פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

בתביעה שכנגד תבעו הנתבעים סעד בסך של 40,000 ₪ עבור עבודות הבנייה שביצעו עבור דירתה של התובעת במסגרת עבודות הבנייה שביצעו לשם הרחבת דירתם.

כן תבעו פיצוי בגין נזקים שלפי הנטען הסבה התובעת לנתבעים, בין השאר בכך שגרמה לביטול חוזה למכירת דירתם ובשל הערמת מכשולים שונים בהשגת היתר להרחבת דירת הנתבעים.



במועד הגשת התביעה ובמועד בירורה בשלב הראשון, התובעת והנתבעת שכנגד (להלן – התובעת) הייתה בעלת דירה בבניין בן ארבע דירות שבו גרו הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן – הנתבעים) בדירה שבבעלותם. בשנת 2000 הרחיבו הנתבעים את דירתם הממוקמת מעל דירת התובעת.

בתביעה העיקרית, עתרה התובעת לסעד כספי בסך של 135,000 ₪ בגין נזקים שעל-פי הנטען נגרמו לדירת התובעת ולגינה הצמודה אליה, בשל עבודות הבנייה, וכן בגין הפסד שכר-דירה מהשכרת הדירה, ירידת ערך הדירה ועוגמת נפש, כפי שיפורט עוד בהמשך.

בתביעה שכנגד תבעו הנתבעים סעד בסך של 40,000 ₪ עבור עבודות הבנייה שביצעו עבור דירתה של התובעת במסגרת עבודות הבנייה שביצעו לשם הרחבת דירתם. כן תבעו פיצוי בגין נזקים שלפי הנטען הסבה התובעת לנתבעים, בין השאר בכך שגרמה לביטול חוזה למכירת דירתם ובשל הערמת מכשולים שונים בהשגת היתר להרחבת דירת הנתבעים.

שני הצדדים טענו כי הנזקים שנגרמו להם היו גבוהים בהרבה מהסכום שתבע כל אחד מהם וכי הסכום הנתבע נקבע משיקולי תשלום אגרת משפט.

השלב השני של בירור התביעה נבע מבקשת הנתבעים להוסיף ראיות לאחר שהתובעת מכרה את דירתה לצד שלישי.

א. הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין

2. תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין.

תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם ואח', פ"ד כד(1) 145 (1970), בעמ' 147; ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק ואח', פ"ד כז(1) 768 (1973) בעמ' 773; ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353 (1974), בעמ' 356; ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241 (1997) בעמ' 249).

ב. עיקרי העובדות ועיקרי השתלשלות ההליכים

3. תחילה יובאו עיקרי העובדות שאינם שנויים במחלוקת וכן פירוט של עיקרי ההליכים בתובענה הנדונה. ככל שישנה מחלוקת ביחס לעובדות, הדבר יצוין.

4. במועד הגשת התביעה (חודש אוקטובר 2004), ובמועד בירורה בשלב הראשון (חודש מאי 2008), התובעת והנתבעים היו בעלי זכויות בדירות בבניין בן ארבע דירות ברחוב יאנוש קורצ'ק 26 בשכונת קריית יובל בירושלים, במעמד של חוכרים לדורות של דירות שהן בבעלות הקרן הקיימת לישראל (קק"ל) באמצעות מנהל מקרקעי ישראל (להלן – המנהל). בבניין שתי דירות בקומת קרקע ומעליהן שתי דירות בקומה ראשונה. התובעת חכרה את אחת הדירות שבקומת הקרקע, ששטחה על-פי נסח מרשם המקרקעין הוא 24.17 מ"ר. את הדירה ירשה התובעת מסבתה, עישה חזות ז"ל. אין מחלוקת שבמשך שנים רבות קודם לבנייה נושא התביעה, לא גרה התובעת בדירה והיא הושכרה לאחרים. מאז שנת 1996 הנתבעים הם החוכרים של הדירה שמעל דירת התובעת, ששטחה הוא 25.62 מ"ר.

הבניין הוא בית משותף הרשם בפנקס הבתים המשותפים ולו תקנון מוסכם (להלן – התקנון). הרכוש המשותף כולל את גינת הבית ואת חצר הבית.

5. בתקנון נקבע כי בעלי הדירות רשאים לשנות את הדירות רק באישור המנהל (סעיף 6). עוד נקבע בתקנון, כי בעלי הדירות אינם זכאים למנוע מבעל דירה אחרת לבצע בדירתו שינויים שאושרו בידי המנהל (סעיף 7), וכן נקבע בו, כי אם המנהל אישר לבעל דירה שינוי בדירה, כי אז הוא "לא יזדקק להסכמתם של יתר בעלי הדירות ו/או של נציגות הבית לביצוע השינויים ו/או התוספות הנ"ל. דין התוספת הנ"ל יהיה כדין הדירה המקורית ולא יהיה לבעל דירה אחרת כל זכות בה" (סעיף 8).

הוראות מקבילות נקבעו גם בחוזי החכירה, וכך גם נקבע בחוזה החכירה שבין קק"ל באמצעות המנהל לבין סבתה של התובעת. כך בין השאר, נקבע בסעיף ה4 בחוזה זה, כי "החוכר מוותר בזה מראש על זכותו להתנגד לבצוע שנויים ותוספות ברכוש המשותף ובדירות אחרות של הבית המשותף אם אותם השנויים אושרו על-ידי המחכיר".

6. הנתבעים ביקשו להרחיב את דירתם וקיבלו את הסכמת המנהל לכך. כן ביקשו התובעים להרחיב את דירתם תוך שיתוף פעולה עם התובעת ובקשת היתר בנייה משותף, שיאפשר גם את הרחבת דירתה. לאחר מגעים שונים בין הצדדים, שבמהלכם הסכימה התובעת להרחבה המשותפת, חזרה בה מכך והנתבעים פנו בנפרד לקבלת היתר בנייה.

אין מחלוקת שהתובעת לא רק חזרה בה מכוונתה להרחיב גם את דירתה, אלא התנגדה להרחבת דירת הנתבעים ואף הגישה התנגדויות לוועדות התכנון, אך אלו נדחו.

7. לאחר שבשנת 2000 ניתן לנתבעים היתר בנייה לתוספת הבנייה החלו הם בבניית התוספת בשטח כולל של כ-30 מ"ר. תוספת זו כללה בין השאר, חפירת יסודות ובנייתן, בניית עמודי תמך, בניית מדרגות חיצוניות אל הקומה השנייה ובניית ממ"ד. בשל כך נדרשו הנתבעים לבנות גם קירות לממ"ד תחתון כהכנה לבניית ממ"ד לדירתה של התובעת, קורות קשר כהכנה ליציקת תקרה בין שתי הקומות ורכיבי בנייה נוספים שנועדו לאפשר בבוא העת גם הרחבה של דירת התובעת.

8. ביום 26.10.2004 הגישה התובעת נגד הנתבעים את תביעתה, שבה כאמור עתרה לסעד בסך של 135,000 ₪, בשל נזקים אשר לטענתה, נגרמו לדירתה ולחצר הסמוכה אליה בשל הרחבת דירת הנתבעים. לטענתה, תוספת הבנייה שבנו הנתבעים נבנתה בשטח הצמוד לדירתה, שאותו, כך לטענתה, היא מחזיקה בבלעדיות והסבה לדירתה נזקים רבים. כך בין השאר טענה, כי במהלך הבנייה הרסו הנתבעים את הגינה ואת הגדר המקיפה את הגינה והשליכו לתוכה פסולת, הרסו מחסן שהיה בחצר הבית וגרמו לסדק בדירתה שגרם לנזילות ולרטיבות. עוד טענה התובעת שגרם המדרגות החיצוניות נבנה בניגוד להיתר הבנייה תוך חסימת חלון המטבח בדירתה. כן טענה, שקירות ההכנה לממ"ד של דירתה מכוערים ומנקזים השלכת פסולת לתוך החלל שנוצר שם ועוד כיוצא באלו טענות שעניינן נזקים לדירתה ולגינה. עוד טענה התובעת, כי בשל העבודות והנזקים שנגרמו כתוצאה מהעבודות, הפסידה היא תשלום של דמי שכירות עבור השכרת הדירה.

התובעת טענה כי שיעור הנזקים הוא גבוה מאד, אותו משום מה, ציינה בדולרים הגם שאין זה מטבע חוקי במדינת ישראל. לטענתה, הנזקים שנגרמו לה הם בסכומים הבאים: נזקי הבנייה כ-16,000$ (כ-64,000 ₪); נזקים לגינה 20,000$ (כ-80,000 ₪); הפסד שכר דירה כ-9,000$ (כ-36,000 ₪); פיצוי בגין עוגמת נפש – 50,000 ₪. למרות שהסכום הכולל של הנזקים הנטענים לשיטת התובעת מגיע לסכום של כ-230,000 ₪, הסכום הנתבע הוא כאמור, בסך של 135,000 וזאת לטענת התובעת, בשל גובה אגרת המשפט.

9. ביום 25.11.2004 הגישו הנתבעים את כתב ההגנה מטעמם, שבו חלקו על טענותיה של התובעת, וכן הגישו תביעה שכנגד שבמסגרתה תבעו סעד כספי בסך של 40,000 ₪. לטענת התובעים, עבודות הבניה שנעשו במסגרת הרחבת דירתם כללו גם עבודות שנדרשו לבצע עבור דירת התובעת ולפיכך הם זכאים לחלקה של התובעת בעבודות בסך של כ-82,000 ₪. כן טענו כי התנהלות התובעת ובין השאר התנגדותה להרחבת דירתם, הרחיקה רוכשים פוטנציאליים של דירתם ומשלא הצליחו למכור את הדירה, נאלצו להרחיבה. לפי טענתם, ביטול הסכם לרכישת דירה חלופית הסב להם נזק בשיעור העולה על 100,000 ₪, אך בשל גובה אגרת המשפט העמידו את תביעתם על הסכום האמור.

10. בהחלטה שניתנה ביום 11.4.2005 מונה מומחה מטעם בית המשפט, מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין מר אייל שנהב (להלן גם – המומחה). חוות-דעתו המפורטת של המומחה הוגשה ביום 24.11.2005 וכן הוגשו מטעמו תשובות לשאלות הבהרה שהציגו לו באי-כוחם של הצדדים (התשובות לשאלות הבהרה הוגשו ביום 7.6.2005 וביום 21.12.2005). לבקשת הצדדים, המומחה אף נחקר על חוות-דעתו באריכות רבה (פרוטוקול מיום 23.11.2006, עמ' 30-11).

11. לאחר שבדיון מיום 28.5.2008 הסתיים שלב שמיעת ראיות הצדדים, ביקשו הצדדים לסכם את טענותיהם בכתב. סיכומי התובעת הוגשו ביום 15.9.2008 וסיכומי הנתבעים הוגשו ביום 10.11.2008. בכך הסתיים השלב הראשון של בירור התובענה.

12. השלב השני של בירור התובענה החל ביום 8.3.3009. במועד זה, בטרם ניתן פסק הדין, הגישו הנתבעים בקשה להגשת ראיות נוספות (בש"א 2744/09). בבקשה זו טענו הנתבעים שביום 24.2.2009 מכרה התובעת את דירתה תמורת 1,000,000 ₪ לאדם בשם שאול ביטון (להלן – ביטון) ולפיכך ביקשו להגיש את הסכם המכר ומכתב נוסף.

בעקבות בקשה זו ולאחר החלפת תגובות בין הצדדים, מספר דיונים והחלטות, התקיים השלב השני של בירור התובענה, אשר כלל הגשת מספר מסמכים ושמיעת עדים נוספים בדיון מיום 31.5.2010 (עמ' 125-102 בפרוטוקול).

בתום ישיבה זו נקבע כי הצדדים ישלימו בכתב את סיכומי טענותיהם, ובהתאם לכך השלמת סיכומי טענות הנתבעים הוגשה ביום 13.7.2010 והשלמת סיכומי טענות התובעת הוגשה ביום 16.8.2010.

ג. הנושאים הטעונות הכרעה והדיון בהם

13. בסיכומי טענותיהם, טענו הצדדים טענות רבות בפירוט רב תוך התייחסות פרטנית לליקויים הנטענים ולנזקים שונים. כך גם הובאו טענות פרטניות במסגרת השלמת סיכומי הטענות.

לאחר עיון בסיכומי הטענות ובהשלמת הסיכומים שהגישו הצדדים וכן בראיות מטעמם – העדויות שנשמעו והמסמכים שהוגשו – נראה כי לאור ההתפתחות שחלה בשלב השני של המשפט לאחר מכירת דירת התובעת, חלו שינויים מהותיים בשאלות הטעונות הכרעה, כפי שיובהר להלן.

14. השלב השני של בירור התובענה יצר מצב חריג מבחינה דיונית ומבחינה מהותית. מצד אחד, כתבי הטענות לא השתנו ולא תוקנו, ואמנם בהשלמת סיכומי טענות הצדדים המשיכו הצדדים לדבוק במידה רבה בטענותיהם ובתביעותיהם המקוריות. מצד שני, נוצרו עובדות חדשות ובמסגרת השלמת טענות הצדדים ביקשו הם לטעון בהתאם לעובדות החדשות שנוצרו ואף שינו את טענותיהם בהתאם. גם ניכר כי הייתה הסכמה מכללא של הצדדים לשינוּיֵי חזית שנבעו מהשינוי שחל בעובדות.

הנסיבות שלגביהן חל שינוי משמעותי רב הן, מטבע הדברים, העובדה שהתובעת אינה מחזיקה עוד בדירה, על כל המשתמע מכך. עם זאת, התובעת לא המחתה את חובותיה ואת זכויותיה מכוח התובענה הנדונה אל רוכש הדירה, ביטון. לעומת זאת, הצדדים בטיעוניהם ייחסו משקל ומשמעות לעמדותיו של ביטון בעניין נושאי התביעה. כל זאת בעוד שאין מחלוקת שאינו בעל-דין, כך שאינו זכאי להיכנס בנעלי התובעת, לא בעניין חיובים, ככל שיהיו, ואף לא בעניין זכייה, ככל שתהיה.

בהסכם המכר למכירת הדירה מהתובעת לביטון נקבע בסעיף 8ו, בין השאר, כי מתוך התמורה שנקבעה בסך של 1,000,000 ₪, יוקפא סך של 40,000 ₪ עד סיום ההליכים בתובענה הנדונה, וזאת על דרך של הפקדת שטר ביטחון בידי בא-כוחה של התובעת (סעיף 8ו בהסכם). בהוראה זו נאמר כי סכום זה יוקפא "להבטחת כל תשלום שייפסק על-ידי בית המשפט כנגד המוכרת בגין השתתפות בהוצאות הבניה המשותפת כפי שייקבעו על-ידי בית המשפט בתביעת השכנים, כך שהסכומים המפורטים בהסכם זה יעמדו על סך של 960,000 ₪, בנוסף לסכום המוקפא כנ"ל".

נמצא אפוא, כי ככל שישנו הסדר כלשהו כאמור, הרי שזהו הסדר בין התובעת לבין ביטון, והוא אינו נוגע לנתבעים. זאת ועוד, הסדר זה מתייחס רק לאותו סכום שבו עשויה התובעת להתחייב לשלם לנתבעים "בגין השתתפות בהוצאות הבנייה המשותפת". אולם אין כל הסדר המתייחס לשאלה אם התובעת תהיה זכאית לקבלת הסכום בגין ליקויי הבניה שלקיומם טענה ושבגינם תבעה פיצוי. להיעדרו של הסדר כאמור, יש מספר השלכות. ראשית, חיוב הנתבעים בתשלום בגין ליקויי הבניה לא נועד להעשיר את התובעת שהייתה בעלת הדירה, אלא תכליתו תשלום שיאפשר לתקן את הליקויים שנמצאו. מאחר שהתובעת אינה מחזיקה עוד בדירה וממילא שאין בידיה עוד אפשרות לתקן את הליקויים, ממילא שאינה יכולה להיות זכאית לקבל את אותם סכומים המהווים את עלות התיקונים. שנית, מאחר שביטון מחזיק עתה בדירה ועליה לשרת את רצונותיו, אזי השאלה אם ליקוי מסוים שלכאורה נמצא הוא בגדר ליקוי, צריך להיקבע לפי עמדתו. כך למשל, אם ליקוי מסוים שנחשב בעיני התובעת לליקוי המחייב פיצוי, הפך ליתרון בעיני ביטון, שהודיע כי אין לו עניין בתיקון, ממילא שאין עוד מקום לחיוב הנתבעים בתשלום לתיקון אותו ליקוי. שכן כאמור, תכלית החיוב בתשלום היא לממן את תיקון הליקוי. בדומה, אם ליקוי מסוים עניינו בשינוי שחל במצב הקיים, כי אז מבחינת התובעת היה מקום לחיוב הנתבעים להשיב את המצב לקדמותו, כפי שביקשה. מאחר שהדירה נמכרה לביטון תשע שנים לאחר סיום העבודות שביצעו הנתבעים, והוא רכש את הדירה לאחר שראה את מצבה בעת שרכש אותה, לא יכולה להיות הצדקה לכפות עליו יצירת מצב שכלל לא היה מודע לכך שהיה קיים כמעט עשור קודם למועד שרכש את הדירה.

15. בשים לב לאמור לעיל ולאור השינויים שחלו בנסיבות ובטענות הצדדים, ולאור ההסכמה מכללא של הצדדים לכך שההכרעה בתובענה תהיה לאור השינויים האמורים, נדון בתובענה ובטענות הצדדים.

הדיון יהיה כאמור, לאור שינויים אלו, בעניין ששת הנושאים הבאים: האחד, היקף הנזקים שעל-פי הנטען הסבה בניית תוספת הבנייה לדירת התובעת ושיעורם, וכן דיון בשאלת חובת הנתבעים לשאת בעלות התיקונים; השני, שווי העבודות שביצעו התובעים עבור דירת התובעת ושאלת חובתה לשלם עבורן; השלישי, האם נפגע ערכה של דירת התובעת בעקבות תוספת הבניה, או שמא דירתה הושבחה; הרביעי, טענת התובעת שבעת ביצוע העבודות נגרם לה נזק של אובדן דמי שכירות. החמישי, שאלת זכאות התובעת לפיצוי בגין עגמת נפש; השישי, טענת הנתבעים שהתובעת הסבה להם נזק בכך שבשל התנהלותה נאלצו לבטל חוזה לרכישת דירה.

ד. הסתמכות על מסקנות המומחה מטעם בית המשפט

16. כפי שכבר נאמר, במסגרת שמיעת התובענה מינה בית המשפט מומחה מטעם בית המשפט, את המהנדס ושמאי המקרקעין, מר אייל שנהב.

הנתבעים הודיעו במספר הזדמנויות ובין השאר במסגרת סיכומי טענותיהם ובהשלמה של סיכומיהם, כי הם מסכימים למסקנות המומחה מטעם בית המשפט, למעט ביחס לעניינים שלא נדרש אליהם או שלטענתם, כפי שיפורט בהמשך, אינם רלוונטיים עוד.

התובעת לעומת זאת, חרף הודעתה כי היא מבקשת להסתמך על מסקנותיו של המומחה מטעם בית המשפט, משום מה נהגה אחרת בסיכומיה. לאורך כל סיכומיה התעמתה התובעת עם מסקנותיו של המומחה וטענה כי אין לקבל מסקנות וממצאים שנקבעו בחוות-דעתו, או כי מטעמים כאלו ואחרים יש להפחית מהסכומים שקבע. בדיון שהתקיים ביום 28.5.2008 הודיע בא-כוחה של התובעת כך (עמ' 69 שורות 6-5):

"התובעת מוותרת על העדת המומחים מטעמה שהם המהנדס יגאל ברגמן והשמאי קלדרון והתובעת תסתמך על חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט אייל שנהב".

משכך הודיעה התובעת, אין היא יכולה לנהוג בדרך של "תֶּאֱחֹז בָּזֶה וְגַם-מִזֶּה אַל-תַּנַּח אֶת-יָדֶךָ" (קוהלת ז יח). משהסכימה להסתמך על חוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, שוב אינה יכולה לחלוק עליו כל אימת שמסקנותיו אינן נוחות לה.

17. לפיכך ומאחר שכאמור, שני הצדדים הודיעו שהם מקבלים את מסקנותיו של המומחה מטעם בית המשפט ומסתמכים עליהן, יתבססו מסקנות פסק הדין על מסקנותיו, למעט ביחס לעניינים אלו: עניינים שהמומחה לא התבקש להידרש אליהם, עניינים שאינם בתחום מומחיותו, שאלות משפטיות וכיוצא באלו; עניינים שהמומחה לא קבע לגביהם ממצאים; עניינים אשר מטעמים שונים הקשורים בשלב השני של המשפט, שהתקיים לאחר מכירת דירת התובעת, הפכו לכאלו שאינם רלוונטיים עוד מהטעמים שעליהם נעמוד.

ה. דיון בנושאים הטעונים הכרעה לאור טענות הצדדים וראיותיהם

(1) היקף הנזקים שנגרמו לתובעת בשל תוספת הבניה ושאלת חובת הנתבעים לשאת בכך

18. לפי חוות-דעתו של המומחה, האומדן לתיקון הליקויים שנמצאו כתוצאה מהרחבת הבנייה שביצעו הנתבעים, הוא בסך של 17,200 ₪ מעודכן למדד חודש אוקטובר 2005. לכך יש להוסיף 10% עבור פיקוח הנדסי (1,700 ₪) ומע"מ (16.5% באותה עת – 3,122 ₪) ובסך הכול 22,042 ₪. סכום זה מורכב משמונה נושאים שרק לגביהם קבע המומחה כי ישנם ליקויים המצדיקים מתן פיצוי לתובעת בגינם. קביעת המומחה עוסקת בקיומם של הליקויים ובאומדן עלות תיקונם. עתה נדון באותם ליקויים ובשאלה אם על הנתבעים לפצות את התובעת בגין אותם ליקויים שמצא המומחה.

19. 3,000 ₪ עבור הריסת גדר בחצר (פסקה 2.1 בחוות-דעת המומחה) – בחוות-דעת המומחה נאמר כי גדר התוחמת את החצר הסוגרת את דירת התובעת נהרסה לצורך בניית הממ"ד ולכן, לאחר שהסתיימו העבודות, יש להשיב את המצב לקדמותו.

דירת התובעת נמכרה כאמור, לביטון, אשר מעדותו עלה כי ראה את המצב כפי שהוא וכך הוא מעוניין בו. כך בין השאר אמר, "אני כמו שראיתי את הבית בקניה ככה אני רוצה אותו היום בלי שינויים" (עמ' 105 שורה 10). מאחר שלא הובאה כל ראייה לכך שהתובעת הבטיחה לביטון שהגדר תיבנה מחדש כך שהמצב יוחזר למצב שבו היה תשע שנים קודם למועד שרכש את הדירה, לא נראה כי יש עוד מקום לחיוב הנתבעים בעלות בניית הגדר. לפיכך סכום זה ייגרע מהסכום שקבע המומחה.

20. 2,500 ₪ עבור ניקוז חצר הכניסה (פסקה 2.2 בחוות-דעת המומחה) – לפי מסקנות המומחה, הכניסה לדירת התובעת הייתה בעבר מוגנת מפני מים באמצעות קיר הגדר הנזכר לעיל, שנבנה בין הדירה לבין המשטח העליון. לאחר הבנייה, נהרסה הגדר, שביל הגישה החדש נבנה בשיפוע לקוי כלפי דירת התובעת וניקוז המרפסת שנבנתה פונה אל שביל הגישה. לכן יש צורך בהסדרת הניקוז. נראה כי מדובר בליקוי אשר עד מועד הגשת השלמת סיכומי הנתבעים טרם תוקן ויש צורך בתיקונו ולפיכך התיקון הוא באחריות הנתבעים, בכפוף לאמור להלן בעניין חיוב זה.

21. 2,700 ₪ עבור תיקון מדרגות חיצוניות (פסקאות 4.1 ו-4.5 בחוות-דעת המומחה) – במדרגות החיצוניות מצא המומחה גובה משתנה של רום ארבע המדרגות הראשונות, וקבע כי האומדן לתיקון זה הוא בסך של 1,200 ₪. כן מצא כי בקטע המרכזי נבנו שש מדרגות מאולתרות, שהאומדן שנקבע לתיקונן הוא 1,500 ₪. הנתבעים לא חלקו על כך, אך ביקשו לאפשר להם לתקן זאת בעצמם. מאחר שמדובר בליקוי אשר נראה כי עד מועד הגשת השלמת סיכומי הנתבעים טרם תוקן, הנתבעים אחראים לתקנו, בכפוף לאמור להלן בעניין חיוב זה.

22. 1,000 ₪ עבור התקנת צינור חלופי לצינור ביוב בממ"ד (פסקה 5.4 בחוות-דעת המומחה) – בקיר הבטון של הממ"ד נבנה צינור לביוב או לניקוז. מאחר שעל-פי תקנות הג"א הדבר אסור, קבע המומחה כי יש להתקין צינור חלופי ולמלא את הצינור הקיים בבטון. גם תיקון זה לכאורה, באחריות הנתבעים. עם זאת, ביטון שרכש את הדירה הודיע כי יבקש תיקון זה רק אם תהיה דרישה לכך במסגרת היתר הבניה מטעם הועדה המקומית לתכנון ולבניה (מכתבו – נ/2, שאליו נדרש בהמשך הדברים). מכל מקום, אחריות הנתבעים לתיקון זה אף היא בכפוף לאמור להלן.

23. 1,250 ₪ מחצית מהעלות של העתקת שוחת ביוב מהממ"ד (פסקה 5.5 בחוות-דעת המומחה) – בתוך תחום הממ"ד נבנתה שוחת ביוב, שעל-פי קביעת המומחה, יש להעתיקה אל מחוץ לתחום הממ"ד. בעדותו הבהיר המומחה, כי מאחר שהבנייה של ההכנה לממ"ד משרתת גם את דירת התובעת, "עלות הזזת השוחה צריכה ליפול על שניהם" (עמ' 16 שורות 8-7. ראו גם שם שורות 6-1 ועמ' 15 שורות 23-21). אומדן עלות תיקון זה נקבע בסך של 2,500 ₪, ולאור מסקנות המומחה, מחצית של סכום זה יש להטיל על הנתבעים, בכפוף לאמור להלן.

24. 2,200 ₪ עבור העתקת מיכל סולר וטמינתו (פסקה 6.1 בחוות-דעת המומחה) – בעניין מיכל הסולר קבע המומחה, כי הותקן בצורה גלויה בסמיכות למתקני הגז, לפיכך האחריות להעתקתו למקום אחר ולהטמנתו בקרקע מוטלת על הנתבעים. בעניין זה הודיע ביטון בעדותו כי בהתאם לסיכום בינו לבין הנתבעים, הוא מעוניין שמיכל הסולר יועתק למקום אחר תוך שיתוף פעולה עם הנתבעים (עמ' 106 שורות 26-7. כן ראו מכתבו של ביטון – נ/2). בנסיבות אלו שבהן הנתבעים הגיעו להסדר עם ביטון, שרכש את דירת התובעת, אין עוד מקום להטיל עליהם את האחריות בעניין זה ולפיכך סכום זה ייגרע מהסכום שקבע המומחה.

25. 500 ₪ עבור פינוי פסולת (פסקה 6.2 בחוות-דעת המומחה) – המומחה מצא מעט פסולת בנייה שנותרה בחזית הדרומית וקבע את עלות פינוייה. חוות-דעתו של המומחה ניתנה כאמור, בחודש נובמבר 2005. לפי טענת הנתבעים, אשר לא נסתרה (ראו גם בסיכומי טענותיהם פסקה 69כב, עמ' 15), הפסולת פונתה זה מכבר, סמוך לאחר שהתקבלה חוות-דעתו של המומחה. לפיכך עניין זה אינו רלוונטי עוד ואף הסכום שנקבע בגינו ייגרע מהסכום שקבע המומחה.

26. 2,800 ₪ עבור הריסת מחסן (פסקה ב בחוות-דעת המומחה) – בפרק ב' בחוות-דעתו, התייחס המומחה מטעם בית המשפט לטענות התובעת הנסמכות על חוות-דעתו של השמאי מטעמה, כי רכיבי בניה שונים גרמו לכאורה, לירידת ערך דירתה. בהקשר זה קבע המומחה כי בניית המדרגות בצד המזרחי של הבית חייבה הריסת מחסן פח שהיה צמוד לקיר, וכי גם על-פי תוכנית היתר הבנייה, מחסן זה היה מיועד להריסה. מטעם זה קבע המומחה כי השאלה אם הייתה הצדקה להריסת המחסן היא שאלה משפטית ולכן אינו נדרש לשאלה זו. עם זאת קבע, כי אם ייקבע כי לא הייתה הצדקה להריסת המחסן, כי אז עלות בניית מחסן דומה היא בסך של 2,800 ₪. פרט לכך לא מצא המומחה ירידת ערך של הדירה כתוצאה מעבודות הבנייה שבנו הנתבעים.

באשר למחסן, מעדות התובעת עולה כי דובר במחסן פח ישן, שהיה נעול בשרשרת שהעלתה חלודה. הגם שלטענת התובעת נשמרו במחסן חפצים שונים של סבתה שנפטרה, לא הובאה לכך כל ראייה. מכל מקום, גם מעדותה של התובעת עלה כי בפועל, לא נעשה במחסן הפח הישן והחלוד כל שימוש ממשי, ובכל מקרה, לא הוכח אחרת (עמ' 52 עד עמ' 53 שורה 2). בנסיבות אלו, שבהן העמדת מחסן מחוץ לבית מחייבת היתר בניה, ומאחר שהיתר הבניה שניתן לנתבעים חייב את הריסתו, וכן לאור זאת שהתובעת לא הראתה שאמנם השתמשה במחסן בפועל, אין הצדקה לחיוב הנתבעים בפיצוי בגין המחסן שנהרס. כך במיוחד גם לאור זאת שמטרת התשלום היא מימון בניית מחסן חדש. מאחר שהדירה נמכרה כתשע שנים לאחר הריסת המחסן, ולא הוכח שהובטח לביטון מחסן במקום הישן שנהרס, ממילא שאף אין הצדקה בחיוב בתשלום, כך שגם סכום זה ייגרע מהסכום שקבע המומחה.

27. מכל האמור כאן עולה כי על הנתבעים חלה אחריות לתקן ליקויים שאומדן עלותם הוא בסך של 7,450 ₪ (2,500 ₪ עבור ניקוז חצר הכניסה; 2,700 ₪ עבור תיקון מדרגות חיצוניות; 1,000 ₪ עבור התקנת צינור חלופי לצינור ביוב בממ"ד; 1,250 ₪ מחצית מעלות העתקת שוחת ביוב מהממ"ד), בתוספת 10% עבור פיקוח הנדסי (745 ₪) ובתוספת מע"מ.

עם זאת, התובעת אינה זכאית לקבלת הסכום האמור בגין הליקויים שנמצאו. שכן, הדירה נמכרה לביטון ואינה עוד בבעלותה. התובעת לא הראתה שתיקנה את הליקויים בפועל למרות הזמן הרב שחלף מאז התקבלה חוות-דעת המומחה ועד מועד שמיעת הראיות, וכפי שעוד יפורט להלן, לא הוכח שמחיר הדירה הופחת בשל הליקויים שנמצאו. פיצוי עבור ליקויים לא נועד להעשיר את בעל הנכס שבו נמצאו הליקויים אלא נועד לממן את תיקונם. מסיבה זו, במקום שבו דירה נמכרת ומוגשת תביעה בגין ליקויי בניה, יש מקום לנהוג לפי אחת משתי אפשרויות. האחת, הסדרה שרוכש הדירה יבוא בנעלי המוכר ויזכה בכספי עלות התיקונים. במקרה זה, בדרך-כלל נהוג שבעלי הדין מוחלפים, דבר שלא היה בענייננו. השנייה, מתן התחייבות של המוכר, בעל הדירה המקורי, להעברת הסכום שייפסק אל הרוכש כדי שיוכל לתקן את הליקויים, מה שלא נעשה בענייננו.

בנסיבות אלו, אין כל הצדקה שהתובעת תקבל את הסכום שנקבע כדרוש לתיקון הליקויים. שכן, היא לא התחייבה להעבירו לרוכש, לא התחייבה לתקן עבורו את הליקויים ולא עלה בידיה להראות שמחיר הדירה הופחת בשל אותם ליקויים. בעניין זה העיד ביטון כי התובעת אף לא טרחה להביא לידיעתו את מהות טענותיה כלפי התובעים מעבר לכך שישנה תביעה משפטית ולא פירטה בפניו את הליקויים שלקיומם טענה וגם לא הציגה לו את חוות-דעתו של המומה. כך בין השאר השיב ביטון לשאלות שנשאל בעניין זה (עמ' 104 שורות 12-5).

"ש. האם התובעת הציגה בפניך או בפני עורך הדין שלך חווה"ד של שמאי מטעם ביהמ"ש בהליכים שהתקיימו?
ת. לא.
ש. האם היית מודע לטענות כלשהן של התובעת כלפי הנתבעים באשר לבנייה שהם ביצעו?
ת. ידעתי שיש בלגאן.
ש. דיברו איתך על פרטים מסוימים.
ת. לא. לא ידעתי מה הבלגאן אבל ידעתי שיש ביניהם תביעה משפטית".

בנסיבות אלו, העברת סכום עלות התיקונים אל התובעת יהווה מקור להתעשרותה שלא כדין. בנסיבות אלו הגם שעל הנתבעים לתקן את הליקויים, חבות זו ולחלופין מתן פיצוי בגין התיקון, אינה עוד כלפי התובעת אלא כלפי ביטון שרכש את הדירה, שאינו בעל-דין.

ביטון אמנם יוכל לנהוג בעניין הליקויים שנמצאו כפי שימצא לנכון, אך התוצאה בתובענה הנדונה היא אפוא, שהתובעת אינה זכאית לכל תשלום עבור הליקויים שנמצאו.

(2) שווי העבודות שביצעו התובעים עבור דירת התובעת ושאלת חובתה לשלם עבורן

28. פרק ג' בחוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט עוסק בשווי עבודת הבניה שביצעו הנתבעים עבור דירת התובעת. על-פי האמור שם בפירוט רב, שוויין של כל העבודות מסתכם בסך של 37,363 ₪. לכך יש להוסיף חלק יחסי בתכנון הנדסי וברישוי בסך של 2,000 ₪, וכן מע"מ (17% במועד הרלוונטי – 6,692 ₪). מאחר שלא הוצגו קבלות עבור העבודות ולא הוכח תשלום המע"מ, אין מקום לכלול גם את סכום המע"מ.

29. מכאן אפוא, שלא יכולה להיות מחלוקת שהעבודות שבוצעו עבור דירת התובעת, השביחו גם את דירתה למצער, בסכום האמור. מאחר שמעדותו של ביטון עלה כי העובדה שבעת החלטתו לרכוש את הדירה הביא בחשבון את כל העבודות שנעשו וכי הן היוו מבחינתו קיצור דרך ניכר ושיקול נוסף לרכישת הדירה, יש בכך כדי להצביע על כך שהעבודות אמנם השביחו את ערך הדירה והעלו את ערכה (עמ' 103 שורות 28-9). עניין זה יידון ביתר הרחבה בהמשך הדברים.

30. חובת התובעת לשלם לנתבעים נובעת מהעיקרון הקבוע בחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, הקובע עיקרון כללי של חובת ההשבה, שנועדה למנוע התעשרות שלא כדין של אדם על חשבון רעהו. כפי שנקבע בפסיקה, החוק אינו קובע רשימה סגורה של מצבים שבהם נתונה זכות ההשבה מכוח החוק (ראו למשל, דיון נרחב בפסק-דינו של כבוד השופט ע' בנימיני בת"א (מחוזי תל-אביב) 884/92 אילנה אורן נ' עזבון האדמו"ר בונם אלתר (פסק הדין החלקי בשאלת החבות, מיום 28.1.2007), בפסקה 133. פסק הדין אושר בפסק-דינו של בית המשפט העליון בע"א 1829/09 פטר פנחס פרגלר נ' אילנה אורן (2010)).
 
לשם קיומה של זכות מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט ובהתאם לסעיף 1 בחוק זה, יש להוכיח שלושה תנאים: האחד, קבלת נכס, שירות או טובת הנאה (שזו ההתעשרות); השני, הזוכה התעשר מהמזכה או על חשבונו של המזכה (קשר סיבתי); השלישי, התעשרות הזוכה נעשתה "שלא על-פי זכות שבדין" (יסוד נורמטיבי).
 
לאור העובדות שעל עיקריהן עמדנו, אין מחלוקת שהתובעת זכתה בטובת הנאה, בכך שדירתה הושבחה ונעשו עבודות לטובת דירתה. מכאן שהתקיים תנאי ה"התעשרות". גם לא יכולה להיות מחלוקת שזו באה בעקבות העבודות שביצעו הנתבעים, ומכאן שישנו קשר סיבתי בין ההתעשרות לבין פעולות הנתבעים. לפיכך נותר הצורך לבחון אם התקיים התנאי השלישי.
 
31.       על-פי הפסיקה (ראו למשל בעניין אורן בפסקאות 135-136), שאלת התקיימות התנאי השלישי שבמסגרתו נבחנת השאלה אם ההתעשרות נעשתה שלא כדין, מוכרעת בין השאר, על יסוד השאלה אם דובר בהתעשרות שהיא "בלתי צודקת" (כבוד הנשיא מ' שמגר ברע"א 371/89 אילן לבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פ"ד מד(2) 309, בעמ' 323 (1990)), או שההתעשרות "נוגדת את תחושת המצפון והיושר" (כבוד הנשיא א' ברק ברע"א 5768/94 א.ש.י.ר. ייבוא ייצור והפצה בע"מ נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4) 289, בעמ' 465 (1998)). כפי שנקבע עוד באותו עניין (א.ש.י.ר. בפסק-דינו של כבוד הנשיא א' ברק בעמ' 467), "חובת ההשבה על-פי חוק עשיית עושר ולא במשפט היא ביטוי לתפיסת היסוד של התנהגות בתום-לב ביחסים הבין-אישיים". כך גם "התפיסה הרעיונית הגלומה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט מעוגנת בערכים של צדק, הגינות ויושר ואלה מחייבים כי הפיכת מבחן ההתעשרות להתעשרות 'שלא על-פי זכות שבדין' יהיה גמיש" (כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן בעניין א.ש.י.ר. בעמ' 430) (ראו עוד בעניין אורן, שם). על רקע גמישות מבחן זה ולאור מהותו של המבחן, הבודק אם ההתעשרות ללא ששולמה תמורה בגינה אינה צודקת, הגיע בית המשפט במקרים רבים למסקנה שהתקיימה העילה של עשיית עושר ולא במשפט, המזכה את המזכה בתשלום.
 
32.       שאלה נוספת היא, אם זכאי המזכה לתשלום במקום שבו לא התבקש לבצע את הפעולה שהביאה להתעשרות הזוכה. בענייננו השאלה אף עשויה לעלות ביתר שאת, לאור התנגדות הנתבעת לבנייה. אולם המסקנה שאליה הגיע בית המשפט במקרים רבים, כי ההסכמה אינה בהכרח דרושה (ראו למשל דיון נרחב בנושא זה בעניין אורן, שם). נראה שהדברים יפים אף לענייננו משני טעמים. ראשית, התנגדות התובעת לבנייה הייתה שלא כדין. כפי שהובהר לעיל, על-פי התקנון של הבית ובהתאם להוראות חוזה החכירה, אסור היה לתובעת להתנגד לעבודות שביצעו הנתבעים. התובעת גם ביססה את התנגדותה על טענתה שהחצר הצמודה לדירתה היא בבעלותה מכוח החזקתה במשך שנים רבות. אולם גם טענה זו לא רק שלא הוכחה, אלא נסתרה, מאחר שהוכח ששטח זה הוא חלק מהרכוש המשותף של הבניין וכך אף נרשם במרשם המקרקעין. שנית, כפי שיובהר להלן, הוכח שדירת התובעת הושבחה בשל עבודות הבנייה שביצעו התובעים גם לטובת דירת התובעת. מאחר שהתובעת מכרה את דירתה גם בזכות אותן עבודות, הרי שעליה לשלם את החלק שלגביו התעשרה מהעבודות שביצעו הנתבעים.

33. כאמור לעיל, בהסכם המכר למכירת דירת התובעת לביטון (נ/1) נקבע בסעיף 8ו בין השאר, כי סך של 40,000 ₪ מתוך התמורה (בסך של 1,000,000 ₪) לא יועבר לתובעת עם מסירת החזקה בדירה, אלא יישאר בידי בא-כוחה של התובעת עד מתן פסק-דין בתובענה הנדונה, ובהתאם לתוצאתו יועבר סכום זה לידי התובעת או לידי הנתבעים.

ביטון אכן העיד, כי ברור לו שעליו לשלם עבור העבודות שנעשו עבור דירה שרכש (עמ' 103 שורות 28-18). כך שגם בעובדה שביטון הכיר בחובתו לשלם עבור העבודות שבוצעו לטובת הדירה שרכש מהתובעת, יש כדי לתמוך בכך שהנתבעים זכאים לתשלום עבורן. לפיכך, לא יכולה להיות מחלוקת שהנתבעים זכאים לתשלום עבור העבודות שביצעו עבור דירת התובעת בסכום שקבע המומה.

(3) ערך דירתה של התובעת – האם נפגע או הושבח

34. חלק ניכר מראיותיה של התובעת ומטענותיה כוון לכך שכתוצאה מתוספת הבניה ירד ערכה של דירתה. מנגד טענו הנתבעים, כי ערך דירתה הושבח בשל תוספת הבניה, בשל העבודות והבנייה שהשביחו את דירת התובעת בכך שכללו הכנה לתוספות עתידיות בדירתה. לפיכך בהקשר זה יש לבחון שלושה עניינים, שבהם נדון עתה: האחד, שאלת השבחת דירת התובעת כתוצאה מהעבודות שביצעו הנתבעים; השני, שאלת ירידת ערך דירתה של התובעת בשל העבודות שבוצעו; השלישי, האם הוכח בפועל שערך דירתה של התובעת עלה או ירד בשל העבודות.

השבחת דירת התובעת כתוצאה מהעבודות שביצעו הנתבעים

35. כאמור לעיל, על-פי קביעת המומחה מטעם בית המשפט, הנתבעים ביצעו עבור דירת התובעת עבודות ששווין כאמור לעיל. עוד הוכח כאמור, כי העבודות שבוצעו היו אחד השיקולים שעמדו ביסוד החלטת ביטון לרכוש את הדירה. ביטון כאמור, אף העיד כי מדובר בעבודות שחסכו ממנו זמן יקר וקיצרו לו את הליכי השיפוצים שהודיע כי בכוונתו לעשות בדירה שרכש, והוא אף מודע לחובתו לשלם בגין אותן עבודות ומסכים לכך. מטעם זה נקבע כאמור, שסך של 40,000 ₪ מתוך כספי התמורה יוקפא עד הכרעה בתובענה הנדונה (עמ' 103 שורה 18 עד עמ' 104 שורה 2).

מכאן אפוא, שלא יכולה להיות מחלוקת שעבודות הבניה שביצעו הנתבעים עבור דירת התובעת השביחו אותה בסכום שקבע המומחה מטעם בית המשפט.

שאלת ירידת ערך הדירה בשל העבודות

36. פרק ד' של חוות-דעת המומחה מטעם בית המשפט, שהוא כאמור, גם מהנדס בניין וגם שמאי מקרקעין, עוסק בשאלת ירידת ערך הדירה כתוצאה מתוספת הבניה. בהקשר זה קבע המומחה כי ישנם שני מרכיבים הפוגעים בערכה של הדירה, אשר שניהם נגרמו בשל כך שגרם המדרגות החיצוניות נבנה בסטייה ממה שנקבע בהיתר הבנייה.

על-פי היתר הבנייה, היה על הנתבעים לבנות את גרם המדרגות החיצוניות צמוד אל הבניין לכל אורכו. אין מחלוקת שהנתבעים שינו את מבנה גרם המדרגות ובנו אותו בשני חלקים. בעקבות זאת ולאחר פניית התובעת, קבעה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כי על הנתבעים להזיז את גרם המדרגות בהתאם להיתר הבנייה.

בשל אופן בניית גרם המדרגות, קבע המומחה כי נגרמה ירידת ערך לדירה גם בשל חסימת חלון המטבח, שהוא החלון היחיד של המטבח, וירידת ערך זו נאמדה בשווי של 1,800$, וגם בשל ביטול שימוש בפועל בחלק מהחצר. בעניין זה אמד המומחה את ירידת ערך הדירה בסכום של 2,900$ מהשיקולים המפורטים בחוות-דעתו ובין השאר בשל כך שמדובר באי שימוש בפועל (להבדיל מפגיעה בבעלות), מאחר שהתובעת לא הייתה בעלת החצר.

37. חרף מסקנתו האמורה של המומחה מטעם בית המשפט, אין מקום לפיצוי התובעת בסכום שקבע המומחה, וזאת משהוכח שבפועל, לא רק שאופן בניית המדרגות לא פגע בערכה של הדירה, אלא הדבר נעשה לשביעות רצונו של ביטון, שהיה מעוניין בדירה בהתאם לאופן שבו נבנה גרם המדרגות. מטעם זה גם הודיעו הנתבעים שבכוונתם לפעול לשינוי היתר הבנייה כך שיתאם את המצב בפועל. כך בין השאר, אמר ביטון במענה לשאלות בא-כוח הנתבעים (עמ' 105 שורות 10-7):

"ש. לגבי גרם המדרגות, האם אתם מעוניינים שהן תישארנה כפי שהן היום? מראה את התמונה של המדרגות כפי שנראות היום. או שאתם מבקשים שהמדרגות יוסטו בהתאם לבקשתה של התובעת ויוצמדו לקיר הבית?
ת. אני כמו שראיתי את הבית בקניה ככה אני רוצה אותו היום בלי שינויים".

דברים דומים גם אמר ביטון במענה לשאלותיו של בא-כוחה של התובעת (עמ' 108 שורות 27-20):

"ת. ... בתמונות הדברים נראים אחרת, בפועל כאשר אתה בא לשטח וגם אחרי שהבאתי חבר שמבין בעניין, המדרגות כפי שהן היום יותר טובות לי כי אני מרוויח גינה מאחורה יותר גדולה ולא יהיה לי חלון מול החדר העתידי שאני אמור לבנות בקטע של המדרגות".

לפיכך אין עוד רלוונטיות לבקשת התובעת להזזת גרם המדרגות החיצוניות ואף לא לטענתה שמיקומו פוגע בערך הדירה.

38. כך גם באשר לחלון המטבח שנחסם בשל גרם המדרגות שנבנה. בעניין זה נשאל ביטון מה עמדתו באשר לחלון המטבח, והוא השיב באופן מפורש "הוא לא מעניין אותי. אני שובר את הקיר בכל מקרה" (עמ' 106 שורות 2-1). שכן בכוונתו לשנות את מבנה המטבח ואת מיקום החלונות בקיר החיצוני.

39. המסקנה היא אפוא, כי מסקנות המומחה מטעם בית המשפט בעניין השפעת עבודות הבנייה על ערך דירתה של התובעת, היו רלוונטיות בעת מתן חוות-דעתו בחודש נובמבר 2005. בעת שרכש ביטון את הדירה, בשנת 2009, כבר לא הייתה למסקנות אלו כל רלוונטיות. מבחינת ביטון, למיקום המדרגות היה דווקא יתרון ואילו חסימת החלון חסרת משמעות. מכאן שלעבודות הבנייה שביצעו הנתבעים לא הייתה השפעה על ערך הדירה ועל התמורה שהתקבלה בעת מכירתה ולפיכך, אין התובעת זכאית לסכום שנקבע בעניין זה בחוות-דעתו של המומחה.

ערכה של דירת התובעת – האם הוכח כי נפגע או כי עלה בשל העבודות שבוצעו

40. חרף מאמצים ניכרים שנעשו מצד התובעת לשוות לעסקת מכירת הדירה לביטון חזות של עסקה שכתוצאה ממנה הפסידה התובעת וכי ערך דירתה ירד בשל תוספות הבנייה שבנו הנתבעים, לא עלה בידיה לעשות כן. לא זו בלבד, אלא הרושם הבלתי נמנע הוא כי מראיותיה ומשאר הראיות שהובאו עולות שתי עובדות: האחת, כי נראה שערך דירת התובעת דווקא עלה בשל העבודות שבוצעו, ובכל מקרה לא ירד. השנייה, כי התובעת עשתה מאמץ ניכר לייצר ראיות שיהיה בכוחן להראות שערך דירתה ירד, הגם שבפועל, אין בידיה ראיות המוכיחות זאת. נבהיר את הדברים.

41. בשלב הראשון של המשפט, טענה התובעת כי ערך דירתה ירד וכי שוויה בעקבות העבודות שביצעו הנתבעים הוא לכל היותר כ-850,000 ₪ (ראו בין השאר, את עדות המתווכים מטעם התובעת, מר יעקב אלט (עמ' 59-54 וראו במיוחד בעמ' 57) ומר שלמה שטיין (עמ' 64-59).

כיום אין עוד מחלוקת שזמן קצר לאחר מתן העדויות האמורות, הדירה נמכרה לביטון תמורת 1,000,000 ₪ (העדויות ניתנו ביום 28.5.2008 והדירה נמכרה כעבור תשעה חודשים, ביום 24.2.2009).

גם אין מחלוקת כי מדובר בדירה בת שני חדרים בשטח של כ-24 מ"ר שמצבה היה רעוע וישן מאד שחייב לשפצה, כפי שהודיע ביטון שבכוונתו לעשות. כפי שביטון אף העיד וכפי שעמדנו על כך לעיל, עבודות הבניה שביצעו הנתבעים דווקא היוו שיקול מבחינתו לרכישת הדירה, מאחר שקיצרו את תהליכי השיפוצים שהיה בכוונתו לבצע (שם, עמ' 103).

42. טענת התובעת שהיה קונה אחר, עו"ד שמעון כהן, שהיה מוכן לשלם יותר (1,200,000 ₪), אך לא קנה את הדירה, אינה מהווה ראייה לערכה הריאלי של הדירה. כך במיוחד מאחר שמעדותו של כהן עלה שהתובעת לא הציגה לו את מלוא התמונה וזו שהוצגה לא הייתה מדויקת. בנוסף לכך, התובעת עצמה העידה, כי מה שעמד לרועץ בעסקה זו היה ההליכים המשפטיים המתנהלים בעניין הדירה ובקשתו שעניין זה יוסדר בטרם תימכר הדירה (עדות התובעת, עמ' 117 שורות 5-1). בעניין זה יש לומר, כי ספק אם האחריות להליכים המשפטיים רובצת דווקא לפתחם של הנתבעים. שכן בלשון עדינה ניתן לומר, כי לא הנתבעים הם אלו שאחראים להליכים המשפטיים וכי ניכר שניתן היה להביא לסיום את כל המחלוקות שבין הצדדים גם ללא התובענה הנדונה.

לכל אלו יש להוסיף גם את דבריו של כהן, כי ההליכים המשפטיים המתנהלים היו עניין מרכזי שבגללו לא היה מעוניין בדירה, נוסף על הליקויים, כפי שהתובעת הציגה לו אותם (עמ' 121-120). בעניין זה ובכלל עלה, שהתובעת כאמור, לא הציגה לכהן את התמונה באור נכון. שכן בין השאר, התובעת לא מסרה לכהן את חוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, שאז יכול היה להיווכח שמדובר בליקויים מינוריים שנמצאו, ואף לא דיווחה לו שהמומחה מטעם בית המשפט קבע שהדירה הושבחה בכך שבוצעו לטובתה עבודות בשווי ניכר (עמ' 122 שורות 23-19).

מכאן, שאין בעובדה שהדירה הוצעה לכהן במחיר גבוה יותר כדי ללמד על ערכה. כך גם עצם העובדה שהתובעת דרשה עבור דירתה את הסכום שדרשה, סך של 1,200,000 ₪, אינה מלמדת דבר. ראשית, לשם הוכחת שווי הדירה היה על התובעת להגיש חוות-דעת עדכנית של שמאי מקרקעין. שנית, נקיבה במחיר כלשהו, אינה מלמדת דבר. התובעת גם יכולה הייתה לדרוש 2,000,000 ₪. האם במקרה זה היינו אומרים שזה שוויה של דירה ישנה בשטח שלכ-24 מ"ר המחייבת שיפוץ מאסיבי?

43. התובעת לא הוכיחה שהמחיר שביטון שילם עבור הדירה הופחת בשל הליקויים הנטענים או בשל העבודות שביצעו הנתבעים. ביטון נשאל באופן מפורש אם קיבל הנחה עבור הדירה והשיב כי היה משא ומתן שנערך עם המתווכת. הוא ידע על "בלגאן" שיש בשל ההליכים המשפטיים, אך לא ידע את תוכנם, התובעת לא מסרה לו פרטים בעניין, ומעדותו ניכר כי הדבר לא היווה גורם שהשפיע על מחיר הדירה. כך אמר ביטון בתשובותיו לשאלות בא-כוחם של הנתבעים (עמ' 104), כך גם אמר בתשובותיו הברורות במענה לשאלותיו של בא-כוחה של התובעת (עמ' 111).

דברים דומים העיד גם עו"ד ששון צדקיהו, מי שייצג את ביטון בעסקת רכישת הדירה. במענה לשאלה אם ביטון ידע על ליקויים בדירה, אם קיבל הנחה בשל כך או דרש הנחה בשל כך, השיב עו"ד צדקיהו לכל אלו בשלילה (עמ' 114 שורות 26-23).

מכאן אפוא, שהוכח כי במסגרת המשא ומתן שהתנהל בין התובעת לבין ביטון, באמצעות המתווכת, באשר למחיר הדירה, לא היה כל משקל לעבודות הבנייה שביצעו הנתבעים כגורם המפחית מערך הדירה. כך גם הוכח, שאף לא הייתה הפחתה במחיר בשל הליקויים שלקיומם טוענת התובעת.

44. חרף האמור וכפי שנאמר לעיל, עולה הרושם שהתובעת ביקשה לייצר ראיות שיהיה בכוחן ללמד שלכאורה, חלה הפחתה במחיר הדירה בשל העבודות שביצעו הנתבעים ובשל הליקויים שלקיומם היא טוענת. ראיות אלו הן שתיים: האחת, הפתיח של סעיף 8ו בהסכם למכירת דירת התובעת לביטון מיום 24.2.2009 (נ/1), והשנייה, מכתב שעליו הוחתם ביטון ביום 27.3.2009 (ת/1).

45. הפתיח של סעיף 8ו בהסכם המכר – סעיף 8ו קובע את מחיר הדירה בסך של 1,000,000 ₪ וכן מסדיר את נושא הקפאת הסך של 40,000 ₪ עד סיום ההליך המשפטי הנדון. סעיף זה נפתח במשפט הבא, שאינו רלוונטי להסכם המכר: "מאחר הצדדים ניהלו מו"מ שבמהלכו הסכימה המוכרת להעמיד את המחיר על סך 1,100,000 ₪, ולאחר מו"מ נוסף ובשל המפורט בהליכים בגין תביעת השכנים לרבות תביעת המוכרת הוסכם כי המחיר סופי יעמוד על סך 1,000,000 ₪ ...".

אין חולק כי מדובר במשפט מיותר, שאינו דרוש להסכם מכר ואמנם עלה בידי הנתבעים להוכיח שמשפט מיותר זה הוכנס אל הסכם המכר שלא לצורך, וככל הנראה כדי לשרת את מטרותיה של התובעת בתביעה הנדונה.

לא זו בלבד שמשפט זה מיותר, אלא הוא אף עומד בסתירה לעובדות שהוכחו ושעליהן עמדנו, שלפיהן הרוכש, ביטון, לא קיבל בפועל כל הנחה וכי המחיר שנקבע היה פרי משא ומתן, כמו בכל עסקה בכלל ובפרט בכל עסקה לרכישת דירה.

מכל מקום, העובדה שלמשפט האמור היו מטרות זרות, גם עלתה מעדותו של עו"ד צדקיהו, שכך השיב לשאלותיו של בא-כוחה של התובעת (עמ' 113 שורה 13 עד עמ' 114 שורה 15):

"ש. מה אתה זוכר לגבי סעיף 8ו לחוזה נ/1?
ת. אני זוכר שזה סעיף שהוכנס על-ידך. השתוממתי לראות אותו וניסיתי להוריד אותך מהסעיף הזה, אבל בסופו של דבר הגענו לנוסח הזה שהיה מאד חשוב לך.
ש. עם מי התייעצת בקשר לסעיף 8ו?
ת. לא זכור לי וגם לא זכור לי שהתייעצתי.
ש. מה אמר לך מר שאול ביטון שהתייעצת אתו כלל שהתייעצת אתו.
ת. לא נעים לי מכל העובדה שאני בא לכאן ומעיד אולי לא משהו שאתה רוצה לשמוע, אבל אני לא התייעצתי עם שאול ביטון ...
...
ש. סעיף כזה כמו סעיף 8ו לחוזה נ/1 לא דורש הבהרות, חקירה, נתונים ומסמכים?
ת. כשקראתי את הסעיף בשאלה הקודמת התייחסתי רק לרישא שלו. על הנושא של להעמיד את המחיר על סך כך וכך, עבר לנושא של להשאיר כסף, הפקדת כסף, בגלל פס"ד שהיה ביניהם בהחלט שוחחתי על זה עם הלקוח שאול ביטון.
...
ש. יש סיבה שסעיף 8ו היה נכלל בחוזה נספח נ/1 אם הוא לא היה נכון?
ת. חלק מהסעיף לא היה בו צורך ואתה עמדת על הכנסת פרטים לתוך הסעיף הזה שבעיני לא היו חיוניים, אבל הסכמתי בסופו של דבר, נכנעתי מה שנקרא.
ש. למי הם לא היו חיוניים?
ת. לקשירת הקשר בעסקה, לאור הניסיון שלי לא היה להם צורך".

46. המכתב שעליו הוחתם ביטון ביום 27.3.2009 (ת/1) – ביום 8.3.2009 חתמו בני הזוג שאול ואסנת ביטון על מכתב המופנה אל הנתבעים ואל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בירושלים (נ/2). תכליתו של המכתב הייתה להסדיר מספר עניינים הקשורים בבנייה המשותפים לשני הצדדים, הנתבעים וביטון. נאמר שו שהזוג ביטון מבקש שלא יחול שינוי במיקום המדרגות, שחסימת חלון המטבח אינה מפריעה לביטון בשל השינויים שבכוונתם לערוך במטבח וממילא למקם את החלונות במקום אחר, נושא הטמנת מיכל הסולר, העובדה שמיקום עמודי התמך אינו מפריע להם ומתיישב עם תוכנית השיפוצים שלהם ועוד כיוצא באלו עניינים.

תכליתו של מכתב זה עולה מהאמור בו, והיא כוונה משותפת של הנתבעים ושל ביטון להגיש בקשה להיתר בנייה בהתאם לתוכניותיהם בדבר השיפוצים המתוכננים. כך גם בין השאר, שינוי היתר הבנייה, שלא יחייב את הנתבעים להזיז את מקום גרם המדרגות, אשר כאמור, נבנה שלא על-פי היתר הבנייה אך לשביעות רצונו של ביטון.

בעדותו נשאל ביטון לגבי המכתב האמור, ואמר "אני מכיר את המכתב. אני מסכים למה שכתוב במכתב" (עמ' 105 שורה 14).

מטעם התובעת הוגש מכתב נוסף שעליו חתם ביטון ביום 27.3.2009 במשרדו של בא-כוחה של התובעת (ת/1). במכתב זה נאמר כי הסיבה בגללה חתם ביטון על המכתב הראשון (נ/2), הייתה שהופעל עליו לחץ בין השאר בכך שנאמר לו שאם המדרגות יהרסו, הנתבעים יבנו מדרגות אחרות במקומן שיחסמו את הכניסה לדירה שרכש (דירת התובעת). עוד נאמר במכתב שהייתה הסכמה לקיזוז סך של 100,000 ₪ בשל הליקויים שנמצאו בבניית הנתבעים.

העדויות בעניין נסיבות כתיבתו של המכתב השני, שבו טוען ביטון כי לכאורה, הופעל עליו לחץ לחתום על המכתב הראשון, מלמדות כי לא רק שלא הופעל עליו כל לחץ, אלא שדווקא נסיבות כתיבת המכתב השני במשרדו של בא-כוח התובעת, מעוררות סימני שאלה, אם לא מעבר לכך.

כך העיד ביטון במענה לשאלות בא-כוחם של הנתבעים (עמ' 105 שורות 29-15):

"ש. אני מראה לך מכתב שצורף לתגובת התובעת, מיום 29.3.2009, האם אתה מכיר אותו?
ת. כן.
ש. היכן נכתב המכתב הזה ועל-ידי מי?
ת. במשרד של עו"ד דהאן. המכתב נכתב על-ידי עו"ד דהאן.
ש. האם קראת את המכתב לפני שחתמת עליו.
ת. עיינתי בו.
ש. לפי המכתב הזה, אתה מתנגד למצב המדרגות הקיים כיום ולכאורה אתה מבקש שהם יוסטו כפי שהתובעת מבקשת.
ת. הניסוח פה הוא לא נכון כמו שהוא נרשם הופעל לחץ.
ש. במכתב הזה נכתב לבקשתה של התובעת שהנתבעים הפעילו עליך לחץ לחתום על המכתב הראשון. האם הפעילו עליך לחץ כלשהו?
ת. לא.
ש. ז"א שאתה עומד עדיין מאחורי המכתב הראשון?
ת. כן".

כן ראו את תשובותיו של ביטון לשאלותיו של בא-כוחה של התובעת (עמ' 107 שורה 29 עד עמ' 111). מתשובות אלו עולה באופן ברור כי כל עניין החתמת ביטון על המכתב השני במשרדו של בא-כוחה של התובעת, נעשה בין השאר בכך שלביטון הוצגו עובדות לא נכונות בעניין הזזת המדרגות, וכי המכתב נוסח עבורו. כפי שאמר, אמנם נערכה שיחה קודם שחתם על המכתב, אולם "ההתנסחויות בע"פ היו שונות מן הכתוב. היו דומות" (עמ' 108 שורה 10).

על כך שלא הופעל לחץ על ביטון לחתום על המכתב הראשון, העיד גם עו"ד צדקיהו. מעדותו עלה שביום 2.4.2009 נערכה פגישה בין השאר בנוכחותו ובנוכחות בא-כוח הנתבעים וביטון, ובה נשאל ביטון אם הופעל עליו לחץ לחתום על המכתב הראשון. על כך השיב עו"ד צדקיהו (עמ' 115 שורות 18-17): "נדמה לי שאני זוכר לגבי נושא הלחץ שהוא נשאל אם הופעל עליו לחץ והוא אמר שלא. לגבי שאר הדברים אני לא זוכר".

עצם החתימה על המכתב השני שהוכן במשרדו של בא-כוחה של התובעת, מעוררת תהיות. אולם דומה כי ההסבר לכך נעוץ אולי בדברים שאמר עו"ד צדקיהו, שייצג את ביטון בעסקת הרכישה, על לקוחו. אגב תשובותיו בעניין סעיף 8ו בהסכם אמר עו"ד צדקיהו, "... אבל אני לא התייעצתי עם שאול ביטון, הבחור הזה הוא בחור שאפשר להגדיר אותו כאדם 'דרוויש' שלא מתעניין, נאיבי ופשוט". לא מן הנמנע שלא רק עו"ד צדקיהו עמד על כך, אלא גם התובעת שניצלה זאת לשם החתמת ביטון על המכתב השני, שנערך במשרדו של בא-כוחה לאחר שלשם כך הוזמן ביטון (ראו עדותו של ביטון בעמ' 111-107 בעניין נסיבות הגעתו לחתום על המכתב).

47. מהאמור כאן עולה אפוא, שהתובעת דאגה לייצר שני מסמכים מיותרים, רק כדי להוכיח את טענתה שמחיר הדירה היה גבוה מזה שנקבע בהסכם המכר. הפתיח של סעיף 8ו בהסכם המכר, מיותר לחלוטין. כפי שאף אמר עו"ד צדקיהו, אין כל צורך לציין בהסכם המכר מחירים שהוצעו במהלך משא ומתן, ככל שאמנם הוצעו, והדבר מיותר לחלוטין ואינו משרת כל תכלית בהסכם. הרושם הבלתי נמנע הוא, שהאמור בפתיח של סעיף 8ו בהסכם המכר נכתב כדי שתהיה בידי התובעת "ראייה" לטענותיה. אולם אין בכך ראייה לדבר. מטבע הדברים במסגרת משא ומתן לרכישת דירה מבקש המוכר מחיר גבוה ואילו הרוכש מעוניין במחיר נמוך יותר, ובסופו של דבר נקבע המחיר הראוי לדירה. אין בהצעת מחיר גבוה מצד המוכר כדי ללמד דבר על שוויה הריאלי של הדירה.

כך גם המכתב השני שעליו הוחתם ביטון במשרדו של בא-כוחה של התובעת (ת/1), הוא מכתב חסר תכלית מעבר לניסיון לייצר "ראייה" שתתמוך בטענותיה של התובעת, תוך ניצול תמימותו של ביטון. בניגוד למכתב הראשון (נ/1), שהופנה אל הנתבעים ואל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שתכליתו לסייע לשינוי היתר בנייה ולקדם גם את רצונו של ביטון בעניין אופן הבנייה הרצוי לו, למכתב השני לא הייתה כל מטרה בפני עצמה.

48. לבסוף, גם בהצעות מחיר לדירות שעמדו למכירה באזור שבו מצויה הדירה של התובעת, שאותן צירפה היא (נספח ג' לתגובתה מיום 29.3.2009), אין כדי ללמד דבר באשר לשווי הריאלי של הדירה, ואין בהן כדי לבסס את טענת התובעת, כי ערך דירתה ירד והיא נמכרה במחיר הנמוך מערכה. הצעות המחיר שהגישה התובעת מתייחסות לשתי דירות בקריית יובל. דירה אחת ברחוב פלורנטין, ששטחה 72 מ"ר ובה שלושה חדרים, שהוצעה למכירה תמורת 1,250,000 ₪ ודירה שנייה ברחוב יאנוש קורצ'ק שגם בה שלושה חדרים ושטחה 55 מ"ר והוצעה למכירה תמורת 1,020,000 ₪.

בהצעות מחיר אלו אין כדי לסייע לתובעת משלושה טעמים אלו: האחד, שטח דירת התובעת כ-24 מ"ר ובה שני חדרים. אם המחיר הריאלי של דירת התובעת ייגזר מהמחיר שהוצע לדירה ברחוב פלורנטין, כי אז יש להפחית ממנו שני שליש בהיות דירה זו בשטח שהוא פי שלושה מדירת התובעת, ואם ייגזר ממחיר הדירה ברחוב יאנוש קורצ'ק, כי אז יש להפחית ממנו כמחצית המחיר שהוצע. כך שלפי המחירים האמורים, התובעת מכרה את דירתה הרבה מעל שוויה. השני, המחירים שהוצעו הם המחירים הראשונים. כידוע, בדרך כלל, בסופו של דבר התמורה המתקבלת ממכירת דירה נמוכה מזו שהוצעה בתחילה. השלישי, כפי שכבר נאמר, הוכחת שוויה הריאלי של דירה צריכה להיעשות באמצעות שמאי מקרקעין ולא על סמך הצעות מחיר אקראיות.

49. המסקנה העולה מכל האמור כאן הוא, כי לא עלה בידי התובעת להוכיח שערך הדירה שמכרה נפל משוויה הריאלי של הדירה. כך גם לא עליה בידיה להראות כי היה בעבודות שביצעו הנתבעים, בהרחבת דירתם או בליקויים שלקיומם טענה התובעת, כדי להוריד מערכה של הדירה.

(4) הטענה בדבר אובדן דמי שכירות בעת ביצוע העבודות

50. טענה נוספת שטענה התובעת היא, שהיא זכאית לפיצוי בשל כך שבעת ביצוע עבודות הבניה לא קיבלה דמי שכירות מהשכרת הדירה, וכי היה זה בשל המטרד שהסבו העבודות. לפיכך לטענתה, היא זכאית לפיצוי בסך של 40,000 ₪, המהווה את דמי השכירות עבור אותה תקופה.

דינה של טענה זו להידחות מן הטעם הפשוט, שמעבר לדבריה של התובעת לא הוצגה כל ראייה בעניין זה וכל טענותיה של התובעת בעניין זה נסמכות על דבריה שלה, שלא נתמכו בדבר.

(5) זכאות התובעת לפיצוי בגין עוגמת נפש

51. התובעת לא הוכיחה כל נזק שנגרם לה בפועל כתוצאה מעבודות הבנייה שבוצעו בדירת הנתבעים. כך גם לא הראתה שאמנם נגרמה לה עוגמת נפש וכי זו נגרמה בשל מעשים או מחדלים של הנתבעים שנעשו לא כדין. גם יש לזכור שהתובעת כלל אינה גרה בדירה וכי ביתה מרוחק ממקום הדירה, כך שאף אינה יכולה לטעון כי העבודות שבוצעו סמוך לביתה גרמו לה לאי-נוחות או לעוגמת נפש. זאת הגם שגם מגורים סמוכים למקום שבו נעשות עבודות בנייה ושיפוצים המסבים אי נוחות, אינם בהכרח מזכים בפיצוי בגין עוגמת נפש. לפיכך גם בעניין זה, דין תביעת התובעת להידחות.

(6) טענת הנתבעים בדבר נזק בגין ביטול חוזה לרכישת דירה

52. טענת הנתבעים כי נגרם להם נזק בשל התנהלות התובעת, שהביאה להכשלת הסכם למכירת דירתם, נסמכת בין השאר, על הסכם מכר למכירת דירתם ועל הסכם ביטול ביום 27.10.1997 (נספחים ו ו-ז של תצהיר הנתבע). טענת הנתבע בתצהירו (שם, פסקאות 11-10) הייתה שהעובדה שהתובעת הודיעה לרוכשים פוטנציאליים שתתנגד לכל תוספת בניה ולהרחבת הדירה, הרחיקה רוכשים פוטנציאליים. בשל כך החליטו הנתבעים להישאר בדירתם ולהרחיבה. את נזקיהם בעניין זה אמדו בסך של 100,000 ₪.

53. עיון בהסכם לביטול הסכם המכר מלמד כי סיבת הביטול של הסכם המכר הייתה "קשיים כלכליים", כך שלא מן הנמנע שזו הייתה הסיבה לביטול הסכם המכר. אמנם גם לא מן הנמנע שהסכם בוטל גם מהטעם שאותו טענו הנתבעים, שהרי הנתבעת אמנם הערימה קשיים על הבנייה ועל הרחבת הדירה. למרות זאת, איני סבורה שניתן לומר בוודאות שזו הייתה סיבת ביטול הסכם המכר ולפיכך הנתבעים אינם זכאים לפיצוי כספי בשל כך.

עוד יוער, שגם לא הובאה ראייה באשר להיקף הנזק הנטען בעניין זה. אף דומה שאין מקום לדון בטענה, מאחר שהתובעים הגבילו את תביעתם לסך של 40,000 ₪, וממילא לא יוכלו לזכות גם בפיצוי הנתבע בגין הנזק הנטען מביטול הסכם המכר. לפיכך טענת הנתבעים בעניין זה נדחית.

ו. סיכום ותוצאה

54. סעיף 14 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שעניינו "הגבלת זכויות" קובע כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".

הרושם העולה מהתנהלותה של התובעת, שהייתה בעלת זכויות בדירתה קודם למכירתה לביטון, שעיקרון זה הקבוע בחוק, היה זר לה. התובעת לא הצליחה להראות כי הייתה בעלת זכויות בחצר הצמודה לדירתה וכאמור, אף הוכח כי לא הייתה בעלת זכויות בה. כך גם הוכח כי מאחר שהמנהל אישר לנתבעים להרחיב את דירתם ולבצע את העבודות, אסור היה לתובעת למנוע את הרחבת הדירה של הנתבעים או להתנגד לה (בהתאם להוראות התקנון שפורטו לעיל וכן על-פי הוראות הסכם החכירה). עבודות אלו אף בוצעו לפי היתר בניה שניתן לנתבעים כדין, גם אם הייתה חריגה קלה מן ההיתר, שהנתבעים הודיעו כי יפעלו לתיקונה.

למרות כל אלו, משום מה הניחה התובעת כי בעלותה בדירה מקנה לה זכויות להערים קשיים אין-סופיים על שכניה הנתבעים, שביקשו להרחיב את דירתם הקטנה ולגדל בנחת את משפחתם.

כפי שקבע החוק, גם בעלות וזכויות במקרקעין – וכאמור, לתובעת היו זכויות בדירה, אך לא היו לה זכויות בחצר הבית – אין בהם כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. קשה לומר שהתובעת בהתנהלותה, לא הסבה לנתבעים נזקים, אף קשה יותר לומר כי לא הסבה להם אי נוחות רבה. כל זאת בעוד שהתובעת הייתה בעלת זכויות בדירה בבניין, שבה אף כלל לא גרה.

55. לאור כל האמור, התוצאה היא אפוא כלהלן:

תביעת התובעת נגד הנתבעים, על כל חלקיה, נדחית.

התביעה שכנגד שהגישו הנתבעים נגד התובעת מתקבלת כך שעל התובעת לשלם לנתבעים סך של 39,363 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מחודש אוקטובר 2005 (כאמור לעיל, הסכומים הנקובים בחוות-דעתו של המומחה עודכנו למדד חודש אוקטובר 2005) ועד התשלום בפועל.

לאור העיקרון שלפיו בעל-דין שזכה בדינו לא ייצא בחסרון כיס, ובשים לב לכל ההליכים שנוהלו ולהוצאות שנגרמו בשל כך לנתבעים, תישא התובעת בשכר-טרחת בא-כוחם של הנתבעים ובהוצאות המשפט שהוציאו בסך של 35,000 ₪. למען הסר ספק יובהר שסכום זה כולל את כל הוצאות הנתבעים בגין התביעה, לרבות שכרו של המומחה, תשלום אגרת משפט וכל כיוצא באלו.

הסכומים האמורים ישולמו תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון