תקנת השוק במקרקעין - רישום בתרמית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תקנת השוק במקרקעין - רישום בתרמית:

פתח דבר
1. מקרקעין הוצאו מבעלי הזכויות בהם באמצעות שורה של מעשי זיוף ותרמית, ונמכרו לצד שלישי; עסקת המכר שנקשרה בין עושה התרמית לבין הצד השלישי הושלמה בתמורה וברישום במרשם המקרקעין. כעת, משנודע להם דבר התרמית, עותרים יורשיו של מי שערב התרמית היה רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים במקרקעין – להורות על בטלותן של הדיספוזיציות שנעשו בזכויות כתוצאה מן התרמית.

הצדדים
2. התובעים, ג'ון הררינג (John David Herring) ופול הררינג (Paul Lewis Herring), הם אחים תאומים המתגוררים בארצות הברית (להלן: "ג'ון", "פול" ויחדיו – "התובעים").

הנתבע מס' 1 הוא רשם המקרקעין בנתניה. בסמוך לאחר הגשת התובענה הגיעו התובעים והרשם להסכמה שלפיה התביעה נגד הרשם תימחק, ובלבד שהלה ימלא אחר כל החלטה שתינתן על ידי בית המשפט בנוגע לרישום הזכויות במקרקעין נושא הדיון; הסכמה זו אושרה על ידי בית המשפט (כבוד השופט ש' ברוך) ביום 28/8/05.

הנתבעת מס' 2, דינסטי אינווסט לימיטד, היא חברה זרה המאוגדת באיי הבתולה הבריטיים ורשומה כיום כבעלת הזכויות במקרקעין נושא התובענה (להלן: "דינסטי"). הבעלים בדינסטי הוא מר מוריס טבצ'ניק (Moris Tabacinic), איש עסקים המתגורר בארצות הברית ועוסק בניהול קרנות השקעה, חלקן בתחום הנדל"ן (להלן: "טבצ'ניק"; ראו סעיפים 2 ו- 5 לתצהירו).

הנתבע מס' 3, רוני שוורץ, הוא עושה התרמית במקרקעין נושא התובענה, והורשע על פי הודאתו במסגרת עסקת טיעון בשורה של עבירות זיוף, הונאה וקבלת דבר במרמה בהיותו עורך דין (להלן: "שוורץ", ראו עדותו בעמ' 1 לפרוטוקול יום 24/5/07 ש' 27 עד עמ' 2 ש' 4 ועמ' 17 ש' 15-12). כך נאמר במבוא לכתב האישום שבו הורשע שוורץ:

"3. בתקופה הרלוונטית לכתב האישום, מכר הנאשם 1 (שוורץ- ע.ב.) שלא כדין, באמצעות מסמכים מזויפים ומעשי מרמה קרקעות (ביניהן המקרקעין נושא התובענה- ע.ב.), ע"י כך שאיתר, באמצעות רמי (נאשם נוסף- ע.ב.) בעלי קרקעות המתגוררים בחו"ל, זייף בעצמו, או באמצעות אחרים מטעמו מסמכים שונים ו/או את חתימותיהם של אותם בעלים ומכר את קרקעותיהם לאחרים, בלא הסכמתם או ידיעתם, ושילשל התמורה לכיסו.
בחלק מהמקרים רשם הנאשם 1 או זייף תצהירי זיהוי כוזבים לצורך הגשתם לתיקי מרשם המקרקעין.
4. המרמה והזיוף המתוארים בכתב האישום הינם בנסיבות מחמירות בהתחשב בכך שהנאשם 1 ביצע את העבירות במסגרת עיסוקו כעורך דין, וכן בשל גובה סכום המרמה, רמת התחכום וריבוי המסמכים המזויפים." (ההדגשה שלי- ע.ב.) (כתב האישום סומן ת/1).

לבקשת התובעים ובהסכמתו של שוורץ, ביום 7/11/06 ניתן נגדו פסק דין בהעדר הגנה (ראו החלטת כבוד השופט ש' ברוך בבש"א 21547/06).

הנתבע מס' 4, יהושע גלברד, הוא עורך דין בעל ניסיון רב בתחום עסקאות נדל"ן (להלן: "עו"ד גלברד"); עו"ד גלברד יחד עם עו"ד דליה וקסלר שותפתו (להלן: "עו"ד וקסלר"), ייצגו את דינסטי במשא ומתן עם שוורץ לרכישת הזכויות במקרקעין נושא התובענה. ביום 16/10/05 הורה בית המשפט (כבוד השופט ש' ברוך) על מחיקת התביעה נגד עו"ד גלברד – על פי הסכמת הצדדים ובהתאם להודעת התובעים כי הם חוזרים בהם מכל הנטען נגדו בכתב התביעה.

העובדות שאינן במחלוקת
3. בשנת 1949 נרשם אביהם המנוח של התובעים, לאורנס ה. הררינג ז"ל (להלן: "האב"), כבעלים במקרקעין נושא התובענה - הידועים כחלקות 141 ו- 306 בגוש 6675 שבאזור המושב רשפון (לעיל ולהלן: "המקרקעין"; ראו נסחים היסטוריים של המקרקעין, צורפו כנספח A לתצהיר ג'ון). האב נפטר בשנת 1980, ובצוואתו ציווה את המקרקעין לרעייתו – אימם של התובעים (להלן: "האם") (תעודת הפטירה והצוואה צורפו כספחים B ו- C לתצהיר ג'ון); האם נפטרה בשנת 1985, וציוותה את המקרקעין לתובעים בחלקים שווים (תעודת הפטירה והצוואה צורפו כנספחים D ו- E לתצהיר ג'ון).

פרט למקרקעין, לא הותירו אחריהם הוריהם של התובעים כל נכס אחר בישראל, וגם לתובעים לא היו נכסים משל עצמם בארץ (ראו עדותו של ג'ון בעמ' 9 לפרוטוקול יום 16/11/08 ש' 11-6). מכיוון שלא היו מצויים בדין הישראלי פנו התובעים לקרוב משפחתם, פרופ' פול בריס המתגורר בישראל ומשמש כעורך דין, על מנת שיסייע להם בהסדרת זכויותיהם במקרקעין; ואולם מאחר שלא ראו דחיפות כלשהי בכך, הדבר נעשה רק בשנת 1995 (להלן: "עו"ד בריס"; ראו עדותו של ג'ון בעמ' 6 לפרוטוקול יום 16/11/08 ש' 16 עד עמ' 7 ש' 10 וש' 27-22). משהחלו הליכי קבלת צווי קיום לצוואות של ההורים, אלה התמשכו תקופת זמן בלתי מבוטלת נוספת – באשר לדברי התובעים הם נדרשו להמציא לרשם לענייני ירושה שורה של מסמכים רשמיים מאת הרשויות המוסמכות בארצות הברית (ראו פירוט בסעיפים 8-4 לתצהיר ג'ון).
בטרם הושלמו הליכים אלה ורק בסמוך לפני הגשתה של התובענה דנן, נודע לתובעים באמצעות עו"ד בריס כי הזכויות במקרקעין נרשמו זה מכבר בבעלותה של דינסטי – ללא ידיעתם וממילא גם ללא הסכמתם.

4. שוורץ הסביר בחקירתו כי בשנים 2002 ו- 2003 הוא חבר לקבוצה של אנשים שכונו על ידו "מאתרי יורשים". אנשים אלה עסקו באיתור נכסי מקרקעין בארץ שנזנחו על ידי יורשי הזכויות בהם – בין אם מחמת שהיורשים כלל אינם יודעים על הירושה, ובין אם משום שאינם מגלים בה עניין. כאשר נתברר כי חלפו שנים רבות מעת פטירתו של בעל זכויות בנכס כלשהו, וחרף זאת לא ניתנו צו ירושה או צו קיום צוואה ביחס לנכס זה – שוורץ ושותפיו "המציאו" יורשים, ובאמצעות שורה של מסמכים מזויפים הביאו לרישומו של הנכס על שמם של "יורשים" אלה (ראו עדותו של שוורץ בעמ' 20 לפרוטוקול יום 24/5/07 ש' 24-9 ובעמ' 21 ש' 13-7). בשלב השני, שוורץ ושותפיו העמידו את הנכס למכירה לצד שלישי – ובאמצעות יפוי כוח מזויף גרמו לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין, ואת תמורת העסקה נטלו לעצמם.

בשיטת פעולה זו נקטו שוורץ ושותפיו גם בקשר עם המקרקעין נושא הדיון. ביום 10/02/03 הגיש שוורץ לבית המשפט לענייני משפחה בכפר סבא בקשה פיקטיבית בשמו של ג'ון, לקיום כביכול של צוואת האב (תע 1250/03; סומנה ת/4). לבקשה צורפו יפוי כוח פיקטיבי מאת ג'ון לשוורץ לצורך הטיפול בעזבון האב (סומן ת/2), תעודת פטירה פיקטיבית של האב (סומנה ת/3), צוואה פיקטיבית של האב המצווה את המקרקעין לג'ון בלבד (ת/5), וכן חוות דעת פיקטיבית בנוגע לדין הזר החל על הצוואה (סומנה ת/6). בהתאם לאמור בבקשת הסרק ועל יסוד המסמכים המזויפים שצורפו לה, הוציא בית המשפט (כבוד השופט י' כהן) ביום 6/3/03 צו לקיום הצוואה הפיקטיבית (להלן: "צו קיום הצוואה", סומן ת/7). שוורץ הגיש צו זה ללשכת רישום המקרקעין, בצירוף בקשה פיקטיבית לרישום המקרקעין (סומנה ת/11) ותצהירים פיקטיביים המאמתים כביכול את זהותו של ג'ון (סומנו ת/8-ת/10) – שאז נרשם ג'ון כבעלים במקרקעין (נסח המקרקעין מחודש מאי 2003 צורף כנספח 4 לתצהיר עו"ד גלברד).

5. בשלב זה נוצר קשר בין שוורץ לבין עו"ד גלברד לצורך מכירת הזכויות במקרקעין לדינסטי. איש עסקים מגרמניה בשם גולדטי הוא שעניין את טבצ'ניק, הבעלים בדינסטי, ברכישת המקרקעין; ואף הפנה אותו אל שוורץ כמי שמייצג את הבעלים במקרקעין לצורך המכירה (ראו סעיפים 4-3 לתצהיר טבצ'ניק, תכתובת דואר אלקטרוני שהוחלפה בין גולדטי לטבצ'ניק בנדון צורפה כנספחים 2-1 לתצהיר). טבצ'ניק מצידו פנה לעו"ד גלברד, בהמלצת חמיו שהוא קרוב משפחה של עו"ד גלברד, וביקש ממנו שיטפל במכירה עבור דינסטי (ראו סעיף 6 לתצהיר טבצ'ניק וסעיפים 5-4 לתצהיר עו"ד גלברד). משנוצר ביניהם קשר, שוורץ הציג עצמו בפני עו"ד גלברד כבא כוחו של ג'ון לצורך ביצוע העסקה, ואף העביר לו עותק של אותו יפוי כוח שהוצג לבית המשפט במסגרת הבקשה לצו קיום צוואה – אשר נחזה להיות חתום כדין על ידי ג'ון (ראו סעיפים 7-6 לתצהיר עו"ד גלברד). התמורה עבור המקרקעין נקבעה על סך 600,000$, ובין שוורץ לבין עו"ד גלברד נוהל משא ומתן והוחלפו טיוטות בנוגע לניסוחו של הסכם המכר (ראו סעיפים 9, 17-14 ו- 25-19 לתצהיר עו"ד גלברד; תכתובת בנדון צורפה כנספחים 3 ו- 9-5 לתצהיר עו"ד גלברד). ביום 9/6/03 העביר שוורץ לעו"ד גלברד את הסכם המכר כשהוא חתום בחתימה הנחזית כחתימתו של ג'ון, וכן בחתימתו של שוורץ עצמו כמי שאימת את חתימתו של ג'ון (להלן: "הסכם המכר"); ביום 16/6/03 נחתם ההסכם גם על ידי דינסטי באמצעות עו"ד גלברד, על פי יפוי כוח שקיבל ממנה לשם כך (הסכם המכר סומן ת/13).

בד בבד עם הסכם המכר העביר שוורץ לעו"ד גלברד גם יפוי כוח פיקטיבי מאת ג'ון –המסמיך כביכול את עו"ד גלברד לפעול בשמו להעברת הזכויות במקרקעין; יפוי כוח זה נחתם בחתימה מזויפת של ג'ון ובחתימתו של שוורץ כמי שאימת חתימה זו (סומן ת/12). בהמשך דווחה העסקה לרשויות המס, והצדדים שילמו את תשלומי המס החלים עליהם (אישורים צורפו כנספח 20 לתצהיר עו"ד גלברד). גם התמורה שולמה על ידי דינסטי - במספר תשלומים אשר הועברו לחשבון בנק בבעלותו של שוורץ בנאמנות כביכול עבור ג'ון (ראו סעיפים 16-6 לתצהיר עו"ד וקסלר וסעיפים 13-8 לתצהיר; אסמכתאות בנקאיות בגין העברת כספי התמורה לחשבון הנאמנות סומנו נ/11-נ/14). לבסוף, באמצעות יפוי הכוח שניתן כאמור לעו"ד גלברד הועברה הבעלות במקרקעין מג'ון לדינסטי (ראו נסחי המקרקעין מחודש ספטמבר 2003, צורפו כנספח 21 לתצהיר עו"ד גלברד).

6. שוורץ הודה בעדותו כי הוא אינו מכיר את התובעים ומעולם לא קיבל אישור כלשהו לפעול בשמם בקשר עם המקרקעין (ראו עדותו בעמ' 8 לפרוטוקול יום 24/5/07 ש' 13-22); וכן אישר כי לצורך העברת הבעלות במקרקעין לג'ון ולאחר מכן לדינסטי הוא הציג בפני בית משפט לענייני משפחה, רשם המקרקעין ואף בפני עו"ד גלברד מסמכים פיקטיביים שבהם זויפו חתימותיהם של ג'ון ושל אחרים (ראו עדותו בעמ' 16 לפרוטוקול ש' 19-8). שוורץ אף ציין בעדותו כי במשך כל התקופה שבה התנהל המשא ומתן בינו לבין דינסטי בנוגע למקרקעין היה שוורץ מושעה מפעילות כעורך דין, על פי החלטת בית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין (ראו עדותו בעמ' 11 לפרוטוקול ש' 26-18). ביום 1/4/08 הורה בית משפט לענייני משפחה (כבוד השופט י' כהן), לבקשת התובעים, על ביטולו של צו קיום הצוואה שניתן בנוגע לצוואה הפיקטיבית של האב (פסק הדין צורף כנספח א לתצהיר המשלים מאת ג'ון). במצב דברים זה הגיש ג'ון, באמצעות עו"ד בריס, בקשה חדשה לצווי קיום לצוואותיהם של האב והאם המנוחים (צורפה כנספח ב לתצהיר המשלים מאת ג'ון).

יוער כי חרף העובדה שבמהלך הדיון בתובענה דינסטי מעולם לא הכחישה את הרקע העובדתי המתואר לעיל, וממילא אף לא הציעה גרסה עובדתית אחרת מטעמה למהלך הדברים – בסיכומי הטיעונים נרמז על ידי דינסטי לכך שאין לסמוך על הודאתו של שוורץ בעובדות המפורטות בכתב האישום שהוגש נגדו, מכיוון ש"בתמורה" להודאתו הסכימה הפרקליטות למחוק אישומים נגד רעייתו של שוורץ וקרובה נוספת. ואולם, לא ברור מה ביקשה דינסטי להשיג כאשר תקפה את אמינותו של שוורץ – שכן דינסטי עצמה כלל אינה טוענת כי שוורץ שימש כשלוח של התובעים או כי פעל על פי הרשאתם. נוסף על כך, וכפי שהוברר באריכות לעיל, מעשה המרמה שביצע שוורץ בקשר עם המקרקעין הוכח כדבעי על ידי התובעים - באמצעות תשתית ראייתית מוצקה שביסודה המסמכים המזויפים ועדותו של שוורץ בנדון. ודוק: במסגרת ההליך הפלילי נגדו שוורץ הואשם, הודה והורשע בגין אותה מסכת עובדתית העומדת גם בבסיסה של התובענה דנן – ובניגוד לנטען על ידי דינסטי, אין כל סיבה לסבור כי מדובר בהודיית שווא; מה גם ששוורץ הכחיש בחקירתו את הטענה כי צמחה לו טובת הנאה כלשהי מן ההודאה בכתב האישום (ראו עדותו בעמ' 19 לפרוטוקול 24/5/07 ש' 26-2, ובעמ' 35 ש' 7-2). הנה כי כן, טענותיה של דינסטי בעניין עדותו של שוורץ אינן אלא טענות בעלמא, שנטענו בלשון רפה וללא כל תכלית.

המסגרת הנורמטיבית לדיון
7. סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע מעין "תקנת שוק" במקרקעין:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון." (להלן: "תקנת השוק במקרקעין").

תכליתה העיקרית של תקנת שוק זו, היא הגנה על אמינותו של מרשם המקרקעין:

"'תקנת השוק' במקרקעין, הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, ואשר תיקלט גם בקודכס החדש, אינה תקנת שוק במובן המקובל של מושג זה. אין היא מגינה על המסחר במקרקעין המתנהל על ידי סוחרים דווקא, אלא על כל עסקה ביחס למקרקעין, המסתמכת על המרשם במקרקעין מוסדרים, תהא הזכות הנרכשת במקרקעין אשר תהא. תכליתה היא הגנה על אמינות המרשם כחלק מתפיסה המבקשת לחזק את היעילות הכלכלית של שיטת המרשם. עקרון 'תקנת השוק' במקרקעין שלוב אפוא עם עקרון הקונקלוסיביות של המרשם..." (ההדגשה שלי- ע.ב.) [מיגל דויטש קניין כרך ד 235 (2007); להלן: "דויטש"].

על פי לשונו של סעיף 10, תקנת השוק במקרקעין חלה רק במקרים שבהם הזכות במקרקעין מוסדרים נרכשה בתמורה, בתום לב ותוך הסתמכות על המרשם:

"מרשם המקרקעין המוסדרים מעניק תקנת שוק על פי הדגם של 'השריון הדחוי', בהבדל מן 'השריון המיידי', לאמור: רק רוכש בתמורה ובתום לב, שסמך על המרשם, כשיר ליהנות מתקנת השוק. אף שנקבעה בחוק הנחה חלוטה בדבר נכונות המרשם במקרקעין מוסדרים, אין הנחה זו עומדת למי שאינו רוכש בתמורה ובתום לב.
כל שתקנת השוק עושה הוא לייחס לעסקה במקרקעין את התוצאות שהיו נובעות ממנה אילו היה נכון הרישום על שמו של מי שממנו נרכשה הזכות. אין תקנת השוק מרפאת פגמים אחרים הנופלים בעסקת מקרקעין." (ההדגשות שלי- ע.ב.) [יהושע ויסמן דיני קניין חלק כללי 320-319 (1993); להלן: "ויסמן"].

זאת ועוד. מכיוון שתוצאת הפעלתה של תקנת השוק היא הפקעת קניינו של מי שהיה בעלים כדין בזכויות במקרקעין – ההלכה היא שיש להקפיד באופן דווקני על התקיימותם של התנאים לתחולתה של תקנת השוק:

"כידוע באות תקנות השוק לאזן בין טובתו של בעלים של נכס לבין טובתו של אחר, הטוען אף הוא לזכות בנכס. איזון זה משתנה, בין היתר, לפי סוג הנכס. בנכסי מקרקעין תהיה הנטייה להסיט את נקודת האיזון לטובת הבעלים, ואילו בנכסי מיטלטלין תהיה הנטייה להסיט את נקודת האיזון לטובת הקונה. כך נאמר:
'בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופייה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקניית זכות קניין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות' (ההדגשה שלי - י' ט') (דברי מ"מ הנשיא (כתוארו אז) מ' לנדוי בפס"ד קורצפלד, בעמ' 33).
אכן, יכול שאדם ירכוש זכות במקרקעין מכוח סעיף 10 תוך העדפת הזכות שרכש על פני זכותו של הבעלים האמיתי. אופייה המפליג של ההוראה, כלשון הנשיא מ' לנדוי, מחייב זהירות כפולה ומכופלת והחמרה יתירה בקיום התנאים שבסעיף 10." (ההדגשות שלי- ע.ב.) [ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, 847-848 (2002); להלן: "עניין בעלי מקצוע נכסים"].

8. סעיף 73 לחוק הירושה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק הירושה"), אף הוא קובע מעין "תקנת שוק" - המגינה על מי שרכש זכות תוך הסתמכות על צו ירושה או על צו קיום צוואה:

"מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה בסמכו על צו ירושה או על צו קיום שהיה בר-תוקף אותה שעה, או מי שקיים חיוב בתום לב בסמכו כאמור, אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן." (להלן: "תקנת השוק בירושה").

בעוד שתקנת השוק במקרקעין נועדה להבטיח את אמינותו של מרשם המקרקעין, תקנת השוק בירושה מגינה על מהימנותם של צו ירושה וצו קיום צוואה – ואולם זו וגם זו מובילות לתוצאה של הפקעת זכות קניין מבעליה:

"בלי להתייחס בשלב זה למהותה של הזכות המוגנת, הרי שהתוצאה של הוראת סעיף 73 לחוק הירושה - בדומה להוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין - שהיא מפקיעה את זכות הקניין מן הבעלים, הוא היורש האמיתי. זאת מאחר שהרוכש מן היורש הנחזה הסתמך על תעודה ציבורית שמהימנותה רבה, היא צו הירושה שהוציא בית המשפט (בענין זה ראה הצעת חוק הירושה (משרד המשפטים, תשי"ב) בעמ' 121)." [רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, תק-על 1995(4) 513, 519 (1995); "עניין הרטפלד"].

גם לתקנת השוק בירושה מספר יסודות מצטברים:

"היסודות העיקריים היוצרים את הוראת סעיף 73 לחוק הירושה הם אלה: (1) פלוני רכש זכות; (2) בתום לב; (3) ובתמורה; (4) בהסתמך על צו ירושה או על צו קיום צוואה שהיה בר-תוקף אותה שעה. בהתקיים ארבעה יסודות-יוצרים אלה 'אין לבטל זכותו' של פלוני אף אם צו הירושה או צו הקיום בוטלו או תוקנו לאחר מכן." (עניין הרטפלד, שם, בעמ' 525).

תמצית המחלוקת בין הצדדים
9. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לתחולתן בנסיבות המקרה של תקנת השוק במקרקעין ותקנת השוק בירושה.

במרכז המחלוקת עומדת שאלת התקיימותו של יסוד ההסתמכות, המהווה כאמור תנאי בלעדיו אין לתחולתן של שתי תקנות השוק. הוברר כי צו קיום הצוואה שהוצג על ידי שוורץ בפני נציגיה של דינסטי עובר לחתימתו של הסכם המכר היה פגום - באשר הוצא על פי בקשה פיקטיבית ונסמך על מסמכים מזויפים שהוצגו בפני בית המשפט; אין גם עוררין שבאותה עת מרשם הזכויות במקרקעין היה שגוי – שכן הזכויות נרשמו על שם ג'ון על פי צו קיום צוואה חסר תוקף. עם זאת, הוברר כי במקרה דנן דינסטי לא רכשה את הזכויות במקרקעין ממי שנחזה להיות הבעלים בהם על פי המרשם ועל פי צו קיום הצוואה – אלא ממי שהציג עצמו במרמה כמיופה כוחו של הבעלים הרשום במקרקעין. התובעים טוענים כי במצב דברים זה, הסתמכותה של דינסטי לא היתה על המרשם או על צו קיום הצוואה – אלא על יפוי הכוח הפיקטיבי שהוצג לה על ידי שוורץ וכן על מצגי השווא שלו בנוגע ליחסיו עם הבעלים במקרקעין – ועל כן יסוד ההסתמכות אינו מתקיים. לעומת זאת, דינסטי סבורה כי בנסיבות שבהן מרשם המקרקעין היה שגוי וצו קיום הצוואה היה פגום – ברור כי היא זכאית להגנתן של תקנות השוק, המיועדת בדיוק למקרים כגון דא.

הצדדים חלוקים גם בנוגע להתקיימותו של יסוד תום הלב ברכישה. לגישתם של התובעים דרישת תום לב הקבועה בתקנות השוק הרלוונטיות היא מוגברת, ומטילה על הרוכש חובה פוזיטיבית לוודא כי האדם העומד מולו במשא ומתן הוא הבעלים כדין במקרקעין; חובה זו רק מתחזקת כאשר מדובר בעסקה המבוצעת מול אדם המציג עצמו כמיופה כוחו של בעל הזכויות. חרף זאת, משך כל תקופת המשא ומתן לרכישת הזכויות במקרקעין, דינסטי וכמותה עו"ד גלברד ועו"ד וקסלר מטעמה לא עשו כל מאמץ על מנת לוודא כי שוורץ הוא אמנם נציגו של ג'ון ומוסמך לפעול מטעמו להעברת הזכויות במקרקעין – ובכלל זה לא ביקשו ליצור קשר עם ג'ון עצמו, לא יצרו קשר עם אותם אנשים שחתמו על התצהירים שהוצגו בפניהם לשם זיהויו של ג'ון, ואפילו לא ביקשו לקבל העתק מדרכונו של ג'ון או להשוות את מספר הדרכון לזה המופיע במרשם המקרקעין. עוד בעניין זה, עו"ד גלברד ועו"ד וקסלר לא טרחו לוודא כי שוורץ אמנם רשאי להציג עצמו כעורך דין ולבצע פעולות המיוחדות בחוק לבעל הסמכה זו – כאשר יוזכר כי אין חולק שבתקופה הרלוונטית לתובענה שוורץ היה מושעה מחברות בלשכת עורכי הדין. התובעים מוסיפים וטוענים בהקשר זה כי דינסטי ונציגיה עצמו עיניהם לנוכח חששות אובייקטיביים שהתגלו בנוגע להרשאתו של שוורץ לבצע את העסקה במקרקעין - בשל יפוי הכוח שניתן לעו"ד גלברד לפעול להעברת הזכויות במקרקעין. לגרסתם של התובעים, על פי סעיף 30 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א- 1971 כל יפוי כוח שנחתם מחוץ לגבולות ישראל יש לאמת בפני נציג קונסולרי של ישראל – ואילו יפוי הכוח שנחזה ככזה שנחתם על ידי ג'ון בארצות הברית, אומת רק על ידי שוורץ. לבסוף, התובעים טוענים כי גם תשלום תמורת המקרקעין נעשה שלא בתום לב – שכן תמורה זו כלל לא הועברה לידיו של ג'ון, אלא לידיו של שוורץ ומבלי לוודא שכספים אלה אמנם מגיעים בסופו של יום לידיו של המוכר.

דינסטי מצידה טוענת כי בהתאם לפרקטיקה המקובלת בתחום עסקאות המקרקעין – כאשר מדובר במוכר שהוא תושב חוץ, נהוג לנהל את ההתקשרות עימו באמצעות בא כוחו ומבלי לפגוש במוכר עצמו. כך גם נהוג להעביר את תמורת המכר לחשבון נאמנות על שמו של בא כוחו של המוכר, ולא לידיו של המוכר במישרין. עוד לגישתה של דינסטי, תום הלב הנדרש בתקנות השוק במקרקעין ובירושה הוא סובייקטיבי - ועל פי אמת מידה זו די בכך שהרוכש פעל ביושר ובאמונה, ואין מצפים ממנו שיתור אחר חשיפתן של עובדות שאינן גלויות על פני השטח. בהתייחס למקרה דנן, דינסטי טוענת כי המסמכים המזויפים שהוצגו על ידי שוורץ בפני נציגיה, נחזו כאותנטיים לחלוטין - הא ראיה שבית המשפט עצמו הוציא מלפניו את צו קיום הצוואה בהסתמך על אותם מסמכים ממש, ואף רשם המקרקעין הסתמך על מסמכים אלה לשם העברת הבעלות במקרקעין לבעלותה של דינסטי. עו"ד גלברד ועו"ד וקסלר, שניהם עורכי דין בעלי ניסיון וידע רב בתחום הנדל"ן, גם הם לא סברו כי יש חשש כלשהו למעשה מרמה – ואף על פי כן ולמען הזהירות הגדילו לעשות, ונקטו שורה של אמצעים מקובלים על מנת לוודא כי מדובר בעסקה כשרה. בתוך כך, עורכי הדין בדקו לטענתם את נסחי המקרקעין (ראו סעיף 18 לתצהיר עו"ד גלברד), ביקשו לקבל עדות אופי על שוורץ מעורכי דין בעלי שם (ראו עדותו של שוורץ בעמ' 34 לפרוטוקול יום 24/5/07 ש' 22-6), בדקו כי התמורה המבוקשת היא סבירה (ראו סעיף 9 לתצהיר עו"ד גלברד), ואף קיבלו תצהירי זיהוי של המוכר לצורך רישום העסקה בטאבו (ראו סעיף 32 לתצהיר עו"ד גלברד). במצב דברים זה, דינסטי סבורה כי היא עומדת בדרישת תום הלב הקבועה בתקנות השוק שבהן עסקינן.

10. סוגיה נוספת שעומדת בחזית המחלוקת בין הצדדים נוגעת לאחריותם של התובעים לתוצאותיו של מעשה המרמה במקרקעין. דינסטי טוענת כי אילו היו התובעים נפנים להוצאת צווי קיום לצוואותיהם של הוריהם ולרישום הזכויות במקרקעין בתוך זמן סביר לאחר שנפטרו – היתה נמנעת מן התובעים מסכת המרמה כולה. אלא שחמש עשרה שנים חלפו מעת פטירתו של האב ועד שהתובעים החלו לפעול בנדון, וכעשר שנים מעת פטירתה של האם – וגם אז עשו כן בעצלתיים. לגישתה של דינסטי מדובר בהתרשלות מצידם של התובעים, העולה אף כדי חוסר תום לב, ומובילה למסקנה שלפיה זכויותיהם במקרקעין נסוגות בפני זכויותיה של דינסטי שנרכשו בתום לב ובתמורה.

התובעים, לעומת זאת, טוענים כי הם פעלו ללא לאות להסדרת זכויותיהם במקרקעין – ובכלל זה הסתייעו בשירותיו של פרופ' בריס ופעלו להשגת האישורים השונים מאת רשויות ארצות הברית, אותם נדרשו להציג לצורך הוצאת צווי קיום לצוואות הוריהם בישראל. התובעים סבורים עוד כי דינסטי בכל מקרה אינה יכולה להיוושע מטענת הרשלנות שבפיה – שכן התרמית במקרקעין היא תולדה אך ורק של מצגי השווא שהוצגו לדינסטי על ידי שוורץ, ואינה נובעת מהעדר רישומם של התובעים כבעלים במקרקעין. יתרה מזאת, לגישתם של התובעים כל טענותיה של דינסטי בנוגע לרשלנות לכאורה מצידם אינן אלא טענות תיאורטיות גרידא - באשר ממילא אין בכוחה של רשלנות מצידם לשלול את זכויותיהם הקנייניות במקרקעין.

סיכומו של דבר, התובעים טוענים כי מאחר שרישומה של דינסטי כבעלים במקרקעין הושג כתוצאה משורה של מעשי זיוף ותרמית שביצע שוורץ – רישום זה בטל; ומשכך עותרים התובעים למתן צו עשה להשבת המצב לקדמותו, ולרישומו של האב המנוח כבעלים במקרקעין. דינסטי מצידה טוענת כי הגם שהסכם המכר הוא תולדה של מעשה תרמית, היא קנתה זכות בעלות נקייה במקרקעין – באשר העסקה נעשתה בתום לב ובהסתמך על מרשם המקרקעין וצו קיום הצוואה, והושלמה בתמורה וברישום.

דיון
11. מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של ג'ון ופול, וכן תצהיר משלים מאת ג'ון;
מטעם דינסטי הוגשו תצהיריהם של טבצ'ניק, עו"ד גלברד ועו"ד וקסלר.

המצהירים נחקרו על תצהיריהם; וכן נשמעה עדותו של שוורץ מטעם התובעים כעדות מוקדמת, על פי החלטת בית המשפט (כבוד השופטת צ' ברון) מיום 22/3/07 (בש"א 3372/07).

האם חוסה הסכם המכר בצילן של תקנת השוק במקרקעין או תקנת השוק בירושה?
12. בעניינה של תקנת השוק במקרקעין - דרישת ההסתמכות על מרשם המקרקעין היא דרישה היורדת לשורשה של הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, שתכליתה כאמור בפרק הנורמטיבי היא הגנה על היעילות הכלכלית של שיטת המרשם. תקנת השוק במקרקעין נועדה אפוא לרפא פגמים שנפלו בעסקה עקב שיבוש במרשם – כגון טעות מינהלית שבעטייה נמחקה זכות רשומה, או שינוי של רישום באמצעות שימוש ביפוי כוח מזויף. ואולם אין בכוחה של תקנת השוק במקרקעין לרפא פגמים אחרים שנפלו בעסקה, גם אם קדם לעסקה שיבוש במרשם – למשל כאשר נעשתה עסקה עם אדם שהתחזה להיות הבעלים בזכויות הרשומות או בא כוחו.

"'תקנת השוק' במקרקעין, על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, מוגבלת בכך שהיא נותנת ערובה לרישום אך לא למה שמחוץ לרישום. תכליתה לאפשר למי שעומד לרכוש זכות במקרקעין להסתמך על רישומה של הזכות על שמו של מי שממנו הוא עומד לרוכשה, בלא צורך לבדוק אם הרישום הזה תקף. תקנת השוק שעל פי סעיף 10 אינה מרפאת פגמים אחרים, שאינם נעוצים ברישום בלתי נכון של הזכות שבה עומדים לבצע את העסקה. כך, למשל, כאשר מקרקעין הרשומים על שם ראובן נמכרו על ידי שמעון, שהציג בפני הקונה יפוי כוח הנחזה להיות חתום על ידי ראובן, והתברר לאחר מכן כי יפוי הכוח היה מזויף – לא יוכל הקונה להסתייע בתקנת השוק שבסעיף 10 אם ראובן יתבע את השבת הנכס ואת תיקון הרישום." (ההדגשה שלי- ע.ב.) (ויסמן, שם, בעמ' 312).

דברים אלה יפים גם בכל הנוגע לדרישת ההסתמכות על צו קיום צוואה, הקבועה בתקנת השוק בירושה:

"על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין מעניק החוק הגנה של תקנת-שוק למי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים "בהסתמך ... על הרישום". השווה: ויסמן, שם, 293, 312. יסוד-יוצר זה במעשה רכישת זכות במקרקעין משנה מעט מתוכנו בהתאמתו למערכת של ירושה-ויורש-נחזה, ותחת הסתמכות על רישום במרשם המקרקעין באה הסתמכות על צו ירושה או על צו קיום צוואה. שוני זה לא נועד אלא ל'התאמה', ואין בו כדי לשנות מהעיקרון גופו." (ההדגשה שלי- ע.ב.) (עניין הרטפלד, שם, בעמ' 525).

13. בית המשפט העליון הוסיף וקבע כי תקנת השוק במקרקעין לא יכולה להגן על מי שעצם הרישום על שמו הושג בתרמית, כשהעסקה בוצעה על ידי אדם זר לנכס. כך משום שבמצב דברים מעין זה, לא רק שהרוכש הסתמך על מצג הרשאה מזויף ולא על מרשם המקרקעין – אלא שהעסקה בכללותה לאו עסקה היא:

"משקבענו כי לא נוצרה שליחות במקרה שלפנינו, דהיינו כי עורך-דין הלוי לא שימש מעולם שלוחו של המנוח למכירת המגרש הנדון, התוצאה היא כי לא היה בידו להקנות כל זכויות במגרש לחברה המערערת, ומכאן, שהעסקה שנחתמה איתה למכירת המגרש, לאו עסקה היא, מאחר שנעשתה על-ידי אדם זר לנכס." [ע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מט(1) 649, 658-659 (1995); להלן: "עניין ס.מ. יצירה"].

דויטש מסביר הלכה זו באופן הבא:

"סעיף 10 לחוק המקרקעין ממסד 'תקנת שוק' של המרשם, המאפשרת לרוכש הזכויות לתכנן את צעדיו בהתאם לרישום בפנקסים, אך אין הוא קובע 'תקנת שוק' של יפויי כוח. דיני השליחות אינם מטילים על אדם את הסיכון לכך שאדם אחר יתיימר לשמש כשלוחו, בעוד שהוא מעולם לא הסמיכו לכך. יפוי כוח מזויף אינו מצמיח אחריות על מי שמיומר להיות שולח. הסיכון מוטל על השולח רק כאשר הוא עצמו ערך מצג כלפי צד שלישי בדבר קיומה של הסמכה. זו ה'הסמכה הנחזית', אשר כיום נתפסת כהסמכה ממשית. ...אין אדם הופך לשולח באמצעות מעשה זיוף של אדם אחר. הדרך היחידה העומדת בפני הצד השלישי היא לוודא את דבר ההסמכה עם השולח המיומר. אכן, התקשרות עם צד המתיימר לפעול בשליחותו של האחר יוצרת סיכון מיוחד, אשר על הרוכש לקחת בחשבון במסגרת סיכוני העסקה." (ההדגשות שלי- ע.ב.) (דויטש, שם, בעמ' 267).

אך מובן שדברים אלה שרירים ונכונים גם כאשר עסקינן בתקנת השוק בירושה.

14. ומן הכלל אל הפרט.

דינסטי מוצאת שלל רב בעובדה שבעת ההתקשרות בהסכם המכר, מרשם המקרקעין היה שגוי וכך גם צו קיום הצוואה שהוצג לה על ידי שוורץ – שכן שוורץ הביא לרישומו של ג'ון כבעל הזכויות היחידי במקרקעין שלא כדין, באמצעות שימוש בצו קיום צוואה פגום שניתן לו על יסוד בקשה פיקטיבית ומסמכים מזויפים. לגרסתה של דינסטי, עצם העובדה שבעת שהיא רכשה את הזכויות במקרקעין המרשם היה שגוי וצו קיום הצוואה שהוצג לה היה פגום – עונה על דרישת ההסתמכות שבתקנות השוק במקרקעין ובירושה. ואולם כפי שהוברר אין בדברים אלה ממש.

בדיון שלעיל מצינו כי תקנת השוק במקרקעין יכולה לרפא פגמים שנפלו בעסקת מקרקעין כתוצאה מחוסר התאמה בין הרישום לבין המצב האמיתי של הזכויות במקרקעין. בדומה לכך, בכוחה של תקנת השוק בירושה לרפא פגמים שנפלו בעסקה כתוצאה מחוסר התאמה בין היורשים הנחזים בצו ירושה או בצו קיום צוואה לבין היורשים האמיתיים. בענייננו אין עוררין על כך שג'ון נרשם שלא כדין כבעל הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, וכן כיורש הזכויות במקרקעין בצו קיום הצוואה – באשר אימם של התובעים הורישה לשניהם את הזכויות במקרקעין, בחלקים שווים. ואולם, ריפויים של הפגמים שנפלו כאמור במרשם המקרקעין ובצו קיום הצוואה באמצעות תקנות השוק הרלוונטיות, בכל מקרה לא יכול להביא להכשרתה של העסקה שבה התקשרה דינסטי לשם רכישת הזכויות במקרקעין. כך, משום שבעסקה זו התקשרה דינסטי עם אדם שהוא זר למקרקעין – ושהתיימר, תוך מעשי זיוף ומרמה, למכור לה את הזכויות בהם בשמו של הבעלים. על פי ההלכה שנקבעה בעניין ס.מ. יצירה, עסקה מעין זו לאו עסקה היא – ועל כן הסכם המכר לא יכול לחסות בצילן של תקנת השוק במקרקעין או תקנת השוק בירושה.

15. הנה כי כן, תקנת השוק במקרקעין ותקנת השוק בירושה אינן מרפאות את הפגם שנפל בהסכם המכר - באשר הסכם זה אינו תולדה של הרישום השגוי אלא של מצג שווא בדבר שליחות של מי שבמעשה זיוף ותרמית התיימר להיות שלוחו של הבעלים הרשום במקרקעין אף שמעולם לא הוסמך לכך. התוצאה לכאורה היא שהסכם המכר בטל, וכך גם העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם דינסטי שבוצעה מכוחו של הסכם זה. ואולם דינסטי סבורה כי מן הראוי הוא שהתובעים, ולא היא, ישאו באחריות לתוצאותיו החמורות של מעשה התרמית שהוביל לחתימתו של הסכם המכר – באשר התובעים התרשלו בהסדרת זכויותיהם במקרקעין, ובכך הניחו קרקע פורייה למעשי מרמה כגון זה שבוצע בסופו של יום על ידי שוורץ. ואולם גם טענה זו דינה להידחות, ואבאר.

דינסטי מבקשת להסיק לענייננו מן ההלכה הנוהגת בעניין סעיף 9 לחוק המקרקעין, העוסק בעסקאות נוגדות:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה."

בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ [פ"ד נז(2) 385, 407-406 (2003)] נקבע כי את זכותו העדיפה של הרוכש הראשון בזמן על פני זכותו של הרוכש השני בזמן הקבועה בסעיף 9 לחוק המקרקעין יש להפעיל בתום לב, וכן כי חובת תום הלב כאמור עלולה להיות מופרת במקרה שבו הרוכש הראשון בזמן נמנע מלרשום הערת אזהרה בגין זכויותיו במקרקעין:

"בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העסקה את התשתית ל'תאונה המשפטית' שבעסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום לב. עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העסקה השנייה. על כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום הלב, כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה, ובכך למנוע את כניסתו של בעל העסקה השנייה להתקשרות עם המוכר." (ההדגשה שלי- ע.ב.) (שם, בעמ' 407-406).

על פי הרציונאל העומד ביסודה של הלכה זו, מן הראוי להטיל את האחריות בגין עסקאות נוגדות על הרוכש הראשון – מפני שהוא זה שיכול היה למנוע את הסיכון ל"תאונה משפטית" בדרך היעילה והזולה ביותר:

"בבואנו לקבוע זכותו של מי משני המשיבים עדיפה, ראוי כי ניתן משקל למחדלו האמור של המשיב מס' 1. בהקשר דומה לכך כבר נפסק: 'מי שמותיר את זכותו החוזית חשופה ללא הגנה, כאשר המאמץ הכרוך ברכישת ההגנה הוא מינימאלי ואינו מאמץ מיוחד, חייב להיות מוכן למצב, שבו תוצאות הסיכון הנובעות ממחדלו יוטלו עליו. שיטה פרשנית המטילה את החובה למנוע את הנזק (וכתוצאה מכך גם את הסיכון במקרה של התממשות הנזק) על הצד שהמאמץ המצופה ממנו למנוע את הנזק הוא מינימאלי, היא שיטה יעילה.' [ע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אירנשטיין, פ"ד מה(5) 739, 743]. אכן, מי אשר אינו מוודא שהמשכנתה לטובתו, שאושרה לרישום, אכן נרשמת, חייב להיות מוכן למצב שבו תוצאות הסיכון הנובעות ממחדלו יוטלו עליו, באופן שזכותו תיסוג מפני זכותו של אחר אשר הסתמך על הרישום [ראה בנושא זה גם מאמרו של מ' מאוטנר 'עסקאות נוגדות ורשלנות הקונה שאינו רושם הערת אזהרה', הפרקליט מ (תשנ"ג) 521]. המסקנה המתבקשת מכל האמור לעיל היא כי אין להתיר רישום של המשכנתה לטובת המשיב מס' 1, אלא בכפוף להסכמתו של המשיב מס' 2." [ע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ, פ"ד מח(3) 249, 261-262 (1994)].

16. ואולם, לא ניתן להסיק מן ההלכה הנוהגת במקרה של עסקאות נוגדות למקרה שבפניי – מאחר שהרציונאל העומד ביסודה של ההלכה אינו חל במקרה דנן. כך, בראש ובראשונה משום שבמקרה שבו מדובר במעשה מרמה בזכויות במקרקעין – מקובל לראות דווקא ברוכש הזכויות כ"מונע הנזק הזול ביותר":

"שלילת ההגנה מהרוכש בגין סיכון הנובע מזיהוי המתקשר מולו, או מטיבו של יפוי הכוח המוצג בפניו, מוצדקת גם מנקודת המבט של 'המונע הזול' של 'התאונה המשפטית'. בידי הבעלים המקורי אין כל דרך למנוע מעשים פוגעים מעין אלה. בידי לשכת המקרקעין אין כלים טובים יותר מאלה שבידי הרוכש, למניעת התקלה. הקשר האינטנסיבי בין הצדדים, המאפיין עסקת מקרקעין טיפוסית, מאפשר לרוכש לתהות באופן היעיל ביותר אחר מיהותו של המתקשר שכנגד, ואחר בסיס סמכותו לפעול בשמו של הבעלים הרשום. כך, למשל, הרוכש יכול לדרוש יצירת תקשורת ישירה מול הבעלים הרשום, על מנת להבטיח את מהימנות העסקה." (ההדגשה שלי- ע.ב.) (דויטש, שם, בעמ' 268-267).

נוסף על כך, להבדיל מהמצב במקרה של עסקאות נוגדות - שאז רישום הערת אזהרה בגין העסקה הראשונה במקרקעין אכן יכול למנוע את ביצועה של עסקה נוגדת בהם, ברור כי הסדרת זכויותיהם של התובעים במקרקעין לא בהכרח היתה מונעת את מעשה המרמה במקרקעין נושא התובענה. בדיוק כפי שהתחזה להיות שלוחו של ג'ון, שוורץ יכול היה להתחזות לשלוחם של ג'ון ופול יחדיו – והדברים ברורים. במצב דברים זה, לא שוכנעתי ולו לכאורה כי התנהלותם של התובעים בנוגע למקרקעין נגועה ברשלנות.

נמצאנו למדים אפוא כי אין מקום לייחס לתובעים אחריות כלשהי למעשה המרמה בזכויות במקרקעין.

17. מאחר שהצדדים הקדישו מקום רב בטיעוניהם לסוגיית תום ליבה של דינסטי בהתקשרות בהסכם המכר – בטרם סיום אייחד מספר מילים גם לעניין זה, הגם שהדבר נעשה למעלה מן הצורך שכן כבר הוברר כי בכל מקרה אין תחולה בענייננו לתקנות השוק במקרקעין ובירושה. באחת הפרשות שהובאו בפניו התייחס כבוד הנשיא א' ברק בהרחבה לטיבה של דרישת תום הלב הקבועה בתקנת השוק במקרקעין, כדלקמן:

"'תום הלב' בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר. אמונה כזו אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום לב. לעומת זאת, אמונתו של הקונה אינה נפגעת אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט באמצעים שקונה סביר היה נוקט בהם. במצב דברים זה הקונה התרשל - ולהתרשלותו עשויות להיות תוצאות משפטיות (ראו ד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה(3) 253 - אך אין בהתרשלותו כדי לשלול את תום ליבו. 'רשלנות ותום לב יכולים לדור בכפיפה אחת' (השופט ח' כהן בע"א 92/78 שטרית נ' קאר טורס, פ"ד לג(1) 331, 333)." (ההדגשות שלי- ע.ב.) [עניין בעלי מקצוע נכסים, שם, בעמ' 851-850' ראו גם: ע"א 1880/08 דנציגר נ' רביב, תק-על 2010(3) 125, 130 (2010)].

בענייננו הן עו"ד גלברד והן עו"ד וקסלר, שניהם עורכי דין בעלי ניסיון רב בתחום עסקאות המקרקעין, הבהירו בעדותם כי מעולם לא עלה בדעתם כי יתכן ששוורץ אינו רשאי למכור את הזכויות במקרקעין – שכן העסקה עימו התנהלה באופן הנהוג והמקובל במקרה של עסקאות נדל"ן עם צד שהוא תושב חוץ (ראו עדותה של עו"ד וקסלר בעמ' 30 לפרוטוקול יום 17/11/08 ש' 12-6, ועדותו של עו"ד גלברד בעמ' 43 ש' 18-4); ואני מאמינה להם. נוסף על כך, המסמכים המזויפים ששימשו את שוורץ בביצוע העסקה אכן נחזים כאותנטיים - ועובדה היא שגם בית המשפט נסמך על אותם מסמכים בדיוק בעת שהוציא מלפניו את צו קיום הצוואה. התובעים מצידם לא הצביעו על שום אינדיקציה שעשויה היתה "להדליק אורות אדומים" בנוגע לטיבה של העסקה – ובכלל זה גם לא יפוי הכוח הפיקטיבי שניתן לעו"ד גלברד לבצע דיספוזיציה בזכויות במקרקעין. ודוק: גם אם יפוי כוח זה על פניו אינו עומד בתנאיו של סעיף 30 לפקודת הראיות, כנטען על ידי התובעים, אין באמור כל רבותא – שכן מסמך זה עדיין נחזה כמסמך אותנטי, אשר נחתם כדבעי על ידי מי שהוצג על ידי שוורץ כבעלים במקרקעין (ג'ון) ומעניק על פניו לעו"ד גלברד סמכות והרשאה לפעול בשמו בזכויות במקרקעין.

עיקר טרונייתם של התובעים היא אפוא על כך שדינסטי ונציגיה לא עשו כל מאמץ על מנת ליצור קשר ישיר עם מי שהוצג בפניהם כבעלים במקרקעין, ולוודא כי הוא אכן מעוניין במכירת זכויותיו. ואולם, משהוברר כי לא התעורר כל חשד מצידם של הנוגעים בדבר באשר לאמיתותה של העסקה - העובדה כי לא יצרו קשר ישיר עם ג'ון מהווה לכל היותר רשלנות מצידם, אך בכל אופן אינה חסרת תום לב.

במצב דברים זה, נראה כי ההתקשרות בהסכם המכר נעשתה בתום לב מצידה של דינסטי; אך אין בכך כדי להועיל לה אל מול זכויותיהם של התובעים בנסיבות כפי שפורטו בהרחבה דלעיל והדין החל.

סוף דבר

18. התוצאה היא שהתביעה מתקבלת, וניתן בזה צו הצהרתי שלפיו המקרקעין הם בבעלותו של עזבון האב המנוח, וכן ניתן בזה צו עשה המורה לרשם המקרקעין בנתניה להשיב על כנו את רישום הזכויות במקרקעין כפי שהיו רשומות עובר לחודש אפריל 2003 – בבעלותו של האב. משכך, בטלים רישום הירושה הכוזב שנרשם ביום 24/4/03 על שם ג'ון, רישום המכר הכוזב שנרשם ביום 24/9/03 על שם דינסטי ורישום הערת אזהרה שקדמה לו מיום 16/6/03; ורשם המקרקעין ימחוק רישומים אלה.

לנוכח נסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן, ובמיוחד העובדה כי בסופו של יום שני הצדדים נפלו קורבן למעשה מרמה מצידו של שוורץ – איני רואה מקום לעשות צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון