תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לחוק קובע את הזכות לקבלת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה: "(א) נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200 (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התוכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה ". כעולה מפסיקת בית המשפט העליון, שני שיקולי יסוד עומדים בבסיס חובת הפיצוי: הראשון, שיקול של צדק חלוקתי המבוסס על הכלל, שגם אם התוכנית מביאה תועלת ורווחה עבור כלל הציבור, אין זה מן הראוי שאותם בעלים בהם התוכנית פוגעת לא יקבלו פיצוי בגין הרעת מצבם. השני, הוא שיקול כלכלי ענייני שנועד להבטיח שרשויות התכנון יתנו משקל מספק לפגיעה שמביאה התוכנית, לצד יתרונותיה. בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק, נהוג להבחין בין פגיעה ישירה שנגרמה למקרקעין לבין פיצוי בגין פגיעה עקיפה שנגרמה למקרקעין. פסיקרה רלוונטית בנושא תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית, פ"ד מ"ו(4) 627, 639-640 (1992); דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ ואח', פ"ד נ"ח(6) 289, 293-294 (2004); בר"ם 10510/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' כהן, (ט.פ.) (2007)]. ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי ואח', פ"ד מ"ט(1) 463, 475-476 (1995)]. על פי אותה אבחנה, הפגיעה הישירה במקרקעין נגרמת על ידי התוכנית עצמה במובן זה שהתוכנית משנה את הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין, כגון תוכנית שמקטינה את אחוזי הבניה. לעומת זאת, כאשר הפגיעה במקרקעין אינה נגרמת על ידי התוכנית עצמה, אלא על ידי מקור חיצוני, עסקינן בפגיעה עקיפה. בפרשת ברעלי לעיל, הובאה הדוגמא של תוכנית המתירה לבנות על מקרקעין סמוכים מבנה החוסם גישה או מפעל הגורם מטרד, כגון: מטרד של רעש או ריח. במקרה כזה, התוכנית אינה משנה את הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין. אולם, כתוצאה מביצוע התוכנית יורד ערכם של המקרקעין הגובלים. בע"א (י-ם) 9682/06 עיריית ירושלים נגד נ' דרעי ואח', (ט.פ.) (2008) נידון מקרה בו עתרו המשיבים לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך של בניין מגורים שבבעלותם, עקב אישורה של תוכנית מתאר וסלילת כביש ראשי בעקבות אישור של אותה תוכנית. באותו עניין, קבע בית המשפט המחוזי בזו הלשון: "ועדת התכנון והבניה מוסמכת לבדוק בכליה שלה ובמומחיותה, נזקיהם של בעלי המקרקעין, בהתייחס לפגיעה לאיכות המקרקעין ובשווים גרידא. אין זה מתפקידה של הוועדה לבחון שאלת נזקיהם האישיים של תובעי הפיצויים, משום שבחינה שכזו נדרשת לכלים ולמומחיות שונים בתכלית. בעלי הזכויות אינם מנועים כמובן מהגשתה של תביעה בגין עוולות נזיקיות שונות שסבלו (מטרדי רעש, לכלוך וכדומה), אך דרכם זו נפרדת ואין למזגה בתביעה מכוחו של סעיף 197 האמור". העולה מפסק הדין בע"א (י-ם) 9682/06 הוא, שהתביעה בגין הפגיעה העקיפה במקרקעין תתנהל ותתברר בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק, ואילו התביעות הפרסונאליות יתבררו בהתאם לעוולות הנזיקיות הרלוונטיות. הלכה זו, יושמה בפסיקת בתי המשפט השלום. כך, בת.א. (י-ם) 8558/02 אברהם יחזקאל נ' החברה לניהול תחנות בע"מ, יישם כב' השופט מילנוב את האבחנה בין הפגיעה הקניינית שנגרמה למקרקעין לבין הפגיעה הפרסונאלית שנגרמה לבעל המקרקעין בגין התוכנית. על פי אותה אבחנה, הפגיעה הקניינית תתברר בהסדר הקבוע בסעיף 197 לחוק, ואילו הפגיעה הפרסונאלית תתברר במסגרת העוולות המוסדרות בפקודת הנזיקין. על יסוד אבחנה זו, הורה כב' השופט מילינוב על מחיקת התביעה בכל הנוגע לירידת הערך שנגרמה לדירות והותיר את התביעה ביחס למטרדים שנגרמו לתובעים במהלך בנייתה של התחנה החדשה בלבד. בפרשה אחרת, ת.א. (טב') 4494-01-08 קאסם חוגיראת נ' מועצה אזורית משגב (ט.פ.) (2008), הורה בית המשפט השלום (כב' השופטת נדאף), על דחיית תביעה בגין נזקים שנגרמו לחלקת התובע עקב ביצוע עבודות סלילת כביש. בית המשפט, נימק את החלטתו בזו הלשון: "...תביעה בגין נזקים שנגרמו למקרקעין גרידא נמצאת בתחום סעיף 197 ותו לא, ואילו יתר הנזקים הפרסונליים שנגרמו לבעל המקרקעין ניתנים לתביעה על פי פקודת הנזיקין או כל חיקוק אחר. קיים ייחודי עילה לנזקים שנגרמו למקרקעין להיתבע אך ורק על פי סעיף 197 דלעיל, והסמכות נתונה אם כך לוועדה המקומית לתכנון ולבניה...". גם בת.א. 10290/08 (ת"א) ששון ואח' נ' עיריית רמת גן ואח', (ט.פ.) (2009), קבעה כב' השופטת אביגיל כהן, בנוגע לנזקים שנטענו בקשר עם פרוייקט סלילת כביש, בזו הלשון: "סעיף 197 לחוק התכנון והבניה חל על המקרקעין שנפגעו שלא על דרך הפקעה וקובע מסלול ייחודי לתביעות בגין פגיעה מתוכנית. הסמכות העניינית לדון בתביעה שכזו אינה סמכות של בית משפט השלום. טענת ב"כ התובעים ולפיה התובעים לא קיבלו הודעה על כוונה לייזום תוכנית שכזו ולא יכלו מבחינה מעשית להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, היא לכל היותר טענה שיכלה להילקח בחשבון, לו היתה מוגשת בזמנו תביעה לבית המשפט המוסמך לפי סעיף 197 לחוק, כאשר היה מבוקש להאריך את המועד להגיש תביעה שכזו, אך הטענה לכשלעצמה לא יכולה ליצור סמכות עניינית לבית משפט השלום כאשר מדובר בסעיף שיש לגביו ייחוד עילה ברור.בניהפיצוייםחוק התכנון והבניהסעיף 197 לחוק התכנון והבניהתכנון ובניה