תביעה להחזר הוצאות פיתוח

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה להחזר הוצאות פיתוח: א. מהות התובענה והרקע 1. מדובר בתביעה כספית, ע"ס מיליון ₪, שהוגשה ע"י התובעת - חברה פרטית העוסקת בייזום ובניה - כנגד הנתבעות, להשבת כספים שנגבו ממנה - לטעמה שלא כדין - ע"י החברה הכלכלית לאשקלון בע"מ (להלן: "החברה הכלכלית" או "החכ"ל"), בגין הוצאות-פיתוח (להלן גם: "תשלומי פיתוח") עבור מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים ("שצ"פים") או להשבת סכומי היטלים ששולמו, לטעמה, לנתבעות ביתר, בשל הטענה שהיה עליהן להפחית את הסכום ששולם לחכ"ל מסכום היטלי הפיתוח שנדרשו ממנה על ידי הנתבעות, וכן אגרות שונות - גם אם התשלום עצמו הושת עליה כדין - הכל עד לסך של מיליון ₪ למועד הגשת התובענה. 1.1 בשל גבול הסמכות, בזמנו, של בית משפט השלום הועמד סכום התובענה על סכום זה. 2. למעשה עותרת התובענה לשני סעדים חלופיים: 2.1 הראשון - השבת התשלומים שנדרשה התובעת לשלם לחכ"ל עבור מבני ציבור ושצ"פים; 2.2 השני - השבת סכומי ההיטלים והאגרות שנגבו ע"י הנתבעות ביתר, ללא הפחתה בגין התשלומים לחכ"ל. 3. כתב התביעה המקורי הוגש ביום 30/4/2000, אך בהסכמת הנתבעות הוגש כתב-תביעה מתוקן ביום 16/4/2001. 4. משהושלמו ההליכים המקדמיים, לרבות קבלת החלטות בבקשות ביניים, נקבע התיק להוכחות. 4.1 העדויות הראשיות, על נספחיהן, ניתנו בתצהירים. 5. מטעם התובעת העיד מנהלה, מר גבריאל מכלוף. 6. מטעם הנתבעות העיד מי שכיהן כגזבר העירייה בתקופה הרלבנטית לתובענה, מר אלברט אלקובי. 7. כל ניסיונותיו של בית המשפט להביא את הצדדים לכלל הסדר פשרה לא צלחו, אם כי, בתום פרשת הראיות, הכריז גזבר העירייה, כי הפערים בין הצדדים הם קטנים והוא מניח שיצליחו לגשר עליהם. 8. גם הצעת בית המשפט לצדדים להפנות את הסכסוך לניסיון גישור, במקביל להליכים המשפטיים, לא נתקבלה על ידם. 9. הצעה של התובעת לקיים מגעים בתיק נענתה בתשובה, כי הנתבעות מעוניינות בהסדר כולל בשלושת התיקים התלויים ועומדים בין הצדדים, בבתי משפט שונים. 10. סיכומי הצדדים הוגשו בכתב: 10.1 בהעדר הגבלה, מלכתחילה, על מס' העמודים, הוגשו סיכומים המתפרסים על עשרות עמודים, מכילים מאות סעיפים ואליהם נספחו מאות מסמכים מכל צד. 10.2 בית המשפט זימן את ב"כ הצדדים ולבקשתו, הוגשו סיכומים מקוצרים יותר, אם כי גם הסיכומים המקוריים הושארו בתיק, למקרה צורך בהבהרות. 10.3 לגבי הסיכומים "המקוצרים", הוגשה בקשה להגדלת היקפיהם וגם הם מונים עשרות עמודים, אליהם צורפו ספרות ופסוקה. ב. טיעוני התובעת 1. אשר לסעד הראשון (השבת הכספים ששולמו לחכ"ל), עותרת התובעת להתעלם מן "הכסות ההסכמית" שהעירייה הלבישה - לטעמה - את התשלום, על מנת לעקוף את המגבלה החוקית החלה עליה עפ"י דין לגבות כספים בגין עבודות אלה ולראות בכך תשלום חובה. 1.1 לטעמה, העמסת עלויות אלה על הוצאות הפיתוח שנדרשה התובעת לשלם לחכ"ל, מהווה התנאה פסולה, מפלה ובלתי סבירה על חוקי העזר של העירייה ועל חקיקה ראשית. 1.2 היסוד ההסכמי של התשלום, הוא - לטעמה - "לעג לרש" ואחיזת עיניים, שכן הוצאות הפיתוח שהושתו על התובעת בהסכם בינה לבין החכ"ל (להלן גם: "חוזה התשתית" או "הסכם התשתית"), נקבעו באופן חד-צדדי וכתנאי שאיננו פתוח למו"מ וכל השגה מצידה של התובעת, הייתה פוסלת את הצעתה במכרז. 2. התובעת איננה מתכחשת לעובדה, כי בין תפקידיה של עירייה להקים מבני-ציבור ולפתח שצ"פים, ממש כשם שמתפקידה לסלול רחובות ולהקים את מערכות המים, הביוב והתיעול העירוניות, בהתאם להוראות סעיף 249 לפקודת העיריות [נוסח חדש] תשנ"ד - 1964 (להלן: "פקודת העיריות"). 3. יחד עם זאת, היא מפנה לעקרון חוקיות המינהל, שהוכר ככלל הבסיסי בדיני המינהל הציבורי והקובע, כי אין סמכות לרשות המנהלית - זולת הסמכות שהוענקה לה לפי חוק ובכלל, כיציר החוק, אין לה קיום אלא במסגרתו. 3.1 לפיכך, יש לה סמכות וכשירות לבצע רק מה שהדין התיר לה במפורש. 3.2 בהיבט הפיסקאלי, המשמעות היא, שאין לרשות הציבורית סמכות לגבות תשלום חובה, אלא אם הוסמכה לכך במפורש בחוק או על פיו, ובמסגרת אותה הסמכה בלבד. 4. סמכות העירייה להטיל תשלומי חובה למימון ביצוע תפקידיה, קבועה בסעיפים 250 ו- 251 לפקודת העיריות, ומהם עולים - לטעמה של התובעת - מס' כללים מנחים הקובעים את מסגרת הסמכות: 4.1 בראש ובראשונה - הטלת תשלומי חובה כאמור תהא בחוקי עזר; 4.2 בנוסף - חובות ההגינות ותום הלב החלים על רשות ציבורית. 5. חובות אלו חלות על הרשות גם בפועלה בתחום "הפרטי", אך ביתר שאת, בהפעילה כוחות שלטוניים. 5.1 זאת, כתוצאה מקיומם של יחסי מרות בין הרשות לבין האזרח. 6. לעניין אגרות מבני-ציבור ופיתוח גנים ציבוריים - מפנה התובעת לפסקי הדין בעניין "אילנות הקריה" ו"התאחדות הקבלנים": 6.1 הראשון קבע, לטעמה, כי באין חוק עזר תקף שיסמיך את העירייה לכך, היא איננה רשאית לגבות כספים מן הציבור, אך בשל קיומו של צורך ציבורי במימון עבודות בניה שהעירייה מתכונות לבצע. 6.2 בשני, נפסלו חוקי עזר שקבעו היטלים בגין מבני ציבור ובגין גנים ציבוריים בניגוד למדיניותה של הממשלה השוללת נקיטה, על ידי רשויות מקומיות, של דרכי מימון ייחודיות להקמת מבני ציבור, בשל הקביעה כי הם פוגעים בעקרון השוויון ומביאים לאפליה בין בעלי זכויות במקומות שונים בעיר אחת ובין תושבי אותה עיר לבין תושבי ערים או ישובים אחרים. 7. לטעמה של התובעת, הפסול שמצא בית המשפט בהתנהגותה של עיריית חולון בפסק דין "התאחדות הקבלנים" דבק גם בנתבעות בעניין הנוכחי, שכן המגרשים הראשונים בשכונה שווקו ע"י "מינהל מקרקעי ישראל", (להלן גם: "המינהל") מבלי שהעירייה תתנה את שיווקם בבניית מוסדות ציבור על חשבון היזמים. 7.1 על כן, הופלתה התובעת לרעה גם ביחס לקבלנים באותה שכונה וגם ביחס לקבלנים שבנו בשכונות אחרות בעיר. 8. לטענת התובעת, מנסה העירייה למזער את מקומה בכל הנוגע להעמסת העלויות האמורות על הוצאות הפיתוח ולהדגיש את מרכזיותו של המינהל כנושא, שיזם והכין את התב"ע והתנדב להקים, בין היתר, מבני-חינוך ומוסדות ציבור במסגרת פיתוח השכונה - בעוד שבמציאות הייתה העירייה מיוזמות התב"ע (במשותף עם המינהל) והיה לה עניין רב בהקמת השכונה שהיא שראתה בה "נדבך מרכזי וחשוב בעיר". 8.1 הדרישה להעמסת מבני-הציבור הגיעה - לטענת התובעת - דווקא מצידן של העירייה והחכ"ל, תוך הבהרה שהעירייה לא תאפשר אכלוס הדירות ללא בניית המוסדות האמורים. 9. לטענת התובעת, הוצאות הפיתוח שהושתו על המגרשים ששווקו בשכונה, נקבעו בהסתמך על אומדן עלויות לפרויקט שהוגש למינהל ע"י החכ"ל. 9.1 עבודות הפיתוח שנכללו באומדן, מלכתחילה, לא כללו מבני-ציבור ועל המגרשים ששווקו בשלב הראשון, אכן לא הועמסה עלות מבני הציבור במסגרת הוצאות הפיתוח שנדרשו היזמים לשלם. 9.2 במהלך שנת 1993, הפנו, החכ"ל וראש עיריית אשקלון, דרישה למינהל, להעמסת עלויות בגין בניית מבני-חינוך ומוסדות ציבור, על הוצאות הפיתוח שתושתנה על המגרשים המיועדים לשיווק בשכונה. 10. התובעת מפנה לדו"ח ועדת ברודט בנושא הקמת מוסדות ציבור עבור בנייה חדשה (מוצג ת/2), אשר המליץ שלא לחוקק חוקי-עזר המשיתים על בעל נכסים בתחום רשויות מקומיות, היטלים למימון הקמתם של מבני-ציבור ופיתוח גנים ציבוריים, כמדיניות ממשלה. 10.1 אמנם, הדו"ח הוא משנת 1994, אולם - לטענת התובעת - מדובר במדיניות עקיבה של הממשלה - גם בתקופה שקדמה לדו"ח - כפי שנקבע, למשל, בפרשת התאחדות הקבלנים. 11. התוצאה היא - טוענת התובעת - שעד היום אין חוק עזר המאפשר לעירייה לגבות תשלומים בגין הקמת מבני-ציבור ופיתוח שצ"פים ואף נבצר ממנה, עפ"י מדיניות הממשלה, מלחוקק חוק עזר בעניינם וכדי לעקוף את המגבלה החוקית החלה עליה ולגבי מה שלא יכולה היתה להשיג בדרך של חקיקת חוקי עזר וגבייה עפ"י הדין - נקטה העירייה בדרך המתקראת "הסכמית", לצורך הגביה. 12. אשר ל"יסוד ההסכמי", לפיו התחייבה התובעת לשאת בהוצאות הפיתוח, לרבות בגין הקמת מבני-הציבור ופיתוח הגנים, מדגישה התובעת, כי בפירוט עבודות הפיתוח בחוזה התשתית, נעדר לחלוטין זכרם של מבני הציבור ומאחר ומשקלו של מרכיב זה הוא כ- 36% מכלל עלויות הפיתוח, אין רצינות בטענה, כי עסקה כזו, בה הצד המזמין (כביכול) והמשלם כלל איננו יודע מה הוא מזמין ו עבור מה הוא משלם, היא אכן עסקה אמיתית. 13. לטענת התובעת, אילו היה בפנינו הסכם-פיתוח "אמיתי", לפיו מבצעת החכ"ל, עבור התובעת, עבודות פיתוח בשכונה, ניתן היה לצפות, כי נמצא בו, בנוסף לפירוט מלא של עבודות הפיתוח, גם הוראות המתייחסות לפיקוח על העבודות, אישורים, הפרוצדורה בדבר מסירתן; ניתן היה לצפות שהתשלומים יתבצעו עפ"י קצב ביצוע העבודות, תינתנה ערבויות ביצוע וכיו"ב. 13.1 לטעמה - דבר מאלה איננו מצוי בחוזה התשתית שבין התובעת לבין החכ"ל. 13.2 יתרה מכך, במקום הסכם שברגיל הוא עוסק ברובו בחיוביו של הקבלן, הסכם התשתית עוסק ברובו דווקא במזמין (המכונה במסגרתו אף "הבונה" ולא בכדי, כיוון שלטעמה הוא אכן איננו מזמין את העבודות באמת). 13.3 בסעיף 3(ג) להסכם נקבע מפורשות, כי "החברה תקבע את פרטי עבודות הפיתוח שיבוצעו, היקפן ואופן ביצוען... והבונה נותן הסכמתו מראש לביצוע עבודות אלה על פי שיקול דעת החברה...". 13.4 אין אפילו תניות בדבר פיקוח של ה"מזמין" על העבודות, אופן ביצוען וכו'. 14. לטעמה של התובעת, גם אם יש לעירייה סמכות להתנות בחוזה על חוקי העזר שלה, עליה להפעילה בסבירות, בתום-לב, בהגינות ובשוויון ודווקא משום שחורגת היא מדרך המלך להשתת הנטל בגין הפיתוח העירוני על האזרח (קביעת היטל בחוק-עזר), שומה עליה להיזהר שבעתיים ולהקפיד גם על מראית-עין של קיום תנאי מינהל תקינים. 15. לטעמה של התובעת, גם ללא יסוד ההתנאה הפסולה שקיים ביחס לתשלום, די באפליה שהדרישה האמורה נגועה בה, כדי להביא לבטלותו: 15.1 הדרישה מן התובעת לשאת בתשלום עבור מימון בניית מבני-ציבור ושצ"פים, בדרך של העמסתם על הוצאות הפיתוח שנדרשו ממנה, היא מפלה בעליל - כך טוענת התובעת - ביחס לבעלי מקרקעין אחרים בשכונה זו ובשכונות אחרות בעיר, אשר לא חויבו לשאת בכך, לא במסגרת היטלי הפיתוח ואף לא כהוצאות פיתוח, וזאת מבלי שנקבעו כל קריטריונים והנחיות לגביית תשלומים אלו. 15.2 הדבר עולה - לטעמה - הן ממכתבו של מנכ"ל החכ"ל לסמנכ"ל המינהל (מוצג ת/4 (ד)), המבקש להעמיס את עלות בניית מוסדות הציבור כחלק מעלויות הפיתוח, כפי שהדבר נעשה ברשויות אחרות - קרי: לא בעיריית אשקלון - וכן מתשובותיו של גזבר העירייה מר אלקובי לשאלון שהוצג לו מטעם התובעת (ש/ת 26 במוצג ת/6 (ב) ומחקירתו הנגדית (עמ' 46 לפרוט', ש' 4 - 13). 16. בנוסף, גם אם תידחה טענתה שמדובר בדרישה בלתי חוקית לתשלום חובה, סבורה התובעת, כי העירייה חייבת להחזיר לה סכומים של היטלים, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט: 16.1 לטענתה, בוצעו עבודות אלה עבור העירייה והעירייה התקשרה עם החכ"ל בהסכם-פיתוח, לפיו התחייבה חכ"ל כלפי העירייה לבצע את העבודות; 16.2 ממילא, גם ללא הסכם, כאמור, עבודות אלה מצויות בתחום תפקידיה של רשות מקומית והיא אינה רשאית להמחות חובות אלו לאחר; 16.3 לפיכך, כל ביצוע של העבודות הללו הוא עבור העירייה ואם נשא צד ג' במימונן, הוא קיים את חובת העירייה (לתשלום) כלפי מבצע העבודות ולכן העירייה חייבת להשיב סכומים אלו לתובעת שפרעה את חובה לחכ"ל. 17. אשר לסעד השני, שהוא סעד חלופי באם תדחינה טענותיה הנ"ל של התובעת, סבורה התובעת, כי אף אם ייקבע שלא נפל פסול כלשהו בהעמסת העלויות האמורות על הוצאות הפיתוח שנגבו ממנה, הרי העירייה הייתה אמורה להתחשב בתשלומים הללו בבואה לערוך את חשבון ההיטלים שהשיתה על התובעת ולקזז מהם את הסכומים ששילמה התובעת בגין הקמת מבני-ציבור ושצ"פים בשכונה. 17.1 לטעמה, מסקנה אחרת, לפיה העירייה רשאית להתחשב, בעת הטלת היטלי-פיתוח עירוניים, רק בתשלומים ששולמו לצד ג' ע"י הנישום, בגין עבודות פיתוח עירוניות שיש לעירייה חוק עזר המאפשר לה לחייב באגרות והיטלים בגינן, אך לא להתחשב בתשלומים, כאמור, כאשר שולמו בגין עבודות שאין לעירייה חוק עזר המאפשר לה לגבות את התשלום, תוביל לתוצאה אבסורדית, שהיא בלתי סבירה ומפלה בין בעלי זכויות במקרקעין . 18. אשר להיטל ההשבחה, סבורה התובעת, כי הוא מיועד (בין היתר) לבניית מוסדות ציבור ופיתוח גנים ציבוריים בתחומי התוכנית. 18.1 על כן, לטעמה, החיוב בהיטל השבחה, בנוסף על התשלום ששילמה התובעת עבור הקמת מבני ציבור ופיתוח השצ"פים, מהווה תשלום כפל ובכל מקרה, יש לקזז תשלום כאמור, מן ההיטל. 19. לטעמה של התובעת משמשת החכ"ל, בעצם, כ"זרועה הארוכה" של העירייה; היא הוקמה ע"י העירייה עפ"י סמכותה הקבועה בסעיפים 249(30) ו- 249 א' לפקודת העיריות והעירייה מחזיקה, למעשה, במניותיה. 19.1 משכך, מבקשת התובעת לקבוע, כי כספים ששולמו לחכ"ל על ידה, יפרעו בעצם את חובה של התובעת כלפי העירייה, שאחרת הייתה נאלצת להוציא כספים אלו מקופתה. 19.2 משכך, חלה - לטעמה - חובת השבה של העירייה בגין כספים ששולמו עבורה. 20. לטעמה של התובעת, אמנם יצרו הרשויות "דרך עוקפת", בה הכספים מוזרמים ישירות מהיזמים לחכ"ל, אך זו איננה מבטלת את אופיים של הכספים כתחליפים להיטלי הפיתוח וככאלה שמהווים תשלום בגין עבודות פיתוח עירוניות המבוצעות עבור הרשות המקומית. 21. על כן היא סבורה, כי יש "להרים את מסך ההתאגדות", ולראות בחכ"ל את העירייה עצמה. 21.1 היא מפנה, בין היתר, לנוסחו של סעיף 6 לחוק החברות החדש המעגן את תורת "הרמת המסך" כלפי בעלי המניות, והמאפשר את הרמת המסך גם "אם בנסיבות העניין צודק וראוי לעשות כן" - ניסוח המקנה שיקול-דעת נרחב לבית המשפט בנושא זה. 21.2 לטעמה, אמנם חברה בע"מ בפנינו, אך "עוביו" של המסך "דק עד שקוף" ולכן יש לראות בעירייה את בעל-דינה הנכון של התובעת, הן כמי שהייתה שותפה ומשפיעה בעניין היקף העבודות והכוח המניע להעמסת מבני-הציבור על הוצאות הפיתוח והן, כמי שקיבלה, למעשה, את הפיתוח והתשתיות שבוצעו עבורה. 21.3 לטענתה, עולה מן העדויות, כי הצדדים לפרויקט נשוא התביעה (פיתוח השכונה) התייחסו בעצמם לעירייה ולחכ"ל כגוף אחד. 21.3.1 בין היתר, היא מפנה למכתב משרד הבינוי והשיכון למינהל (ת/4 (י"ב), הממליץ על מתן הרשאה לתכנון ופיתוח לעיריית אשקלון - הגם שהנתבעות הביעו הסתייגות מהיותו ראייה לאמיתות תוכנו - וכן מפנה למכתבו של מנכ"ל החכ"ל (ת/4 (א)) למינהל, המודיע על כך, שעיריית אשקלון לקחה על עצמה לבצע מוסדות חינוך בשכונת לב-אשקלון. 22. התובעת מפנה לפירוט בנספח א' להסכם ההרשאה בין המינהל לבין החכ"ל (להלן גם: "חוזה ההרשאה") (נספח "ט" לתצהיר ת/1) ולחישוב המופיע בנספח "י" לאותו תצהיר של מנהל התובע, מהם עולה, לטעמה, כי חלקן היחסי של העלויות בגין הקמת מבני-ציבור בשכונה, עומד על 35.92% מן העלות הכוללת של הוצאות הפיתוח שהושתו על התובעת ועלויות פיתוח הגנים שוות ל- 24.19% נוספים - ובסה"כ 60.11%. 22.1 מאחר והסכום ששילמה התובעת כהוצאות פיתוח עמד על 1,894,288 ₪ (החשבונית - נספח "ג" לתצהיר ת/1), הרי החלק המתייחס לעלויות בגין מבני-ציבור עומד על 680,428 ₪ והחלק המתייחס לעלויות בגין פיתוח גנים - עומד על 458,288 ₪. 22.2 בנוסף, כלל הסכום ששולם, בין היתר, תשלומים בגין ביצוע עבודות ביוב, מים, תיעול וסלילת רחובות (נספח א' לחוזה ההרשאה). 23. לטענת התובעת, התחשבו הנתבעות רק בסכומים ששילמה התובעת בגין ביצוע עבודות הביוב, המים, התיעול וסלילת הרחובות והעניקה לתובעת, בגינם, הנחות ופטורים מהיטלי הפיתוח - ולא התחשבו כלל בתשלומים ששילמה בגין ביצוע עבודות הקמת מבני-הציבור ופיתוח הגנים בשכונה, בבואן להשית עליה היטלי פיתוח - כאשר האבחנה בין הראשונות לאחרונות היא, כאמור, בקיומו או היעדרו של חוק-עזר המאפשר לה לגבות היטלים למימונן. 23.1 לשיטתן - כך עפ"י טענתה - ככל שקיים לעירייה חוק עזר שכזה, היא מתחשבת בתשלומים ששולמו בגין העבודות ואם אין חוק עזר שכזה - היא לא מחשיבה תשלומים אלו כלל וכלל. 23.2 לטענת התובעת, מדובר באבסורד הזועק לשמים. 24. לטעמה של התובעת, אין כל מניעה חוקית לקזז תשלומים אלו מהיטלי הפיתוח שהושתו עליה - כפי שטוענות הנתבעות - שכן עסקינן בעניין חשבונאי ולא משפטי: העירייה יכולה לחייב סעיף פלוני בתקציבה ולזכות סעיף אחר במקביל ודברים מפורשים השמיענו גזבר העירייה לגבי מקרה בו בעל-קרקע שילם בעד תשתית מסוימת סכומים העולים על מלוא ההיטל בו היה מחויב בגין אותה תשתית אלמלא ביצע את העבודות והעירייה "נתנה פטור גבוה יותר בהיטל אחר, כדי לכסות את התוספת" (עמ' 41 לפרוט', ש' 1 - 18). 25. על כן, סבורה התובעת, כי ראוי לחשב, מצד אחד, את שיעורן של כלל הוצאות הפיתוח ששולמו בגין ביצוע עבודות עירוניות ולחשב, מצד שני, את כלל האגרות והיטלי הפיתוח אותם מוסמכת הייתה העירייה לגבות עפ"י חוקי העזר שלה, לו ביצעה בעצמה את העבודות - ולקזז את הראשונים מהאחרונים. 25.1 יתרונות השיטה בשניים: ראשית, היא שוויונית ומבטיחה, כי כל בעלי-הזכויות במקרקעין בעיר ישאו בנטל שווה למימון עבודות התשתית העירוניות; ושנית, היא מבטיחה שתשלומים שתקבל העירייה יהיו כדי הנדרש לשם שיפויה על הוצאותיה ולא למעלה מכך. 25.2 התובעת מתרעמת על כך, שהעירייה נתנה לה הנחות בהתאם למהות העבודות שבוצעו ע"י החכ"ל ולא בהתאם לשוויין של העבודות (הסכומים ששולמו לחכ"ל), תוך שהיא מעריכה, באומדן כללי, את חלקן של העבודות הללו בכלל המערכת העירונית (באחוזים) ונותנת פטור יחסי בהיטל המסוים שנועד לממן תשתית זו ובנוסף, כאמור, לא התחשבה בתשלום בגין עבודות פיתוח עירוניות שאין לה חוק עזר המסמיכה להטיל היטלים למימונן. 25.3 לטענתה, הסכום שנשאה בו עולה, למעשה, על סכומן המלא של האגרות והיטלי הפיתוח שהיו נדרשים נכסים אלו לשלם לו מימנה העירייה בעצמה את כל העבודות נשוא ההיטלים. 25.4 על כן - לטעמה - אמורה הייתה העירייה לפטור אותה מכל סכום האגרות וההיטלים (774,614 ₪ בערכי קרן למועדי התשלום), אם לא השיבה לתובעת את כל הסכומים שגבו ממנה: 586,993 ₪ (בערכי קרן) ולצרף לסכומים אלו גם את הסכום שנגבה ממנה בגין "היטל השבחה", בסך 81,031 ₪ (קרן, למועד התשלום), שכן היטל השבחה נועד לממן, בין היתר, עלות הקמתם של מבני ציבור ופיתוח הגנים ותשלומו "בנוסף לעלות העבודות הללו בהיטל, מהווה חיוב כפל מובהק". 26. התובעת עותרת להשיב לה גם את התשלום בגין אגרת "בדיקת רשת פרטית" כקבוע בסעיף 5 לתוספת של חוק העזר לאשקלון (אספקת מים), בטענה, כי היא לא הגישה מעולם בקשה לבדיקה, כאמור (2,903 ₪ קרן), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית. 27. התובעת עותרת להשיב לה את האגרה ששילמה בגין "התקנת מד מים", לאור נוסח סעיף 6(ט) לחוק העזר הנ"ל בדבר אספקת מים, הקובע כי ניתן לחייב באגרת מד מים או אגרה בעד התקנת מד מים - וזאת מאחר והיא נשאה באגרה מד מים (6,296 ₪ קרן, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית). 28. התובעת עותרת להשיב לה אגרות בניה בגין הדירות שבנתה - בשל טעות בחישוב שטחי הדירות שבפרויקט (משכללה את שטח המרחב המוגן הדירתי בשטח הדירה) ומשערכה את החישוב שלא בהתאם למדרגות הנכונות (סך של 29,166 ₪ בערכי קרן בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין). 29. התובעת עותרת גם להשיב לה סכומי היטלים ואגרות בניה בגין שטחי הלובי בבניינים אותם בנתה, למרות שמדובר, לטעמה, ב"כניסה הקובעת לבניין" - שטחים שהוצאו מהגדרת "שטח הבניין" בתקנה 1.00.7 לתוספת השלישית לתקנות. 30. לעניין טענת העירייה, כי אם תידחינה טענותיה (המקדמיות) לחוסר יריבות ולקיומו של "השתק הסכמי", מצד התובעת מלתבוע את השתת האגרות וההיטלים, אזי מחובתה היא לגבות 50% מהיטלי פיתוח מפעל מים, אותם לא גבתה בטעות, למרות הנחיות משרד הפנים בנושא אשר הופצו מאוחר יותר לרשויות המקומיות בחוזר מנכ"ל משרד הפנים (נספח ו' לתצהירו של מר אלקובי) - סבורה התובעת, כי להנחיות אלה אין כל תוקף חוקי. 30.1 לטענתה, הסתמכותה היא על "דו"ח ברודט" נועדה להוכיח רק את המדיניות המתוארת בו ואת "נבצרותן" של הנתבעות מלהטיל תשלומי חובה למימון מבני-ציבור ופיתוח גנים בחוקי העזר, כמו את טענתה לאפליה, אבל לא לצורך הקניית נורמה חוקית לדו"ח. 30.2 התובעת מפנה לפסיקה, בה נדחתה טענת העירייה לקיזוז היטל-פיתוח מפעל מים שלא חויב בשעתו "בטעות", תוך יישום הדין החל על "תיקון טעות מינהלית" (פרשת "תשלוז"). 30.3 בנוסף, היא מצביעה על חוסר ההגינות - לטעמה - בחיוב בתעריפים הגבוהים בכ- 300% מן התעריפים שחלו בתקופה הישימה - הרבה מעבר להפרשי הצמדה מיום מתן ההיתר. ג. טיעוני הנתבעות 1. לטענת הנתבעות, החליט המינהל, בתחילת שנות ה- 90, לשווק את המקרקעין נשוא התובענה (ביחד עם מקרקעין סמוכים נוספים), שמצויים בבעלות המדינה ובניהולו והכוונה להכשיר את המתחם לשם הקמת שכונה למגורים הצריכה פיתוח תשתיות עירוניות כגון: מים, סלילת כבישים, ביוב ותיעול, בתחומי המגרשים ובסביבתם ובחיבורן של תשתיות אלה לתשתיות-העל העירוניות. 1.1 צרכי המגורים והתשתית החברתית חייבו פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים והקמת מוסדות ציבוריים - חינוך, גני ילדים, מרפאות, בתי כנסת ועוד. 1.2 האחריות להקמת שצ"פים ומוסדות ציבור רובצת, ככלל, על כתפי השלטון המרכזי, אך הוקנתה סמכות מקבילה, עפ"י חוק, בידי הרשות המקומית. 2. בנסיבות אלה - טוענות הנתבעות - הושגו הסכמות בין המינהל לבין העירייה, מכוחן הוא התחייב לבצע את עבודות הפיתוח הנדרשות במתחם - בין אלה המצויות באחריות העירייה ובין אלה שלא - באמצעות החכ"ל. 2.1 התשלום לחברה הכלכלית, כך סוכם, יבוצע על דרך של התקשרות ישירה בין החכ"ל לבין רוכשי המגרשים, אשר יישאו בהוצאות הפיתוח, בשיעורים שייקבעו מראש ויוכתבו לרוכשים, ע"י המינהל. 2.2 במסגרת אותן הסכמות שהושגו בין העירייה למינהל - כך טוענות הנתבעות - פורטו כל העבודות שהיו ידועות באותה עת, אך המינהל התחייב לבצע בעצמו באמצעות החכ"ל, כל עבודה נוספת שתידרש. 3. לטענת הנתבעות, שווקו המקרקעין נשוא התובענה באמצעות מכרז שפרסם המינהל בשנת 1994 ובחוברת המכרז שפורסמה ושנרכשה (ואף הוגשה) ע"י התובעת, פורטו, באופן שקוף ומדויק, כל החיובים אשר יחולו על המשתתפים במכרז והתנאים בהם יידרשו הם לעמוד כתנאי לזכיה. 3.1 החוברת כללה, בין היתר, את תנאי המכרז, את נוסחי ההסכמים בהם יידרשו להתקשר וכן את מכתבו של מהנדס העיר דאז, אדריכל אלי יהלום [נספח "ח" לנספחי המכרז), המפרט את הפטורים וההנחות שיינתנו למינהל מחיובי האגרות והיטלי הפיתוח. 3.2 מנהל התובעת העיד, כי התובעת רכשה את מסמכי המכרז, מרצונה החופשי, למדה את תנאיו, בחנה את כדאיות העסקה ועל בסיס בחינותיה - השתתפה במכרז ע"י הגשת הצעתה. 4. משהוכרזה התובעת כזוכה במכרז - היא נדרשה וחתמה, עם המינהל, על הסכמי הפיתוח והחכירה ובנוסף - וכמתחייב מתנאי המכרז - התקשרה עם החכ"ל בחוזה התשתית מיום 7/3/1995 להיתר עבודות הפיתוח במתחם. 5. לטענת הנתבעות, שולמו הוצאות הפיתוח ישירות לקופת החכ"ל ולא הועברו לקופת העירייה. 6. מאחר והתובענה המקורית הוגשה בשנת 2000 ובשנה לאחר מכן הוגש כתב התביעה המתוקן במסגרתו זנחה התובעת מרבית טענותיה כנגד חיובה באגרות והיטלים והתמקדה בתקיפת הוצאות הפיתוח אשר שולמו על ידה לחכ"ל בהתאם לחוזה התשתית, סבורות הנתבעות, כי בהימנעותה של התובעת מנקיטה בהליך כנגד חוקיות התשלומים בהם חויבה בטרם הגשת הצעתה למכרז או למצער - בסמוך לאחר זכייתה בו - ולכל הפחות מיד לאחר תשלומם לחכ"ל והמתנתה במשך 6 שנים(!) - יש טעם לפגם ממשי. 7. סבורות הנתבעות, איפוא, כי דין התובענה להידחות על הסף מחמת כ"א מטענות הסף כדלהלן: 7.1 דיני המכרזים - הימנעות מלנקוט בכל הליך שעמד לרשות התובעת בכל שלב ובחירתה להתקשר בהסכם על כל תנאיו - משתיקה את התובעת מלטעון כנגדו כעת; 7.2 דיני החוזים - מניעות של התובעת מלהתנער מן ההתחייבויות שנטלה על עצמה במסגרת הסכמים ברורים ותקפים שנחתמו מרצון טוב וחופשי, שאם לא כן תחטא לחובת תום-הלב המוטלת עליה מכוח סע' 39 לחוק החוזים (חלק כללי) שהוחלה, באמצעות סע' 61(ב) לאותו חוק, גם על תשלומי חובה לרשות המקומית. 8. לטעמן של הנתבעות, משהוכח כי בפני התובעת עמדה הבחירה לחתום על ההסכם בהתאם לתנאיו (לרבות זה המחייב אותה לשאת בתשלומי הפיתוח במלואם) או להימנע מעשות כן, מושתקת היא מלטעון טענות התוקפות את תנאיו. 8.1 בייחוד נכונים הדברים - לטעמן של הנתבעות - שעה שנמנעה התובעת מלתקוף את ההסכם באופן ישיר, על דרך של הגשת תביעת השבה כנגד הגורם הרלבנטי לטעמן, היא החכ"ל. 9. לטענת הנתבעות, גם אין יריבות בינן לבין התובעת בכל הנוגע לתשלומי הפיתוח ששולמו לחברה הכלכלית: 9.1 לטענתן, החכ"ל היא תאגיד עצמאי, נפרד ובלתי תלוי בנתבעות. 9.2 אמנם, העירייה היא בעלת השליטה בחכ"ל - אם כבעלת מניותיה ואם כמי שמינתה חלק מחברי הדירקטוריון בה. 9.3 יחד עם זאת, סבורות הנתבעות, כי יש לראות בחכ"ל אישיות נפרדת ועצמאית מזו של העירייה, כחברה בע"מ שיש ליתן לקיומה המשפטי תוקף עצמאי. 9.4 לטעמן, התנהלותה של החכ"ל אל מול התובעת (והמינהל) הייתה עצמאית ואוטונומית, והעירייה לא נטלה בה חלק. 9.4.1 מעורבותה של העירייה הסתכמה במתן הנחיות ופרטים אודות העבודות אותן יתבקשו הנ"ל לבצע. 9.4.2 מאחר ועיריית אשקלון היא בעלת הסמכות לקבוע את היקף התשתיות הנדרשות לשם פיתוח השכונה, סוגן ומאפייניהן, הוסכם בין הצדדים - כך טוענות הנתבעות - כי לבד מן העבודות הספציפיות שביצוען היה ידוע באותה עת, יידרש המינהל לבצע אף כל עבודה נוספת שתידרש, בהתאם לדרישות העירייה - והסכמות אלה הובאו לידיעת הציבור במסגרת המכרזים הפומביים ובמסגרת חוזה התשתית אכן צוין כי החכ"ל התחייבה בפני המינהל ובפני התובעת, בין היתר, לבצע גם "את כל העבודות שיש לבצע במתחם לפי דרישות העירייה ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשקלון ו/או רשויות מוסמכות אחרות...". 9.4.3 העירייה אכן עדכנה, ברבות השנים, את דרישותיה. 9.4.4 במקביל, נוכח ביצוע העבודות בשם המינהל, החילה העירייה את ההסדר, שהושג ביניהם, לעניין שיעורי ההנחות והפטורים שיינתנו מחיובי האגרות וההיטלים, גם על הרוכשים. 10. בשנת 1998 - כך מוסיפות הנתבעות - למעלה מ- 3 שנים לאחר זכייתה של התובעת במכרז, נחתם ההסכם בין העירייה לבין חכ"ל וממנו עולה, כי אין כל התחייבות של החכ"ל כלפי העירייה לביצוע עבודות בשמה או בעבורה ומנגד - לא קיימת תמורה כלשהי שתשולם ע"י העירייה לחכ"ל תמורת ביצוע עבודות אלה. 10.1 מדובר, איפוא, בהסדר משלים לאותם הסדרים כוללים שהושגו ביחס למתחם, בין המינהל לבין החכ"ל. 10.2 אין בכך כל הוכחה לקיומו של הסכם על ביצוע העבודות בשם העירייה ובעבורה. 11. הנתבעות סבורות, כי אף אם יימצא שנפל פגם בהסכם שבין התובעת לבין החכ"ל, הרי החכ"ל ו/או המינהל הם בעלי-הדין הנאותים של התובעת וההליך אמור להתנהל כנגדם והדעת אינה סובלת מצב בו יעקפו צדדים להסכם את הוראותיו על דרך של הפניית טענותיהם כלפי גורם שלישי, תוך דרישה ממנו, כי ישיב לידם כספים שלא הועברו אליו ולא נכנסו לקופתו מעולם. 12. לטעמן של הנתבעות, לא הוכחו ולא התקיימו, בנסיבות מקרה זה, עילות ל"הרמת מסך ההתאגדות" של החכ"ל לחיוב בעלי המניות בחובותיה ובין היתר, לא הוכח, כי היה נסיון כלשהו מצד העירייה "לחסות" תחת אישיותה המשפטית של החכ"ל. 13. על כן סבורות הנתבעות, כי לא קמה כל יריבות בין העירייה ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובניה, לבין התובעת, בכל הנוגע לתשלומי הפיתוח ששולמו על ידה (באופן חוקי, מרצונה החופשי ובסבירות לטענתם) לחברה הכלכלית. 14. עוד סבורות הנתבעות, כי קם, בפני התובעת, השתק מחמת שיהוי ומחמת תשלום כ"מנדב" - ביחס לאגרות ולהיטלי הפיתוח: 14.1 לעניין זה - לטעמן - יש להחיל את הלכת סופיות השומה הקובעת, כי באשר לתשלומים מכוח דין, קמה מניעות לאזרח שנשתהה תקופת זמן ניכרת בתביעה להשבתם, וזאת אף אם טען שהם נגבו ממנו ביתר. זהו כלל ההגנה על אינטרס הציבור בשמירה על יציבות הקופה הציבורית והעדפתו על אינטרס הפרט המבקש להאריך עד אין קץ, את משך הזמן לבירור מחלוקות על תשלומי החובה, להם זכאית העירייה. 14.2 לטענת הנתבעות, הסתמכה העירייה על הכספים ששולמו בשנים קודמות ואלו הופקדו בקופתה ושימשו לצרכי התקנת תשתיות ושיפורן. לו יתאפשר לתובעת לתבוע את השבתם, ייצור הדבר חוסר בקופת העירייה, אשר יחייבנה לבטל עבודות תשתית לרווחת תושבי העיר וכך יוטל, על כלל תושבי העיר, נטל נוסף וכבד, לכיסוי הגרעון שנוצר, ללא כל הצדקה. 15. עוד טוענות הנתבעות, כי גם באם תתקבלנה כל טענות התובעת, עדיין אין היא זכאית לסעדים הנתבעים על ידה, מאחר שמדובר בהשבה בלתי צודקת שתעשיר את התובעת כפל עושר, כאשר התובעת "גילגלה" את תשלומי הפיתוח, האגרות וההיטלים ששילמה - על כתפי קוני הדירות - בפרויקט - תחולת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט. 16. אולם הנתבעות סבורות, שיש לדחות את התובענה גם לגופה: 16.1 לטענתן, מוקנית לרשות מקומית הסמכות (להבדיל מה"חובה") להקים, בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי וליכולתה התקציבית בעת נתונה, מבני-ציבור לרווחת תושביה. 16.2 סמכות מקבילה נתונה, אמנם, למדינה - ובפועל מיישמת המדינה סמכותה זו על דרך של העברת תקציבים לקופת הרשות וזו פועלת להקמתם. 17. לטענת הנתבעות, במקרה דנן בחרה המדינה להעביר תקציב להקמת מבני-ציבור במתחם, באופן עקיף, על דרך של הקטנת רווחיה משיווק המקרקעין נשוא התובענה, ולהטיל את האחריות להקמתם - על החכ"ל. 17.1 לטענת הנתבעות - היה זה הסדר נהוג ומקובל בעת הרלבנטית וננקט, ע"י המינהל במכרזים רבים. 17.2 רק מאוחר יותר, מונתה "וועדת ברודט" ופרסמה המלצותיה, לפיהן הסדר זה איננו רצוי. 18. במצב דברים זה - כך טוענות הנתבעות - מצטיירת התמונה הבאה: 18.1 המדינה מילאה חובתה להקמת מבני-ציבור (באמצעות החכ"ל) והיא זו אשר נשאה בכל העלויות שנגזרו מהעמסת עלויות הקמתם על הוצאות הפיתוח שנקבעו במכרז; 18.2 החברה הכלכלית פעלה כגורם מפתח מטעם המינהל ולא בשם העירייה ו/או בעבורה; 18.3 לתובעת לא נגרם כל נזק או חסרון-כיס כתוצאה מהעמסת עלויות אלו על הוצאות הפיתוח, כאשר ממילא לא היה בכך כדי לשנות מהצעתה הסופית. 19. בנסיבות אלה - כך טוענות הנתבעות - משהוכח, כי הקמת מבני-הציבור במגרש בוצעה ע"י המינהל (באמצעות החכ"ל, שהיא גוף עצמאי ונפרד מהעירייה), ביוזמתו (נוכח רצונו לשווק את המקרקעין), בהתאם לסמכותו המלאה ושלא במימון התובעת, הרי שאין מקום לטענות התובעת בדבר "כסות הסכמית", שרקחה העירייה, כביכול, מתוך מטרה לחמוק מ"חובתה הבלעדית" להקים ולממן מוסדות ציבור בתחומה "ולעקוף" מגבלות החלות עליה בנוגע לשיתוף יזמים בעלות הקמת מבני-ציבור. 19.1 במקרה דנן, לא נעקפה כל מגבלה המוטלת על העירייה, כאשר הכספים אשר יועדו ושימשו למימון הקמת מוסדות הציבור והשצ"פים - כלל לא יצאו מקופתה של התובעת, וכלל לא נכנסו לקופתה של העירייה. 20. יחד עם זאת הן מדגישות, כי הגם שאגרת מבני-ציבור איננה מותרת בהטלה כתשלום חובה, אין כל מניעה מהטלתה במסגרת הסכם שנחתם מרצון, כמו במקרה דנן. 20.1 מבחינה זו, מנסות הנתבעות לאבחן את ענייננו מפסקי הדין אליהם הפנתה התובעת - אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' ראש עיריית חולון (בג"צ 1640/95, פד"י מ"ט (5) 582) והתאחדות הקבלנים והבונים בישראל ואח' נ' מרדכי ששון פד"י נ"ה (2) 42, לאור הנסיבות השונות מן הנסיבות בענייננו. 20.2 הן מבקשות להסתמך, דווקא, על פסה"ד בעניין רובינשטיין. 21. אשר לסעד החלופי המבוקש ע"י התובעת (קיזוז מחירי האגרות והיטלי הפיתוח), טוענות הנתבעות, כי כלל יסוד בתורת הקיזוז הוא, שאקט זה הינו בבחינת "סעד עצמי" שרשאי נושה לנקוט בו אפילו אם החיוב עצמו שנוי במחלוקת: 21.1 הוצאות הפיתוח לחכ"ל שולמו, ע"י התובעת, עוד קודם לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח לעירייה; 21.2 לפיכך, יכולה הייתה התובעת לקזזם בעצמה, ככל שסברה שנגרם לה עוול המצדיק קיזוז התשלומים מחיוב זה; 21.3 הימנעותה מלקזז החיובים, כסעד עצמי בזמן אמת, כמו כל התנהלותה של התובעת מלמדת - לטעמן של הנתבעות - על קלישות טענותיה של התובעת ועל חוסר אמונתה שלה בהן. 21.4 מכל מקום, דין הטענות - לטעמן - להידחות. 22. הנתבעות סבורות גם, כי אין לקשור בין תשלומי הפיתוח לבין תשלומי האגרות וההיטלים בבחינת עירוב מין בשאינו מינו; ואין אפשרות חוקית לקשור בין שני סוגי התשלומים: 22.1 סבורות הנתבעות, כי אין מקום להיתפס לאמירת אגב של מהנדס העיר דאז, כאילו היה מקרה אחד בודד בו העניקה העירייה ליזם פטור מהיטל מסוים בלא שנמסרו כל פרטים אודות אותו מקרה. 23. לחילופין טוענות הנתבעות, כי התובעת לא הצליחה להוכיח מהם אותם תשלומים אשר יוחדו "לשיטתה" על מנת להקים מוסדות-ציבור ופיתוח השצ"פים. 23.1 אמנם התובעת מבקשת להוכיח את התפלגות תשלומי הפיתוח ששילמה לחכ"ל וחלקן היחסי של הוצאות הקמת מוסדות ציבור ושצ"פים מתוכן, באמצעות תחשיב שצורף לתצהירו של מר מכלוף (נספח "י"), אולם - לטעמן של הנתבעות - נתונים אלו אינם עולים כדי "ידיעה שיפוטית", אלא מדובר בסוגיה הטעונה הוכחה וביאור באמצעות חוו"ד מומחה הנתמכת בעדותו ובביאורים הנדרשים והתחשיב אף לא נערך ע"י העד, אלא ע"י יועציו ואלו לא הובאו לעדות. 23.2 משכך, גם אם תתקבלנה כל טענותיה, לא ניתן לבצע את הקיזוז המבוקש. 24. לגבי אגרה בגין בדיקת רשת פרטית, טוענות הנתבעות, כי במסגרת הליכים להנפקת אישור למתן שירותי חשמל, טלפון ומים ("טופס 4") ולאחר שיזם מגיש בקשה לפי סעיף 157א' (ה'1) לחוק התכנון והבניה, נדרשת העירייה לבחון, בין היתר, את תקינות רשת המים הפרטית. 24.1 בגין ביצוע בדיקה, כאמור, יידרש המבקש לשאת בתשלום "אגרת בדיקה". 24.2 במקרה זה, משהגישה התובעת בקשה לטופס 4, נבדקו המבנים ע"י העירייה, באופן שהקים לה חבות בתשלום אגרה, בהתאם ללשון חוק העזר. 25. אשר לאגרה בגין התקנת מד-מים, טוענות הנתבעות, כי בהתאם וכנדרש בחוק העזר (אספקת מים), חיבור המים הסופי של הרשת הפרטית, במגרשה של התובעת, אל מפעל-המים העירוני, בוצע ע"י העירייה, וזאת על דרך של התקנת מוני-מים. 25.1 לטענת הנתבעות, רכשה העירייה בעצמה ועל חשבונה, את מדי-המים וביצעה את עבודות ההתקנה והחיבור הסופי - אל מפעל המים העירוני והיא מוסמכת לגבות תמורת שני השירותים הנפרדים שניתנו על ידה. 25.2 על כן, זכאית העירייה לשני סוגי האגרות: אגרת מד-מים ואגרת התקנת מד-מים. 25.3 לטעמן, לשון סע' 6(ט) לחוק עזר (אספקת מים) מאפשרת גביית שני סוגי האגרה, למרות הניסוח המופיע בו. 26. לגבי טענת התובעת, כי עלות מדי-המים לעירייה אינה זהה לעלות הנדרשת מן התובעת, טוענות הנתבעות, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן לא בא זכרה של טענה זו בכתב התביעה. 26.1 יתרה מכך, לטענת הנתבעות, מחמת טעות חויבה הנתבעת באגרה מופחתת משמעותית מן המתחייב ואת היתרה היא עותרת לקזז כעת מכל סכום שיגיע לתובעת, אם בכלל. 27. אשר לטעויות הנטענות בחישוב שטח הדירות, טוענות הנתבעות, כי בהגישה בקשה לקבלת היתר לבניית 62 יח"ד במקרקעין, על התובעת לשאת בתשלום אגרות-בניה בהתאם לשטח הדירות. 27.1 האופן בו על הועדה המקומית לחשב את גודל שטח הדירה, מתייחס לכל חלקיה האינטגראליים והדבר כולל גם את שטח המרחב הדירתי המוגן. 27.2 על כן, כדין חויבה התובעת, בהתאם לגודל הדירות שבפרויקט, כולל הממ"דים. 28. כך גם לגבי שטחי הלובי, שלטעמן של הנתבעות, אינם בגדר "המעברים המהווים את הכניסה הקובעת לבניין". 28.1 לטעמן, שטחי הלובי בבניינים חוסים תחת הגדרת, "שטח שירות", ועל כן, חויבו שטחים אלו באגרות בנייה. 29. לטענת הנתבעות, הן זכאיות לקזז, מכל סכום שיגיע לתובעת, סכום שהוא לפחות 50% מערך אגרת הנחת צנרת (היטל פיתוח מפעל מים) - וסכום זה לא נגבה בזמנו. 29.1 בהתאם לתחשיב שערך גזבר העיר, מר אלקובי, בסעיף 33 לתצהירו, מגיע סכום הקיזוז הנדרש ל- 204,177 ₪. ד. תשובת התובעת 1. לטענת התובעת - הנטל להוכיח את כל הטענות המקדמיות שהעלו הנתבעות, מוטל עליהן; כך - הסכמת התובעת לשאת בתשלומים; כך - הטענה של חוזה לטובת צד ג', כך - הטענה לגבי חוסר יריבות (בהקשר לתשלומים ששולמו לחכ"ל); כך - טענת השיהוי וכך - הטענה של השבה בלתי צודקת. 1.1 לטעמה של התובעת - הנתבעות לא החלו להרים נטל זה. 2. אשר לטענת ההסכמה המקימה מניעות, טוענת התובעת, כי ההלכה היא שכאשר התנתה הרשות עשיית פעולה מסוימת, שהתבקשה ע"י האזרח, בתשלום שלא הייתה זכאית לגבותו כתנאי לביצועה, יראו את התשלום כאילו נעשה תחת אילוץ - והאזרח יהיה זכאי להשבתו. 2.1 כזה הדין, גם אם טעה האזרח ושילם מתוך שהאמין שהדין מחייבו להיענות לדרישת התשלום ובין אם היה האזרח ער לכך שהוא איננו חייב בתשלום המס, אך שילמו, בלית ברירה, על מנת לקבל את השירות. 3. לטענת התובעת, על כוונת המשלם, בעת התשלום, יש ללמוד ממכלול הנסיבות וקיום או העדר מחאה - היא אך אחת מהן ואיננה חזות הכל. 3.1 לטעמה, לא ניתן לטעון להסכמה וויתור מצידה בהעדר הוכחה כי ידעה על אי החוקיות שנפלה בגבייה. 3.2 הנטל להוכיח שהתשלום היה רצוני או מתוך פשרה - מוטל על הרשות ומדובר בנטל כבד ביותר שהנתבעות לא עמדו בו, לטעמה. 4. לטענת התובעת, לא רק שהנתבעות לא הביאו כל עדות לסתור ולא הוכיחו, כי התשלום בוצע מתוך רצון לפשרה על אף שהיא, התובעת ידעה על הפגם, אלא שהנתבעות עצמן אינן מכחישות שהתשלומים נגבו בהציגן מצג שהתשלום חוקי וכי הגבייה היא בהתאם לסמכויותיהן עפ"י חוק. 5. אשר לטענת ההשתק מכוח החוזה עם המינהל, כחוזה לטובת צד ג', טוענת התובעת, שהנתבעות מבקשות להסתמך על מסמכים והסכמים שהן כלל לא צד להן. 5.1 הפסיקה, אליה מפנה התובעת קבעה, כי קיומו של חוזה מעין זה איננו יכול ליצור לעירייה סמכות לגביית היטל, מקום שאין לו עיגון בסיסי בחוק. 5.2 הטענה בדבר קיומו של חוזה לטובת צד שלישי, היא טענה מעורבת, של עובדה ומשפט, ולטעמה של התובעת - לא הוכיחו הנתבעות את העובדות המוכיחות קיומו של חוזה מעין זה. 6. אשר למכתבו של מהנדס-העיר דאז, אדר' אלי יהלום, למינהל, טוענת התובעת כי מדובר ב"הודעה" חד-צדדית, ולא ב"הסכם". 7. אשר לסעיפים 6 ו- 7 להסכם עם המינהל, עליהם מתבססות, בין היתר, הנתבעות בהצביען על התחייבות התובעת לשלם לעירייה את האגרות וההיטלים בהם חויבה - טוענת התובעת, כי לא הייתה זו מטרת הסעיפים: משמעות הסעיפים הללו היא, כי ביחסים שבין הצדדים לחוזה, התובעת ולא המינהל, היא זו שתישא בתשלומים מהסוגים המפורטים בסעיף. 7.1 לטעמה, לא יעלה על הדעת, כי התובעת נטלה על עצמה, מכוח החוזה עם המינהל, התחייבויות עצמאיות כלפי כל רשות ממשלתית, עירונית או אחרת, לתשלומם של כל מס, אגרה או היטל אפילו אם הדין איננו מתיר לגבותם. 8. אשר לטענת חוסר היריבות וההשתק מכוח ההסכם בין התובעת לבין החכ"ל (הסכם התשתית), טוענת התובעת, כי מאותם טעמים שבשלם יש לדחות את טענת חוסר היריבות בין התובעת לבין הנתבעות, יש לדחות גם את הטענה בדבר השתק מכוח ההסכם עם החברה הכלכלית. 8.1 לטעמה, אין לפרש את החוזה שבין החכ"ל לבין התובעת, ככזה שנועד לעקוף את המגבלה החוקית החלה על העירייה לגבות תשלומים בגין מבני-ציבור ופיתוח גנים. 9. אשר לטענת הנתבעות, לפיה עבודות הקמת מוסדות-הציבור שעלותן, כאמור, לטענתה, למעלה משליש מכלל ההוצאות שבהסכם, כלולות ב"סעיף הסל" שבהסכם, משיבה התובעת, כי סעיף-סל מתייחס בד"כ לזוטות, לעבודות נלוות לדרישות פורמאליות של העירייה הנובעות מן הדין ודווקא העובדה שנטען שהעבודות בעלות המרכיב הכבד נקבעות ע"י צד ג', מחזקת את טענות התובעת שההסכם בין התובעת לחכ"ל הוא הסכם וירטואלי והיחסים בין הצדדים אינם הסכמיים. 9.1 בייחוד מדובר בטענה קשה - כך טוענת התובעת - כאשר ידוע, כי במועד פרסום המכרז בו זכתה התובעת וחתימת ההסכם בינה לבין החכ"ל, היו כבר עבודות הקמת מוסדות-הציבור כלולות בהוצאות הפיתוח שנקבעו בו ונשאלת השאלה: מדוע לא נכתבו עבודות אלה במפורש ברשימת העבודות שבהסכם. מדוע להסתמך על "סעיף סל"?! 9.2 בנוסף היא טוענת, כי גם סעיף הסל כפוף להוראות הדין ואין לקרוא בו הסכמה לשאת בכל תשלום שיידרש ע"י העירייה, אף אם הדרישה מנוגדת לדין. 10. אשר לטענה, כי הסכם פיתוח מתחם הסיטי אינו כולל התחייבות של החכ"ל כלפי העירייה לבצע עבודות בשמה או עבורה - מפנה התובעת לסעיפיו הראשונים של ההסכם, הכוללים לטעמה, התחייבויות, כאמור. 11. אשר לטענה, כי הסכם זה הוא רק "הסדר משלים", להסדרים הכוללים, אשר הושגו ביחס למתחם, טוענת התובעת, כי הנתבעות לא הציגו כל הסכמים נוספים בכתב והסתפקו בטענות בעלמא. 12. אשר לטענה בדבר השתק מחמת שיהוי ומחמת תשלום כ"מנדב", טוענת התובעת, כי הנתבעות לא הצליחו להוכיח, כי התובעת זנחה את זכות התביעה וויתרה עליה וכן להוכיח כי באיזון האינטרסים שבין הצדדים ולאחר שנשקלו כל השיקולים הרלבנטיים, יהא צודק לדחות את התביעה (העקרונות שהותוו בפסה"ד בעניין תלמוד תורה עץ החיים). 12.1 התובעת טוענת, כי הנתבעות לא הציגו ולו בדל-ראיה לגבי טענותיהן בעניין ההסתמכות על הכספים ששולמו על ידה והוצאתם לטובת פיתוח העיר. 12.2 בנוסף, היא טוענת, כי אופייה של התביעה (התביעה להשבת תשלומים שנגבו - לטעמה - בחוסר סמכות) ואופיים של התשלומים (השונים מתשלומי חובה המוזרמים לתקציב השוטף) מחייבים לדחות את טענת ההסתמכות. 12.3 התובעת מתקוממת על הטענה, כי שילמה את הכספים כ"מנדב" ומדגישה, כי מר מכלוף לא התכוון מעולם ליהנות את הנתבעות מעבר למגיע להן עפ"י דין. 13. אשר לטענה, כי מדובר בהשבה בלתי צודקת, בנסיבות העניין ("טענת הגילגול" - לפיה, כביכול, ממילא "גילגלה" התובעת את עלות התשלומים עם לקוחותיה, קוני הדירות), טוענת התובעת, כי גם לכך לא הביאו הנתבעות כל ראיה ונותרה זו טענה בעלמא. 13.1 ככלל, מפנה התובעת לפסיקה שאיננה רואה בעין יפה את "טענת הגילגול". 14. לגופו של עניין, חוזרת התובעת וטוענת, כי המינהל לא יזם את הכללת מבני-החינוך ומוסדות הציבור בהוצאות הפיתוח שהושתו על המגרשים בשכונה והדרישה להעמסת מבני-הציבור, הגיעה מראש-העיר ומן החכ"ל - וזאת, לאחר שבשלב הראשון שווקו, כאמור, בשכונה מגרשים מבלי שהעירייה התנתה את שיווקם במימון הקמת מבני-הציבור. 14.1 הטענה, כי המינהל יזם את הכללת עלויות הקמת מוסדות-הציבור בהוצאות הפיתוח - היא טענה עובדתית המופיעה לראשונה בסיכומי הנתבעות. 14.2 גם לטענה, כי המינהל מימן את עלות הקמת מוסדות-הציבור בהוצאות הפיתוח - לא הובאה כל ראיה, לטענת התובעת, גם לא חוות דעת שמאי-מקרקעין; לא הוצג ניתוח מקצועי של מחירי המכרזים בשלב א' של השיווק בשכונה, כשהוצאות הפיתוח לא כללו את עלות הקמת מוסדות הציבור, לעומת המחירים שהושגו בשלבים הבאים. 15. התובעת מדגישה את מיעוט הראיות, לטעמה, שהביאו הנתבעות בשאלות שבלב המחלוקת, במיוחד על רקע היתרון הבולט שיש להן על התובעת בעניין זה, כמי שהמידע והמסמכים הרלבנטיים זמינים להן או תחת ידן. 16. לעניין הטענה, כי הקיזוז (של הוצאות הפיתוח מחבות התובעת באגרות והיטלי הפיתוח) הוא סעד עצמי, טוענת התובעת, כי לא יכולה הייתה לקזז חוב שלא ידעה על קיומו במועד הרלבנטי, משהניחה בתום-לב, כי החיובים נעשו כדין - מה גם שתשלום ההיטלים הוא תנאי למתן היתר בנייה, שנדרש לתובעת. 17. התובעת דוחה גם את טענת הנתבעות, כי לא ניתן לבצע קיזוז ומפנה ,שוב , לדברי מר אלקובי, שבמקרה דומה כיסתה העירייה על התוספת ע"י מתן פטור גבוה יותר בהיטל אחר. 18. בעניין הביקורת שמתח ב"כ הנתבעות על התחשיב, הנספח ("י") לתצהירו של מר מכלוף, דוחה התובעת את הטענה, כי יש צורך במומחיות ובקיאות מיוחדת כדי לערכו. 18.1 אמנם, העד מכלוף לא ערך את התחשיב, אבל העיד, כי הבינו (בניגוד לעד אלקובי, שלטעמה של התובעת, התנער מן החישוב שבתצהירו). 19. בעניין אגרה הקשורה למד-מים מבהירה התובעת, כי היא תבעה את השבת אגרת התקנת מד-מים בלבד. ה. דיון 1. כאמור עותרת התובעת, בתובענה זו, לשני סעדים חלופיים: האחד - השבת הכספים ששולמו לחכ"ל, בגין עלות מבני-ציבור ושצ"פים (להלן גם: "הוצאות הפיתוח"); והשני - השבת סכומי היטלים שגבתה העירייה מבלי להתחשב בסכומים ששילמה התובעת לחכ"ל בגין אותה עלות - באופן מלא או חלקי, וכן אגרות שונות (כמו גם החזר אגרות שונות). הסעד הראשון 2. אשר לסעד הראשון, אין מקום לקבלו בכל הנוגע לנתבעות, שכן מדובר בכספים ששולמו לחברה הכלכלית והעתירה הייתה אמורה להיות מופנית כלפיה. 3. אכן, הנתבעות אינן מתכחשות לעובדה, כי החברה הכלכלית היא תאגיד עירוני שהוקם ע"י העירייה; היא בעלת השליטה בו ומניותיו מוחזקות על ידה. 3.1 יחד עם זאת, מדובר באישיות משפטית נפרדת ועצמאית מן העירייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואם נמנעה התובעת מלתבוע אותה, אין לה אלא להלין על עצמה. 4. וכך נקבע למשל, בבג"צ 3250/94 אברהם אורן נ' מועצת עיריית פתח-תקווה, פד"י מ"ט (5) 17: "תאגיד עירוני הינו אישיות משפטית הנושאת את עצמה, והרי בעיקר מטעם זה אמורה עירייה להקימו. מרגע התהוותו קונה תאגיד עירוני - ככל אחיו התאגידים - זכויות וסמכויות לעצמו, נושא הוא בחובות לעצמו, ואין רואים בו מחלקה ממחלקות העירייה". 5. בת.א. (ת"א) 3147/99, החברה למשק וכלכלה של השלטון המקומי בע"מ נ' עיריית בת-ים (פורסם במאגר "נבו") קבע כב' בית המשפט המחוזי, ביחס לחברה הכלכלית באותו מקרה, בין היתר, כי "אמנם חברה זו היא, מבחינה מעשית, 'זרועה הארוכה של העירייה', אשר באמצעותה יוזמת העירייה ומבצעת פרויקטים שונים ברחבי העיר, כפי שפועלות רשויות מקומיות אחרות, אך עובדה זו, כשלעצמה, אינה יוצרת חבות משפטית כלשהי כלפי העירייה, שלא נטלה על עצמה, כאמור, כל התחייבות כלפי התובעת, לא חתמה עמה על הסכם כלשהו ולא הייתה מעורבת באופן ישיר בהזמנת העבודות ובביצוע התשלומים. אם נגרוס אחרת ונקבל, במקרה זה, את טענות התובעת בדבר האחריות המשותפת שיש לעירייה ולחברה הכלכלית כלפיה, נמצא עצמנו מתעלמים מעקרונות היסוד של דיני התאגידים ומעקרון היישות המשפטית הנפרדת העומדת בבסיסם". 6. בענייננו, אין חולק על כך, כי המכרז לרכישת הקרקע פורסם ע"י המינהל: 6.1 מנכ"ל התובעת אישר במפורש, במסגרת עדותו בבית המשפט, כי "בשבילי החוברת הזו הוצאה ע"י מינהל מקרקעי ישראל, המכרז הוצא ע"י המינהל, בשיתוף החברה הכלכלית לאשקלון" (עמ' 20 לפרוט', ש' 1 - 3). 7. בענייננו, אין חולק על כך, שהתובעת הופנתה, ע"י המינהל, לחכ"ל, לצורך חתימה על הסכם התשתית ובסופו של הליך גם נחתם הסכם התשתית בין התובעת לבין החכ"ל - ללא נוכחות ומעורבות של מי מן הנתבעות (בנוסף לחתימה על הסכם החכירה עם המינהל). 7.1 אין התובעת מכחישה, כי העבודות, בפועל, בוצעו בידי החכ"ל ולא ע"י העירייה או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. 8. מבחינה משפטית, מבקשת התובעת, בעצם, להרים את מסך ההתאגדות מעל לחכ"ל ולחייב, באופן אישי, את בעלת המניות שבה - עיריית אשקלון. 9. לעניין הרמת מסך ההתאגדות, קובע סעיף 6 לחוק החברות החדש, כי "רשאי בית המשפט להרים את מסך ההתאגדות אם התקיים לכך תנאי הקבוע בחיקוק או אם בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן, או אם התקיימו התנאים הקבועים בס.ק. (ג)...". 10. לא נחה דעתי, כי קיימת הצדקה להרים את מסך ההתאגדות מעל החכ"ל ולחייב, בחובה - ככל שקיים - את בעלת המניות שבה, כל שכן את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה: 10.1 לא הוכח, כי הנתבעת 1 עשתה שימוש בלתי חוקי באישיותה המשפטית הנפרדת של החכ"ל או שערבה את פעילותה או נכסיה עם פעולות או נכסי החכ"ל, או היה ניסיון כלשהו לחסות תחת אישיותה המשפטית של החברה הכלכלית לצורך פעילות בלתי חוקית וכיו"ב נסיבות המצדיקות התעלמות מאישיות משפטית נפרדת ו"הרמת מסך ההתאגדות", לצורך חיוב בעלי המניות בתאגיד, באופן אישי. 10.2 גם לא הוכח, כי כספי התובעת הגיעו לקופתן של מי מן הנתבעות. 11. עפ"י הדין המהותי, "המוציא מחברו עליו הראייה" ובהעדר קביעה בדין המטילה את נטל השכנוע על הצד שכנגד, נשא בו התובע. 12. נטל השכנוע מבטא את החובה המוטלת על בעל-דין להוכיח את טענותיו. הצד שעל כתפיו רובץ נטל זה, נדרש לשכנע את בית המשפט באמיתות טענותיו ואם ייכשל בכך, טענתו תידחה. 12.1 נטל הבאת הראיות, הוא נטל קל יותר והוא קובע על מי מן הצדדים, בשלב מסוים זה או אחר של המשפט, מוטלת החובה להציג את ראיותיו. 12.2 נטל זה עשוי לעבור, מצד לצד, במהלך המשפט, אם כי, בתחילתו, הוא מוטל על הצד שעל כתפיו נטל השכנוע. 13. במקרה זה, לא הצליחה התובעת להוכיח נסיבות המצדיקות התעלמות מאישיותה המשפטית הנפרדת של החכ"ל והרמת מסך התאגדותה כדי לחייב את בעלי מניותיה בחבות. 14. בנסיבות אלה, צודקות הנתבעות בטענתן, כי מדובר במצב בו מבקש צד להסכם לעקוף את הוראות ההסכם ולהשתחרר בעצם מהתחייבויותיו בהסכם, ע"י הפניית טענותיו לצד שלישי, תוך דרישה ממנו שיחזיר לו כספים ששילם לצד בהסכם - כספים שלא הועברו לאותו צד שלישי. 15. לטעמי, מנועה התובעת גם מלעתור להחזר סכומים ששילמה כתשלומי פיתוח בגין הקמת מבני-ציבור ושצ"פים - גם לו הייתה תובעת את החכ"ל ואת המינהל - מכוח דיני המכרזים ואולי זו הסיבה שנמנעה מלכלול אותן כנתבעות בתובענה זו: 15.1 חוזה התשתית היה חלק בלתי נפרד מנספחי המכרז, אותם בחנה התובעת ולבסוף הסכימה להם, בעת שהחליטה להשתתף בו, לרבות הסכמתה להתקשר עם החברה הכלכלית. 15.1.1 "ציינתי שידעתי מראש שאת הוצאות הפיתוח אני אכן משלם לחברה הכלכלית. זה חלק מהמכרז" - אישר מנהל התובעת, מר מכלוף בעדותו בבית המשפט (עמ' 20, ש' 7 - 8). 15.2 השתתפות במכרז נתפסה בפסיקה כהסכמה לתנאיו (לדוגמא: בש"א (מינהליים ת"א) 30456/06 מנורה איזו אהרון נ' מע"צ תק-מח 2006 (1) 1195). 15.3 שינוי תנאי מכרז בדיעבד, כפי שנדרש היום ע"י התובעת, מקפח את המשתתפים האחרים במכרז - הן אלו שאולי התנגדו לתשלומים אלו, הפחיתו בגובה הצעתם ובעקבות זאת - לא זכו בו והן אלו שמלכתחילה נמנעו מלהציע הצעותיהם למכרז במחירים ובתנאים שבמסגרתו. 15.4 אילו היו לתובעת השגות ביחס לחיובה להתקשר עם החכ"ל ולשלם לה את תשלומי הפיתוח - מן הראוי היה לעשות זאת טרם הגשת הצעתה למכרז, או לפחות מיד לאחר ביצוע התשלום. 15.5 טוענת התובעת, כי באותם מועדים לא ידעה על אי החוקיות שבחיוב בתשלומים אלו ובהעדר ידיעה סברה, כי הרשות פועלת כחוק וזכאית לגבות את הסכומים הנ"ל בגין עבודות הפיתוח. 15.6 נשאלת השאלה, מתי ידעה התובעת על "אי חוקיות דרישת התשלום", מה עשתה כדי לבדוק זאת לאחר ששילמה ומדוע השתהתה ארבע שנים (!) עד שפנתה לעירייה וחמש שנים (!) עד שהגישה את כתב התביעה המקורי, שנים לאחר שנכתה, כהוצאה בספריה, את הוצאות הפיתוח ואף הגישה את החשבונית לצורך החזר המע"מ? וכך עונה מנהל התובעת במסגרת חקירתו בבית המשפט: "...ש. תאשר לי שאת חשבונית המס... הגשת כמס תשומות במסגרת העסקים שחברתך מנהלת? ת. יש להניח שכן... אני מאמין שכן. ש. תאשר לי את שאת הוצאות הפיתוח שמופיעות באותו נספח ג', אתה ניכית כהוצאה מוכרת לניכוי לצורכי חישוב מס ההכנסה שהחברה שלך אמורה הייתה לשלם? ת. אני חושב שזה הליך טריוויאלי. שילמתי הוצאה וקיבלתי עליה חשבונית כדין. הזדכיתי על המע"מ ובסוף השנה אני מעריך שזה הוכנס להוצאות, כמו כל הוצאה אחרת (עמ' 17, ש' 5 - 12). . . . ש. יש מכרז, בו אומרים שאתה צריך לשלם הוצאות פיתוח ואתה יודע זאת מראש. אתה מגיש הצעה במכרז... אתה חותם על חוזה עם החברה הכלכלית משלם לה עפ"י החוזה, מקבל את התשתיות נשוא החוזה ועכשיו מגיש תביעה שישיבו לך חלק מהכספים ששילמת בגין הוצאות הפיתוח... על איזה בסיס? ת. על הבסיס.. שיצאתי מתוך הנחה שהשתתפתי במכרז, שכשיושב גוף ממשלתי ואומר לי שאני צריך לשלם עבור הוצאות הפיתוח כך וכך, ובמקביל אקבל הנחות על אגרות והיטלים, שנתנו לי נתוני אמת...(עמ' 20, ש' 19 - 26). . . . ש. ...לחכ"ל שילמת ב- 1995, אבל לעירייה פנית ב- 1999. אם התשלום לחכ"ל נראה לך גבוה מדי, מדוע המתנת 4 שנים עד לפניה לראשונה? ת. אני פניתי לעירייה רק לאחר שהתפניתי וישבתי והתחלתי לבדוק את הדברים יותר לעומק. זה היה גם על סמך התעניינות ודיבורים עם חברים, קולגות שלי, שבנו לידי במתחם שסמוך אלי, וגם ייתכן מאוד וסביר להניח שהייתי בתקופת הבנייה והייתי עסוק מאוד בבניה ובשיווק של הפרויקט ולפי סדר הקדימויות שלי פעלתי ופניתי כשהתגבשו הדברים לידי משהו מגובש..." (עמ' 24, ש' 12 - 18). 15.7 אלא שבהמשך מסתבר, כי מנהל התובעת הבחין בבעיה כבר לאחר שסיים לשלם את הנדרש ממנו ולא כעבור 4 שנים: "...אני חשבתי שמרגע שסיימתי לשלם גם לחכ"ל וגם לעירייה, ראיתי לאיפא הסכומים מביאים אותי, הבנתי שמשהו לא בסדר לא בדיוק זיהיתי. אחרי שהתפניתי לקחתי אנשי מקצוע שיעזרו לי והם עזרו לי וגיבשו יחד איתנו את התביעה שלנו" (עמ' 26, ש' 1 - 3). 15.8 מה מנע ממנהל התובעת מלשכור את שירותי המומחים מיד לאחר שהבין "שמשהו לא בסדר"? מדוע "התפנה" לנושא רק כעבור ארבע (!) שנים? שנים לאחר שקיזז את ההוצאה בספרי החברה והזדכה על סכום המע"מ? האם לא סבר שהעירייה תתקשה לממן החזר זה, כעבור שנים, בהעדר מקורות כספיים חלופיים? 15.9 סבורני, כי גם אם לא ידעה התובעת, בעת קבלת מסמכי המכרז, הגשת ההצעה ואף בשלב ביצוע התשלומים, על "העדר החוקיות", לטעמה, בהשתת הוצאות הפיתוח עליה, יכולה הייתה לגלות זאת בסמוך לאחר מכן, כאשר מנהלה הבין "שמשהו לא בסדר", והימנעותה מלטפל בנושא משתיקה אותה מלטעון כנגד התשלום כעבור ארבע שנים ומוצדקת גם דרישת הנתבעת להחיל על המקרה את עקרון "סופיות השומה". 15.10 סבורני, כי למצער, בשל העובדה ש"התפנותו" של מנהל התובעת לטפל בעניין ארכה ארבע שנים - יש לראות בתשלום שביצעה התובעת תשלום מרצון ולהחיל על המקרה את הילכת אברהם רובינשטיין, ע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' עיריית חולון ואח', תק-על 2002 (2) 158, גם אם דרישת התשלום היתה נגועה באי חוקיות: "...הסכמתן של המערערות לשאת בתשלום מרצונן הטוב, מבלי שתחול עליהן חובה חוקית לתשלום זה, ריפאה את הפגם של אי החוקיות". 16. למען הסר ספק, אין בדברים דלעיל כדי לקבוע, כי דרישת המינהל והחכ"ל לתשלום הוצאות הפיתוח עבור מבני-ציבור ושצ"פים הייתה בלתי חוקית: 16.1 המכרז נשוא המחלוקת פורסם בשנת 1994; התובעת הגישה הצעתה ובתאריך 4/1/95 הוכרזה כזוכה במכרז. חוזה התשתית בין התובעת לבין החכ"ל, במסגרתו התחייבה התובעת לשלם את הוצאות הפיתוח לחכ"ל נחתם ביום 7/3/95. 16.2 דו"ח "וועדת ברודט" אומץ ע"י הממשלה ביום 12/2/95 והופץ במסגרת חוזר משרד הפנים, מס' 2/95, מיום 5/4/95 - והחיל עצמו על בניה מאוחרת לעריכתו בלבד. על כן, הוא איננו חל על המכרז נשוא התובענה ועל התשלום שבמחלוקת. 16.3 יתרה מכך, לדו"ח אין תוקף משפטי מחייב והוא נותר בגדר המלצה בלבד. 17. עתירתה של התובעת לסעד הראשון - נדחית איפוא. הסעד השני 18. נותר, איפוא, לבחון האם יש להיעתר לסעד החילופי, לו עותרת התובעת, דהיינו: השבת סכומי היטלים שגבתה העירייה מבלי להתחשב בסכומים ששולמו לחכ"ל בגין אותה עלות. 19. לעניין זה, יש לפנות, בראש ובראשונה, לפן החוזי של תשלומי האגרות וההיטלים, מכוחו של הסכם הפיתוח שנחתם בין התובעת לבין המינהל, במסגרת הזכייה במכרז: 19.1 בסעיף 6 להסכם הפיתוח, התחייבה התובעת לשלם במועדם את כל המסים הממשלתיים, העירוניים והאחרים, ארנונות, תשלומי חובה לסוגיהם וכל מסי הפיתוח ואגרות הפיתוח מכל סוג שהוא. 19.2 בסעיף 7 להסכם הפיתוח, התחייבה התובעת לשאת בכל הוצאות הפיתוח, בין שאלה חלות על המגרש או בגינו, או בגין השימוש בו במועד חתימת ההסכם, לפניו או אחריו. 19.2.1 התובעת התחייבה לשלם את הוצאות הפיתוח עפ"י דרישת המינהל ו/או של הגובה המוסמך מטעמו. 19.2.2 "הוצאות פיתוח" הוגדרו בסעיף כ"הוצאות ו/או היטלים ו/או אגרות מכל סוג שהוא בגין פיתוח מערכות תשתית ו/או תשתית-על ו/או כל תשתית אחרת המהווה תנאי לפיתוח המגרש או לבנייה בו...". 20. אין ספק, כי מדובר בהתחייבות לטובת צד שלישי, כמשמעה בסע' 34 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, נוכח לשון סע' 4 לפקודת הפרשנות התשמ"א - 1981 (כפוף כמובן להנחות ולפטורים המפורטים במכתבו של האדריכל יהלום במסגרת מסמכי המכרז, מיום 1/12/1992: פטור מלא מאגרות מפעל מים ובריכת מגוף ופטור חלקי מהיטל ביוב (אגרת תיעול). 21. מאחר וחוזה הפיתוח עם המינהל לא בוטל ע"י מי מן הצדדים (כמו גם חוזה התשתית עם החכ"ל ! - ראו עדותו של מנכ"ל התובעת בעמ' 31 לפרוט', ש' 23 - 26) מושתקת התובעת מלטעון, כי על העירייה לבצע קיזוזים נוספים על אלו המפורטים במסמכי המכרז. 21.1 התובעת מודה, כי ההנחות והפטורים, המפורטים במסמכי המכרז - ניתנו ע"י העירייה (למשל מעמ' 22 לפרוט', ש' 46 עד עמ' 47, ש' 2). 22. אלא, שגם לגופה של עתירה, אין מקום לקשור בין התשלום בגין הוצאות הפיתוח ששולמו לרוכש לבין תשלומי האגרות וההיטלים ששולמו לעירייה: 22.1 תשלומי הוצאות הפיתוח שולמו, כאמור, בגין הקמת מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים; 22.2 אגרות והיטלי פיתוח הם תשלומים ייעודיים שעניינם מימון הקמת התשתית. 22.3 מר אלקובי הסביר את הליך קביעת תעריף של היטל וצורת השימוש בכספי ההיטלים : "...ת. תעריף של היטל נקבע על בסיס תחשיב כלכלי שמביא בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות באותו היטל אם זה מים או ביוב או כבישים או כל דבר אחר. ביחס לפוטנציאל הנכסים המשרתים או הנהנים מאותה תשתית. מצד אחד, יש סך הכל עלויות ומצד שני יש סך הכל נכסים והחלוקה של העלויות ביחס לנכסים, לפי מפתח של שטח בנוי ושטח מגרש, נקבע התעריף של ההיטל..." (עמ' 50 לפרוט', ש' 37 - 41). 22.4 לשאלה אם העירייה משתמשת בכספים שהיא גובה כהיטלי פיתוח - במסגרת התקציב השנתי השוטף שלה, השיב הגזבר בשלילה והסביר: "...העירייה משתמשת בכספי היטלים שנגבים למימון תשתיות שמבוצעות כשבחלק מן המקרים, לצורך ביצוע התשתית, העירייה לוקחת הלוואה... ואז ההיטלים מכסים את ההלוואה..." (עמ' 51, ש': 23 - 29). 23. חלק ניכר מחקירתו הנגדית של גזבר העירייה התמקד בשאלה זו ומר אלקובי הבהיר את עמדת העירייה בנדון, לשאלה אם היא נותנת הנחות או פוטרת מתשלום אגרות והיטלים על בסיס אופי העבודות המתבצעות בכל אחד מן המתחמים ועל בסיס עלותם: "...כאשר מתחם לקראת פיתוח או שיווק, העירייה בודקת מה התשתיות הציבוריות הנחוצות לביצוע באותו מתחם ובאיזה סטנדרט, ועל בסיס התשתיות האלה נחתם הסכם עם גורם מפתח, ובכל אחד מההסכמים האלה יש פירוט מוסכם של הפטורים וההנחות שניתנים לגבי אותו מתחם ספציפי, העירייה מכבדת את אותם הסכמים, אלא אם כן מתברר לאחר מכן שבחלק מהם היא טעתה ואז היא מתקנת לעתיד, והיא לא מתחשבנת לגבי כל תשלום שיזם כזה או אחר משלם לגורם המפתח בגין המגרש שלו..." (עמ' 44 לפרוט', ש' 15 - 20). 24. ספציפית לגבי הנחות כנגד תשלומי הוצאות הפיתוח, הסביר מר אלקובי: "ש. על מימון מבני הציבור והשצ"פים התובעת לא קיבלה הנחה על ההיטלים לעירייה, נכון? ת. השצ"פים / מבני הציבור הם על פי הסכם בין בעלי הקרקע לבין החברה המפתחת, ולעירייה לצורך העניין הזה, אין נגיעה. ש. האם התובעת קיבלה הנחות כלשהן מהעירייה בהתחשב בתשלומים ששולמו לחברה הכלכלית עבור מימון הקמת מבני-ציבור ופיתוח שצ"פים? ת. העירייה חייבה את התובעת רק לגבי תשתיות מים, ביוב וניקוז...", (עמ' 43 לפרוט', ש' 1 - 7). ובהמשך: ש. האם היא נתנה הנחה בתשתית מים, ביוב, ניקוז וכל היטל אחר? ת. היא לא הייתה צריכה לתת הנחה, כיוון שמי שנשא בעלויות של מבני הציבור והשצ"פים זה בעל הקרקע - שהוא המינהל. ש. אז לשיטתך העירייה לא הייתה צריכה לתת הנחה ולא נתנה הנחה? ת. אני עניתי לך. העירייה לא התייחסה בכלל לסוגיה של מבני-ציבור ושצ"פים" (עמ' 43 לפרוט', ש' 23 - 27). 25. אמנם, הגזבר סיפר, כי אולי היה מקרה אחד שבו העניקה העירייה פטור בהיטל אחר, כאשר בעל הקרקע נדרש לבצע עבודה בעלות העולה על זו שהיה נדרש לשלם כהיטל מלא (עמ' 41 לפרוט', ש' 13 - 18), אולם יש להדגיש, כי לא אמר זאת בוודאות ("אולי היה מקרה אחד") - וב"כ התובעת לא שאלה והעד לא מסר כל פרטים אודות אותו מקרה, ככל שהיה. 26. יתרה מכך, צודקות הנתבעות בציינן, כי גם אם בוצע קיזוז בלתי חוקי מהיטל אחר, כדי "לפצות" על הפרש העלות, אין זכות קנויה לדרוש פעולה בלתי-חוקית גם בעניינה של התובעת. 27. ומאותם טעמים שהעירייה איננה מוסמכת (ליתר דיוק - התובעת לא הוכיחה שהיא מוסמכת) לקזז את מלוא סכומי האגרות וההיטלים ששולמו לעירייה, אין מקום לקזז גם קיזוז חלקי של הוצאות הפיתוח אשר שולמו לצורך הקמת מבני-ציבור ושצ"פים במתחם, מחיובי התובעת באגרות והיטלי-פיתוח. 28. יצויין, כי לטענתן של הנתבעות, הוצאות הפיתוח כלל לא מומנו ע"י התובעת, אלא ע"י המינהל, ע"י הפחתת מחיר הקרקע במקביל לחיוב בהוצאות הפיתוח - והעד מטעמן, גזבר העירייה מר אלקובי, חזר על כך מספר פעמים במהלך עדותו. אלא, שטענה זו לא הוכחה כדבעי ע"י הנתבעות ולטעמי - איננה נדרשת, בנסיבות שתוארו לעיל. 29. אלא, שגם אם הייתה התובעת מוכיחה את קיומה של אפשרות חוקית לקזז תשלומי הוצאות פיתוח מול אגרות והיטלים - ששולמו לאותו גוף (ולא כמו במקרה הנדון !), דין הסעד החלופי להידחות מן הטעם שהתובעת, כמי שמוטל עליה נטל השכנוע ובמקרה זה גם נטל הבאת הראיות, כשלה בהוכחת אותם תשלומים שיוחדו, לטעמה, לצורך הקמת מוסדות הציבור ופיתוח השצ"פים: 29.1 כדי להוכיח את גובה הסכומים שיוחדו להוצאות הפיתוח, צירף המצהיר מטעם התובעת, המנכ"ל מר מכלוף, כנספח "י" לתצהירו, תחשיב המתיימר לתאר את התפלגות תשלומי הפיתוח ששילמה התובעת לחכ"ל ואת חלקן היחסי של הוצאות הקמת מבני-הציבור והשצ"פים. 29.2 דא עקא, כשנתבקש העד להשיב לשאלות בנדון, התברר, כי הוא כלל לא ערך את התחשיב: "ש. אני מפנה אותך לנספח "י" לתצהירך, אתה הכנת אותו? ת. כפי שציינתי קודם ומבלי לזלזל בעצמי, את כל החומר ברור שהכינו היועצים שלי. האנשים ששכרתי לעשות עבודה, כי אני לא מומחה בזה. אני לא יודע להדליק מחשב..." (עמ' 33 לפרוט', ש' 26 - 28). 29.3 בהמשך הסתבר, כי אותם "יועצים" הם גם שהכינו את תצהירו: "ש. מי הכין את נספח "י"? ת. היועצים שלי. ש. אז איך אתה יכול להצהיר עליו? ת. את כל התצהיר הכינו היועצים שלי. אני מסכים על כל מה שכתוב בתצהיר ולכן אני חותם עליו. כאשר מבקש ממני בית המשפט להבהיר את דברי לגבי אופן עריכת התצהיר, אני אומר שכמובן שהדברים נכתבו בעצה אחת עימי ובידיעתי המלאה, אחרת לא הייתי חותם" (עמ' 34 לפרוט', ש' 14 - 19). 29.4 למותר לציין, כי עורכי התחשיב לא הגישו תצהירים ולא זומנו לעדות. 29.5 ב"כ הנתבעות עתר לפסול את נספח "י" ולהוציאו מנספחי תצהירו של העד, אולם ב"כ התובעת הציעה, כי הצדדים יאמצו את ההסכמות שהגיעו אליהן בנושא התצהירים, גם לעניין זה, ויתייחסו לסוגיה בסיכומיהם. 29.5.1 בהחלטת בית המשפט נקבע, מן הנימוקים המפורטים בה, כי המסמך אמנם קביל, משקיבל אותו העד לידיו והוא נערך לבקשתו, אך משקלו ייקבע במסגרת פסק הדין. 29.5.2 בנסיבות שתוארו לעיל, אין המסמך יכול לשמש כראייה לאמיתות תוכנו. 29.5.3 אמנם ב"כ התובעת, בכישרונה כי רב, ניסתה לטעון כי מדובר בתחשיב חשבונאי פשוט, אך למצער עצם העובדה שמנכ"ל התובעת, למרות בקיאותו בנושא וניסיונו הרב, לא הצליח לערכו, מוכיחה שאין זה כך. 29.5.4 מעבר לכך, זהותם של עורכי המסמך נותרה עלומה; לא ברורים תחומי מומחיותם (אם בכלל), לא צורפו חישובי עזר וברור שלא ניתן להוכיח, באמצעותו, מה סכומי ההוצאות שיוחדו לבניית מבני ציבור ושצ"פים במסגרת הוצאות הפיתוח. 29.5.5 די אם נתבונן, למשל, בטבלה הראשונה שבתחשיב, במסגרתה חושבו חיובי האגרות וההיטלים המירביים שהעירייה הייתה מוסמכת לגבותם מכוח חוקי העזר, אשר היו בתוקף באותה עת. אין ספק, שנדרשת ידיעה בדבר אופן חישוב השטחים בגינם ניתן להטיל את החיובים; ידיעה אודות תשלומי עבר וחובות עבור הקרקע, סוגי ההיטלים הניתנים להטלה וכיו"ב פרטים הדורשים בקיאות ומומחיות. 29.5.6 כך גם לגבי הטבלה השנייה שבתחשיב, המתיימרת לחשב את התפלגות תשלומי הפיתוח בין שני סוגי הוצאות הפיתוח דלעיל. 30. בנסיבות אלה, נדחית העתירה גם לגבי הסעד החלופי. אגרה בגין בדיקת רשת פרטית 1. לטענת המבקשת מדובר באגרה הנגבית רק בגין בדיקת הרשת הפרטית עפ"י בקשת בעל הנכס או הצרכן לערוך בדיקה שכזו. 2. לטענת המבקשת, לא הוגשה על ידה כל בקשה, כאמור, ולמעשה גבו הנתבעות מן התובעת את האגרה, בעת מתן היתרים לבנייה על המגרשים. 3. לכך - לטענתה - גם מתווספת טעות של העירייה, בגביית אגרה עבור 66 יחידות דיור, בעוד שבפועל ביקשה התובעת היתר בנייה ל- 62 דירות בלבד. 4. התובעת מפנה למכתבה של סגנית היועמ"ש של העירייה, הגב' אילנה מרכוס, מיום 9/9/1999, שם מובעת הסכמה להשיב לתובעת סכום האגרה שנגבה ממנה, בהעדר כל בקשה מטעמה לעריכת בדיקת רשת פרטית - וטוענת, כי סכום זה לא הוחזר לה עד היום. 4.1 גובה האגרה: 2,903 ₪. 5. לטענת הנתבעות, במסגרת הליכים להנפקת "טופס 4" ולאחר שיזם מגיש בקשה לפי סעיף 57א (ה'1) לחוק התכנון והבנייה, נדרשת העירייה לבחון, בין היתר, את תקינותה של רשת המים הפרטית ובגין ביצוע בדיקה, כאמור, יידרש המבקש לשאת בתשלום אגרת בדיקה, בהתאם לתעריפים הנקובים בתוספת לחוק העזר לאשקלון (אספקת מים). 6. סעיף 5 (ו) לתוספת של חוק העזר לאשקלון (אספקת מים), התשנ"א - 1991 קובע כדלהלן: "בעל נכס או צרכן שיש לו יסוד סביר להניח כי קיים ליקוי, קלקול או פגם ברשת פרטית או שטוען כי חיובו בעד אספקת מים גדל באופן בלתי סביר, רשאי הוא לבקש, בכתב, כי המנהל יערוך בדיקה של הרשת הפרטית". 7. במכתבה של ס' היועמ"ש של הנתבעת 1 אל ב"כ התובעת, מיום 9/9/99 נכתב, לעניין אגרת בדיקת רשת פרטית, כי "מבדיקתנו לא נמצא כי מרשתך בקשה, בכתב, בדיקת הרשת ואנו מוכנים להשיב לה את הכספים ששולמו על ידה עבור בדיקה כאמור" (נספח "ח" לתצהיר ת/1). 8. אין מקום, איפוא, לשנות מן ההסכמה המובעת במכתב הנ"ל ובהעדר השגה על גובה הסכום הנדרש, בסיכומי הנתבעות, הנני מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעת את הסך של 2,903 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית ממועד התשלום ע"י התובעת ועד למועד ההחזר בפועל. אגרה בגין התקנת מד מים 1. לטענת התובעת, היא חויבה באגרת מד-מים ועל כן אין מקום, עפ"י לשון סע' 6(ט) לחוק העזר בדבר אספקת מים, לחייבה גם באגרה בגין התקנת מד-מים. 2. הנתבעות טוענות, כי ניסיונה של התובעת להיתפס ללשון חוק העזר, תוך התעלמות מתכליתו של הסעיף, הינה חוסר תום-לב, מאחר ולעירייה הוצאות גם בגין רכישת מדי-המים וגם בגין התקנתם. 3. הנתבעות טוענות, כי לשון הסעיף עשויה להשתמע לשתי פנים וכבר נפסק, לא אחת, כי מקום בו לשון דבר חקיקה אינו עולה עם תכליתו, יידרש בית המשפט להפעיל סמכותו ולתקן הטעות הבולטת. 3.1 הנתבעות מפנות לפסיקה בעניין חקיקה ראשית וטוענות, כי הדברים יפים שבעתיים לחקיקת משנה. 4. על היות הפירוש המוצע על ידן ראוי ומתבקש, בנסיבות העניין, מצביעות הנתבעות על העובדה, כי משהוסבה תשומת-לבה של העירייה לטעות שנפלה בחוק העזר, נקטה היא בהליך המתאים ושינתה את נוסחו, כך שהיום קובע סעיף 6(ט) לחוק העזר, כי המבקש ישלם לעירייה אגרת מד ומים וגם אגרת התקנת מד-מים. 5. סעיף 6(ט) לחוק העזר, בתקופה הרלבנטית, קבע כי "המבקש ישלם לעירייה אגרת מד-מים או אגרה בעד התקנת מד-מים בשיעורים שנקבעו בתוספת...". 6. לשון החוק ברורה ואין מקום לסטות ממנה לאור "תכלית החוק" - כנטען ע"י הנתבעות. 7. העובדה כי הנתבעת מס' 1 פעלה לשינוי נוסחו של חוק העזר, מוכיחה, כי גם היא הבינה שלשונו של החוק איננה תואמת את הוצאותיה הממשיות. 8. ער אני לטענות ב"כ הצדדים, בסיכומיהם, לגבי עלות מדי המים וטענת הנתבעות כי, מחמת טעות לא חויבה התובעת באגרת מד-מים ראשי ויש לקזז את הפרשי האגרה מכל סכום שייפסק לטובת התובעת - אולם ההתייחסות לנושא זה בסיכומים הייתה מיותרת, לא בא זכרה של טענה בעניין אגרת מד-המים במסגרת כתב התביעה, וממילא לא הוכיחו הנתבעות את עלות מדי-המים שנרכשו על ידי העירייה, אלא הצמידו את מחיר מד-המים הקבוע בהסכם מיום 30/5/95 למדד הבסיס של חוק העזר. 9. בנסיבות אלה, בהעדר השגה בסיכומי הנתבעות על גובה האגרה ששולמה, הנני מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעת את הסך של 6,296 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית ממועד התשלום ע"י התובעת ועד ליום ביצוע ההחזר בפועל. חיוב באגרות בנייה - טעויות בחישוב שטח הדירות 1. לטענת התובעת, התייחסה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באשקלון לכל 62 הדירות שבנתה התובעת, כאילו עלה שטחן של 100 מ"ר, בהתחשבה בשטחי הממד"ים בחלק משטחי הדירות. 2. התובעת מדגישה, כי הוועדה חייבה את שטח הממ"דים שנבנו בדירות לפי תעריף החל על בניין עזר/שטח למטרות שירות ולא לפי תעריף החל על שטח הדירה, כעולה מהודעות החיוב נספחים ד' 1-7 לתצהיר של מר מכלוף והן מתשובתו של מר אלקובי לשאלה מס' 19 לשאלון שהוצג לו (מוצג ת/6 (א)). 3. לטעמה של התובעת, הפרשנות הנכונה היא המגדירה את שטחי הממ"ד כבניין עזר/שטח למטרות שירות ולא כדירה. 4. לטעמן של הנתבעות, האופן שבו על הוועדה המקומית לחשב את גודל שטח הדירה, לשם קביעת התעריף מכוחו תחויב באגרות הבנייה, קבוע בסעיף 1.00.3 לתקנות ומחייב להתחשב בכל חלקיה האינטגראליים של הדירה, והממ"ד הוא חלק אינטגראלי שכזה. 5. סעיף 1.00.3 לתקנות קבע, בתקופה הרלבנטית לתובענה, כדלהלן: "א. שטחה של דירה הוא מספר המ"ר הכולל - (1) של שטח רצפתה, לרבות גבליות; (2) של השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצוניים; (3) של מחצית השטח מתחת לקירות החוצצים בינה לבין מבנה אחר, למעט חדר המדרגות; (4) של שטח ההשלכה האופקית של מרפסות, מרפסות מטבח ומרפסות גג. ב. שטחה של דירה לא יכלול שטח של כרכור הבולט מקיר והמשמש קישוט ארכיטקטוני או להגנה מפני השמש". 6. לא הוחל דין שונה ביחס לשטחי הממ"דים בדירות. 7. התובעת מפנה לתקנה 1.00.1 לתוספת השלישית המגדירה "בניין עזר" כ"בניין שנבנה ליד הבניין העיקרי, או כחלק ממנו... והמיועד לשמש כאחד מאלה:... (6) מקלט או מגדל בטחון או מחסה לשעת חירום..." וטוענת, כי הממ"ד משמש כמחסה לשעת חירום וכן ניתן ללמוד גם, מתקנת 1.00.1 הנ"ל המפנה לתקנה 9(ד) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב - 1992 לצורך הגדרת "שטחים למטרות שירות", כי שטחי הממ"ד מהווים שטחי שירות. 8. אמנם המחוקק קבע, במקרים מסוימים, תעריפי אגרה שונים ביחס לשטחים שונים - כמו למטרות שירות, אולם אז מחושבת החבות באגרות בנייה בהתאם לתעריף הנקוב בסעיף 1.4.0 לתקנות בקשה להיתר. הדבר לא מוציא את השטחים הללו ממסגרת שטח הדירה הכולל. 9. משמתברר, כי התובעת חויבה באגרות בניה לפי סעיף 1.38.0 (5) לתוספת השלישית, אך שטחי הממ"דים (כמו שטחי חדרי הארונות) חויבו בתעריף הנקוב בסעיף 1.4.0 הנ"ל - לא נמצאה טעות בחישוב שטח הדירות. 10. מרכיב זה בתביעה - נדחה איפוא. שטחי הלובי 1. לטענת התובעת, היא חויבה שלא כדין בתשלום אגרות בנייה והיטלים בגין שטחי הלובי בפרויקט, למרות שהם מהווים מטבעם "מעברים המהווים את הכניסה הקובעת לבניין" ועל כן אין לחייב באגרות בנייה בגינם מכוח הוראה תקנה 1.00.7 לתוספת השלישית לתקנות, המגדירה "שטח בניין" ומוציאה אותם ממסגרת שטחי הבניין. 2. לטענת הנתבעות, שטחי הלובי בבניין אינם בגדר "המעברים המהווים את הכניסה הקובעת לבניין"; הם וחוסים תחת הגדרת "שטח שירות" הקבועה בתקנה 9(ד)(5) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב - 1992 ולפיכך הם חויבו, כדין, באגרות בנייה, הגם בתעריף המופחת הנקוב בסעיף 1.41.0 לתוספת השלישית לתקנות - תעריף "בניין עזר". 3. תקנה 1.00.7 לתוספת השלישית לתקנות מגדירה "שטח בניין" כדלהלן: "סכום במ"ר של שטחי כל הקומות שבו, למעט קומת מסד, עליית גג, מדרגות חוץ, מדרגות גן... קומת עמודים מפולשת גשרים, עמודים ומעברים המהווים את הכניסה הקובעת לבניין...". 4. "הכניסה הקובעת לבניין" מוגדרת בסעיף 1 לתקנות היתר-בנייה כדלהלן: "הכניסה הראשית לגזרת הבניין שבה היא נמצאת, אשר מפלס רצפתה אינו עולה על 1.2 מטר מעל פני הקרקע, והגישה אליה היא באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב...". 5. מלשון תקנה 1 הנ"ל עולה, כי הגישה לכניסה הקובעת היא באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב, ועל כן הלובי עצמו מהווה את הכניסה הקובעת. 6. ממילא, כאשר תקנה 1.00.7 הנ"ל לתוספת השלישית ממעטת משטח הבנייה את המעברים המהווים את הכניסה הקובעת לבניין, הכוונה היא לשטחי הלובי עצמם ולא למה שמוביל אליו - ואין מקום לחייב את שטחי הלובי באגרות בנייה כ"שטח בניין". 7. מסקנה זו מתחזקת גם לאור האמור בתקנה 1.00.7 לתוספת השלישית, המגדירה את "שטח הבניין", ומוציאה מתחולתו, בין היתר, "מדרגות חוץ, קומת עמודים מפולשת גשרים... "- אלא אם כן, נסבור שמחוקק המשנה השחית מילותיו לריק, והוציא מתחולת "שטח הבניין" פעמיים את אותם שטחים - פעם תחת הכותרת "מדרגות חוץ" או "גשרים"; ופעם תחת הכותרת "מעברים המהווים את הכניסה הקובעת לבניין". 8. מאחר ואין מחלוקת על כלל שטחי הלובי בבניינים שבנתה התובעת (184 מ"ר - 18.4 מ"ר לכל בניין), כעולה מן ההודעה המשותפת מטעם הצדדים ת/3, הנני מחייב את הנתבעות להשיב לתובעת את הסכום ששילמה עבור אגרות בניה בגין שטחי הלובי - 184 מ"ר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית ממועד התשלום ע"י התובעת ועד למועד ביצוע ההחזר בפועל. טענת הקיזוז של חלק מהיטל פיתוח מפעל מים בשיעור של 50% 1. לטענת הנתבעות, מחויבת הרשות המקומית, לאור הנחיות המינהל למשק מים ברשויות המקומיות (נספח "ו" לתצהירו של מר אלקובי) לגבות לפחות 50% מערך אגרת הנחת צנרת (היטל פיתוח מפעל מים), בסיטואציה של הסכם פיתוח בו מבוצעות התשתיות הצמודות בתוך המתחם שלא ע"י העירייה. 2. מר אלקובי העיד (סעיף 32 לתצהירו), כי הסכום של מחצית מהיטל פיתוח מפעל מים בגין הפרויקט - לא נגבה, ועל כן זכאית העירייה לקזזו מכל סכום, אותו היא חבה לתובעת. 3. בהתאם לתחשיב המצוין בסעיף 33 לתצהירו של מר אלקובי, אושרו לתובעת 9,990 מ"ר בנייה, על שטח קרקע כולל של 5.918 מ"ר ומאחר שבמועד הגשת התביעה, תעריף היטל פיתוח מפעל מים לכל מ"ר קרקע, עמד על 7.05 ₪ ותעריף כל מ"ר בנייה היה 36.70 ₪, הרי טוענת העירייה, שנכון למועד הגשת התביעה, בו ניתנה הודעת הקיזוז, היא הייתה זכאית לקזז מכל סכום אותו היא חבה לתובעת, אם בכלל, סך של 204,177 ₪. 4. מעדותו של מר אלקובי בבית המשפט עולה, כי המדובר בטעות של העירייה וכך מקבלים הדברים ביטוי בפרוטוקול: "...העירייה בטעות נתנה פטור מהיטל פיתוח מפעל מים במספר מתחמי בנייה כולל מתחם הסיטי בו מדובר. טעות זו התבררה רק כשהגיע חוזר מינהל המים ובחוזר ניתנו הנחיות לרשויות, כמה הנחה או פטור לתת מאגרת הנחת צנרת מים או מהיטל פיתוח מפעל המים כפי שזה קרוי אצלנו, במקרים בהם עבודות הפיתוח במתחם מבוצעות על ידי החברה המפתחת. ההמלצה היא לתת עד 50% הנחה במקרים האלה, כיוון שההיטל אמור לממן לא רק את הצנרת במתחם אלא גם את הצנרת הראשית שמביאה את המים למתחם. ברגע שגילינו את הטעות הזו, אז גם בבניינים שנבנו בסיטי, וגם בשכונות אחרות, תוקנה ההנחה ובוטל הפטור וההנחה עמדה על 50%..." (עמ' 53 לפרוט', ש' 24 - 33). 5. למותר לחזור ולציין, כי לחוזר מנכ"ל, כמו להנחיות מנהליות אחרות, אין תוקף חוקי והוא אינו יכול לשמש תחליף להוראת חוק המסמיכה לגבות אגרה זו כמו כל אגרה או היטל אחר. 6. הראייה היא, שהנתבעות לא הטילו היטל זה על התובעת מלכתחילה - וגם לאחר שנוכחו בטעות. 7. יתרה מכך, גזבר העירייה אז, מר אלקובי, כאשר נשאל מתי נוצר לשיטתו החיוב של התובעת במחצית היטל פיתוח מגדל מים, השיב: "בסמוך למועד פרסום החוזר, נספח "ו" לתצהירי" (31.1.96). 7.1 מחיובי האגרות וההיטלים (נספחים ד (1) -ד(7) לתצהירו של מר מכלוף ת/1) עולה, כי התובעת חוייבה חיוב ראשון בתאריך 16/7/95, אך יתר החיובים - בחודשים יולי ואוקטובר 2006, דהיינו חודשים לאחר שנתגלתה, עפ"י הטענה, הטעות. 7.2 דא עקא, שגם לאחר גילוי הטעות, לא חויבה התובעת בהיטל פיתוח מפעל-מים. 8. משנמנעה העירייה מלהשית את ההיטל גם לאחר גילוי הטעות - אין מקום לעתור לקיזוזו - שנים לאחר מכן. 9. על כן, נדחית טענת הקיזוז מטעם הנתבעות. ו. סוף דבר 1. לאור כל האמור לעיל - נדחית תביעת התובעת ביחס לשני הסעדים החלופיים: השבת תשלומים שנדרשה לשלם לחכ"ל עבור מבני-ציבור ושצ"פים והשבת סכומי ההיטלים שנגבו ע"י הנתבעות ללא הפחתה בגין התשלומים לחכ"ל. 2. נדחית התביעה בכל הנוגע לחיוב באגרות בנייה בטענה של טעות בחישוב שטח הדירות. 3. הנני מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעת את הסך של 2,903 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית ממועד תשלום התובעת עבור אגרת בדיקת רשת פרטית ועד למועד תשלום ההחזר בפועל. 4. הנני מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעת את הסך של 6296 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית, ממועד תשלום התובעת עבור אגרת התקנת מס-מים ועד למועד ביצוע ההחזר בפועל. 5. הנני מחייב את הנתבעות להשיב לתובעת את הסכום ששילמה כאגרות בנייה בגין שטחי הלובי בפרויקט (184 מ"ר), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית ממועד תשלום התובעת ועד למועד ביצוע ההחזר בפועל. 6. טענת הקיזוז של הנתבעות בגין היטל פיתוח מפעל-מים - נדחית. 7. לאור הנסיבות והקבלה של חלק (מזערי אמנם) ממרכיבי התובענה, תשתתף התובעת בהוצאות שכ"ט עו"ד של הנתבעות בסך 30,000 ₪, בצירוף מע"מ כדין. 8. זכות ערעור - כחוק. אגרות והיטלי פיתוח