בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

כללי
1. לפני בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים כלכליים בהתאם לתקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן: "התקנות").
הבקשה מתייחסת לחנות הנמצאת בקומת הקרקע בבניין הנמצא ברחוב אבן ח'לדון 1, ירושלים המזרחית שבחלקות מס' 62 ו-63 בגוש 30056 (להלן: "המושכר").
התובעים הם בעלי הזכויות בחלקות שבהן נמצא המושכר.
הנתבעת שוכרת את המושכר ועושה בו שימוש כחנות למכירת ספרים.
טענת התובעים היא, כי הנתבעת לא שילמה דמי מפתח עבור המושכר ומשום כך חלה בענייננו תקנה 1(22) ויש לקבוע עבור המושכר דמי שכירות ריאליים.
הנתבעת טוענת מנגד, כי שילמה דמי מפתח לפני ששכרה את המושכר בתחילת שנות החמישים.
יצויין, כי התובעים הגישו תביעה לפינוי הנתבעת מהמושכר חודשים ספורים לפני שהוגשה בקשה זו בת.א. 13608/08 בבית משפט השלום בירושלים. בהסכמת הצדדים נתן כב' השופט מ' בר-עם פסק דין לסילוק התביעה (פסק דין מיום 4.3.10).
בין הצדדים התנהלו גם הליכים קודמים, האחד בת.ש. 42/92 בו הגישו הבעלים המקוריים במושכר תביעה כנגד הנתבעת לקביעת תשלום דמי שכירות ריאליים בשל כך שמדובר במוסד ציבורי ובעסק המשמש לעסקי יבוא וייצוא, אולם התביעה נדחתה(פסק הדין מיום 28.2.93, צורף לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת).
הליך נוסף הגיע לפתחו של בית המשפט העליון, שם נדונה תביעה לפינוי הנתבעת, אך סופו של דבר, נדחתה (ר' רע"א 4854/91 ד"ר סלים מעתוק נ' The Incorporated British and Foreign Bible Society Association, צורף לתצהיר עדות ראשית הנתבעת).

טענות התובעים


התובעים טענו כי הוכיחו שהנתבעת לא שילמה דמי מפתח עבור המושכר.

לטענתם, מעבר לכך שהסכם השכירות לא מזכיר תשלום דמי מפתח קיימות ראיות נוספות לכך שאלה לא שולמו.
כך, טען ב"כ הנתבעת שבידיו אישור בכתב על כך ששולמו דמי מפתח, אולם למרות התחייבותו כי ימציא את המסמך לבית המשפט, לא המציאו.
בנוסף, בשנת 1968, נכרת בין הצדדים הסכם חדש, המחדש את תקופת השכירות לאחר שתמה, דבר המלמד שבהסכם המקורי לא הוסכם על דמי מפתח.
התובעים הוסיפו, כי הנתבעת ביססה הגנתה על השערות וחזקת תשלום דמי מפתח אך לא הוכיחה טענתה באישור בכתב.
עוד נטען, כי בהסכם השכירות משנת 68' נכתב שהנתבעת שוכרת ראשונה בחנות, דבר המעיד לשיטת התובעים כי לא חלקה חזקה של תשלום דמי מפתח.
עוד טענו התובעים כי התנגדות ב"כ הנתבעת להגשת הסכם השכירות מהשנים האחרונות, מעידה כי תוכנו פועל לרעת הנתבעת.
כך מעידה גם התנגדות הנתבעת להגשת הצהרת הון ולקבלת מידע מרשות המיסים.
התובעים הוסיפו וטענו כי הנתבעת הגישה מסמכים הנחזים להיות דו"חות כספיים, אולם התנגדה לכך שנכונותם תיבדק ולא הגישה אותם באמצעות עורכם. מכאן, שמדובר בדו"חות מזוייפים.
לפיכך, ביקשו התובעים לקבל את התביעה ולחייב את הנתבעת לשלם דמי שכירות ראויים וכלכליים כמפורט בכתב התביעה.

טענות הנתבעת
3. לטענת הנתבעת, התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח עבור המושכר.
העד שהעיד מטעם התובעים החל לטפל במושכר לאחר שנת 80' ועל כן לא היה בידיו למסור מידע על שאירע קודם לכן, עם כניסת הנתבעת למושכר. עדותו היא עדות יחידה מפי השמועה ועל כן אין כל ראיה לכך שלא שולמו דמי מפתח כדין.
ביחס לחוות הדעת שהגישו התובעים טענה הנתבעת, כי היא אינה רלוונטית שכן היא קובעת את גובה דמי השימוש הראויים ולא את דמי השכירות הראויים.
הנתבעת טענה, כי כל התובעים נושאים דרכון ולא הציגו יפויי כוח, לא התייצבו באף אחד מהדיונים שהתקיימו, ולא הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, למעט תצהיר תובע מס' 17.
עם זאת נטען, כי העד מטעם הנתבעת העיד ששולמו דמי מפתח כדין.
הנתבעת הפנתה לפסק דין בתיק שכירות 42/92, שם נדחתה בקשת המשכירים להעלות את דמי השכירות מעבר לתקרה הקבועה בחוק, קביעה אשר לכשעצמה מקימה מעשה בית דין כנגד התביעה דנן. עוד צורף פסק דין של בית המשפט המחוזי בת.א 590/89 המקבל ערעור השוכרת כנגד פסק דין המורה על פינויה. בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון נדחתה במסגרת רע"א 4854/91 מפי כבוד הנשיא השופט מאיר שמגר.
לטענת הנתבעת, בדו"חות הכספיים, שנערכו עוד לפני הגשת התביעה, ולאורך כל השנים, הופיע בצורה חד משמעית כי בגין המושכר שולמו דמי מפתח (עמ' 9 לסיכומים) ועל פי חוזה השכירות, השוכרת שילמה דמי שכירות לשנתיים מראש.
עוד נטען, כי בדו"חות האובייקטיבים לרשויות המס, מצויין מפורשות תשלום דמי מפתח עבור המושכר.
לטענת הנתבעת, העובדה שהסכם השכירות לא חודש מאז שנת 68', מלמדת כי מדובר במושכר ששולמו בעדו דמי מפתח.
לבסוף, טענה הנתבעת כי התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי את תביעתם ועל כן יש לדחות את התביעה.

דיון והכרעה
4. מטעם התובעים העיד שמאי המקרקעין מר יריב סיקרון שערך חוות דעת מטעמם, וכן התובע מר עמאר מעתוק .
מטעם הנתבעת העיד מנהלה, מר נשאת פלמון.
ביחס למעמד התובעים- כבר בשלב זה יוער, כי אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה התובעים אינם רשאים להגיש תביעתם, לאחר שהוגש צו ירושה, על פיו התובעים הם יורשי המנוח סלים מוחמד דאוד מעתוק, שהיה אחד הבעלים של המושכר, גם על פי מסמכים שהוגשו מטעם הנתבעת (ר' "רשיון גלריה" שצורף לתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת).

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ולאחר ששמעתי את העדויות הנ"ל ונתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי דין התביעה להידחות מהטעמים שיפורטו להלן.

אי תשלום דמי מפתח
5. תקנה 1(22) לתקנות קובעת כי מגבלת גובה דמי השכירות הקבועה בסעיף 52 א לחוק הגנת הדייר לא תחול על בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח.
התובעים שלפניי הם בעלי המושכר המבקשים לקבוע דמי שכירות ריאליים –כלכליים עבור המושכר בטענה שלא שולמו דמי מפתח עבורו.
כתובעים- לפתחם מוטל הנטל להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח.
כך קבעו בתי הדין לשכירות שעסקו בסוגיה זו פעמים רבות כי נטל ההוכחה מוטל על שכמו של בעל הבית, זאת כפועל יוצא מהכלל "המוציא מחברו עליו הראיה" (ר' י' קדמי, על הראיות, הדין בראי הפסיקה, חלק רביעי, מהדורה משולבת ומעודכנת תש"ע-2009, בעמ' 1723-1724).
כך נקבע בין היתר מפי כב' השופט א' גולדין בת.ש. 209/02, ת.ש. 102/99 וכן בית דין זה בת.ש. 146/06 ועוד.
גם בית המשפט העליון נדרש לסוגיה זו וכב' השופט א' רובינשטיין קבע ברע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר מיום 17.9.06, כי מדובר בהוכחת יסוד שלילי- להוכיח שלא שולמו דמי מפתח, ולכן מדובר בנטל הוכחה מופחת ובית המשפט יסתפק בכמות פחותה של ראיות לצורך הוכחת עובדה זו.

6. כאמור, מטעם התובע, העיד מר עמאר מעתוק שמסר כי הוא מטפל בכל הנוגע לענייני הבניין בו נמצא המושכר יחד עם עו"ד עווידה.
מר מעתוק העיד כי מאז ינואר 2006 לא שילמה הנתבעת דמי שכירות המגיעים ממנה עבור המושכר והיא אף סגרה את המושכר ואינה עושה בו שימוש כחנות.
כאשר ביקשו התובעים לדבר עם נציג הנתבעת לא ניתן היה להשיגו מאחר שהחנות הייתה סגורה כל שעות היום.
בבית המשפט העיד שסייע בטיפול בנכס עוד לפני 20 שנה, אחרי שנת 80' (ר' עמ' 13 לפרוט'). ביחס למעורבותו בניהול המושכר קודם לכן העיד:

"אני לפני 68' בכלל לא הייתי קשור לתיקים האלה אבל אחרי 68' שהתחלתי לעבוד עם הד"ר התחלתי לראות את כל התיקים" (עמ' 14 לפרוט').

לאחר שמיעת עדותו של מר מעתוק ועיון במסמכים נוספים שהוגשו ביחס לדבריו שוכנעתי כי אין בעדותו כדי לתמוך בטענת התובעים כי לא שולמו דמי מפתח.
ראשית, על פי עדותו, הוא החל לטפל בכל הקשור למושכר בשנות השמונים, ומכאן שאין בידו להעיד ביחס לתשלום דמי מפתח עת שכרו הנתבעים את המושכר לראשונה, או בשנים שלאחר מכן.
נוסף על כך, עלתה אי בהירות ביחס להיקף טיפולו במושכר ובענייניו, שעה שבתצהירו מסר:

"אני והמנוחים ד"ר סלים מעתוק ז"ל והמנוח פוזי מעתוק ז"ל, הם אלו שהינו מטפלים בכל הבניין ודואגים לכל ענייניו. כאמור שני המנוחים הנ"ל נפטרו. המנוח ד"ר סלים מעתוק נפטר בחודש מרץ 2007, ובינתיים אני נשארתי בין החיים. כיום אני מטפל ביחד עם עו"ד עווידה בכל הנוגע לענייני הבניין הנדון" (ס' 6 לתצהיר עדות ראשית).

מכאן, שעל פי עדותו הוא ניהל יחד עם השניים האחרים בכל הקשור לבניין, בו מצוי המושכר.
ואולם, הנתבעת הגישה לבית המשפט העתק פרוטוקול דיון המתייחס למושכר אחר בבניין, ובו העיד מר מעתוק כי אין הוא מנהל את ענייניו של אותו מושכר, אלא עורך הדין עושה זאת (ר' פרוט' דיון בת.ש. 114/08 מיום 26.11.08, מוצג נ/1).
העד הנוסף שהעיד מטעם התובעים הוא שמאי המקרקעין שערך חוות דעת ביחס לשווי דמי השכירות הראויים, ולא התייחס מטבע הדברים לנושא תשלום דמי מפתח.
בסיכומיהם, פירטו התובעים "תוספות ראייתיות" לתמיכה בטענתם שלא שולמו דמי מפתח. ואולם מעיון בפירוט התוספות התרשמתי שאין לפנינו ראיות לאי התשלום, אלא הנחות ומסקנות שהתובעים מניחים ואשר אינן מבוססות על ראיות כלל ועיקר.
כך, התובעים טענו שהעובדה שב"כ הנתבע טען בדיון מקדמי שישנו אישור בכתב לתשלום דמי מפתח, אך זה לא הוגש בסופו של דבר, מעידה כי לא שולמו דמי מפתח ומההווה תוספת ראייתי לכך שאלה לא שולמו.
התובעים ביקשו לזקוף את העובדה שהנתבעת התבססה על החזקה ששולמו דמי מפתח, אך הדבר לא בא לידי ביטוי בהסכמים, מאחר שהיה איסור לעשות כן- מראה כי אין בידי הנתבעת ראיות לכך.
סבורני, כי קבלת טענות אלה של התובעים פירושה היפוך נטל הוכחה ולמעשה הטלתו על הנתבעת, זאת בניגוד לפסיקה הנ"ל. התובעים לא הוכיחו כי לא שולמו דמי מפתח, שכן הנטל להוכחה זו מוטל על כתפיהם.

7. מר פלמון העיד, כי הוא עובד אצל הנתבעת החל משנת 95', תחילה כמנהל חשבונות וכיום כמנהלה. לדבריו, הנתבעת שכרה את המושכר עוד מראשית שנות החמישים לאחר ששילמה דמי מפתח כדין.
לדבריו, על אף האיסור שהיה קיים לשלם דמי מפתח, היה הדבר מקובל ונהוג. אולם מפאת האיסור, שולמו דמי המפתח במזומן ללא כל חתימה של מסמך כלשהו. מסיבה זו טען, אין בידי השוכרת הוכחה לתשלום דמי המפתח.
לטענתו, לאחר שנפטרו בעלי המושכר, כל ניסיונות הנתבעת לשלם את דמי השכירות לא צלחו, שכן משרד ב"כ הנתבעת ניסה להשיג את הבעלים במשך שנתיים, אך לא הצליח, בין היתר לאור סכסוכים פנימיים בין הבעלים.
על פי עדות מר פלמון, רואה החשבון אילן יקיר מנהל כיום את ענייני הנתבעת מול רשות המסים והוא שערך את הדו"חות שהוגשו בצירוף לתצהירו.
עיון בדו"חות הכספיים שהגישה הנתבעת מעלה כי אלה מתייחסים לשנים החל משנת 2000, ואלה לא הוגשו על ידי רואי החשבון שערכו אותם, ומכאן שמשקלם נמוך ביותר.



ביחס לאי הופעת תשלום דמי המפתח בהסכמי השכירות יפים הדברים שקבע מותב זה בפסיקה קודמת:


"לגבי חוזי השכירות שנערכו לפני עשרות שנים- העובדה שלא צויין בחוזים אלה במפורש ששולמו דמי מפתח, אין בה, כשלעצמה, כדי להעיד על כך שמדובר בשכירות בלתי מוגנת וכי לא שולמו דמי מפתח. באותם ימים היה מקובל, והדבר כמעט אינו טעון הוכחה, שגם אם שולמו דמי מפחת, הצדדים היו עורכים חוזה שכירות, בדומה לאלה שהוגשו על ידי ב"כ המבקש, ובחלוף שנה היה השוכר נחשב לדייר מוגן לכל דבר ועניין..." (ת.ש. 146/06 גלעדי נ' דורון, פסק דין מיום 24.3.10, פורסם באתרים המשפטיים).

כמו באותו מקרה כך, גם במקרה שלפנינו, נוכח האיסור לשלם דמי מפתח בשנים בהן נחתמו ההסכמים, העובדה שהדבר לא הופיע בהסכמי השכירות אינה מעידה כי אלה לא שולמו.



סיכומו של דבר- עיון בעדויות שנשמעו מטעם הצדדים וביתר המסמכים והראיות שהוגשו, מעלה כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי דמי מפתח לא שולמו בגין המושכר.

התובעים לא הציגו אף לא עדות אחת משכנעת כי דמי מפתח לא שולמו, כטענתם.
חלוף הזמן מאז ראשית השכירות, הוביל לכך שהצדדים המקוריים לה אינם בין החיים ועל כן כל שיש בידינו הוא העדויות והמסמכים שהובאו, ואשר אינם תומכים בטענת התובעים כי דמי מפתח לא שולמו.
לפיכך, אני דוחה את התביעה וקובע כי דמי השכירות המשולמים יעמדו בשיעורם כפי שהוא כיום.
נוכח מסקנה זו מתייתר הצורך לדון בחוות הדעת שהוגשה על ידי התובעים.
אשר להוצאות משפט, אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.





ניתן היום, ט"ו סיון תשע"ב, 05 יוני 2012, בהעדר.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קביעת דמי שכירות בעסק

  2. שינוי דמי שכירות מוגנת

  3. דמי שכירות על סככה בחנות

  4. שיפוצים במקום דמי שכירות

  5. תביעה לדמי שכירות של ציוד

  6. אי תשלום דמי שכירות במועד

  7. ערעור על פסק דין דמי שכירות

  8. דמי שכירות ראויים נכס מסחרי

  9. הצהרה על הכנסות מדמי שכירות

  10. דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

  11. האם מותר לא לשלם דמי שכירות ?

  12. תביעה לדמי שכירות דירה באילת

  13. העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות

  14. תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

  15. בקשה לקביעת דמי שכירות בית עסק

  16. בקשה לקביעת דמי שכירות חופשיים

  17. תביעה נגד מועצה לתשלום דמי שכירות

  18. תשלום דמי שכירות ריאליים חופשיים

  19. העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

  20. תביעה בגין דמי שכירות דירה בקיבוץ

  21. בקשה לשחרור דמי שכירות של בית עסק

  22. אי תשלום דמי שכירות והוצאות ארנונה

  23. קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

  24. תביעה על 100 אלף ש''ח דמי שכירות

  25. תביעה נגד גן אירועים על דמי שכירות

  26. חיוב אישי של נושאי משרה בדמי שכירות

  27. דמי שכירות ראויים בגין מבנה תעשייתי

  28. פינוי מושכר ותשלום הפרשי דמי שכירות

  29. תביעה בגין חסר וכן פיגור תשלום דמי שכירות

  30. ערעור לבית המשפט העליון על גובה דמי שכירות

  31. פקיעת דיירות מוגנת עקב אי תשלום דמי שכירות

  32. תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום חוב דמי שכירות

  33. תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות של נכס מסחרי

  34. התביעה נשוא תיק זה עניינה תשלום דמי שכירות ראויים

  35. תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה

  36. תביעת מוכרים בעסקת קומבינציה לתשלום דמי שכירות ראויים

  37. תביעה כספית בסדר דין מקוצר בגין חוב הנוגע לדמי שכירות

  38. תביעות לקביעת דמי שכירות ריאליים בנכס המשמש כמרכז מסחרי

  39. פינוי דייר מוגן בגלל איחור של 3 שבועות בתשלום דמי שכירות ?

  40. תביעה כספית לתשלום דמי שכירות; פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה

  41. סעיף בהסכם שכירות: המשכיר לא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו

  42. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון