירות, שלא תחת ליווי בנקאי. או-אז יינתן ליווי בנקאי ליתר 15 הדירות. ואולם, ככל שתתקבל גרסת פלאדיו, הסכים הבנק, באופן אפקטיבי, להון עצמי של 300,000 דולר בלבד. ואם אכן אלו היו פני הדברים, כשיקלול סביר והוגן מבחינה כלכלית, מה הייתה הסיבה שהדבר לא ימצא את ביטויו בהסכמה מתועדת ומפורשת, על פיה אכן מסתפק הבנק בהון עצמי של 300,000 דולר, ושמא מסכים למכירת דירה רביעית בסכום נמוך של 200,000 דולר, גם בתורת ההון העצמי? ובעצם על שום מה יסכים הבנק, במסגרת "תוכנית" זו, שדירה תימכר, לכל הדעות במחיר הנופל מן המקובל בשוק? איזו הפגנת רצינות יש בתובנה זו? מהיכן יגיעו הרווחים לפרוייקט, הן לפלאדיו והן לבנק, לנוכח מכירה הפסדית זו? אכן, כפי שיבואר בהמשך, לא מן הנמנע כי בפועלו של הבנק דבקו רשלנויות לרוב. ואולם אלו אינן מצביעות על כך שהבנק היה שותף, על דרך האבסורד, בתוכנית "לרמות את עצמו". 55. משמע, במחלוקת האמורה ידם של פלאדיו ובעלי פלאדיו על התחתונה. התוכנית שנרקמה, כמבואר, הייתה תוכניתם המשותפת של ד"ר לב ובעלי פלאדיו, להוציא כספים בדרכי מרמה מן הבנק. 56. ומשהגעתי לכאן לא אוכל להימנע מלהשמיע תהיות לעניין ידיעתם האפשרית של עו"ד נאומן ושל עו"ד גבעון, אף באשר לכך שמחיר התמורה בגין דירה 18 יוצהר כהון עצמי. 57. ככל שעסקינן בעו"ד נאומן הרי הוא הודה שלכל אורך הדרך הוא קיבל את הרושם הברור שנעשה ניסיון להסתיר מן הבנק את דבר קיומה של העסקה (עמ' 23 לפרוטוקול 26.12.01 בהליך במחוזי). ואולם, במסגרת מאמציו של עו"ד נאומן לשפר את מצבם של לב ולו לנוכח הטיוטה השנייה שהייתה לצנינים בעיניו, דומה שהוא היה זה שזכה להכליל את סעיף 33(ו) על אודות הערבות האישית של בעלי פלאדיו, המוגבלת למקרה שלב יבקשו לבטל את הסכם המכר מכל וכל (שם, עמ' 22). והרי על פי הניתוח שלי מעלה, עניין זה היה פועל יוצא דווקא לנוכח העובדה שסכום התמורה מצא עצמו "שבוי" בחשבון הליווי הפיננסי, לאחר שהוצהר שהוא בתורת הון עצמי. 58. מובהקים יותר הם פני הדברים ככל שעסקינן בעו"ד גבעון. והרי במשרדו של עו"ד גבעון התקיימה הישיבה, עם דין ודברים, לנוכח ה"פלונטר" שנוצר. שמא בישיבה זו לא ניתן היה שלא לדבר אודות מכירת דירה 18 והצגת התמורה שלה בתורת הון עצמי. 59. מנגד, לא יכול הייתי להתעלם משורה של שיקולים ונתונים-לסתור. והרי ככל שנכונים דברים אלו, הדבר היה מצמיח עילת תביעה של הבנק, הן כנגד עו"ד נאומן והן כנגד עו"ד גבעון, כשותפים בידיעה למזימה האמורה. עובדה ניצחת היא שהבנק לא עושה כן, וגם כאשר הוא מגיש הודעת צד ג', זו אינה מוגשת כנגד עו"ד נאומן ועו"ד גבעון. לימים, במסכת שבפניי, נמנעת חקירה נגדית שלהם בסוגיה אפשרית זו. וכך, ואף בלהט ההתדיינות שבפניי, דומה שבזמן-אמת נזהר ד"ר לב מלמסור לעו"ד נאומן, כשם שנזהרו בעלי פלאדיו מלמסור לעו"ד גבעון, אודות כך שסכום המכירה יוצג כהון עצמי. תחת זאת נמסרה גרסה אחרת, לכאורה שיכולה להיות משכנעת, על פיה הדירה נמכרת במחיר נמוך, על מנת "להתניע" את הפרוייקט, ולו ב"סיפתח" זול. לו היו מגלים לפרקליטיהם את מלוא האמת, כך מן הסתם היה חששם, היו עו"ד נאומן ועו"ד גבעון, מודעים באופן חד-משמעי לקשר התרמית כנגד הבנק. שמא אז העסקה הרצויה להם לא הייתה יוצאת לפועל. שמא אז דבר התרמית היה "מוצף" אף כלפי הבנק. 60. בסופה של דרך לתהיות אלו שלי אין משמעות אפקטיבית. והרי הבנק זכה וקיבל את כספו, באופן שאין לו צורך לתבוע מאן-דהוא. שמא אף זו הסיבה המבארת את התנהלותו המינורית של הבנק כלפי עו"ד נאומן ועו"ד גבעון. וכשלעצמי, ולנוכח הנתונים האמורים, אף תהייתי-שלי מתפוגגת והולכת. 61. קביעתי עד הנה גוזרת את דחיית תביעתם של לב כנגד פלאדיו ובעלי פלאדיו. לנוכח זאת אין לי צורך להעמיק חקר לעניין חבותו של בן-עמי. אכן, אלמלא קבעתי דברים שקבעתי לעניין ידיעתם המוחלטת של לב אודות מהלכי הדברים בזמן-אמת, שמא ניתן היה לתהות אודות הסכמתו של בן-עמי, רו"ח במקצועו, להנפיק בקשה לבנק לקבלת מכתב החרגה מותנה, כאשר הוא יודע שהבקשה מציגה מצג כוזב. כאמור, אין בדעתי להידרש לעניין זה, לנוכח הכרעתי. במחלוקת שבין הבנק לפלאדיו ובעלי פלאדיו, כעולה מהודעת צד ג', ידו של הבנק על העליונה. ואולם לנוכח זאת שבדעתי, בהמשך הדרך, לדחות אף את התביעה נגד הבנק, ממילא אין לעניין זה נפקות. 62. הממצאים שקבעתי עד הנה, לכאורה, מפלסים את הדרך אף לדחיית התביעה כנגד כל יתר הנתבעים. שהרי גם בהינתן רשלנות או מחדל בפועלם של מי מהם, קיים ניתוק קשר סיבתי מוחלט בין אלו לבין ידיעתם הממשית של לב, לכל אורך הדרך, באשר לכל מהלכי הדברים. משום כך במקום שניתן לא להאריך, אקצר-גם-אקצר. לחבותו של עו"ד נאומן 63. בסיכום טענותיהם של לב נתבע עלבונה של לואיז. והרי, כך הטענה, יהיו הדברים אשר יהיו, עו"ד נאומן מודה כי לכל אורך הדרך היה לו דין ודברים רק עם ד"ר לב עצמו. ממילא, ככל שמסר אזהרות שמסר, הן נמסרו לד"ר לב ולא נמסרו ללואיז. לנוכח חשיבות עסקת המקרקעין, דרך כלל, לא יכול היה עו"ד נאומן לפטור עצמו ממפגש או שליחת מכתב ללואיז, אודות הסכנות בהן כרוך הסכם הרכישה. 64. ואולם עד אשר יתעורר הצורך להידרש לסוגיה האמורה מצפה הייתי, ראש לכל, שלואיז תתייצב קוממיות בפניי, תמסור תצהיר ותיחקר עליו, ותנסה לשכנעני בגין העוול הייחודי שנגרם לה. אכן, לו לואיז הייתה עושה כן הייתה ניצבת בפניה משוכה גבוהה ביותר. ממכלול חומר הראיות בהליך במחוזי, אף למקרא עדותה שם של לואיז, למדתי כי קיימים בין בני הזוג יחסי אמון מלאים ולואיז סומכת ידיה על מהלכיו של ד"ר לב (עמ' 1 לפרוטוקול 20.12.01 בהליך במחוזי). ד"ר לב אף העיד שהוא מוסר ללואיז דיווחים שמוסר. והרי זו הייתה הסיבה שהשופט עמית סבור היה שהגם שבפניו, שלא כבפניי, העידו הן ד"ר לב והן לואיז, הוא התייחס אליהם כאל עדות יחיד. בדעתי, איפוא, לדחות טענה זו. אין לי ספק, לנוכח הנתונים שבפניי, כי אכן ד"ר לב ולואיז חד-הם, באופן שפעולותיו של ד"ר לב בפרשה שבפניי, מחייבים ומזכים את לואיז, לכל דבר ועניין, ועל דעתה-שלה. 65. לנוכח הממצאים עד הנה אין לי צל של ספק בכך שעו"ד נאומן הבהיר, הזהיר והתריע בפני ד"ר לב על כל הסכנות הכרוכות בעסקה, אך ללא הועיל. ד"ר לב מסר לו שמדובר ב"עסקת חייו". הוא הבהיר לו שבחייו הוא נוטל סיכונים (עמ' 27 לפרוטוקול 5.1.09). הוא גילה מודעות מוחלטת למכלול הסיכונים האמורים. ולא זו בלבד אלא שכפי שקבעתי לעיל, ד"ר לב לא גילה לעו"ד נאומן כי מלבד הסיכונים שהיו נחלת ידיעתו של עו"ד נאומן, הוא נטל על עצמו את הסיכון הנוסף על פיו מכירת הדירה לא תדוּוח לבנק, וכספי המכירה ידוּוחו כהון עצמי. 66. וחרף כל אלו טוען ב"כ לב כי עו"ד נאומן התרשל בכך שלא הבהיר דיו ללב אודות כך שוויתורם על הבטוחה לפי חוק המכר, הוא בבחינת הפרת חובה קוגנטית, ולא זו בלבד אלא שמדובר אף בעבירה פלילית. אכן עו"ד נאומן, בהגינותו, לא מכחיש כי במכלול הדין ודברים הקשה שהיה לו עם ד"ר לב לקוחו, אכן הוא לא הבהיר שאי הכללת ערבות לפי חוק המכר, היא עבירה פלילית. לשיטתו, העבירה הפלילית היא של הקבלן, פלאדיו, ולא של קורבן העבירה הפוטנציאלי, הם לב. 67. בדעתי לדחות טענה זו של לב מכל וכל, מבלי להידרש לעומק למימד הנורמטיבי שלה, לנוכח המסכת הייחודית שנגלתה לנגד עיניי, כמבואר עד כה. והרי הגע בנפשך: לב קושר קשר נפסד עם פלאדיו לרמות את הבנק. ביסוד הקשר נרקמת המזימה למכור את דירה 18, לא לדווח על המכירה לבנק, אך לדווח שכספי המכירה שלה הם כהון עצמי, והכל בניגוד למוסכם מפורשות עם הבנק. והיעלה על הדעת, משקבעתי מה שקבעתי, כי במצב דברים זה אילו עו"ד נאומן היה רק מוסיף ומבהיר גם כי הוויתור על בטוחת חוק המכר הוא ויתור של הוראה קוגנטית המצמיחה עבירה פלילית של הקבלן, היה לפתע ד"ר לב - רק משום הבהרה זו - חוזר בו מתוכניתו המקורית? על כך ייאמר, בפי העם: "נו, באמת...". לב, כך אני קובע, אינם בבחינת חרש, שוטה וקטן. ד"ר לב, כך הראיתי, הוא אדם משכיל, ממולח, מחושב ומיומן בעסקאות מקרקעין. הוא קיבל לכל אורך הדרך אזהרות שקיבל וחרף זאת, סבר וקיבל. במצב דברים זה מקובלים עליי הדברים שפסק השופט עמית ב-ת.א. (חי') 690/04 יעל נגלר נ' י.ר.טסלר ייזום תכנון ובנייה בע"מ (במאגרי "נבו") כי "יש הגורסים כי אסור לעורך דין לייצג לקוח בעסקה שבה עורך הדין סבור שהיא אינה לטובת הלקוח או שהסיכונים שהלקוח נוטל על עצמו גדולים מדי. כשלעצמי, איני סבור כך. זכותו של הלקוח ליטול על עצמו סיכון שרווח והזדמנות בצידו, ואין עורך הדין חייב לשים עצמו אפוטרופוס עליו. אך זאת, ובלבד שעורך הדין מיצה את האפשרויות להשיג ללקוחו תנאים טובים יותר, ולאחר שהבהיר היטב ללקוח את הסיכונים שהוא נוטל על עצמו, שאם לא כן, אינו יוצא ידי חובתו - ע"א 554/87 מזור נ' אריאלי עו"ד, פ"ד מה(1) 370 (1990); על"ע 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, פ"ד לד(4) 707 (1980). על עו"ד המייצג לקוח, הנכון ליטול על עצמו סיכונים בניגוד להמלצתו המקצועית, להבהיר ללקוחו את הדברים 'ברחל בתך הקטנה'. דומני שראוי גם לעגן את הדברים במסמך שבו יפרט עורך הדין ללקוחו את הסיכונים הכרוכים בעסקה. מסמך מעין זה נחוץ במישור הראייתי, כדי למנוע בעתיד מחלוקות בשאלה מה הוסבר ומה לא הוסבר ללקוח. חשיבותו של מסמך מעין זה, אך מתחדדת במקרה בו הלקוח נפטר, כמו במקרה דנן, וכבר עמדנו על כך שנטל ההוכחה כנגד עזבון הוא כבד יותר. למסמך מעין זה יש ערך גם במישור המהותי, בכך שהוא מסב תשומת לב הלקוח לסיכונים שהוא נוטל על עצמו בעסקה" (סעיף 38). 68. אכן עו"ד נאומן הודה כי במצב הדברים שנוצר הוא לא ראה להסתלק מייצוגו של ד"ר לב, אף לא ראה להחתים אותו על מסמך בכתב המשקף את אזהרותיו. לטעמי, ועל יסוד פסק הדין הנ"ל של השופט עמית, בכך נטל על עצמו עו"ד נאומן, ראש לכל, סיכון ראייתי. אכן, ככל שהייתי מתחבט האם לקבל את עדותו של ד"ר לב או את עדותו של עו"ד נאומן, סביר להניח שמסמך בכתב כאמור היה מטה את הכף לזכות עו"ד נאומן. ואולם משעה שאיני מתחבט כל עיקר בהעדפתי את גרסתו של עו"ד נאומן אודות אזהרותיו את ד"ר לב, אף נתון זה אינו מעלה ואינו מוריד. ועוד אין בדעתי לקבוע מסמרות, באורח נחרץ, האם התנהגות אתית נאותה של עורך דין, מקום שלקוחו מתעקש להיכנס לעסקה עתירת-סיכונים בניגוד לעמדתו, הוא שיסתלק אז מייצוגו. יש פנים לכאן ולכאן. לא מן הנמנע, דווקא בפרשה שבפניי, שנכונותו של עו"ד נאומן להמשיך לייצג את ד"ר לב לקוחו הסרבן, על מנת למזער נזקים ככל הניתן, היא התנהגות עדיפה על התנהגות המנערת חוצנה מן הלקוח, ושמא דווקא היא בבחינת "ראש קטן". ואכן מקובלת עליי עמדתו של עו"ד נאומן, כי ככל שהיה מחתים את ד"ר לב על מסמך היה בכך רק משום "כסת"ח" (שם, עמ' 26). לחבותו של עו"ד גבעון 69. פסיקה מושרשת מורה אותנו על אודות החובות המוטלות, מעת לעת, על עורך דין גם כלפי הצד שכנגד. כך, בעיקר, בעסקאות מקרקעין. כך, על אחת כמה וכמה, כאשר הלקוח שכנגד אינו מיוצג (וראו, למשל, ע"א 58,37/86 לוי נ' שרמן פ"ד מד(4) 446). 70. לא נראה לי, כאשר אני שופט את מסכת הדברים בפניי, שעו"ד גבעון חטא ברשלנות כלפי ד"ר לב. אכן עו"ד גבעון הזהיר את פלאדיו מפני העסקה הבעייתית, שיכול שתתפרש כהפרת חובה קוגנטית שלא תושיע לפלאדיו בעת פקודה, ושמא מדובר בעבירה פלילית שפלאדיו עוברת. ואולם אין לי צורך לדקדק בכל אלו משעה שעו"ד גבעון לא נתבע על ידי פלאדיו ובעלי פלאדיו (שם, עמ' 30). 71. מנגד, לכל אורך הדרך ידע עו"ד גבעון כי ד"ר לב מיוצג על ידי עו"ד נאומן, עורך דין ותיק ומנוסה, בעל התמחות בעסקאות מקרקעין. במצב דברים זה אילו עו"ד גבעון היה מבקש להיות "צדיק יותר מן האפיפיור", בכך שהיה מבקש להגן על ד"ר לב יותר ממה שעושה עורך דינו, שמא היה עובר עבירה אתית כלפי חברו למקצוע. אכן, לכל אורך הדרך, לא נמצא לי כל נתון שהיה בידיו של עו"ד גבעון, ושלא היה אף בידיו של עו"ד נאומן. בנתון למידע אמין ושקוף משותף זה, אין לשכוח כי עו"ד גבעון ניצב מצידו השני של המתרס לעומת עו"ד נאומן. חובתו הראשונית והבסיסית של עו"ד גבעון נתונה ללקוחתו, היא פלאדיו, ולא לבעל הדברים הנושא ונותן עמה, הוא ד"ר לב. במצב דברים זה מקבלת חובת האמונים הקיימת של עו"ד גבעון לד"ר לב, משמעות מוגבלת ומצומצמת (וראו פסק דינו של כב' סגן הנשיא גינת ב-ת"א (חי') 1100/98 שחר יוכבד נ' בנק כרמל למשכנתאות; במאגרי "נבו"). לנוכח מכלול הנסיבות עו"ד גבעון לא סטה כל עיקר ממילוי חובה זו. אכן, דומה שד"ר לב, חרף ניסיונו הרב, כשרונו ואופיו הממולח, מבקש להציג עצמו כבור ועם הארץ, אשר צריך לקבל הגנה, כמוהו כילד קטין, גם מימין גם משמאל, גם מעורך דינו וגם מעורך דינו של הצד שכנגד, כאשר הוא עצמו פורק כל אחריות למהלכיו והחלטותיו. לחבותם של הבנק וילינק 72. ממצאיי עד הנה מצביעים על כך שהבנק, בפרשה שבפניי, היה קורבן של מעשי מירמה, להם היו שותפים פלאדיו, בעלי פלאדיו ולב עצמם. די בנתון האמור על מנת להצביע על מידת הפירכה בעצם תביעתם של לב, השותפים למירמה, כנגד הבנק, קורבן המירמה. שהרי התביעה כנגד הבנק משמעותה היא, שלא זו בלבד שלב חטאו במירמה כלפי הבנק, הבנק חטא ברשלנות, בכך שלא גילה את תרמיתם-שלהם. אין צריך להשחית רוב מילים על מצב דברים זה. והרי על אותה דרך יוכל גנב לדירה להגיש תביעה כנגד בעליה, בעילה שלא הגנו די הצורך על הדירה, מפני גניבתו-שלו. 73. די בנתונים האמורים על מנת לא להידרש לתביעתם של לב כנגד הבנק. ואולם אין בכך כדי לגרוע מן הביקורת שראה השופט עמית למתוח נגד הבנק בפסק דינו. אין בכך אף כדי לגרוע מן ההערות החשובות שהביע ב"כ לב בסיכום טענותיו, ככל שעסקינן בחובותיו של בנק מלווה, בנסיבות דומות. 74. השופט עמית ייחד בשולי פסק דינו פרק שלם אודות "פגמים בנוהל ליווי פרוייקטים מצד הבנק". ראויים הדברים להיות מובאים במלואם: "לפני סיום, אציין כי בפני בית המשפט נפרסה תמונה בעייתית משהו, של נוהלי הליווי הנוהגים בבנק. כיצד יכול הבנק לדעת כמה דירות נמכרו בפרוייקט ובאיזה סכום? מעדותו של המפקח מטעם הבנק, עולה כי הבנק מסתמך באופן בלעדי על דיווחיו של הקבלן, בבחינת 'החתול השומר על השמנת'. וכדבריו: 'אם מישהו רוצה לשקר הוא תמיד יכול לעשות כן, אנו עובדים מתוך אמון שלא ישקר… אם הקבלן נוכל ורמאי הוא תמיד ימצא דרך לרמות' (עדות משקיף עמ' 29 שורות 14-16). עוד נמצאנו למדים מעדותו של משקיף, כי למרות שהבנק מלווה את הפרוייקט, אין פיקוח של ממש מצידו על מחיר המכירה של הדירה, וכי המכירה לא מותנית בהסכמתו מראש, והערות המפקח מטעם הבנק, באשר לגובה התמורה, נמסרות לבנק בדיעבד. אכן, נקודת המוצא היא כי קבלני ישראל ויזמיו, ישרי ותמימי דרך המה, וגם אם אינם כאלו, יש להם אינטרס כי הכספים שמשלמים רוכשי הדירות, יועברו ישירות לחשבון הפרוייקט על מנת להקטין את חובם לבנק. ברגיל, ניתן גם להניח כי רוכש דירה מן השורה, ידרוש מהקבלן ערבות חוק מכר (דירות) והקבלן יפנה לבנק המלווה כדי שזה ימציא את הערבות לרוכש הדירה. כך, ידע הבנק כי הקבלן מכר דירה בפרוייקט נשוא הליווי, וידרוש כי כספי התמורה יועברו ישירות לחשבון הליווי. עד כאן הפיסיולוגיה של הליווי הבנקאי, אלא שהמקרה הפתולוגי שלפנינו, מצביע על כך, שייתכנו מצבים בהם יבקש קבלן להעלים מכירת דירות בפרוייקט. לכן, ראוי לנסות ולמצוא דרכים שיקטינו את תלותו של הבנק בדיווחו של הקבלן. כך לדוגמה, יכול הבנק לדרוש מהקבלן, כי עורך הדין המטפל מטעמו במכירת הדירות, יתחייב להודיע לבנק על כל דירה שנמכרה דרכו. רצוי גם כי הבנק יוציא, לפחות פעם בשנה, נסח מלשכת רישום המקרקעין, כדי לעקוב אחר המצב הרישומי של הנכס, שמא הוטלו עיקולים לטובת צדדים שלישיים, או שמא ניתן ללמוד על דירות שנמכרו לרוכשים שלא דווח אודותם. ודוק: אין בהערות אלו כדי לגרוע ממסקנתי דלעיל, כי זכותו של הבנק גוברת על זכותם של לב. אפילו היו לב רוכשי דירה מן השורה, שהוטעו ורומו על ידי פלאדיו, סביר להניח כי זכותם בדירה הייתה נדחית מפני המשכנתא של הבנק. קל וחומר במקרה דכאן, שלב נטלו על עצמם סיכון וויתרו בהסכם הרכישה על קבלת ערבות חוק מכר (דירות)" (סעיף 51). 75. אף כב' השופטת צ.ברון, ב-ת.א. (ת"א) 1794/95 חייק נ' בנק הפועלים בע"מ (במאגרי "נבו"), דנה בחובת האחריות המושגית של הבנקים המלווים כאשר היא רושמת ש"יש אינטרס ציבורי ברור בעידוד הבנקים לנקוט בשיטת הליווי הפיננסי של 'פרויקט סגור'. סגנון ליווי זה מוריד את רף סיכוני האשראי של הבנק ומאפשר לו לממן עסקאות רבות יותר. כך תורם הבנק תרומה חשובה להגברת התחרות בענף הבנייה ולהורדת מחירי הדיור בהתאם. ממצב זה נהנה הציבור בכללותו" (עמ' 543-542). ואולם כאשר דנה השופטת ברון ברוכשי הדירות והנכסים היא מאבחנת בין "שתי קטגוריות משנה. האחת, רוכשים מתוחכמים אשר הינם בעלי יכולת הערכה עצמית של סיכוני ההשקעה בפרויקט הבנייה, והשנייה, שעמה נמנים הרוכשים אשר אין באפשרותם לבצע הערכה עצמאית של סיכוני ההשקעה בפרויקט. רוכשים אלו נאלצים להסתמך בשיקולי ההשקעה שלהם על מידע אשר מקורו בחברות הבנייה ובבנקים אשר מלווים פיננסית את הפרויקט" (עמ' 543). אין לי ספק כי בפרשה שבפניי לב הם "רוכשים מתוחכמים שהינם בעלי יכולת הערכה עצמית של סיכוני ההשקעה בפרויקט הבנייה", ונהיר שהם אינם זקוקים להגנה לה זקוקים רוכשים רגילים. 76. אכן, אילו הייתי קובע את תום לבם של לב, כרוכשים רגילים, הייתי מעמיק חקר שמא בתחנות שונות בפרשה שבפניי יכול היה הבנק, ביתר תבונה ומיומנות, למנוע את מעשה המירמה, אם בעודו באבו, אם בשלבים שונים שלו. העובדה שבפרשה שבפניי אין לי צורך להידרש לכך, אינה פוטרת את הבנק מחשבון נפש בביתו פנימה. 77. מלכתחילה לא הייתה כל סיבה להגיש תביעה כנגד ילינק, פקיד בכיר בבנק, שעשה או חדל בתוקף תפקידו זה, מבלי שיש מקום לייחס לו אחריות אישית. סוף דבר 78. בפסק דינו של השופט עמית יצא הוא מתוך הנחה כי לב הם קורבנות תמימים של מעשה מרמה מצד פלאדיו. אכן קביעתו זו הייתה לכאורית, לנוכח העובדה שדברם של פלאדיו ובעלי פלאדיו לא נשמע בפניו. אכן לנוכח נתון זה קבע השופט עמית, בצער, כי "לא נעלם מעיני כי התוצאה אליה הגעתי אינה קלה מבחינת לב, ששילמו לפלאדיו 200,000 $ טבין ותקילין, ורואים כעת בעיניים כלות, כיצד כספם שוקע ליוון המצולה. וזאת יש לזכור, כי לב הם אנשים פרטיים, ש'חטאו' בכך שהתפתו להכנס לעסקה מסוכנת, תוך ויתור על בטוחה פיננסית, כדי לזכות בהנחה במחיר דירה" (סעיף 50). בפניי דברם של פלאדיו ובעלי פלאדיו נשמע ונפרסה יריעה רחבה יותר. ממנה ניתן להסיק כי לב רואים, אכן, "כיצד כספם שוקע ליוון המצולה", ואולם שלא כשופט עמית, לנוכח ממצאיי, אין בדעתי לרחוש להם אותה מידה של אהדה. אכן לב נכנסו באורח מפוכח להרפתקה אליה נכנסו, תוך מודעות, חישוב ונטילת סיכונים. אלו הביאו אותם למפולת כלכלית. אכן אין להם להלין אלא על עצמם. 79. קבוצות הנתבעים שבפניי נאלצו להתמודד מול תביעה כספית מורכבת בת סכום נומינאלי של 1,500,000 ₪. פסיקת ההוצאות חייבת להביא בחשבון נתון זה. אכן, ככל שעסקינן בפלאדיו, בעלי פלאדיו ובן-עמי, אף משום שותפותם למעשי התרמית של לב, בדעתי להפחית במעט את סכום ההוצאות לזכותם. 80. לפיכך הנני דוחה את התביעה כנגד כל הנתבעים. הנני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים 1, 6-4 ו- 9 שכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪ בצירוף מע"מ, לנתבעים 2 ו- 3 שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ בצירוף מע"מ, לנתבע 7 שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ בצירוף מע"מ ולנתבע 8 שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ בצירוף מע"מ. הסכומים האמורים, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל, ישולמו לידיהם הנאמנות של ב"כ הנתבעים הזכאים לכך תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה. השקעות