עורך דין תיווך





  1. תוקף הסכם תיווך

  2. תיווך ללא רישיון

  3. הסכם תיווך בעל פה

  4. הגורם היעיל בתיווך

  5. דמי תיווך ללא הסכם בכתב



תביעה כספית בסך של 214,000 ₪, הוגשה על ידי התובע כיתרת חוב דמי תיווך. האחרון טוען, כי ביצע עבור הנתבעת פעולת תיווך, לפי הסכם מיום 02.07.00 (להלן: "הסכם התיווך"), שתמורתו לא שולמה, אלא בחלקה.

הנתבעת, אינה מכחישה את קיומו של הסכם התיווך, אלא שלדבריה, שולמה לתובע מלוא התמורה בגין דמי התיווך המוסכמים.
לטענתה זו של הנתבעת, שני רבדים: הראשון, מסתמך על הסכם, בו אישר התובע בן-צור את תשלום מלוא דמי התיווך והשני, מתבסס על נוסח ההסכם המקורי, ביחס לשווי העסקה, כממלא אחר תנאי ההסכם.
בהסתמך על כך, טוענת הנתבעת, כי לתובע שולם שיעור של 2%, לפי הסכם התיווך, ביחס לשווי העסקה.

אין חולק, כי לתובע שלמה בן-צור, שולמו דמי התיווך, לשיעורין:
בתאריך 17.02.03 שולם סכום של 80,617.06 ₪ כולל מע"מ, בתאריך 17.02.03 שולם סכום נוסף של 105,358 ₪ ובתאריך 18.11.03 סכום של 18,964 ₪, כאשר במועד זה גם חתם שלמה בן-צור, על הטופס המכונה "מסמך העדר התביעות" בזו הלשון:


תאריך: 18/11/2003
טופס העדר תביעות – חשבון סופי

הריני מאשר קבלת הסך של 105,358 ₪ ללא מע"מ, כגמר חשבון סופי עמכם, בפרויקט דיור פ"ת.

אין לי ולא יהיו לי כל תביעות נוספות מחברת אנגל בגין ביצוע עבודתי בפרוייקט.

הנני מצהיר, כי באתי על סיפוקי ושביעות רצוני המוחלטת מהסכומים אשר שולמו לי בחשבונות חלקיים ובחשבון הסופי, ואין לי ולא יהיו לי כל תביעות כספיות ו/או אחרות מחברת אנגל.

בכבוד רב,

אם אכן, מהווה מסמך העדר התביעות הנ"ל בגדר הסכם מחייב - כי אז מנוע התובע שלמה בן-צור, מלהגיש את התביעה הנוכחית.
שלמה בן-צור טוען, כי אין הוא מחויב בהסכם זה, כיוון שזה נחתם על ידו מתוך הטעיה, שעה שהאמין להצהרות הנתבעת, כי שווי העסקה נמוך יותר ולפיכך, משקף הסכום ששולם את השיעור המוסכם בגובה 2%.

בחרתי להתחיל את הדיון, דווקא מהמחלוקת בעניין גובה דמי התיווך ולא מזו בעניין תקפות מסמך הויתור. חשוב היה לי, קודם לדיון בשאלת תוקף מסמך הויתור, להבין מהו היחס בין הסכום ששולם לתובע כדמי תיווך, לבין הסכום המוסכם ואם אכן קיים פער משמעותי בנקודה זו.

אכן, מדובר היה בעסקת קומבינציה מורכבת.
הנתבעת קיבלה, כנמחית, את זכויותיה של חב' צבי נוימן ושות' בע"מ כממחה, אותן רכשה בהסכם, מאת עו"ד אפרים פוקס, כמנהל עיזבון המנוח בנימין וינשטיין. המחאת הזכות הוקנתה, תמורת תשלום של 3,250,000 ל"י ותשלום נוסף, בסך של 700,000 דולר ארה"ב. הזכות הנרכשת כללה 64% בתאגיד "יד בנימין", לצורך ניצול זכויות הבניה במקרקעין נשוא ההסכם, שמתוכן תיוחדנה, לפי אותו יחס, יחידות הדיור שתיבנינה, לנתבעת (יחס האחוזים הומר מאוחר יותר, ל- 27%, במקום 36%).

לפי שיטתו של התובע, חישוב שווי העסקה לצורך קביעת זכאותו לדמי תיווך, צריך היה להיערך באחד משלוש האופנים הבאים, כשבניהם אין פער משמעותי:
הראשון, לפי שווי העסקה, התואם את הערכת רשויות המס, העומד על סך כל כ- 14,000,000 ₪ (לפי זה דמי התיווך היו צריכים לעמוד על כ- 288,000 ₪).
השניה והשלישית, לפי הערכות שמאי, שנעשו בשתי שיטות וגם הן מעריכות את שווי העסקה בסכומים הקרובים ל- 14,000,000 ₪. בכל מקרה, דמי התיווך, לפי כל השיטות שמציג התובע
בן-צור, מביאות אותו למסקנה ולפיה הסכום המגיע לו כדמי תיווך, הינו כ- 277,000 ₪ ובניכוי הסכומים ששולמו לו - היתרה היא כ- 112,000 ₪, על כך הוא מוסיף ריבית והפרשי הצמדה, כך שהסכום הכולל, לפי שיטתו, הינו כ- 203,000 ₪.

גרסת הנתבעת בעניין שווי העסקה, הוצגה בעדותו של יעקובינסקי.
חלק גדול מטענותיו של יעקובינסקי אינן רלוונטיות בעיני, כמו שאלת מעורבותו של התובע בזכייתה במכרז שפרסמה "עמידר", או עצם מעורבותו בעסקה, תוך שהיא נתלית בנימוקים פורמאליים, שאינם משכנעים בעיני.

הקשיים שליוו את העסקה, המפורטים בתצהירו של עד הנתבעת יעקובינסקי והעיכובים שנוצרו, אינם רלוונטיים אף הם, לא לשאלת היקף הזכאות ולא לעצם הזכאות.

בפועל, חלקו הרלוונטי של טיעון הנתבעת, המוצג באמצעות העד הנ"ל, הינו, כי שווי העסקה צריך להיבחן לפי יחסי הקומבינציה ומרכיב שירותי הבניה, מתוך סך כל התמורה, שעמד על כ- 22,000,000 ₪. סכום זה עומד, לפי שיטתו, על סך של 6,650,000 ₪ וכך דווחה העסקה לשלטונות המס.

שומת המס שנעשתה בפועל, היתה גבוהה יותר אמנם (כ- 14,000,000 ₪) ואולם, השגתה בעניין זה התקבלה והועמדה על סך של כ- 6,500,000 ₪, לפי נספחים י"א ו- י"ב לתצהיר.
יעקובינסקי אינו מסביר, בגרסתו שנמסרה בעדות הראשית, את שיטת התחשיב של דמי התיווך, ביחס לשווי העסקה, לפי שיטתו. בדיקה שטחית מלמדת, כי הסכום ששולם למתווך שלמה בן-צור, עולה על שיעור של 2% ביחס לשומה בה דוגלת הנתבעת, ללא הסבר.
במובן זה של הדברים, קשה לי לקבל את שיטת התחשיב המוצעת על ידי הנתבעת, כקובעת את גובה דמי התיווך. מצד שני, גם לא ניתן לקבל את שיטת התחשיב שמציע התובע, ככל שזו מבוססת על השומה, שבוטלה על-ידי שלטונות המס בסופו של עניין.
שתי ההערכות השמאיות שצורפו על-ידי הצדדים, גם הן אינן מניחות את דעתי, כשיטות חישוב מבוססות ועצמאיות, לצורכי עסקת קומבינציה מסוג זה.
הנכון ביותר, לדעתי, הוא להתייחס להערכה בה נקבו הצדדים עצמם, בהסכם התיווך עצמו, שלנוחות המעיין יובא כאן:


הסכם התיווך
לכבוד: שלמה X – ת.ז. X – מס' רישיון 2012תיווך "נאמן" חדרה, ת.ד 500הנדון: התחייבות לתשלום שכר תיווך

אנו החתומים מטה, חברת אנגל ג'נרל דיולופרס בע"מ, מאשרים כי חלקה 201 בגוש 6386 במפגש הרחובות רוטשילד – גד מכנס אשר בפתח תקווה, הוצעו לחברתנו לשם רכישתם באמצעות משרדכם.
אנו מתחייבים בזאת לשלם לכם דמי תיווך בסך 2% ועליו מע"מ כחוק, זאת במקרה שיחתם הסכם ביניכם לבין בעלי החלקה, בדרך של עסקת מזומנים, או קומבינציה או כל דרך אחרת הקושרת את חברתנו לעסקה באופן ישיר, או עקיף, או בדרך של רכישה באמצעות כל חברה אשר יהיה לה קשר עסקי עם חברתנו בנושא החלקה המוצעת.
תשלום דמי התיווך יהיה עם תחילת הבניה.

סכום העסקה שנמסר לנו על ידך והן ממשרד עו"ד פוקס בתל-אביב, הינו כ- 5 מיליון דולר ארה"ב או סכום אחר שעליו יוסכם.
דמי התיווך ישולמו מיד לאחר החתימה על הסכם מחייב בין הצדדים, כאמור לעיל.
בכבוד רב, חברת אנגל ג'נרל דיולופורס

הסכם התיווך עצמו, נקב בסכום העסקה, כאשר ההסתייגות שרשומה בו "סכום אחר שעליו יוסכם", איננה רלוונטית, כיוון שלא נטען כלל כי הוסכם בין הצדדים, באיזשהו שלב על שימוש במנגנון אחר של הערכת העסקה.
התוצאה היא, שהמדד הקרוב ביותר והאובייקטיבי ביותר להערכה הוא זה שנקבע בהסכם, היינו 5,000,000 דולר ארה"ב, ששוויו לאותו מועד עמד על כ- 20,000,000 ₪. סכום זה קרוב יותר להערכת התובע מאשר לזו של הנתבעת.

לפי זה, צודק, לכאורה, התובע בטענתו ולפיה, לא נופל בסיס תחשיב דמי התיווך מהסך של 14,000,000 ₪, ממנו יש לגזור את השכר המוסכם, בשיעור 2%.

לפי זה, דמי התיווך שקיבל בפועל התובע, נמוכים בכ- 90,000 ₪ מהמוסכם, אם נצא מבסיס התחשיב שנערך על ידו, העומד על כ- 14,000,000 ₪.
השאלה המתעוררת כעת במלוא חריפותה הינה, האם מנוע התובע שלמה בן-צור מלהגיש את תביעתו הנוכחית, לאור מסמך הויתור שהוצג לעיל.
הנתבעת, באמצעות העד יעקובינסקי, טוענת שהיה באפשרותו לבדוק את הנושא ערב החתימה על גביו, מאחר והמסמך נמסר לו מראש וכלפיו לא הופעלו כל הליכי כפיה שהם, אשר שללו את רצונו החופשי מלחתום על ההסכם.

לפי חומר הראיות שהוצג בפני, החלטתו של התובע שלמה בן-צור לחתום על מסמך העדר התביעות, היתה החלטה חופשית וגם אם נעשתה מתוך כוונה לזרז את התשלום השני, בסך של כ- 105,000 ₪ - עדיין, אין בנסיבות הללו כדי לייצר את התשתית לקיומה של כפיה, במובנה המשפטי, המסורתי.

הפער, כך נוכחתי, בין הסכום ששולם לתובע בן-צור בפועל לבין התחשיב המקסימאלי שלו הינו טוען כיום, הינו כ- 30%. פער זה הינו סביר בעיני, ביחס לשיקוליו, להסתפק בהזדמנות שהיתה לו, לקבל את הסכום הנוסף בגובה 105,000 ₪ ובכך להביא את העניין לכדי מיצוי, תוך ויתור מסוים מצידו.

עיקר המידע בעניין שווי העסקה, היה בידיו של התובע בן-צור, מעצם קיומו של הסכם התיווך.
לכן, קשה לי לקבל את הטענה, לפיה הוסתר ממנו, כביכול, המידע שהביא לקיפוחו, בהסכמתו להסתפק בדמי התיווך ששולמו לו.
המנגנון שנקבע בהסכם התיווך, לא תלה מעולם את גובה שכרו, לא בהערכת שלטונות המס ולא בהערכות שמאיות. כך, שהשימוש הרטרואקטיבי בכלים אלה, אינו יכול להצדיק, לפחות בעיני את פתיחת ההסכם מחדש, לדיון בגובה דמי התיווך. די אם אפנה בהקשר זה, לפניותיו של התובע עצמו, בין היתר זו מה- 24.10.06, בה הוא טוען, כי מנגנון התשלום היה שגוי ושולם, כנגזרת מעלות הבניה ולא מסכום העסקה. דא עקא, כי סכום העסקה נקבע בהסכם התיווך עצמו, כמנגנון הקובע. כיצד אם כן, ניתן לומר כי לא היו בפניו מלוא העובדות? במיוחד, חשוב לציין כי מדובר במתווך מנוסה ואינטליגנטי, היודע פרק או שניים בהלכות עסקים.

עם זאת, התרשמותי בדיון היתה, כי התובע שלמה בן-צור חש תחושת קיפוח קשה.
ניסיתי להשפיע על הצדדים להגיע להסדר, בגבולות הפער שבין הציפיות ואולם, הגישה שנתקלתי בה היתה בלתי מתפשרת.
ציפייתו של התובע בעניין זה, נראתה לי נוקשה מדי ולא ריאלית.
צר לי על כך.

מכל מקום, במכלול הנסיבות שהוצגו לעיל, לא שוכנעתי בצדקת עמדתו.

אשר על כן, החלטתי להורות על דחיית התביעה.
לפנים משורת הדין, לא אעשה צו להוצאות.


לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיווך עסקי

  2. דמי תיווך 4%

  3. עורך דין תיווך

  4. דמי תיווך רימקס

  5. תוקף הסכם תיווך

  6. תביעה נגד מתווך

  7. תיווך ללא רישיון

  8. הסכם תיווך בעל פה

  9. הגורם היעיל בתיווך

  10. חתימה על טופס תיווך

  11. דמי תיווך על שכירות

  12. תשלום למתווך שכירות

  13. מבחן תיווך - נושאים

  14. חוב כספי למתווך דירות

  15. זכאות מתווך לדמי תיווך

  16. דמי תיווך ללא הסכם בכתב

  17. אחריות מתווך בעסקת יבוא

  18. הסכם אי תחרות עם מתווך

  19. תביעה לתשלום עמלת תיווך

  20. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  21. הסכם תיווך ללא פרטי הנכס

  22. תביעה לדמי תיווך שנדחתה

  23. דמי תיווך השכרה ללא הסכם

  24. דמי תיווך על קניית קרקעות

  25. הסכם תיווך עם חברה בע''מ

  26. עניין אישי של מתווך בדירה

  27. דמי תיווך על מימוש אופציה

  28. חובת המתווך לבדוק את הנכס

  29. דמי תיווך בעסקת חיפוש נפט

  30. דמי תיווך למי שאינו מתווך

  31. הורדת מחיר דירה ע''י מתווך

  32. דמי תיווך קניית קבוצת חברות

  33. תביעה לתשלום דמי תיווך של 2%

  34. דמי תיווך עסקה עם חברה בחו''ל

  35. תביעה לתשלום דמי תיווך למתווכת

  36. מה חייב להיות כתוב בהסכם תיווך

  37. דמי תיווך בעסקה שאינה במקרקעין

  38. זכאות מי שאינו מתווך לדמי תיווך

  39. מתי לא משלמים דמי תיווך - 8 מקרים

  40. ערעור על כישלון במבחן רישיון תיווך

  41. תשלום דמי תיווך חתימה על זכרון דברים

  42. אי תשלום דמי תיווך למתווך מחברת רימקס

  43. ויכוח על אחוזים של דמי תיווך עם מתווך

  44. זכאות לתשלום דמי תיווך ללא הסכם תיווך

  45. רישיון תיווך לא בתוקף – זכאות לדמי תיווך

  46. תביעה בין מתווכים בעקבות שיתוף פעולה בעסקה

  47. שיתוף פעולה בין מתווכים - זכאות לדמי תיווך

  48. הסכם לגבי מחלוקת חלוקת דמי תיווך בין 2 מתווכים

  49. דמי תיווך כאשר יש חוזה מכר - האם מגיע עמלת תיווך ?

  50. הלוואה בתיווך עורך דין - עו"ד תיווך בין לווה למלווה

  51. מתווך טען כי הסכם תיווך נגנב ממשרדו – זכאי לדמי תיווך ?

  52. הפרת הסכם תיווך: תשלום פיצויים מוסכמים - דמי תיווך כפולים

  53. תביעה: טענה כי "ידעה על הדירה" עוד לפני שחתמה על הסכם תיווך

  54. תביעה: טוענים כי טופס הסכם התיווך עליו חתמו מתייחס לנכס אחר

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון