דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

התביעה נשוא ת.א. 13481 היא תביעה לפינוי ו/או סילוק יד של הנתבעים מנכס שלטענת התובעת הוא בבעלותה. נכס זה ידוע כחלקה 170 בגוש 3004 ברחוב אגריפס 3 בירושלים. התביעה כוללת גם תביעה כספית לדמי שימוש בסכום שנכון ליום הגשת התביעה הועמד ע"ס 155,461 $ ( לצרכי אגרה הועמדה התביעה ע"ס 658,377 ₪ ). פס"ד זה ניתן באשר לשאלת זכויותיה של התובעת בנכס נשוא התביעה וזאת בהתאם להחלטה בקדם משפט מיום 15.5.02.כפי שנראה להלן,לתובעת זכויות רשומות בנכס נשוא התביעה, אך עובדה זו אינה חזות הכל. לתובעת , כפי שנראה להלן, אין לה זכות לדרוש פינוי ו/או סילוק יד ו/או דמי שימוש ראויים באשר לנכס נשוא התביעה מהטעמים שיובאו להלן. לפיכך, ניתן בזה פסק דין כבר בשלב זה הדוחה את התביעה .

 


אין מחלוקת על כך כי ביום 1.3.93 נחתם חוזה בין התובעת לבין נתבעת 1 לפיו ניתנה לנתבעת 1 רשות שימוש בנכס הנ"ל. בסע' 6 לחוזה שכותרתו "דמי שימוש" נקבע שדמי השימוש יהיו בהתאם לקביעת השמאי הממשלתי . התובעת פנתה לשמאי הממשלתי בבקשה להוצאת שומה לעניין גובה דמי השימוש הראויים והוא עשה כן. הוא העמיד את דמי השימוש הראויים ע"ס 2,400$ לחודש. ביום 17.5.93 הגישה נתבעת 1 ערעור על השומה . מאחר ונתבעת 1 היתה מעוניינת לעשות שימושים נוספים במבנה, היתה פנייה של התובעת אל השמאי הממשלתי והוא הוציא שומה נוספת לפיה דמי השימוש למשרדים יהיה 2,400 $ לחודש ואילו למסחר דמי השימוש הראויים הם 4,800 $ לחודש. על בסיס השומה הנ"ל הוארך חוזה רשות השימוש מיום 1.3.94 ועד 28.2.95 עם אופציה ל-4 שנים. לאור השגתה של נתבעת 1 שב השמאי הממשלתי ובדק את השומה והוא העמיד את דמי השכירות הראויים ע"ס 4,060$ לחודש בתוספת מע"מ. כמו כן קבע שמהסכום יופחתו 40% בתקופת השנה הראשונה. התובעת טוענת שנתבעת 1 לא שילמה לה דמי שימוש ראויים החל מ-1.1.99.כך הצטבר החוב שהוא נשוא התביעה. יצויין כי נתבע 2, הוא מנהל אצל נתבעת 1. נתבעים 3-6 משתמשים בנכס כשוכרי משנה של נתבעת 1 .

 


בהחלטה שהתקבלה בקדם משפט מיום 15.5.02 פיצלתי את הדיון בתביעה באופן שנקבע שבשלב ראשון יוחלט לגבי הזכויות בנכס (במובן זה שיהיה צורך לקבוע האם לתובעת זכות לתבוע פינוי ו/או סילוק יד ודמי שימוש ראויים בגין הנכס הנ"ל) ולאחר מכן ולאור התוצאות יהיה מקום לדון בשאלת הסעדים המבוקשים, כאשר נקבע במפורש שההחלטה בדבר הזכויות בנכס לא תקנה זכויות למי מהצדדים והיא תינתן אגב השאלה בדבר דמי שימוש ראויים ואגב התביעה לפינוי ו/או סילוק יד. כפי שציינתי לעיל, לאור המסקנות אליהן הנני מגיע בפסה"ד דין התביעה להידחות כבר בשלב זה.

 


יצויין כי התביעה התנהלה בין התובעת לבין נתבעים 1-2. מסתבר שנתבעים 3 ו-6 הגישו כתב הגנה, אף כי באיחור, ואילו נתבעים 4-5 לא עשו כן.בהליך ההוכחות התנהל הדיון רק בין התובעת לבין נתבעים 1-2.

 


הנתבעים, למעשה, אינם חולקים על כך שהחלקה נשוא התביעה רשומה ע"ש עיריית ירושלים. טענתם היא שהעירייה אינה זכאית לתשלום דמי שכירות בגין השכרת הנכס לנתבעת 1 ובגין השכרתו בשכירות משנה ע"י נתבעת 1. בהקשר זה נטען שלאחר שהתברר שהתובעת אינה עושה שימוש במקרקעין למטרה שבעטיה הפקיעה את המקרקעין, וכי אין בכוונתה לעשות שימוש כאמור, והתובעת אינה מקדמת את המהלך להחזרת המקרקעין לידי נתבעת 1 כדי שזו תצרפו לפרוייקט הבנייה שנתבעת 1 מקדמת, הרי שהמשך ההפקעה נגוע באי חוקיות ומהווה ניצול לא נכון ופוגע של הכוח הנתון לרשות. הטענה היא שהעירייה היתה צריכה לאפשר לנתבעת 1, כבעלת הזכויות במקרקעין , להשתמש בנכס שהופקע בהתאם לשימוש שנעשה לפני שהמקרקעין הופקעו על ידה ללא כל תמורה. כמו כן טוענים הנתבעים שהתברר שאין התובעת מתעתדת להשתמש בחלקה לצורך דרך ולכן חלה חובה עליה להחזיר את המקרקעין לידי בעליהם הקודמים או מי שנכנס בנעליהם.

 


להלן השתלשלות העניינים הקשורה לחלקה נשוא התביעה:

 
א.      על פי נסח הרישום ת/1, חלקה 170 בגוש 30048 נרשמה ע"ש עיריית ירושלים.נ
ב.      בשעתו במסגרת תכניות בניין עיר 36א' (מ-1965) ו-36ב' (מ-1974) הפקיעה התובעת רצועת שטח לאורך רחוב אגריפס (מרחוב עליאש ועד רחוב המלך ג'ורג') כשמטרת ההפקעה היתה "דרך- הרחבתו של רחוב אגריפס לכביש דו מסלולי ברוחב של כ-25 מטר ".החלקה שהופקעה היתה חלקה 170 הנ"ל . ההפקעה בוצעה בשתי תכניות נפרדות: לפי תב"ע 36א' היתה הפקעה (שכונתה חלוקה) של מחצית מחלקה 170 בתמורה לאחוזי בנייה, ולפי תב"ע 36ב' הופקעה מ"בנייני מידות" יתרת החלקה ללא תמורה (כך עולה מסע' 13ב' לתב"ע 36ב').ב
ג.        ביום 30.11.65 נחתם הסכם בין "בנייני מידות בע"מ" לבין עיריית ירושלים הקובע את דרך מימוש תכנית בניין ערים 36א' . בסע' 2 להסכם נקבע שבנייני מידות מתחייבת להעביר לבעלות העירייה ללא כל תשלום את הבעלות בשטחים הציבוריים שבבעלות בנייני מידות, בתוך תחום השטח המותחם בתכנית בצבע ירוק. לעניין התמורה צויין במבוא להסכם כך "והואיל ובנייני מידות קיבלה תמורה בשטח הבנייה המאושרת בתכנית וכן בהתחייבויות העירייה לפי הסכם זה". הסכם זה ותכנית בניין ערים 36א' נדונו בהרחבה ע"י כב' השופטת פרוקצ'יה בפסק דינה בה"פ 186/96 בנייני מידות בע"מ נ. עיריית ירושלים ואח' תק-מח 98 (3) 511 אשר אמנם עסק בחלקה אחרת שהיתה בבעלות חברת בנייני מידות הנ"ל, אך כמה מהקביעות שנקבעו בו רלוונטיות לענייננו. חברת בנייני מידות הסכימה להעביר ע"ש עיריית ירושלים את השטחים שבבעלותה המיועדים לצרכים ציבוריים ללא כל תשלום, אך מצידה היא קיבלה תמורה בשטח בנייה המאושר בתכנית ובהתחייבויות העירייה ע"פ ההסכם. פסה"ד קובע שכשבוחנים את מהות ההסכם מ-1965 ואת תכנית 36א', אשר היוו בסיס להעברת השטחים הציבוריים לעירייה, רואים שהשטח מעולם לא הופקע במשמעות הטכנית של מושג זה, ושמדובר בהסכם בין שני צדדים מתמקחים ולא בהפקעה. לכן, חרף העובדה שהעירייה לא שילמה לבנייני מידות כספים עבור רכישת הקרקע, ההעברה לבעלותה נעשתה בתמורה במשמעות הרחבה יותר שאינה מתמצית בהכרח בתשלום ישיר של כסף. כאמור, הקביעות הנ"ל נכונות לענייננו ככל שמדובר באותו חלק שתכנית בניין ערים 36א' מתייחס אליו, אך לא באשר לתב"ע 36ב'.
 
ד.      כפועל יוצא מהאמור לעיל, ניתן לקבוע שמחצית מחלקה 170 נשוא דיוננו הועברה ע"ש התובעת בהליך של חלוקה , והדבר נעשה בתמורה, אך המחצית האחרת בהפקעה ללא תמורה.ו
 


באשר לשימוש בחלקה לצורך דרך,טענה התובעת שהיא מעולם לא ויתרה על השימוש בשטח בתור דרך. אך האסמכתאות היחידות שהיו לה לעניין זה היא מכתבו של יהונתן לוירר, הממונה על נכסי העירייה למנהל האגף לתחבורה ושירותי הנדסה מר בן אשר (מכתב מ-17.8.97 –תת/6) שלפיו החלקה דרושה להרחבת הכביש לתחבורה במרכז העיר והודעה על כך נמסרה לנתבע 2 ב-1994 (ראה באותו כיוון מכתבו של מיכאל נקמן מ-7.9.97-תת/7).מר לוירר הצהיר בסעיף 20 לתצהירו ש" במסגרת פרוייקט הסעת המונים יש כוונה לסגור את הכניסה לרח' המלך ג'ורג' מכיוון רחוב אגריפס, וכאשר הדבר יתבצע יש יותר מסיכוי סביר שיהיה צורך להרחיב את הכביש , דווקא במקום נשוא תביעה זו" (ההדגשה שלי-י.צ.).

 


אלא שמהטענה הנ"ל של התובעת משתמע חוסר תום לב. הדבר מתבטא בכמה אספקטים:

 
ראשית, לא נעשה שימוש למטרת ההפקעה במשך כ-40 שנה. גם כיום אין תכנית ממשית בעניין זה.
שנית,התובעת קיבלה אישור לשימוש חורג בחלקה לצורך מסחר. בכך שונה ייעוד המקרקעין מייעוד לדרך לייעוד למסחר. יצויין כי זה היה ייעוד המקרקעין בטרם ההפקעה. ב"כ התובעת התפתלה בסיכומיה וניסתה לטעון שאין בכך "שינוי ייעוד". אך אין לקבל את טענתה. קבלת אישור לשימוש חורג היא שינוי ייעוד והדבר עולה מהגדרת המונח "שימוש חורג" בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה (סעיף ההגדרות) אשר לפיו "שימוש חורג בקרקע....- השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד...".
 
לעניין אי השימוש במקרקעין למטרה שבשבילה הופקעו, כבר נפסק בבג"צ 2739/95 מחול נ' שר האוצר פ"ד נ(1) 309, 321-322 שם נקבע כדלהלן:
 
"מבחינה רעיונית, זכות הקניין שרוכשת המדינה בקרקע שהופקעה מן הפרט- אף אם הושלמו הליכי ההפקעה היא זכות מותנית, והתנאי הוא נחיצות הקרקע להגשמת הצורך הציבורי. משחלף הצורך הציבורי מן העולם או קמה עילה אחרת לביטול ההפקעה, יש להשיב את הקרקע לבעליה, אם רצונו בכך...".נ
 
באותו כיוון נפסק בבג"צ 2390/60, 360/97 1947/97 יהודית קרסיק ואח' נ' מדינת ישראל ואח' פ"ד נ"ה(2) 626 בעמ' 706 ליד האותיות ב'-ג' שם נפסק ע"י כב' הנשיא ברק כדלהלן:
 
"היום יוצאת לפנינו הלכה חשובה, על פיה, אם המטרה הציבורית אשר שימשה בסיס להפקעת מקרקעין לפי פקודת המקרקעין (רכישה לצרכי ציבור)...חדלה להתקיים, ההפקעה מתבטלת וככלל (כפוף לחריגים) יש להחזיר את המקרקעין למי שממנו הופקעו...".
 
במקרה שלפנינו לא ביצעה התובעת את מטרת ההפקעה במשך כמה עשרות שנים והמטרה שלשמה בוצעה ההפקעה נעלמה וברור , לאור עדות המצהיר מטעם התובעת, שהמטרה הציבורית שלשמה בוצעה ההפקעה בטלה מן העולם. באשר למגמה להשתמש בשטח ל"דרך" הרי שיש להביא בחשבון את העדות המסוייגת של מר לוירר כפי שהובאה לעיל. אילו היתה בידי התובעת תכנית מסויימת וספציפית (גם אם אחרת) ניתן היה לומר להצדיק את המשך ההפקעה גם אם זו לא תואמת את התכנית המקורית (זו ההלכה שעולה מבג"צ 2739/95 ראה בעמ' 323 לפסה"ד – החל מסע' 14). אך לא זה המקרה שלפנינו.פה אין שום תכנון קרונקרטי.
 


בנסיבות אלה, אין הצדקה שנתבעת 1 תמשיך לשלם לתובעת דמי שכירות ראויים על נכס שהופקע ממנה כאשר התובעת חפצה לקבל ממנו פירות, על אותו שימוש מסחרי שנעשה בו לפני ההפקעה. גם כב' השופטת פרוקצ'יה ביטאה רעיון זה בפסה"ד בה"פ 186/96 בו כתבה "הדין מגן על בעל קרקע שנפרד מנכסו בנסיבות כגון אלה כאן, ויש לכבד הגנה זו כחלק מההגנה הכוללת על זכות הקניין, בבחינת זכות יסוד הניצבת במדרגה גבוהה של זכויות האדם".כיום לתובעת אין כל תכנית ממשית לשימוש בחלקה 170 כדרך. מסתבר שהמצהיר מטעם העירייה גם לא יכל לומר האם התובעת דורשת כספים ממשתמשים אחרים בחלקה זו זולת הנתבעים. משהתברר שאין לתובעת כוונה ברורה להשתמש בחלקה לצורך דרך , אין לה הזכות לסחור במקרקעין ולדרוש מהנתבעת כסף בגינם.

 


המסקנה הכוללת מכל הפרשה היא שגם אם הנכס רשום על שמה של התובעת והואיל ובמשך שנים היא משתמשת בקרקע המופקעת למטרה אחרת, אסור לה לגבות כספים מבעלת הזכות בנכס שבאה מכוחה של בעלת זכות אחרת (בנייני מידות בע"מ) , בגין שימוש שזו עושה במקרקעין. כל קביעה אחרת, תוביל לתוצאה שרשות כגון התובעת תפקיע נכס באמתלא א' שעל פניה תיראה מטרה ציבורית, אך בפועל לא תבצע את המטרה שלשמה בוצעה ההפקעה ותהפוך את ההפקעה לעסק כלכלי.

 


כל עוד שהיה בין הנתבעת לבין עיריית ירושלים הסכם בר תוקף ואמונה שבכוונת התובעת לממש את מטרת ההפקעה היה מקום לדרישת התשלום. אך משלא חודש ההסכם ומאחר ולא נעשה שימוש במקרקעין למטרה שבגינה הפקיעה את המקרקעין, ומשהתובעת נמנעת מלקדם את ההסדר שהתגבש להעברת הנכס לידי הנתבעת הרי שאין מקום להשית על הנתבעים לשלם לתובעת כספים. מעבר לכך ייאמר שהנתבעים טענו, והדבר לא הופרך ע"י התובעת, שבעלים אחרים של שטחים שהופקעו באותו איזור אינם משלמים דמי שימוש ראויים.

 


לאור כל האמור לעיל, הנני מחליט לדחות את התביעה כנגד כל הנתבעים.

 
הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים 1-2 שכ"ט עו"ד ע"ס 10,000 ₪ + מע"מ.

על המזכירות לשלוח עותק מפסה"ד אל ב"כ הצדדים.ב
ניתן בהעדר הצדדים היום יא' בניסן התשס"ג 13.4.03 .ו
 
יואל צור, שופטסגן הנשיא      
 



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קביעת דמי שכירות בעסק

  2. שינוי דמי שכירות מוגנת

  3. דמי שכירות על סככה בחנות

  4. שיפוצים במקום דמי שכירות

  5. תביעה לדמי שכירות של ציוד

  6. אי תשלום דמי שכירות במועד

  7. ערעור על פסק דין דמי שכירות

  8. דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

  9. הצהרה על הכנסות מדמי שכירות

  10. דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

  11. האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

  12. תביעה לדמי שכירות דירה באילת

  13. העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות

  14. תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

  15. בקשה לקביעת דמי שכירות בית עסק

  16. בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

  17. תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

  18. תשלום דמי שכירות ריאליים חופשיים

  19. העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

  20. תביעה בגין דמי שכירות דירה בקיבוץ

  21. בקשה לשחרור דמי שכירות של בית עסק

  22. אי תשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה

  23. קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

  24. תביעה על 100 אלף ש''ח דמי שכירות

  25. תביעה נגד גן אירועים על דמי שכירות

  26. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות

  27. דמי שכירות ראויים בגין מבנה תעשייתי

  28. פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות

  29. תביעה בגין חסר וכן פיגור תשלום דמי שכירות

  30. ערעור לבית המשפט העליון על גובה דמי שכירות

  31. פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

  32. תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות

  33. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי

  34. התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה

  36. תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

  37. תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

  38. תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

  39. פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

  40. תביעה כספית לתשלום דמי שכירות; פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה

  41. סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון