צו מניעה זמני לעיכוב הליכי מימוש משכנתא

במסגרת התביעה הוגשה בקשה לצו מניעה זמני ובה נתבקש בית המשפט להורות על עיכוב הליכי מימוש המשכנתא שנקט הבנק בהוצאה לפועל וזאת עד לבירור טענות המבקשת בתביעה. קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו מניעה זמני לעיכוב הליכי מימוש משכנתא: 1. המבקשת היא הבעלים הרשום של מקרקעין באזור חדרה בשטח של כ- 550 דונם [להלן: "המקרקעין"]. על פי תוכנית בניין עיר חד/1200 ניתן להקים על המקרקעין שכונת מגורים הכוללת כ- 1,400 יחידות דיור ושטחי מסחר (ראו סעיפים 1.1. ו- 2.3 לכתב התביעה). ב- 27.1.09 וב- 23.3.09 המבקשת חתמה על עסקאות מכר עם יזמים פרטיים, המייצגים קבוצות רכישה, במסגרתן נמכרו מגרשים המיועדים לבנייה של 73 יחידות דיור צמודות קרקע (נספחים י'1 ו- י'2 לתביעה). ב- 30.6.10 המבקשת חתמה על הסכם לביצוע פרויקט בנייה של שכונת מגורים עם חברת שיכון ובינוי נדל"ן וחברת גני אשראם בע"מ. 2. בשנים 2002-2004 נתן המשיב (להלן: "הבנק") למבקשת ולחב' הדרים ה.ב.א. חב' למימון בע"מ - חברה משפחתית בבעלות משפחת בקר, אשראים והלוואות (ראו סעיף 3.1 לכתב התביעה). להבטחת תשלומם נרשמו 4 משכנתאות [להלן: "המשכנתא"] על המקרקעין שבבעלות המבקשת: א. ב- 15.4.02 נרשמה לטובת הבנק משכנתא מדרגה ראשונה על חלקות 41, 42 ו- 44 בגוש 10402 בסכום של 1.2 מיליון דולר. ב. ב- 18.9.03 נרשמה לטובת הבנק משכנתא מדרגה ראשונה על חלקות 41, 42 ו-44 בגוש 10402 בסכום של 1.5 מיליון דולר. ג. ב- 13.10.04 נרשמה לטובת הבנק משכנתא מדרגה ראשונה על חלקות 41, 42 ו-44 בגוש 10402 בסכום של 200,000 דולר. ד. ב- 1.7.08 נרשמה לטובת הבנק משכנתא מדרגה ראשונה על חלקות 41 ו- 42 בגוש 10402 ללא הגבלה בסכום. הבנק העריך את שווי המקרקעין של המבקשת המשועבד לבנק בשווי 60 מיליון ₪, ובהפחתת מיסים בשווי 27 מיליון ₪ (ראו עמ' 1 לפרוטוקול שורות 7-8). על פי הודעת הבנק, החוב של המבקשת לבנק היה כ- 13.3 מיליון ₪ נכון ל- 11/09 (ראו עמ' 1 שורות 4-5). עוד הביא הבנק לידיעת בית המשפט שנשלחו דרישות לפירעון מיידי ב- 2007. ב- 26.11.08 הגיש הבנק ללשכת ההוצאה לפועל בתל אביב בקשה למימוש המשכנתאות הרשומות לטובתו (ראו עדות מנהל תחום באגף אשראים מיוחדים בבנק, מר נחום נחמה, בעמ' 10 שורות 29-30 ועמ' 11 שורה 16). על פי הודעת הבנק בסיכומיו - עד כה לפנים משורת הדין ומתוך מחווה של רצון טוב, לא פעל הבנק למימוש המשכנתאות חרף העובדה שלא ניתן צו מניעה זמני עד להגשת הסיכומים. 3. המבקשת הגישה תביעה להצהיר, כי הוסכם שפירעון האשראים וההלוואות שהעמיד הבנק לטובת המבקשת יהיו מתקבולי הפרויקט, וכן להורות לבנק להימנע מביצוע כל פעולה בקשר למימוש המשכנתאות הרשומות לטובתו לפני קבלת התקבולים. עיקר טענת המבקשת שהייתה הסכמה בעל פה בין המבקשת לבין הבנק שפירעון ההלוואות יהיה מתקבולי הפרויקט שיבנה ולא קודם לכן, שהצדדים פעלו במשך שנים בהתנהגות עפ"י הסכמה זו, ולפיכך אין הבנק רשאי להעמיד את החוב לפירעון מידי. במסגרת התביעה הוגשה בקשה לצו מניעה זמני ובה נתבקש בית המשפט להורות על עיכוב הליכי מימוש המשכנתא שנקט הבנק בהוצאה לפועל וזאת עד לבירור טענות המבקשת בתביעה. הצדדים ביקשו אורכות להסדרת המחלוקת ביניהם אולם חרף הארכות שניתנו - הדבר לא הסתייע עד כה. 4. לצורך מתן סעד זמני נשקלים שני היבטים: א. סיכויי התביעה העיקרית - האם עומדת שאלה רצינית לדיון. ב. מאזן הנוחות בין הצדדים - האם אי מתן הצו עלול להסב נזק גדול יותר למבקשת מאשר נזק שעלול להיגרם ממתן הצו לבנק המתנגד לצו. בדיקת סיכויי התביעה נעשית באורח לכאורי בלבד. ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לכיוונו של מבקש הסעד- הדרישה להתקיימות התנאי בדבר סיכויי התביעה או קיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת. ראו: רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ ' אמר פ"ד נ"ו(1)517. 5. באשר לסיכויי התביעה הסוגיה המתעוררת מטענת המבקשת מצריכה הכרעה ודורשת בירור אשר מקומו במסגרת התביעה העיקרית. בשלב זה של סעד זמני טרם ברורים סיכויי התביעה, באשר טרם העידו כל העדים הקשורים לעסקאות ההלוואה שנערכו . בדנ"א 17440/91 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ' פרוסט פ"ד מ"ז(5) עמ' 1 אמר כב' השופט חשין : "הקשר בין בנק לבין לקוחו הוא ביסודו קשר שבחוזה. ככלל נערך חוזה בכתב... על הרוב החוזה הוא אחיד... אך הכל מסכימים כי מערכת היחסים בין הבנק לבין לקוחו אינה מתמצת באותו חוזה שבכתב. בצד הכתב... תמצאנה התניות והסכמות מכללא... בין אם מהוראות סעיף 39 לאותו חוק (חוק החוזים - י.ג.) ובין בכל מקום אחר, ואלו מטילות חובות הן על הבנק והן על הלקוח". לחובת הבנק ניצבת העובדה, שמנהל תחום באגף אשראים המיוחדים של הבנק, מר נחום נחמה, שהיה העד היחיד מטעם הבנק בבקשה לצו מניעה זמני, העיד בעדותו, שאינו מכיר את האנשים שסיכמו את התנאים בעסקת ההלוואות וכן שאינו מכיר את התנאים העסקיים שהיו בבסיס ההסכמות. העד העיד בעמ' 10 שורות 20-24 : "ש. אתה מכיר את האנשים שסיכמו את התנאים נשוא ההלוואות עם התובעת? ת. לא. ש. אתה מכיר את התנאים העסקיים שהיו בבסיס ההסכמות והמסמכים שנחתמו ? ת. לא. לא מכיר". כמו כן לחובת הבנק ניצבת העובדה, שמסמכי ההלוואות והאשראים לא הוצגו על ידי הבנק בפני בית המשפט במהלך הדיון בבקשה לסעד זמני ובשלב חקירת העדים, והמסמכים צורפו לראשונה ללא רשות ושלא כדין לסיכומי הבנק כנספחים 29-32. זאת ועוד, ביחסים בין הבנק לבין המבקשת, העיד המצהיר מטעם המבקשת, ועדותו בשלב זה לא נסתרה, שהבנק האריך את תקופת האשראים מפעם לפעם באופן אוטומטי ללא פנייה מוקדמת ובקשה של המבקשת, ולעניין זה טוענת המבקשת שהבנק פעל בהתנהגות עפ"י ההסכמה בע"פ. מר יוסי הר- גיל, מנהל נכסי משפחת בקר, העיד בעמ' 9: "הבנק נתן לי את כל האשראים שלו לפרק זמן קצוב, כאשר כל פעם שהסתיים פרק הזמן הקצוב, באופן אוטומטי האריכו את זה לעוד פרק זמן ... באופן אוטומטי קיבלנו את המועדים להארכה. אפילו לא ניהלנו איתם מו"מ על כך. הם פשוט קראו לנו לבוא לחתום על ההארכה... מנהלי הבנק הכירו את הפרויקט הזה". הבנק טוען שההלוואות והאשראים לא ניתנו לצורך רכישת המקרקעין או ליווי הבניה, ולכן אין שום הגיון עסקי מאחורי ההסכמה הנטענת שההלוואות תוחזרנה מתקבולי הפרויקט. המבקשת טוענת כנגד שהאשראים ניתנו במועד בו שונה בפועל יעוד המקרקעין מיעוד חקלאי ליעוד מגורים, ומנהלי סניף הבנק בחדרה העניקו את האשראים על בסיס ציפייה לפרויקט מניב. גם טענות אלה מצריכות בירור. 6. באשר למאזן הנוחות בין הצדדים ראשית, המדובר בפרויקט בנייה של שכונת מגורים כ- 1,400 יחידות דיור ושטחי מסחר באזור חדרה. לצורך ביצוע פרויקט הבנייה חתמה המבקשת על חוזים כמפורט בסעיף 1 להחלטה. הגורם המבצע היא חב' שיכון ובינוי נדל"ן. מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, מר תמיר דגן, העיד בעמ' 2 שורות 25 - 27: "במסגרת העסקה שיכון ובינוי נדל"ן... תבנה מכספה את הפרויקט ואת יחידות הדיור בו , ותתחלק עם משפחת בקר בסכומים שיוותרו". נקיטת הליכי מימוש המשכנתא מטעם הבנק עלולים לגרום לנזקים רבים למבקשת, לרבות נזקים שיווקיים ותדמיתיים לפרויקט בניית השכונה, לפגיעה בערכם של המקרקעין נשוא הפרויקט, וכן להוריד לטמיון השקעות כספיות גדולות. באשר לנזקים העלולים להיגרם לבנק - שווי הפרויקט עולה לאין שיעור על גובה החוב לבנק. שווי המקרקעין המשועבדים גבוה בהרבה משווי החוב לבנק. חוב הבנק בסך כ- 13.3 מיליון ₪ מובטח באמצעות משכנתאות הרשומות על נכסי המקרקעין, ששווים להערכת הבנק כ- 27 מיליון ₪ נטו. עיכוב מימוש הבטוחה לא יגרע מסיכויי הבנק להיפרע. ערכו של הנכס המשועבד שוויו נשמר ואף עלה לאור פרויקט בנית השכונה, ויש בו כדי להבטיח את סילוק החוב. שנית, אין המדובר במימוש משכנתא הרובצת על יחידת דיור בודדת אלא בהשלכות רחבות היקף על פרויקט בניה של שכונת מגורים בהיקף כ- 1,400 יחידות דיור בחדרה. בסוגיה דומה נפסק ע"י כב' השופט זמיר בע"א 6647/98 גנן נ' פקיד שומה ת"א פ"ד נ"ג(1) 187: "יתכנו נסיבות בלתי רגילות, בהן יהיה בית המשפט מוכן לסטות מן הכלל ולעכב ביצוע של חיוב כספי הכרוך במימוש נכסים. נסיבות כאלה צריכות להיות בעלות חומרה מיוחדת החורגת מן ההכבדה או הנזק הכרוכים בדרך כלל במכירת נכסים". הוצאה למכירת של המקרקעין ע"י כונס נכסים עלולה לגרום לנזקים כבדים לפרויקט בנית השכונה, לפגוע קשות בלוח הזמנים של הפרויקט, להבריח משתכנים פוטנציאליים ולהביא לתגובות שרשרת שליליות נוספות. שלישית, לבנק לא אצה הדרך לממש את המשכנתא במשך תקופה של כ- 3 שנים מאז נשלחה ע"י הבנק דרישה לפירעון מיידי של החוב ב- 4.9.07. באיזון בין הנזק שעלול להיגרם למבקשת, אם ימומשו המקרקעין בהליכי הוצאה לפועל על ידי הבנק לבין הנזק שעלול להיגרם לבנק - מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת. 7. ערובה בסעיפים 50 ו- 51 מבקש הבנק לחייב את המבקשת להפקיד ערובה, ולא להסתפק בהתחייבות אישית של המבקשת או בני משפחתה אלא להורות על הפקדת ערבות צד שלישי בעל יכולת כלכלית או ערבות בנקאית. החוב לבנק נכון ל- 11/09 - 13.3 מיליון ₪. מנהל תחום באגף אשראים מיוחדים בבנק העיד בעמ' 12, שהריבית על קרן ההלוואה עמדה ע"ס כ- 2 מיליון ₪. בסעיף 58 לסיכומי התשובה של המבקשת טוענת המבקשת שהיא מוכנה להפקיד את הסך שאינו שנוי במחלוקת של החוב ולהמשיך לקיים דיון על היתרה השנויה במחלוקת לפי גרסתה. המבקשת לא הציגה בפני בית המשפט את הסכם הביצוע שנחתם ב- 30.6.10 עם חב' שיכון ובינוי נדל"ן. מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, מר תמיר דגן העיד בעמ' 2, לפני חתימת ההסכם: "במסגרת העסקה שיכון ובינוי נדל"ן תיקח על עצמה לסדר את חובות משפחת בקר מול הבנקים, תבנה מכספה את הפרויקט ואת יחידות הדיור בו, ותתחלק עם משפחת בקר בסכומים שיוותרו". גובה הערבות הבנקאית שתחויב המבקשת להפקיד כתנאי לתוקפו של צו המניעה תהיה בגובה 250,000 ₪. 8 סוף דבר בכפוף להפקדת ערבות בנקאית ע"ס 250,000 ₪ עד 21.11.10 - ניתן בזה צו מניעה זמני האוסר על המשך הליכי מימוש המשכנתאות על ידי הבנק בהוצאה לפועל, וזאת עד למתן פסק דין בתביעה. לא תופקד הערבות הבנקאית עד ליום 21.11.10 - בטל בזה צו המניעה שניתן. עיכוב הליכיםצו מניעה זמנימקרקעיןמימוש משכנתאמשכנתאצוויםצו מניעה