קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי ניצול זכויות בניה: השופט רון סוקול 1. שני ערעורים על פסקי דינו של בית משפט השלום בחיפה; האחד, בת.א. 12900/07 (פסק דין מיום 11/1/09), ניתן על ידי כב' השופטת ת. נאות פרי; והשני, בת.א. 13263/07 (פסק דין מיום 27/2/09), ניתן על ידי כב' השופטת עדי חן-ברק. שני הערעורים מעלים שאלה זהה בדבר דרך חישוב דמי היתר שעל חוכר מגרש לשלם למינהל מקרקעי ישראל, בעקבות שינוי יעוד או ניצול של מקרקעין שהוחכרו. רקע 2. שתי המערערות הן חברות קבלניות העוסקות ביזום ובנייה באזור הקריות. המערערת בע"א 3097-03-09 (להלן "אי.אף.סי") רכשה במסגרת הליכי כינוס נכסים את זכויותיהם של ה"ה וינגזין דרורה ואהרון במגרש שברח' אלכסנדר זייד 5 בקרית חיים, מגרש הידוע כחלקה 18 בגוש 11575 (הסכם הרכישה סומן נספח "יד" לתביעתם) (להלן "חלקה 18"). באותה עת היה בנוי על המגרש בניין מגורים בודד. הוברר כי בשנת 2004 נחתם הסכם החכירה האחרון בין המוכרים לבין המינהל, ולפיו נקבע כי קיבולת המגרש לבנייה הינה 160 מ"ר בלבד. 3. בשנת 2004 רכשה ליברסקו דוד חברה לבנייה בע"מ את זכויותיהם של בני משפחת לרנר במגרש סמוך, הידוע כחלקה 17 בגוש 11575 (להלן "חלקה 17"). בעת שנרכשה חלקה 17 ממשפחת לרנר היה בנוי עליה בניין מגורים בודד. על פי הסכם החכירה האחרון שבין משפחת לרנר למשיב היתה קיבולת הבנייה המותרת בחלקה 160 מ"ר. 4. המערערת בע"א 5802-04-09 (להלן "ליברסקו") רכשה את זכויות החכירה במגרש הידוע כחלקה 88 בגוש 11570 המצוי ברח' אילון הזבולוני בקרית מוצקין (להלן "חלקה 88"). את הזכויות רכשו ליברסקו מה"ה דניאל זהבי, אילן לנדסברג ויהודה להב. על פי חוזה החכירה האחרון שנחתם בין המוכרים למינהל נקבעה קיבולת הבנייה המקסימאלית בחלקה בשטח של 160 מ"ר. 5. שתי המערערות רכשו את שלוש החלקות האמורות על מנת להקים ולבנות עליהן בנייני מגורים בקיבולת גדולה בהרבה מזו שנכללה בהסכמי החכירה האחרונים שנחתמו בין המוכרים השונים למינהל. לשם כך פנו למינהל וקבלו הסכמה לשינוי הניצול בחלקות. בעקבות זאת חתמה אי.אף.סי ביום 6/4/05 על חוזה חכירה "לשינוי ייעוד ו/או ניצול", ולפיו התיר לה המשיב לבנות בחלקה 18 1000 מ"ר. ליברסקו דוד חברה לבנייה בע"מ פנתה אף היא למינהל ובקשה היתר לשינוי ניצול בחלקה 17, וביום 26/8/04 חתמה על הסכם חכירה עם המינהל, לפיו הותר לה לבנות כ-1000 מ"ר. לאחר מכן, ביום 21/9/04, העבירה את הזכויות בחלקה 17 ל-אי.אף.סי. ליברסקו אף היא ביקשה להגדיל את קיבולת הבנייה לניצול בחלקה 88, וביום 11/6/07 חתמה על הסכם חכירה עם המינהל הכולל שינוי ניצול לשטח של כ-875 מ"ר. 6. עם חתימת הסכמי החכירה החדשים והגדלת קיבולת הבנייה בחלקות השונות הוציא המינהל למערערות מפרטים כספיים הכוללים בחובם דרישה לתשלום דמי היתר. מפרטים אלו הוכנו על בסיס חוות דעת שמאיות שהוכנו לבקשת המינהל. על שומות אלו הוגשו השגות, שנתבררו בפני השמאי המחוזי ונדחו. המערערות שילמו את דמי ההיתר שנדרשו, תחת מחאה, והגישו את תביעותיהן לבתי משפט קמא להשבת תשלומי היתר ששילמו. 7. בטרם נמשיך ונפרט את טענות הצדדים, ראוי להסביר בקצרה מה הם דמי ההיתר שנדרשו המערערות לשלם למינהל. חוכר מקרקעין מהמינהל נושא בדמי חכירה למינהל. אלו מחושבים על פי שווי הזכויות אותן הינו מחזיק. במצבים שונים בהם מסכים המינהל, כבעל הקרקע, להענקת זכויות נוספות לחוכר, המשביחות את ערך זכויותיו, דורש המינהל תשלום עבור הסכמתו. אלו דמי ההיתר. דמי ההיתר נדרשים בשלושה מצבים: אישור תוספת בנייה; הסכמה לפיצול מגרש; והסכמה לשינוי ייעוד או הגדלת ניצול. דמי ההיתר מהווים למעשה תשלום דמי החכירה המהוונים עבור הזכויות הנוספות שניתנו לחוכר. 8. בהסכמי החכירה שחותם המינהל, כמו באלו שנחתמו עם המערערות, נקבעו הוראות מפורשות המגדירות את זכויות החוכר, ולענייננו את קיבולת הבנייה המותרת. כן נקבעו הוראות למקרה של שינוי ניצול. כך בסעיף 9 לחוזה החכירה נקבע, כי על החוכר לקבל את הסכמת המינהל מראש לכל שינוי שירצה לבצע, בין היתר ביעוד או בניצול הזכויות במגרש. עוד נקבע כי המינהל רשאי להתנות את הסכמתו לשינויים שיתבקשו בתשלום כספי "כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר[...]". 9. מועצת מינהל מקרקעי ישראל מפרסמת מעת לעת החלטות בעניינים שונים, ובין היתר מפרסמת החלטות בעניין שיעור דמי ההיתר שישלם חוכר כתנאי לקבלת הסכמת המינהל לשינוי ייעוד או ניצול. במועדים הרלבנטיים לתיקים שבפנינו חלה על דרישת דמי ההיתר החלטת המינהל מיום 2/7/02 שמספרה 933 (החלטה זו עודכנה בהחלטה 950 שאינה רלבנטית לענייננו, ובוטלה והוחלפה בשנת 2008 על ידי החלטה 1143). בהחלטה 933 נקבעו ההנחיות לחישוב דמי ההיתר, וכך נקבע בסעיף 4: "4.1 עבור שינוי ייעוד או שינוי ניצול - 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול". פרשנות סעיף זה מצויה במוקד המחלוקות שבפנינו. 10. כפי שניתן לראות, הוראות החלטה 933 קובעות שדמי ההיתר ישולמו כאחוז מהפרשי השווי של הזכויות; דהיינו, נדרשת השוואה בין השווי הקודם (השווי לזיכוי) לשווי החדש (השווי לחיוב). השווי הקודם - מוגדר כשווי הזכויות לפי החכירה המקורית, והשווי החדש מוגדר כערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול. הצדדים חלוקים בעניין פרשנות שני רכיבי המשוואה, הן פרשנות השווי הקודם והן פרשנות השווי החדש. המחלוקות 11. המערערות טוענות כי השווי הקודם הינו ערך הקרקע על פי זכויות הניצול - קיבולת הבניה - שנקבעו בהסכם החכירה הראשון שנערך בין המינהל לבין חוכרי החלקות. כך לשיטתן את ערך חלקה 17 יש לחשב לפי קיבולת הבניה על פי חוזה החכירה שנערך בין המינהל לבין ה"ה לרנר מיום 29/12/43; לגבי חלקה 18 נטען שיש לחשב את השווי הקודם על פי קיבולת הבנייה שהותרה על פי חוזה החכירה בין המינהל לבין ה"ה וינגזין; ולגבי חלקה 88 טענו כי השווי הקודם הינו כאמור בהסכם עם מר ברמן, שהיה החוכר הראשון בשנת 1940. לעומת המערערות טוען המינהל כי את השווי הקודם יש לחשב לפי היקף קיבולת זכויות הבנייה כפי שאלו נקבעו בהסכם החכירה האחרון שהיה תקף ערב מתן ההיתר. 12. לגבי השווי החדש טוענות המערערות כי יש לחשבו על פי שווין של זכויות החכירה על פי חוזה החכירה החדש. לטענתן "הערך המלא של הקרקע" המוזכר בהחלטה 933 משמעו הערך המלא של זכויות החכירה. לעומתן טוען המינהל כי את השווי החדש יש לחשב על פי שווי זכויות הבעלות בקרקע, שכן לגישת המינהל "הערך המלא של הקרקע" משמעו ערכן של זכויות הבעלות המלאה. יוער, ולעניין זה אין חולק, כי בהסכמי החכירה עם המינהל מחושב ערך זכויות חכירה מהוונות כשווה ל-91% מערך זכויות הבעלות. פסקי הדין של בית משפט קמא 13. בשני התיקים בבית משפט קמא התבררו בעיקר הטענות בעניין השווי הקודם. לעניין השווי החדש נטענו בעיקר טענות ביחס להערכות השמאים, והטענה בדבר פרשנות החלטה 933 לא נזכרה מפורשות. בשני פסקי הדין התקבלה טענת המינהל. נקבע, כי את השווי הקודם יש לחשב על פי שוויון של זכויות החכירה על פי החוזה האחרון שהיה בתוקף עובר למתן ההיתר לשינוי הניצול. בית המשפט בת.א 13263/07 ציין בין היתר כי רק פירוש זה יגשים את התכלית של "חיוב החוכר לשלם למינהל תשלום עבור הזכות להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שרכש בטרם ביקש את שינוי הניצול" (ההדגשה במקור). בתי המשפט הפנו גם לדברי ההסבר להחלטה 933 ולהגדרת הביטוי "החכירה המקורית" בהחלטה 402 שקדמה לה. אלו מחזקים את הפרשנות התכליתית האמורה. 14. לעניין השווי החדש נקבע בשני פסקי הדין, כי יש לאמץ את חוות דעת שמאי המינהל שהתקבלו על ידי השמאי המחוזי, שכן חוות דעת אלו מבוססות על מומחיות ולא הוכח כי נפל פגם כלשהו בהליך. בית המשפט לא דן כלל בשאלת פרשנות הביטוי "הערך המלא של הקרקע", הואיל והמערערות לא העלו את טענותיהן בעניין זה באופן מפורש, אלא רק הפנו להערכות השמאי מטעמן. לאור האמור נדחו תביעות המערערות. הערעורים 15. בערעורים שבפנינו חוזרים הצדדים על טענותיהם כפי שהועלו בפני בית משפט קמא בכל הנוגע לחישוב השווי הקודם. המערערות הפנו לראשונה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בע"א 2809/06, 2939/06 מינהל מקרקעי ישראל נ' ברזילי (ניתן ביום 1.9.08), שבו קבע בית המשפט כי את השווי החדש יש לחשב לפי ערך זכויות החכירה, שהן 91% משווי זכויות הבעלות. 16. המינהל מצידו תמך בפסקי הדין לעניין השווי הקודם והתנגד להעלאת הטענות בעניין דרך חישוב השווי החדש, שכן לטענתו אין לאפשר למערערות להביא בפני ערכאת הערעור טענות שלא נטענו ולא נדונו במפורש בפני הערכאה הדיונית. דיון והכרעה 17. כפי שראינו, דמי ההיתר משולמים על ידי חוכר בגין עלית ערך זכויותיו עם מתן ההיתר לשינוי הניצול, ולענייננו - להגדלת קיבולת הבניה במגרשים. ראינו שדמי ההיתר הינם למעשה היוון של דמי החכירה הנוספים שעל החוכר לשלם בגין תוספת ההנאה שניתנה לו עם מתן ההיתר לשינוי הניצול (ראה ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא נ' חייט, פ"ד נא(2) 286, 300 (1997)). הואיל ותכלית דמי ההיתר הינה חיוב החוכר בגין עליית ערך זכויותיו במקרקעין עם מתן ההיתר לשינוי הניצול, יש לבחור בדרך החישוב הטובה והיעילה ביותר לקביעת השינוי בשווי הזכויות. מכאן שהתכלית תשפיע על פרשנות שני צידיה של המשוואה, דהיינו הן על השווי הקודם והן על השווי החדש. 18. כדי לבודד את עלית שווי הזכויות בשל ההיתר לשינוי הניצול עלינו לאתר את שווין הקודם במועד סמוך לפני מתן ההיתר. חישוב השווי הקודם על פי שווי זכויות חכירה במועד היסטורי כלשהו יעוות את התוצאה ויביא לחישוב דמי ההיתר בגין שינויי ערך המקרקעין שאינם נובעים בהכרח ממתן ההיתר לשינוי הניצול. המערערות מבקשות לפנות לשווי הזכות בעת חתימת חוזה החכירה הראשון של כל אחת מהחלקות והטעם לכך הינו, כי בהסכמים הראשונים לא הוגבלה זכות הניצול מפורשות, אלא ההסכמים רק הפנו למגבלות הנובעות מתכניות המתאר הרלבנטיות. ברי שעמדתן זו של המערערות אינה מתיישבת עם התכלית האמורה, שהרי קבלת עמדתן משמעה כי בחישוב דמי ההיתר יובאו בחשבון גם שינויים בניצול ובשווי הזכויות שאינם קשורים למתן ההיתר. העובדה כי בחוזה הראשוני של כל אחת מהחלקות לא נקבעו מגבלות בנייה, או שקיבולת הבניה היתה גדולה יותר מאשר ערב מתן ההיתר, אינן אלא עובדות מקריות והמצב עשוי להיות בדיוק הפוך. קבלת עמדת המערערות עשויה להביא לתשלום דמי היתר בגין עליית ערך שנבעה מגורמים אחרים, או ממתן היתרי ניצול קודמים. ברי שלא לכך נועד תשלום דמי ההיתר (השווה לדיון בנוגע להיטל השבחה ברע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נב(2) 494, 515 (1998) ודנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נו(5) 49 (2002)). 19. לשון החלטה 933 אינה מחייבת תשובה שונה. הביטוי "חוזה החכירה המקורי" אינו מכוון דווקא לחוזה החכירה ההיסטורי, אלא כוונתו החוזה שהיה תקף ערב ההיתר. בהחלטה 1143 שבאה במקום החלטה 933 הובהרה הסוגיה והביטוי "חוזה החכירה המקורי" הוחלף בביטוי "חוזה החכירה התקף". שינוי נוסח זה לא נועד לשנות את דרך החישוב, אלא רק לענות לטענות שהובאו בהזדמנויות שונות ולהבהיר את שהיה אמור להיות נהיר. ניתן לפנות גם להחלטה 402 שקדמה להחלטה 933, שבה נאמר בסעיף ההגדרות כי "חוזה החכירה המקורי" הינו חוזה החכירה הקודם למתן ההיתר. החלטה 933 לא באה לשנות את דרכי החישוב שבהחלטה 402 אלא רק לשנות את שיעור דמי ההיתר, ולהעמידם על 31% במקום 51%. 20. בשל האמור, יש לאשר את קביעת בית משפט קמא אשר קבע, בשני פסקי הדין, כי את השווי הקודם (או השווי לזיכוי) יש לחשב על פי שווי זכויות החוכרים עובר למתן ההיתר, דהיינו בהתאם לקיבולת הבניה שאושרה בחוזי החכירה האחרונים שנחתמו בטרם מתן ההיתר לשינוי ניצול. לאור הכרעה זו אין צורך להידרש לטענות בעניין פרשנות חוזי החכירה הראשונים. השווי החדש 21. המערערות טוענות כאמור כי את השווי החדש (השווי לחיוב) יש לחשב על פי ערך זכויותיהן כחוכרות, ושווי זה מהווה כמקובל 91% משווי הבעלות בחלקות. טענה זו לא נטענה מפורשות בפני הערכאות דלמטה, ולא זכתה לליבון בפסקי הדין. למעשה הטענה עלתה מפורשות רק בעיקרי הטיעון שהגישו המערערות, תוך הפניה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בתיק ע"א 2809/06 הנ"ל. המינהל טוען, ועל כך חזר גם בהשלמת הטיעון, כי אל לו לבית המשפט להזקק לטענות שלא נטענו בפני הערכאה הדיונית. המינהל מוסיף וטוען כי אילו היתה הטענה מועלית בפני בית משפט קמא הדבר היה מחייב הבאת ראיות. 22. אקדים ואציין כי איני מבין איזו תשתית ראייתית נדרשת כדי לדון בטענה שהיא כולה בתחום המשפטי ומתמקדת בפרשנות הביטוי "הערך המלא של הקרקע". הטענה כי זכות המינהל להבאת ראיות נפגעה, אינה אלא טענה בעלמא, ונזכיר כי בשני התיקים הגישו הצדדים סיכומי טענות ללא הבאת כל ראיות. 23. עיון בכתבי הטענות בבית משפט קמא בשני התיקים ובחוות דעת השמאים, מביא למסקנה כי הטענה, כפי שהיא עולה בפנינו, לא נטענה. הדיון בעניין השווי החדש התמקד במחלוקות שמאיות. בחוות דעת השמאים של הצדדים ושל השמאי המחוזי אין התייחסות מפורשת לטענה, אף כי יש פער בין הערכותיהם. 24. עם זאת ואף שהטענה, בלבושה הנוכחי לא הובאה לדיון בערכאות הדיוניות, איני סבור שדי בכך כדי להביא לדחייתה. כבר נפסק כי בית המשפט לערעורים רשאי להתיר העלאת טענה משפטית חדשה העולה מן התשתית העובדתית שנקבעה בערכאה הראשונה (ע"א 776/86 עודה נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד מד(4) 652, 658 (1990); ע"א 682/82 בן אריה נ' סהר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד לז(3) 589 (1983); ע"א 11307/04 ב. דני חברה לבניין והשקעה (1992) בע"מ נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 15/10/06)). סבורני כי במקרה הנוכחי אכן מדובר בטענה משפטית צרופה שאינה מחייבת קביעת תשתית עובדתית נוספת, ועל כן אין מניעה כי נדון בה (ראה גם יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 818 (מהדורה שביעית, 1995)). 25. ראינו כי על פי תכליתם נועדו דמי ההיתר להוות תשלום עבור תוספת ההנאה שניתנה לחוכר עם מתן ההיתר לשינוי ניצול. תוספת הנאה זו מתבטת בהפרש שבין שווי זכויותיו עובר למתן ההיתר לבין שווי זכויותיו בעקבות מתן ההיתר. זכויותיו של החוכר לאחר מתן ההיתר נותרות זכויות חכירה ואלו נופלות בערכן מזכויותיו של הבעלים. לפיכך מתחייבת המסקנה כי חישוב הגון וסביר צריך להעשות מתוך השוואה של זכויות החכירה של החוכר לפני ואחרי מתן ההיתר ולא מתוך השוואה לזכויות אחרות. אם נלך לגישת המינהל נגיע למסקנה כי גם מקום ששווי זכויותיו של החוכר לא השתנה עם שינוי הניצול, עדיין החוכר עשוי להתחייב בדמי היתר, שהרי מוסכם על הכל ששווי זכויותיו כחוכר נופל משווי זכויות הבעלים. יוצא שעל פי גישת המינהל די במתן היתר לשינוי ניצול, אף שאין בו כל שינוי בשווי הזכויות, כדי להטיל על החוכר תשלום דמי היתר בשל הפרש השווי שבין זכויות החכירה לזכויות הבעלות (מאחר ושווי החכירה המהוונת הינו בדרך כלל 91% משווי הבעלות הרי שבכל מקרה ידרש החוכר לשלם דמי היתר השווים ל- 2.79% משווי הבעלות בחלקה - 9% x31%). ברי שזוהי תוצאה הסותרת את תכלית החיוב בדמי ההיתר. 26. זאת ועוד, המינהל הינו רשות ציבורית החבה חובת גילוי מלא לציבור. אם תתקבל עמדת המינהל יוצא ששיעור דמי ההיתר שבו מחויב החוכר בגין ההיתר לשינוי ניצול אינו 31% אלא למעשה כ-33.8%, שהרי יש לצרף לעליית הערך את ההפרש בין שווי החכירה המהוונת (91%) לשווי הבעלות (100%). יוצא שקבלת עמדת המינהל משמעה הטעיית הציבור בדבר שיעור דמי ההיתר, וברי שלא לכך התכוון המינהל. 27. נוסיף על כך כי כלל נקוט בפסיקה הינו, שבמחלוקת בין המינהל לחוכר ראוי לפרש את ההסכמים בדרך המיטיבה עם החוכר. בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 40 (2001) נאמר: המינהל כרשות ציבורית הוא זה אשר ניסח את החוזה וגיבש את הוראותיו, וכגוף ציבורי הוא אמון על הכלל כי אין להשתמש בכוחו השלטוני על-מנת לגבות כספים מן האזרח, ובכלל זה ממתקשר פרטי בהסכם פיתוח עמו, אלא אם כן הונחה תשתית משפטית ברורה המסמיכה אותו לכך. בהליך פרשנות חוזה שגוף ציבורי הוא צד לו יש להתחשב, בין היתר, בעובדה כי ההסכם נוסח על-ידי הגורם השלטוני אשר נעזר לצורך כך באנשי מקצוע, בעוד למתקשר הפרטי כוח מוגבל, אם בכלל, לשנות את התנאים החוזיים ואת ניסוחם. 28. מתכליתו של ההסכם, כללי ההגינות ועקרונות הפרשנות של הסכמי המינהל מתחייבת המסקנה כי הביטוי "הערך המלא של הקרקע" משמעו ערך זכויות החכירה המלא ולא ערך זכויות הבעלות בקרקע (ראה גם פסק הדין בע"א (ת"א) 2809/06 לעיל). סוף דבר 29. בשים לב לכל האמור אציע לחברי לדחות את טענות המערערות בעניין השווי הקודם (השווי לזיכוי), ולהותיר את פסקי הדין של בית משפט קמא בעניין זה על כנם. מאידך, אציע לקבל את טענות המערערות לעניין השווי החדש (השווי לחיוב), ובהתאם לקבל את הערעורים באופן חלקי, כך שהשווי החדש יחושב כ-91% מהשווי המלא שנקבע. 30. חישוב דמי ההיתר לגבי כל אחת מהחלקות ייעשה כדלקמן: (א) חלקה 17 - שווי לחיוב 2,275,000 ₪ = ( 91%X 2,500,000 ₪), שווי לזיכוי 1,200,000 ₪, ההפרש 1,075,000 ₪ - דמי ההיתר 333,250 ₪. (ב) חלקה 18 - שווי לחיוב 2,147,600 ₪ =( 91% X 2,360,000 ₪), שווי לזיכוי 1,200,000 ₪, ההפרש 947,600 ₪ - דמי ההיתר 293,756 ₪. (ג) חלקה 88 - שווי לחיוב 2,275,000 ₪ = (91% X 2,500,000 ₪), שווי לזיכוי 1,200,000 ₪, ההפרש 1,075,000 ₪ - דמי ההיתר 333,250 ₪. 31. לאור האמור ומאחר והמערערות שילמו את מלוא דמי ההיתר שנדרשו, על המינהל להשיב למערערות את ההפרשים, ולפיכך יש לחייב את המינהל לשלם למערערות כדלקמן: ל-אי. אף. סי - (1) עבור חלקה 17: סך של 24,800 ₪ = (333,250 ₪ - 358,050 ₪). בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 22/8/04 ועד התשלום המלא בפועל. (2) עבור חלקה 18: סך של 1,643 ₪ = (293,756 ₪ - 295,399 ₪), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 6/4/05, וסך של 118,011 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15/2/07. לליברסקו - עבור חלקה 88: סך של 24,800 ₪ = (333,250 ₪ - 358,050 ₪) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21/3/05. בנסיבות העניין ומאחר והשאלה שעמדה לדיון הינה שאלה משפטית שנויה במחלוקת אציע לחברי שלא ליתן כל צו להוצאות. עם זאת אציע להורות על ביטול החיוב בהוצאות שהושת על המערערות בבית משפט קמא ועל השבת כל סכום ההוצאות ככל ששולם על ידן . השופט יגאל גריל, ס. נשיא (אב"ד) אני מסכים . השופט מנחם רניאל העובדות הרלבנטיות והשאלות העומדות לדיון פורטו בדברי חברי, השופט רון סוקול. הנושא העומד לדיון הוא פרשנות סעיף 4.1. בהחלטה 933 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל: עבור שינויי ייעוד או שינוי ניצול - 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול. אני מסכים לכל דברי השופט סוקול באשר לפירוש של המילים "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית". לגבי המילים "הערך המלא של הקרקע" הוציא השופט סוקול את המילים מידי פשוטם. אין ספק שכל אדם שישאלו אותו מה פירוש המילים האלה, במנותק מההקשר בו הן נמצאות, יאמר שמדובר בערך הבעלות, שהוא הערך המלא של הקרקע. הפרשנות של השופט סוקול מכניסה למעשה מילים נוספות לתוך המונח, כך שהוא אינו "הערך המלא של הקרקע" אלא "הערך המלא של זכויות חכירה בקרקע". לפי דעת השופט סוקול, הוספת מילים אלה מגשימה את תכלית גביית דמי ההיתר. השאלה שהתלבטתי בה היא האם אכן התכלית זוהתה על ידינו בצורה נכונה, והאם הכרחי להכניס מילים לתוך לשון ההחלטה. זאת, בגלל כל הטעמים הבאים: א. אין ספק שזכויות חכירה שוות פחות מזכויות בעלות, אך שווי זכויות חכירה מהוונות מלאות אינו 91% מזכויות בעלות. אפשר שיש גם מקרים שבהם חוכרים מיוחדים זוכים לזכויות חכירה מהוונות כנגד תשלום נמוך יותר. המספר הזה אינו מבטא את השווי, או את ההיוון של זכויות החכירה, אלא הוא מספר שרירותי, תוצאה של פשרה בין שיקולים שונים. אם עוסקים ב"ערך", הערך של זכויות חכירה מהוונות ל- 49 שנה עם הארכה אוטומטית, יכול להיות גם 99%. ב. גם המספר 31%, שהוא השיעור מההפרש שיש לשלם, אינו מספר שמבוסס על צדק או על חישוב כלשהוא. גם הוא מבטא החלטה, שרירותית במידה זו או אחרת, בדבר זכויות החוכר בהשבחה לעומת זכויות המינהל בה. אין זה צודק יותר שהחוכר ישלם 31% לעומת 33.8%. ג. סימטריה בין שני חלקי המשוואה, שנוסחם שונה, אינה סבירה יותר מחוסר סימטריה. קיימת ציפיה לסימטריה בין שני חלקי משוואה בניסוח זהה, אבל לא בין שני מונחים לא זהים. יתר על כן, גם לפי הפרשנות של חברי השופט סוקול, הערך המלא של הקרקע יהיה תמיד 91%, אבל הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית אינו חייב להיות ערך של זכויות חכירה מהוונות ב- 91%. אם זכויות החוכר קודם לכן נקנו ב- 5%, או 31% או 40%, אין שום סימטריה. ג. איני מסכים שקבלת עמדת המינהל תהא הטעיית הציבור בדבר שיעור דמי ההיתר. הציבור הקורא את ההחלטה ורואה שמדובר בהפרש בין שני דברים שונים, יודע שדמי ההיתר הם 31% מההפרש בין שני דברים שונים, ולכן אינו מוטעה. למרות שיקולים אלה, החלטתי בסופו של דבר לצרף את קולי ולהסכים להכרעתו של חברי השופט סוקול. זאת, בשל העובדה שלפי גישת המינהל, אם ניתן היתר לשינוי ניצול, נניח מתעשייה ומלאכה למשרדים, ואין שינוי בערך הקרקע, עדיין יאלץ החוכר לשלם 31% מההפרש בין 91% שבידיו ל- 100% שהם הערך המלא של הקרקע. דהיינו, ללא שינוי ערך, יהיה עליו לשלם 2.79% מערך הקרקע. זו תוצאה שאינה מתיישבת עם התכלית של גביית דמי היתר עבור תוספת הנאה שניתנה לחוכר עקב השינוי. כדי שהחוכר לא יחוייב במקרה כזה, יש להוסיף לפני המונח "הערך המלא של הקרקע" את המילה "שינוי". כלומר, גם אז יש להוסיף מילה ללשון ההחלטה. אם כבר יש צורך להוסיף מילה ללשון ההחלטה, עדיף כבר להוסיף את המילים שהוסיף השופט סוקול. לפיכך, אני מסכים לדברי השופט סוקול. אשר על כן הוחלט כאמור בפסקה 31 לפסק דינו של השופט סוקול. הפיקדון שהופקד על ידי המערערות יושב לידיהן באמצעות בא כוחן עו"ד בן- ארי. בניהזכויות בניה