שינויים בשער הדולר בעסקת מכר דירה

שינויים בשער הדולר בעסקת מכר דירה
לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי לביטול הסכם מכר דירה שבבעלות התובעת ותביעה לסעד כספי לחיוב הנתבעים בפיצוי מוסכם ובנזקים נילווים בסך של 315,650 ₪ בעילה חוזית, בגין הפרת ההסכם, עקב כשלון תמורה חלקי וסירובם של הנתבעים לשאת בהפרשים שנוצרו כתוצאה משינויים בשער הדולר היציג.




הנתבעים, דוחים את טענות התובעת וטוענים כי אינם חייבים לשאת בעלויות עקב שינוי בשער הדולר. הם הודיעו לתובעת על רצונם לבצע את התשלום האחרון לפי ההסכם, כבר במועד קבלת החזקה בדירה אך התובעת מצידה, לא מילאה אחר חיוביה לסילוק המשכנתא וביקשה מהם לדחות את מועד ביצוע התשלום. עד היום לא סולקה המשכנתא הרובצת על הדירה . כמו כן, נדרש שיפוץ משמעותי בדירה לאור ליקויים בה שלא גולו להם, עובר לחתימה על החוזה ובכך, נגרמו להם הוצאות רבות.


טענות הצדדים:



ביום 25.12.07 נחתם הסכם מכר של דירת מגורים (להלן-"הדירה") ברחוב אבשלום חביב 32/26 בירושלים בין התובעת והנתבעים (להלן – "ההסכם", צורף כנספח א' לכתב התביעה המתוקן). בהתאם לסעיף 3 להסכם, היה על הנתבעים לשלם תמורה לרכישת הדירה בסך של 161,500$ בשלושה תשלומים: 50,000$ במועד כריתת החוזה, 50,000$ תוך 30 יום לאחר חתימת ההסכם וסך של 61,500$ (להלן-"התשלום האחרון") לסילוק או גרירה של המשכנתא שנרשמה על הדירה וכנגד מסירת החזקה בדירה לידי הנתבעים.




התובעת טוענת כי בד בבד עם ביצוע התשלום האחרון, היה עליה למסור את החזקה בדירה לנתבעים זאת, תוך 4 חודשים ממועד החתימה על ההסכם. לדבריה, היא עמדה בחיובה זה לפי ההסכם והחזקה בדירה, הועברה לנתבעים כבר ביום 25.5.08 למרות שטרם שלמו את מלוא התמורה. יחד עם זאת טענה התובעת כי בעלה, אברהם צימרינג, ביקש מהנתבעים לעכב את העברת התשלום האחרון לבנק בסך של 61,500$ והנתבעים, הסכימו לכך. בהתאם לכך ולאחר מספר עיכובים הוסכם שהצדדים, יפגשו בבנק ביום 29.1.09 על מנת לבצע את התשלום האחרון לצורך סילוק המשכנתא. דא עקא, הנתבעים לא הופיעו בבנק ובדיעבד טענו שלא יסדירו את התשלום בהעדר מכתב כוונות מהבנק על סילוק המשכנתא עם ביצוע התשלום האחרון. המכתב מהבנק ניתן כבקשת הנתבעים ותוקפו הוגבל עד ליום 11.2.09 (נספח ב' לכתב התביעה המתוקן). לאור זאת, דרשה התובעת מהנתבעים להסדיר את העברת התשלום האחרון לבנק בהתאם לשער הדולר במועד ביצוע התשלום, אך הם סרבו לכך. לטענתה, הנתבעים דרשו שהתשלום האחרון ישולם לפי שער הדולר היציג ביום 25.5.08 ( 3.285 ש"ח לדולר, סעיף 9 לנספח ד' לכתב התביעה המתוקן) ובכך לשרת את עניינם בלבד ובניגוד להסכם, שקבע שהתשלום האחרון ישולם לפי שער הדולר ביום ביצוע התשלום.




בכך, הפרו הנתבעים הפרה יסודית של ההסכם לדידה של התובעת בסרובם לשלם את יתרת התמורה לפי השער היציג של הדולר במועד התשלום ולמרות שקיבלו לידיהם את החזקה בדירה. נסיונות להסדיר את העניין עובר להגשת התביעה נכשלו (נספחים ג'-ו' לכתב התביעה המתוקן) ולפיכך, התבקשו הסעדים כאמור במבוא לפסק הדין.




הנתבעים, דחו את טענות התובעת. התובעת נהגה לטענתם , בחוסר תום לב בהצגת הדברים בכתב התביעה, מבלי שצויינה הקרבה המשפחתית ביניהם ועל הסכמתם לאור זאת, שעו"ד אחד ייצג את שני הצדדים במכר וידאג לאינטרסים שלהם. בדיעבד, התברר להם כי עוה"ד שטיפל בעיסקה פעל לדידם להבטחת האינטרסים של התובעת בלבד.




לשיטת הנתבעים, הוסכם שהתשלום האחרון ישולם במועד המסירה וכנגד סילוק המשכנתא וכל חוב אחר הרובץ על הדירה. בהתאם לכך, הודע על ידי בעלה של התובעת אברהם צימרינג (להלן-"מר צימרינג") שמועד המסירה של הדירה יהיה ביום 15.5.2008 והזכויות בדירה יעברו על שמם עם סילוק המשכנתא (נספח ה' לכתב ההגנה המתוקן). הימים נקפו ודבר לא נעשה מצד התובעת ובעלה להשלמת העיסקה והרישום הואיל ומר צימרינג הודיעם כי עליו להחליף את השעבוד הקיים בשעבוד על נכס אחר שלו, משיקוליו הוא. כפועל יוצא, נדחה מועד מסירת החזקה למועד לא ידוע לא בהסכמתם והדבר נכפה עליהם ע"י התובעת ובעלה. פניותיהם להסדרת העניין ובכלל זה לעו"ד אוהד שני שטיפל בעיסקה בשם הצדדים, לא הועילו (נספחים ה', ט1-ט5 לכתב ההגנה המתוקן). ביום 29.1.09 הודיע להם עו"ד שני שעליהם להגיע לבנק ולהעביר סך של 61,500$ לחשבונה של התובעת ולא היה ברור לנתבעים אם סכום זה יענה על דרישות הבנק לסילוק המשכנתא הרשומה על הדירה. לפיכך הם דרשו מהתובעת שיוצג מכתב כוונות, שאכן הומצא להם ביום 4.2.09. ממכתב הכוונות למדו הנתבעים, שהסכום הנידרש לסילוק המשכנתא גבוה מהמוסכם שהיה עליהם לשלם אותו במועד שנקבע בהסכם אילו לא הפרה התובעת אותו ולא דחתה את מועד התשלום האחרון. הבנק, דרש במכתב הכוונות תשלום בסך של 250,551 ₪ השווה ל- 70,025$ ולא סך של 202,027 ₪ השווה ל- 61,500$ כפי שויו של הדולר במועד שנקבע להשלמת העסקה (נספח י' לכתב ההגנה המתוקן). לפיכך, עמדו הנתבעים על זכותם לשלם סך של 202,027 ₪ ובלבד, שהמשכנתא תסולק ע"י התובעת.




הנתבעים טענו כי התובעת, סרבה לדאוג לסילוק המשכנתא ודרשה מהם לשלם את מלוא יתרת המשכנתא לפי מכתב הכוונות בהתעלם בחוסר תום לב מהנסיבות בגללן נדחה מועד התשלום בשל צרכים ואינטרסים שלה ושל בעלה (נספחים יא-יד לכתב ההגנה המתוקן). נסיונותיהם להסדיר את העניין, לרבות בסיוע של צדדים שלישיים לא צלחו. לפיכך טענו הנתבעים שיש לדחות את התביעה מה גם, שעד היום לא הוסרה המשכנתא על הדירה. כמו כן, הסתבר להם שהדירה זקוקה לשיפוץ יסודי לאור סדק שהתגלה במבנה לגביו לא יידעה אותם התובעת בטרם נחתם ההסכם.


דיון מסקנות:



הסכם מחייב נחתם בין הצדדים למכירת הדירה ועל פי תנאי ההסכם, שלמו הנתבעים שני תשלומים, בסך כולל של 100,000$ ונותר תשלום אחרון שלא שולם, בסך של 61,500$. סלע המחלוקת הוא בשאלת שיעור יתרת התמורה בגין המכר לאור שינוי בשער הדולר היציג, קרי : אם יש לחשב את התשלום האחרון לפי שער הדולר במועד התשלום בפועל כאמור בהסכם כדרישת התובעים, או שמא כניטען ע"י הנתבעים,לפי שער הדולר היציג במועד קבלת החזקה בדירה לידיהם לאור רצונם לבצע את התשלום עם קבלת החזקה בדירה, אך הדבר נימנע מהם מחמת דרישתה של התובעת מהם לעכב את ביצועו .




התובעת ובעלה שהעיד מטעמה, הודו כי העיכוב בביצוע התשלום האחרון נגרם בגינם לפי בקשתם מהנתבעים, שנענו להם והסכימו לדחות את מועד התשלום האחרון (עמ' 1 שורה 18, עמ' 8 שורה 3). לאור זאת טענה התובעת, שהיה על הנתבעים לבצע את התשלום האחרון לפי שער הדולר במועד ביצועו, כמתחייב בסעיף 3 להסכם ואין להם להלין כנגד שינוי בשער הדולר, שהאמיר אך היה עשוי גם לרדת.




הנתבעים טענו כנגד התנהגות בחוסר תום לב של הנתבעת ובעלה בהעלימם מידע חיוני בדבר יתרת המשכנתא ודחייתם בלך ושוב להשלמת העסקה במועד מוקדם יותר. לפיכך, נדחה מועד העברת התשלום האחרון לא בהסכמתם ולמרות דרישתם לבצע אותו במועד הקבוע בהסכם. מר צימרינג, היה המוציא והמביא בביצוע העיסקה וניסה להסדיר את העברת המשכנתא מהדירה ברישומה על נכס אחר ובכך תקבל התובעת לידיה את התשלום האחרון, אך הדבר לא הסתייע בידו. רק בשל התנהלותו נידחה מועד התשלום האחרון , לא בטובתם. בכך, נגרמו להם נזקים שכן שער הדולר השתנה לרעתם עם חלוף הזמן בדחיית מועד התשלום האחרון. הדחייה, נכפתה עליהם עקב מחדלי התובעת וללא הסכמה שלהם לכך. בהתאם לכך, הם דרשו לחשב את הסך הדולרי של התשלום האחרון בהתאם לשערו במועד העברת החזקה בדירה אך דרישתם, סורבה.




סעיף 3.3 להסכם קובע: "היתרה בסך של 61,500 (במילים: שישים ואחד אלף וחמש מאות) דולר, תשולם עד ליום מסירת החזקה בדירה (הדגשות במקור- מ.ל) וזאת כנגד סילוק או גרירת כל משכנתא – התשלום ישולם באמצעות שיק בנקאי לפקודת הבנק ויתקבל אישור על התשלום לבנק וסילוק המשכנתא, כן יסולקו כל חוב או זכות אחרת של צד שלישי כלשהו על הזכויות בדירה ומבלי לגרוע מהצהרת המוכרת בסעיף 3 למבוא, כנגד מסירת כל המסמכים מצד המוכרת המאפשרים רישום העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים באמצעות מסירת המקרקעין וכנגד מסירת החזקה בדירה לקונים באמצעות מסירת מפתחותיה לידי הקונים. המוכרת יצאה ידי חובתה לרישום הזכויות בדירה על שם הקונים, בהמצאת כל המסמכים כאמור ובאופן שרישום הזכויות בפועל יבוצעו ע"י הקונים".




סעיף 6.3 להסכם קובע כי המוכרת מתחייבת: "לפנות הדירה ולמסור החזקה בה לידי הקונים כשהדירה נקיה ופנויה מכל אדם וחפץ למעט כמוסכם לעיל, לרבות השוכרים המצויים בדירה עובר לחתימת הסכם זה ובמצב תקין כפי מצבה היום למעט בלאי סביר, בתוך ארבעה חודשים ממועד חתימת הסכם זה (הדגשה במקור- מ.ל.). פיגור של עד 30 יום במסירת החזקה לא יהווה הפרת הסכם זה".




הסכמים, יש לפרש אותם לפי אומד דעת הצדדים המשתמע מהחוזה, ואם אינו משתמע ממנו, אזי מנסיבות העניין. אומד דעת הצדדים, שלפיו מתפרש חוזה הוא "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו להגשים" בחוזה שנכרת ביניהם כמתחייב מסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן-"חוק החוזים").




בחינת פשט הדברים כפי שנירשם בהסכם מלמד כי היה על הקונים לבצע את התשלום האחרון בסך 61,500$ עד ליום מסירת החזקה בדירה אך זאת, כנגד סילוק או גרירת כל משכנתא. בסעיף 6.3 להסכם נקבע לוח זמנים למסירת החזקה בדירה והוסכם שתתבצע תוך 4 חודשים ממועד החתימה על ההסכם, עד ליום 25.4.08 וכן נקבע כי קיימת אפשרות להארכת המועד למסירה בחודש נוסף, עד ליום 25.5.08. בנוסף נקבע בהסכם כי התשלום האחרון הוא לסילוק המשכנתא או גרירתה. תכליתם של הסעיפים הנ"ל בהסכם, להבטיח רישום הזכויות בדירה ע"ש הנתבעים .




בסעיף 12 להסכם נקבע כי כל שינוי בתנאי הסכם המכר, יהיה בכתב בלבד וישא את חתימת הצדדים. בנספח ט1 לכתב הגנה המתוקן (להלן-"מכתב ט1"), מכתבם של הנתבעים לעו"ד שני מיום 8.7.2008 , נאמר כי הם הסכימו לדחיית מועד התשלום והשלמת העיסקה עד ליום 25.5.08. כאמור ברישא לסעיף 4 למכתב, הדירה פונתה מדייריה ביום 18.5.08 , באופן המתיישב עם מועד כניסת הנתבעים לדירה בהסכמת התובעת ביום 25.5.08 ועם היתרה בחשבון עו"ש שלהם בחודש מאי 2008 לביצוע התשלום האחרון עם קבלת החזקה בדירה (המסמכים הוגשו לפי החלטתי מיום 18.7.12). במכתב ט1 , נאמר גם שהיו בקשות דחייה של מר צימיריניג לביצוע התשלום האחרון. הסכמתם לדחיית המועד היתה לפי האמור במכתב האמור, מתוך רצון טוב ומתוך היכרות המשפחתית ביניהם למרות נזקיהם עקב זאת (סעיף 7 למכתב ט1 ). בה בשעה, הנתבעים התריסו במכתב ט1 (סעיף 8) כנגד אי מסירת "מועד מדויק להשלמת העיסקה" ע"י מר צימרינג למרות פניותיהם אליו בנדון. לפיכך, הודיעו הנתבעים במכתבם זה, כי אין הם מוכנים להמתין יותר ודרשו להשלים את העסקה ואת רישום הדירה על שמם, ללא דיחוי נוסף (סעיף 9 למכתב ט1).




עדותו של מר צימרינג תומכת באמור במכתב ט1 לפיה הוא לא הודיע להם מראש מהו המועד בו הם מבקש שישולם התשלום האחרון עקב צרכיו ולא ניתנה הסכמתם לדחייה ולא ניתן אישורם לדחייה ללא מועד ובפרט, לא ניתנה הסכמתם בכתב לכך. לדברי העד, לא ניתנה הסכמה בכתב לשינוי בהסכם כי אם הוא ביקש טלפונית מהנתבעים לעכב את התשלום האחרון למשך מס' חודשים , מבלי שהיה בידו לומר מהי התקופה של הדחייה (עמ' 8 שורות 8-21).




לפיכך, דרישת הכתב התקיימה רק במכתב ט1 לכתב ההגנה המתוקן במתן ההסכמה בכתב לדחיית התשלום, לכל המאוחר עד יום 8.7.08 (ראו גם עדותה של חבצלת ארצי עמ' 47 שורה 21 עד עמ' 48 שורה 3 , סעיף 36 לסיכומי הנתבעים וסעיף 42 לסיכומי התובעת ).




תימוכין לאמור במכתב ט1 שתוכנו לא ניסתר בעדותו של מר צימרינג בדבר היעדר הסכמה לדחייה לפרק זמן ארוך של כ-8 חודשים להשלמת העסקה, מצאתי במכתבם הנוסף של הנתבעים לעו"ד שני מיום 14.12.08 (נספח ט' 2 לכתב הגנה מתוקן). פניותיו של עו"ד שני למר צימרינג בדרישה לתיקון ההפרה של ההסכם באי הסרת המשכנתא ודרישה לטיפול מיידי שלו בכך (נספחים ט3-ט4) יש בהן כדי להוכיח על אי הסכמה של הנתבעים לדחייה נוספת בביצוע התשלום האחרון וסילוק המשכנתא וודאי, על היעדר הסכמה מצידם לדחייה ללא מועד ידוע מראש. עו"ד שני עצמו, עמד על אומד דעתם של הנתבעים ועל אי הסכמתם לדחייה נוספת בקיום סעיף 3 להסכם ואף היתרה במכתביו על הצורך בתיקון ההפרה ע"י מר צימרינג והודיע כי בכוונת הנתבעים להגיש תביעה בגין ההפרה.




בהתאם למכתבים ולעדויות אליהם הפניתי, לא השתכנעתי מעדותו של עו"ד שני לפיה הנתבעים הסכימו לדחות את התשלום עד מועד הצגת מכתב כוונות מהבנק (עמ' 25 שורה 15, 18 ו- 29). עדותו סותרת את מכתביו (ט3-ט4) ואינה מתיישבת עם התנהלות הנתבעים מולו, בפניותיהם העקשניות אליו בדרישה לאפשר להם לשלם את התשלום האחרון ולהשלים את העסקה. בהמשך עדותו הודה העד כי בעקבות פניות של הנתבעים אליו הוא פנה למר צימרינג והעביר לו בכתב או בע"פ ואז המריץ אותו לפעול מול הבנק (עמ' 26 שורות 20-33). לדבריו, היה ברור לו שהנתבע 1 לא היה מרוצה מהמצב (עמ' 26 שורה 2) . עדותו של עו"ד שני אינה עדות של עד נייטראלי, לאור דבריו על היותו עו"ד של אברהם צימרינג משנת 2005 לערך ועד היום (עמ' 23 שורות 32-32 ). לאור האמור, לא השתכנעתי מעדותו של עו"ד שני על הסכמת הנתבעים לדחות את התשלום עד מועד הצגת מכתב כוונות. עולה תהייה בנוגע להתעלמותו בעדותו, מהוראות ההסכם על החובה למתן אישור בכתב ובחתימת מרשיו, הנתבעים, לשינוי בתנאי ההסכם למרות שהוא אמון על ההסכם בהיותו עורכו (עמ' 24 שורות 3 ו-10).




אין גם להניח שהנתבעים יסכימו לפעול בניגוד לאינטרס שלהם להשלמת העיסקה מוקדם ככל הניתן, בפרט כאשר היה בידם הסכום בשקלים לביצוע התשלום האחרון במועד שנקבע בהסכם. לא צפוי שהנתבעים, יסכימו להיות נתונים ל'חסדי התובעת' לקביעת המועד לפי צרכיה ובאופן חד צדדי, להשלמת העיסקה ולביצוע התשלום האחרון.




לאור זאת, אני קובעת כי התקיימה דרישת הכתב לפי ההסכם לשינוי מועד הקבוע בהסכם לדחיית התשלום האחרון, במכתבם של הנתבעים ט1 , עד ליום 8.7.08 בלבד.




התובעת העידה כי בעלה טיפל בחשבון לפי בקשתה והיא כלל לא מצויה במצב החשבון ולא ידועה לה יתרת החובה בו (עמ' 42 שורות 21-31, עדותו של מר צימרינג,עמ' 43 שורה 21 ). היא לא טיפלה בסילוק המשכנתא במועד הקבוע בהסכם "בגלל שיש לי כמה דירות. בבנק היו די בטחונות לכן בקשנו אם מסכימים לדחות". בעלה טיפל במו"מ עם הנתבעים ואף פעם לא עלתה השאלה עם הנתבעים, מהו שער הדולר לפיו ישלמו את התשלום האחרון עקב רצונו של בעלה לדחות את התשלום האחרון (עמ' 1 שורות 9 ו-25 ועמ' 2 ) והודתה שלא נירשם בהסכם כי במקרה של איחור בתשלום, הוא יבוצע לפי השער הגבוה מבין השערים בין המועד שנקבע ומועד הביצוע באיחור.
מעדותו של מר צימרינג עולה כי רכישת הדירה ע"י אשתו בזמנו, התבצעה קודם לרישום המשכנתא על הדירה. רישום המשכנתא נועד להבטחת אשראי בחשבון ולאו דווקא לצורך רכישתה. לדבריו "מאחר ועסקינן נדל"ן (צ"ל עיסוקי בנדל"ן, לפי הקשר הדברים – מ.ל.) , קנינו נכסים במזומן והולכים לבנק ולוקחים הלוואה , על מנת להמשיך ולממן נכס נוסף " (עמ' 6 שורות 7-8 ). המשכנתא היא ללא הגבלת סכום "אבל יש הסכם עם הבנק ש'פר' נכס באחוזים משווי נכס, משחרר אותו. הבאנו מסמך מבנק שעבור 60,000$ תשוחרר המשכנתא" (עמ' 6 שורות 10-11 ) ובדומה לכך בעדותה של התובעת שלא יידעו את הנתבעים שהמשכנתא היא ללא הגבלת סכום אלא להבטחת אשראי (עמ' 2 לפרוטוקול). כפועל יוצא מאי הצגת מלוא פרטי המשכנתא בפני הנתבעים במסגרת המו"מ, עולה חשיבותו של מכתב הכוונות מהבנק עובר לביצוע התשלום האחרון, שמר צימרינג דאג להציגו רק לאחר דרישת הנתבעים ממנו בשל חששם שמא לא יהיה בביצועו, כדי להבטיח את סילוק המשכנתא.




מדברי מר צימרינג למדתי כי הוא עיכב את ביצוע התשלום האחרון הואיל וניהל מו"מ עם הבנק, "כדי לשחרר את המשכנתא ללא הפקדת כסף , הדבר לקח זמן ובסוף 12/08 לא הסתייע הדבר בידי". לאור זאת, הוא פנה לנתבעים רק בחודש ינואר 2009 בדרישה לשלם את יתרת התשלום לפי ההסכם (עמ' 7 שורות 28-32 ) . בכך, הוא קבע באופן חד צדדי מהו המועד לביצוע התשלום האחרון מבלי שהוכח כמובא לעיל, שניתנה הסכמת הנתבעים לכך בכתב וגם לא בעל פה, למועד לא ידוע מראש.




לאור האמור הוכח כי התובעת הפרה את ההסכם, במניעת ביצוע התשלום האחרון ע"י הנתבעים במשך חודשים ארוכים מהמועד שנקבע בהסכם וכן מהמועד לגביו הוכח כי ניתנה הסכמה בכתב של הנתבעים לביצועו סעיף 3 להסכם, ליום 8.7.08 או בסמוך ביותר לאותו מועד לצורך הסדרת סילוק המשכנתא.




בדחיית התשלום, ביקשו התובעת ובעלה להשיג לעצמם יתרון כלכלי ביחסים שלהם עם הבנק , אך מאמציהם להסדיר סילוק המשכנתא ללא העברת התשלום האחרון לבנק לשם כך, כשלו. אי אז, דרשה התובעת מהנתבעים לשלם את התשלום האחרון לפי שער הדולר היציג, במועד בו היא בחרה שיועבר ומבלי שניתנה הסכמת הנתבעים לביצועו באותו מועד מאוחר. להיפך הוא הנכון, הוכח מהעדויות שההסכמה ניתנה למועד מוקדם יותר וכי הנתבעים, סרבו לדחיות נוספות והיתרו מפני נזקיהם עקב הדחייה.




האיחור של התובעת בביצוע התחייבותה לסילוק המשכנתא כאמור בהסכם, לא נכנס לגדרו של איחור במועד הקבוע בהסכם ש'אינו באשמת הצדדים' שהוסכם לגביו שלא ייחשב כהפרה יסודית (כאמור בסעיף 11.1 להסכם). בהסכם נקבע שאיחור במועד ש"לא באשמת הצדדים" הוא במקרה של "אי עמידה במועדים ע"פי חוזה זה הנובעת מעיכוב בקבלת אישור כלשהו ע"י שלטונות המס או העירייה" ולא בכך עסקינן בחיובה לדאוג לסילוק המשכנתא.




עיכוב בביצוע סעיף 3.3 להסכם מצד התובעת, נבע מאינטרס כלכלי שלה והיה בשליטתה המלאה . יתירה מכך, אורך תקופת דחיית מועד ביצוע התשלום האחרון לפי דרישתו של מר צימרינג מטעם התובעת (כתשעה חודשים) לא היה ידוע מראש לנתבעים (עמ' 47 שורה 9) והדחייה, נוצרה כל פעם מחדש, בדחיות מצד בעלה (עמ' 49 שורה 33). זאת ועוד, מורכבותה של המשכנתא, בהיותה להבטחת אשראי הייתה ידועה מראש למר צימירינג לאור עיסוקיו בתחום הנדל"ן ומעדותו, כמו גם מעדותה של התובעת עולה כי הנתבעים לא עודכנו על מורכבותה עובר לחתימה על ההסכם ולכל היותר הוצג בפניהם בזמנו מסמך מבנק על הסכום לשחרור לשחרור המשכנתא (עמ' 6 שורות 12-16).




בנוסף, היה על מר צימרינג בידיעתו על המורכבות בסילוק המשכנתא להיערך מראש לקיום התחייבותה של התובעת לפי סעיף 3.3 להסכם אך הוא לא דאג לכך באופן שגרם לדחיות חוזרות ונישנות מצד התובעת בביצוע ההסכם.




כפועל יוצא ולאור סירובה של התובעת לשלם את ההפרש בגין המשכנתא שנוצר עקב שינויי שער הדולר, אין נפקות לשאלת אי התייצבותו של הנתבע בבנק בחודש ינואר 09' הואיל ואין חולק שנוצר הפרש בגין שינויי שער הדולר, בין אם לפי שערו במועד מסירת החזקה בדירה ובין אם לפי שערו במועד מכתב ט1 , בדרישה לביצועו ביום 8.7.08 או בסמוך לו. שכן התובעת, סרבה לשלם לבנק את ההפרש לצורך סילוק המשכנתא ולפיכך, גם אילו התייצבו הנתבעים בבנק כדרישתה בחודש ינואר 09', לא היה בכך כדי להביא להשלמת העיסקה לאור עמדתה. בכך, סוכלה תכליתה של ההוראה בסעיף 3.3 להסכם להבטחת זכויות הצדדים לעסקה ולא רק בהבטחת זכותה של המוכרת. בנסיבות אלו, אין לתובעת להלין כנגד אי העברת התשלום האחרון לב"כ התובעת מחמת המחלוקת איתה שכן, לא היה בכך כדי להבטיח את השלמת העיסקה לנוכח סירובה לסלק את המשכנתא.




חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 סעיף 15(א) קובע : "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.". כידוע הפרה יסודית מוסכמת, כפופה לשקול דעת בית משפט לעניין שיעורו בהעדר יחס סביר לנזק וכן כפופה לחובת תום-לב. בבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה באר-שבע בע"מ נ' בית-הדין הארצי לעבודה בירושלים , פ"ד לה (1) 828, בסעיף 6 קובע השופט ברק : "כאשר 'תום הלב' אינו מופיע בהקשר של העדפת זכותו של האחד על פני האחר, אלא בהקשר של התנהגות ראויה לביצוע של זכות קיימת. כאן הדרישה היא להתנהגות שתעשה ביושר, בהגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם... המטען הערכי הניתן ליושר אמון והגינות אינו יכול להיות תלוי בשיקולים סובייקטיביים אלה, אלא הוא נקבע ע"י הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת".




בהתאם לאמור, בחנתי את תום לבה של התובעת בקיום ההסכם לאור עתירתה למתן סעד הצהרתי על ביטול העיסקה, הנתון לשיקול דעתו של בית משפט בהיותו סעד מן היושר ולאור דרישתה לפיצוי מוסכם.




על עקרון תום-הלב נקבע כי הוא "עקרון "מלכותי" והוא חל על "כלל המערכת המשפטית בישראל" (ע"א 700/81 פז נ' פז, פ"ד לח(2) 736, 742). תחולתו משתרעת על כל הפעולות המשפטיות הנעשות בגדר החוזה כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים ולפיו, קיימת חובת הגינות אובייקטיבית ביחסים הבינחוזיים (ד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה בע"מ, פ"ד מג(1) 441, 484).




סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים מטילים את החובה לנהוג "בדרך מקובלת ובתום לב". סעיף 12 מחייב את הצדדים למשא ומתן לקראת כריתת חוזה לנהוג זה כלפי זה בדרך מקובלת ובתום לב ובכלל זה, החובה לנהוג ביושר ובהגינות. יש והחובה לנהל משא ומתן בתום לב, באה לידי ביטוי בהטלת חובה לגלות עובדות מסוימות לצד שכנגד ובכך, היא חובה אקטיבית. בנוסף, סעיף 39 מחייב את הצדדים לנהוג "בדרך מקובלת ובתום לב" לעניין חיוב הנובע מחוזה ושימוש בזכות הנובעת ממנו. המשמעות היא שהצדדים לחוזה, חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל ובשיתוף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה. (בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים , שם, עמ' 834-836).




התובעת, לא עמדה בלוח הזמנים שנקבע בהסכם ולא קיבלה את הסכמת הנתבעים לדחית התשלום האחרון עד לחודש ינואר 2009 כי אם לדחייתו רק עד יום 8.7.08. התובעת, לא תקנה את ההפרה , גם לא לאחר פניות ודרישות של הנתבעים להשלים את העיסקה. מר צימרינג, דחה אותם בלך ושוב, עד המועד בו הסתבר לו שאבדו הסיכויים להשיג הסכמה של הבנק לסילוק המשכנתא בדרך אחרת כמובא לעיל.




הוכח גם מעדותו של מר צימרינג, כי הוא מעולם לא שוחח עם הנתבעים על כך שהאיחור בביצוע התשלום האחרון שהוא ביקש את הסכמתם לכך, יביא לחיובם לחיובם בתשלום לפי שער הדולר במועד ביצועו (עמ' 8 שורות 6-7, עדותה של התובעת עמ' 1 שורה 26). בשתיקתם בנדון למרות השינוי בהסכם לטובתם ולפי צרכיהם בדחיית המועד ובפרט, בהיעדר אישור בכתב חתום ע"י הצדדים לדחייה ובאיזה מועד תושלם העיסקה, היה כדי התנהגות בחוסר תום לב בקיום ההסכם. תום הלב נבחן בין השאר בהבטחת האינטרסים של הצדדים להסכם. התנהגותה של התובעת, אינה מעידה על תום לב בדרישתה לתשלום לפי השער הגבוה שהיה במועד בו היא החליטה שהגיעה העת להשלמת העיסקה לפי צרכיה ובהתעלמה, מדרישות חוזרות ונישנות של הנתבעים להשלים את העיסקה במועד מוקדם יותר.




לפיכך, נדחית התביעה לביטול ההסכם ולא בכדי, לא נישלח מכתב ביטול עובר להגשת התביעה. נדחית גם התביעה, לפיצוי מוסכם ולפיצוי נוסף בגין מצב חשבון הבנק של התובעת ו'הרעת יחסיה עם הבנק' עקב מחדלי הנתבעים, כניטען על ידה.




לאור קביעותיי ולמעלה מן הצורך, יוער כי לא השתכנעתי מעדותו של מנהל החשבונות מר פולשוק, כי היחסים עם הבנק הורעו רק מחמת אי ביצוע התשלום האחרון ולא הוכח מה שיעור אחריותם להרעה הניטענת. הוכח מעדותו של המומחה, כי הוא לא בחן את מצב החשבון של התובעת לפני סירובם של הנתבעים לשלם את התשלום האחרון ולא היה מודע להמחאות שלא כובדו בגין חריגה מאשראי. מחדלים מצד התובעת בניהול החשבון עשויים גם הם להשליך על מסגרת האשראי מה גם, שהתשלום אמור היה להבטיח את סילוק המשכנתא ולא להגדלת היתרה בחשבון עו"ש (עמ' 17 ו- 18 ).




אין לתובעת להלין כנגד השימוש בדירה לאחר מסירת החזקה בה לנתבעים מבלי ששולם התשלום האחרון, משהוכח כי אי ביצוע התשלום נגרם עקב התנהגותה ומחדליה בביצוע ההסכם וחוסר תום לבה. מנגד, על התובעים לשלם לה את התשלום האחרון , לפי שערו היציג של הדולר במועד מסירת החזקה כמתחייב בהסכם או ביום 8.7.08 , לפי הגבוה מביניהם בהתחשב בהסכמתם לדחייה כאמור במכתב ט1.




הנתבעים, לא הוכיחו את טענתם על מצג שווא בנוגע למצבה של הדירה ואחריותה של התובעת להוצאותיהם בגינה מה גם, שלא הוגשה תביעה שכנגד . לפיכך, נדחית דרישתם לפיצוי בגין הוצאותיהם הניטענות בנדון.





לאור האמור ומשנידחתה התביעה לביטול ההסכם אני מורה כדלקמן:




על הנתבעים , ביחד ולחוד, לשלם את התשלום האחרון לפי ההסכם בסך של 61,500$ בהתאם לשער הדולר היציג במועד מסירת החזקה בדירה ,ביום 25.5.08 , או ביום 8.7.08.לפי הגבוה מביניהם. התשלום, יישא ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.
תנאי להעברת התשלום האחרון הוא בהמצאת מכתב כוונות מהבנק ע"י התובעת לנתבעים לפיו, עם ביצוע התשלום בסכום האמור בס"ק א' תסולק המשכנתא. בכך, יהיה כדי להבטיח כי כל סכום בגין המשכנתא מעבר לסכום האמור בס"ק א' סולק ע"י התובעת קודם להמצאת מכתב הכוונות וכן, תדאג התובעת להסיר כל שיעבוד או חוב אחר הרובץ על הדירה.
התובעת תמלא אחר חיוביה כאמור בס"ק ב' תוך 30 יום מהיום והתשלום, יבוצע תוך 10 ימים ממועד ביצוע ס"ק ב' על ידה.


43 . לאור התוצאה, אני מחייבת את התובעת בתשלום הוצאות לנתבעים לשכר טרחת עו"ד בסך
של 25,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עסקת מכר משק חקלאי

  2. ביטול עסקת מכר דירה

  3. ביטול עסקת מכר מכונית

  4. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  5. ייצוג שני צדדים בעסקת מכר

  6. שינויים בשער הדולר בעסקת מכר דירה

  7. ביטול עסקת מכר דירה בגלל מקומות חניה

  8. החזר כספי עבור עסקת מכר שלא יצאה לפועל

  9. ביטול עסקת מכר דירה - החזר ריבית והצמדה

  10. החזקת כספים בנאמנות ע''י עו''ד בעסקת מכר

  11. תיקון צו קיום צוואה לאחר עסקת מכר מקרקעין

  12. קבלת מידע/ייעוץ מוטעה מעורך דין לגבי מס בעסקת מכר

  13. אחריות עורך דין על דיווח שגוי לרשויות המס בעסקת מכר

  14. עסקת מכר למראית עין על מנת לסכל את יכולת הגביה של הבנק ?

  15. נטען שעו"ד העביר לצד ג', מתווך, כספים שהופקדו אצלו בנאמנות

  16. תביעה למתן סעד הצהרתי לביטול עסקת מכר ולביטול משכון הזכויות

  17. האם הנתבע התרשל בתפקידו כעו"ד המייצג את שני הצדדים לעסקת המכר ?

  18. זכרון דברים לביצוע עסקת מכר ורכישה של רכבים בין התובע לבין הנתבעים

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון