קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך (לטענתו): בפניי תביעת התובעת לסילוק יד הנתבע מהדירה שברח' סוטין 4/15 בחיפה והידועה כגוש 10906 חלקה 231/14 (להלן: "הדירה"), וכן לקבלת מלוא התמורה עבור מגורי הנתבע בדירה עד למועד הפינוי. התובעת הינה והייתה בכל הזמנים הרלבנטיים לתביעה, הבעלים של הדירה. בשנת 1974 נחתם בין התובעת לבין הורי הנתבע (להלן: "הדיירים החוזיים") הסכם שכירות בלתי מוגנת לשכירות הדירה (להלן: "חוזה השכירות"). הדיירים החוזיים הותירו אחריהם חוב הנאמד לסך של כ - 77,000 ₪. אמו של הנתבע נפטרה ביום 28.02.08. התובעת טוענת, כי הנתבע המשיך להתגורר בדירה ללא הסכמתה. לא זו אף זו: הנתבע התגורר ומתגורר בדירה מבלי שישלם לתובעת עבור מגוריו. התובעת טוענת, כי פנתה לנתבע מספר פעמים, במכתבי התראה, אך ללא הועיל. התובעת אף הסבירה לנתבע כי הינו זכאי לפנות לוועדה של משרד הבינוי והשיכון ולהגיש בקשה להכיר בזכויותיו כדייר ממשיך. התובעת טוענת כי הנתבע נעדר כל זכות בדירה, ואולם הנתבע ממשיך להתגורר בה. לטענתה, על פי הקריטריונים להכרה בדייר כדייר ממשיך נדרש מהדייר החוזי שלא לצבור חובות בנכס ואם הנתבע מעוניין שיכירו בו כדייר ממשיך אזי הוא נכנס לנעליו של הדייר החוזי וכל החובות שנוצרו בתקופה שלפני פטירת האם/הדיירת החוזית יחולו עליו. בחודש יוני 2008 פעל הנתבע להגשת בקשה להכרה בזכויותיו כדייר ממשיך. ביום 2.11.08, ועל פי החלטת הוועדה העליונה, נדחתה בקשת הנתבע להכיר בו כדייר ממשיך, ועם מתן ההחלטה התובעת פנתה שוב לנתבע וביקשה כי יפנה את הדירה, אך הנתבע לא הסכים לפנות את הדירה וממשיך להתגורר בה עד עצם היום ובלי לשלם עבור מגוריו בדירה. הנתבעת טוענת, כי ערב פטירת אמו, ולפחות החל מחודש מרץ 2003, הנתבע לא התגורר בדירה. התובעת טוענת, כי רק לאחר פטירת אמו, עבר התובע להתגורר בדירה. לטענתה, על פי בדיקה שערכה, הנתבע מימש זכאותו לסיוע בשכר דירה מטעם משרד הבינוי והשיכון מחודש מרץ 2003, כלומר: עד פטירת אימו קיבל הנתבע סיוע בשכר דירה במשך 6 שנים. הנתבע הצהיר מדי שנה על מגורים ברח' שפירא 5/1 ואף קיבל השתתפות בסך של 450-650 ₪ לחודש. לכן, טענות הנתבע בגין מגוריו עם אימו הנן טענות שווא. התובעת טוענת, כי הנתבע חייב לשלם לה סך של 4,563 ₪ נכון ליום 1.5.08, וזאת בגין שכר דירה למן היום בו נפטרה אימו, ביום 28.2.08 ועד ליום 1.5.08. לחילופין, התובעת טוענת, כי יש לחייב את הנתבע בתשלום שכ"ד ראוי עבור כל חודש בו הוא מתגורר בדירה וזאת בסך של 1,521 ₪ החל מיום פטירתה של אמו ועד המועד בו יפנה הדירה בפועל. מנגד, הנתבע טוען כי הוא מתגורר בדירה מאז גירושיו בשנת 2000 והוא זכאי להמשיך ולהתגורר בדירה כדייר ממשיך. הנתבע מודה, כי מסר חוזי שכירות פיקטיביים ושלשל את הכסף לכיסיו ונהנה מסיוע בדמי השכירות כשבפועל התגורר עם הוריו, אך לטענתו, הכספים שקיבל שימשו אותו לצורך קיומו, פת לחם ותרופות. עוד טוען הנתבע כי סעיף 3 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 (להלן: "החוק" ו/או "חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי") המצוטט ע"י התובעת בסעיף 25 לסיכומיה אינו רלבנטי לענייננו שכן התיקון נכנס לתוקפו ביום 15.7.09 ואין לו תחולה רטרואקטיבית. על התביעה דנן חל סעיף 3 לחוק לפני תיקונו הנ"ל, ועל כן, הנתבע זכאי להמשיך ולהתגורר בדירה מאחר והינו עומד בתנאי הסעיף לפני התיקון. הנתבע עונה על התנאי של מגורים בדירה 3 שנים עובר לפטירת אימו. ועל כן, ובהתאם להוראת סעיף 3 שחלה אז, היה על התובעת לחתום עמו על חוזה שכירות. בכל הקשור לחוב הכספי טוען הנתבע כי התובעת לא הצליחה להוכיח כל חוב כספי שכן התדפיסים אשר הנתבעת מנפיקה ממחשביה אינם עומדים בדרישות "רשומה מוסדית". המסגרת הנורמטיבית המונח "דייר ממשיך" מוגדר על פי סעיף 1 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, כדלקמן: "דייר ממשיך" - בן זוג של זכאי שנפטר או של זכאי שעבר להתגורר במוסד סיעודי, לרבות הידוע בציבור כבן זוגו, וכן ילדו, נכדו, הורהו או מי שהזכאי היה אפוטרפסו, ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד הסיעודי". על פי סעיף 3 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי : " (א)  נפטר זכאי או עבר להתגורר במוסד סיעודי, לא יהיה הדייר הממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו, והוא יפנה את הדירה הציבורית בתוך תשעה חודשים מהמועד שבו נמסרה לו הודעה מאת משרד הבינוי והשיכון, בדבר אי-זכאותו לדירה ציבורית לפי הכללים. (ב)   הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על דייר ממשיך שמוקנית לו זכות לדירה ציבורית לפי הכללים, ויראו אותו כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר ועניין; ואולם היתה לדייר ממשיך כאמור זכות לדירה ציבורית בשטח אחר מהדירה הציבורית שבה התגורר הזכאי - יפנה את הדירה הציבורית שבה התגורר, לדירה הציבורית שהוקצתה לו לפי הכללים." נוסחו המובא לעיל של סעיף 3 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, הינו הנוסח שנקבע בסעיף 69 (2) לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו-2010), התשס"ט - 2009 (להלן: "חוק ההתייעלות הכלכלית"), כאשר בסעיף 70 לחוק ההתייעלות הכלכלית נקבע כי: " (א)  הוראות סעיף 3 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, כנוסחו ערב תחילתו של חוק זה, ימשיכו לחול על מי שביום י"א באב התשס"ט (1 באוגוסט 2009), התגורר עם זכאי בדירה ציבורית אם התגורר כאמור במשך ארבע שנים לפחות, בין אם קודם למועד האמור ובין אם לאחריו, וברציפות, עד למועד שבו נפטר הזכאי או עבר למוסד סיעודי, ובלבד שהיה אחד המנויים בהגדרה "דייר ממשיך" במהלך התקופה האמורה. (ב)   הוראות סעיף 3(א) לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, כנוסחו בסעיף 69 (2) לחוק זה, יחולו גם על מי שביום י"א באב התשס"ט (1 באוגוסט 2009) היה דייר ממשיך ולא מוקנית לו זכות לדירה ציבורית לפי הכללים, אלא אם כן עד המועד האמור התגורר ברציפות בדירה הציבורית, עם הזכאי או כדייר ממשיך, במשך ארבע שנים לפחות". על פי סעיף 185 לחוק ההתייעלות הכלכלית, תחילתו של חוק זה מיום 15.7.09 אלא אם נקבע אחרת. בענייננו, לא נקבע אחרת. אמו המנוחה של הנתבע נפטרה ביום 28.02.08, ומכאן, בענייננו חלה הוראת סעיף 3 (א) לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי לפני התיקון שנעשה על פי חוק ההתייעלות הכלכלית. סעיף 3 (א) לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי לפני התיקון קבע כדלקמן: " נפטר זכאי או עבר להתגורר במוסד סיעודי יהיה הדייר הממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו, ובכפוף להוראות סעיף קטן (ג) תחתום עמו החברה לדיור ציבורי על חוזה שכירות, ויראו את הדייר הממשיך כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר ועניין". על כן, בשלב הראשון עלינו לבדוק האם הנתבע התגורר בדירה שלוש שנים לפני פטירת אמו? באם התשובה תהיה בחיוב, אזי הנתבע עונה על הגדרת "דייר ממשיך" על פי סעיף 1 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי. היה והתשובה לשאלה הנ"ל תהיה בחיוב, אזי תחול בעניינו של הנתבע הוראת סעיף 3 (א) לחוק לפי נוסחה לפני התיקון. התובעת טוענת כי טענותיו של הנתבע בגין מגוריו עם אימו טרם פטירתה הינן טענות חסרות כל ביסוס שכן הנתבע הצהיר על מגורים בשכירות בדירה אחרת ואף קיבל השתתפות כספית מידי חודש בגין כך. אלא מאי? כאשר נשאלה עדת התביעה, הגב' עופרה דותן, שהייתה עדת התביעה היחידה, אודות תיק הנכס ואודות עריכתם של ביקורים בנכס וקיומם של רישומים המתעדים את הביקורים בנכס ותוצאותיהם, השיבה כי " יש תיק, אני לא הבאתי אותו. יש בתיק הנכס כל הביקורים שהיו בנכס, שעות ותאריכים". התובעת לא הציגה תיק הנכס, אותו תיק שבו יש את כל הביקורים, שעות ותאריכים שהיו בנכס ושבאמצעותו יכולה הייתה התובעת להוכיח טענתה כי הנתבע לא התגורר בדירה עם אמו. לא זו אף זו: עדת התביעה העידה, כי היא בעצמה ו/או חוקרים מטעם התובעת, עורכים ביקורי מעגל בנכס (במקרה דנן, בדירה) בערך כל שנה, וכי יש בידיה מסמכי חקירות של מחלקת אכלוס המוכיחים כי הנתבע התגורר בדירה במועדי ביצוע החקירות ביולי 2007, באוגוסט 2002, במרץ 2000 ובדצמבר 2005: "יש לי חקירה שהתנהלה ביולי 07' לפי הוא גר בדירה, יש לי חקירה ב 08.2002 שהוא גר בדירה, יש לי חקירה מ 01.03.00 שהוא לא גר בדירה. יש גם דו"ח סוציאלי שהבן הבכור גר בדירה וממה שאני כתבתי פה מיום 11.12.05 שהוא גר בדירה". (עמ' 7 שורות 7-10). כעולה מעדותה של הגב' דותן עופרה, ממצאי החקירות שנערכו על ידי התובעת סותרים את דיווחי הנתבע למשרד השיקום ואת חוזי השכירות שהנתבע המציא למשרד השיקום על מנת לזכות בהשתתפות בדמי שכירות. חרף סתירה זו, התובעת מתעלמת ממצאי חוקריה ומעדיפה להסתמך על דיווחיו של הנתבע שנעשו להשגת סיוע בדמי שכירות. הוועדה העליונה מטעם משרד הביוני והשיכון דחתה בקשת הנתבע להכיר בו כדייר ממשיך מהנימוקים שלהלן: " לא התגורר עם הדיירת החוזית 3 שנים לפני פטירתה, מימש סיוע בשכר דירה בשנים אלו לדירה אחרת ולא נמצא מקום לחריגה מהכללים". השוואה בין נימוקי הוועדה העליונה, לבין הממצאים העובדתיים שעלו מראיות התובעת בפניי, מוכיחה בעליל קיומה של סתירה בין הממצאים העובדתיים עליהם כביכול התבססה הוועדה העליונה, לבין הממצאים העובדתיים שעלו מעדותה של הגב' עופרה דותן. התובעת נמנעה מלצרף תיק הנכס ותיק הוועדה, ודומה, כי החלטת הוועדה העליונה התבססה אך ורק על עצם העובדה כי הנתבע דיווח למשרד השיקום כי הינו מתגורר בכתובות אחרות וביקש סיוע בשכר דירה עוד משנת 2003. הימנעות התובעת מהגשת דו"חות ביקורי המעגל השנתיים, מלמדת על כך, כי ממצאי הדו"חות היו פועלים לרעתה, שכן חזקה על בעל דין שלא ימנע מבית המשפט ראיה התומכת בגרסתו. הנתבע הודה, כי דיווחיו למשרד הבינוי והשיכון נעשו על מנת לזכות בסיוע בשכר דירה ששימש אותו לצורך קיומו ולא לצורך שכר הדירה, שכן כל הזמן הוא התגור עם אמו. הנתבע איש חולה במחלות שונות, היה מכור לטיפה המרה וחיפש סיוע לא לשם מותרות. ברי, כי הנתבע אינו אמור ליהנות מדיווחיו הכוזבים לרשויות השונות. יחד עם זאת, ממצאי חקירותיה של התובעת העלו כי הנתבע מתגורר בדירה עם אמו, לפחות שמונה שנים לפני פטירתה. ממצאי חקירות התובעת סותרים את הצהרתה של העדה מטעם התובעת, וחרף זאת, התובעת לא נרתעה מלהצהיר הצהרה שאינה נכונה. למותר להוסיף ולציין עוד, כי טענת התובעת, לפיה, הדייר החוזי צבר חובות לא הוכחה ולו בבדל ראיה אחת. לא זו אף זו: טענת התובעת כי על פי הקריטריונים להכרה בדייר כדייר ממשיך נדרש מהדייר החוזי שלא לצבור חובות בנכס ואם הנתבע מעוניין שיכירו בו כדייר ממשיך אזי הוא נכנס לנעליו של הדייר החוזי וכל החובות שנוצרו בתקופה שלפני פטירת האם/הדיירת החוזית יחולו עליו, לא עלתה בפני הוועדה העליונה שראינו לעיל מה היו נימוקיה בדחיית בקשת הנתבע להכיר בו כדייר ממשיך. התובעת טוענת כי אין זה בסמכות בית המשפט לקבוע באם הנתבע דייר ממשיך ואם לאו אלא שבית המשפט העליון פסק, כי חוק בתי משפט לעניינים מינהליים קובע אמנם את דרך התקיפה הישירה, אך לא בא להגביל את אפשרות התקיפה העקיפה. ראו ברע 870/09 (י-ם) פרזות חברה ממשלתית עירונית לשיכון ירושלים בע"מ נ' יעקב שאול, . המבחן בדבר סמכות הערכאה האזרחית לדון בטענות "מינהליות" יהיה מבחן הסעד, כלומר, האם הסעד המבוקש הוא בסמכות בית המשפט האזרחי, וכדי להכריע בו נדרשת הכרעה שבגררא בדבר תוקפה של ההחלטה המינהלית (רע"א 3879/05 עיריית חדרה נ' חג'ג' אמריקה ישראל בע"מ, 12.7.05 , שאושר ברע"א 7852/05 חברת פרטנר תקשורת בע"מ נ' מדינת ישראל, 17.3.09 ). במקרה שבפנינו הסעדים העיקריים המבוקשים הינם סעד כספי ופינוי. יחד עם זאת, לצורך ההכרעה בתביעה זו, אין מנוס מלדון, כעניין שבגררא, בשאלת תוקפה של החלטת וועדת הרשות שלא הכירה בנתבע כדייר ממשיך. הלכה היא כי חובה על כל רשות מינהלית לבסס את החלטתה על תשתית עובדתית ראויה ומבוססת היטב. ההליך המינהלי היוצר את התשתית העובדתית המשמשת בסיס להחלטה מינהלית, צריך לכלול את איסוף הנתונים ובחינת שייכותם לעניין, כמו גם את בחינת אמינותם לפי מבחן הראיה המינהלית. ההחלטה צריכה להתקבל על בסיס ראיות המבוססות במידה מספקת, בהתאם למהות ולסוג ההחלטה המתקבלת. (בג"צ 987/94 יורונט קווי זהב (1992) בע"מ נ' שרת התקשורת פ"ד מח(5) 412, 423-425). נוכח הנימוקים המפורטים לעיל, דומה כי החלטת הוועדה העליונה לא התקבלה על בסיס ראיות המבוססות במידה מספקת. כאמור, מועד פטירתה של הדיירת החוזית (אימו של הנתבע) היה 28.2.08. מחומר החקירה שצירפה התובעת עצמה עולה כי הנתבע התגורר בדירה עם אימו הדיירת החוזית לפחות משנת 2000, נמצא אפוא כי הנתבע התגורר בדירה קרוב לשמונה שנים בטרם פטירת אימו, ועל כן, דין תביעת הפינוי להידחות. הנתבע לא חלק על כך שלא שילם דמי שכירות. יחד עם זאת, הנתבע טען, והנני מקבלת את טענתו, כי התובעת היא זו שמנעה בעדו מלשלם דמי השכירות משלא הכירה בו כדייר ממשיך. על כן, העדר תשלום דמי השכירות בנסיבות דנן, אינם מהווים עילה לפינוי. אם כי, ברי כי על הנתבע לשלם לתובעת את דמי השכירות החודשיים מאז פטירת אמו המנוחה ועד עצם היום. לאור כל האמור לעיל, הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת את דמי השכירות החודשיים בהתאם לחוזה השכירות, וזאת לתקופה שבין 28.2.08 ועד היום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד היום. בנסיבות, אין צו להוצאות כלשהן.דייר ממשיךמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותדמי שכירות