סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף:

מבוא


מונחת בפני בקשתו של עו"ד מור נורדיה (להלן: "הנאמן") לצוות על פירוק השיתוף של (להלו: "החייב" ו"המשיבה", בהתאמה), בדירת מגורים ברח' נתן אלתרמן 18 בכפר סבא, הידועה כחלקה 222 בגוש 6438, תת חלקה 22 (להלן: "הנכס" או "הדירה"), בדרך של מכירתה לצד ג', בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). אם ובמידה ובקשתו לפירוק השיתוף תתקבל, עותר הנאמן להקנות לו סמכויות שונות הקשורות במימוש הנכס.




החייב והמשיבה הינם הבעלים הרשומים של הנכס, בחלקים שווים. המשיבה מתגוררת בנכס מזה שלוש שנים עם שתי בנותיה הקטינות (ילידות השנים 2004 ו- 2005).

יצוין כי בעבר היה החייב הבעלים היחיד של הנכס, אותו קיבל מהוריו. אלא שעם הסתבכותו הכלכלית העביר החייב את מלוא הזכויות בנכס, ללא תמורה, לידי המשיבה. בתגובה הגיש בנק אגוד בע"מ, הנושה בחייב, תובענה לבית המשפט המחוזי בת"א (ת.א. 1169/04) שנדונה בפני סגנית הנשיאה, ד"ר דרורה פלפל. בפסק הדין נקבע כי "הסכם יחסי הממון נגוע בזרעי תרמית" וכי 50% מהזכויות בנכס מוקנות לחייב. ערעור המשיבה לבית המשפט העליון על החלטה זו נדחה לאחר שלא הפקידה את העירבון הנדרש.



הנאמן הגיש בקשה זו לאחר שהציע למשיבה לרכוש את חלקו של החייב בנכס, אך זו לא השיבה לפנייתו. כאמור, מבקש הנאמן למכור את הנכס למרבה במחיר, כאשר מחצית התמורה תועבר למשיבה ומחציתה השנייה תשמש את הנאמן להסדרת חובות החייב.


עמדת החייב


החייב נתן הסכמתו לבקשה בכפוף לכך שבנותיו יזכו לדיור חלופי מתאים ושסכום מזונותיו לא יגדל.


עמדת המשיבה


המשיבה מבקשת לדחות את הבקשה בהיות הנכס מדור לקטינות על פי הסכם הגירושין שנחתם בינה לבין החייב ב- 25.10.2006, ואשר קיבל תוקף של פסק דין מבית המשפט לענייני משפחה. בנסיבות אלה טוענת המשיבה כי הבקשה לפירוק השיתוף נוגדת את הסכמת החייב במסגרת הסכם הגירושין, והוא מנוע מלבקשה. כפועל יוצא, אף הנאמן, אשר זכויות החייב מוקנות לו, מנוע מלהגיש את הבקשה.




כמו כן סבורה המשיבה כי עסקינן במהלך אשר מחד גיסא לא יועיל לקופת הנושים, ומאידך גיסא יפגע בה ובבנותיה הקטינות פגיעה אנושה. המשיבה מציינת, בהקשר זה, כי מצבה הכלכלי בכי רע, כי מזה תקופה החייב אינו משלם את מזונות הילדות (ועל כך הגישה המשיבה בקשה נפרדת בתיק זה), ולמעשה, אם תיאלץ לפנות את הדירה היא תתקשה לשלם דמי שכירות עבור דיור חלופי.




לחילופין טוענת המשיבה, כי במידה ותתקבל בקשת הנאמן, הרי שיש למכור את הדירה כתפוסה, וזאת על-פי הוראות סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). לדידה, בעלותה הרשומה במחצית מהנכס, החזקתה בו באופן ייחודי, והעובדה כי הוא משמש מדור לקטינות, די בהן כדי להכיר בה כדיירת מוגנת. מוסיפה המשיבה וטוענת כי סעיף 40א לחוק המקרקעין, העוסק בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג, אינו חלק בענייננו היות שהמשיבה והחייב אינם בני זוג מזה מספר שנים.




לחילופי חילופין טוענת המשיבה כי אם תתקבל בקשת הנאמן, זכאיות היא ובנותיה לדיור חלוף, כאמור בסעיפים 40א לחוק המקרקעין ו- 86א לפקודת פשיטת הרגל.


עמדת הנאמן


הנאמן מפנה את בית המשפט לסעיף 21 ב' להסכם הגירושין, הצופה למעשה את האפשרות של מכירת הדירה ואף קובע את הסדר התשלומים בו ינקטו בני הזוג על מנת להבטיח למשיבה דיור חלופי. סעיף, זה, טוען הנאמן, די בו כדי למוטט את טענתה הראשונה ועיקרית של המשיבה לפיה מכירת הדירה מנוגדת להסכמת הצדדים במסגרת הסכם הגירושין. וזו לשון הסעיף:


"עם מכירת הדירה ויציאת האישה למגורים בשכירות בדירה אחרת עם הקטינות ישלם הבעל לכיסוי מדורן של הקטינות סך של 568 ₪ (20% מתוך חישוב של שכירות בגובה 650$) וזאת עד הגיען לגיל 18 וכל עוד הינן מתגוררות עם האם".



אשר לטענת החייבת להיותה דיירת מוגנת, מבהיר הנאמן כי פירוק השיתוף המבוקש על ידו, כמי שנכנס בנעלי החייב, מתבסס על סעיף 40 לחוק המקרקעין. הנאמן מפנה לסעיף 40א לחוק המקרקעין, הקובע כי לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר אין תחולה במקרה של פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג שנעשה לפי סעיף 40 הנ"ל, ובלבד שהובטח דיור חלופי מתאים לבן הזוג וילדיו הגרים עמו בדירה.




עוד מוסיף הנאמן כי חרף הגירושין של בני הזוג, סעיף 40א חל עליהם. הוא טוען כי הוראות פירוק השיתוף בדירת בני זוג מוחלות פעמים רבות דווקא כאשר בני הזוג חדלים מלחיות חיים משותפים. מטרת הסעיף, לדידו, ברורה. מחד גיסא לאפשר מכירת הנכס וקבלת תמורתו, ומאידך גיסא לשמור על קורת הגג של בן הזוג וילדיו המתגוררים בדירה.




הנאמן מציג חוו"ד של שמאי מיום 21.6.2007, לפיה שווי הנכס הוא 270,000 דולר. הוא מוסיף כי לאור התמורות בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות ניתן להניח כי שווי הנכס אף האמיר. בנסיבות אלה חלקה של המשיבה בתמורה צפוי להיות 500,000 ₪ לפחות. סכום זה מספיק לתשלומי שכ"ד למשך מספר שנים לפחות, ולפיכך, לעמדת הנאמן, די בהעברתו לידי המשיבה בכדי לעמוד בדרישת החוק בדבר דיור חלופי מתאים כאמור בסעיף 40א לחוק המקרקעין.


עמדת כונס הנכסים הרשמי


ב"כ הכנ"ר מצטרף לעמדת הנאמן על כל סעיפיה. לשיטתו עמדת הנאמן הגונה ומאוזנת, ואינה מקפחת את המשיבה העתידה לקבל מחצית מכספי תמורת מכירת הדירה.


אחרי כל אלה כך אני מחליטה;



התנגדות המשיבה למעשה מתבססת על שתי טענות מרכזיות:


האחת, פירוק השיתוף בדירה ומכירתה כפנויה מנוגדת להסכמת החייב במסגרת הסכם הגירושין אשר קיבל תוקף של פסק דין.
השנייה, הנטענת לחילופין, היא שאם תתקבל בקשת הנאמן, יש למכור את הדירה כתפוסה נוכח היות המשיבה דיירת מוגנת על-פי הוראות סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר. אדון בטענות אלה ראשונה ראשונה ואחרונה אחרונה.



אין לקבל את טענת המשיבה כי הסכם הגירושין שולל את מכירת הדירה. סעיף 21 ב' להסכם הגירושין דן באופן מפורש ושאינו משתמע לשני פנים באפשרות של מכירת הדירה. הסעיף, הצופה למעשה את מכירת הדירה, אף קובע את התשלום החודשי שיעביר החייב למשיבה כהשתתפות בתשלום שכר הדיור החלופי.




אף באשר לשאלת זכותה של החייבת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, דעתי היא כעמדת הנאמן. כאמור, בקשת הנאמן לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, מוגשת לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין. סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע במפורש כי משעסקינן בפירוק שיתוף בדירת בני זוג, וכל עוד הובטח דיור חלופי מתאים לבן הזוג המתגורר בדירה ולילדיו הדרים עימו, לא יחולו הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לגבי מי שהיה שותף בדירה. לפיכך, במקרה שלפנינו לא חלות הוראות סעיף 33 הנ"ל, והמשיבה איננה יכולה לטעון להיותה דיירת מוגנת.




למעלה מן הדרוש אבהיר; אין מניעה שבעל תפקיד יגיש בקשה לפירוק שיתוף לפי סעיף 40 הנ"ל. הפסיקה כבר קבעה מספר פעמים בעבר כי בעל תפקיד הבא בנעלי החייב מוסמך לבקש את פירוק השיתוף. כך למשל, נקבע בפש"ר (חי') 159/04 בש"א 2799/06 בעניין דרייפוס נורית (בפשיטת רגל) (פורסם בדינים מחוזי חיפה 2008 (19) 430), כי לנאמן קמה זכות לפירוק השיתוף לפי סעיף 40א לחוק המקרקעין. אף במקרים אחרים, בהם דובר בכונס נכסים המבקש לממש דירה, קבעה הפסיקה כי:


"לשונו של סעיף 40א לחוק המקרקעין אינה מבחינה בנסיבות השונות במסגרתן עשוי בית המשפט להורות על פירוק שיתוף בדירת המגורים של בני הזוג",

וכי

"הפרשנות לפיה רשאי כונס הנכסים לעשות שימוש בהוראות סעיף 40א לחוק המקרקעין עולה בקנה אחד עם תכליתו הסובייקטיבית והאובייקטיבית של הסעיף. יתר על כן, פרשנות זו עולה בקנה אחד עם המגמה הרווחת בפסיקה לצמצם את היקף המקרים בהם תוחל הוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר"
(ראו ע"א (ת"א) 2388/05 חכמון אינס נ' עו"ד סלפוי וע"א (ת"א) 2605/05 בר און אריה נ' בר און סמדר (ניתן במאוחד ביום 11.9.2007, פורסם בדינים מחוזי ת"א 2007 (46) 310). כן ראו ע"א (מחוזי חיפה) 4072/07 מזל עטיה נ' כונס הנכסים עו"ד שאדי חנא, פורסם בדינים מחוזי חיפה 2008 (13) 278).



טוענת המשיבה כי נוכח הסכם הגירושין בינה לבין החייב הם אינם עוד בחזקת "בני זוג", ולפיכך אין תחולה לסעיף 40א הנ"ל.

גם טענה זו אין בידי לקבל. כאמור בעמדת הנאמן, הוראות פירוק השיתוף בדירת בני זוג מוחלות פעמים רבות דווקא כאשר בני הזוג חדלים מלחיות חיים משותפים.
אף מלשון סעיף 40א(א) עצמו ניתן להסיק כי הוא חל על בני זוג לאחר שהתגרשו או נפרדו - הסעיף קובע כי יש להבטיח דיור חלופי לילדי בני הזוג "ולבן הזוג המחזיק בהם". משמע, הסעיף כבר צופה מצב בו פירוק השיתוף מתייחס לבני זוג שנפרדו זה מכבר ורק אחד מהם מחזיק בילדים בדירה נשוא הפירוק.
נסיבות המקרה אף הן אינן מאפשרות לי להגיע למסקנה אחרת. כאמור, בראשית הדרך, הייתה הדירה בבעלותו המלאה של החייב. הן העברת הזכויות בדירה למשיבה והן העובדה שהיא מתגוררת בדירה עתה, שתיהן תוצאה ישירה של היותה בת זוגו של החייב.

סוף דבר


מכל האמור לעיל עולה כי דין הבקשה להתקבל.




עם זאת, לא אסיים מבלי להתייחס לשאלת הדיור החלופי ותשלום הוצאות שכר הדירה.


ראשית, טוענת המשיבה כי מזה זמן לא משלם החייב את המזונות בהם הוא חב. לפיכך היא מעלה את החשש, המוצדק לכאורה, כי החייב לא יעמוד גם בתשלום החודשי בסך 568 ₪ אותו עליו לשלם עם מכירת הדירה, בהתאם לסעיף 21 ב' להסכם הגירושין. אי לכך, וכל זמן שהחייב לא עומד בתשלום, תישא בו קופת פשיטת הרגל. מובן כי אין בקביעה זו בכדי למנוע מהנאמן להיפרע מהחייב כל סכום ששילם במקומו למשיבה, ואם יהא צורך בכך להגיש בקשה מתאימה לבית המשפט.

שנית, המכירה לא תבוצע אלא לאחר שהובטח למשיבה ובנותיה דיור חלופי מתאים כאמור בסעיף 40א(א) לחוק המקרקעין. בנסיבות העניין, די בהעברת מחצית מתמורת מכירת הדירה לידי המשיבה, בנוסף על התשלום החודשי בסך 568 ₪, כדי לעמוד בדרישות החוק.



21. היה מקום, בהתחשב בנסיבות הענין שלא לחייב בהוצאות. אלא שהדרך בה נהגה המשיבה לכל אורך הדרך מחייבת הטלת הוצאות. אשר על כן, תשלם המשיבה, הוצאות ושכ"ט עו"ד לנאמן בסך של 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון