קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קביעת העקרונות לפיצויים בגין הפקעה: א. רקע ותשתית עובדתית 1. לפני בקשה לקביעת גובה הפיצוי הכספי המגיע למבקשים בגין הפקעת 29,283 מ"ר מתוך המקרקעין הידועים כגוש 3636 חלקה 19 בנס ציונה (להלן: "המקרקעין"), ששטחם הכולל היה 35,390 מ"ר (ההפקעה היוותה 82.74% משטח המקרקעין). המבקשים, אשר כל אחד מהם הינו הבעלים של מחצית מן הזכויות במקרקעין, זכאים לפיצוי בגין ההפקעה, והמשיבה (מע"צ) אף שילמה להם זה מכבר בגין ההפקעה סך של כ- 3 מליון ₪. אך המבקשים טוענים כי הפיצוי ששולם להם איננו זה שהגיע להם. הם מעריכים את הפיצוי המגיע להם בסך כולל של כ- 2.5 מליון דולר. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נעוצה בשאלת הערכת שוויים של המקרקעין, ובמיוחד - באיזו מידה יש לתת ביטוי לפוטנציאל שינוי הייעוד של המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבניה. אך המבקשים דורשים גם לפצותם בגין פריטי נזק אחרים השנויים במחלוקת: סכומי המס שצפויים המבקשים לשלם בגין הפקעת המקרקעין והמחוברים בעת רכישת קרקע חלופית; פיצוי נוסף בגין הפגיעה בצנרת המים במקרקעין שהופקעו; וחיוב המשיבה לתקן נזקים שגרמה לתשתיות בעת סלילת מסילת הברזל, כמו גם חיובה לסלול דרכי גישה ליתרת החלקות שלא הופקעו. 2. בדיון המוקדם שהתקיים לאחר הגשת התובענה התנגדו המבקשים למינויו של שמאי מטעם בית המשפט, וטענו כי לא יהיה בכך תועלת שכן המחלוקת בין הצדדים הינה בעיקרה משפטית - מהי מהות זכותם של המבקשים בקרקע. לפיכך, קבעתי כי בשלב זה לא ימונה שמאי מטעם בית המשפט, וכי אם לאחר שמיעת החקירות הנגדיות של העדים והשמאים מטעם הצדדים יסתבר שיש צורך בכך, אמנה שמאי (עמ' 4 לפרוטוקול מיום 25.2.07). אך ביום 4.3.09, לאחר שמיעת עדויותיהם של המבקשים ושל השמאים מטעם שני הצדדים, הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הגיעו ביניהם להסדר דיוני: המבקשים יוותרו על חקירתו של המצהיר מטעם מע"צ, מר גולדשטיין, וימונה שמאי מוסכם על הצדדים, אשר יקבע את שווי זכויותיהם של המבקשים בקרקע. עוד הוסכם כי הצדדים יגישו סיכומים בשאלת תוכנו של כתב המינוי של המומחה, וכי לאחר הגשת הסיכומים יקבע בית המשפט את החלופות לפיהן על השמאי לערוך את השומה. עם הגשת סיכומי הצדדים התברר כי נפלה ביניהם אי-הבנה באשר למשמעות ההסדר הדיוני שהושג ביניהם. המבקשים סברו כי עליהם להגיש סיכומים תמציתיים, המתייחסים רק לשאלת החלופות השונות לפיהן על השמאי המוסכם לערוך את חוות דעתו, בעוד המשיבה הגישה סיכומים מלאים בתיק. לפיכך, זימנתי את הצדדים והצעתי להם כי יגישו סיכומים מלאים בתיק, ובמסגרת ההכרעה במחלוקות שבין הצדדים אחליט אם יש צורך למנות שמאי מוסכם (עמ' 41 לפרוטוקול הדיון מיום 29.10.09). הצדדים קבלו הצעה זו והגישו סיכומים מלאים. בהתאם לכך קובעת החלטה זו את העקרונות הנכונים לפיצוי המבקשים, ושמאי שימונה על ידי בית המשפט יעריך את שווי הפיצוי. 3. ביום 1.11.54 חתמו המבקש 1 (להלן: "זייצוב") וגב' רינה זייצוב על הסכם חכירה עם הרשות לפיתוח הארץ, לפיו חכרו את המקרקעין לתקופה של 49 שנים, המסתיימת ביום 1.11.03 (ראה ת/5, להלן: "ההסכם המקורי"). המבקש 2 (להלן: "קריסטל") רכש ביום 29.3.82 את מלוא זכויותיה של הגב' רינה זייצוב במקרקעין (נספח ב' לתצהיר זייצוב). מכאן שהמבקשים הם בעלי הזכויות במקרקעין (להלן יקראו: "המבקשים"). המקרקעין הוגדרו בהסכם "פרדס", והחוכרים התחייבו שלא ישתמשו במקרקעין לכל מטרה פרט לעיבוד וניצול חקלאי. למטרה זו זכאים החוכרים להקים בפרדס מבנים הדרושים באופן ישיר לעיבוד הפרדס (בתי אריזה, מחסנים) וכן בנין למגורי השומרים (סעיף 12 להסכם). אשר לתקופת החכירה, נקבע בהסכם המקורי כי "העברת ו/או רכישת הפרדס תיעשה ע"י רישום לחכירה מאת הרשות לטובת החוכר לתקופה של 49 שנים, בתנאי שבתום תקופת 49 שנים הראשונות תוארך תקופת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים" (סעיף 3). עוד נקבע כי תמורת השימוש בקרקע ישלמו החוכרים דמי חכירה שנתיים בשיעור של 2% מערך הקרקע (סעיף 7ב.), וכי לחוכרים נתונה הרשות לשלם את מלוא ערך הקרקע עד ליום 15.10.55. במקרה כזה, לא תחול על החוכרים חובת תשלום דמי החכירה השנתיים למשך 49 השנים הראשונות (סעיף 10א.). החוכרים לא ניצלו את האפשרות לשלם דמי היוון בגין חכירת הקרקע, אלא שילמו רק דמי היוון בגין המבנים שעליה. 4. ביום 23.11.73 נערך בין מינהל מקרקעי ישראל, בשם הרשות לפיתוח הארץ, לבין החוכרים הסכם חכירה חדש ביחס לאותם מקרקעין (נספח א' לתשובת המשיבה - להלן: "ההסכם החדש"). הסכם זה מחליף את ההסכם המקורי, ועל-פיו נרשמו זכויות המבקשים בלשכת רישום המקרקעין (הנסח צורף כנספח א' להמרצת הפתיחה). ההסכם החדש לא מאזכר את ההסכם המקורי, אם כי תקופת החכירה הראשונה מתחילה משנת 1954 (סעיף 4). אכן, בהסכם לפיו רכש קריסטל מרינה זייצוב את חלקו במקרקעין (נספח ב' להמרצת הפתיחה), אוזכר במבוא רק חוזה החכירה משנת 1973. חוזה החכירה משנת 1954 כלל לא צורף על ידי המבקשים להמרצת הפתיחה (הוגש בעת הדיון כמוצג ת/5), ואילו החוזה משנת 1973 כלל לא הוזכר בהמרצת הפתיחה. בהסכם החדש נקבע, בדומה להסכם המקורי, כי מטרת החכירה הינה "החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר". גם בחוזה זה נקבע כי החוכרים רשאים לבנות בפרדס בתי מגורים לשומרים (סעיף 1). תקופת החכירה נותרה כפי שהיתה בהסכם המקורי, קרי: 49 שנים המתחילות ביום בו נחתם הסכם החכירה המקורי (1.11.54). אשר לאפשרות להאריך את הסכם החכירה, נאמר כי: "בתום תקופה זו תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 (ארבעים ותשע) שנים לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקעות חקלאיות בלתי נטועות המיועדות למטעי הדר..." (סעיפים 4 ו-5). 5. ביום 26.9.00 פורסם בקובץ התקנות צו מכוח סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, לפיו הפקיעה המשיבה 29,283 מ"ר מן המקרקעין לצורך סלילת מסילת ברזל (נספח ה' לתביעה). ההפקעה הותירה בידי המבקשים שלוש חלקות מקרקעין סמוכות: האחת בשטח של 1,648 מ"ר, השניה בשטח של 1,365 מ"ר והשלישית בשטח של 3,094 מ"ר (ראה שרטוט בפרק ד', עמ' 14 לחוות דעתו של הכלכלן והשמאי מטעם המבקשים, עדי צביקל - להלן: "צביקל"). בעקבות פרסום הצו ודרישתה של המשיבה כי המבקשים יעבירו את המקרקעין לחזקתה, התנהל ביניהם משא ומתן, אשר בסיומו שילמה המשיבה למבקשים פיצויים בסך כולל של כ- 3,000,000 ₪ (נכון ליום פרסום הצו), בהתאם לשומה שקבע השמאי מטעמה, מר דורון חבקין (להלן: "חבקין"). לאחר קבלת החזקה במקרקעין החלה המשיבה בעבודות במקום, אשר גרמו נזק לצנרת המים שהובילה אל החלקות שלא הופקעו. בעקבות פניית המבקשים בעניין זה למשיבה, כתב להם מנכ"ל המשיבה אותה עת, מר עמי לקס, כי "העתקת צנרת המים ויצירת דרך גישה יבוצעו ע"י הרכבת" (הכוונה לרכבת ישראל - ראה מכתבו של לקס, נספח יג' לתצהיר זייצוב). 6. בהמרצת הפתיחה שהגישו טענו המבקשים כי הפיצויים ששולמו להם על ידי המשיבה אינם משקפים נכונה את הנזקים שנגרמו להם עקב ההפקעה. שוויים של המקרקעין שהופקעו הוערך על ידי השמאי מטעם המשיבה בחסר; לא היה מקום להפחית 25% משטח המקרקעין כשטח שאינו בר-פיצוי; יש לפצותם בגין ירידת ערך המקרקעין שלא הופקעו ונפגעו מן ההפקעה; בגין המיסים השונים שיהיה עליהם לשאת בהם כתוצאה מן ההפקעה ומן הצורך לרכוש קרקע ומטע חדשים (מע"מ, מס רכישה ומס שבח); ובגין אובדן הכנסות מהשכרת שטח לאנטנה סלולרית. זאת ועוד, על המשיבה לסלול דרכי גישה לחלקות הנותרות, ולתקן את הנזקים שנגרמו לצנרת המים המובילה אל החלקות הללו. 7. בכתב התשובה טענה המשיבה כי היא שילמה למבקשים, טרם הגשת התביעה, את מלוא הסכומים המפורטים בשומה מטעמה, למעט אובדן הכנסות בגין אנטנה סלולרית, אשר לא נפגעה בסופו של דבר. כל הסכומים שולמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, ולאחר הפחתת מקדמות על חשבון מס שבח כחוק. המשיבה אף דאגה לתשתית מים ולדרכי גישה לחלקות הנותרות, זאת על אף שהמבקשים קיבלו פיצוי בגין הנזק למותר החלקה בשיעור של 95% מערך הקרקע. בכתב התשובה אף הודיעה המשיבה כי מוסכם עליה שהמבקשים זכאים לפיצוי בגין מלוא השטח שהופקע, ללא ניכוי 25%, וכי סכום זה ישולם להם בהקדם (לפיכך סוגיה זו איננה עומדת עוד על הפרק). מכאן שהמחלוקת שנותרה בין הצדדים נוגעת בעיקרה לשווי דונם קרקע - מחלוקת משפטית עקרונית בדבר שווי קרקע בחכירה חקלאית. כמו כן, חלוקים הצדדים באשר לזכותם של המבקשים לקבל פיצוי בגין תשלומי מיסים ומע"מ. 8. כל אחד מן הצדדים תמך את עמדתו באשר לשווייה של הקרקע בחוות דעת של מומחה מטעמו. השמאי מטעם המבקשים, עדי צביקל, סקר את המצב התכנוני של המקרקעין ואת זכויותיהם של המבקשים מכוח חוזה החכירה, והעריך את שווי המקרקעין לפי 90 דולר למ"ר, ואת זכויות החכירה של המבקשים בקרקע לפי 54 דולר למ"ר (60% משווי זכות הבעלות). צביקל הבהיר בחוות דעתו כי השיקולים אותם הביא בחשבון בעת הערכת שווי המקרקעין היו: העובדה שהקרקע הינה חקלאית עם זכויות בניה ל-3 יחידות דיור; קיומו של פוטנציאל להקמת תחנת תדלוק על שני דונם מתוך המקרקעין; וקיומה של ציפיה סבירה לשינוי יעוד הקרקע בעתיד, כך שתתאפשר בניה עליו (עמ' 16-19). צביקל ציין עוד כי בדק נתוני עסקאות לגבי קרקעות בסביבה, מהן עלה כי מחירי הקרקעות נעים בין 40 דולר ל- 120 דולר למ"ר. הוא בחר לבסס את השומה במקרה זה על שווי הקרקע כפי שנקבע על ידי בית המשפט בה"פ (ת"א) 805/02 קלינסקי נ' מדינת ישראל (לא פורסם) . באותו מקרה קבעה כב' השופטת ה' גרסטל, לגבי חלקות סמוכות לחלקה נשוא תיק זה, שהופקעו אף הן לפי אותו צו הפקעה נשוא דיוננו, כי ערכן עומד על סך של 90 דולר למ"ר (עמ' 22-23 לחוות הדעת). כאמור, צביקל התחשב בעובדה שזכויות המבקשים במקרקעין אינן זכויות בעלות (בשונה מן המקרה של קלינסקי), אלא זכויות חכירה, וקבע כי לאור בנסיבות אלו, ולאור העובדה שבחוזה החכירה של המבקשים לא נכלל הסעיף המוכר בחוזי חכירה חקלאיים הקובע כי במקרה של שינוי ייעוד, תושב הקרקע למינהל (להלן: "סעיף 15") - יש להעריך את זכויות המבקשים לפי 60% משווייה של זכות בעלות, קרי: 54 דולר למ"ר (עמ' 19). 9. השמאי מטעם המשיבה, דורון חבקין, העריך את שווי זכויותיהם של המבקשים במקרקעין ב- 10 דולר למ"ר. בחוות דעתו ציין כי המקרקעין מסווגים לפי תכנית נס/1/1 כקרקע חקלאית, ולפי תכנית זו מותרת בנייה של יחידת דיור + 2 יחידות לעובדים על המקרקעין (סעיף 9). עוד התייחס חבקין לאופי זכויותיהם של המבקשים לפי חוזה החכירה (סעיף 10). חבקין הבהיר כי הביא בחשבון מחירי מקרקעין בעלי מאפיינים דומים בסביבה הקרובה, ובהתאם לכך העריך את שווייה של הקרקע החקלאית לפי 10 דולר למ"ר, ואת הקרקע המיועדת למגורים בתוך השטח החקלאי (1,000 מ"ר) לפי 50 דולר למ"ר (סעיפים 11-12 לחוות דעתו). ב. טענות המבקשים 10. לטענת המבקשים, יש לפסוק להם פיצוי בגין הקרקע המופקעת בהתאם לחוות דעתו של צביקל, שכן היא מבוססת על הנתונים הספציפיים של המקרקעין המופקעים ועל חוזה החכירה הייחודי שהיה למבקשים. לעומת זאת, חוות דעתו של חבקין מתעלמת מגורמים רלוונטיים רבים בהערכת שווי המקרקעין כגון, פוטנציאל שינוי הייעוד של הקרקע; החוזה הייחודי של המבקשים; הערכת שוויין של קרקעות דומות במקרים אחרים; ועוד. 11. המבקשים מדגישים כי מדובר בהפקעה של שטח בן 36 דונם, במרכז הארץ, בעיר נס ציונה, בקרבת בתי מגורים ובצמידות לבנייה רוויה מתוכננת בהיקף של אלפי יחידות דיור, עם חזית של כ-370 מ' לרחוב מרגולין בעיר. לפיכך, היה מקום להעריך את שוויים של המקרקעין תוך מתן ביטוי לפוטנציאל התכנוני הטמון בהם. בהקשר זה, אין מקום לטענת המשיבה לפיה קווי הבנין הקבועים בתכנית מתאר עיר מח/120, החלה על המקרקעין, מונעים אפשרות של בניה במקרקעין. המומחה מטעם המבקשים העיד כי פעמים רבות ניתן לצמצם את קווי הבנין הקבועים בתכנית, ולראיה - תכנית מח/170, המהווה שינוי לתכנית מח/120, צמצמה את קווי הבנין בצורה ניכרת. 12. השמאי מטעם המשיבה עצמו קבע, לגבי חלקה אחרת שהופקעה על ידי המשיבה באותן נסיבות (להלן: "חלקת זילברשטיין"), כי שווייה של קרקע חקלאית הינו 65 דולר למ"ר, פי 6.5 מהערכת השווי שנתן במקרה דנן. טענת חבקין כאילו בין שני הנכסים ישנם הבדלים משמעותיים, המצדיקים הערכה שונה זו, התבררה כבלתי מבוססת. 13. המבקשים סבורים כי נוכח הוראות הסכמי החכירה בינם לבין המינהל, הם זכאים ליהנות מן הפוטנציאל התכנוני הנ"ל. לטענתם, העובדה שתקופת החכירה נקבעה ל-49 שנים, עם אופציה ל-49 שנים נוספות, מקרבת את זכותם לזכות בעלות, בדומה לחוכרים עירוניים, ומבדילה בינם לבין בעליו של חוזה בר-רשות או חוזה תלת-שנתי, הנפוצים במגזר החקלאי. הדמיון לזכות הבעלות נובע גם מן העובדה שהסכמי החכירה של המבקשים כללו זכויות בניה למגורים (מבנה אחד שכבר היה קיים, בתי מגורים לשומרי הפרדס, ואף מבנים נוספים, בכפוף להסכמת המינהל - סעיף 3 להסכם החדש); זכות לבצע בחלקה פרצלציה; זכות להעביר את זכויות החכירה לצדדים שלישיים; ובהסכם החדש גם זכות למשכנן. גם העובדה שהמבקשים שילמו דמי היוון עבור בית המגורים והמחוברים, המגלמים את מרבית שווי המקרקעין, מלמדת כי זכותם קרובה לזכות בעלות. 14. לא זו אף זו, העדרו של "סעיף 15" מהסכמי החכירה במקרה דנן (אותו סעיף נפוץ הקובע כי במקרה של שינוי יעוד תושב הקרקע למינהל) - פירושו כי זכויות החכירה של המבקשים הפכו למוחלטות, בדומה לבעלות, והדבר מעניק להם זכות ליהנות מפירות שינוי הייעוד. אמנם, בהסכם החדש נכלל סעיף לפיו עם תום תקופת החכירה תחודש החכירה "לפי התנאים שיהיו נהוגים במינהל". אך בכך אין די כדי להניח כי בעת חידוש חוזה החכירה, המינהל היה כולל בהסכם את סעיף 15. המבקשים מעולם לא התכוונו לחתום על הסכם המשנה את הוראות ההסכם המקורי, ולראיה - אין בהסכם החדש כל הוראה המבטלת את ההסכם המקורי. לפיכך, הוראות ההסכם המקורי, הקובעות כי הסכם החכירה מתחדש באופן אוטומטי עם תום תקופת החכירה, הן המחייבות. 15. זכותם של המבקשים ליהנות מפירות שינוי הייעוד הצפוי נלמדת, לטענת המבקשים, גם מהחלטה 531 של המינהל, המורה כי "מינהל מקרקעי ישראל יפעל לפינוי מחזיקים משטחי מקרקעי ישראל הדרושים לצורך בניה על פי תוכנית בנין עיר...", וכי השתתפות המינהל בפינוי המחזיקים לא תעלה על 80% משווי הקרקע. בדומה, ניתן ללמוד על זכותם של חוכרים חקלאיים ליהנות מפירות שינוי הייעוד, גם מהחלטה 727 של המינהל, שהיתה בתוקף במועד הקובע בו פורסם צו ההפקעה (26.9.00). החלטה זו קבעה כי יש לפצות חוכר חקלאי בשיעור של 27% משווי המקרקעין לאחר שינוי הייעוד. ההחלטה בוטלה אמנם בבג"צ 3939/99 קיבוץ שדה נחום נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(6) 25 (להלן: "בג"צ הקשת המזרחית"), אך זאת רק בשנת 2002, ואילו המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין הינו כאמור, 26.9.00, הוא מועד פרסום הצו ברשומות. 16. המבקשים טוענים כי על המשיבה לפצותם גם בגין המיסים שיהיה עליהם לשלם בעקבות קבלת פיצויי ההפקעה, כמו גם המיסים שישולמו על ידם לצורך רכישת קרקע חלופית ומחוברים, וזאת על מנת שלא ייגרם להם חיסרון כיס בעת רכישת קרקע חלופית זהה. כמו כן, עליה לדאוג לתיקון צנרת המים המובילה לחלקות הנותרות, ולסלילת דרכי גישה אליהן, ללא קשר לעובדה שהמבקשים קיבלו פיצוי בגין ירידת ערך מותר החלקה. לטענתם, הבטחתו של מנכ"ל מע"צ דאז, מר עמי לקס, לעשות כן ניתנה ללא קשר או תלות בשאלת הפיצוי שיקבלו עבור הקרקע. ג. טענות המשיבה 17. המשיבה טוענת כי בדרישת המבקשים לפיצוי לפי שווי קרקע שנע בין 54 ל-70 דולר למ"ר, יש משום התעלמות מנתון מהותי ביותר: הקרקע המופקעת הוחכרה להם למטרת חקלאות בלבד, תמורת דמי חכירה מינימאליים (כ-600 ₪ לשנה במועד הקובע), אשר אף אותם לא שילמו המבקשים מאז שנות השמונים. בנסיבות אלו, זכות הקניין של המבקשים ביחס למקרקעין הינה זכות חלשה באופן יחסי, אשר אינה מצדיקה פיצוי בסכום העולה על שווי זכויות העיבוד החקלאי. פיצוי בשיעור המבוקש יעמיד את המבקשים במצב טוב בהרבה מזה בו היו עומדים אלמלא ההפקעה. 18. לטענת המשיבה אין כל נפקות במקרה זה להחלטת המינהל 727 - בין משום שההחלטה בוטלה מעיקרה בבג"צ הקשת המזרחית (בכפוף להוראות מעבר - כפי שיפורט לקמן), ובין משום שהחלטה זו נועדה לפצות חוכר שהמקרקעין החקלאיים שהוחכרו לו שינו ייעודם למגורים, תעשייה או תיירות, להבדיל מחוכר שהמקרקעין שהוחכרו לו הופקעו לצרכי ציבור, כפי שארע במקרה דנן. החלטת המינהל הרלוונטית למקרה דנן הינה החלטה 343, שהיתה בתוקף במועד הקובע. החלטה זו מורה כי שיעור שווי הזכויות של קרקע חקלאית ייקבע על ידי "ועדת הפיצויים", תוך התחשבות בפגיעה בפרנסת החוכר ובמתקנים שהקים על הקרקע, וללא כל זיקה לערכה הצפוי של הקרקע במקרה של שינוי ייעוד. 19. עוד טוענת המשיבה כי אין נפקות גם להחלטת המינהל 531. החלטה זו מתייחסת למקרקעין הדרושים למינהל לצורך בניה או כעתודות קרקע, ואילו המקרקעין במקרה דנן הופקעו לצרכי ציבור. בכל מקרה, ההחלטה רק קובעת את שיעור ההשתתפות המירבי של מינהל מקרקעי ישראל בעלויות פינוי הקרקע ששונה ייעודה - ואין בה כדי ללמד דבר לגבי שווי זכות החכירה של המבקשים. 20. המשיבה טוענת כי אין בסיס לטענת המבקשים כי למקרקעין שהופקעו היה פוטנציאל לשינוי ייעוד. פוטנציאל תכנוני יש להוכיח בראיות המלמדות על וודאות קרובה שהרשויות היו מאשרות את שינוי ייעוד הקרקע. במקרה דנא, הפוטנציאל היחיד של המקרקעין ערב ההפקעה היה הפיכתם לתשתיות רכבת ודרך. כך גם אין בסיס לטענה כי ניתן לבנות על המקרקעין בתי מגורים. המבקשים טוענים כי לאור הוראות הסכם החכירה והוראות תכנית נס/1/1, ניתן לבנות על החלקה מבני מגורים. אולם הוראות אלו נדחות מפני הוראות תמ"מ/3, שפורסמה ביום 31.3.82, לפיה לא ניתן לבצע כל בניה בקרקע שהוכרזה כקרקע חקלאית (המקרקעין נשוא הדיון הוכרזו כקרקע חקלאית בשנת 1984). 21. קושי נוסף שהמבקשים מתעלמים ממנו, לטענת המשיבה, נובע מכך שעל מרבית המקרקעין חלו קווי בניין מכוח תכנית מח/120, אשר מנעו גם הם אפשרות לניצול הקרקע לבניה. בניגוד לעמדת המומחה מטעם המבקשים, אשר טען כי אין כל קושי להשיג הקלות ניכרות בקווי הבניין, במועד הקובע לא ניתן היה לתת הקלות בקו בניין אלא באמצעות תכנית מתאר מחוזית. מכל מקום, גם לאחר הקלות, עדיין היה חלק נכבד מן המקרקעין אסור לבניה. 22. העדרו של "סעיף 15" מחוזה החכירה של המבקשים אינו משפר את מצבם במקרה דנא, שכן צו הפקעת המקרקעין מכוח פקודת הדרכים מחייב את בעל הקרקע למסור את המקרקעין למשיבה, ללא קשר להימצאו או להעדרו של "סעיף 15" בהסכם החכירה. זאת ועוד, הסכם החכירה החדש, שהוא היחיד שהיה בתוקף במועד הקובע, קבע כי המבקשים יוכלו לחדש את תקופת החכירה רק לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים במינהל במועד החידוש. אין חולק כי תקופת החכירה של המבקשים עמדה להסתיים בשנת 2003, כשלוש שנים לאחר פרסום צו ההפקעה, וכי לו היו מעוניינים לחדש את תקופת החכירה, הם היו נדרשים לחתום על הסכם הכולל את סעיף 15. לפיכך, מצבם אינו שונה מזה של חוכר שבהסכם החכירה שלו מצוי סעיף 15. 23. המשיבה טוענת כי המבקשים אינם יכולים להסתמך על החלטה 1046 של המינהל (אשר פורסמה בחודש מרץ 2008) כראיה לכך שסעיף 15 לא היה חל על המקרקעין גם בתקופת האופציה (החלטה 1046 קובעת כי ההוראה לפיה חוזה חכירה חקלאי יחודש "בהתאם לתנאים הנהוגים במינהל" לא תחול על חוזה חכירה שאינו כולל את סעיף 15). ראשית, מדובר בטענה חדשה המהווה הרחבת חזית אסורה. שנית, החלטה זו התקבלה שמונה שנים לאחר המועד הקובע. בכל מקרה, המבקשים לא החלו בתהליך של שינוי ייעוד הקרקע, ולכן אין רלבנטיות לסעיף 15 והמבקשים אינם זכאים לפיצוי בגין פוטנציאל תכנוני של הקרקע. 24. אין ממש בטענת המבקשים לפיה בג"צ הקשת המזרחית איננו רלבנטי לחוזים שאינם כוללים את סעיף 15. החריג האפשרי היחיד אליו התייחס בג"צ באותו מקרה היה מצב שבו החוכרים שילמו תמורה מלאה, או כמעט מלאה, בגין הקרקע, ונקבע כי במקרה כזה ייתכן שחוזה החכירה איננו ממצה את זכויותיהם של החוכרים (הנושא נשאר בצריך עיון). מכל מקום, בבג"צ הקשת המזרחית דובר בהשבת הקרקע למדינה במקרה של שינוי ייעוד לבניה, ולא במקרה של הפקעה לצרכי ציבור. 25. המבקשים קיבלו מן המשיבה פיצוי בגין הנזק למותר החלקה, בשיעור של 95% מערך הקרקע. לפיכך, אין מקום לדרישתם כי המשיבה תדאג להספקת מים לחלקות הנותרות ולסלילת דרכי גישה אליהן. ממכתבו של מר עמי לקס למבקשים עולה כי העתקת הצנרת ויצירת דרכי גישה לחלקות היתה אמורה להתבצע על ידי רכבת ישראל, ולא על ידי המשיבה. אשר לנזק לצנרת המים - גם זו דרישה שצריכה להיות מופנית לרכבת ישראל ולא למשיבה, שכן אין מדובר בנזק שהוא תוצאה של ההפקעה, אלא תוצאה של עבודות הנחת מסילת הרכבת במקום. 26. המשיבה טוענת כי המקרה של זילברשטיין, בו נפסק לחוכרים של קרקע חקלאית פיצוי בגובה של 6.5 דולר למ"ר, הינו מקרה ייחודי. אין מקום להשוות בין חוזה החכירה של המבקשים לבין חוזה החכירה הייחודי של זילברשטיין, שהיה מהוון ותקופת החכירה בו נקבעה ל- 99+99 שנים. זאת ועוד, ייתכן שהמשיבה טעתה כאשר העניקה לזילברשטיין פיצוי כה גבוה - אך בכך אין כדי להצדיק פיצוי מוטעה גם במקרה דנן. 27. לטענת המשיבה אין בסיס לדרישת המבקשים לפיצוי בגין מיסים שיאלצו לשלם בגין הפקעת המקרקעין ורכישת מקרקעין ומחוברים אחרים תחתיהם. דרישה זו מבוססת על ההנחה כי ההפקעה מהווה אירוע נזיקי, וכי מטרת הפיצוי להעמידם במצב בו היו עומדים אלמלא ההפקעה. אולם בתי המשפט והחוק רואים בהפקעה מכירה כפויה. לכן יש להעמיד את המבקשים באותו מצב בו עומד מוכר מרצון של הקרקע, שעליו נטל המיסים. למעשה, מצבו של מי שהקרקע שלו הופקעה דווקא מוטב ביחס למוכר מרצון, שכן הוא מחויב בתשלום מס שבח מופחת. 28. בדומה, אין מקום להורות למשיבה לפצות את המבקשים בגין תשלומי מע"מ. חובת תשלום המע"מ בעת הפקעה חלה על המשיבה, ולכן הסכום ששולם למבקשים הינו סכום נטו, ללא מע"מ. חיובה של המשיבה בתשלום מע"מ למבקשים יהווה תשלום כפול בגין רכיב זה. ד. דיון והכרעה 1. הפוטנציאל התכנוני של הקרקע 29. למבקשים שתי טענות עיקריות באשר לאופן בו יש להעריך את פיצויי ההפקעה המגיעים להם מן המשיבה. הטענה האחת הינה כי יש להעריך את שווי המקרקעין בהתחשב בפוטנציאל התכנוני שלהם במועד פרסום צו ההפקעה, וזאת על רקע מיקומם בשוליה של העיר נס-ציונה, בסמוך לאזורים של בניה רוויה, וכן לאור העובדה שהסכם החכירה התיר בנייה של שלוש יחידות דיור על המקרקעין. הטענה השניה הינה כי נוכח הסכם החכירה הייחודי שיש למבקשים עם המינהל, ובעיקר היעדרו של "סעיף 15" (המחייב את השבת הקרקע למינהל במקרה של שינוי יעוד), זכאים הם ליהנות מן הפוטנציאל התכנוני האמור, ויש לשלם להם כחוכרים פיצוי בגובה 60% מן הפיצוי שהיו מקבלים לו היו בעלים של המקרקעין. די בדחיית אחת הטענות כדי לדחות את התביעה, שהרי אם המקרקעין הם נטולי פוטנציאל תכנוני, יש להעריך את שוויים לפי שווי קרקע חקלאית, כפי שעשה המומחה מטעם המשיבה. בדומה, אם קיים פוטנציאל תכנוני אך המבקשים כחוכרים חקלאיים אינם זכאים ליהנות ממנו, גם אז יש לשום את הפיצוי המגיע להם בהתאם לשווייה של הקרקע בייעודה החקלאי. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בכל הראיות שהונחו לפניי, סבורני כי דינן של שתי הטענות שהעלו המבקשים להידחות. 30. פיצויי הפקעה נועדו "להעמיד את בעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל מהרשות המפקיעה יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידיו" (כב' השופט ת' אור בע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625). הפיצויים ייקבעו לפי שווי השוק של המקרקעין במועד פרסום צו ההפקעה ברשומות (בענייננו- 26.9.00). שווי השוק של המקרקעין, הינו המחיר הטוב ביותר שניתן להשיגו, כאשר לשני הצדדים הידע והניסיון הדרושים כדי להגיע לתנאי עסקה הוגנים וסבירים. 31. שווי הקרקע לצרכי שומת פיצויי הפקעה מושפע, בין היתר, מן הפוטנציאל התכנוני המתקיים במקרקעין, המגולם הן בתכניות קיימות והן בתכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין.(ראה א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה 7 - 2008) 512, 513). עם זאת, התחשבות בפוטנציאל תכנוני של מקרקעין לצורך הערכת שוויים תעשה רק כאשר הסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין איננו קלוש ורחוק, אלא ודאי או לפחות בגדר צפיה סבירה בנסיבות העניין (ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו, פ"ד מב(3) 228, 233; ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463, 473; רע"א 4487/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 529, 537; ע"א 1950/96 כפר אז"ר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, תק-על 98(2), פסקה 7 לפסק דינה של כב' השופטת ד' דורנר). 32. הנטל להוכיח כי קיים סיכוי סביר שהמקרקעין ישנו ייעודם מייעוד חקלאי לייעוד של בניה מוטל, כמובן, על המבקשים, ואלו לא הרימו אותו - לא מניה ולא מקצתיה. אין חולק כי במועד פרסום צו ההפקעה (וגם שנים לאחר מכן) לא היתה תכנית בתוקף שייעדה את המקרקעין לבניה, והמבקשים לא הראו, ולמעשה, אף לא טענו, כי עובר לפרסום צו ההפקעה היתה כוונה לשנות את ייעוד המקרקעין לבניה. טענתם של המבקשים בעניין הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין מבוססת אך ורק על העובדה שהמקרקעין ממוקמים בקרבת בתי מגורים בנס ציונה, בסמוך לאזורים של בניה רוויה. כך גם מופיעה לראשונה בסיכומי המבקשים הטענה לפיה ביום 5.11.09 אושרה למתן תוקף תוכנית ממ/1517/א, אשר בהתאם לה שונה ייעוד של קרקע חקלאית הצמודה למקרקעי המבקשים. בחוות דעתו של המומחה מטעם המבקשים, צביקל, צויין כי הנכס גובל מצפון בכביש 4313 ומעברו שטחים פתוחים; מדרום במסילת רכבת ישנה; ממזרח שטחים פתוחים ומעברם בית חולים; וממערב שטחים פתוחים ומעברם שכונות מגורים (עמ' 3). בכך אין די כדי לבסס טענה בדבר פוטנציאל תכנוני של בניה עתידית על המקרקעין. 33. צביקל נשאל בחקירתו האם קיימת תכנית כלשהי המשנה את ייעודם החקלאי של המקרקעין והשיב כי ישנן תכניות "שנגסו" בחלקה לצורך הרחבת מסילת רכבת בדרום החלקה, וכי יש תכניות המתייחסות לכביש בצפון החלקה. כמו כן, הוסיף: "יש כוונות המשתקפות מתמ"א 31, משנת 1993. זו תכנית לפיתוח, בניה וקליטת עליה. התכנית הזו מראה את הרחבת היישוב נס ציונה ובאר יעקב כולל אולי החלקה, אם כי קשה להבחין בגלל שהיא בקנה מידה קטן... שאר התכניות מדברים על דרכים ומסילת רכבת שהם נשוא ההפקעה" (עמ' 12). גם בחוות דעתו הבהיר צביקל, ביחס לתמ"א 31, כי בשל קנה המידה של תשריט התכנית "לא ניתן לזהות את מיקום החלקה וגבולותיה ביחס לתוואים המוצעים ולא ניתן להגדיר בוודאות האם התוואים עוברים בוודאות בתחום החלקה הנדונה" (פרק ב', סעיף 6). משמע, למעט תכנית שאין ראיה כי היא חלה לכל הפחות על חלק מן החלקה, אין תכניות לשינוי ייעוד של המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של בניה. 34. בהמשך עדותו הסביר צביקל כי לגישתו: "...עצם העובדה שהפקידו תכנית על קרקע דומה בסמיכות מיידית לבניית מאות יחידות דיור, זה נחשב לפוטנציאל. אם יש תכניות מופקדות בסביבה זה פוטנציאל תכנוני... גם אלמלא הייתה אני חושב שיש פוטנציאל..." (עמ' 14). יתכן שבמקרים יוצאי דופן עצם הפקדת תכנית לגבי מקרקעין סמוכים עשויה ללמד על פוטנציאל תכנוני. כך גם סביר להניח שעובדת הימצאם של המקרקעין בסמוך לישוב בנוי מגדילה את הסיכויים שעם התרחבות היישוב יופשרו הקרקעות הסמוכות לו לבניה (ראה ספרו הנ"ל של א' קמר בעמ' 513). אך דבר זה איננו נכון בכל מצב, והיה על המבקשים לבסס בצורה טובה יותר את טענתם בדבר הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, ולהביא אינדיקציות כלשהן באשר למגמות הבניה העתידיות הנוגעות לקרקע שהופקעה. בה"פ (מחוזי ת"א) 1090/04 סבח בית עדה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח-תקוה, (לא פורסם - 2009), נפסק כי אין די בקיומה של תמ"א 31 כדי ללמד על פוטנציאל תכנוני לצורך חישוב פיצויי הפקעה, גם אם הוכח, שלא כמו בענייננו, כי היא חלה על החלקה המופקעת. כב' הנשיא א' גורן אמר באותו מקרה דברים היפים גם לענייננו: "אכן, בהערכת המחיר שהיה מתקבל מקונה מרצון בגין המקרקעין, לא נשקל אך ורק ייעודם של המקרקעין בפועל ביום ההפקעה, אלא יש להתחשב גם בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, לרבות שינוי הייעוד בהם על-ידי תכניות עתידיות צפויות... אולם, מובן שלא ניתן להסתמך לצורך זה על תכניות עתידיות אשר הסיכוי למימושן אינו גבוה או ברור, והן מהוות, לפיכך, בעיקר משאלת-לב של הצדדים המעורבים. על-מנת שבחישוב שווייה של קרקע מופקעת יילקח בחשבון שינוי ייעוד עתידי, יש להראות כי אותו שינוי היה ודאי, או לכל הפחות בגדר צפייה סבירה באותן נסיבות". . 35. זאת ועוד, צביקל הסכים כי עקב תכנית מח/120, החלה אף היא על החלקה וקובעת הנחת מסילת רכבת כפולה בחלקה, מרבית החלקה נופלת בתחום קווי בנין הקובעים שטחים שאין לבנות עליהם (עמ' 7, 16-17 לחוות הדעת). בעדותו אמר צביקל כי לקח עובדה זו בחשבון בחוות דעתו, אך טען כי "בשורה התחתונה קווי הבנין לא מונעים את הפוטנציאל התכנוני", וזאת משום שבמרבית המקרים ניתן לשנות את קווי הבנין ולצמצמם במידה משמעותית. לדבריו: "בטוח ב-100% שיאפשרו לסטות מקווי הבנין של 120 מ', תלוי אילו מגבלות יטילו, שיחייבו השקעה נוספת. אני לא מכיר דוגמא שבקשה כזו בפני המועצה הארצית סורבה. בפועל צריכים להתרחק 40-50 מ' מהמסילה" (עמ' 13). צביקל התייחס אמנם בחוות דעתו לעובדה שלפחות חלק מן המקרקעין היו מצויים בתחום קווי הבניין, ולא ניתן היה לבנות עליהם גם אם היה משונה ייעודם החקלאי וגם אם היו מושגות הקלות בקווי הבניין. אך בסופו של דבר קבע צביקל את שווי המקרקעין במקרה דנן בהתאם לשווי שנקבע בעניין קלינסקי, כאשר לא ניתן לדעת מפסק הדין באותו עניין האם גם שם היו המקרקעין מכוסים על ידי קווי בנין. נראה כי צביקל לא נתן את המשקל הראוי לקיומם של קווי בניין העשויים למנוע בניה על חלק ניכר מן המקרקעין. 36. המבקשים צרפו לסיכומיהם "נספח תכניות בנין עיר", ממנו ביקשו ללמוד כי בפועל צומצמו קווי הבנין החלים על המקרקעין במספר תכניות שהתקבלו לאחר המועד הקובע. לטענת המבקשים, תכנית בנין עיר שאושרה מהווה דין, ולכן ניתן לצרף התכניות לסיכומים. המשיבה טוענת כי גם אם נתעלם מן הקושי שיש בצירוף התכניות רק בשלב הסיכומים, שבו אין השמאים מצד הצדדים יכולים להתייחס לעניין, הרי שתכניות אלו מלמדות כי גם לאחר ההקלה בקווי הבניין, מכוסה חלק ניכר של המקרקעין בקווי בניין, ולכן לא ברור אם ניתן היה להסתמך על גובה הפיצוי שנקבע בעניין קלינסקי. אינני סבור שיש להתיר למבקשים להעלות טענה מעין זו בסיכומיהם, שכן מדובר בעניין שבמומחיות. 37. השמאי מטעם המשיבה, חבקין, הבהיר כי לקח בחשבון בחוות דעתו את מיקומם של המקרקעין בקרבת אזור מגורים, אלא שלטענתו: "מדובר בתפר שבין ראשל"צ לבאר יעקב ונס ציונה. זה תפר של איזור חקלאי, חיץ חקלאי שכל תכניות המתאר התכוונו להשאיר אותו ככזה. לכן, התקדמות הבנייה הייתה עד מקום מסויים ושם נעצרה. יש תכניות המדברות בדיוק לגבי ההמשך. ידעו שמדובר על רצועת תשתיות משנות ה-80. התקרבה עד גבול מסויים ולא תוכל להתקרב יותר, בגלל התכניות מתחילת שנות ה-80" (עמ' 24-25). מפירוט התכניות הרלוונטיות למקרקעין המופיע בחוות דעתו של צביקל, עולה כי המקרקעין אכן היו מוקפים בשטחים שהיו מיועדים מזה זמן רב לתשתיות דרכים ומסילות ברזל (מדובר בתכניות משנות ה-70 וה-80), באופן ששלל מהם פוטנציאל תכנוני, או למצער, פגע בפוטנציאל זה באופן משמעותי. כפי שהבהיר צביקל, תמ"א 3 (משנת 1976) מסווגת את כביש 4313, המצוי בגבול הצפוני של החלקה, כדרך אזורית (עמ' 4), ואילו תמ"א 23 (משנת 1986) קובעת בגבול הדרומי של החלקה תוואי מסילת ברזל (עמ' 5). שינוי מס' 8 לתמ"א 23 אף הפך את מסילת הברזל למסילה כפולה (עמ' 7). כאמור, גם בחקירתו הודה צביקל כי למעט תמ"א 31, כל שאר התכניות הרלוונטיות למקרקעין עוסקות בדרכים ומסילות ברזל (עמ' 12), ועקב כך מכוסה מרבית החלקה בקווי בניין המונעים הקמת מבנים. כל אלו תומכים בדברים דלעיל שאמר השמאי חבקין. 38. אינני סבור כי יש מקום לייחס חשיבות רבה לעובדה שתכנית נס/1/1 מאפשרת להקים על המקרקעין יחידת דיור ועוד שני בתי מגורים לשומרי הפרדס. עובדה זו בהחלט נלקחה בחשבון בחוות דעתו של השמאי חבקין, שכן מגיע פיצוי בגין האפשרות להקים מבנים אלו. אך לא ניתן ללמוד מכך על פוטנציאל תכנוני של המקרקעין בכללותם. הקרקע היתה ונותרה קרקע שייעודה עיבוד חקלאי, והמבנים המותרים הם רק כאלו אשר יש בהם כדי לשרת ייעוד חקלאי זה. כך גם נאמר בהסכם החכירה החדש (סעיף 1), כאשר כל חריגה מהוראה זו דורשת הסכמה של המינהל (סעיף 3). אלא שתכנית נס/1/1 נדחית מפני התוכנית המחוזית תמ"מ/3, שפורסמה למתן תוקף ביום 31.3.82, ואשר אוסרת כל בניה בקרקע שייעודה חקלאי, למעט בניה למטרה חקלאית. בחוות דעתו של צביקל צויין, בהקשר לתמ"מ/3 הנ"ל, כי לא ינתן היתר בניה בקרקע שהוכרזה חקלאית אלא באישור הועדה לשמירה על קרקע חקלאית (פרק ב'3). כאשר נשאל צביקל האם הוא מכיר מקרה בו ניתן אישור לבניית בית מגורים בנס ציונה על קרקע חקלאית, השיב צביקל כי יש לו "דוגמה נהדרת" (עמ' 18), והציג את האישור שניתן למבקשים להקמת אנטנה סלולרית על המקרקעין (ת/8). מובן כי לא ניתן ללמוד מכך שהועדה היתה מאשרת גם הקמת מבני מגורים על המקרקעין. 39. לבסוף, לא ניתן לקבל את עמדתו של צביקל באשר לאפשרות להקים תחנת תדלוק במקרקעין, לאו דווקא משום שלא הוגשה במועד ההפקעה תוכנית כלשהי המאפשרת זאת (צביקל בעמ' 19). לאור תמ"מ/3 לא נראה שניתן היה להקים על הקרקע החקלאית תחנת דלק. חוות דעתו של צביקל התבססה במידה רבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעת"מ 1112/01 פז חברת נפט בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה (לא פורסם - 2002). אך זה נהפך על ידי ערכאת הערעור בעע"מ 2528/02 ועדת ערר מחוזית - מחוז המרכז נ' פז חברת נפט בע"מ, לא פורסם (18.6.08), ונפסק כי כאשר התוכנית החלה על המקרקעין איננה מאפשרת בניה על קרקע חקלאית (כמו במקרה דנן) - אין הוועדה המקומית מוסמכת להתיר בניה של תחנת דלק על קרקע זו; סמכות זו שמורה לוועדה המחוזית. אין בפני כל אינדיקציה כי הועדה המחוזית היתה מתירה חריגה מהוראות תמ"מ/3. 40. מכל האמור לעיל עולה כי בנסיבות המקרה דנן, לא הוכח קיומו של פוטנציאל תכנוני של המקרקעין, אשר יש להתחשב בו לצורך שומת פיצויי ההפקעה. מדובר בקרקע בייעוד חקלאי טהור, המוקפת דרכים ראשיות ומסילת ברזל דו-מסלולית, המונעות בניה על חלק ניכר מן המקרקעין. העובדה שבמרחק מספר מאות מטרים מן המקרקעין קיימת תוכנית להקמת מבני מגורים בנס ציונה, כמו גם העובדה שבסמיכות לחלקה קיימים בתי מגורים - אין בה די כדי ללמד על פוטנציאל תכנוני של המקרקעין החקלאיים שהופקעו. 2. מהות זכויותיהם של המבקשים במקרקעין ומשמעות העדר סעיף 15 בחוזה החכירה 41. גם לו היו המבקשים מוכיחים קיום פוטנציאל תכנוני של הקרקע המופקעת במקרה של שינוי יעוד - והם לא הוכיחו זאת - לא היו הם זכאים ליהנות מפוטנציאל זה, נוכח אופיו המיוחד של חוזה החכירה החקלאי עליו הם חתומים והזכויות שהוא מקנה. המבקשים טוענים כי זכויותיהם במקרקעין קרובות לזכות הבעלות. טענה זו הם מבססים בעיקר על תקופת החכירה הממושכת (49+49 שנים) ועל העדרה של הוראה בחוזה החכירה המכונה "סעיף 15", המחייבת חוכר חקלאי להשיב את הקרקע המוחכרת למינהל במקרה של שינוי ייעוד. חיזוק נוסף לטענתם מוצאים המבקשים בכך שחוזה החכירה מתיר להם להקים בחלקה שלוש יחידות מגורים; לבצע פרצלציה של החלקה; להעביר את זכויותיהם לצדדים שלישיים, ואף למשכנן. 42. ישנם מקרים בהם זכות חכירה תקנה לבעליה זכויות הקרובות במהותן לזכות הבעלות, כמו במקרה של חכירה מהוונת בקרקע עירונית שבמסגרתה שילם החוכר את מלוא ערך הקרקע לבעליה (ראה ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 361-362; ע"א 516/87 מדינת ישראל נ' בלייכפלד, פ"ד מב(3) 244, 250). בכל זאת, קיים הבדל גדול בין בעלות לבין חכירה לדורות (ראה ע"א 593/79 מימוני נ' פרלמן, פ"ד לו (2) 319, 325). לעניין זה קיימת חשיבות לאבחנה שבין קרקע עירונית לבין קרקע חקלאית. בבג"ץ 4736/03 אלון חברת הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשיה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, (לא פורסם - 15.6.08) עמדה כב' השופטת א' פרוקצ'יה על ההבדל המהותי בין חוזה חכירה עירוני לבין חוזה חכירה חקלאי, באומרה (פסקאות 27-28): "זכויותיו בקרקע של חוכר קרקע עירונית "עמידות" יותר בפני שינויים מזכויותיו של החוכר החקלאי (למעט באשר לחלקת מגוריו של החקלאי). הדבר נובע, בין היתר, מהשוני המשמעותי בהיקפי הקרקע המוחכרים, ומשיעור דמי החכירה המשולמים לשני סוגי הקרקעות, ומהאינטרס הציבורי לשמר את המרחבים החקלאיים פתוחים וירוקים לטובת הציבור כולו, ולריווחת הדורות הבאים. ואמנם, ביחס לחוכרי קרקע עירונית, בית משפט זה הכיר בהם, לא אחת, כבעלי זכות חכירה הקרובה במהותה ובאופיה לבעלות (פרשת בלייכפלד, עמ' 250 רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 526)". וכן: "עקרונות מנחים אלו ביחס לקרקע עירונית, שונים בתכלית מעקרונות ההחכרה של קרקע חקלאית. קרקע חקלאית, מוחכרת במסגרת של נחלות (סעיף א(4)). ככלל, בשל צרכי הגידולים החקלאיים, היקפי המקרקעין המוחכרים לחקלאי גדולים בהרבה מאלו המוחכרים לחוכר עירוני (פרשת שיח חדש, בעמ' 39). דמי החכירה אינם נגזרים מערכה הריאלי של הקרקע, אלא הם אחוז זעיר מתוך הכנסתה של הנחלה (סעיף א(5)), ובפועל, שיעורם של דמי החכירה של קרקע חקלאית הוא נמוך מאוד, ועומד על מאות בודדות של שקלים לשנה לנחלה (פרשת שיח חדש, עמ' 40). החוכר חייב להתגורר בנחלה, ולעבדה ברציפות ובקביעות, ואם הוא אינו עושה כן, ניתן להורות לו להחזיר את הקרקע למינהל, תמורת פיצוי בגין השקעותיו בנחלה (סעיף א(7)). במקרה של שינוי ייעוד, יבוא הסכם החכירה לידי גמר, והקרקע תוחזר למינהל, תמורת פיצוי החוכר עבור השקעותיו בקרקע ועבור הפקעת זכותו (סעיף א(10))" (ראה גם דברי כב' השופט י' עמית בע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (לא פורסם - 12.11.09), פסקאות 22-23). 43. במקרה דנא מדובר בחכירה בלתי מהוונת של שטחים נרחבים (35,390 מ"ר), אשר תמורתם נדרשו המבקשים לשלם דמי חכירה זעומים בסך של כ-600 ₪ לשנה (נכון למועד פרסום צו ההפקעה). המבקשים לא שילמו דמי היוון בגין הקרקע, ואף חדלו מלשלם, זה מכבר, את דמי החכירה השנתיים הנקובים בהסכמי החכירה (קריסטל בעמ' 7; זייצוב בעמ' 9, 11). קריסטל הודה: "לא שילמתי לממ"י שום תשלום בגין הקרקע", ואילו זייצוב העיד כי הפסיק לשלם עבור הקרקע, ככל הנראה, בשנת 1982. בנסיבות אלו, דרישתם לפיצוי על בסיס ההנחה שזכויותיהם קרובות לבעלות בקרקע איננה סבירה ואיננה צודקת. מטרתם של חוזי החכירה החקלאיים, שנחתמו בראשית ימיה של המדינה, לא היתה להעניק לחקלאים מתנה מאדמות המדינה. המדינה ביקשה לעודד התיישבות במגזר החקלאי ועיבוד של הקרקע, ולמטרה זו, וזו בלבד, נמסרו הקרקעות לחקלאים תמורת סכומים סמליים בלבד. פיצוי המתעלם מנתון בסיסי זה יביא להתעשרות בלתי צודקת של המבקשים על חשבון כלל אזרחי המדינה, כפי שהבהיר בית המשפט העליון בבג"צ "הקשת המזרחית". 44. מטרתם של פיצויי הפקעה היא להעמיד את בעל הזכות שהופקעה במצב בו היה טרם ההפקעה, ולאפשר לו להשיג קרקע חלופית בשווי הקרקע שנלקחה ממנו. תשלום הפיצוי אינו מיועד להעשיר את בעל הזכות ולשפר את מצבו הכלכלי (ראה א' נמדר, הפקעת מקרקעין [עקרונות, הליכים ופיצויים] (חושן למשפט-2005) 386-387; א' קמר,  דיני הפקעת מקרקעין - כרך שני (מהדורה שביעית, 2008) 479-480). מתן פיצוי למבקשים לפי שווי קרקע שעברה שינוי ייעוד יעניק להם הטבה שאין לה הצדקה. תוצאה שכזו גם עומדת בניגוד לרעיון העומד מאחרי ההלכה שקבע בית המשפט בבג"צ הקשת המזרחית, לפיה מתן פיצוי למי שקיבל את הקרקע למטרות עיבוד חקלאי, בהתאם לשוויה הפוטנציאלי לאחר שישונה ייעודה, איננו עולה בקנה אחד עם חובתו של המינהל לנהוג בהגינות ובשוויון, תוך הגשמת עקרונות של צדק חלוקתי (עמ' 43-45, 71-72). 45. כאמור, חוזה החכירה של המבקשים לא כלל סעיף המתייחס לגורל המקרקעין במקרה של שינוי ייעוד, כמקובל בחוזי חכירה חקלאיים ("סעיף 15" האמור). המבקשים נתלים בעובדה זו שלטענתם מצדיקה פיצוי גבוה במיוחד. גם טענה זו - דינה להידחות. בבג"ץ הקשת המזרחית נמנע בית המשפט מלהכריע בשאלת מהות זכויותיהם של חוכרים חקלאיים שבהסכם החכירה שלהם לא נכלל "סעיף 15" באומרו: "אכן, בחלק קטן של חוזי החכירה לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה שינוי ייעוד בקרקע. המדובר בחלק קטן ביותר של החוזים (דו "ח מילגרום, בעמוד 25). יתכן גם, שהיו מקרים של השתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים. יתכן שבמקרים אלה ובמקרים אחרים, לחוכרים אלה או אחרים, יש זכויות משפטיות העולות על אלה להם טוענת המדינה. עניינים אלה ואחרים דורשים ליבון והכרעה משפטית נקודתיים. אין בפנינו תשתית עובדתית שתאפשר התייחסות פרטנית לטענות אלה ולהכרעה בהן" (עמ' 67-68). ברם, בניגוד לטענת המבקשים לא ניתן ללמוד מאמירה זו כי בית המשפט העליון סבר כי יש שוני "דרמטי", כלשונם, בין הסכם חכירה חקלאי הכולל את סעיף 15, לבין חוזה שאינו כולל סעיף זה. כל שנאמר הוא כי "ייתכן" שלחוכרים אלו יש זכויות שונות, וכי הדבר דורש ליבון עובדתי ומשפטי פרטני. מכל מקום, סעיף 15 עשוי להיות רלבנטי רק במקרה של החזרת הקרקע למינהל בשל שינוי ייעוד, מה שלא קרה בענייננו: המקרקעין של המבקשים הועברו למע"צ במסגרת הפקעה. 46. חוזה החכירה המקורי עליו חתמו המבקשים בשנת 1954 לא כלל סעיף הנוגע למקרה של שינוי ייעוד הקרקע, ואף נקבע בו כי עם תום תקופת החכירה הראשונה, יוארך החוזה לתקופה של 49 שנים נוספות, וזאת מבלי שנקבע סייג כלשהו להארכת תקופת החכירה. עם זאת, אינני סבור כי העדרו של סעיף זה מלמד כי למבקשים זכויות עודפות על זכויותיו של חוכר חקלאי אחר. המבקשים לא הצביעו על כל טעם שהוא אשר בגינו עשוי היה המינהל להעדיף אותם על פני חוכרים חקלאיים אחרים, ולהעניק להם זכויות יתר. הן בחוזה החכירה המקורי והן בחוזה החדש נקבע כי החכירה מותנית בכך שהחוכר לא ישתמש בקרקע לכל מטרה אחרת פרט לעיבוד חקלאי (סעיף 12 לחוזה המקורי וסעיפים 1, 2, 6 לחוזה החדש). בעת שנחתם חוזה החכירה המקורי, בשנת 1954, מינהל מקרקעי ישראל טרם הוקם, וטרם נחקק חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960. ממילא, טרם התקבלה החלטת המינהל מספר 1 לפיה: "בהסכמי חכירה של קרקע חקלאית ייקבע כי עם שינוי יעודה של קרקע חקלאית לידי אחר, יבוא הסכם החכירה לידי גמר והקרקע תוחזר למינהל מקרקעי ישראל. עם החזרת הקרקע יהיה המחזיק זכאי לפיצוים עבור השקעותיו בקרקע ועבור הפקעת זכותו, בשיעור שייקבע על ידי המועצה בכללים שתוציא" (סעיף 10 להחלטה). נראה, אם כן, כי העדרו של הסעיף איננו מכוון להעניק למבקשים זכויות ייחודיות במקרקעין לעומת חוכרים חקלאים אחרים. 47. יתר על כן: בחוזה החכירה החדש, משנת 1973, נקבע כי עם תום תקופת החכירה המקורית, בשנת 2003, תחודש החכירה בהתאם לתנאים שיהיו מקובלים במינהל באותה עת. אין חולק כי בשנת 2003, עת הסתיימה תקופת החכירה הראשונה, כללו הסכמי החכירה החקלאיים הסטנדרטיים של המינהל סעיף הקובע כי במקרה של שינוי ייעוד הקרקע, על החוכר להשיב המקרקעין למינהל ("סעיף 15" האמור). אכן, חוזה הארכת החכירה שנשלח למבקשים בשנת 2003, המתייחס ליתרת המקרקעין שלא הופקעו, כולל הוראה שכזו (ת/4), וב"כ המבקשים הודה כי עקב כך סרבו המבקשים לחתום על ההסכם, והסכם חדש טרם נחתם (עמ' 11). מכאן נובע כי אלמלא ההפקעה בשנת 2000, לו היו המבקשים מעונינים להוסיף ולחכור את המקרקעין לתקופה נוספת, היה עליהם לחתום בשנת 2003 על הסכם הכולל את סעיף 15. ככל שיש משמעות לסעיף 15 במקרה דנא, הרי שצריך להביא בחשבון עובדה זו כאשר מעריכים את שווי הקרקע במועד ההפקעה, קרי: בסוף שנת 2000, כפי שהסביר בצדק השמאי חבקין (עמ' 29). 48. המבקשים טוענים כי מעולם לא התכוונו לחתום על הסכם המשנה את תנאיו של ההסכם המקורי. אולם דברים אלו סותרים את עצם חתימתם על ההסכם החדש, ואינם מגובים בראיה חיצונית כלשהי. למעשה, מדובר בטענה שנטענה לראשונה בסיכומים, ואין לה זכר בתצהירי המבקשים. עוד טוענים המבקשים כי בכל מקרה, המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין הוא מועד ההפקעה בשנת 2000, ואין מקום להתחשב במה שאולי היה קורה בשנת 2003, עם חידוש הסכם החכירה. יש לדחות גם טענה זו. ברי כי שווי המקרקעין מושפע גם מאירועים עתידיים, כפי שהמבקשים טענו כי יש להתחשב בפוטנציאל תכנוני עתידי, בפרט כאשר מדובר באירוע וודאי. כפי שבעסקה בין קונה מרצון לבין מוכר מרצון היו הצדדים מתחשבים בעובדה שתוך שנים ספורות יהא על החוכר לחתום על הסכם חדש, הכולל את סעיף 15, כך יש להתחשב בעובדה זו גם במסגרת הערכת שווי הקרקע לצורך חישוב פיצויי הפקעה. 49. בסיכומיהם טענו המבקשים כי העובדה שגם בהסכם החדש, משנת 1973, לא נקבע כי במקרה של שינוי ייעוד תושב הקרקע למינהל, אף שבשלב זה כבר היתה החלטת המינהל מספר 1 בתוקף, מלמדת כי המינהל לא התכוון להחיל את סעיף 15 על המבקשים. על כוונת הצדדים להסכם החדש ניתן ללמוד, כך סבורים המבקשים, גם מהחלטת המינהל 123, שהתקבלה חודשים ספורים לפני חתימת חוזה החכירה החדש, אשר קבעה כי במקרה של שינוי ייעוד, המינהל "רשאי" לזכות חוכר חקלאי בסכום של "עד 25%" מערך הקרקע לפי היעוד החדש. ראיה נוספת לחשיבות העדרו של סעיף 15 מחוזה החכירה של המבקשים מוצאים המבקשים בהחלטת המינהל 1146 משנת 2008, הקובעת כי קיומו של הליך תכנוני לא ימנע הארכת תקופת חכירה, ובלבד שהחוכר יתחייב להשיב הקרקע למינהל בעת מימוש התכנית. עם זאת, נקבע בהחלטה כי הוראותיה לא יחולו על חוזה חכירה שלא נכלל בו "סעיף 15". כאמור לעיל, אינני סבור כי העדרו של סעיף 15 מחוזה החכירה של המבקשים הינו גורם מכריע באשר לזכויות המבקשים, גם אם אין כל הסבר להעדרו מן ההסכם שנחתם בשנת 1973, לאחר שהתקבלה החלטה מספר 1 של המינהל. נראה כי הצדדים ביקשו להמעיט ככל האפשר בשינוי תנאיו של הסכם החכירה המקורי. מכל מקום, די בעובדה שבהסכם החדש נקבע כי תקופת החכירה תחודש בהתאם לתנאים המקובלים במינהל בעת החידוש, כדי לבסס את טענת המשיבה כי אם היו המבקשים מעונינים להאריך את תקופת החכירה, היה עליהם לחתום על הסכם הכולל את סעיף 15. אשר להחלטה 123, מדובר בהחלטה הקובעת כי המינהל "רשאי" לזכות חוכר בסכומים העולים על שווי זכותו כחוכר חקלאי, ולא ניתן ללמוד מכך דבר על כוונת הצדדים בעת חתימת חוזה החכירה החדש, או על ציפיותיהם. החלטה 1146 נכנסה לתוקף רק בשנת 2008, זמן רב לאחר המועד המיועד לחידוש הסכם החכירה עם המבקשים, והיא איננה רלוונטית לענייננו. 50. המבקשים טוענים כי מהחלטות המינהל 531 ו-727 (נספחים ו' ו-ב' לסיכומי המבקשים), שהיו בתוקף במועד הקובע, ניתן ללמוד כי הם זכאים לפיצוי בשיעור הנגזר משווי הקרקע לאחר שינוי ייעוד. בהחלטה 531 מיום 11.5.92, נקבע כי: "מינהל מקרקע ישראל יפעל לפינוי מחזיקים משטחי מקרקע ישראל הדרושים לצורך בניה על פי תוכנית בנין עיר ו/או לצורך יצירת עתודת קרקע לתיכנון ובניה עתידית", וכן כי: "השתתפות המינהל בפינוי מחזיקים ומטרדים לא יעלו מעבר ל 80% מהשווי המלא של הקרקע כפנויה...". בהחלטה 727 מיום 3.7.95, נקבע כי אם בוטל חוזה חכירה של חוכר בתנאי נחלה בשל שינוי ייעוד הקרקע, יהיה החוכר זכאי לפיצוי כספי בשיעור של 27% משווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד (סעיף 2 ג להחלטה). המשיבה, לעומת המבקשים, סבורה כי הפיצוי צריך להתבסס על החלטת המינהל 343, שהיתה בתוקף במועד הקובע, ואשר לפיה, אם בוטלה זכות חכירה בעקבות שינויי יעוד הקרקע, או מסיבה אחרת שאינה תלויה בחוכר (כמו למשל הפקעה), הוא יהיה זכאי לפיצוי עבור זכויותיו כפי שתקבע ועדת הפיצויים, ואלו ניתנים לפי שווי זכויות חקלאיות בקרקע. עוד טוענת המשיבה כי גם אם נתעלם מן העובדה שהחלטה 727 בוטלה בבג"צ הקשת המזרחית, אין מקום להחיל החלטה זו במקרה דנן, שכן היא מתייחסת למצב שבו שונה ייעוד הקרקע לתעשייה או למגורים, בעוד שבמקרה זה הופקעה הקרקע לצורכי ציבור, למטרת הנחת מסילת ברזל. 51. דעתי היא כי גם במחלוקת זו הדין עם המשיבה. טענות המבקשים מתעלמות לחלוטין מן העובדה שבמקרה דנן, לא שונה ייעוד הקרקע לבניה, ואף לא היתה כל כוונה או תוכנית לשנותו (אפילו היום אין באופק תוכנית לשינוי ייעוד). לכן החלטה 727 לא היתה חלה על המקרקעין גם אלמלא בוטלה בבג"צ הקשת המזרחית. משמעות הדבר היא שיש לשום את הקרקע לצורך פיצויי הפקעה בהתאם לייעודה החקלאי בעת ההפקעה, בהתעלם מהחלטה 727 ובהתאם להחלטה 343 (כך פסקתי בה"פ (ת"א) 755/06 קיבוץ נען נ' רכבת ישראל בע"מ, תק-מח 2008(2) 12728, בעקבות פסיקה מחוזית קודמת. החלטה 531 עוסקת בפינוי מחזיקים ממקרקעין הדרושים לבניה או לשם יצירת עתודות קרקע לבניה, ואילו החלטה 727 עוסקת במקרים של "שינוי ייעוד", המוגדר בסעיף 1 להחלטה: "שינוי יעודה של קרקע חקלאית ביוזמת המינהל, או ביוזמה ממשלתית אחרת... על פי תוכנית מאושרת למטרת מגורים, תעשייה, מסחר, תיירות או קייט". הפקעה לצורכי ציבור או למטרת דרך איננה נזכרת באף לא אחת מן ההחלטות דלעיל. זאת ועוד, בהחלטה 727 נקבע כי הבסיס לחישוב הפיצוי הינו "תקבולי המינהל, כפי שיתקבלו בפועל משיווק הקרקע שיעודה שונה במכרז". ברי כי הוראה זו אינה ישימה במקרה דנן, בו אין כל כוונה או תוכנית לסחור בקרקע ולקבל עבורה תמורה כספית. 52. זאת ועוד: החלטה 727 בוטלה בבג"צ הקשת המזרחית הנ"ל, ונראה כי הרציונל העומד בבסיס פסק הדין ישים גם לגבי הסכמים בהם לא נכלל "סעיף 15". בניגוד לטענת המבקשים, העובדה שההחלטה בבג"צ הקשת המזרחית ניתנה לאחר המועד הקובע במקרה דנן, אין פירושה כי היא איננה ישימה במקרה זה. בתי המשפט קבעו לא אחת כי לאחר שניתנה הלכת "הקשת המזרחית", ובכפוף להוראות המעבר שנקבעו לעניין זה, אין עוד מקום להסתמך על החלטה 727, גם אם ההפקעה בוצעה במועד בו היתה ההחלטה עדיין בתוקף. כך, בה"פ (ת"א) 551/04 מרכוס אבשלום נ' רשות הנמלים והרכבות - רכבת ישראל, (לא פורסם - 10.8.05; להלן: "עניין מרכוס"), קבעה כב' השופטת ר' לבהר-שרון כי החלטה 727 בוטלה בבג"צ הקשת המזרחית, ולכן המבקשים זכאים אך ורק לפיצויים בהתחשב בפגיעה בקרקע כקרקע חקלאית, זאת על אף שבמועד הקובע היתה החלטה 727 בתוקף. בדרך דומה פסקו כב' השופטת ד' קרת בע"ש (מחוזי ת"א) 105/00 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' חגור מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית, (לא פורסם - 31.1.05), וכב' השופט י' זפט בה"פ 1190/06 טונקלרוט נ' מע"צ, לא פורסם - 17.6.07). בבג"צ 10934/02 קיבוץ כפר עזה אגודה להתיישבות חקלאית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נח(5) 108 הבהיר בית המשפט כי הוראות המעבר (שנקבעו על ידי מינהל מקרקע ישראל בעקבות בג"צ הקשת המזרחית, ועוגנו בהחלטה 972) בוחנות כל עסקה לפי שני פרמטרים - האחד הינו ההסתמכות, והשני הינו התקדמות הליך התכנון: "המדובר בשני צירים, ציר ההסתמכות וציר התכנון, כשתחולת הוראות המעבר מותנית בהגעת התכנית על פי העסקה הרלוונטית לשלבים מסוימים על פני כל אחד ואחד מן הצירים. מרכז הכובד של הוראות המעבר הינו ציר ההסתמכות...". (ראה גם דברי בית המשפט בע"א (ת"א) 2358/06 קיבוץ גבעת השלושה - נ' מדינת ישראל, (לא פורסם - 2009)). במקרה דנן, אין טענה כי המבקשים יזמו הליך תכנוני כלשהו לשינוי ייעוד הקרקע, וממילא אין הסתמכות. להפך, זייצוב העיד כי התייחס לקרקע כמקור הכנסה מחקלאות בלבד, וכי כאשר פנו אליו יזמים על מנת להקים תחנת דלק במקום, סירב משום שהדבר הצריך פגיעה בחלק גדול מהפרדס (עמ' 9). לפיכך, אין להחלטה 727 כל תוקף במקרה זה, ולא ניתן ללמוד ממנה על גובה הפיצוי המגיע למבקשים. 53. בעניין מרכוס הנ"ל התעוררה שאלה דומה לזו שלפני, קרי: האם זכאים חוכרים של קרקע למטרת עיבוד חקלאי, אשר הופקעה למטרת הקמת מסילת ברזל, לפיצוי לפי שווי המקרקעין במקרה של שינוי ייעוד. בית המשפט השיב על שאלה זו בשלילה, באומרו את הדברים הבאים, היפים גם לענייננו: "מטרת הפיצויים היא להעמיד בעל זכות שהופקעה באותו מצב כספי בו היה אלמלא ההפקעה. המבקשים מבקשים להעריך את הפיצויים בגין ההפקעה בהתחשב במלוא הפוטנציאל של המקרקעין לפי הידוע במועד ההפקעה, וזאת לפי החלטה 727 של המינהל. זכותם של המבקשים במועד הקובע היתה זכות חכירה למטרה חקלאית, ודמי החכירה שולמו בהתאם ליעוד זה. בנוסף, סעיף 15 לחוזה החכירה קבע כי יהיה על המבקשים להשיב את הקרקע למינהל אם ישונה יעודה. הפגיעה בשווי המקרקעין, אם היתה כזו, יתכן שפגעה בציפיות לשינוי יעוד הקרקע, אך לא פגעה בשווי המקרקעין כקרקע חקלאית. לפיכך, לא נפגעה זכותם של המבקשים שהיא זכות לחכירה למטרה חקלאית בלבד. זאת ועוד, מהאמור בבג"צ הקשת המזרחית עולה כי על פי הוראות חוזה החכירה, הרי שהפיצוי במקרה של שינוי יעוד הנו בגדר השבה של כל הזכויות וההשקעות בקרקע אשר ייעודה היה כקרקע חקלאית, ללא כל זיקה לערכה של הקרקע לאחר שינוי הייעוד. מכאן עולה כי לא קמה למבקשים זכות לפיצוי מעבר להשבת הזכויות וההשקעות בקרקע החקלאית ללא כל זיקה לערכם של המקרקעין לאחר שינוי היעוד..." (פסקה 6). במקרה דנא, לא כלל חוזה החכירה "סעיף 15", אך כאמור לעיל אין לכך חשיבות מהותית, בעיקר כאשר בתוך שלוש שנים היו המבקשים אמורים לחתום על חוזה הארכה הכולל "סעיף 15", וממילא לא נראתה באופק תוכנית כלשהי לשינוי יעוד הקרקע. 54. המבקשים מוסיפים וטוענים בסיכומיהם כי שילמו דמי היוון עבור בית המגורים והמחוברים, המגלמים את מרבית שווי המקרקעין, ומכאן שזכותם קרובה במהותה לזכות בעלות. מדובר בטענה המבוססת על נוסחה מלאכותית שיצרו המבקשים: המבקשים עשו השוואה בין גובה דמי ההיוון ששילמו עבור המבנה והמחוברים, לבין גובה דמי היוון ששילם חוכר אחר עבור הקרקע בלבד (זילברשטיין), וצרפו לכך את העובדה שההגדרה המשפטית של "מקרקעין" כוללת מחוברים; כך הגיעו למסקנה כי דמי ההיוון ששילמו עבור המחוברים מגלמים את מרבית שווי המקרקעין. אלא שבהסכם החכירה נאמר במפורש כי דמי החכירה החד-פעמיים ששילמו המבקשים בגין המחוברים - "...שווים לערך הפרדסים, בניכוי ערך הקרקע" (סעיף 7א. להסכם החכירה המקורי [ההדגשה שלי - ע.ב.]). דמי החכירה עבור הקרקע קבועים בסעיף 7ב.: "דמי חכירה שנתיים עבור הקרקע בלבד, כקרקע חקלאית בלתי נטועה, בשיעור של 2% מערך הקרקע כמפורט להלן בחוזה זה" [ההדגשה שלי - ע.ב.]. זאת ועוד, בעוד שהזכות לשלם את יתרת דמי החכירה עבור המחוברים מופיעה בסעיף 8 להסכם, הרי הזכות להוון את דמי החכירה עבור הקרקע נקבעה בסעיף 10. מכאן, שהסכם החכירה הבחין באופן ברור בין תשלום עבור חכירת הקרקע לבין תשלום עבור חכירת המחוברים, כאשר המבקשים שילמו דמי היוון אך ורק בגין חכירת המחוברים. המבקשים בחרו שלא להוון את דמי החכירה בגין הקרקע, ואפילו את דמי החכירה שהיה עליהם לשלם לא שילמו. 55. העובדה שלגבי "חלקת זילברשטיין" קבע שמאי המשיבה פיצוי בסך של 65 דולר למ"ר איננה יכולה להועיל למבקשים. באותו מקרה דובר בחוזה חכירה מהוון לתקופה של 99+99 שנים, בעוד המבקשים אוחזים בחוזה חכירה בלתי-מהוון למחצית התקופה הנ"ל. חבקין העיד על מקרה זילברשטיין כי מדובר בחוזה מיוחד, שכן הוא לא נתקל בחוזה חכירה חקלאי לתקופה כה ארוכה (עמ' 20). תקופת החכירה הראשונה של זילברשטיין היתה אמורה להסתיים בשנת 2053, ועד אז לא היה בחוזה שלו "סעיף 15", בעוד שתקופת החכירה הראשונה של המבקשים היתה אמורה להסתיים בשנת 2003, שנים מעטות לאחר המועד הקובע של פרסום צו ההפקעה, ואז היה החוזה מתחדש עם "סעיף 15" (ראה החוזה של זילברשטיין ת/10 והשומה של חבקין לגבי זילברשטיין ת/11). 56. ממכלול העובדות וההלכות המפורטות לעיל עולה כי אין מקום לראות בזכויות המבקשים בקרקע זכויות הקרובות במהותן לזכויות בעלות, וכי אין מקום לפצותם בגין הפקעת הקרקע בהתחשב בשווייה של הקרקע במקרה של שינוי ייעוד. הערכת הפיצוי לו זכאים המבקשים צריכה להתבסס אך ורק על היותם חוכרים של קרקע חקלאית. המבקשים הדגישו בטענותיהם את מעמדה החוקתי של זכות הקניין. בסיכומי התשובה מטעמם טענו המבקשים כי: "'הציבור' רוצה להפקיע קרקע של יחיד לטובת כל הציבור. שהציבור - בכל מקום בו היחיד נלקח רכושו ממנו - ישלם ליחיד את השווי המלא של כל הרכוש. היקף הפיצוי חייב - בוודאי לאחר חוקי היסוד - להיפסק ברוחב לב ולקולא לטובתו של בעל הרכוש שהופקע ולא להפך, כגישתה של מע"צ. זו ורק זו הגישה הראויה והנכונה לגבי פסיקת פיצויי הפקעה למבקשים בתיק זה...". על כך יש לומר כי כאשר עסקינן בהפקעה של קרקע פרטית, אשר הפרט שילם עבורה ממיטב כספו, זכאי הפרט לפיצוי מלא בגין הנזק שנגרם לו מהפקעת רכושו, שאחרת יהא הציבור מתעשר על חשבונו. שונים הדברים כאשר מדובר בקרקע אשר הפרט מעולם לא שילם את תמורתה, ואשר ניתנה לו על ידי הציבור, לתכלית מסוימת, אשר יש בה כדי לקדם מטרה ציבורית. במצב כזה, מתן פיצוי "ברוחב לב", כדרישת המבקשים, הינו בלתי צודק ומביא להתעשרות הפרט על חשבון הציבור. 3. שומת שווי המקרקעין ערב ההפקעה 57. לאור המסקנות המפורטות לעיל, לא ניתן לאמץ את חוות דעתו של השמאי צביקל כבסיס לקביעת הפיצוי המגיע למבקשים, וזאת בשל ההנחות העובדתיות והמשפטיות המוטעות עליהן היא מבוססת. עוד יש לציין כי כאשר בוצעה הפקעה אחרת מן החלקה נשוא תובענה זו בשנת 1999, דרש זייצוב פיצוי לפי שווי של 23 דולר למ"ר (ת/3 ועדותו בעמ' 8-9). עתה הוא דורש, בגין הפקעה באותה חלקה שבוצעה שנה לאחר מכן, פיצוי לפי שווי שהוא יותר מפי שניים מזה שדרש בגין ההפקעה האחרת (54 דולר למ"ר). מנגד, לא שוכנעתי כי חוות דעתו של שמאי המינהל מבוססת דיה. חבקין הבהיר כי קבע את שווי השוק של המקרקעין בהסתמך על שיטת ההשוואה (עמ' 26), אך לא פרט ולו עסקה אחת עליה הסתמך בקביעתו. היה עליו לצרף לחוות דעתו טבלה המפרטת את תמצית פרטי העסקאות עליהן סמך. חוות דעתו היתה לקונית, וגם בחקירתו לא עלה בידיו להסיר את הערפל מעל חוות הדעת. חבקין נשאל מספר פעמים לגבי העסקאות עליהן ביסס את חוות דעתו, ובכל פעם השיב תשובות כלליות מסוג: "יש פה עשרות עסקאות של שווי שוק... בשיטה זו נבדקו עשרות עסקאות שהיו מונחות לפני... אלו שומות שנערכו למען מע"צ... הן עמדו לרשות כל שמאי..." (עמ' 30). גם העובדה שחבקין העריך שווי של 65 דולר למ"ר בחלקה הקרובה של זילברשטיין, לעומת 10 דולר למ"ר לגבי המבקשים - חרף ההבדלים בין השתי החלקות - מחזקת את המסקנה שיש צורך במינוי שמאי אובייקטיבי מטעם בית המשפט. 58. בנסיבות אלו, אין מנוס ממינוי שמאי מטעם בית המשפט, אשר יקבע את שוויים של המקרקעין בהתחשב בקביעות שבפסק דין זה. זו גם היתה בקשת הצדדים בעקבות הסדר דיוני שהושג ביניהם לפני הגשת הסיכומים, ואשר קיבל תוקף של החלטה ביום 4.3.09. חוות הדעת תינתן בהתחשב בעובדה שזכויותיהם של המבקשים הן זכויות חכירה המוגבלות לייעוד חקלאי, אשר כוללת זכות לבנות עליה יחידת דיור ושתי יחידות דיור לעובדים (הן לפי חוזה החכירה והן לפי תוכנית נס/1/1). השמאי יעריך את סכום הפיצוי המגיע למבקשים, תוך התחשבות בסכום הפיצוי שכבר שולם להם על ידי מע"צ. בהתאם להסדר הדיוני שבין הצדדים, יהיה הדיון בפני השמאי שימונה כדרך הדיון בפני "שמאי מכריע". הוא יקבל מן הצדדים חומר שיגישו לו, ויאפשר להם לשטוח טענותיהם בפניו, בדרך שיקבע. חוות הדעת של השמאי תוגש תוך 60 יום, ולאחר מכן רשאים הצדדים להפנות לשמאי בתוך 30 יום שאלות הבהרה, והם גם יהיו רשאים לבקש לחקרו על חוות דעתו. הצדדים יישאו בעלות שכרו של השמאי שווה בשווה, ובעת מתן פסק הדין הסופי אתייחס לכך במסגרת ההוצאות הסופיות שיפסקו לאור סכום השומה שיקבע. 4. פגיעה בתשתיות וסלילת דרכים 59. המבקשים טוענים כי בעת ביצוע העבודות במקרקעין שהופקעו, פגעו עובדי המשיבה בתשתיות צנרת המים שהובילו מים למקרקעין שלא הופקעו, וכי על המשיבה לדאוג לתיקון הצנרת. עוד טוענים המבקשים כי המשיבה התחייבה להעתיק צנרת מים לחלקות שלא הופקעו, ולסלול דרכי גישה לחלקות אלו. המבקשים סבורים כי אין קשר בין הפיצוי שקיבלו בגין ירידת ערך המקרקעין שלא הופקעו, לבין התחייבויותיה האמורות של המשיבה. לראיה, התחייבותו של מנכ"ל המשיבה להעתיק את הצנרת ולסלול דרכי גישה לחלקות ניתנה למבקשים לאחר שנערכה כבר שמאות לגבי גובה הנזק שנגרם למבקשים, ואף נתקבל חלק מן הפיצוי. 60. אשר להעתקת הצנרת ולסלילת הדרכים - המבקשים קיבלו פיצוי בגין הנזק שנגרם לחלקות הנותרות בגובה 95% משוויין, וזאת בשל הפגיעה בתשתיות המים ובדרכי הגישה לאותן חלקות (תצהירו של גולדשטיין סעיף 11). דרכי הגישה הקודמות לחלקה נעשו בצורה "פיראטית", ומע"צ הקימה במקומן דרכי גישה חוקיות (סעיף 12 לתצהיר גולדשטיין). דרישת המבקשים להעתקת הצנרת ולסלילת דרכי הגישה מהווה למעשה דרישה בלתי מוצדקת לכפל פיצוי. זאת ועוד, ממכתבו של מר עמי לקס, מנכ"ל הרכבת אותה עת, לא ניתן ללמוד על התחייבות להעתקת צנרת המים וליצירת דרכי גישה לחלקות הנותרות. כל שציין מר עמי לקס במכתבו היה כי "העתקת צנרת המים ויצירת דרך גישה יבוצעו ע"י הרכבת" (נספח י' לבקשה); "רכבת" (קרי: רכבת ישראל) נאמר, ולא מע"צ. לא ברור מדוע המבקשים רואים בכך התחייבות מטעם מע"צ. אשר לפגיעה בצנרת המים, הרי שמדובר בנזק שגרמה רכבת ישראל, בעת הנחת מסילת הברזל, ולא נראה כי מע"צ - הגורם המפקיע - אחראית לתקנו. אמנם, זייצוב פנה באמצעות בא-כוחו לרכבת ישראל בדרישה לפיצוי בגין הפגיעה בצנרת המים (נספחים טו/1-טו/2 לבקשה). זייצוב אף הודה כי פנה לרכבת ישראל בעניין זה וקיבל ממנה פיצוי, לטענתו בסך פעוט. הוא דורש פיצוי גם מהמשיבה משום שלדעתו הפיצוי שניתן לו מרכבת ישראל אינו הולם - לא משום שהיא האחראית לפצותו (עדותו בעמ' 10-11). טענת המבקשים כי טענת המשיבה בדבר הפיצוי שנתקבל מרכבת ישראל מהווה הרחבת חזית - מוטב היה לה לולא נטענה. המבקשים היו מחויבים לגלות לבית המשפט כי התקבל פיצוי בגין אחד הרכיבים אשר בגינו הם דורשים פיצוי גם בהליך זה, ואם לא עשו כן, אין הם יכולים להיתלות בטענת הרחבת חזית כדי למנוע דיון בנושא, מה גם שהעניין עלה בחקירתו הנגדית של זייצוב בלא כל התנגדות. לפיכך, יש לדחות התביעה לתיקון הצנרת על ידי המשיבה, להעתקת צנרת המים וסלילת דרכי גישה על ידי מע"צ. 5. תשלום עבור מיסים 61. השאלה האחרונה הדורשת הכרעה במקרה דנן הינה האם על המשיבה לשאת בכל תשלומי המיסים החלים על המבקשים, לרבות מע"מ, מס שבח, ומס רכישה שיהיה על המבקשים לשלם במקרה של רכישת קרקע חלופית, לרבות מחוברים. לטענת המבקשים, אם המשיבה לא תפצה אותם בגין המיסים האמורים, לא יהיה בפיצוי כדי להעמידם במצב בו היו עומדים לולא ההפקעה. טענות אלו של המבקשים, אינן עולות בקנה אחד עם ההלכות המשפטיות בעניין זה, ונראה כי לא בכדי נמנעו המבקשים מלתמוך טענותיהם בפסיקה. בע"א 7957/01 יוסף קלפא נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז חיפה, פ"ד נז(1), 625, 631-632 (2002) קבעה כב' השופטת ט' שטרסברג-כהן כי מי שרכושו הופקע אינו זכאי לפיצוי בגין מס הרכישה ומס השבח שיהא עליו לשלם לרשויות המס. לדבריה: "המערערים לא הצביעו על קיום חובה שבדין המוטלת על הרשות המפקיעה לשאת בתשלום מס השבח במקרה של הפקעה. שנית, סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע שיעור מס שבח מופחת ב50% משיעור המס הרגיל, ב"מכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה". קביעת שיעור מס מופחת מצביעה על כך שגם במסגרת הפקעה חייב הבעלים בתשלום מס שבח והוא אינו פטור ממנו, אלא שהמס ישולם בשיעור מופחת". על קביעה זו חזר כב' השופט א' רובינשטיין בע"א 2991/06 רות מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - חולון (לא פורסם - 2007) באומרו: "אין חולק שתשלום מחצית מס השבח, כמו גם תשלום מס ערך מוסף, מפחית מסכום הפיצויים שהתקבלו בעד המקרקעין שהופקעו, ועל כן מונע מבעלי המקרקעין לרכוש מקרקעין בשווי זהה מתוך כספי הפיצויים שקיבלו. עם זאת, פסיקת בית משפט זה בע"א 7957/01 יוסף קלפא נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, מחוז חיפה, נז(1) 625 (2002) (השופטת שטרסברג-כהן) הכריעה כי אין מקום לגלם מס שבח בפיצוי, ואין לסטות מהלכה זו נוכח קביעתו המפורשת של המחוקק". 62. בתי המשפט המחוזיים פסקו אף הם כי מי שהופקע רכושו, אינו זכאי לפיצוי בגין המיסים שעליו לשלם. בת.א. 1495/00 שיינברגר נ' רשות הנמלים והרכבות (לא פורסם), , קבעה כב' השופטת ד' קרת כי כאשר הרשות המפקיעה מעבירה את סכום המע"מ החל על ה"עסקה" לשלטונות המס, אין מקום להוסיף את סכום המע"מ פעם נוספת גם לפיצויי ההפקעה (פסקה 7 לפסק הדין). בה"פ (מחוזי ת"א) 1327/04 אמנון יוגב נ' מדינת ישראל, (לא פורסם - 2006), קבעה כב' השופטת ע' ברון כדלקמן: "לשאלת הפיצוי בגין תשלומי מסים נדרשתי זה מקרוב בפסק הדין בעניין בסמן (פסק דין מיום 30/11/06, טרם פורסם), ושם קבעתי: "אין כל חובה שבדין המוטלת על הרשות המפקיעה לשאת בתשלומי המס הכרוכים בהפקעה, מה גם שהדין 'מתחשב' ב'מכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה' וקובע שיעור מס מופחת שיחול במקרה כזה על בעל הזכויות המופקעות. בנסיבות אלה, אינני רואה לנכון לגלם את המיסים בגדר הפיצוי ולהורות על השבתם למבקשים, וקביעה זו עולה בקנה אחד עם ההלכה כפי שנפסקה בע"א 7957/01 יוסף קלפא נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז חיפה, פ"ד נז(1) 625, 631 - 632." עוד יש לציין כי כלל לא ברור שהמבקשים אכן ירכשו קרקע חלופית לרבות מחוברים, ומכאן שדרישתם לתשלום בגין רכיבי המס החלים על רכישות אלו מבוססת על נזק תיאורטי בלבד. ה. סיכום 63. לאור האמור לעיל, יש לקבל את גישת המשיבה ולדחות את עמדת המבקשים בכל השאלות השנויות במחלוקת שנדונו לעיל, ואשר נוגעות לעקרונות לפיהם יש לשום את שווי הקרקע המופקעת. הצדדים יודיעו לבית המשפט בתוך 30 יום אם עלה בידם להגיע לסכום פיצוי מוסכם בהתאם לעקרונות הפיצוי שנקבעו בהחלטה דלעיל, או להסכים על שמאי מכריע מוסכם על שניהם, שאם לא אכן ימנה בית המשפט שמאי שיפעל בהתאם לאמור בסעיף 58 לעיל. 64. הואיל וכל הטענות שהעלו המבקשים נדחו, ישלמו המבקשים, שניהם יחד וכל אחד לחוד, למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בגין שלב זה של המשפט: 20,000 ₪ הוצאות משפט ו- 70,000 ₪ שכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ כחוק. אציין כי ב"כ המבקשים לא הקפידו להגיש סיכומיהם במתכונת שקבע בית המשפט מבחינת צפיפות השורות וגודל האותיות, מה שאף פוגע בשוויון בין הצדדים. עובדה זו הובאה אף היא בחשבון כחלק מפסיקת הוצאות בשיעור ריאלי. קרקעותפיצוייםהפקעה