כניסה נפרדת למחסן - סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף

כניסה נפרדת למחסן - סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף
1. לפניי סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף הנמצא ברח' קק"ל 19 ירושלים והידוע כחלקה 68 בגוש 30068 (להלן: "הבית המשותף").
התובע הינו הבעלים של דירה בקומה השניה של הבית הידועה כת"ח 6 ואילו הנתבעים הינם הבעלים של מחסן בקומת הקרקע תחתונה הידוע כת"ח 1.
בצמוד למחסן נמצא מקלט וחדר הסקה וכן מסדרון גישה, שהינם רכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבית המשותף.
הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים על פי צו המפקח מיום 18.6.90 וכן נרשם תקנון מוסכם, אשר אין בו הוראות הנוגעות למחלוקת דנן.



התובע טען, כי הנתבעים עשו דין לעצמם והשתלטו על שטחים שונים ברכוש המשותף ועשו בהם שימוש ייחודי, תוך מניעת השימוש מהתובע. לטענתו, אלמלא הגדישו הנתבעים את הסאה ובמקום להקים פרגולה הסכמתו, צירפו את השטח שנועד לפרגולה למחסן שבבעלותם תוך קירויו המלא, תביעה זו לא הייתה מוגשת.

ביחס למחסן, טען התובע כי אמנם הנתבעים הם בעליו אלא שהם עושים בו שימוש חורג כסטודיו למחול ולפיכך ביקש ליתן צו הצהרתי המורה שהנתבעים אינם רשאים לעשות שימוש במחסן אלא בהתאם לייעודו על פי היתרי הבניה.
כן נטען, כי במקלט ובמסדרון עושים הנתבעים שימוש ייחודי על אף שאלה רשומים כרכוש משותף.
באופן דומה, גם חזית בית הקפה מהווה רכוש משותף והנתבעים, כחלק מבעלי בית הקפה, עושים בה שימוש לבית הקפה. לפיכך מבקש התובע להורות על סילוק היד משטח זה וסעד כספי.
ביחס לחצר המשותפת של הבית המשותף, טען התובע, כי הנתבעים בנו קיר בחצר המשותפת הסמוכה למחסן ופתחו בקיר שער ברזל המהווה שער כניסה למחסן הנתבעים ולחצר שסופחה אליו. בנוסף, יצקו שביל גישה לשער זה בקיר תוך פתיחת פתח בגדר החיצונית של החלקה ויצירת כניסה נפרדת למחסן הנתבעים מהשטח הציבורי שמחוץ לגבול החלקה.
בנוסף, סגרו הנתבעים את חצר הפטיו שנוצרה בסמוך למחסן לאחר שבנו את הקיר התוחם. הנתבעים בנו קונסטרוקציית ברזל המותקנת על גבי רצועות בטון יצוקה בציפוי אבן במטרה לקרות את השטח ולאחדו עם המחסן המורחב. זאת, תוך ניצול זכויות בניה והרחבת מחסן הנתבעים לשטחים המשותפים, ללא היתר בניה.
התובע הכחיש כי נתן אי פעם הסכמה לשימוש שהנתבעים עושים ברכוש המשותף.

לפיכך, ביקש התובע לפסוק לו סעד כספי עבור דמי שימוש ראויים בסך של 31,031 ₪ וכן פיצוי בגין עגמת נפש בשיעור שלא יפחת מ-20,000 ₪.
עוד ביקש התובע ליתן צו המורה לנתבעים לסלק את ידם מן הרכוש המשותף וכן להסיר את כל אשר בנו בחצר המשותפת, וכן צו הצהרתי המורה על כך כי הנתבעים אינם רשאים לעשות שימוש במחסן הנתבעים אלא בהתאם לייעודו על פי היתרי הבניה ועל פי חוק התכנון והבניה.



הנתבעים טענו מנגד, כי מאז רכש התובע את דירתו בשנת 2001, רב והסתכסך עם כל הסובבים ובפרט עם בעלי הזכויות והמחזיקים השונים בבית המשותף. קודם לתביעה זו תבע התובע את מפעילי המסעדה שבקומת הקרקע (בת.א. 7167/02) בתביעה שבחלקה נדחתה ובחלקה נמחקה.

לטענת התובעים, מצב הבית המשותף והחצר לא השתנה מאז רכש התובע את דירתו, למעט עבודות להחלפת הגדר שביצעו הנתבעים לפני כ-7 שנים בהסכמת התובע, ועבודות לסגירת הפטיו שגם הן נעשו בהסכמתו. לטענתם, כל השימושים שנעשו בבית ובחצר הם שימושים גלויים וידועים, אשר לא נסתרו בשום שלב מעיני התובע, לא לפני שרכש את דירתו ולא לאחר מכן.
התביעה הוגשה בשיהוי והתובע מושתק מלהגישה שכן השימוש בגינו הוגשה נעשה על ידי הנתבעים במשך עשרות שנים ברציפות, הרבה לפני בואו של התובע לבית המשותף והתובע הגיש את התביעה כ-5 שנים לאחר שרכש את דירתו. לטענתם, התובע אישר כי נתן לנתבעים הסכמה לשימוש ייחודי בחצר וסגירת הפטיו ורק בסיכומים טען כי הנתבעים הגדישו את הסאה.
הנתבעים הוסיפו, כי השימוש שנעשה בחלקי הרכוש המשותף היה בהסכמת כל בעלי היחידות, קודם לרכישת דירתו של התובע על ידו, וגם אם התובע רשאי לחזור בו מההסכמות, אין הוא רשאי לעשות זאת רטרואקטיבית. משכך, אין בסיס לתביעה המתייחסת לשימוש של הנתבעים ברכוש המשותף קודם להגשת התביעה.
לסיכום נטען, כי בכל עת יש והיה מפתח למסדרון והמקלט וכי התובע, ככל דייר אחר בבית המשותף, יכול היה לקבלו אילו חפץ להשתמש בו.
ביחס לגדר טענו הנתבעים, כי הגדר הייתה קיימת בתוואי הנוכחי זמן רב לפני רכישת דירת התובע על ידו, וכי בשנת 2002 ביצעו עבודות הגבהה של הבטון שהחליף בחלק העליון של הגדר את גדר הרשת שהייתה קודם לכן, מבלי לשנות את התוואי ולא את הגובה הכולל של הגדר. לטענתם, מאחר ואין בעצם קיומה של הגדר כדי לפגוע בדרך כלשהי בתובע, אין מקום להורות על פירוקה.
אשר לשטח המסומן בהיתר כחניה, טענו הנתבעים כי שטח זה מעולם לא שימש כחניה ואף לא היה ראוי לשמש ככזה, וכאשר התובע רכש את דירתו ראה וידע זאת. לפיכך, שום שימוש שעשו הנתבעים לא שינה את מצב מקומות החניה או השימוש בפועל לחניה בחצר.
לפיכך, ביקשו הנתבעים לדחות את התביעה ככל שהיא מבוססת על טענות בדבר מניעת חניה מהתובע ובין כ"דמי שימוש ראויים".
הנתבעים טענו כי לא השתלטו על חלק הגינה האחורי, אלא ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות לשימוש הייחודי בחלק זה, ואף התובע נתן הסכמה מכללא בכך שרכש את היחידה בעת שהחצר הייתה בשימושם הייחודי של הנתבעים ולא מחה על כך.
ביחס לתוספת ליחידת הנתבעים, נטען כי התובע הסכים לסגירת הפטיו, שמשמעותה היא שימוש ייחודי ותוספת שטח קטן ליחידת הנתבעים. משכך מלכתחילה לא יכול היה להיות בסיס לתביעה לתשלום כלשהו בגין השימוש בחלק זה.
הנתבעים טענו, כי חזית בית הקפה אמנם משמשת את בית הקפה, אך היא איננה בחזקתם או בשימושם של הנתבעים, ומשכך, אין להביאה בשום חשבון לעניין חיוב הנתבעים בדמי שימוש.
בהתייחס לסעד של סילוק יד, טענו הנתבעים כי הנתבעים הם בעלי יחידות בבית ועל כן אין בסיס לדרוש מהם לסלק יד מרכוש השייך להם. בנוסף, בהתאם להסדר דיוני מיום 9.9.09, מסרו הנתבעים לתובע מפתחות לכל חלקי הרכוש המשותף, באופן ששימושם כבר איננו יכול להיות בלעדי. משכך לא יכול להיות בסיס לדרישה להורות על סילוק ידם של הנתבעים מחלק כלשהו של הרכוש המשותף.

הנתבעים טענו כי אם למי מהצדדים נגרמה עגמת נפש הרי שהיא נגרמה לנתבעים. הם נהגו ביחידה שלהם ובחלקים אחרים בבית לאורך שנים, באופן שלא פגע בזכותו של איש ולא עורר מחלוקות כלשהם, והסתמכו על מצגי ההסכמה של התובע לשימוש שעשו הנתבעים.
מכל מקום, טענו הנתבעים כי סכומי התביעה מוגזמים באופן קיצוני וביקשו לחייב את התובע בהוצאות.

4. הצדדים הגיעו לידי הסדר דיוני אשר קיבל תוקף של החלטה, על פיו הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב ובית המפשט יפסוק על דרך הפשרה בתוקף סמכותו לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, על יסוד כתבי הטענות, התצהירים וכל החומר שהוגש וכן על יסוד התרשמותו מהביקור במקום.
כידוע, בבוא בית המשפט לפסוק בעניין שלפניו בדרך של פשרה בהתאם לסעיף 79 א' לחוק בתי המשפט, אין לנמק את הפסק (ע"א 757/88, ברמן נ' איילון חב' לביטוח בע"מ- לא פורסם וכן ע"א 448/94 של בית המשפט המחוזי בירושלים באדר נ' דבר מיום 9.4.95- לא פורסם).
בבית המשפט העליון נפסק, כי סעיף 79א' אינו מונע מבית המשפט להחליט לקבל את התביעה במלואה או לדחותה במלואה, וכי סעיף 79א' לחוק יוצר הסדר שתחולתו משתרעת על כל סוגי הסכסוכים המובאים בפני הערכאות ועל כל רכיבי ההכרעה בסכסוכים אלה, לרבות קביעת אחריות, אשם תורם, חלוקת אחריות ועוד.

הצדדים המפקידים הכרעות אלה בידי בית המשפט, על מנת שיפסוק בהן על דרך הפשרה, מבקשים לקצר את משך ההתדיינות ביניהם, בין בערכאה ראשונה ובין בערכאת ערעור ולצמצם את האפשרות להמשך ההתדיינות ביניהם במסגרת הדיון בערכאות ערעור (ע"א 1639/97, אגיאפוליס נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרס סנטה, פ"ד נג(1) 337. ע"א 3958/95 אדמונד שמעון נ' עזבון המנוח אלפרד שמעון ז"ל ואח' פסק דין מיום 14.2.96 (לא פורסם). רע"א 5569/97 אליאס עובדיה ואח' נ' רם בן שמחון ואח', תקדין עליון כרך 97(4), תשנ"ז/תשנ"ח - 1997 עמ' 268. רע"א 6756/96 זוננשוילי יצחק נ' חוד, חברה לתעשיית מוצרי מתכת בע"מ, תקדין עליון, כרך 97 (4) תשנ"ז/תשנ"ח - 1997 עמ' 622).

בית המשפט ערך ביקור במקום במעמד הצדדים וב"כ להלן הדו"ח:

5. "הבית המשותף נמצא ברח' קרן קיימת 19 שכונת רחביה, ירושלים. הוא מורכב משני אגפים – האגף הישן הפונה לכיוון רח' הקרן הקיימת והאגף החדש הנמצא בחלק האחורי, בסך הכל בבית 10 יחידות רישום.
דירת התובע, נמצאת בקומה השניה, של האגף הישן, בקומת הקרקע נמצא בית הקפה המוחזק על ידי דיירים מוגנים, שהנתבעים הם אחד מהבעלים של המושכר.
בחזית בית הקפה, קיים שטח מרוצף 3.9X4.5 מ"ר. עליו מונחים שולחנות וכסאות המשמשים את בית הקפה, השטח מוקף באדניות עם עצים קטנים ומעל השטח שימשיה מתקפלת.
בצד המערבי של הבית, קיים שביל אספלט המוביל לשטח החניה.
מפלס החניה גבוה בכ-60 סנטימטר מממפלס הכניסה לחצר הנתבעים.
מסביב לחצר קיימת גדר אבן הבנויה לגובה של שניים וחצי מטר, אין חולק כי החצר רשומה בפנקסי הבתים המשותפים כרכוש משותף, היא מהווה חלק משטח המסומן כחניה 4 ו-5. על השטח קיימת סגירה עם קירות זכוכית. אין כל גישה לרכב לשטח זה, והוא משמש באופן יחודי את הנתבעים. קיים שטח גינה בצד הדרומי של הבית, מגודר בגדר רשת. השטח עם אדמה ואינו מעובד ומטופח, ועליו עצים. יצויין, כי אין גישה לשטח הגינה אלא דרך שער ברזל המשמש את הנתבעים בלבד.
המקלט נמצא בצד המזרחי של הבית, הגישה אליו דרך גרם מדרגות (14 מדרגות), בכניסה קיים שער המוביל למסדרון ולמקלט. בביקור במקלט עצמו, נראה כי הוא מרוהט ברהוט הכולל: ספה, כסאות, שטיחים, מקרר, מיקרו, כוננית עם תאים ובהם בגדי ריקוד, כיור ושרותים. על הקיר תלוי לוח מודעות המעיד על פעילות לחוג למחול המתקיים בשטח זה, וביחידה מספר 1.
ליד המסדרון קיימת דלת המובילה ליחידה מספר 1, המשמשת לחוג למחול. היחידה מרוצפת בעץ ובה שירותים והיא בבעלות הנתבעים.
יחידה זו כוללת חלק מהרכוש המשותף ש"סופח" על ידי הנתבעים ומהווה חלק בלתי נפרד מיחידה זו. השטח שצורף ליחידה מקורה בקירות זכוכית ואלומניום, כשחלק מהתקרה מהווה ריצפת המרפסת שמעל, וחלק האחר, עשוי מלוחות קשיחים ואלומניום.
מהתרשמות מהמקום נראה כי המקלט משמש באופן יחודי את הנתבעים".

6. לאחר עיון בכתבי הטענות, במכלול המסמכים שבתיק ובסיכומי ב"כ הצדדים, התרשמותי מהביקור במקום ועל דרך הפשרה אני פוסק כדלהלן:
א. השימוש במחסן - הנתבעים ימנעו משימוש חורג במחסן ובכלל זה כסטודיו למחלו והשימוש שיעשה בו הוא אך ורק בהתאם לייעודו על פי היתר.

ב. המקלט והמסדרון – הנתבעים יפנו את כל החפצים הנמצאים בשטחים אלה וימסרו מפתח כניסה לתובע.
ג. שטח הגינה – מאחר שמדובר ברכוש משותף ימסרו הנתבעים לתובע מפתח לשטח זה ולא תימנע מהתובע שימוש סביר בו.

ד. הגדר – מהתרשמותי מהביקור ולאור טענות הצדדים תיוותר הגדר במקומה ולא תהרס.

ה. הסעד הכספי – אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע סך של 10,000 ₪ אשר ישולם ב-10 תשלומים שווים החל מיום 1.3.12 ובכל ראשון לחודש שלאחריו.

ו. כל יתר הסעדים המבוקשים – נדחים בזה.

ז. כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ' שבט תשע"א, 25 ינואר 2011, בהעדר הצדדים.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון