ריב על חלוקת חצר

ריב על חלוקת חצר
סכסוך בין שכנים, בבית משותף ברחוב שדרות העם הצרפתי מס' 40 ברמת גן, בגוש 6203, חלקה 77 (להלן: "הבניין").

הבניין הינו בן שתי קומות ובו ארבע דירות; מהן, שתי דירות בקומת הקרקע ושתי דירות בקומה מעליהן. בבניין מצוי רכוש משותף, הכולל חדר מדרגות, גגות וחצרות (להלן: "הרכוש המשותף"), שלגביהם לא נרשמה הצמדה ולפיכך, זיקתן של הדירות לרכוש המשותף, הינה על פי חוק .
בפועל , עושים הדיירים בבניין שימוש ייחודי בחלקים מתוך הרכוש המשותף, כפי שיפורט להלן:
התובעת (להלן: "חביב"), הינה בעלת הזכויות בדירה שבקומת הקרקע מאז שנת 1992. לאחר הרחבתה, כוללת הדירה שטח של 139.5 מ"ר ומרתף, בשטח של כ- 43 מ"ר, אליו קיימת גישה מתוך הדירה, באמצעות גרם מדרגות פנימי. למרתף חלונות הפונים למעין "חצר אנגלית" המצויה בחלק האחורי של הבניין. עוד מחזיקה חביב בשטח החצר בחזית, עד לשביל הכניסה בחדר המדרגות של הבניין וכמו כן, לאורך המרווח הצפון-מזרחי ובעורף. בחלק הקדמי של החצר המוחזק על-ידי חביב, בנויה סככה לרכב, עם כיסוי רעפים. בגבול החלקה שבחזית, ממוקם שער דו כנפי לכניסת רכב וכן, שער להולכי רגל.
הנתבעת מס' 3 (להלן: "ארזי"), הינה בעלת זכויות הבעלות מאז 2003, בדירה הנוספת בקומת הקרקע, הכוללת 156 מ"ר לאחר הרחבתה. בפועל, מחזיקה ארזי בחצר המקיפה את הדירה, למעט שביל הכניסה לבניין. בתחום חצרה הקדמי קיימת חניה בלתי מקורה.
על חלק הגג המורחב של דירת ארזי, הונחו דודי וקולטי השמש של חביב, ארזי וגרונדשטיין.

סיגלית ויהושע גוילי (להלן: "גוילי"), שרכשו את זכויותיהם בשנת 2004, מחזיקים בדירה שמעל דירת חביב. הכניסה לדירתם הינה דרך חדר המדרגות המשותף במרכז הבניין. לאחר הרחבתה, עומד שיטחה של הדירה על כ- 151 מ"ר במפלס הראשון. במפלס הגג קיימת תוספת בניה בשטח של כ- 34 מ"ר למגורים, שירותים וממ"ד. מתוך תוספת הבניה שבדירה , ניתן לצאת למרפסת גג בלתי מקורה, בשטח של כ- 85 מ"ר באמצעות גרם מדרגות פנימי. קירות חדר המדרגות נמשכים מעל מפלס הגג, בגובה של 2.5 מ' ומעליהם תקרת בטון. על גביה מוצב דוד השמש של גוילי, אליו ניתן לעלות באמצעות סולם מתוך חדר המדרגות.
גרונדשטיין מחזיקים בדירה שמעל דירת ארזי, בקומה הראשונה, בחלק הדרום-מערבי. הכניסה לדירה הינה דרך חדר המדרגות המשותף וזו טרם הורחבה, כך שנותרה בשטחה המקורי כ- 66.5 מ"ר במפלס אחד.

כאמור, לב הסכסוך שבין הצדדים הינו אופן חלוקת השימוש בחצר הקדמית הצמודה לדירת חביב, לחניה הגם שקיימים סכסוכים נוספים שלעת עתה על פי הסכמת הצדדים הושהה בירורם.
הצדדים למחלוקת זו הינם חביב וגוילי בלבד שכן, כל היתר הגיעו ביניהם במהלך הזמן להבנות בנושא זה. כך הסכימו ארזי וגרונדשטיין, על חלוקת השימוש ברכוש המשותף, כך שהשימוש בפועל הוא שהוסכם ביניהם. ארזי, המתגוררת בקומת הקרקע, נהנית מהחצר הצמודה ואילו גרונדשטיין המתגוררים מעל, ייהנו מן השימוש בגג.

חביב עתרה בתביעתה למתן סעד, שיצהיר כי לה זכות השימוש הייחודי בחצר בחלק הרכוש המשותף הצמוד לה , לפי השימוש בפועל תוך איסור כל הפרעה כלפיה.
גוילי, מתנגדים בתוקף לסעד המבוקש, היינו, לשימושה הייחודי של חביב בחצר לצורכי חניה ואולם טעמם בעניין זה השתנה עם הזמן ועם ההתפתחויות שאירעו בסכסוך.
בשלב הראשון (בכתב ההגנה והתביעה שכנגד), טענו הם כי יש לאפשר להם הקמת חניה נוספת לצד חניית חביב בחצר) בשלב השני, (הגשת תצהירי העדות הראשית) טענו הם כי יש לאפשר להם הקמת מקום חניה נוסף בחצר או במרתף הבית של חביב ואילו בשלב השלישי (שלב הגשת הסיכומים), ביקשו הם להתיר להם לחלק את שעות החניה בחניה הקיימת בחצרה של חביב.
סביר לייחס שינוי זה להחלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה בהליכי ההיתר שנוהלו במקביל בין הצדדים. בהליכים אלה ניסו גוילי לקבל היתר לחניה נוספת בחצר לצידה של חניית חביב ואולם נדחו בהחלטה סופית שניתנה ביום 28.10.10.
נסיונות אלה לקבלת היתר נוהלו בזמן שבו שקדתי, בסיוע באי כוח הצדדים, על עיצובו של פתרון שיניח את דעת שני הצדדים. בתיק נעשתה השקעת זמן ניכרת שכללה שעות רבות של דיונים וביקור במקום בסיוע עורך הדין מילר והשמאי שנשכר לשם כך. לצערי הרב, לא עלה הדבר בידי, שעה שהעומס הרגשי בו היו הצדדים נתונים, דיכא כל אפשרות לחשיבה רציונאלית בבחינת "זה נהנה וזה אינו חסר". נאלצתי אפוא לסיים סכסוך זה, בהכרעה משפטית.

טענתה המרכזית של חביב הינה, כי בין השכנים היתה הסכמה בהתנהגות, לחלוקת השימוש באופן שהדבר בא לידי ביטוי בהחזקת השטח על ידה בפועל, מאז שנת 1992. לדבריה, רכשו גוילי את דירתם בשנת 2004, לאחר שידעו על החלוקה המוסכמת הקיימת בשטח והם אף עושים שימוש ייחודי בשטח הגג הצמוד לדירתם.
ארזי, שרכשה את הדירה בשנת 2003, גם היא נהגה באותו אופן, ללא כל מחאה מצד מי מהשכנים וגרונדשטיין, שרכשו את הדירה בשנת 2007 קיבלו גם הם את השימוש הייחודי, כפי שנעשה כעובדה מוסכמת.
נכון הוא, כפי שטוענים גוילי, כי בין השכנים בבניין לא נחתם הסכם לחלוקת השימוש ברכוש המשותף. עדיין, לפי הפסיקה הקיימת, יכולה להיווצר הסכמה באשר לאופן חלוקת השימוש ברכוש המשותף, באמצעות התנהגות. הסכמה בהתנהגות כוללת ידיעה ושתיקה לאורך זמן וראה לעניין זה ת.א 69887/94 מימוני נ' הופמן, ת.א 5496/04 משולם נ' ועקנין, ת.א 44989-03-10 וה"פ 209/01.
לפי זה, דייר אשר ידע על חלוקת השימוש ברכוש המשותף ולא מחה, יכול להיראות כמי שהסכים לה, גם אם הסדר החלוקה לא נרשם בתקנון או במרשם הבתים המשותפים.
גוילי נוכחו בנושא חלוקת השימוש בפועל גם אם לטענתם לא פורשו הדברים במוצג ת/12 .
גוילי טוענים כי לא הסכימו לחלוקת השימוש באופן זה ומחו כנגדה כאשר בעדותם אין הם מציינים מה היה המועד בו העלו לראשונה את התנגדותם לחלוקת השטח בפועל.
מתוך המוצגים שהוגשו ובעיקר ת/ 17 נלמד כי בין הצדדים התנהלו מגעים לצורך חלוקת השימוש ברכוש המשותף, באופן המבוקש על ידי חביב, שלא הושלמו.
מכל מקום, גם אם נצא מהנחה, המיטיבה עם גוילי, ולפיה מחו גוילי מרגע רכישת הדירה על ידם כנגד חלוקת השימוש הקיימת אין בכך כדי להיטיב עימם.
קביעה כזו רק ממחישה את חוסר כנותם ביתר חריפות. לו היו גוילי כנים בעמדתם, לא היו הם בונים ומשפצים את דירתם לפי היתר המנציח באופן חד משמעי את החלוקה הקיימת בשטח בדרך של סיפוח הגג לדירתם. מהלכם זה עולה בבירור הן מתוך חוות דעתו של השמאי המשקפת את מצבה התכנוני של דירתם כפי שהובא בפתח פסק הדין. עוד עולים הדברים בבירור מחקירתה הנגדית של גוילי בפרוטוקול יום 26.1.2012 עמודים 26 ו-27:
"
ש. את בנית בהתאם לתכניות שהגשת, נכון?
ת. כן.
ש. הגשת תכניות לבניה גם על הגג המשותף, נכון?
ת. ההרחבה, כן.
ש. יש לך דירת דופלקס, 2 קומות, נכון?
ת. כן.
ש. וכל יתרת הגג שנותרה לאחר הבניה, נמצאת רק בשימושך, נכון?
ת. יש חלק שכן ויש חלק שלא.
ש. מעל התובעת בנית קומה אחת? כל הקומה בנויה, שזה חלק מההרחבה?
ת. כן.
ש. מעל כל הקומה עשית גם תוספת נוספת, נכון?
ת. כן.
ש. יש לך שם גם גג מגודר, 85 מ' מרפסת, נכון?
ת. אני מניחה שכן, יש מרפסת.
ש. השטח הזה הוא רכוש משותף, נכון?
ת. כן.
ש. רק את משתמשת בו?
ת. כיום, כן.
ש. והכניסה לקומת הגג היא מתוך הדירה שלך, נכון?
ת. כן.
ש. אין כניסה חיצונית?
ת. לא. יש אפשרות לעלות לדוודים דרך חדר המדרגות, לעלות למתקנים".

הטענה ולפיה יש לחלוק באופן שוויוני את הרכוש המשותף, צריכה היתה להתלוות למעשים כנים, שבהם, למיצער, לא כלולה הצמדת הגג בפועל לדירתם ומניעת הגישה אליו מיתר הדיירים כולל חביב.
הטענה ולפיה "עומד הגג לרשות חביב" , בזמן שלחביב אין כל גישה לגג לאחר השיפוץ שנעשה על ידם אינה מתקבלת על דעתי. במצב הדברים הקיים, נראים גוילי כמי שאומרים "שלי שלי, שלך שלי", עמדה כזו יוצרת חזות של חוסר תום לב ולכן, לא מצאתי כי גוילי זכאים, לפי עקרונות תום הלב, למתן גישה לחצר בה עושה חביב שימוש ייחודי מאז שנת 1992. גם הם, הסכינו בהתנהגות שאינה משתמעת לשתי פנים עם החלוקה הקיימת ונקטו באמצעים לשימורה ביתר תוקף, בשיפוץ הדירה. בדרך זו, מפיקים הם הנאה מוגברת מדירתם, שלה הוצמד בפועל הגג שהיה במקור רכוש משותף.
על רקע דברים אלה, נראות הצעותיהם של גוילי בסיכומיהם לפתרונות חניה חדשים ובהם מיקום החניה במרתף הבית של חביב כבלתי רלבנטיים.
אציין בהקשר זה כי הפתרון של חלוקת הרכוש המשותף בדרך שבו נעשו הדברים בבניין, הינה חלוקה מקובלת בבניינים מסוג זה. מיקומו של הבניין בליבה של שכונת מגורים נעימה ויוקרתית כ"שכונת ותיקים" ברמת גן מבטיחה כי כל אחד מן הצדדים יפיק הנאה גדולה מרכושו אם רק ישכילו להשכין יחסי שכנות טובים ביניהם.
סבורני, כי בנסיבות העניין ולאור השיקולים שהוצגו לעיל, יש להיעתר לתביעה, בחלקה העוסק בבקשה לשמר את חזקתה הייחודית של חביב בחצר,ללא הפרעה. בה בעת, אין מקום להתיר לנתבעים שימוש בחניה הקיימת בחצר, המוחזקת על ידי חביב.

סוף דבר:
התביעה התקבלה ואילו התביעה שכנגד נדחתה, בחלקים העוסקים בנושא החניה.
הנתבעים 1 ו- 2 יישאו בהוצאות הדחיה, בסך של 10,000 ₪.

לפי ההסכמה הדיונית בפרוטוקול יום 26.01.12, עסק פסק-הדין בנושא החניה והצדדים רשאים, אם ירצו, להעמיד נושאים נוספים להכרעה מתוך כתבי הטענות, ככל שאלה לא נפתרו בהליכים המוקדמים של ניהול התיק. לפי התרשמותי, אין עוד צורך לדון בסעדים הנוספים שנזכרו בכתבי הטענות ואולם, כאמור, אבחן כל נושא לגופו באופן קונקרטי, אם אדרש לכך.

התיק ייקבע לתזכורת פנימית ליום 10.07.12, למעקב אחר הודעת ב"כ הצדדים, בעניין האמור לעיל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ריב על חלוקת חצר

  2. סכסוך על קו חלוקה

  3. הגדרת סכסוך עבודה

  4. סכסוך עבודה מצילים

  5. סכסוך בין בעלי מגרש

  6. סכסוך שכנים על חניה

  7. סכסוך מקרקעין חניון

  8. סכסוך גבולות בבני ברק

  9. עורך דין סכסוכי שכנים

  10. סכסוך בין שוכרים במשותף

  11. סכסוך בין מנהלים בחברה

  12. הגדרת סכסוך בתוך המשפחה

  13. סכסוך עסקי בין בני משפחה

  14. סכסוך בין בעלי בתים שכנים

  15. סכסוך על חשמל בדירה שכורה

  16. שיפוץ בית - סכסוך על המחיר

  17. אישור פסק בורר סכסוך במשפחה

  18. בקשה לבניית בית במסגרת סכסוך בעלות

  19. בקשה לביטול הכרזה על סכסוך עבודה

  20. עקרון רציפות הדיון בסכסוכי עבודה

  21. הגנת ''אמת דיברתי'' בסכסוך משפחתי

  22. פיטורים בגלל סכסוך עם אשתו של הבוס

  23. סכסוך בין שכנים בגין בניה לא חוקית

  24. גרירת בג"ץ לסכסוכים כספיים עם המדינה

  25. טענה להוצאת דברי לשון הרע במהלך מריבה

  26. טען כי פוטר בשל סכסוך בינו לבין עובד אחר

  27. סכסוך מתמשך בין בעלי הזכויות בחלקות צמודות

  28. סכסוך עקב כשלון במשא ומתן בנוגע לקניית דירה

  29. פיצוי בגין נזקי גוף בעקבות תקיפה בעקבות סכסוך שכנים

  30. סכסוך בין בעלי חנויות במרכז מסחרי לגבי הרכוש המשותף

  31. נטען כי הסכסוך אינו בר בוררות לפי סעיף 3 לחוק הבוררות

  32. פסק הדין לא שם קץ לסכסוך והצדדים המשיכו לנהל משא ומתן

  33. האם אפשר לקבל צו הגנה עקב סכסוך הנובע מעבירה פלילית ?

  34. פשיטת רגל עקב יבוא כושל של בקר מאוסטרליה וסכסוך בין השותפים

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון