התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

התובע הינו הבעלים של בנין בין שתי קומות ברח' החורש 22 בבנימינה, הנתבע דייר מוגן בדירה בקומת הקרקע.


התובע הגיש תביעה לתשלום 9,588 ₪' סכום המהווה לטענתו את יתרת חלקו של הנתבע בהשתתפות בעלות תיקונים הכרחיים שביצע התובע בבנין.




הנתבע כפר בזכותו של התובע והבהיר כי הוא שילם את החלק היחסי בהתאם לשטח דירתו. הוא הוסיף כי הוא אינו צריך להשתתף בהוצאות תיקון גג שאינו מעל לדירתו ולחילופין הסכום ששולם מכסה את מלוא חלקו.




הצדדים הודיעו בתחילה לבית משפט כי הם מסכימים כי הכרעת הדין תנתן לפי סעיף 79א בפסק דין מנומק ולאחר מכן שונתה ההסכמה והצדדים הסכימו כי יינתן פסק דין מנומק משפטית על סמך סיכומים בכתב, סיכומים שהוגשו על ידיהם.




אקדים ואומר איני מקבל את טענת הנתבע שנטענה בהגנה ונזנחה בסיכומים לפיה אין הוא צריך לשאת בעלות תיקון גג שאינו מעל דירתו. בבית משותף הכולל מספר יחידות דיור משתתפים כל הדיירים בהוצאות התיקון בלי קשר לשימוש הפרקטי שיש לכל דייר מאותו תיקון. קיימת שאלה שלא התעוררה במפורש על ידי הנתבע ולכן לא אכריע בה והיא האם היה צורך בהפיכת גג בטון שטוח שהוא הגג מעל האגף בדירתו לגג רעפים והאם לא ניתן היה לאטום את הגג השטוח בדרכים מקובלות אחרות (יצויין כי דרך תיקון דומה עולה מנספח ד' לסיכומי הנתבע). אצא מתוך הנחה כי מדובר בתיקון יסודי וכולל של תשתית הבנין, תיקון אותו חייב לעשות בעל הבית.




בטרם אנתח את טענות הצדדים ברצוני להבהיר כי התביעה לוקה בחוסרים רבים וקיצור הדרך בו בחרו הצדדים- סיכומים מבלי שיובאו ראיות רק הדגיש חוסרים אלו. התובע לא הראה כמה חדרים בבנין, מה שטח כל דירה, מהו השימוש הנעשה באגף המשני שמעל קומת העמודים ומי עושה שימוש בו. התובע צרף מכתב מיום 16.5.95 המכונה על ידו "חוות דעת" אך משבחר התובע בהכרעת דין לפי פסק דין משפטי מנומק הרי שבכך סגר את דלתות בית משפט ודיני הקבילות בפני המכתב שאינו חוות דעת. גם בנושא הסכום שנתבע מציג התובע חשבונית על סך של 55,575 ₪ ללא ראיה כי החשבונית שולמה כלל וכי היא כוללת את התיקונים הנטענים על פי "חוות הדעת", שכן הרישום על גבי החשבונית שאינו מחייב בהכרח, הינו כללי ואין בו אפילו תאור של מקום ביצוע העבודות.




מעיון בכתבי הטענות ובסיכומי הצדדים עולות שתי שאלות מהותיות:

האחת- מהו היחס לפיו יש לחלק את עלויות התיקון?
השנייה – מהו סכום התיקון בו צריכים לשאת הדירים לפי היחס שייקבע בתשובה לשאלה הראשונה.



סעיף 68 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 מורנו כדלקמן:

"68. אחזקת הבית והתיקונים (א) בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר.
(ד) הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר".



תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) התשל"א-1971 מפרטות בתוספת את התיקונים עליהם חל סעיף 68 לחוק ובין השאר מדובר בתיקון סדקים בקירות, תיקון קירות חוץ ותחתיות של מרפסות, תיקון בבידוד הגג ותיקון סיכוך הגג (רעפים).




מעיון בכל העבודות הנטענות על ידי התובע בתביעתו עולה כי לכאורה כולן נכנסות בגדר הפעולות ההכרחיות לאחזקת הבית אותם חייב בעל הבית לתקן.




בהוצאות אלו לפי הוראת סעיף 68(ד) לחוק בעל הבית חייב במחצית העלויות ויתר הדיירים במחצית השנייה.




אין התייחסות מפורשת בחוק כיצד יחולקו ההוצאות בין הדיירים לבין עצמם. התובע בחר לחלק את ההוצאות בין הדיירים באופן שווה. הוא מזכיר בסיכומיו כי בבנין שתי דירות ולכן את הסכום הכולל הוא מחלק 50% לתשלום ע"י בעל הבית ו-25% לכל דירה ובכלל זה לנתבע. הנתבע טוען כי דרך החישוב צריכה להיות לפי יחס השטחים. הנתבע צרף אישור לפיו לצורכי ארנונה שטח דירתו הוא 117 מר'. לפי המסמכים שצורפו לסיכומי התובע שטח הגג שתוקן הינו 250 מ"ר. ללא כל בסיס עובדתי בחר הנתבע לחלק את הבנין ל-3 יחידות: דירתו שטחה 117 מ"ר, שטח הדירה מעליו 130 מ"ר ושטח האגף הנוסף 150 מ"ר ולפי שיטת חישוב זו השטח הכולל עומד על 397 מ"ר מתוכו לנתבע 117 מ"ר. הנתבע לפי שיטת החישוב בה בחר טוען כי הוא מחזיק ב-29% מהשטח ולכן חלקו בעלויות הוא 14.5%.




הצדדים בחרו שלא לקיים דיון ושמיעת ראיות, אלא שהגשת סיכומים אינה תחליף לעדויות. אין כל בסיס במסמכים שצורפו לתביעה או להגנה כי הבנין מחולק ל-3 חלקים וכי שטחיהם כמצויין ע"י הנתבע (למעט שטח דירתו לצורכי ארנונה שעומד על 117 מ"ר). ולכן דרך החישוב שבחר הנתבע אינה מקובלת עליי.




החלוקה הנכונה לפי חוקי הגנת הדייר הינה לפי מספר חדרים. ראה למשל תקנות הגנת הדייר (תשלום בעד שרותים) התשל"ג- 1973 וספרו של עו"ד עמירם חרלף שאלות ותשובות בחוק הגנת הדייר עמ' 114.




הצדדים לא הביאו ראייה כלשהי לגבי מספר החדרים בבנין כולו. כפי שיפורט להלן דין התביעה להדחות מסיבות אחרות. אך לו הייתי מגיע למסקנה כי התובע הוכיח תביעתו, בנסיבות אלו של חסר עובדתי הייתי מחלק את העלויות כך שהנתבע היה נושא ב-25%. חלק התואם באופן כללי את היחס בין שטח הדירה לבין שטח הגג והוא תואם את הנוהג בין הצדדים לגבי עלויות קודמות בעבר.




כפי שציינתי לעיל דין התביעה להדחות. התובע לא הוכיח את מהות התיקונים שתוקנו. התובע הגיש תביעתו בגין ליקויים שתוקנו על ידו לכאורה בשנת 2002. התובע לא הביא כל ראיה לגבי מהות התיקונים שתוקנו באותו מועד ואין ראיה כי הסכומים הנתבעים שולמו בפועל. כך למשל לא הובאה ראיה כי הדייר האחר שילם את חלקו ומה היה אותו חלק. העובדה כי בשנת 95 ביקר בבנין המהנדס ליבוביץ ומצא ליקויים כלשהם אינה תומכת בהכרח כי אלו היו הליקויים שתוקנו 7 שנים לאחר מכן. החשבונית שצורפה מתארת באמירה כללית "ביצוע גג רעפים" מבלי לציין היכן נמצא אותו גג מה שטחו ומה עלה בגורל העבודות האחרות שהומלצו ע"י ליבוביץ ושאינה נכנסות להגדרת גג רעפים והרי התובע דורש בתביעתו כספים גם עבורם.




הנושא מקבל משנה חשיבות לאור טענות הנתבע אשר בחן מבחינתו בחודש 4/02, מועד עדכני יותר את העבודות הנדרשות ואת עלותן (ר' נספח ד' לסיכומים). התובע שעליו נטל הראיה ואשר סבר כי יש לתמוך תביעתו בחוות דעת, לא טרח להביא חוות דעת עדכנית והסתמך על מסמכים משנת 95 ובכך עדיפה גרסת הנתבע בנושא זה על גרסת התובע.









לסיכום- התובע לא הוכיח תביעתו הן בשאלת התיקונים, הן בשאלת עלותם והן בשאלת החלק היחסי שיש להחיל על הנתבע ולכן התביעה נדחית.




בשל העובדה כי לא נוהל דיון בפועל ולאור נימוקי הכרעת הדין לא מצאתי לנכון ליתן צו להוצאות.



ניתן היום י"ט בשבט, תשס"ד (11 בפברואר 2004)




המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי



אליקים אברהם, שופט      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון