קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תוכנית בניה מוגבלת בזמן - היטל השבחה: השופט, ד"ר קובי ורדי לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופט, דן מור) מיום 26.4.09 (בש"א 170627/08) אשר קיבל את ערעורה של המשיבה כנגד חיובה בהיטל השבחה. הרקע והמחלוקת בין הצדדים המשיבה הינה בעלת שני מגרשים צמודים ברח' הירקון 162-164 בתל-אביב, הידועים כחלקות 5 ו-211 בגוש 6968 (להלן: "המקרקעין"). חלקה 5 הינה חלקה ריקה ובחלקה 211 בנוי מלון "אולימפיה". המקרקעין נרכשו על-ידי המשיבה בהסכם מכר מקרקעין מיום 2.8.07 (מוצג א' למוצגי המערערת) (להלן: "הסכם המכר"). המערערת פירסמה שתי תוכניות מתאר; האחת תב"ע 2770, והאחרת תוכנית מתאר 3444 (מוצגים ב1,2 למוצגי המערערת), שמטרתן להגדיל את מצאי חדרי המלונות בתל-אביב. את התכנית יזמה התאחדות בעלי המלון בתל-אביב להגדלת חדרי המלון, זכויות הבנייה שניתן לבנות, ואיחוד חלקה 5 (החלקה הריקה) עם חלקה 211 (שעליה בנוי מלון) לחלקה אחת. בעקבות הסכם המכר ולאחר שפירסמה המערערת את התוכניות המשביחות נערכה שומת היטל השבחה על המקרקעין והמשיבה חוייבה בהיטל השבחה. בשל מחלוקות בין הצדדים בנוגע להיטל ההשבחה מונה מר אמיר קורק כשמאי מכריע (להלן: "השמאי המכריע") ובהתאם לקביעתו חוייבה המשיבה בהיטל ההשבחה בגין שתי התוכניות הנ"ל. המשיבה ערערה על שומת השמאי המכריע, ובמסגרת הדיון בפני בית משפט קמא הסכימה המערערת לבטל את החיוב בגין תוכנית 2770, והמחלוקת התמקדה בחיוב המשיבה בגין תוכנית 3444 (להלן: "התוכנית המשביחה" או "תוכנית 3444"). כנגד חיובה בהיטל ההשבחה טענה המשיבה בפני בית משפט קמא כי תוכנית 3444 כלל לא השביחה את המקרקעין מאחר ומדובר בתוכנית שהתנאי למימושה הוא הוצאת היתר בניה תוך זמן מוגבל, ומשלא הוצא היתר הבניה ואין כל כוונה להגיש בקשה לקבלת היתר בניה לחדרי מלון בהתאם לתוכניות, והיא מעדיפה מגורים על המגרש הריק, תוך השארת המלון הקיים כפי שהוא, הרי שמדובר בהשבחה תיאורטית בלבד שאין לחייב בגינה. מנגד, טענה המערערת כי אין מקום לסטות מהוראת חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן:"החוק") ומהתוספת השלישית לחוק (להלן:"התוספת") הקובעת בסעיף 1 לתוספת כי השבחה משמעה עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, ובהתאם לכך משמכרו הבעלים במועד פרסום התוכנית את המקרקעין היה מקום לחייבם בהיטל השבחה. המערערת, נימקה את עמדתה בשני נימוקים עיקריים. הראשון, אי חיוב כעת בהיטל השבחה ימנע מהמערערת לתבוע היטל השבחה מהבעלים החדשים- המשיבה, שכן על-פי סעיף 2(א) לתוספת החבות מוטלת על הבעלים במועד פרסום התוכנית בלבד. הנימוק השני, אי חיוב בהיטל השבחה כעת, יפגע בזכותם של בעלי מקרקעין גובלים לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בהתאם לסעיף 197 לחוק, שכן במידה ותוגש 3 שנים לאחר פרסום התוכנית בקשה להיתר בניה במקרקעין בעלי המקרקעין לא יוכלו להגיש תביעה בהתאם לסעיף 197 לחוק, היות ובהתאם לחוק עליהם להגיש את תביעתם תוך 3 שנים מיום פרסום התוכנית בין אם הוצא היתר בניה והחלה הבניה בהתאם לתוכנית ובין אם לאו. פסק דינו של בית משפט קמא בית משפט קמא קיבל את ערעורה של המשיבה וקבע כי בנסיבות העניין לא היה מקום לחייב את המשיבה בהיטל השבחה. בית משפט קמא דחה את נימוקיה של המערערת וקבע לעניין סעיף 197 לחוק כי סביר להניח שבמידה והבנייה במקרקעין תחל לאחר 3 שנים, הרי שבעלי המקרקעין הסמוכים יוכלו להגיש את תביעתם לפיצוי, שכן אין להניח שטיעונים פורמליים קשיחים ישללו מהם את הפיצוי בגין ירידת ערך. כמו כן, קבע בית משפט קמא כי אין כל מניעה לחייב את בעלי המקרקעין במועד פרסום התוכנית או את הקונים של המקרקעין על התחייבות לתשלום היטל השבחה באם ינוצלו הזכויות על-פי התוכנית טרם פקיעת תוקפה כתחליף לתשלום מלא ההשבחה מיידית בשלב מכירת הזכויות, ובכך ניתן "להתגבר" על סעיף 2(א) לתוספת. לגופו של עניין קבע בית משפט קמא כי הואיל ומדובר בתוכנית המוגבלת בזמן, הרי שכל זמן שהמשיבה לא פעלה למימוש ההשבחה, דהיינו, לא פעלה לאיחוד החלקות לבניית חדרי מלון ולבקש היתר בניה, בהתאם לתוכנית המשביחה, הרי שלא ניתן לומר שהייתה השבחה של המקרקעין ומשכך אין מקום לחייבה. הוסיף בית משפט קמא וקבע כי יש לפרש את המילים "אישור תכנית" שבסעיף 1 לתוספת, כאישור תוכנית שאינה מותנית בתנאי מתלה או בעלת מועד תפוגה, ובהתאם לכך קבע בית משפט קמא כי אי התקיימותו של התנאי המתלה שוללת את זכות המערערת לדרוש את ההיטל, ודין ערעורה של המשיבה להתקבל. עיקר טענות בעלי הדין בערעור תחילה, טוענת המערערת כי המשיבה נעדרת מעמד להגיש את הערעור בבית משפט קמא הואיל והנישומה בהיטל השבחה הינה המוכרת ולא הקונה- המשיבה. לגופו של עניין, טוענת המערערת כי שגה בית משפט קמא בקביעתו לפיה בשל כך שהתוכנית המשביחה מותנית בתנאי מתלה אין לחייב בגינה בהיטל השבחה בעת "מימוש" בדרך של מכר מקרקעין. לטענת המערערת התוכנית המשביחה תקפה ומחייבת מרגע פרסומה ומשכך היא משפיעה על שווי המקרקעין ממועד זה, ללא קשר לשאלה האם הוצא מכוח התוכנית היתר בנייה, אם לאו. עוד טוענת המערערת כי שגה בית משפט קמא בדחותו את נימוק המערערת לעניין סעיף 197 לחוק, שכן אין כל היגיון לחייבה בתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק אך למנוע ממנה גביית היטל השבחה ממי שנהנה מאותה התכנית ממש. מוסיפה המערערת וטוענת כי שגה בית משפט קמא בהתעלמו מהעובדה שאף הצדדים להסכם המכר הביאו בחשבון את התכנית המשביחה במחיר העסקה, בציינם מפורשות כי התכנית נמצאת בהליכי אישור. עוד טוענת המערערת כי דחיית גביית ההיטל למועד מאוחר יותר (מהקונה, ורק אם יממש את הוראות התוכנית) נוגדת את המנגנון שקבע המחוקק לגביית היטל השבחה בעת המימוש הראשון. מנגד, טוענת המשיבה כי פסק דינו של בית משפט מוצדק ומבוסס היטב בדין. לטענת המשיבה הואיל ומדובר בתוכנית מוגבלת בזמן בעלת מנגנון "השמדה עצמית" הרי שמשלא הוצא היתר הבניה תוך המועד הקבוע בתוכנית, התוכנית למעשה חסרת תוקף ולא ניתן לחייב בגינה בהיטל השבחה. לטענת המשיבה, צדק בית משפט קמא בקביעתו לפיה סעיף 15 לתוכנית 3444, הקובע את מסגרת הזמן לתקפותה של התוכנית, מהווה תנאי מתלה לכניסתה לתוקף של תוכנית 3444. בנוסף, טוענת המשיבה כי אין בכוונתה להגיש בקשה להיתר למימוש תוספת זכויות הבניה למלונאות בהתאם לתוכנית 3444, והיא הגישה בקשה להוצאת היתר למגורים במקרקעין. כן טוענת המשיבה כי היא הפקידה בידי המערערת כתב התחייבות לפיו במידה ותנצל את זכויותיה על-פי תוכנית 3444 היא תשלם את היטל ההשבחה וכן התחייבה לכלול התחייבות זו בכל הסכם מכר שייחתם עם צד ג' כלשהו, ומשכך אין כל קושי בדחיית "מועד המימוש" למועד הוצאת ההיתר. מוסיפה המשיבה וטוענת כי בכל מקרה, אף ללא כתב ההתחייבות, אין כל קושי בקביעת "מועד המימוש" כיום הוצאת ההיתר אם יתבקש ניצול הזכויות המשביחות, שכן המערערת יכולה להתנות את מתן היתר הבניה בתשלום היטל ההשבחה. לטענת המשיבה, עצם אישורה של התוכנית לא גרם להשבחה אלא הוצאת ההיתר מכוחה של התוכנית הוא האירוע שגורם לחלותה של התוכנית וליצירת ההשבחה, ולפיכך רק עם הוצאתו יש לחייב בהיטל השבחה. לטענת המשיבה על-פי הוראת סעיף 7.4 להסכם המכר, הוטלה החבות בתשלום היטל ההשבחה עליה, ומכאן זכותה להגשת הערעור. דיון והכרעה לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון, אני סבור כי דין הערעור להתקבל, מהטעמים שיפורטו להלן. הערות כלליות בפתח הדברים יצויין, כי לא מצאנו מקום להתערב בקביעתו של השמאי המכריע, שמונה בהסכמת הצדדים, לפיה כתוצאה מתוכנית 3444 אכן הושבחה הקרקע נשוא המחלוקת, שכן עניין לנו בחוות דעת מקצועית, ואין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות מסוג זה, ומשדנים אנו בערעור לפי החוק שעניינו בשאלה משפטית בלבד. בהתאם לכך, ומשקבענו כי המקרקעין אכן הושבחו על-ידי תוכנית 3444, השאלה שבמחלוקת היא למעשה שאלה משפטית-פרשנית גרידא, והיא האם אכן יש לפרש את המילים "אישור תכנית" שבסעיף 1 לתוספת, כאישור תוכנית שאינה מותנית בתנאי או בעלת מועד תפוגה, כפי שקבע בית משפט קמא בפסק דינו. כבר כאן אקדים ואומר, כי אין בידי לקבל את פרשנותו של בית משפט קמא, שכן היא אינה מתיישבת עם לשון החוק ומטרתו, והכל כפי שיפורט להלן. כמו כן, יצויין כי אומנם המשיבה אינה המוכרת ובעלת המקרקעין ביום אישור התוכנית, אך לאור הצהרתו של ב"כ המשיבה לפנינו, לפיה המשיבה קיבלה ייפוי כוח מהבעלים המקוריים- חברת בסיה בע"מ, והיא המחתה לה את הזכויות לתבוע את ההיטל, הרי שהמשיבה נכנסה לנעליה של חברת בסיה בע"מ ולצורך הדיון לפנינו נראה אותה כמי שנישומה בהיטל ההשבחה. המסגרת הנורמטיבית סעיף 196א לחוק, קובע את סמכותה של הועדה המקומית לגבות היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק, כאשר השבחה מוגדרת בסעיף 1 (א) לתוספת, בין היתר, כ"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית...". המטרה המונחת ביסודו של היטל זה מבוססת על רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי שבעל מקרקעין שהתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שביצעה רשות התכנון, ישתף את הציבור בהתעשרותו וכן ישתתף בעלויות פעולות הועדה שהשביחה את הנכס (הטעם האחרון מעוגן גם בסעיף 13 לתוספת) (ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 במגרש 6043 נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון, פ"ד נה(4) 769, 776 (2001), ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999) (להלן: "פס"ד סי אנד סאן")), וכפי שצויין בדברי המבוא להצעת החוק (הצעת חוק 1491, התשמ"א) במסגרתה הוסף סעיף 196א והתוספת השלישית (תיקון מס' 18 לחוק): "היסוד הרעיוני להטלת המס נעוץ בדיני "עשיית עושר ולא במשפט", לאמור: אם הרשות הציבורית משקיעה בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך עולים נכסים בערכם, מן הראוי שבעלי הנכסים ישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח." על-פי האמור בסעיף 1(א) לתוספת, אירוע המס המקים את החבות בהיטל ההשבחה הוא אישור התוכנית המשביחה, אלא שסעיף 7 לתוספת קובע חריג לכלל זה לפיו ניתן לדחות את תשלום ההיטל למועד בו מימש החייב את הזכות במקרקעין אשר לגביהם חל ההיטל, וזו לשון סעיף 7(א) לתוספת: "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל..." כאשר המונח "מימוש זכויות" מוגדר בסעיף 1(א) לתוספת כאחת מאלה: ""מימוש זכויות", במקרקעין - אחת מאלה: (1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה; (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961;" פיצול זה שבין המועד בו קמה החבות בהיטל השבחה לבין מועד הפירעון הנדחה לעת מימוש הזכויות במקרקעין שהושבחו, מבטא עיקרון יסוד בדיני המס הוא עיקרון המימוש, לפיו אין על הנישום לשאת בתשלום ההיטל אלא בעת שהתרחשה פעולה ממשית ומשמעותית שיש בה משום הוצאת התעשרותו של הנהנה מהמקרקעין המושבחים מן הכוח אל הפועל (רע"א 4217/04 פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם, 22.10.06) (להלן: "פס"ד פמיני")). כל הפעולות הנ"ל שהוגדרו כ"מימוש זכויות", הן פעולות ממשיות ומשמעותיות שמבצע הנהנה במקרקעין המושבחים המוציאות את התעשרותו מהכוח אל הפועל ולפיכך, עם ביצוע אחת מהפעולות הנ"ל קם חיובו של הנהנה בהיטל ההשבחה, כאשר מועד המימוש על-פי החלופה השלישית הוא מועד ההתקשרות בעסקה (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה מחוז מרכז, פ"ד נז(4) 119, 124 (2003) (להלן: "פס"ד נוה בנין")). מן הכלל אל הפרט בענייננו, כפי שצויין לעיל, המחלוקת בין הצדדים היא באשר לפרשנותו של המונח "אישור תכנית" שבסעיף 1(א) לתוספת. לטענת המשיבה הואיל ותוכנית 3444 הינה תוכנית המוגבלת בזמן ובעלת "מנגנון השמדה עצמית", הרי שהיא לא נכנסת לתוקף אלא עם הוצאת היתר בניה בהתאם לתוכנית, ומשכך היא אינה בבחינת "תכנית מאושרת" שגרמה להשבחה. מנגד, טוענת המערערת כי התוכנית המשביחה תקפה ומחייבת מרגע פרסומה למתן תוקף ואינה תלויה בזמניות התוכנית ובהוצאת ההיתר. המקור למחלוקת בין הצדדים הוא סעיף 15 לתוכנית המשביחה - תוכנית 3444, שפורסמה למתן תוקף ב- 15/5/06, הקובע את זמניות תקפותה של התוכנית בזו הלשון: "אם תוך 8 שנים מיום תוקף לתכנית זו לא הוצא היתר בניה במגרש בהתאם לתכנית זו, יפקעו במגרש זה זכויות הבנייה וההוראות האחרות מכוח תכנית זו ויחולו הוראות התכנית הראשית. הועדה המקומית תהיה רשאית להאריך את התקופה הנ"ל בשנתיים נוספות." דהיינו, פרק הזמן להוצאת היתר הבנייה הינו עד 5/2014, כאשר ייתכן ופרק זמן זה יוארך בשנתיים, כך שפרק זמן זה טרם חלף. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובפסק דינו של בית משפט קמא, ולאור התכלית והמטרה של הטלת היטל השבחה כפי שפורטה לעיל, אני סבור כי אין מקום ליצירת ההבחנה שהציעה המשיבה והתקבלה על-ידי בית משפט קמא בין תוכנית המוגבלת בזמן לבין תוכנית שאינה מוגבלת בזמן, שכן אין בסיס לפרשנות זו בלשון החוק והיא אף אינה עולה בקנה אחד עם מטרת החוק. סעיף 1(א) לתוספת קובע כאמור, כי השבחה הינה, בין היתר: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית". מלשון החוק עולה כי כדי שההשבחה הנגרמת על ידי תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת תחוייב בהיטל, על התכנית להיות מאושרת וברת תוקף. מנגנון אישור תוכניות מוסדר בסימן ו' לחוק. בענייננו, התכנית המשביחה הינה תוכנית מאושרת וברת תוקף, שכן היא עברה את כל ההליכים הנדרשים בחוק למתן תוקף, אושרה על-ידי הועדה המקומית ופורסמה כדין, ואין בעובדה שמדובר בתוכנית המוגבלת בזמן כדי לשלול את תקפותה ו/או את אישורה. אירוע המס המקים את החבות בהיטל ההשבחה הוא מעשה ההשבחה המתרחש עם אישורה של התכנית אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שוויים, כאשר רק מועד התשלום נדחה לעת מימוש הזכות במקרקעין (פס"ד נוה בניין, עמוד 123-124). העובדה שלא בהכרח תממש המשיבה את זכותה להוציא היתר בניה בהתאם לתוכנית אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זה, שכן כאמור אישור התוכנית הוא שמהווה את ההשבחה שמומשה עם מכירת המקרקעין, והיתר הבניה כשלעצמו אינו בבחינת השבחה או אישור תכנית, והוא אף אינו פוגם או משפיע על תוקפה של התכנית לאחר אישורה, שכן כאמור המועד הרלוונטי על-פי החוק להשבחה הוא אישור התוכנית ולא הוצאת היתר הבניה על-פיו. יפים לעניין זה דבריו של פרופ' אהרן נמדר בספרו "היטל השבחה", חושן למשפט (תשס"ח-2007), עמוד 210: "היתר בנייה הינו אמצעי למימוש הבנייה המותרת על פי תכנית, ואין הוא כשלעצמו, נחשב לתכנית. לפיכך, השבחה הנגרמת על ידי הוצאת היתר בנייה אין לחייבה בהיטל, שכן התכנית המשמשת כבסיס להיתר חוייבה כבר בהיטל בגין השבחה זו. מכאן ניתן לקבוע כי ועדה מקומית שגבתה היטל על תכנית משביחה עקב מכירת הקרקע לא תוכל לשוב ולגבות את ההיטל מהקונה במועד מתן ההיתר לבנייה לפי התכנית. גבייה בגין התכנית במועד מכירת הקרקע צריכה לכלול את כל ההשבחות של התכנית. גביית ההיטל בגין התכנית במועד מכירת הקרקע צריכה לכלול את כל ההשבחות של התכנית אם מותנות ואם אופציונליות [הדגשה שלי ק.ו.]..." זאת ועוד, כעקרון, כל תכנית משביחה בהתאם לחוק, היא תכנית זמנית במובן זה או אחר, שכן יתכן ובעתיד היא תתבטל על-ידי תוכנית אחרת. בהתאם לכך, כשם שתכנית "רגילה" שאינה מוגבלת בזמן תחוייב בהיטל השבחה עם מימוש הזכויות, בלי קשר לשאלה האם הוצא היתר בניה בהתאם לתוכנית אם לאו, כך גם תוכנית המוגבלת בזמן, שכן בעת מימוש הזכות התוכנית הייתה בתוקף ועם מימוש הזכות, כהגדרתה בתוספת, נהנה בעל המקרקעין מההשבחה, ואין נפקות לכך שהבעלים ביקש להוציא היתר בניה בהתאם לתוכנית המשביחה, אם לאו, שכן ההנאה וההתעשרות מההשבחה מומשה עם מכירת המקרקעין לאחר אישור התכנית. כך, מוכרת המקרקעין חברת בסיה בע"מ, שהנכס שלה הושבח, יכלה למכור את הנכס למי שמעוניין להוציא היתר בנייה ולהגדיל את חדרי המלון, ולכאורה, אפשרות זו השביחה את הנכס וגרמה לעליית מחירו. העובדה שהמשיבה כקונת הנכס לא מתכוונת לממש את האפשרות לבנות בית מלון, לא גורעת לכאורה, מהשבחה זו שכבר נעשתה ובאה לידי ביטוי בעת המכירה. לאור האמור, ומשקבענו כי עניין לנו בתכנית משביחה כהגדרתה בחוק, הרי שמשבוצעה פעולה ממשית ומשמעותית שהוציאה את ההתעשרות לפועל, ובענייננו, העברת הבעלות במקרקעין שהושבחו בהתאם לסעיף 1(א)(3) לתוספת, הרי שבצדק ביקשה המערערת לגבות את ההיטל מידי הנהנית- הבעלים (ובענייננו, המשיבה). המחוקק ראה בהעברת בעלות כאירוע מממש, היות וההנחה היא שהצדדים להסכם המכר מודעים לתוכנית העיר הרלוונטית למקרקעין נשוא העסקה, וההשבחה מגולמת בתמורה שנקבעה בין הצדדים כנגד המקרקעין. אומנם, לא ניתן להתעלם מכך שמדובר בתכנית משביחה הפוקעת לאחר שנים, אך אין בכך כדי לגרוע מעצם ההשבחה והחבות בהיטל ההשבחה נכון למועד המימוש וזאת ללא קשר לשאלה, שאינני מכריע בה, לגבי זכאות המשיבה, אם בכלל, להחזר היטל ההשבחה עם פקיעת התכנית במקרה של אי מימושה. כך גם יש הגיון בטענת המערערת כי העובדה שהיא נתבעת ונדרשת לשלם פיצויים בגין התכנית המשביחה תוך 3 שנים ממועד פרסום התכנית לפי סעיף 197 לחוק, מלמדת גם היא על הכוונה שהמערערת תהא זכאית לגבות היטל השבחה מכוח התכנית המשביחה. דהיינו, שכתוצאה מהתכנית המשביחה יהיו הן חיובים והן זכויות, הן דבש והן עוקץ, כאשר מדובר בשני צדדים של אותו מטבע. דהיינו, השבחת מקרקעין מחד, ופגיעה בהם כתוצאה מפעולה תכנונית מאידך, וכשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק), גם כאשר מדובר בתכנית זמנית (בר"ם 3781/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' הר, פסקה 9 (טרם פורסם, 7.8.06)) כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו (פס"ד פמיני ופס"ד סי אנד סאן). בענייננו, עיון בסעיף 2.6 להסכם המכר מעלה כי אכן הצדדים היו מודעים לתוכנית 3444 בעת כריתת ההסכם, שכן ציינו זאת במפורש בהסכם: "המוכר מצהיר כי הבניינים אינם מיועדים לשימור וחלה עליהם תכנית מתאר מקומית "מלונות 2" תבע 2770... כן הופקדה לאישור תוכנית מתאר מקומית מספר תא3444/." כאשר על-פי הסכם המכר היטל ההשבחה חל על המשיבה. בהתאם לכך, הסכם המכר בין חברת בסיה בע"מ לבין המשיבה שרכשה את הקרקע המושבחת, הוא בבחינת מימוש הזכויות בהתאם לחלופה השלישית שבסעיף 1(א)(3) לתוספת, שכן עם החתימה על הסכם המכר והעברת הבעלות מימשה המוכרת (בענייננו, המשיבה נכנסה לנעליה של המוכרת) את זכויותיה בקרקע המושבחת ובעצם המכירה, התעשרה לכאורה, מהשבחת הקרקע ומשכך, בצדק חוייבה בהיטל ההשבחה (פס"ד נוה בנין). כך גם, המשיבה עצמה יכולה עדיין להגדיל את חדרי המלון על-פי התכנית המשביחה וכן יכולה למכור את הנכס לאחר שתנצל את ההשבחה לבנייה. לעניין זה, אין רבותא להתחייבות של המשיבה לא לבקש היתר בנייה לניצול ההשבחה, שכן התחייבות זו לא שוללת את עצם ההשבחה שהתגבשה עם המכירה של הנכס למשיבה, כאשר באותה מידה לא נקבל טענה, שאין לשלם היטל השבחה כיוון שלא נבנתה תוספת בניייה או לא נבנה חדר על הגג בהתאם לתכניות המשביחות ושאין כוונה לבנותם, שכן הנ"ל אינו רלוונטי לגבי עצם ההשבחה. קביעתנו הנ"ל אף מתיישבת עם פסק דינו של כבוד השופט זילברטל בתא (י-ם) 9224/07 הפטריארך היווני אורתודכסי של ירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (טרם פורסם, 9.2.09), שהוזכר בפסק דינו של בית משפט קמא, שכן פסק הדין הנ"ל עסק במקרה בו שילמה חברה בע"מ - אליה הועברו זכויות חכירה במסגרת הסכם קומבינציה, היטל השבחה בהתאם לסעיף 1(א)(3) לתוספת, בגין תכנית מתאר מקומית שהייתה מוגבלת ל-3 שנים שהשביחה את החלקה של החברה, אלא שבסופו של דבר פג תוקפה של התכנית בטרם החלה הבנייה בחלקה והוצאו היתרי בנייה בהתאם לתוכנית, ומשכך נתבעה מהועדה המקומית השבה של ההיטל ששולם. בית המשפט קבע בפסק הדין הנ"ל כי היטל ההשבחה נגבה כדין ברם, על הועדה המקומית להשיב את היטל ההשבחה שנגבה בגין ההשבחה והמכירה היות וההשבחה לא מומשה בסופו של דבר בטרם פקעו תוקפן של התוכניות המשביחות, וכי למעשה מדובר בתשלום על תנאי, שיש להשיבו עקב דיני עשיית עושר. עיינינו הרואות, כי למעשה הצדדים בפסק הדין הנ"ל לא היו חלוקים על עצם החיוב בהיטל ההשבחה, על-אף שהיה מדובר בתוכנית מוגבלת בזמן, אלא המחלוקת הייתה לעניין השבתו של היטל ההשבחה לאחר שפקעה התוכנית המשביחה. ובהתאמה לענייננו, וכפי שקבענו לעיל, על המשיבה לשאת בתשלום היטל ההשבחה, שכן זכויותיה בעקבות התוכנית המשביחה מומשו עם הסכם המכר, על-אף שמדובר בתוכנית מוגבלת בזמן, ולכל היותר, ומבלי להכריע בעניין, תוכל המשיבה בדיעבד ובמידה ולא תפעל בהתאם לתוכנית המשביחה עד פקיעתה, לתבוע השבה של היטל ההשבחה ששילמה ובקשתה תיבחן לגופה בהתחשב בנסיבות. לסיכום האמור לעיל, לאור לשון החוק ומטרתו כפי שפורטה לעיל, הרי שמרגע שאושרה תוכנית מקומית או מפורטת שיש בה כדי להעלות את שווים של המקרקעין, הרי שעניין לנו ב"השבחה" החייבת בהיטל והעובדה שמדובר בתוכנית המוגבלת בזמן אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זה, שכן כאמור, עם אישור התוכנית הושבחה הקרקע ודי בהשבחה פוטנציאלית ומותנית, כדי להתחייב בתשלום היטל ההשבחה. סוף דבר התוצאה הינה כי דין הערעור להתקבל. פסק דינו של בית משפט קמא מבוטל. ההוצאות ששילמה המערערת למשיבה על-פי פסק דינו של בית משפט קמא יוחזרו למערערת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד תשלומם ועד להחזרתם בפועל. על המשיבה לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לשומת השמאי המכריע, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 24.6.08. המשיבה תשלם למערערת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין. הערבות הבנקאית שהפקידה המערערת תוחזר למערערת באמצעות בא-כוחה. ד"ר קובי ורדי, שופט השופט י' שנלר אב"ד: אני מסכים ומצטרף לחוות דעתו המקיפה של חברי כב' השופט ד"ר ורדי. ארשה לעצמי להוסיף כי קבלת גישתו של בית משפט קמא, נוגדת את מהותו של היטל ההשבחה. לפי גישתו היטל ההשבחה מותנה בניצול ההשבחה בפועל, בעוד מהות היטל ההשבחה הפוטנציאל למימוש בפועל. לכן ולא בכדי, נדרשת שמאות על מנת לבחון את אותו פוטנציאל. במקרה דנן, נקבעה השבחה פוטנציאלית ודי בכך להקים את החיוב. לעניין מגבלת הזמן למימוש, אכן יכול ומגבלה זאת או אחרת, תשפיע על שווי ההשבחה, אך אין בה לאיינה מכל וכל. די בכך שמבחינה שמאית התמורה הפוטנציאלית, לאחר התוכנית המשביחה, גבוהה יותר על מנת להטיל את החבות. משאין חולק כי חל אירוע של "מימוש" שוב קמה גם חובת התשלום. כחברי, נראה לי להשאיר בצריך עיון את השאלה אם היטל ששולם ולא נוצל בתוכנית מוגבלת, יש מקום להשיבו אם לאו. אב"ד השופטת ר' לבהר שרון: אני מסכימה, ומצטרפת לחוו"ד המקיפה של חברי השופט ד"ר ורדי. רות לב הר שרון, שופטת הוחלט כאמור עפ"י פסק דינו של השופט ד"ר קובי ורדי.תוכנית בניהבניההיטל השבחה