אי הכנה במועד של תשריט בית משותף

אי הכנה במועד של תשריט בית משותף

1. ב-4.12.96 רכשה התובעת [להלן: "חב' לויט"] מהנתבעת [להלן: "חב' יוזמה"] אולם תעשיה ששטחו כ- 370 מ"ר באזור התעשייה כנות הידוע כחלק מגוש 4990 חלקה 41.

ב- 21.1.98 רכשה חב' לויט מחב' יוזמה תוספת לאולם התעשייה ששטחה כ- 20.5 מ"ר. חב' לויט טענה ששטח האולם המקורי היה קטן מהרשום בחוזה, ולכן חב' יוזמה הוסיפה לאולם שטח נוסף של 20.5 מ"ר.

שטחי האולמות עפ"י שני החוזים [להלן: "האולם"].

2. באוגוסט 97' נמסרה החזקה בחלק העיקרי של האולם לחב' לויט.

בסעיף 10[ג] להסכמי המכר התחייבה חב' יוזמה לרשום את הבניין כבית משותף, ואת האולם ע"ש חב' לויט, וזאת תוך 12 חודשים ממועד רישום הבניין כבית משותף או תוך 3 שנים ממועד מסירת החזקה, ובתנאי שבאותו מועד הושלמה הפרצלציה של המקרקעין – לפי המוקדם מביניהם.
הפרצלציה הושלמה ונרשמה ב-21.8.03 [ראו נסח טאבו – נספח ה' לתביעה].
הבניין נרשם בפנקס בתים משותפים ב- 2012 , אולם הזכויות באולם טרם הועברו מבעלות חב' יוזמה לבעלות חב' לויט.

3. חב' לויט בנתה גלריה באולם שרכשה. הגלריה נבנתה בהסכמת חב' יוזמה אולם ללא היתר [ראו נספח ט' לכתב התביעה מ- 5.1.97 ועמ' 9 שורה 2].

שטח הגלריה 128.52 מ"ר. תוספת הגלריה לא הוסדרה בהסכמי הרכישה. חב' לויט הודיעה כי היא תישא בתשלום היטל ההשבחה [עמ' 8 שורות 23-24].

חב' לויט הדגישה שאינה יכולה לקבל היתר מהמועצה המקומית ללא חתימת חב' יוזמה, הבעלים הרשום, על הבקשה לקבלת היתר, וחב' יוזמה התנתה את החתימה על הבקשה להיתר בקבלת תמורה נוספת.

4. עפ"י הסכמת הצדדים בעמ' 10 לפרוטוקול, צומצמו הפלוגתאות העומדות להכרעת ביהמ"ש והן:

א. מה שיעור הפיצוי שעל חב' יוזמה לשלם לחב' לויט בגין האיחור ברישום הזכויות באולם על שמה.

ב. האם על חב' לויט לשלם תמורה לחב' יוזמה עבור שטח הגלריה שנבנתה באולם-כתנאי לחתימת חב' יוזמה על הבקשה להיתר שתוגש למועצת באר טוביה, ואם כן - מהו שיעור התמורה.

5. הודעת צד ג' הוגשה ע"י חב' יוזמה כנגד עו"ד חתוכה גדעון [להלן: "עו"ד חתוכה"]. חב' יוזמה שכרה את שירותי עו"ד חתוכה לצורך הטיפול ברישום הבניין כבית משותף וברישום האולמות ע"ש רוכשיהם. הודעת צד ג' נשלחה אך ורק לעניין הפלוגתא הראשונה שהוגדרה.

עו"ד חתוכה טען בכתב הגנתו:

א. עד לקיום התנאי המתלה של השלמת הפרצלציה – לא ניתן היה לרשום את הבניין כבית משותף. לאחר שהפרצלציה הושלמה הוא פנה לחב' יוזמה שתמציא תשריטים עדכניים, שבלעדיהם לא ניתן לרשום את הבניין כבית משותף, אולם התשריטים הנ"ל לא הומצאו, וחב' יוזמה היא הנושאת באחריות לאי השלמת הרישום.

ב. אי אפשר היה לבצע את רישום הבית המשותף עקב סכסוך בנושא הגלריה, שנבנתה ללא היתר [עמ' 11 שורות 21-23].

ג. חב' יוזמה הפרה את הסכם שכ"ט שנחתם עמו, ולפיכך הוא פטור מהתחייבויותיו כלפיה. חב' יוזמה התחייבה בתמורה לשירותי הרישום של הבית המשותף והזכויות ע"ש הרוכשים- להעביר לטיפולו את כל הסכמי המכר והשכירות שיחתמו ביחס למקרקעין נשוא הדיון כדי שיוכל לגבות שכ"ט עבור הטיפול בעריכתם, אולם נמנעה מלהעביר לטיפולו את חוזי השכירות שנחתמו.

ב- 2007 הפסיק עו"ד חתוכה את טיפולו ברישום הבית המשותף עקב סכסוך עם חב' יוזמה - ראו מכתב עו"ד חתוכה מ- 8.5.07 – נספח 28 עמ' 108-109.

6. התביעה הוגשה בספטמבר 2006, נדונה בפני מותבים אחרים, והועברה לשמיעת הוכחות בפני באוקטובר 2010.

בנוסף לפלוגתאות שצומצמו והועמדו להכרעת ביהמ"ש, ניתנו הוראות ע"י ביהמ"ש באשר להגשת דיווחים בעניין התקדמות הליכי הרישום. הבניין כאמור נרשם בפנקס בתים משותפים ב-2012. המקרקעין הידוע כגוש 4990 חלקה 41/16 הם היחידה שרכשה חב' לויט. זכות הבעלות רשומה ע"ש חב' יוזמה והערת אזהרה רשומה לטובת חב' לויט. זכויות הבעלות טרם הועברו ע"ש חב' לויט.

7. באשר לפלוגתא הראשונה, חב' לויט טענה שבגין האיחור ברישום הזכויות בפנקס בתים משותפים ורישום הזכויות על שמה- יש לחייב את חב' יוזמה לשלם את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכמים בשיעור 10% ממחיר הממכר – סך של 216,201 ₪ לפי תחשיבם.

בתביעה שהגיש רוכש אחר כנגד חב' יוזמה, בגין אי סיום רישום הבית המשותף ואי רישום האולם ע"ש הרוכש, חויבה חב' יוזמה ב- 17.9.02 לשלם פיצוי בסך 10,000 ₪ לרוכש [ת.א (ב"ש)1230/01 אדלמן נ' חב' יוזמה].

כאמור, הבניין נרשם כבית משותף ב- 2012 – כ- 15 שנים לאחר רכישת האולם ע"י חב' לויט, אולם זכויות הבעלות טרם הועברו ע"ש חב' לויט בתת החלקה.

8. באשר לפלוגתא השנייה, חב' יוזמה טענה, שהסכמתה לבקשת חב' לויט לבנות גלריה באולם כפופה לתשלום, באשר גלריה מהווה שטח עיקרי עפ"י חוק התכנון והבניה, והיא גורעת מיתר השטחים העיקריים בבניין. עוד הדגישה חב' יוזמה, שחב' לויט רכשה אולם ששטחו 370 מ"ר והגלריה מוסיפה לה כ- 130 מ"ר, והיא לא התכוונה לתת לה ללא תמורה כ- 130 מ"ר המהווים שטח עיקרי בבניין.

9. עפ"י הסכמי המכר היה על חב' יוזמה לסיים את רישום הבית המשותף והעברת הזכויות ע"ש חב' לויט עד ה- 21.8.06 – חלוף 3 שנים ממועד רישום הפרצלציה.

בסעיף 10[ג] להסכם נקבע שהמועדים לסיום הליכי הרישום ימנו מהמועד שהושלמה הפרצלציה של המקרקעין, והפרצלציה הסתיימה ונרשמה ב- 21.8.03 [ראו נספח ה(1) לתצהיר יהודה מורן].

עו"ד חתוכה, שמונה מטעם חב' יוזמה לטפל בהליכי הרישום, העיד בחקירתו בעמ' 279: "ש. הפרצלציה... הושלמה ונרשמה ב- 21.8.03 , כלומר שמתאריך זה צריך לספור 3 שנים לפי החלופה [סעיף 10[ג] להסכם המכר – י.ג.]. ת. נכון .ש. ...הסיום [רישום הזכויות ע"ש חב' לויט – י.ג.] צריך להסתיים עד ליום 21.8.06? ת.... מסכים, כן".
מנהל התובעת, יהודה מורן, העיד בעמ' 15, שורות 5-9: "ש. אתה מסכים איתי שהמועד הקובע לפי סעיף 10ג [להסכם – י.ג.] היא 3 שנים מעת רישום הפרצלציה ?... ת. מסכים איתך".

לא הוכח שההחלטה ליצור חלקה המיועדת לבית משותף כיחידת רישום עצמאית, אשר אינה כוללת את השטחים הציבוריים והשטח החקלאי [פרצלציה רצונית] - לא הייתה סבירה [לשיקולים שהנחו – ראו סעיפים 36-37 לתצהיר אמנון בבאי]. לא הוכח שהיה הצדק לבצע את רישום הבניין כבית משותף ללא פרצלציה.

ההפקעה הראשונה כללה כ-2 דונם לצורך ביצוע דרך מעבר [ראו סעיפים 7-8 לתצהיר אמנון בבאי].

בהסכמי המכר לא נקבע מועד להשלמת רישום הפרצלציה. לא הוכח שניתן היה לסיים את הליכי הפרצלציה קודם ל- 21.8.03 – המועד בו נרשמה הפרצלציה במרשם המקרקעין. לא העידו בעניין עדים שהיו מעורבים בנושא ההפקעה הראשונה והליכי הפרצלציה - עדים מטעם המועצה המקומית באר טוביה, מע"צ, הועדה המקומית לתכנון ובנייה והמפקח על רישום המקרקעין. בהסכם המכר נקבע שהמועד לביצוע הרישום ימנה ממועד סיום הפרצלציה. לא הונחה תשתית עובדתית מספקת כדי לקבוע, שחרף ההפקעה הראשונה, ניתן היה לסיים את הליכי רישום הפרצלציה, עפ"י מבחן הזמן הסביר, במועד המוקדם ל- 21.8.03. מטעם התובעת העיד רק מנהלה, יהודה מורן, ולא העידו עדים נוספים.

בהליכי הפרצלציה פוצלו המקרקעין ל-5 חלקות נפרדות: חלקת המרכז המסחרי, 3 חלקות לשטחים ציבוריים [שצ"פ ודרך] וחלקה לקרקע חקלאית. כן כללה הפרצלציה רישום זיקות הנאה.

ב- 21.8.03 נרשמה הערת האזהרה על חלקה 41 לפי פקודת הדרכים [להלן: "ההפקעה השנייה"]. ההפקעה השנייה כללה כ- 300 מ"ר לצורכי בניית כביש ומחלף. ב- 14.4.04 ניתנה הסכמה ע"י משרד התחבורה לביטול הערת האזהרה [ראו נספח 23 לתצהיר אמנון בבאי]. ב- 10.6.04 בוטלה הערת האזהרה.

הפרצלציה הסתיימה ונרשמה ב- 21.8.03. גם אם היה צורך לטפל בביטול הערת האזהרה שנרשמה לפי פקודת הדרכים ולקבל הסכמה שהיא לא חלה על חלקה 41 – החלקה שיוחדה לבניין המסחרי, הרי שבהסכם נקבעה תקופה של 3 שנים מרישום הפרצלציה ועד לרישום הבניין כבית משותף, ובתקופה זו של 3 שנים היה צורך לטפל בכל מניעות משפטית שתתעורר. הסכמה לביטול הערת האזהרה ניתנה בחלוף 8 חודשים ממועד רישומה. תקופה זו נכללת בתוך תקופת 3 השנים שהוקצתה בהסכם לרישום הבניין כבית משותף מתום רישום הפרצלציה, ואינה מביאה להארכת תקופה זו. אין בטענת ההפקעה השנייה כדי להועיל לנתבעת.

10. לאחר שהליכי הפרצלציה הושלמו ב- 21.8.03 פנו עו"ד חתוכה ואמנון בבאי -
מטעמו של עו"ד חתוכה, לחב' יוזמה וביקשו שתמציא לידיהם תשריט מעודכן חתום לצורך רישום הבניין כבית משותף. התשריט לא הומצא ע"י חב' יוזמה, ולפיכך לא יכול היה עו"ד חתוכה לבצע את רישום הבניין כבית משותף.

במכתב של בבאי אמנון לעו"ד חתוכה, שנשלח לב"כ הנתבעת ב- 27.7.06, הודגש: למרות שנפגשנו לפחות פעמיים עד שלושה במשרדי חב' מזרחי, בו ביקשתי לקבל תשריט בית משותף עדכני לאחר רישום הפרצלציה... לא קיבלתי תשריט עד כה".

במכתב מ-24.12.06 של עו"ד חתוכה לעו"ד חמי אורן נאמר: "לאחר שהשלמנו לא מכבר את הליך רישום הפרצלציה פנינו לחב' ... יוזמה בבקשה להמציא לנו את תשריטי הבית המשותף ... כעת אנו עדיין ממתינים לקבלת תשריטי הבית המשותף מאת החברה ... משיומצאו לידינו התשריטים הנ"ל ע"י החברה נמשיך את פעולות הרישום בהתאם".

במכתב מ- 6.3.07 של עו"ד חתוכה למהנדס חב' יוזמה הודגש: "העיכוב בתהליכי הרישום נבע עד כה מכך כי לא המצאתם לנו את התשריט לרישום הבית המשותף... כפי שהובהר למר רוני מזרחי [מנהל הנתבעת- י.ג.]... המודד נמנע מלהגיש ולאשר את התשריט משום חוסר ההתאמה בין שנדרש הוא להציג בתשריט לבין מצב הנכס בשטח ... העיכוב ברישום רובץ כל כולו לפתחכם" [נספח 27 – עמ' 106-107 לתצהיר עו"ד חתוכה].

במכתב מ- 8.5.07 של עו"ד חתוכה לב"כ הנתבעת צוין: "הפרת ההסכם ע"י מרשתך... אי הכנה במועד של תשריט בית משותף, עקב חריגות ואי התאמות שנעשו בבניין בניגוד או בחריגה מהיתר ו/או תכנית. מר בבאי מטעמנו ביקש לא אחת תשריט לרישום בית משותף על פיו ניתן יהא לרשום את הפרויקט כבית משותף. אולם לא היה בנמצא אדריכל אשר יהא נכון לחתום על תשריט בית משותף, כאשר אינו תואם תכנית והיתרים" [נספח 28 עמ' 108-109].

עו"ד חתוכה העיד בעמ' 244 שורות 22-25: "הוא [מהנדס הנתבעת – י.ג.] ידע שהמודד מטעמו, כי הם שכרו את שירותיו, לא מוכן לחתום על תשריט ... לפי טענתו של המודד, התשריט שהוא מתבקש לחתום עליו אינו תואם את המצב בשטח". עוד העיד בעמ' 252 שורות 19-23: "לי יש טענה אחת בלבד ... לא קיבלתי את הכלי כדי שאני אוכל לבצע את מלאכתי ... את הכלי המרכזי שהוא תשריט חתום ע"י אדריכל שהוא שלך לא קיבלתי. אין לי טענות אחרות בכלל".

מהנדס הנתבעת רייכפלד העיד בעמ' 87 שורות 3-8: "ש. עלתה הטענה ... שיש חוסר התאמה בין התשריט לבין המצב בפועל. שמעת לראשונה היום או שידעת את זה עוד ב- 2007? ת. אני לא זוכר". עוד העיד בעמ' 88 שורות 13 – 17, לעניין אי מתן מענה למכתבים של עו"ד חתוכה: "ש. כותב לכם ... שהמודד... סירב לחתום על תצהיר שלא תואם את המצב בשטח. אין מענה לזה. אין גם מענה למכתבים נוספים שבהם זה כתוב ?ת. אני לא יודע לענות לך, לא יודע לענות לך למה אין מענה לזה".

מהנדס הנתבעת רייכפלד הודה בעמ' 92 שורה 29 עד עמ' 93 שורה 3, שלצורך רישום הבניין בפנקס בתים משותפים היה צורך להגיש תשריט מעודכן.

מר אמנון בבאי, שטיפל ברישום הבית המשותף מטעם עו"ד חתוכה, העיד: "בפועל מסמכי הבית המשותף היו מוכנים לרישום... מה שנותר היה להשלים זו המצאת תשריט בית משותף חתום וערוך כדין ע"י עורך התשריט ואת זה לא קיבלנו" [עמ' 216 שורות 3-5].

האדריכל בר יוסף אליהו, שנשכר מטעם חב' יוזמה לצורך הכנת תשריט לרישום הבית המשותף, העיד: "אני אדריכל ... במקרה זה עסקתי בהכנת תשריט לרישום בית משותף" [עמ' 190 שורות 16-17]; "ש. מי שכר את השירותים שלך ? ת. חב' מזרחי ובניו, לא חתוכה ולא בבאי" [עמ' 190 שורות 18-22]; "כל הקשר שלי היה עם מהנדס החברה... ש. רייכפלד ? ת. נכון" [עמ' 190 שורות 25-27]; "התשריט שמשקף את המציאות הוכן קודם... ולפני שהלכנו לרשום את הבית המשותף בא גבי [המהנדס רייכפלד – י.ג.] ואומר תשמע, יש לי עוד כמה תיקונים לעשות... אנחנו מחלקים אולם זה או זה לעוד כמה יחידות ... תכין בבקשה את התשריט בהתאם ... היינו בבניין לא היתה חלוקה כזאת... אז אמרתי אני לא חותם על תשריט וירטואלי. התשריט שלי חייב לשקף את המציאות ... אז הוא אומר: אתה לא רוצה לחתום- אתה לא חייב לחתום. רק תכין את התשריט ... הכנתי את התשריט, הסרתי... את השם שלי מהתשריט... ומסרתי לו את זה... אני לא חותם על תצהיר שהתשריט שלי משקף את המציאות... אני לא יודע מי זה גדעון חתוכה [עו"ד חתוכה – י.ג.]... ש. אתה הודעת לרייכפלד [המהנדס רייכפלד- י.ג.] אני לא עושה את זה ? ת. נכון . הוא אמר: אין בעיה. יש לי מי שיחתום. אמרתי לו בבקשה. ומאז כל ההתקשרות נפסקה" [עמ' 192 שורה 20 – עמ' 193 שורה 20]; "ש. בפרויקט הזה ... ממי קיבלת בכלל הנחיות? ת. רק מגבי. ש. רייכפלד מהנדס החברה? ת. נכון" [ עמ' 193 שורות 21-25].

עדות האדריכל בר יוסף תומכת בעדותם של עו"ד חתוכה ושל אמנון בבאי. חב' יוזמה נמנעה מלהציג תשריט חתום המשקף את מצב הבניה בפועל, ולפיכך בהתנהגותה זו גרמה לעיכוב ממושך ברישום הבניין כבית משותף.

מנהל הנתבעת, רוני מזרחי, הודה בחקירתו: "ש. מבין הנספחים של התצהיר של מר בבאי... נספח 3 ... יש פה איזושהי חלוקה ל- 73 יחידות משנה? ת. כן ... זה המודל לאותו רגע רלוונטי" [עמ' 155 שורות 7-13]; "ש. כמה יחידות נרשמו בבית המשותף [לאחר שהבניין נרשם במרשם המקרקעין כבית משותף- י.ג.] ? ת. 64 ... יש אנשים שקנו מקבץ של 3 יחידות ורשמנו להם כיחידה אחת ... לכן גם צומצמו כמות היחידות" [עמ' 157 שורות 9-29]. עפ"י נסח הטאבו, לאחר שנרשם הבניין בפנקס בתים משותפים, נרשמו 64 יחידות משנה.

בתקופה שקדמה התבקש האדריכל בר יוסף לערוך תשריט של 73 יחידות משנה, שלא תאם את הבניה בפועל. גם בנוסח האחרון של מסמכי רישום הבית המשותף, שהוכן מטעם עו"ד חתוכה, הבית המשותף כלל 73 חלקות משנה [ראו סעיף 19 לתצהיר אמנון בבאי, נספחים 3 ו-10 לתצהירו].

11. כתוצאה מהשוני בין מספר היחידות שביקשה חב' יוזמה לחלק את הבניין, בעת רישום הבית המשותף, לבין חלוקת היחידות בפועל בבניין [לפי הבניה] – נמנעה העברת תשריט מאושר על ידי חב' יוזמה לעו"ד חתוכה, שנדרש לצורך רישום הבית המשותף, ולא ניתן היה לבצע את רישום הבניין במרשם המקרקעין כבית משותף.

השוני נבע מכך שחלק מהאולמות הושכרו ולא נמכרו ע"י חב' יוזמה, וחב' יוזמה רצתה לבצע חלוקה נוספת של האולמות – לעת שהשוכרים יפונו והאולמות ימכרו – חלוקה שלא תאמה את הבנייה בפועל.

לעניין זה העיד המהנדס רייכפלד בעמ' 93 שורות 20-25: "בניינים מסחריים שבמועד הכנת תשריט ... לרישום בטאבו עדיין לא שווקו במלואם...אתה משאיר אותם בין באולמות גדולים או מסמן חלוקה שנראית לך חלוקה לתת חלקות – תתי חלקות בתוך היחידה הגדולה, שעפ"י מיטב הבנתך וניסיונך זה בערך מה שיכול להיות [חלוקה זו אינה תואמת את הבניה בפועל – י.ג.]".

משקבענו שהאשם נעוץ בכך שחב' יוזמה נמנעה מהעברת תשריט עדכני התואם את הבנייה בפועל לעו"ד חתוכה, וללא התשריט החתום לא ניתן היה לקדם את הליכי רישום הבניין כבית משותף - אין לנו צורך להידרש לעניין סכסוך שכ"ט בין עו"ד חתוכה לבין חב' יוזמה.

עניין הוספת הגלריה באולם של חב' לויט – אין לה רלוונטיות לעניין רישום הבניין כבית משותף, והראיה שבסופו של דבר הבניין נרשם כבית משותף. גם יחידה שהוספה בה בנייה ללא היתר אינה מונעת רישום הבניין כבית משותף בפנקס בתים משותפים, וניתן לרשום הערה בגין חריגת בניה על אותה יחידת משנה בבית המשותף [ראו – ע"א 139/87 סולימני נ' כץ פ"ד מ"ג(4) 705; ע"א 443/88 אלרם חב' לשיכון נ' פדן פ"ד מ"ד(1) 697].

התוצאה היא שהאשם להתמשכות הליכי רישום הבית המשותף, ביחס לתקופה מ- 21.8.06 ואילך, נופל על שכמה של חב' יוזמה. לא הוכח אשם מצידו של עו"ד חתוכה.

יצוין כי הטענה שהועלתה בסיכומי חב' יוזמה, לפיה הייתה מניעות לבצע את רישום הבית המשותף לאור העובדה שעו"ד חתוכה עיכב מסמכים תחת ידו עם פרוץ הסכסוך- לא נטענה בהודעת צד ג', ולא הועלתה בתצהירי העדות הראשית. זאת ועוד, עו"ד חתוכה הפסיק את הטיפול ב- 2007, ואם היו בידו מסמכים הנדרשים לצורך רישום הבניין כבית משותף – יכלה חב' יוזמה לפנות עוד ב-2007 לבית משפט ליתן צו המורה לעו"ד חתוכה להחזיר את המסמכים שעיכב. יש גם לזכור, שהיה על חב' יוזמה להכין תשריט של הבית המשותף וכל עו"ד מטעמה יכול היה להכין את המסמכים הנדרשים לצורך הרישום. לא הוכח בצורה פרטנית שהיו מסמכים שהוחזקו בידי עו"ד חתוכה שמנעו את ביצוע רישום הבניין כבית משותף.

הודעת צד ג' – נדחית. הנתבעת תשלם לצד ג' – עו"ד חתוכה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪.

12. ומכאן לפיצוי שעל הנתבעת לשלם לתובעת בגין התמשכות הליכי הרישום של הבניין בפנקס בתים משותפים ורישום הזכויות באולם על שמה- ביחס לתקופה מ- 21.8.06 ואילך.

אמנון בבאי, שטיפל ברישום הבניין כבית משותף, העיד בעמ' 238, שניתן היה לסיים את רישום הבניין כבית משותף, אם היה מוגש תשריט מאושר חתום – תוך 4 חודשים. בפועל, ההליך התארך עקב אשם חב' יוזמה, ורישום הבניין כבית משותף הסתיים רק בחלוף כ- 6 שנים מ- 21.8.06.

בסעיף 21[א] להסכמי המכר נקבע: "הצדדים קובעים בזה כי מהם [מי מהם- י.ג.] אשר יפר חוזה זה בהפרה יסודית ישלם למשנהו כפיצוי מוסכם ומוערך מראש של סך בשקלים השווה ל- 10% ממחיר הממכר".

סעיף 6 לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] תשל"א – 1970 מגדיר שני סוגי הפרות כהפרה יסודית:

א. הפרה יסודית מסתברת – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה את ההפרה ותוצאותיה.

ב. הפרה יסודית מוסכמת - הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב כיסודית.

הוראת סעיף 21[א] להסכמי המכר, הדנה בתשלום פיצוי מוסכם, חלה על שני סוגי הקטגוריות של הפרה יסודית, ולא הוגבלה רק להפרה יסודית שהוסכם עליה בחוזה.

המבחן להפרה יסודית מסתברת הוא מבחן אובייקטיבי של האדם הסביר – האם נוכח היקף ומהות ההפרה היה אדם סביר מתקשר בחוזה.

בהעדר רישום של בית משותף במרשם המקרקעין – לא ניתן להעביר את זכויות הבעלות באולם התעשייתי שרכשה חב' לויט על שמה במרשם המקרקעין. רישום הבית המשותף הסתיים בחלוף כ- 15 שנה ממועד עריכת חוזי המכר. לאחר תום 3 שנים ממועד רישום הפרצלציה – התקופה שהוקצתה בחוזי המכר לרישום הבניין כבית משותף מתום הרישום של הפרצלציה - המדובר באיחור של 6 שנים ברישום הבניין כבית משותף, חרף העובדה שנרשמה פרצלציה וחרף העובדה שאמנון בבאי, שטיפל ברישום בפנקס בתים משותפים, העיד שניתן היה לסיים את הרישום כבית משותף תוך 4 חודשים מרישום הפרצלציה.

אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אם היה מודע כך שבמשך 15 שנה לא יעברו זכויות הבעלות באולם התעשייתי על שמו במרשם המקרקעין, כאשר 6 שנים איחור ברישום הבניין כבית משותף נבע מעיכוב לא מוצדק של חב' יוזמה משיקולים עסקיים, באשר חב' יוזמה רצתה לחלק אולמות תעשייה בבניין, שטרם נמכרו, בצורה אחרת מהחלוקה הפיזית של הבנייה, ולא ניתן היה להגיש תשריט מאושר חתום שאינו תואם את הבנייה בפועל.

בע"א 83/532 סיני נ' פישל פ"ד מ(4) 319, 328 קבע בית המשפט העליון:

"קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעסקה במקרקעין, שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב ממושך עשוי לעורר בליבו של קונה כזה חשש שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר"

יהודה מורן, מנכ"ל חב' לויט, העיד בחקירתו: "אני לא ישן בלילה. אני טיפוס שאוהב מה ששלי אני משלם... לא רוצה שיהיו חייבים לי" [עמ' 22 שורות 12-14]; "היום [בהעדר רישום של זכויות הבעלות ע"ש חב' לויט – י.ג.] אם אני רוצה לעשות משהו אתם שותפים איתי ואני לא מוכן" [עמ' 23 שורה 1].

אי ביטולו של חוזה בעקבות הפרה אין בו כדי לפגוע בזכות הנפגע לקבל פיצויים [ראו ע"א 264/83 שרביט נ' צדיק פ"ד ל"ז(4) 746].

הפיצוי המוסכם נפסק ללא הוכחת נזק, בכפוף לסמכות ביהמ"ש להפחיתו מכוח הוראת סעיף 15[א] לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה], תשל"א -1970, ואף אם בפועל לא נגרם כלל נזק. [ראו: ע"א 532/83 סיני נ' פישל פ"ד מ(4) 319, 329].

אין הצדק להפחתת הפיצויים המוסכמים מכוח הוראת סעיף 15(א) לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה].

ראשית – אין המדובר בתניה גורפת, באשר תנית הפיצויים המוסכמים נקבעה אך ורק כאשר חלה הפרה יסודית, ובענייננו אין המדובר בהפרה יסודית קלה אלא בהפרה יסודית גסה [ראו לעניין תניה גורפת, ע"א 4481/90 אהרון נ' בן גיאת חב' להנדסה ובניין פ"ד מ"ד(3) 427].

שנית – על המבקש להפחית את הפיצוי המוסכם לשכנע את בית המשפט בראיות כי אכן כך יש לעשות. בענייננו הפיצוי המוסכם בשיעור 10% מסכום המכר נקבע ביחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה, באשר המדובר באיחור לא מוצדק של 6 שנים ברישום הבניין כבית משותף במרשם המקרקעין, וזאת לאחר שהסתיים רישום הפרצלציה והובאו ראיות שניתן היה לבצע את הרישום בפנקס בתים משותפים תוך 4 חודשים מסיום רישום הפרצלציה.

בע"א 83/532 סיני נ' פישל פ"ד מ(4) 319, 328, בית המשפט העליון לא מצא שיש להפחית את הפיצוי המוסכם בשיעור 10% מסכום המכר, וזאת כאשר היה איחור של 5 שנים ברישום הדירה.

בע"א 4481/90 אהרון נ' בן גיאת חב' להנדסה ובניין פ"ד מ"ז(3) 427, 438 מול האות ו', 439 סעיף 21 – חל איחור של 5 שנים ברישום הדירות, ובית המשפט העליון לא הפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים שעמד על 17% מסכום המכר.

שלישית – בכתב ההגנה לא נתבקש להפחית את הפיצויים המוסכמים.

תאריך ההפרה הוא שצריך להוות את הבסיס להצמדתו של סכום הפיצוי המוסכם - בהעדר הוראה מוסכמת אחרת בחוזה [ראו: ע"א 281/83 סוליימן נ' עזבון חליפה ז"ל פ"ד ל"ט[4] 20, 25].

סכום הפיצוי המוסכם נפסק ממחיר הממכר ולא כולל מע"מ, באשר סעיף 21[א] קובע פיצוי כספי מוסכם בסך 10% "ממחיר הממכר", ומחיר הממכר הוגדר בסעיף 5[א][א1] ו- 5[ד] כלא כולל מע"מ.

התוצאה הינה שחב' לויט זכאית לקבל מחב' יוזמה את שיעור הפיצויים המוסכמים שנקבע בהסכמי המכר, וזאת בגין הפרה יסודית במשך 6 שנים של ההוראה לרשום את הבניין כבית משותף ולהעביר את זכויות הבעלות באולם ע"ש חב' לויט במרשם המקרקעין.

סכום המכר בהסכם המכר מ- 4.12.96 הינו 926,779 ₪ [סעיף 5(א)(א1) להסכם המכר]. סכום הפיצוי המוסכם בהסכם מ- 4.12.96 – 10% מסכום המכר – 92,677 ₪.

סכום המכר בהסכם המכר מ- 21.1.98 הינו 12,755 דולר [סעיף 5(א)(א1) להסכם המכר]. סכום הפיצוי המוסכם בהסכם מ- 21.1.98 – 10% מסכום המכר –1,275.5 דולר.

עפ"י הקביעות בפסק מועד ההפרה לעניין תחשיבי ההצמדה - 21.8.06.

הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצויים מוסכמים בגין האיחור ברישום הזכויות בסך 92,677 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מ- 21.8.06 ועד לתשלום בפועל [עפ"י הסכם המכר מ- 4.12.96].

הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצויים מוסכמים בגין האיחור ברישום הזכויות בסך 1,275.5 דולר שיתורגמו לשקלים נכון ל- 21.8.06, וממועד זה יתווסף לסכום הפרשי הצמדה מ- 21.8.06 ועד לתשלום בפועל [עפ"י הסכם המכר מ- 21.1.98].

לעניין סעיפים אלה, "הפרשי הצמדה" - הפרשי הצמדה למדד יוקר המחייה, ללא תוספת ריבית, כאשר הבסיס לחישוב הוא מדד יוקר המחייה של יולי 2006.

13. התביעה הכספית של חב' יוזמה בעניין הגלריה דינה להידחות, ויש להסמיך את ב"כ התובעת, עו"ד שלמה דולב, לחתום בשם חב' יוזמה, כבעלים של המקרקעין, על הבקשה לקבלת היתר בעניין הגלריה שתוגש למועצה המקומית, בכפוף לכך שחב' לויט תישא במלוא עלות האגרות וההיטלים שיהיו כרוכים בקבלת ההיתר, לרבות תשלום היטל ההשבחה. הטעמים לכך הם כדלקמן :

א. הסכם הרכישה של האולם נחתם ב- 4.12.06, ומועד מסירת החזקה נקבע בחלוף של 3 חודשים מחתימת החוזה [ראו סעיף 6[א] להסכם].
אולם התעשייה שרכשה חב' לויט מחב' יוזמה היה בשלבי סיום בניה, וחב' יוזמה דרשה שחב' לויט תחתום על מסמך שניסחה והעבירה לחב' לויט. במסמך מ- 5.1.97 [נספח י' לתצהיר יהודה מורן] – להלן: "מסמך ההסכמה" נאמר:

"הריני מבקש בזאת את הסכמתכם לבניית גלריה ביחידה שרכשתי מחברתכם עפ"י החוזה שנחתם בינינו... בכפוף לאמור להלן: בניית הגלריה תהיה באחריותי הבלעדית ועל חשבוני. אני מתחייב לבנות את הגלריה עפ"י היתר כנדרש מאת מועצת באר טוביה כאשר התשלום בעבור ההיתר וכן האגרות והמסים בקשר לגלריה יחולו עלי במלואם. לתאם את הקמת הגלריה עם מנהל הפרויקט, לרבות לגבי לוח זמנים לביצוע. למנות מנהל עבודה לבניית הגלריה עפ"י תנאי הבטיחות בעבודה ובתיאום עם המנהל . לבטח או לקבל כיסוי ביטוחי לעובדים וליחידה שרכשתי בגין בניית הגלריה... לא להתקין את רצפת הגלריה לפני קבלת ההיתר ...".

על מסמך זה שנוסח ע"י חב' יוזמה והועבר לחתימת חב' לויט, חתמו חב' לויט וחב' יוזמה.

למרות הפירוט הרב במסמך ההסכמה לבניית הגלריה, שכלל הסדר תשלום עבור ההיתר: מסים ואגרות שיחולו בקשר לגלריה, ולמרות העובדה שמסירת האולם הייתה אמורה להתבצע כחודשיים לאחר חתימת המסמך – לא דרשה חב' יוזמה תמורה נוספת מחב' לויט עבור הגלריה. זאת ועוד, ב- 21.1.98 הוסף ע"י חב' יוזמה לאולם של חב' לויט שטח נוסף של כ- 20.5 מ"ר, וגם בהסכם השני לא נקבע שתשולם תמורה נוספת לחב' יוזמה עבור הוספת הגלריה.

ב. ב- 12.2.97 פנה מהנדס חב' יוזמה לחב' לויט [נספח י"א לתצהיר יהודה מורן] והודיע לו: "עד לתאריך 11.2.97... טרם הוחלט ביצוע עבודות מסגרות על ידי הקבלן שלך, וזאת למרות שהסכמתי לכניסת המסגר [לצורך בניית הגלריה- י.ג.] לאתר לפני קבלת האישורים המתאימים ... אי סיום עבודות בניית הגלריה על ידכם מונעת מאיתנו לבצע את העבודה הנדרשת מאיתנו...".

חב' יוזמה האיצה בחב' לויט לסיים את ביצוע עבודות בניית הגלריה כדי שהדבר לא יעכב את סיום בניית אולם התעשייה, ולא דרשה תשלום נוסף מחב' לויט עבור ההסכמה לבנות את הגלריה.

ג. ב- 17.2.97 פנה יהודה מורן, מנכ"ל חב' לויט לחב' יוזמה [נספח י"ב לתצהיר יהודה מורן] וציין: "חב' מורן קיבלה את הסכמתכם לבניית הגלריה ביחידה שרכשה ... אנו סבורים כי אין בעבודות המסגרות לבניית הגלריה ו/או בעבודות הריצוף באתר ... כדי להפריע לכם את המשך הבניה".

ד. יהודה מורן העיד בחקירתו בעמ' 40 שורות 7-23: "ש. מי ניסח את המסמך [המסמך מ- 5.1.97- נספח י' לתצהיר – י.ג.]? ת. אני לא זוכר אם זה גבי או יפה [מטעם חב' יוזמה – י.ג.] ... אני קיבלתי את זה בפקס וביקשו ממני לשים את זה על נייר שלי, ולשלוח להם [לחב' יוזמה – י.ג.]. לחתום ולשלוח להם ... זה נוסח שקיבלתי מהם .ש. לאחר מכן התחילה מחלוקת לגבי חתימה על הבקשה להיתר בניה לגבי הגלריה? ת. רק בשנת 2003... לא לפני כן".

עוד העיד יהודה מורן: "אמרו אתה יכול לבנות. אין שום בעיה. אנחנו נחתום לך. רק אתה תוציא את ההיתרים" [עמ' 35 שורות 27-28]; "בחיים לא ביקש ממני כסף [עבור הוספת הגלריה- י.ג.]" [עמ' 31 שורה 16].

במסמך ההסכמה [נספח י' לתצהיר יהודה מורן] אין זכר לדרישת תשלום תמורה נוספת עבור חתימת חב' יוזמה על הבקשה להיתר. חב' יוזמה הסתפקה בכך שחב' לויט התחייבה לשלם את כל האגרות והמסים שיחולו בקשר לקבלת ההיתר לבנית הגלריה. הטענה בדבר זכאות לתמורה נוספת עקב גריעה מהשטחים העיקריים של חב' יוזמה בבנין הועלתה לראשונה רק בחלוף כ-6 שנים מעריכת מסמך ההסכמה, ומסירת החזקה.

היתה הסכמה ב- 97' בין הצדדים שבניית הגלריה לא תותנה בתשלום נוסף, ובמסמך מינואר 97' נקבע שחב' לויט תישא אך ורק בעלות האגרות והמסים שיחולו בגין היתר בנית הגלריה.

ההתכתבויות עם המהנדס רייכפלד בעניין בניית הגלריה לא היו רק בצד הטכני-ההנדסי, באשר המהנדס רייכפלד ייצג את חב' יוזמה, והוא שהודיע לחב' לויט לראשונה, בחלוף 6 שנים ממועד החתימה על מסמך ההסכמה, שחב' יוזמה מתנגדת לאשר את הגלריה, שכן חב' יוזמה תצטרך לוותר על שטחים מסחריים אחרים השייכים לה [ראו נספח ט"ו לתצהיר יהודה מורן].

ה. הסכמת חב' יוזמה לבנית הגלריה, ללא דרישה במסמך מ- 5.1.97 [נספח י' לתצהיר יהודה מורן] לתמורה נוספת, וביצוע עבודת בנית הגלריה עפ"י הנחיות חב' יוזמה וכשהחזקה במקרקעין בידי חב' יוזמה וזאת ללא דרישה לתמורה נוספת – מחזקים את עדות יהודה מורן שהייתה הסכמה לבנית הגלריה ללא תמורה נוספת, למעט המסים וההיטלים שיחולו על חב' לויט.

אם הגלריה מהווה "שטח עיקרי" על פי דיני התכנון והבניה, כטענת חב' יוזמה – הרי היה ברור מראש שמתן ההיתר יגרע מהשטחים העיקריים של חב' יוזמה בעלת הבניין [באותה עת חב' יוזמה טרם מכרה חלק מאולמות התעשייה בבניין], ויש לראות במסמך שנחתם ב- 5.1.97 ובהתנהגות של חב' יוזמה לאחר חתימת מסמך ההסכמה, לרבות ההסכמה לביצוע הבניה בתיאום עמה – ויתור על הזכאות לקבלת תמורה נוספת בגין בניית הגלריה.

ו. רוני מזרחי, מנכ"ל חב' יוזמה, הודה בחקירתו: "אמרתי לו [למנכ"ל לויט - י.ג.], שכל עבודה [בעניין הגלריה י.ג.] שיכולה להיראות כעבודה של ביצוע ללא היתר – תסיים" [עמ' 152 שורה 14]; "הוא עשה שלד של גלריה בלי לשים את הרצפה" [עמ' 152 שורות 19-20];

גם מעדותו של רוני מזרחי, מנכ"ל יוזמה, למדים שחב' יוזמה נתנה הסכמתה לבניית הגלריה, והגלריה נבנתה בשטח של 128.52 מ"ר.

טענת הזכאות לתשלום תמורה נוספת או הטענה בדבר זכות לסרב לחתום על הבקשה להיתר בעניין הגלריה אינה מתיישבת עם מסמך ההסכמות מ- 5.1.97 [נספח י' לתצהיר יהודה מורן] ועם בניית הגלריה שנעשתה בהסכמת חב' יוזמה, עוד לפני מסירת החזקה, תוך שחב' יוזמה מאיצה בחב' לויט לסיים את בנית הגלריה כדי שהדבר לא יעכב סיום בנית האולם התעשייתי.

ז. הגלריה נבנתה באולם התעשייתי שרכשה חב' לויט. לא הוכח ששטח הגלריה שנבנה מהווה גריעה מהשטחים העיקריים שנותרו בבעלות חב' יוזמה בבניין. לא הוצגו בפני ביהמ"ש התשריט של הבניין שאושר ע"י רשויות התכנון והבניה, ומסמכי הועדה לתכנון ובניה.

לא הוכח שנותרו "שטחים עיקריים" בבניין בבעלות חב' יוזמה. המהנדס רייכפלד, ששימש כמהנדס חב' יוזמה, העיד בעמ' 68, שורות 27: "אני לא יודע מה מצב הבניין היום כי עברו שנים".

לא הוצגו נתונים על המצב הפיזי וגובה הגלריה [ראו תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל -1970]. לא הוכח שהגלריה שנבנתה בתוך אולם התעשייה של חב' לויט, מהווה תוספת של "שטח עיקרי".

בנית הגלריה בהסכמת חב' יוזמה הסתיימה עוד ב- 97', והעלאת דרישה לתשלום תמורה כנגד חתימה על הבקשה למתן היתר בעניין הגלריה, בחלוף 6 שנים ממועד גמר הבנייה – נגועה בחוסר תום לב.

ח. הטענה שמסמך ההסכמות לא נחתם ע"י מורשה מטעם חב' יוזמה והחתימה של חב' יוזמה זויפה – לא הועלתה בכתבי הטענות, לא נטענה בכל ההתכתבויות שהיו בין הצדדים עובר לבנית הגלריה ולא הוכחה. לעניין עריכת מסמך ההסכמות- ניתן לקבוע שעדותו של יהודה מורן שהובאה בסעיף קטן ד' – מהימנה ונתמכת בהתכתבויות שהתנהלו בין חב' לויט לחב' יוזמה עובר לבנית הגלריה.

14. סוף דבר

א. הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצויים מוסכמים בגין האיחור ברישום הזכויות בסך 92,677 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מ- 21.8.06 ועד לתשלום בפועל [עפ"י הסכם המכר מ- 4.12.96].

הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצויים מוסכמים בגין האיחור ברישום הזכויות בסך 1,275.5 דולר שיתורגמו לשקלים נכון ל- 21.8.06, וממועד זה יתווסף לסכום הפרשי הצמדה מ- 21.8.06 ועד לתשלום בפועל [עפ"י הסכם המכר מ- 21.1.98].

לעניין סעיפים אלה, "הפרשי הצמדה" - הפרשי הצמדה למדד יוקר המחייה, ללא תוספת ריבית, כאשר הבסיס לחישוב הוא מדד יוקר המחייה של יולי 2006.

ב. הודעת צד ג' – נדחית. הנתבעת תשלם לצד ג' הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪.

ג. התביעה הכספית של חב' יוזמה בעניין הגלריה – נדחית.

ד. הנני מסמיך את ב"כ התובעת, עו"ד שלמה דולב, לחתום בשם חב' יוזמה, כבעלים של המקרקעין, על הבקשה לקבלת היתר בעניין הגלריה שתוגש למועצה המקומית, בכפוף לכך שחב' לויט תישא במלוא עלות האגרות וההיטלים שיהיו כרוכים בקבלת ההיתר, לרבות תשלום היטל השבחה.


יהושע גייפמן
ה. היה והזכויות באולם לא תועברנה בפנקס בתים משותפים ע"ש התובעת עד ליום 11.2.13 – יוסמך עו"ד שלמה דולב, לחתום בשם הנתבעת על כל המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות ע"ש התובעת במרשם המקרקעין, ויטפל בהעברת הזכויות הנ"ל.

היה והסמכה זו תופעל – יהיה זכאי עו"ד שלמה דולב לתשלום שכ"ט מהנתבעת. סכום שכה"ט ייפסק עם סיום רישום הזכויות במסגרת בקשה שתוגש בתובענה.

ו. הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 60,000 ₪.


ניתן היום, כ"ה תשרי תשע"ג, 11 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון