הצמדה בבית משותף

להוראות הפרק הנוגע לבתים משותפים שבחוק המקרקעין נודעת תכלית כפולה. ראשית, לאפשר רישום דירה בבית משותף כיחידת רישום נפרדת במרשם המקרקעין - על מנת שניתן יהיה לרכוש בה בעלות בנפרד מחלקי הבית האחרים. שנית, להסדיר את היחסים שבין בעלי הדירות בבית המשותף [ראו יהושע ויסמן דיני קניין, כרך שני בעלות ושיתוף, עמ' 330 (1997); להלן: "ויסמן"]. סעיפים 55 ו- 57 לחוק המקרקעין מורים כי הרכוש המשותף מתחלק בין כל בעלי הדירות כך שלכל דירה מוצמד חלק יחסי ובלתי מסוים ברכוש המשותף; ואולם חרף השיתוף בבעלות כאמור - סעיף 56 לחוק קובע כי על היחסים שבין בעלי הדירות לבין עצמם לא חלים דיני השיתוף הרגילים, אלא הוראות התקנון הרשום בפנקס הבתים המשותפים: "דיני השיתוף הרגילים אינם חלים על החלקים המשותפים שבבית המשותף. היחסים שבין בעלי הדירות בקשר לחלקים המשותפים מוסדרים בתקנון, המופיע כנספח לחוק המקרקעין, ושהוראתו המרכזית היא שהאסיפה הכללית של הדיירים היא הקובעת את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו. בעוד שבשיתוף רגיל מוענקת לרוב ערכי זכות להכריע בנושאים של ניהול ושימוש רגילים (דהיינו, לבעלים של למעלה מחמישים אחוז בנכס), שונה המצב בבית משותף שבו מוענקת זכות ההכרעה לרוב פורמלי מקרב בעלי הדירות, כאשר לכל בעל דירה קול באסיפה הכללית, בהתעלם משוויין היחסי של הדירות." (ההדגשה שלי- ע.ב.) (ראו: ויסמן, שם, בעמ' 340). על פי סעיף 61 לחוק המקרקעין, "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף"; וסעיף 64 לחוק מוסיף כי בהעדר תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין - לפיו מסורה לאסיפה הכללית הסמכות לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף ואת השימוש בו (סעיף 5(א) לתקנון המצוי). בתקנון הבית המשותף רשאים בעלי הדירות להסכים על הצמדה של חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף לדירה כלשהי - שאז דינו של החלק המוצמד יהיה כדין הדירה שאליה הוצמד לכל דבר ועניין (ראו סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין). במאמר מוסגר יצוין כי בכל הנוגע להצמדת חלק מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת לשם הרחבתה - עד לתיקון 18 לחוק המקרקעין (משנת 1995) חייב הדבר הסכמה של כל בעלי הדירות, ואילו במסגרת תיקון 18 נקבע כי די בהסכמה של רוב מיוחד (מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) (ראו סעיף 71ב(א) לחוק). תיקון זה מבקש למנוע מבעלי הדירות האחרות לעשות שימוש בזכות הוטו שהיתה נתונה להם לפני התיקון, למטרות סחטנות ועושק; ובכך מקל על בעלי דירות להרחיב את דירותיהם. הצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף אפשר שתיעשה בהסכם שבין רוכש הדירה לבין הקבלן (המוכר), או בשלב מאוחר יותר - בהסכם שבין בעלי הדירות בבית המשותף לבין עצמם (ראו: ויסמן, שם, בעמ' 411); ואולם כך או אחרת, ההלכה היא כי הגריעה מן הרכוש המשותף צריכה להיות מוצגת בהסכם באופן קונקרטי, ספציפי ומפורש [ראו: ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, תק-על 2009(3) 3574, 3599 (2009)]. הלכה זו קיבלה ביטוי הן בספרות המקצועית והן בפסיקה שיצאה מלפני בית המשפט העליון: "היכולת להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף לדירות שבבית המשותף היא בבחינת חריג לכלל האוסר על עסקאות ברכוש המשותף שאינן חלות גם על הדירות, כאמור בסעיף 55(ב) לחוק המקרקעין. כחריג זוכים הסכמים בדבר הצמדה לפרשנות דווקנית. בתי המשפט עומדים על כך שהסכמים בדבר הצמדה לדירה של חלק מן הרכוש המשותף תיעשה בדרך מפורשת וברורה, ובמקרים של ספק נוטים בתי המשפט לעבר פרשנות השוללת את ההצמדה." (ראו: ויסמן, שם, בעמ' 410-409). וכן - "...כל הצמדה של חלק מהרכוש המשותף (הניתן להצמדה) לדירה מדירות הבית, מן ההכרח שתעשה בברור. בע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם (פ"ד לד(2) 807), אשר העובדות בו דומות למקרה הנדון, אומר השופט שמגר: 'כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט, מאידך גיסא. הווה אומר, המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשותף זקוק כאמור להסכמת כל בעלי הדירות, ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף, אלא אם נאמרו הדברים מפורשות וברורות' (בעמודים 811-810)." (ההדגשה שלי- ע.ב.) [ע"א 1121/91 משולם נ' נמני, פ"ד מח(3) 12, 22-23 (1994)]. סעיף 62 לחוק המקרקעין, הדן בתקנון הבית המשותף, מורה בסעיף קטן ג כי "תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן." פרופ' מ' דויטש מטעים כי מאחר שכוחו של תקנון שנרשם יפה גם כלפי מי שנעשה בעל דירה לאחר הרישום - "ברי כי לתקנון שנרשם כוח קנייני מלא כלפי מי שרכש בעלות, כפי שהסכם שיתוף רשום הוא בעל תוקף קנייני" [ראו: מיגל דויטש קניין כרך א' עמ' 731 (1997), להלן: "דויטש"]. ואולם, מה מעמדו של הסכם שנערך בין בעלי הדירות בנוגע לשימוש ייחודי בחלק מסוים של הרכוש המשותף, שתוכנו נוגד לכאורה את הקבוע בתקנון הרשום? על כך משיב דויטש כדלקמן: "חופש ההתקשרות מחייב הכרה בתוקפו של הסכם בין כל בעלי הדירות, אף כאשר הוא לא זכה כלל, או עדיין לא זכה, למעמד תקנוני. על אף עליונותו הנורמטיבית של התקנון, ברי שאין לשלול את חופש ההתקשרות מחמת כך שההתקשרות לא באה לידי ביטוי (או עדיין לא באה לידי ביטוי, כאמור), בצורה של תקנון. ואכן, לא אחת הפסיקה הכירה, ללא התחבטות, בתוקפם של הסכמים בין בעלי דירות, הן לעניין 'חלוקה למעשה' של זכויות ההחזקה והשימוש ברכוש המשותף, והן לעניין זכויות בנייה." (ראו: דויטש, שם, בעמ' 734-733). בפסק הדין בע"א 815/81 כליפא נ' שאול [פ"ד לו(3) 78 (1982), להלן: "עניין כליפא"] נדונה שאלת תוקפה של הסכמה בעל פה להרחבת דירה על חשבון שטח הרכוש המשותף - שניתנה במהלך אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף, אך לא נרשמה בספר ההחלטות של הבית כאמור בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין: "החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה." בית המשפט (כבוד הנשיא מ' לנדוי) קבע כי ההסכמה כאמור לשימוש ייחודי ברכוש המשותף מחייבת את הצדדים לה הגם שלא נרשמה, כאשר לעניין הרישום יש משמעות אך ורק כלפי צדדים שלישיים: "הסכמתם של המשיבים ניתנה בעל-פה. בע"א 188/76 הנ"ל, בעמ' 385-384, הוחלט, שהסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש המשותף על-ידי אחד מהם אינה עסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 של החוק. טוען מר דן סופר בטיעונו הנאה מטעם המשיבים, שלמרות זאת טעונה ההסכמה מסמך בכתב, לאמור, רישום בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית של בעלי הדירות, כמצוות סעיף 71 של חוק המקרקעין. מר סופר מבין היטב, שעל פני הכתוב בסעיף 71 אינו מופיע חיוב כזה, אבל טענתו היא, שיש לפרש את הסעיף פירוש דווקני, כדי למנוע חוסר ודאות בכל הנוגע לרכוש המשותף, בשל פתיחת פתח לטענות סרק על הסכמה, שניתנה כביכול בעל-פה, ביחס לשימוש ברכוש המשותף, לזכות אחד מבעלי הדירות ולחובת הבעלים האחרים, שלא בדרך הסלולה של הצמדה מיוחדת של רכוש משותף אל דירה מסוימת. אינני רואה מקום לחששו של מר סופר, ואין אני מסכים לפירוש, שהוא מבקש לתת לסעיף 71 של החוק. הסעיף אינו אומר, שהסכמה שלא ניתנה בכתב חסרה תוקף, הדגש שבו הוא על הרחבת ההסכמה, שהסכימו בעלי הדירות בהווה, והחלתה גם על כל מי שירכוש בעתיד דירה מן הדירות שבבית. הרחבה כזאת תיתכן, רק אם ההסכמה ניתנה בצורת החלטה, שנרשמה בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית, ולשם כך גם מעניק סעיף 71 את זכות העיון בספר הפרוטוקולים לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, אבל לגבי אותם בעלים, שהם עצמם הסכימו לשימוש ברכוש המשותף על-ידי אחד מהם, כמו במקרה דנן, אין הסעיף 71 דורש רישום בכתב או ראיה כלשהי בכתב." (עניין כליפא, שם, בעמ' 85-84). הנה כי כן, בעוד שהצמדת חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירה כלשהי מקבלת תוקף קנייני רק עם רישומה בתקנון הבית שבפנקס הבתים המשותפים - הסכמתם של בעלי הדירות לשימוש ייחודי בחלק מסוים של הרכוש המשותף מחייבת את הצדדים לה מכוח דיני החוזים, גם אם לא נרשמה בתקנון או בספר ההחלטות של הבית [ראו גם: דברי השופט ר' סוקול בע"א (חיפה) 1677/05 כרמל נ' ינקוביצי, תק-מח 2007(3) 8495 (2007); דברי השופט י' דר בע"א (חיפה) 1020/03 בובליל נ' שטיינר, תק-מח 2004(1) 5244 (2004)]. הצמדת רכושבתים משותפים