עורך דין קבוצות רכישה

הצדדים הסכימו כי יפעלו בשיתוף פעולה להקמת קבוצת רכישה בת 42 משפחות וכי יחלקו ברווחים- 50% לתובעים ו50% לנתבעים באמצעות חברה שהינם בעליה ביחד עם אדם נוסף

להלן פסק דין בנושא קבוצות רכישה:
1. איילX, התובע 1, הינו בעל רשיון תיווך במקרקעין המנהל משרד תיווך בנאות אפקה. בנוסף הינו יזם עסקאות במקרקעין ביחד תל אביב עם יואל Y, התובע 2, קבלן ויזם אף הוא (להלן "התובעים, "גוהר", "Y").

2. בנובמבר 2007 נפגש Y עם דני דניאל, מתווך, אשר סיפר לו על מגרש בגבעת שמואל, רח' הזיתים, המתאים לבניית 42 יחידות דיור. באותה עת לא חתם Y על התחיבות לתשלום דמי תיווך, ומיקומו המדוייק של המגרש לא נמסר לו.

3. התובעים פנו אל מר בר דעה, ששימש כמנהל פיתוח עסקי בחב' ב.ס.ר ישראל נדל"ן, העוסקת בקבוצות רכישה במקרקעין על מנת לעניין אותה במגרש. חב' ב.ס.ר דחתה את ההצעה שהיקפה היה מצומצם מדי עבורה.

4. משכך, פנו התובעים אל עו"ד Z, תושב גבעת שמואל, אשר ייצג את Y בהליכים משפטיים אחרים והציעו לו את הפרויקט בידעם כי הוא בעל קשרים רבים במגזר הדתי בגבעת שמואל. עו"ד Z (להלן :"Z") שמח על ההצעה.

5. הצדדים הסכימו כי יפעלו בשיתוף פעולה להקמת קבוצת רכישה בת 42 משפחות וכי יחלקו ברווחים- 50% לתובעים ו50% לנתבעים באמצעות חברה שהינם בעליה ביחד עם אדם נוסף (יוגב). הם אף החלו לערוך פגישות במשרדו של עו"ד Z. במקביל, פעלX לגלות את מיקומו המדוייק של המגרש.

6. ביום 12.12.07 נפגשו עו"ד Z ועו"ד נוימן, שותף במשרד עו"ד ש. הורוביץ, באירוע חברתי. השניים היו מיודדים מימים ימימה ועו"ד נוימן סיפר לחברו כי הוא מייצג בעלי מגרש בגבעת שמואל. כבר באותו ערב הביע עו"ד Z את רצונו לרכוש את המגרש ואף הציע לחברו הצעה שהייתה גבוהה יותר מהצעות קודמות שקיבלו הבעלים.

7. למחרת, נפגשו שני עורכי הדין. באותה פגישה נכח גם המתווך דניאל שהוזמן ע"י עו"ד נוימן. המתווךהחתים את Z על התחיבות לתשלום דמי תיווך אם ירכוש את המגרש. עו"ד נוימן אף פנה לבעלי המגרש, שכבר היו במו"מ מתקדם למכירתו, והם הסכימו כי תמורת 18.5 מליון ₪ ימכר המגרש לקבוצת רכישה (בשונה מעסקת יזמות בה נקנה המגרש ע"י הקונה במישרין) ותוענק לרוכשים אורכה של 40 ימים לגיבושה של הקבוצה. במקביל, החלו עורכי הדין להחליף ביניהם טיוטות הסכם, שבכולן שמו של הרוכש איננו מצויין. התובעים והנתבעים פנו לרו"ח בן צור לברר את ההשלכות המיסויות של העסקה וכיצד לעורכה בדרך הנכונה.

8. הצדדים החלו לעניין רוכשים פוטנציאליים להצטרף לקבוצה. על שיעורם של המעוניניים חלוקים הצדדים. התובעים טוענים כי גובשה קבוצה מלאה, ואף נותרו מתעניינים שלא זכו להכלל ברשימה ואילו לטענת הנתבעים גויסו רק 13 משפחות, רובן קרובי משפחה שהפקידו בידי עו"ד Z שקים להוכחת רצינותם. אין מחלוקת כי השקים לא נמשכו ולא הופקדו בחשבון נאמנות כלשהו.

9. בסוף פברואר 2008 נערכה פגישה נוספת בין השותפים. בתחילה, דחהX את מועדה במספר שעות, משהגיע, סיפרX לחבריו כי מאן דהוא צלצל למשרדו בנאות אפקה על מנת להתעניין בקבוצת הרכישה והביע תמיהתו כיצד ידע המתקשר לקשר בין משרדו, העוסק בנכסים באיזור אחר של העיר, לפרויקט בגבעת שמואל. באותה עת נערך מעצר מתוקשר בהקשר של קבוצות רכישה. עו"ד Z חשד כי אותו מתקשר הינו "מרגל" מטעם רשויות המס ודרש מגוהר שידבר עימו בנוכחותם. בין כך ובין כך, התפתחה קטטה ביןX לבין עו"ד Z, הראשון החל לצאת בכעס ממשרדו של האחרון שהודיעו כי "אם אתה יוצא אין לך מה לחזור." בתגובה, הריםX את כוס המים שהיתה על השולחן ואמר לZ כי כוסו מלאה איתו או בלעדיו. כשהניח את הכוס ניתזו ממנה המים, בכוונה או שלא בכוונה. Z פירש זאת כאות של כעס וזלזול. משיצאX, הודיע Z לY כי מעתה יפרדו דרכיהם של השותפים וכי התובעים רשאים לרכוש את המגרש.

10. לאחר מכן ניסהX ליצור קשר עם עו"ד Z על מנת ליישב את ההדורים ביניהם, אך הדבר לא עלה בידו. הוא אף צלצל לשותף הנוסף, יואל יוגב שהיה מצוי בחו"ל וזה הבטיחו כי עם שובו, יסדיר את העניין בין השניים.

11. בין לבין, בפרק זמן של כחמישה ימים, רכש עו"ד Z את המגרש באמצעות חב' סן סט גרופ בע"מ, שהוקמה לצורך כך. בשונה מהמתווה המקורי, נרקמה העסקה כעסקת יזמות, שהתשלום בה מתבצע מתוך משאביהם הכספיים של היזמים, מבלי להיזקק לקבוצת רכישה. בעלי מניותיה של חברה זו הינם חברת נופך י.מ. יזמות ונדל"ן בע"מ, בבעלות הנתבעים ויוגב וחב' טיטו אחזקות בע"מ שהוקמה לצורך ההתקשרות ובעלי מניותיה הינם נחושתן וטיטו מחברת טיטו אדריכלים.

12. מששמע על כךX נזדעק והאשים את עו"ד Z בגניבה ובגזל. האחרון הציע לו להצטרף לרכישה ביזמות.X, שהיה מעוניין בעסקת קבוצת הרכישה שאיננה מחיבת "הבאת כספים מהבית" סירב לכך. גם יואל יוגב פנה לעו"ד Z וניסה לרצותו. לטענת יוגב, הבטיחו עו"ד Z כי יפצה אתX.

13. התובעים טוענים כי הם שהביאו את המגרש לידיעתו של עו"ד Z, אשר חתם על הסכם התיווך כנאמן הקבוצה, כי נכרת ביניהם הסכם מחייב וכי עם הפרתו על ידי הנתבעים הינם זכאים לרווחים שנמנעו מהם בסכום של כ-2.4 מליון ₪. עוד טענו כי עו"ד Z ייצג אותם וכי הפר את חובותיו המקצועיות כלפיהם.

14. לטענת הנתבעים אותר המגרש בעקבות השיחה האקראית עם עו"ד נוימן, כי הסכם התיווך נחתם ע"י Z אישית וכי קבוצת הרכישה לא התגבשה. עוד טענו כי נוכחו כי התובעים אמנם לא נקפו אצבע ולא תרמו דבר, אך הם (הנתבעים), היו מוכנים, למען "שלום בית" להמשיך בפרויקט ולצרפם כרוכשים של המגרש בעסקת היזמות- אך התובעים סירבו להשקיע כספים משל עצמם. לטענתם, לא נכרת חוזה בין הצדדים, עו"ד Z לא ייצג את התובעים בעסקה זו ולא הפר איזו מחובותיו כעו"ד.

אילו היו העובדות הצריכות לעניין, בקצרה. סיכומי הצדדים התפרשו על פני עשרות רבות של עמודים. על מנת להקל ולקצר, לא יובאו הטענות ביתר פירוט.

15. דיון
הצדדים ייחסו חשיבות רבה לשאלה האם התובעים הם שאיתרו את המגרש, או שנמצא ע"י עו"ד Z, באמצעות עו"ד נוימן. לשיטת התובעים, הנתבעים "גנבו" מהם את המגרש, ואילו הנתבעים טענו כי זכות הראשונים ממילא היא שלהם.

16. בעניין זה קשה לקבוע מסמרות. מחד גיסא, ניצבים אנשי נדל"ן המחפשים מגרשים, ומצויים ברזי איתורם (עד כדי נסיון לעקוף את המתווך ולמצוא את הנכס בעצמם, בשיטוט ברחוב ובתצלומי אוויר) מאידך גיסא ברי כי מתווך לא ימסור פרטי מגרש עד כדי זיהויו המוחלט- מבלי להחתים את המתעניין על הסכם תיווך. מתוך העדויות לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי בשאלה, האם ידעו Z, נוימן והמתווך עצמו, בעת שנחתם הסכם התיווך ע"י Z, כי המגרש- אותו מגרש הוא. מפאת התייחסותם הנרחבת של הצדדים לעניין, אתייחס לכך גם אני, למרות שלטעמי מאבדת שאלה זו את חשיבותה לנוכח הארועים שהתרחשו לאחר מכן.

17. לטענת המתווך, ניתן היה לאתר את המגרש מתוך הפרטים שמסר: "דפוס ההתנהגות שלי, כשאני מציע מגרש, אני מדקלם אותו. אני אומר יש לי ככה שטח של 3,000 מ"ר, שטח עיקר 110, זה, זה ב3-4 משפטים אני גומר את כל העניין. מי שמבין ומי שבברנז'ה הוא מקבל את זה טיק טק. הוא מבין" (עמ' 20). גם מר בר דעה שקיבל הצעה לחב' ב.ס.ר השיב כי הפרטים שהיו בידיו הספיקו לו על מנת לבחון את העסקה המוצעת. כך גם כאשר פנו אליו בשנית, לאחר רכישת המגרש, זיהה כי מדובר באותו מגרש :" ציינו בפניהם שאנחנו מכירים את העסקה מזה שהציעו לנו את זה בעבר" (עמ' 14). מאידך העיד עו"ד נוימן כי לא ידע שעו"ד Z כבר הכיר את המגרש עליו סיפר לו. הנתבעים גם טענו כי באותה עת סירבו המוכרים למכור את המגרש לקבוצת רכישה וכי רק בשלב מאוחר יותר, לאחר שעו"ד Z התחייב כלפי עו"ד נוימן כי ירכוש את המגרש במחיר של 18 מיליון ₪, (הצעה שהועלתה בחצי מליוון ₪ על מנת להפיס את דעת המוכרים ולשכנעם למכירה כזו), הובהר כי מדובר באותם מקרקעין.

18. לטעמי, השאלה מי "גילה" את המגרש מאבדת מחשיבותה, בין היתר לנוכח העובדה כי ממילא על מנת להגיע אל המוכרים צריך היה "לעבור" דרך עו"ד נוימן (אשר ייצג אותם) ולהתחייב בתשלום דמי התיווך. כך או אחרת מוסכם על הכל כי לאחר מציאת המגרש שיתפו הצדדים פעולה ביניהם והסכימו על רכישתו באמצעות קבוצת רכישה.

19. האם נכרת חוזה בין הצדדים ומהם תנאיו?

בסיכומיהם, כתבו הנתבעים (עמ' 35 ס' 99): "לו קבוצת רכישה הייתה מתגבשת, הרי שנופך ומשרד עורכי הדין Z אביקם היו נהנים משכר עצום ללא סיכון עסקי מיותר:
99.1 נופך (Z אביקם ויוגב)- 50% מהרווח בפרויקט.
99.2 משרד עורכי הדין Z אביקם- שכר טרחה בשיעור של 1.5% מכל רוכש בקבוצה.
99.3 בנוסף, Z יוגב ואביקם עצמם היו נהנים מרווח בקבלת דירות במחירים אטרקטיביים.
...
107 ....Z ואביקם הם הם המארגנים (יחד עםX וY שלא נקפו אצבע) ולא שימשו כבאי כוח."
עקרונותיו של ההסכם אם כן, כי הצדדים יפעלו במשותף לארגן קבוצת רכישה בת 42 רוכשים, לרכוש עבורה ובאמצעיה הכספיים את המגרש, לקבל את רוחיהם מהמיזם המשותף ולחלוק ברווחים. הואיל וההסכם לא הועלה על הכתב, לא נתנו הצדדים את דעתם לשאלה- מה יהא גורלו אם לא תתהווה קבוצת הרכישה. לעניין זה אגלה דעתי כי מתוך העדויות עלה כי התובעים הביעו בריש גלי את דעתם כי לא יירתמו לרכישת המגרש בדרך אחרת- אלא באמצעות קבוצת הרכישה.

20. זה המקום להבהיר את ההבדל בין קבוצות הרכישה, במתכונותיהן השונות לבין עסקת יזמות, ולציין כי היה זה בתקופת הפריחה של השיטה הראשונה: (עמ' 32 לפרו') "אנחנו נוהגים לכנות שני סוגים של קבוצות על שם מארגנים שנהוגים, בסר וחג'ג….יש מארגנים שאומרים אנחנו רק אירגנו את הקבוצה, חיברנו אתכם למוכרי הקרקע, אנחנו מקבלים את שכרינו ועוזבים אתכם..זה חג'ג' ובסר אומרים אנחנו..מלוים אתכם." בעסקת יזמות קונה היזם את הקרקע, מתקשר עם קבלן ומוכר את הדירות לקונים השונים, במהלך הבניה. בשתי השיטות הראשונות אין היזם משקיע מאומה. על פי שיטת חגג' הינו מקבל את עמלתו ו"יוצא מן התמונה" מיד, בשיטת ב.ס.ר הוא מלוה את הבניה ואחראי במידה מסוימת כלפי רוכשי קבוצת הרכישה. למותר לציין כי אחוזי הרווח המופקים בשיטת היזמות הינם גבוהים יותר, אולם היזם מממן מימון ביניים ואף לוקח על עצמו סיכונים- עד לסיום פרויקט הבנייה.

21. כאן, הייתה הכונה לנהוג לפי השיטה הראשונה: (עדות עו"ד שיץ, עמ' 33) "ההפרדה הזאת בין משווקי הקרקע לבין מארגני הבניה, זה היה חלק מתכנון המס כדי להקטין את הטענה של רשויות המס שיש פה קבלן או יזם שאיתר קרקע, תכנן בניין, מכר דירות או שיוווק דירות לרוכשים, ובסופו של יום ליווה אותם עד קבלת המפתח. אמרנו, אם יהיו פה שני גופים, רשויות המס יצטרכו להבין שבאמת יהיה להם יותר קשה לתקוף את זה. זה לא המצאה שלנו, יש עוד מתכנני מס שנקטו בגישה הזו, ואני מניח שזה מה שהיה גם במקרה הזה…".

22. האם התהוותה הקבוצה?
הצדדים הרבו לעסוק בשאלה האם התגבשה קבוצת רכישה של 42 רוכשים מעוניינים. לטעמי, זוהי השאלה העיקרית שיש לדון בה שכן אם התגבשה קבוצה כזו, התמלאו תנאי ההסכם הבלתי כתוב בין הצדדים ורכישת המגרש ע"י הנתבעים מהווה הפרה של הסכם זה- ונזק בצידה. מאידך, אם ימצא כי לא התקבצה הקבוצה, רשאים היו הנתבעים לבטלו. לעניין זה יש לציין כי התובעים טוענים כי גם אם לא התהוותה קבוצת הרכישה, דבר המוכחש על ידם, לא שימשה סיבה זו לביטול ההסכם, אלא אמתלה בלבד, אך לכך- בהמשך.

23. בעניין זה הנני מקבלת את גרסת הנתבעים כי הקבוצה לא התמלאה. כפי שיפורט להלן, למעט אמירת התובעים כי כאשר פנו לעו"ד Z על מנת לצרף רוכשים מעוניינים הודיע כי הקבוצה מלאה, ואפילו רשימת המתנה כבר בנמצא, הראיות הוכיחו ההיפך. הרשימה שהוצגה מנתה 13 רוכשים פוטנציאליים בלבד, הכוללים גם קרובי משפחה (ר' הערה 196 לסיכומי הנתבעים, עמ' 47 - רשימת שמות). לעניין זה העיד גם עו"ד שיץ, אשר ליוה את הפרויקט ביעוץ מיסויי (עמ' 28 לפרו'): "במשך פרק זמן יחסית קצר מאוד של שבועות ספורים, אם אני זוכר נכון, אני מבין שהם ת'כלס לא...לא סגורים ולא סוגרים את הקבוצה." גרסה זו נתמכת גם בטבלת אקסל שנשלחה מZ לגוהר ביום 6.1.08 המפרטת שמות מתענינים והסטטוס שלהם. חלק מאותה רשימה (13) חתמו על טופסי הצטרפות והפקידו שקים בנאמנות אצל Z, והאחרים- חזרו בהם מהתענינותם.

24. יתר על כן, ההגיון הכלכלי העומד מאחורי הדברים הינו שאם הייתה רשימה מלאה כזו (שאין מחלוקת שאותה רשימה הייתה אמורה להיות בידי עו"ד Z ), מן הסתם לא היה המגרש נרכש בעסקת יזמות, שצריך בה משאבים כספיים, עו"ד Z ועו"ד אביקם לא היו משקיעים 3 מליון ₪, והיו נהנים מהרשימה, מהיזמות ומהפירות הזמינים שהיו נופלים לידם כפרי בשל. הוכח ששנים לאחר מכן , במהלך ההליך המשפטי, טרם נמכרו כל הדירות והם אף מצויים בסכסוך משפטי עם יואל יוגב. כל אילו היו נחסכים מהם לו היתה רשימה מלאה בידם.



25. ההיפרדות והסיבות לה
הפגישה ביום 20.2.08 או בסמוך לכך והשיחה שניהלX עם המתעניין הפוטנציאלי, הייתה, לכאורה, "הקש ששבר את גב הגמל" ושמשה סיבה או תירוץ לעו"ד Z, להיפרד מהתובעים. בעדותו, סיפר יוגב שהתקשר מחו"ל לעו"ד Z: (עמ' 166 לפרו') : "הם אמרו שהם לא יכולים יותר לעבוד עם איילX. באותה שיחה הוא אמר גם שגוהר עשה בנוכחותו שיחה עם לקוח פוטנציאלי. לא הבנתי את זה. הוא אמר שהייתה יכולה להיות בעיה עם מס הכנסה. אמרתי להם שאני לא חושב שצריך לפרק את החבילה ושאדבר עםX כדי לנסות לפשר. הם אמרו שאי אפשר."

26. מאידך, בתום הישיבה, הודיע Z לתובע 2 כי הם, התובעים, רשאים לפנות לבעלים של המקרקעין (שטרם נרכשו) ולקדם בעצמם את קבוצת הרכישה וכי הנתבעים יפעלו במקביל לקדמה כעסקת יזמות. "הוא אמר שנקח אנחנו את העסקה. בתכלס לא היתה הצעה רצינית ואני לא לקחתי ברצינות...וגם לצורך העניין אם לא הייתה מסתדרת העסקה לא היינו עושים אותה בשום מקרה." (עדות Y-עמ' 186).X, שכבר יצא מהפגישה מכחיש כי הדברים נאמרו.


27. הנתבעים (ס' 121 עמ' 42 לסיכומיהם) מודים שלא שבעו נחת מהשותפות: "נקדים את המאוחר ונאמר כי העובדה שהתובעים לא נתנו כתף ולא סייעו במאומה לארגון וגיבוש קבוצת הרכישה, לא הייתה הסיבה שמערכת היחסים שבין הצדדים הסתיימה, והנתבעים לא טענו אחרת (על אף שנרמז כך בסיכומי התובעים). לו הייתה מתגבשת קבוצת רכישה ולא היה נוצר קרע בין הצדדים בפגישה ביום 20.2.08 עקב שיחת הטלפון והחשש המיסויי הכבד, נופך הייתה בולעת את הגלולה המרה ואפילו משתדלת שלא להזעיף פנים כלפי התובעים."

28. השאלה הנשאלת, שהתובעים לא הצליחו לענות עליה, מדוע פנו הנתבעים לצעד כלכלי שאין בו הגיון, ומדוע רכשו את המגרש בעסקת היזמות. Y וגוהר הודו שלא הבינו את מהלך הנתבעים: "זה נכון, אני גם חוזר על כך בשיחות ובתמלילים ואומר לו שאין הגיון במה שהוא עושה. כפסיכולוג בגרוש אני יכול לומר שחלק מהענייין היה התנגחות בינו לביןX.", כך Y, ו"זאת שאלה שמטרידה אותי..ולדעתי יוגב לא מספיק מבין."- וכךX.

29. בסיכומיהם, מצביעים התובעים על התנהלות הנתבעים ועל גרסותיהם השונות כראיה לכך שיזמו את ההיפרדות בפגישה שתוצאותיה היו, לכאורה, חסרות פרופורציה למתרחש בה. לטענתם, "פעם אחת האשים Z אתX והתנהגותו כגורם שהניע אותו לרכוש את המגרש במתכונת יזמות ללאX וY, תוך שהוא מדגיש כי אינו מעונין כלל בהתקשרות כלשהי עםX וY...טענה אשר הופרכה על ידי התובעים....פעם אחרת האשים את מבנה העסקה כמסוכן מבחינת דיני המס בשל שיחת הטלפון עם אותו מתקשר, מר איתן רימון- טענה אשר הופרכה במסגת ההליך המשפטי, עת הובהר כי אותו מתקשר יזם את שיחת הטלפון לגוהר לצורך בירור פרטים בלבד...פעם נוספת ציין כי למעשה הוא "התנדב" ליתן לגוהר ולY את העסקה כ"מתנה" עבור עסקאות אחרות בהן עירבו אותו ועל כן רשאי גם לקחת את העסקה מהםם ולחתום עם אחר.." (עמ' 58 לסיכומי התובעים).

30. המסקנה המתבקשת מכך, לשיטת התובעים, כי הנתבעים יזמו באופן מלאכותי את ההיפרדות משום שלא רצו לבצע את הפרויקט כקבוצת רכישה ביחד עם התובעים, ללא כל קשר לסיכון המיסויי ו/או לשיחת הטלפון, משמע- חזרו בהם מההסכם. עוד טענו כי הנתבעים לא סיכנו מהונם העצמי: "הוא חשב שירויח יותר כסף. שנית, הוא לא סיכן מכספו בשלב הראשון" (גוהר, עמ' 183) .

31. טענתם של השניים, כי Z לא שם הון משל עצמו וכי הכין מבעוד מועד את המשקיעים לעסקת היזמות- נסתרה. ראשית, הוכח כי גם לאחר רכישת המגרש הוצע לתובעים להשקיע ולחזור ולהצטרף לשיתוף הפעולה. כך למשל, במייל ששכתב לתובע 2 כתב: "אני רק מבקש להבהיר כי הצעתינו כי תכנסו איתנו שותפים ביזמות בשיעורים ובסכומים שיוסכמו, תפוג בתוך ימים באשר אנו כבר נדרשים להעביר את חלקינו. למרות תשובתו של אייל מלפני שבועיים כי עניין זה לא על הפרק הרי שבשים לב לחברות בינינו אני שב ומעמיד הצעה זו על הפרק לשבעה ימים מהיום."X אישר זאת בעדותו (עמ' 171). גם בסיכומיהם מודים התובעים (עמ' 56 ס' 126) כי "הצעתו של עו"ד Z לא התאימה למבנה העסקה בו היוX וY מעוניינים לאורך כל הדרך, ואותה הציעו מלכתחילה לעו"ד Z, עם הצעתם אליו להצטרף כשותף בעסקה. קרי, עסקה של קבוצת רכישה בה הרווח מוצא מיד למשווק והתחיבויותיהם הן מינימליות. "

32. גם השותף נחושתן, בשם קבוצת טיטו העיד כי הפנייה אליו נעשתה ביום 25.2.08, דהינו 5 ימים לאחר פגישת ההיפרדות, וכי מכיוון שהכיר את הפרויקט מהצעה קודמת (של הצדדים), נתן תשובתו החיובית תוך מספר ימים. וכך, החליטה טיטו אדריכלים להצטרף לפרויקט כמשקיע ולהקים חברה משותפת עם נופך (שבעלי מניותיה הם Z, אביקם ויוגב). ביום 3.3.08 הוקמה הנתבעת 2.

33. הנני מקבלת את גרסת הנתבעים כי לא היו יוזמים את ההיפרדות לו התהווותה הקבוצה, כאמור בס' 27 לעיל. אין ספק כי חמתו של Z בערה בו בעת הפגישה, והוא הגיב בתוקפנות חסרת הגיון כלפיX. לאחר מכן פעל באופן עסקי, גיבש את שותפיו המשקיעים, והם הקימו ורשמו חברות לצורך ההתקשרות עם המוכרים בעסקת היזמות. אולם בסמוך לכך-שככה חמתו והוא הסכים לשתף את התובעים בעסקה החדשה, באותה חלוקת רווחים שנקבעה מלתחילה, ובלבד שישקיעו אף הם מכספם. וכל זאת כאמור- לנוכח אי קיומה של אלטרנטיבה אחרת, דהיינו- אי התהוות הקבוצה.

34. לשיט התובעים, הצעתו של Z לרכוש את המגרש בלעדיו, באמצעות קבוצת רכישה, היתה הצעה למראית עין וללא סיכוי, שכן הייתה לו עדיפות על פניהם ברכישה. לגרסתם- הבטיח לעו"ד נוימן סכום של 350,000 ₪ ולפיכך היה האחרון בעל אינטרס אישי כי העסקה תרקם עם קבוצת הנתבעים. (עמ' 54, ס' 119 לסיכומים). לעניין תשלום זה, הנתבעים, כמו גם עו"ד נוימן הכחישו כי הובטח תשלום נוסף, "מתחת לשולחן " לעו"ד נוימן וציינו כי התשלום של 350,000 ₪ הובטח אכן לעו"ד נוימן במסגרת מאמציו לקידום העסקה, כי תשלום זה לא הוסתר, והוא אף נכלל נכלל במצבת דו"ח 0 שהוגש לבנק- בהסכמת התובעים. עוד הוכח כי עו"ד נוימן לא קיבל את התשלום האמור, חרף הבטחת עו"ד Z לחברו כי "יצ'פר אותו" כמחווה של רצון טוב": "אני אומר לכם, אני לא קיבלתי לא מZ ולא משותף שלו, לא ממישהו אחר מטעמו, לא במישרין ולא בעקיפין, לא גרוש ולא חצי גרוש שעולה מדף החשבוניות. גם לפני הדיון הזה שלחו לי כל מיני איומים מרומזים דרך המתווך, דרך איזשהו נייר. רבותי, אני לא קבלתי מהם גרוש ואני לא יודע, ואני לא בכלל מתחיל להבין מה אני עושה פה בסכסוך ביניהם." (עמ' 46 לפרו'). למותר לציין כי רמיזתם של התובעים כי בקבלת הסכום האמור פגע עו"ד נוימן בלקוחותיו המוכרים, אין לה על מה שתסמוך. הובהר כי התשלום, ככל שיהיה כזה, יבוא מכיסם של הרוכשים ולא על חשבון התמורה בגין המגרש.

35. האם שימש עו"ד Z כב"כ התובעים
הוכח כי אכן ייצג עו"ד Z את Y בהליך אחר, ומכאן היכרותם. בין הצדדים קיימים אף קשרים עסקיים וקדמו להצעת התובעים לעו"ד Z השקעות משותפות, כמו גם בחינה משותפת של עסקאות פוטנציאליות.

36. התובעים טענו כי עו"ד Z אמור היה למלא מספר תפקידים, כיזם, כעורך הדין של העסקה ואף כמי שנותן שירותים משפטיים לרוכשים הפוטנציאליים: "Z חבש בעסקה זו שלשה כובעים- כמארגן, כעו"ד שלנו וכעו"ד של הקונים...אמרתי שהיו כמה כובעים. לא בהכרח כל הפעולות שנעשו עבור חברי הקבוצה נעשו עבורי ולהיפך. מדובר בקבוצה בהקמה, אותם 42 לקוחות שקנו את הדירות. כשאני אומר שהוא היה עו"ד שלנו- הכוונה לי, לגוהר, ליוגב לאביקם ולעצמו. זו הייתה קבוצת המארגנים. הכובע השלישי הוא כמארגן הקבוצה. יש הבדל בין עבודה של עו"ד ומארגן. כמארגן הוא צריך להשיג דוח אפס ולפעול מול הרשיות. לא בהכרח שעושה זאת עו"ד אלא מי שמבין. במקרה זה את חלקן Z עשה" (עמ' 1178, עדות Y).

37. נכון כי תפקידו של עו"ד Z היה משולש,אולם באף לא אחד מכובעיו, לא ייצג רק את התובעים בעסקה לשם ארגון קבוצת הרכישה. כך למשל, הודה גםX כי הפנייה לZ נעשתה בשל היכרותו את אנשי גבעת שמואל וקשריו הענפים באיזור (עמ' 122 לפרו'), כך גם בעדותו (עמ' 84) "הוא לא יצג אותי בשום עניין, הוא אפילו לא נדלניסט" וכך גם Y (עמ' 174) "לעו"ד Z אין מושג בקבוצת רכישה ואני עוסק בזה 20 שנה ומבין בזה." התובעים אף לא חתמו על יפוי כוח ו/או הסכם שכר טרחה למי שאמור לייצגם. מאידך, הסכימו לחלוק ברווחי הפרויקט. כל אלו מעידים על שותפות פוטנציאלית. הטענה להתרשלותו של עו"ד Z כב"כ התובעים- נדחית.

38. המסגרת הנורמטיבית
התובעים מייחסים לנתבעים הפרת החובות החוזיות, ובכלל זה התנהגות Z שלא בדרך מקובלת ושלא בתום לב, ומתבססים על ס' 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970 הקובע כי הפרה הינה "מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה." לטענתם, הפר עו"ד Z את ההסכם בינו לבין התובעים שכן לא עמד בהתחיבותו לפעול לקידום העסקה במתכונת של עסקת רכישה ולחלוק ברווחים הצפויים ממנה- שכר המשווק. עוד נטען כי פעל בעורמה לרכישת המגרש על מנת להעמיד את התובעים מול שוקת שבורה וכי ניצל את מעמדו והשכלתו כעורך דין. עוד נטען כלפיו כי נהג ברשלנות כלפי התובעים והפר את חובתו המוגברת החלה עליו, כבא כוחם. לעמדתם, לנוכח כל אלו הינם זכאים לפיצויי קיום- הרווח שנמנע מהם, שאת שיעורו המסתבר הוכיחו לכאורה.

38. הנתבעים טענו כי ההסכם הינו הסכם השתדלות ולא הסכם תוצאה, במסגרתו התחיבו שני הצדדים לפעול בשקידה ראויה למען השגת התוצאה. לשיטתם- משלא הושגה המטרה, לא ניתן לחייב את מי מהצדדים להמשיך ולשתף פעולה. עוד טענו לסיכול ההסכם מחמת היות החוזה "בלתי מעשי" ושאינו בר ביצוע. כן טענו כי התובעים לא עשו דבר להקטנת הנזק, חרף ההזדמניות שניתנו להם, בין באמצעות גיבוש קבוצת רכישה משל עצמם ובין בהצטרפות כמשקיעים. בנוסף נטען על ידם כי גם אם הופר ההסכם בעצם ביטולו, לא נגרם לתובעים כל נזק שכן הוכח כי הרווח הנטען לא היה נוצר- באין קבוצת רכישה, והעדר קשר סיבתי בין ההפרה הנטענת לבין הרווח שנמנע, לכאורה.

39. חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות. "הנסיבות החיצוניות להסכם יכול ויהיו, לדוגמה, המו"מ בין הצדדים, התנהגות הצדדים לפני ואחרי כריתת ההסכם ובמהלך ביצועו, תכתובת בין הצדדים, הסכמים דומים או נוהג מסחרי וכיו"ב. הנסיבות החיצוניות, הן כלי עזר להתחקות אחר אומד הדעת של הצדדים. ומהו אומד הדעת? אלו הם המטרות, האינטרסים והיעדים שביקשו הצדדים במשותף להגשים - ע"א 3978/99 אוליצקי כריה (1990) בע"מ נ. מנורה איזו אהרון בע"מ, פ"ד נה(2) 565, 573 והאסמכתאות שם.

בפסיקה מצינו כי הביטוי "אומד דעת" ו"תכלית" החוזה משמשים בערבוביה, כאשר אומד דעת התפרש כתכלית העיסקית - מסחרית, הסובייקטיבית והאובייקטיבית אותה ביקשו הצדדים להשיג - ראה, לדוגמה, ע"א 5795/90 סקלי נ. דורען בע"מ, פ"ד מו (5) 811; ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו(3) 350, בעמ' 355.

כאשר החוזה הוא בעל מטרה כלכלית או מסחרית, נקבעת התכלית האובייקטיבית על פי ההגיון הכלכלי - מסחרי העומד בבסיסו. ראה, לדוגמה, ע"א 757/82 חברת החשמל לישראל נ. דוידוביץ, פ"ד לט (3) 220; ע"א 5657/85 גד נ. נביאי, פ"ד מב (4) 422 ,430; ע"א 464/75 פרומוטפין בע"מ נ' קלדרון ואח', פ"ד ל(2) 191, 195". (ה"פ 183/01 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' חיפה כימיקלים בע"מ (חיפה), 26/11/2002);

40. הואיל ואין בנמצא חוזה כתוב, ולכאורה אין סתירה עובדתית בין הגרסאות בכל הנוגע לתוכנה של ההסכמה שביניהם, הנני מקבלת את טענות הנתבעים כי אף לא אחת מהקונסטרוקציות המשפטיות שהועלו, מביאה למסקנה כי התובעים זכאים לפיצויי הקיום שנתבעו. בין אם תרצה להחמיר ולומר כי עצם ביטולו מהווה הפרה: משהתקבלה על ידי גרסת הנתבעים כי קבוצת הרכישה לא התגבשה, לא נמנעו מהתובעים כל רווחים- משום שאלו לא היו מופקים, ובין בכל דרך משפטית אחרת.

41. לטעמי ההסכמה שנוצרה אכן מיצגת הסכם השתדלות: "חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט באמצעים המתאימים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה. חיוב תוצאה, לעומתו, הוא חיוב שעניינו השגת תוצאה מסויימת המקובל בשיטת המשפט הקונטיננטלית במיוחד בצרפת ולא מצא ביטוי מפורש בחקיקה בפסיקה ובספרות המשפטית הישראלית. נראה לי כי ההבחנה הנוצרת על-ידי סווג זה מיטיבה לבטא את מהותן של שתי ההתחייבויות ואת השוני ביניהן. הבחנה זו מאפשרת למקם כל חיוב במקומו הראוי ולייחס לו את מאפייניו המיוחדים ואת השלכותיהם המשפטיות. סבורתני כי סווג זה משתלב היטב בתפיסתנו המשפטית את החיובים בדיני החוזים, והוא מאפשר ניתוב כל חיוב לתוך אפיק לוגי משפטי בהיר וקולע.

"בעוד שבחיובי תוצאה אי-השגת התוצאה המבוקשת או המצאת תוצאה פגומה מהווים, כשהם לעצמם, הפרה של החוזה, הרי בחיובי השתדלות יישא החייב באחריות רק אם ניתן לייחס את אי-השגת התוצאה המבוקשת, או השגתה החלקית, לחוסר מיומנותו, להתרשלותו או כיוצא בזה" (זמיר חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974 (ירושלים, תשנ"ה) בעמ' 35). (ראה עוד א' זמיר עיקרון ההתאמה בקיום חוזים (ירושלים, תש"ן) בעמ' 104).

(להבחנה בין חיובי השתדלות וחיובי תוצאה ראה א' זמיר חוק חוזה קבלנות בעמ' 36-34). ראה עוד ר' סנילביץ "חוזה למתן שירות עריכת-דין והאחריות בגין הפרתו - היבט השוואתי" ספר לנדוי כרך שלישי (תל-אביב, תשנ"ה) 1465, בעמ' 1485-1486). (ע"א 2887/91 גול נ' אוריעל (לא פורסם), וכן ר' "יוער כי הוכחת הפרה של חיובי השתדלות היא מורכבת בשל אופיים של חיובים אלה. כאשר מדובר בחיוב תוצאה, עצם קיומה של אי-התאמה בין התוצאה לבין ההתחייבות מהווה הפרה, אולם כאשר החיוב הוא השתדלות להשיג תוצאה, "...כי אז קיומו של פער בין התוצאה המיוחלת לתוצאה שנתקבלה בפועל איננו תנאי מספיק, ואף לא תנאי הכרחי לאחריותו של החייב" (א' זמיר עקרון ההתאמה בקיום חוזים [28], בעמ' 104). (ערעור אזרחי 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון, 18/04/2002).

42. פירושו, שלטעמי הצדדים הסכימו כי ישתדלו לגבש קבוצת רכישה, ומשתיוולד, ירכשו בשמה את המגרש ויחלקו ברווחיהם כמשווקים. אי השגת המטרה מאיינת את תכליתו של החוזה, שלא התכונו לבצעו אלא על פי המטרה לשמה נולד, ומשכך, אין להטיל אחריות על מבטלו. בשל קביעה זו, אינני מתייחסת לטענות נוספות שהועלו ע"י הנתבעים כגון- העדר יריבות, הרחבת חזית ושנוי חזית, ועוד.

43. התובעים עתרו לפיצויי קיום- קבעתי כי אין התובעים זכאים לפיצויים אלה. בכתב התביעה לא טענו התובעים כי הינם זכאים לפיצוי בגין נזק לא ממוני. מהעדויות עלה כי Z הבטיח לפצות את התובעים על עגמת הנפש שנגרמה להם. כך גם במהלך ההליך המשפטי, עת הסכים לפיצוי כזה, או לחלופין להתיר לתובעים לשווק את הדירות שטרם נמכרו ע"י הנתבעת 2. (הצעות שנדחו ע"י התובעים). משכך, למרות דחיית התביעה, איני עושה צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון