עסקאות נוגדות

משעסקינן בעסקאות נוגדות, אזי כאשר מדובר במיטלטלין ובזכויות, חולשות עליהן הוראות סעיפים 12-13 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 (להלן - חוק המיטלטלין), ואילו כאשר עסקינן בעסקאות במקרקעין חלה הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עסקאות נוגדות: תובענת המבקשות כי יינתן סעד הצהרתי, לפיו הן בעלות מלוא הזכויות בדירה הבנויה בחלקה 1 בגוש 40096 מגרשים 151, 152 ו-153 באילת, הידועה כדירה מס' 9 בבניין D2 (להלן - הדירה), ועל כן זכאיות הן להירשם במינהל מקרקעי ישראל כבעלות זכויות החכירה בה; כי זכויותיהן בדירה גוברות על זכויות משיב 1 בדירה, מכח שיעבוד מאוחר הרובץ על הדירה לטובתו; וכי דין השעבוד לטובת משיב 1 - להימחק. כן עתרו המבקשות כי יינתן להן היתר לפיצול סעדיהן, כך שיוכלו לתבוע את מלוא נזקיהן מהמשיבים, לאחר שאלה יתגבשו. העובדות הנחוצות לעניין המבקשות, שהן גיסות, רכשו זכויות בדירה מידי משיבות 2 ו-3. משיבה 2, חברת א.ג.י. בניה ופיתוח בע"מ, היא חברת בניה שנוסדה בשנת 1989 על-ידי אילן גורדו ואפרים מזרחי, שהינם קרובי משפחה (גיסים), ואשר היו בעלי השליטה בה משך תקופת פעילותה. מבקשת 1 היא אחותו של מר אילן גורדו. ביום 30.3.00 התקשרה משיבה 2 בחוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) ביחס למקרקעין הידועים כמתחם 6337 בשכונת שחמון 8 באילת, במגרשים מס' 151, 152 ו-153, לפי תוכנית מפורטת 2/במ/211 (להלן - המקרקעין). משיבה 3, נגה סאן החזקות ובנייה בע"מ, היא חברה קבלנית שעסקה בייזום ובניית פרוייקטים למגורים. ביום 3.12.1999 נחתם בין משיבה 2 לבין משיבה 3 הסכם להעברת מחצית מזכויותיה של משיבה 2 במקרקעין לידי משיבה 3. משיבות 2 ו-3 הקימו במקרקעין פרוייקט בנייה, שכלל יחידות דיור וכן שטח מסחרי (להלן - הפרוייקט). ביום 24.10.00 נחתם בין המבקשות לבין משיבות 2 ו-3 הסכם לרכישת זכות החכירה בדירה, שעתידה הייתה להיבנות בפרוייקט (בקשה, נספח א'; להלן - הסכם המכר). ביום 11.8.02 קיבלו המבקשות את החזקה בדירה, לאחר ששילמו את מלוא התמורה החוזית. אין מחלוקת כי המבקשות לא קיבלו לידיהן ערבויות בנקאיות כנגד התמורה ששולמה, בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן - חוק המכר ו- ערבויות חוק מכר). לצורך מימון בניית הפרוייקט, התקשרו משיבות 2 ו-3 עם בנק הפועלים בע"מ בהסכם ליווי (להלן - הסכם הליווי הראשון). בעת החתימה על הסכם המכר עם המבקשות היה תקף הסכם הליווי הראשון. במהלך תקופת ליווי הפרוייקט על-ידי בנק הפועלים העבירו המבקשות לידי משיבה 2 את שני התשלומים הראשונים עבור הדירה. המבקשות, כאמור, לא ביקשו ולא קיבלו ערבויות חוק מכר מבנק הפועלים כנגד שני תשלומים אלה. ביום 6.6.01 התקשרה משיבה 2 בהסכם ליווי עם משיב 1, הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ (להלן - הבנק), אשר החליף את הסכם הליווי הראשון (להלן - הסכם הליווי השני). בסעיף 2.2 להסכם זה הוסבר, כי משיבה 2 אמנם התקשרה בהסכם עם משיבה 3 להעברת מחצית מזכויותיה במקרקעין, אולם משרד הבינוי והשיכון לא אישר את העברת הזכויות, לכן נחתם הסכם הליווי השני רק עם משיבה 2. כן צויין, כי למשיבה 3 אין כל טענות כלפי משיבה 2 בשל כך. במסגרת הסכם הליווי השני הוסכם, כי הבנק יעניק למשיבה 2 אשראי בנקאי, כנגד שיעבוד מדרגה ראשונה על זכויותיה במקרקעין, למעט הזכויות שנמכרו לרוכשי הדירות בפרוייקט. לצורך כך פתחה משיבה 2 חשבון מיוחד בבנק, אשר באמצעותו נוהלה הפעילות העסקית הקשורה לפרוייקט (להלן - חשבון הליווי). שני התשלומים הנוספים ששילמו המבקשות על חשבון הדירה הועברו לבנק, אך לא לחשבון הליווי. המבקשות, כאמור, לא ביקשו ולא קיבלו גם כנגד תשלומים אלה ערבויות חוק מכר. עוד קודם לחתימה על הסכם הליווי השני, יצרה משיבה 2 לטובת הבנק שני שעבודים: שעבוד ספציפי על כל זכויותיה בפרוייקט מכח הסכם הפיתוח שנחתם בינה לבין המינהל בקשר למקרקעין (כתב תשובה מטעם הבנק, נספחים ח1-ח3); וכן שעבוד צף על כל זכויות משיבה 2 בקשר עם הפרוייקט, לרבות זכויותיה לקבלת כספים מאת רוכשי יחידות בפרוייקט (כתב תשובה מטעם הבנק, נספחים ט1-ט3). שעבודים אלה נוצרו ביום 17.1.01 ונרשמו ברשם החברות חודש לאחר מכן, ביום 18.2.01, כשעבודים מספר 37 ו-38 בהתייחס למשיבה 2. שעבודים אלה אף נרשמו במינהל ביום 18.3.01. ביום 3.3.2005 התקשרו משיבה 2 ומשיבה 3 עם הבנק בהסכם נוסף (להלן - ההסכם המשולש), אשר במסגרתו הוסדרה חלוקת כספי הפרוייקט המצויים בחשבון הליווי וכן חלוקת התמורה שתתקבל ממכירת יחידות הדיור הנותרות בפרוייקט בין משיבה 2 למשיבה 3. בגדרו של ההסכם המשולש שיחרר הבנק מן השעבוד שתי דירות בפרוייקט לטובת משיבה 3. בסעיף 12 להסכם המשולש צוין, כי משיבה 2 תהיה זכאית אף היא לקבל שתי דירות שטרם נמכרו בפרוייקט: דירה D2(9) - היא הדירה הניצבת במוקד בקשה זו - וכן דירה נוספת. דירות אלה נותרו משועבדות לבנק, ונקבע כי התמורה שתתקבל ממכירתן תשמש לפירעון חובה של משיבה 2 לבנק. משיבה 2 נקלעה לקשיים כלכליים, בעטיים נכנסה להליכי פירוק. ביום 5.9.06 ניתן כנגדה צו פירוק ועוה"ד ירון רבינוביץ' מונה למפרקה (להלן - המפרק). מכתב התשובה אשר הוגש בידי המפרק עולה, כי לכונס הרשמי ולמפרק הוגשו תביעות חוב של נושים רבים של משיבה 2, בסכום נשיה כולל המסתכם בכ- 56 מיליון ₪. ב"כ הבנק מונה ככונס לנכסי משיבה 2 וזאת לצורך מימוש השעבוד הרובץ על זכויותיה של משיבה 2 בדירה לטובת הבנק. או אז, ובמסגרת הליכי המימוש, התגלה לבנק כי הדירה נמכרה ונמסרה למבקשות. בהמשך לכך הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה עד להכרעת בית המשפט המוסמך בשאלת זכויות הצדדים בדירה, יעוכבו כל הליכי המימוש. השאלה הניצבת במוקד ההליך זה היא, זכויותיו של מי גוברות ביחס לדירה: האם זכויותיהן של המבקשות - אשר נקשרו בהסכם המכר ביחס לדירה קודם לכריתתו של הסכם הליווי השני; או שמא זכויותיו של הבנק - אשר בהסתמך על המצג של משיבות 2 ו-3 לפיו הדירה טרם נמכרה, רשם שיעבוד ביחס למקרקעין ובכללם אף הדירה, וכנגדו הלווה כספים למשיבה 2. מסגרת הדיון - עסקאות נוגדות משעסקינן בעסקאות נוגדות, אזי כאשר מדובר במיטלטלין ובזכויות, חולשות עליהן הוראות סעיפים 12-13 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 (להלן - חוק המיטלטלין), ואילו כאשר עסקינן בעסקאות במקרקעין חלה הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין). ב"כ הצדדים כולם התייחסו אל העסקאות הנוגדות הנדונות כאל שתי עסקאות אובליגטוריות, ובהתאם ביססו טיעונם על הוראות חוק המיטלטלין. מסקנת הצדדים בענין זה מקובלת עליי, לאור הלכת ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך, פ"ד נג(2) 218 (1999) (להלן - עניין טקסטיל ריינס), לאור ניסוחו של הסכם המכר, המדבר בסעיף 16 (א) שבו על זכות חכירה שתרשם במינהל מקרקעין ישראל, ולא במירשם מחייב על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. אינני סבורה כי ההלכה שנקבעה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן - עניין גנז) - לפיה במקרה של עסקאות נוגדות שבוצעו על ידי אדם שאיננו רשום כבעל הזכויות במקרקעין והתחייב לתת זכויות במקרקעין לצדדים שונים, יחול סעיף 9 לחוק המקרקעין - משנה את התוצאה בעניינינו. בעניין גנז לא היה מדובר בקרקע מינהל אלא בקרקע פרטית, שהבעלות בה היתה רשומה על שם בעלים, אשר התקשר בעסקה שניתן היה להשלימה ברישום. לא זה המצב בעניינינו. המקרקעין דכאן אינם רשומים במרשם המקרקעין על שם מי מהנוגעים בדבר. רישומם איננו בשליטתם של הנוגעים בדבר, ובהתאם לא התחייבו הם בקשר לכך, אלא בגדרי התחייבות המינהל. בעת שהתחייבה משיבה 2 כלפי המבקשות וכלפי הבנק היא לא היתה רשומה כבעלת זכויות החכירה במקרקעין, ואף לא היתה זכאית להירשם ככזו. לכן, כל שיכולה הייתה משיבה 2 לעשות הוא לערוך עסקה ביחס לזכות החוזית שלה כלפי המינהל באשר לרישום זכות חכירה במועד עתידי, בלתי מסויים (ראו: עניין טקסטיל ריינס, פסקה 9). בשונה מהמוכרת בעניין גנז, אשר התחייבה להעביר את זכותה להירשם כבעלים של מקרקעין רשומים, אך המכר לא הסתיים ברישום, משיבה 2 לא יכולה הייתה להתחייב למכור את זכותה להירשם כבעלים של המקרקעין, הואיל ובעת עריכת עסקת המכר לא היתה בידיה זכות כזו. כל שיכולה הייתה להתחייב להעביר הוא את זכותה החוזית כלפי המינהל לקבלת זכות חכירה בעתיד, וכך אכן עשתה (ולעניין זה אף ראו את פסק דינה של כב' השופטת שטרסברג-כהן בעניין גנז). משכך מקובלת עלי עמדת הצדדים כי על הענין חלות הוראות חוק המיטלטלין. הוראת סעיף 12 לחוק המיטלטלין, קובעת כך: "התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, אך אם השני התקשר בעסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה - זכותו עדיפה". סעיף 13(א) לחוק המיטלטלין קובע, כי הוראותיו יחולו, בשינויים המחויבים, גם על זכויות. לצורך החלת הכלל הקבוע בסעיף 12 לחוק המיטלטלין על נסיבותיו של המקרה שבפנינו יש לקבוע תחילה איזו עסקה מבין העסקאות הנדונות היא הראשונה ואיזו עסקה מאוחרת לה. לכאורה, ניתן היה ללמוד על סדר העסקאות מן המועדים בהם נכרתו הסכם המכר והסכם הליווי השני. אלא שמועדים אלה אינם משקפים את כל שארע בפועל ואשר קובע את מועדי ההתחייבויות הצריכים לענייננו. המועד שבו נכרת הסכם המכר הוא יום 24.10.00. עובר לכך שילמו המבקשות, כנטען, סך של 100,000 ₪ על חשבון הדירה. סך נוסף של 100,000 ₪ שולם ביום 29.12.00. יתרת התמורה, בסך של 251,472 ₪, שולמה ביום 25.6.02. בתווך, ביום 6.6.01, נכרת הסכם הליווי השני. עוד קודם לכך, ביום 17.1.01, יצרה משיבה 2 את השעבודים לטובת הבנק ואלה נרשמו ברשם החברות ביום 18.2.01 (כתב תשובה מטעם הבנק, נספחים ח' ו-ט'). נמצא כי מועד יצירת ההתחייבות כלפי הבנק הוא אמנם מאוחר למועד כריתת הסכם המכר, אך מוקדם לתשלום מלוא התמורה החוזית על-ידי המבקשות. בעת יצירת השעבוד וההתקשרות בהסכם הליווי השני העבירו המבקשות סך של 200,000 ₪ לטובת משיבה 2, המהווים כ - 45% מהתמורה החוזית. מתעוררת איפה השאלה מהו מועד יצירת ההתחייבות של משיבה 2 כלפי המבקשות - האם היה זה המועד בו נכרת הסכם המכר, או שמא היה זה המועד בו שולמה מלוא התמורה ההסכמית ונמסרה החזקה בדירה. במועד מסירת הדירה למבקשות (11.8.02) וכן במועד תשלום מלוא התמורה החוזית (25.6.02), היו זכויות משיבה 2 בממקרקעין משועבדות לבנק, שכן השעבוד נוצר, כזכור, ביום 17.1.01, נרשם ביום 18.2.01, ואף הסכם הליוווי השני נכרת כבר ב 6.6.01. לשיטת הבנק, מועד השתכללות זכותן של המבקשות כלפי משיבה 2 הוא מועד מסירת החזקה בנכס ולחלופין מועד תשלום מלוא התמורה ההסכמית. לגישתו, מאחר שזכותו הקניינית של הבנק השתכללה קודם לתשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה בנכס, אין עסקינן בתחרות בין שתי התחייבויות נוגדות, אלא בתחרות בין עסקה גמורה - היא עסקת שיעבוד הדירה לטובת הבנק, אשר נרשמה ברשם החברות ובמינהל - לבין התחייבות למכירת הזכויות בדירה לידי המבקשות, אשר השתכללה רק במועד מסירת הדירה, שהיה מאוחר ליצירת זכותו הקניינית של הבנק. במצב כזה, גורס הבנק, אין בכוחו של רוכש מאוחר לגבור על זכות קניינית ריאלית, אשר השתכללה, מכח כללי העסקאות הנוגדות. אינני מקבלת עמדה זו. סבורה אני כי בנסיבותיו של מקרה זה, התחייבות משיבה 2 כלפי המבקשות להעביר להן את הזכויות בדירה השתכללה עוד בטרם השתכללה עסקת שעבוד המקרקעין לטובת הבנק. מסקנה זו נסמכת על הטעמים אשר יפורטו להלן. בעניין טקסטיל ריינס מנתח כב' השופט טירקל את שאלת מועד העברת הזכות החוזית כלפי המינהל לאדם אחר. במסגרת זו הוא מפנה לסעיף 33 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן - חוק המכר), אשר לפיו "הבעלות בממכר עוברת לקונה במסירתו, אם לא הסכימו הצדדים על מועד אחר או על דרך אחרת להעברת הבעלות". בנוסף, כאשר מדובר בעסקת ממכר של זכויות, אשר במהותה היא המחאת זכויות כלפי צד שלישי, חלים על העסקה הן חוק המכר, המסדיר את יחסי המוכר-הממחה והקונה-הנמחה, והן חוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969, המסדיר את יחסי הנמחה והחייב. בעסקה כזאת לא קיים שלב של מסירה פיזית של הממכר, אלא הסכם ההמחאה גופו הוא המעביר את הזכות מהמוכר-הממחה לקונה-הנמחה. בעסקת מכר שבמהותה היא המחאת זכויות, הסכם ההמחאה גופו עם החתימה עליו הוא אשר דרך ככל מעביר את הזכות, כאשר המתקשרים רשאים להסכים על מועד אחר להעברת הבעלות. מסקנתו של כב' השופט טירקל היא, שהסכם ההמחאה יכול להעביר את הזכות מיד או ליצור התחייבות להעבירה בעתיד וההבחנה בין שתי האפשרויות תלויה בכוונת הצדדים (ראו: שם, פסקה 18; ע"א 2328/97 כוכבי נ' ארנפלד (פורסם במאגרים, , 28.4.99)). בחינת הוראות הסכם המכר דכאן מעלה, כי אמנם הצדדים ראו במועד המסירה את מועד השלמת העסקה, כיוון שעד אליו היו מחויבות המבקשות לשלם את מלוא התמורה ההסכמית, ובלעדיה לא זכאיות המבקשות לקבלת הזכויות בפועל. אלא שלצורך סיווג העסקה כ"ראשונה" על פי סעיף 12 לחוק המיטלטלין, המועד הקובע איננו מועד השלמת העסקה, אלא מועד יצירת ההתחייבות ביחס לזכות. כך על פי לשון סעיף 12 לחוק המיטלטלין ("התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין...."). בענייננו, כוונת הצדדים העולה מן ההסכם היא, כי בעת כריתת הסכם המכר נוצרת התחייבות של משיבה 2 כלפי המבקשות בקשר עם הדירה. כך, בהסכם התחייבה משיבה 2 כי אם תשולם מלוא התמורה, תימסר החזקה בדירה לידי המבקשות. עוד סוכם כי המועד ממנו יישאו המבקשות במיסים ותשלומים החלים על הדירה והמגרש כבר החל ממועד החתימה על הסכם המכר בין משיבה 2 לבין המבקשות, ולא אך במועד מסירת החזקה והשלמת התשלומים. מימושה של ההתחייבות מותנה אומנם בהתרחשות עתידית - השלמת התשלום. אך ההתחייבות למסור את החזקה, אם תשולם התמורה, קיימת כבר בעת החתימה על ההסכם. בהתאם, בסעיף 19 הוסכם, כי המבקשות תחתומנה בתוך 30 ימים ממועד החתימה על ההסכם על יפוי כח לטובת משיבה 2, המסמיך אותה לחתום בשם המבקשות על חוזה חכירה, תקנון הבית המשותף וכל מסמך אחר דרוש לצורך ביצוע הסכם המכר. פעולה לפי יפוי הכח אינה מותנית דווקא בתשלום מלוא התמורה. לפיכך סבורה אני, כי פרשנות הסכם המכר מובילה למסקנה, כי הצדדים נתכוונו לכך שכבר בעת החתימה על הסכם המכר קמה התחייבותה של משיבה 2 כלפי המבקשות בקשר לדירה, ומועד השלמת העסקה והקניית הזכות הינו מועד מסירת החזקה לאחר פרעון התמורה במלואה. המסקנה בדבר מועד יצירת ההתחייבות בעת כריתת הסכם המכר, לעניין תחולת סעיף 12 לחוק המיטלטלין, אף משתלבת עם ההלכה שנפסקה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999) (להלן - עניין אהרונוב), לפיה כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במיטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר, מעין קניינית, הפועלת כלפי צדדים שלישיים, ומכוחה ניתן לומר כי יש לקונה "זכויות מהותיות בנכס מסויים". כך, עם החתימה על הסכם המכר ותשלום חלק משמעותי מן התמורה, רכשו המבקשות זכויות מהותיות בקשר לדירה, שניתן להגדירן כזכויות שביושר או כזכויות מעין קנייניות. בפסקה 17 לפסק דינו בעניין אהרונוב מתייחס כב' הנשיא ברק למצב בו הקונה טרם שילם את מלוא התמורה, וקובע כך: "עם כריתתה של העסקה (במקרקעין או במיטלטלין) עבר הקניין שביושר לידי הקונה. המוכר הופך להיות נושה של הקונה כדי חלק המחיר שלא שולם... נושה של המוכר רשאי לעקל את זכותו של המוכר (ליתרת המחיר) כלפי הקונה. אבל הנושה של המוכר אינו יכול לעקל את הנכס הנמכר". קבלת העמדה לפיה מועד יצירת ההתחייבות הוא מועד תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה בדירה לידי המבקשות, וכי קודם למועד זו לא קנו המבקשות כל זכות בקשר עם הדירה, מאיינת את ההכרה בזכויות המעין קנייניות שרכשו המבקשות בדירה עם כריתת הסכם המכר ותשלום חלק משמעותי מתוך התמורה ההסכמית. גם מטעם זה סבורה אני כי אין מקום לקבלת גישה זו. התוצאה העולה מן הניתוח שלעיל היא, שההתחייבות הראשונה בזמן היא התחייבותה של משיבה 2 כלפי המבקשות באשר לדירה, וההתחייבות השנייה, הנוגדת, היא התחייבותה של משיבה 2 לשעבד את זכויותיה באשר למקרקעין, לרבות הדירה, לטובת הבנק. במצב של התמודדות בין עסקאות נוגדות קובעת הוראת סעיף 12 לחוק המיטלטלין כי בעל העסקה הראשונה יועדף, אלא אם כן בעל העסקה השנייה נתן תמורה והשלים את העסקה בעודו תם לב. בנסיבות אלה תגבר זכותו של בעל העסקה המאוחרת על פני בעל העסקה המוקדמת. נפנה כעת לבחינת התקיימותם של תנאים אלה. תמורה אין מחלוקת כי הבנק העמיד למשיבה 2 אשראי בנקאי כנגד השעבוד. במובן זה נתן הבנק תמורה כנגד יצירת השעבוד, אשר מתייחס למקרקעין ובכללם אף לדירה. אשר לתשלום התמורה בידי המבקשות - הצדדים התייחסו בהרחבה לשאלה אם כספי התמורה הופקדו בבנק וכן לאופיים של החשבונות בהם הופקדו, כנטען. משאין מחלוקת בין הצדדים כי המבקשות שילמו את מלוא התמורה לידי משיבה 2, סבורה אני כי אין מקום לקבוע ממצא עובדתי בשאלה האם הופקדו כספי התמורה, כולם או חלקם, בבנק ובאילו חשבונות. ככל שתנקוטנה המבקשות בהליכים משפטיים כנגד הבנק או משיבה 2 בגין נזקיהן, תתברר שאלה זו בגדרם. סבורה אני כי לא יהיה זה נכון להכריע בהליך זה בשאלה עובדתית אשר איננה דרושה לניתוח המשפטי של המחלוקת שבפני כעת. הנתונים הדרושים להכרעה במחלוקת דכאן הם כי בעל העסקה השנייה - הבנק - העניק תמורה כנגד השעבוד על המקרקעין, ובכללם אף ביחס לדירה, וכי המבקשות שילמו תמורה למשיבה 2 בעבור רכישת הזכויות בדירה. תום לב דרישת תום הלב משמעותה היא כי בעל הזכות צריך להפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. לכאורה, בוחן סעיף 12 רק את תום ליבו של המתקשר בעסקה השנייה. אלא שבעניין גנז נקבע, כי בעסקאות נוגדות חל עקרון תום הלב גם ביחסים בין בעל העסקה הראשונה לבעל העסקה השנייה, ועקרון תום הלב עשוי למנוע במקרים מסוימים מבעל העסקה הראשונה מלממש את זכות האכיפה כלפי בעל העסקה השנייה (פסקה 24 לפסק דינו של הנשיא ברק). באותו עניין נקבע, כי אי רישום הערת אזהרה לאחר כריתת העסקה הראשונה עולה כדי חוסר תום לב של בעל העסקה הראשונה. תום הלב של המבקשות בעניינינו, לא יכולות היו המבקשות לרשום הערת אזהרה. כך נקבע מפורשות בהסכם המכר. במצב כזה מובן שלא ניתן לראות באי רישום הערת אזהרה משום חוסר תום לב מצידן. ואולם, בידי המבקשות היו כלים חלופיים שיכולים היו לתת פומבי לעצם התקשרותן בעסקה עם משיבה 2 ביחס לדירה. המבקשות יכולות היו לפעול לרישום משכון ביחס לזכויותיהן אצל רשם החברות; הן היו רשאיות להודיע למינהל על דבר התקשרותן עם משיבה 2; והחשוב מכל - הן היו יכולות לעמוד על זכותן החוזית לקבל ערבויות חוק מכר כנגד כל תשלום ותשלום, דבר שהיה מבטיח את ידיעת הבנק על הסכם המכר. המבקשות לא עשו דבר מכל אלה. המבקשות הסבירו כי לא הבטיחו את זכויותיהן ולא נקטו באמצעי הזהירות המתחייבים, לפני החתימה על הסכם המכר ואף לא לאחר מכן, בשל הקשרים המשפחתיים עם מנהלה של משיבה 2, מר אילן גורדו. מבקשת 1 הודתה כי היא לא נקטה במשנה זהירות, כיוון שהקבלן היה אחיה (פרו' מיום 5.10.10, ע' 57, ש' 15-23; ע' 59, ש' 4-7; ע' 60, ש' 3-15), המבקשות לא ביקשו כי ימסרו להן כנגד התשלומים ערבויות לפי חוק המכר דירות (פרו' מיום 5.10.10, ע' 45, ש' 11-12); הן לא ערכו בדיקות מינהל מקרקעי ישראל או ברשם החברות (פרו' מיום 5.10.10, ע' 63, ש' 15-18); הן לא הבטיחו את זכויותיהן באמצעות רישום ברשם המשכונות או ברשם החברות. בעדותה הוסיפה מבקשת 1, כי היא סמכה על עורך הדין שייצג את הקבלן, וסברה כי הוא יטפל בכל הנחוץ להבטחת זכויותיה. הסכם המכר נערך בידי עורכי הדין שליוו את פעילות משיבה 2 ממשרדו של עוה"ד יהודה רוה. בסיומו של הסכם המכר חתמו המבקשות על "אישור והצהרה", כי הובא לידיעתן כי משרדו של עוה"ד רוה אינו מייצג אותן, אין לו מחויבות כלפיהן וכי הן רשאיות להיות מיוצגות על-ידי עורך דין מטעמן. מבקשת 1 העידה כי בעת שנכחה במשרדו של עוה"ד רוה הבינה אחרת, ולכן לא סברה כי עליה לבדוק את כל פרטי העסקה או לנקוט זהירות (פרו' מיום 5.10.10, ע' 45, ש' 20-23). אין בידי לקבל דברים אלה כבסיס לקביעת תום ליבן של המבקשות כלפי הבנק. עוד בע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור פ"ד יט(2) 113, 117 קבע הנשיא זוסמן כי "בדרך כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא". בסעיף 29 להסכם המכר אישרו המבקשות, כי ידוע להן שמשיבות 2 ו-3 התקשרו בהסכם ליווי עם הבנק, וכבטחון שועבדו המקרקעין לטובת הבנק; בסעיף 9 לנספח התשלומים נתנו משיבות 2 ו-3 לרוכשים הוראה בלתי חוזרת לשלם את כספי התמורה לחשבונן בבנק המלווה, והוסכם כי תשלום שלא יבוצע לחשבון זה "לא יחשב כתשלום". המבקשות התעלמו מכך, ואין חולק כי הן לא העבירו תשלום כלשהו לחשבון המלווה, ומשכך פעלו שלא בתום לב כלפי הבנק. אשר לטענה כי המבקשות סמכו על משרד רוה כי יעשה את כל הנדרש, ולכן אין לייחס להן חוסר תום לב - ראשית, בכל הנוגע להפקדת הכספים בחשבון הליווי מדובר במחדל ישיר של המבקשות. המבקשות אינן טוענות כי משרד רוה הפקיד עבורן את התשלומים בחשבונות בהם הופקדו. משימה זו היתה משימתן האישית, כאמור בהסכם, ובה הן לא עמדו. בהקשר זה יוער, כי בעדותו הצהיר עוה"ד מתן בן שאול, אשר ליווה את החתימה על מרבית הסכמי המכר בפרוייקט מטעם משרד עוה"ד רוה, כי הקפיד להסביר לרוכשים שעליהם להפקיד את הכספים אך ורק לחשבון הליווי (פרו', מיום 5.10.10, ע' 8, ש' 17-21; ע' 11, ש' 27). בנסיבות אלו, לטעמי, די במחדל שבאי הפקדת הכספים בחשבון הליווי כדי לשלול את תום ליבן של המבקשות כלפי מתקשר עתידי - במקרה דנן, הבנק. שנית, אף אם כטענת המבקשות, משרד רוה ייצג אותן (דבר שאינו עולה בקנה אחד עם מסמכים חתומים בידי המבקשות - ראו פרו' מיום 5.10.10, ע' 59, ש' 25-27), ונהג בשמן, כנטען, שלא כדין, אין בכך כדי לנקות את המבקשות מכל אחריות לתאונה המשפטית, לאחר שמצדן שלהן לא עשו דבר כדי לוודא כי משרד רוה פועל עבורן כמצופה. המבקשות הסתמכו בכל הנוגע לעסקה ולהבטחת זכויותיהן בדירה, בצורה עיוורת, על מר אילן גורדו, אחיה של מבקשת 1 ומנהלה של משיבה 2, וכטענתן גם על משרדו של עוה"ד רוה, אף שבהסכם המכר עליו חתמו נכתב כי הובא לידיעתן כי משרד זה אינו מייצגן. המבקשות החליפו את שיקול דעתן בשיקול דעתם של אחרים. המבקשות, לשיטתן, לא התעניינו, לא שאלו ואף לא קראו את המסמכים עליהם חתמו, פרט לאותם סעיפים המפרטים את מועדים שבהם היה עליהן להעביר את התשלומים ואת סכומם (פרו' מיום 5.10.10, ע' 41-42; ע' 45, ש' 12). גם אם לא הבינו את תוכנם של המסמכים, יכולות היו, לו היו רוצות בכך, לבקש הסברים והבהרות. המבקשות, למצער ולמרבה הצער, נהגו בחוסר זהירות משווע כאשר לא הבטיחו את זכויותיהן בדירה ולא פעלו למתן פומבי לעצם כריתת העסקה עם משיבה 2 ביחס לדירה. בכך הן נהגו שלא בתום לב כלפי הבנק. לסיכום נקודה זו - עיקרון תום הלב מחייב את בעל העסקה הראשונה להתחשב באינטרס הלגיטימי של בעל העסקה השנייה. התחשבות זו משמעה מתן ביטוי פומבי לדבר ההתקשרות בעסקה. הדרך המובהקת לביטוי מסוג זה היא רישום הערת אזהרה, אך משדרך זו לא הייתה פתוחה בפני המבקשות, יכולות היו לנקוט בדרכים חלופיות: רישום משכון, דיווח למינהל מקרקעי ישראל, או עמידה על הזכות החוזית לקבל ערבויות חוק מכר כנגד כל תשלום ותשלום והפקדת התשלומים בחשבון הליווי. נקיטה בכל אחת מדרכים אלה הייתה מונעת, מן הסתם, את התקשרותו של הבנק בעסקה ביחס לדירה בהסתמך על זכויות משיבה 2 בדירה. משלא עשו כן המבקשות, ומשפעלו תוך הסתמכות מוחלטת על משיבה 2 ועורכי דינה, תוך התפרקות מכל שיקול דעת עצמאי וזהירות מתחייבת, הפרו את חובת תום הלב כלפי מתקשר עתידי בעסקאות נוגדות ובענייננו - כלפי הבנק. תום הלב של הבנק עד כה עמדנו על הפרת חובת תום הלב של המבקשות כלפי הבנק. אך התמונה לא תהא שלמה בלא שיובא בחשבון תום ליבו של הבנק. זאת כיוון שאם ידע הבנק, בעת יצירת השעבוד, על דבר קיומו של הסכם המכר ביחס לדירה, אין לומר כי הפרת תום הלב מצד המבקשות, היא אשר הביאה לתאונה המשפטית. לפי הדעה המקובלת, המבחן לקיומו של תום הלב במסגרת הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין הוא סובייקטיבי-מוחשי ולא אובייקטיבי מופשט. כלומר, תום הלב נשלל כאשר הקונה המאוחר ידע ידיעה בפועל או "ידיעה קונסטרוקטיבית", בשל עצימת עיניים מצדו, את זכותו של הקונה הקודם לו בזמן; אך לא כך המצב כאשר היה עליו לדעת את קיום הזכות לו נהג כאדם סביר. אי-ידיעה רשלנית גרידא אינה עולה כדי חוסר תום לב (ראו: ע"א 7785/99 ארוך נ' פאריינטי פ"ד נה(3) 85, ע' 93-94 (2001)). אין חולק כי הבנק לא ידע בפועל אודות מכירת הדירה למבקשות. השאלה אותה יש לבחון בהתאם לאמור לעיל היא, האם אי ידיעת הבנק נבעה מעצימת עיניים מצידו. בעניין זה חשוב להבחין בין תום ליבו של הבנק בעת יצירת השעבוד, לבין שאלה נפרדת והיא תקינות התנהלות הבנק בשלבים מאוחרים יותר, במשך תקופת ליווי הפרויקט. המועד הרלוונטי לעניין תחולת תנאי סעיף 12 לחוק המיטלטלין הוא מועד יצירת ההתחייבות ומתן התמורה. לשונו של סעיף 12 ברורה ומתייחסת לכך שקבלת הזכות על-ידי בעל העסקה השנייה הייתה בתום לב ובתמורה. לפיכך, המועד הרלוונטי לבחינת תום ליבו של הבנק הוא פרק הזמן שקדם ליצירת השעבוד לרבות רישומו והעמדת האשראי. השאלה היא האם בנקודת הזמן הזו הייתה עצימת עיניים מצד הבנק, אשר בגינה הוא לא היה מודע לכך שמשיבה 2 התקשרה בעסקה נוגדת ביחס לדירה. הבנק טען כי משיבה 2 העלימה את דבר התקשרותה בהסכם המכר עם המבקשות באופן מכוון. אין מחלוקת בין הצדדים כי במקרה דנא משיבה 2 לא מסרה לבנק העתק מהסכם המכר עם המבקשות ולא ביקשה מהבנק כי יוציא ערבויות לפי חוק המכר למבקשות. דיווח אודות מכירת הדירה לא נעשה גם מצד משרדו של עוה"ד רוה, אשר כפי שהעיד, לא נהג לדווח לבנק באופן שגרתי אודות חתימת הסכמי מכר (פרו' מיום 5.10.10, ע' 12, ש' 2-4; ע' 13, ש' 27). גם ברשימות הדירות המכורות, שמשיבה 2 העבירה לבנק קודם ליצירת השעבוד, ביום 25.10.00 (יום לאחר החתימה על הסכם המכר) וביום 29.10.00 (תשובת הבנק, נספחים ג' ו-ד'), לא מופיע שמן של המבקשות כרוכשות דירה. מפקח חיצוני, אשר מונה כדי לבצע מעקב אחר התקדמות הבנייה בפרוייקט ואחר קצב מכירת הדירות, משרד זרניצקי-חפץ ליווי הנדסי ופיננסי של פרויקטים לבנייה בע"מ (להלן - המפקח), לא היה מודע לדבר מכירת הדירה למבקשות. בדו"ח שהכין המפקח קודם ליצירת השעבוד, בחודש דצמבר 2000, לא סומנה הדירה כמכורה למאן דהוא (כתב תשובה מטעם הבנק, נספח כ1, לוח 3). המבקשות טענו כי אילו היה עורך המפקח בדיקה פיזית בדירה, היה מגלה מיד כי החל ממועד המסירה באוגוסט 2002 נמצאים בה שוכרים, ואין היא פנויה. אלא שטענה זו איננה רלוונטית לבחינת תום הלב בעת יצירת השעבוד. אין מחלוקת כי במועד יצירת השעבוד, לרבות במועד ההתקשרות בהסכם הליווי השני, טרם נמסרה הדירה למבקשות וכי היא טרם הושכרה. המבקשות אף אישרו כי לא היה סממן חיצוני בעת הבניה המעיד על כך שהדירה נמכרה להן (פרו' מיום 5.10.10, ע' 62, ש' 9-13). לכן, בעת הרלוונטית לבחינת תום ליבו של הבנק לא ניתן היה ללמוד אודות המכירה באמצעות בדיקת מצבה הפיזי של הדירה. אינני סבורה כי יש בדו"ח שהועבר לבנק ביום 29.1.01, ואשר בו מופיעה דירה 9 בבניין D2 כמכורה פעמיים - פעם אחת לאייל בוסני ופעם שניה לעדרי ארנה - כדי לשנות את תמונת הדברים. ביחס לדו"ח זה הסבירה בעדותה הגב' דקל מטעם הבנק, כי היה זה דו"ח מקדמי שנועד לתת תמונת מצב כללית אודות הפרוייקט, אך הבנק לא הסתמך עליו בעת קבלת ההחלטה בדבר הליווי, ולשם כך הוא הסתמך רק על דו"חות המפקח (פרו' מיום 5.10.10, ע' 137, ש' 15-19; ע' 137, ש' 2-3), ומאחר שדו"ח המפקח הצביע על כך שדירה זו לא נמכרה, לא התעורר חשד המחייב בדיקה הנוספת. יצוין, כי שמות הקונים שהופיעו לצד דירה זו בדו"ח הנזכר, מופיעים בדו"חות בהמשך כקונים של דירות אחרות בפרוייקט. כך שגם עניין זה יכול היה להצדיק אי בדיקה נוספת, שמא הדירה הנדונה נמכרה לאדם או לשניים. לבד מבדיקת מצבה הפיזי של הדירה הציעו המבקשות מספר בדיקות נוספות אשר, לשיטתן, אילו היה הבנק עורך אותן היה הוא למד כי הדירה נמכרה למבקשות. כך, לגישת המבקשות, היה על הבנק לפנות למשרד עורכי הדין כדי לבדוק שיש התאמה בין דיווחי משיבה 2 לבנק, אודות הדירות המכורות בפרוייקט, לבין החוזים שנמצאים במשרדו של עוה"ד; לפנות למשרד רואי החשבון של משיבה 2 ולהצליב את נתוני התקבולים עם הנתונים שמשיבה 2 העבירה לבנק; לבקש לראות את הדיווחים אודות המכירה לרשויות המס (טפסי מש"ח); לפנות לרשויות המס ולבקש מהן באופן ישיר דיווח אודות מכלול העסקאות של משיבה 2 ביחס לפרוייקט; לבדוק מי הם המחזיקים הרשומים בעיריית אילת. סבורתני, כי ניתוח עצימת העיניים מצד הבנק איננו מצריך הכרעה בשאלה האם היה על הבנק לבצע את הבדיקות המוצעות, כולן או חלקן, והאם יכול היה לבצען בפועל, נוכח חיסיון המידע בחלק מן הגופים שהוזכרו. מקומה של הכרעה זו הוא בהליך אחר, בו לא נקטו המבקשות בשלב זה, שעניינו שאלת קיומה של רשלנות מצד הבנק לאחר שהשתכללה זכותו. כאמור, אמת המידה לבחינת תום ליבו של הבנק איננה התרשלותו, אלא עצימת עיניים מצידו. סבורה אני, כי מכלול הנתונים אשר הובאו בפני הבנק במועד הרלוונטי לא הקים חשד אשר הצדיק בדיקה נוספת מבין הבדיקות שהוצעו לעיל ואשר קיימת אפשרות מעשית לבצען, ככל שהיא קייימת, קודם יצירת השעבוד, אשר אי עריכתה עולה כדי חוסר תום לב: דו"ח המפקח הצביע על כך שהדירה פנויה; לפי דיווחי החברה הדירה טרם נמכרה ולא הוצג ביחס אליה הסכם מכר; לא הוצאו ביחס לדירה ערבויות לפי חוק מכר על-ידי הבנק המלווה הקודם, בנק הפועלים; לא הייתה כל אינדיקציה של ממש המעידה על כך שדיווחי מבקשת 2 ביחס לדירה אינם אמת. לא זו אף זו: עדותו של מר גורדו בפני שופכת אור על הפרשה כולה. מר גורדו העיד כי לא דיווח אודות מכירת הדירה למבקשות מטעמי חיסכון. לכן, ובאופן מכוון, הוא הסתיר את דבר קיומה של העסקה מהבנק. בעדותו הוא אישר, כי עוד קודם לחתימה על ההסכם המשולש הוא היה מודע לכך שבדיווחים קודמים לבנק צויינה הדירה כבלתי מכורה, אך לא מצא לנכון לתקן את הדיווח, כיוון שסבר שכאשר תגמר בניית הפרוייקט, ויישארו יתרות בחשבון הליווי, ניתן יהיה ממילא לשחרר את הדירה מן השעבוד (פרו' מיום 5.10.10, ע' 95, ש' 3-10; ע' 96, ש' 2-5). מר גורדו טען אמנם כי הוא דיווח לבנק אודות מכירת הדירה במסמך מיום 24.6.02 (מב/1). בנוסף לכך שמסמך זה הינו ממועד שלאחר הסכם הליווי השני, יש להדגיש כי אין בפני ראיה כי מסמך זה הגיע לידי הבנק. מר גורדו טען כי גילה מסמך זה כאשר עיין בחומר המצוי במשרדו של עוה"ד יהודה רוה לצורך בירור טענות המבקשות. לדברי עוה"ד מתן בן-שאול ממשרד עו"ד רוה, המסמך מב/1 נמסר לו על-ידי מר גורדו, אשר טען כי הוא מצא אותו בתיקים המצויים במשרד עורכי הדין (פרו' מיום 5.10.10, ע' 33, ש' 26-27; ע' 34, ש' 2 ו- 15-16). עוה"ד בן שאול העיד כי על אף שהכיר את החומר המצוי בתיקים, הוא לא נתקל במסמך זה לפני שנמסר לו בידי מר גורדו (פרו', ע' 37, ש' 15-16). לדבריו של מר גורדו, הוא הוציא מתוך תיק הדייר את המסמך, אשר היה מושחל על שני "ברזלים כאלה שמכניסים אותם, זה דמוי קפיץ כזה" (פרו' מיום 5.10.10, ע' 92, ש' 1). אלא שהמסמך מב/1 לא היה מחורר בעת שהוצג בפני בית המשפט (פרו', ע' 34, ש' 19-23). יתר על כן, המסמך שהוגש היה מסמך מקור ולא העתק. ההנחה המסתברת היא כי כאשר מסמך ממוען לגורם אחד (הבנק), עם העתק לגורם שני (משרד עו"ד רוה), הדעת נותנת כי המקור ישוגר לנמען, והעתק בלבד ישוגר לגורם השני. לנוכח אלו לא אוכל לקבל את הטענה כי מב/1 הוא מסמך שאותר בתיקי משרד עו"ד רוה, ומכל מקום, אף אילו נמצא המסמך במשרדי עו"ד רוה לא היה די בכך, משום שהטעון הוכחה הוא שהמסמך הגיע אל הבנק קודם להשלמת העסקה השניה, וזאת לא הוכח, ולמעשה - אף לא נטען. אינני רואה בסיס לקביעה כי המסמך מב/1 נשלח לבנק "בזמן אמת". מהחומר שבפני לא נמצא לו זכר בתיקי הבנק ואף עו"ד בן-שאול לא הכירו. מסקנה כי המסמך נשלח לבנק בזמן אמת אף אינה עולה עם המסגרת הכללית עליה העיד מר גורדו בכל הנוגע לעניין. מר גורדו העיד לא דיווח לבנק אודות עסקת מכירת הדירה למבקשות "מטעמי חיסכון". משכך, אך מתבקש כי לא תיקן את הנחת העבודה של הבנק ושל כל הנוגעים בדבר כי הדירה מכורה, כיוון שחשב שבסופו של דבר יישארו יתרות זכות בחשבון בפרוייקט, ניתן יהיה לשחרר את הדירה מהשעבוד ואיש לא ייפגע. דיווח מצידו של מר גורדו היה סותר על מגמתו לחסוך בהוצאותיו באופן האמור. על רקע האמור, לרבות הטעיית הבנק מצד מר גורדו, וחוסר תום ליבן של המבקשות בהתנהלותן מול הבנק, סבורה אני כי הבנק פעל תום לב בעת יצירת השעבוד. הבנק הסתמך על מצגי משיבה 2, על דו"ח של מפקח חיצוני ועל הנתונים שהועברו לו מבנק הפועלים. בכל אלה לא הייתה כל אינדיקציה שהיה בה כדי לעורר חשד ביחס לדיווחים אודות היותה של הדירה פנויה, המחייב בדיקה, אשר אי ביצועה שולל את תום ליבו של הבנק. למען הסרת ספק יובהר, כי אין בקביעה זו משום הערכת האופן בו נהג הבנק בשלבים מאוחרים יותר של ההתקשרות, קודם לחתימה על ההסכם המשולש. יתכן, ואינני קובעת מסמרות בדבר, כי בשלב מאוחר בהתקשרות, כאשר נעשתה חלוקת מלאי בין משיבה 2 ומשיבה 3 ונדרשה הסכמת הבנק להסרת השעבודים מחלק מן דירות, ניתן היה לתקן את הטעות, למשל על ידי ביקור פיזי בשטח. שאלה זו איננה רלוונטית לבחינת תום הלב של הבנק בעת יצירת השעבוד, ומשכך אינני מכריעה בה בהליך זה, כמו גם בשאלה אם גורמים נוספים שהיו מעורבים בענין התרשלו בטיפולם. מכל מקום, לאור כל האמור קובעת אני כי התחייבות משיבה 2 באשר למקרקעין, כולל הדירה, כלפי הבנק השתכללה והושלמה, תוך מתן תמורה ובתום לב מצד הבנק, ומשכך עדיפה התחייבות זו על פני התחייבות משיבה 2 כלפי המבקשות, אשר פעלו שלא בתום לב וזכותן בדירה טרם הושלמה, על דרך קבלת חזקה, במועד בו נכרת הסכם הליווי השני. סוף דבר המבקשות נמנעו מלדווח לבנק אודות הסכם המכר. הן סמכו על משיבה 2, שנוהלה בידי אחיה של מבקשת 1, שתדווח על העסקה, אך היא לא עשתה כן. המבקשות נמנעו מלבקש ערבויות חוק מכר, על אף שזכאיות היו לעשות כן בהתאם להוראות הסכם המכר. המבקשות לא רשמו משכון על זכויותיהן בדירה ולא דיווחו אודותיה למינהל. הן יכולות היו לעשות כן. הבנק בדק את המקרקעין קודם ליצירת השעבוד. הוא קיבל דיווח ממשיבה 2 כי הדירה לא נמכרה. הוא קיבל דו"ח מפקח שאישש נתון זה. בנתונים שהועברו מהבנק המלווה הקודם לא נכללו ערבויות חוק מכר שהוצאו ביחס לדירה. בנסיבות אלה עולה, כי מחדלן של המבקשות מדיווח אודות העסקה או מתן פומבי לעצם כריתתה הוא אשר הכשיל את הבנק בהתקשרות הכוללת את מישכון זכויות משיבה 2 בדירה כלא מכורות. במצב דברים זה, אין המבקשות זכאיות להפעיל את זכות האכיפה כלפי הבנק בגין קדימותה הכרונולוגית של עסקתן. בין העסקאות הנוגדות, עדיפה עסקת השיעבוד שעשה הבנק, ושאותה השלים בתום לב ובתמורה. אשר על כן, התובענה נדחית. דחיית התובענה והקביעה לפיה זכותן של המבקשות אינה גוברת על זכותו של הבנק בדירה - אין בהן כדי לסתום את הגולל על אפשרותן של המבקשות להגיש תביעה נגד המשיבות ו/או גורמים נוספים, ככל שימצאו לנכון לעשות כן, וניתן להן בזאת היתר לפיצול סעדיהן, כמבוקש בתובענתן. איני מביעה כמובן דעתי באשר לסיכויי ההצלחה של תביעות אלו, אם וככל שיוגשו. בנסיבות הענין, המבקשות יישאו בהוצאות הבנק ובשכר טרחת עורכי דינו בסך של 35,000 ₪, ואיני מוצאת לעשות צו להוצאות לטובת משיבה 2, לנוכח העובדה שזו לא הביעה עמדה לגוף המחלוקת. עסקאות נוגדות