אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר: 1. התובעים אשר רכשו דירות במועדים שונים מאת הנתבעת הראשונה, שהיתה בזמנו חברת בניה פעילה (להלן - רונטל), עתרו לסעד כספי בסכום כולל של -. 592,206, 1 ש"ח בגין אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר, איחור במסירת החזקה בדירות ואי רישום הבניין כבית משותף, וכן נזקים אחרים שנגרמו להם, לטענתם, בשל הצורך לפנות למומחה אשר ילווה את הבניה בביקורת מקצועית ראויה, ויסייע בידם להשלימה. התביעה הוגשה גם כנגד נתבעים 2, 3 ו- 5 בשל אחריות אישית, בהיותם בעלי מניות של רונטל ובגין מעורבותם במכירת הדירות לתובעים, וכן כלפי נתבע מס' 4 (להלן - X), כאחראי אישית לכל נזקיהם, בשל אופן ניהול המו"מ עימם ומתן התחייבויות אישיות, לפחות לחלק מן התובעים. כתב התביעה הוגש ביום .15/10/91 כמו כן עתרו התובעים בתיק בש"א 814/98 - בקשה שהוגשה ב- 10/5/98_לפיצול סעדים, באופן שיותר להם להגיש תביעה נפרדת בה יתבקש בית המשפט להצהיר על בטלות המשכנתא שהוסבה לטובת X ביום 17/1/93, בשטר מס' 01103. בבקשה זו, לאור התנגדות הנתבעים, לא ניתנה החלטה, ובעלי הדין הורשו לחזור ולהעלות טיעוניהם בסיכומים. הרקע העובדתי: 2. רונטל היתה הבעלים הרשום והמחזיק הבלעדי של המגרש הידוע כחלקה 3 בגוש - 10778, הנמצא בחיפה, ברח' הרופא 62, ושעליו נבנה שלד בנין שכלל 12 דירות ושטח מסחרי אטום (להלן: הבנין). רונטל רכשה שלד שהיה כבר בנוי. החברה החלה בהשלמת בניית הבנין על ידי מסירת הבניה לקבלני משנה, כאשר מר גולן (להלן: גולן), שימש כמנהל העבודה באתר, וזאת עד למרס 90', שאז נדרש לעזוב את האתר. ב- 31/3/90 חדל גולן לתפקד בתפקיד זה ובמקומו הובא חתנו של מר X. מאותו שלב פעל X לבדו, להשלמת הבנין והדירות לצורך מסירתן לרוכשים. - התובעים רכשו מרונטל דירות, במועדים שונים, בבנין שהיה, כאמור, בתהליך הקמה. בכל אחד מהסכמי הרכישה שהיו בין זוג תובעים לרונטל, התחייבו הרוכשים לשלם את התמורה המתחייבת, במועדים שפורטו שם ואילו רונטל התחייבה למסור את החזקה המלאה והבלעדית, בכל אחת מן הדירות, כשהיא חופשית מכל אדם וחפץ, וראויה למגורים. - על פי הסכמי הרכישה, מועד מסירת החזקה, המאוחר ביותר, היה אמור להיות ב_ 31/3/90 והיא דירתם של האדונים בן מאיר. אין חולק כי החזקה בפועל בדירות לא נמסרה לאף אחד מן התובעים, במועדים שצויינו בהסכמי הרכישה. מסירת החזקה בדירות לרוכשים היתה רק ביום 29/5/90, לאחר חליפות מכתבים, לרבות הסדר אליו הגיעו הצדדים, כפי שבא לידי ביטויו במכתב הנושא תאריך 23/5/90(ת/24). על פי הסכם זה הוצאה ערבות בנקאית בלתי מותנית כנגד התחייבות הרוכשים להשלים את יתרת תמורת הדירות. הערבות נותרה בתוקף עד להמצאת טופס 4, כאשר בכתב יד הוסף: "לא יאוחר מיום 31/7/90". - טופס 4 נמסר לידי הדיירים רק ביום 8/1/92. - לצורך בחינת שיעורו של הנזק, לאחר שהוגשו חוות דעת מטעמם של הצדדים (המהנדס בר-זיו מטעם התובעים והמהנדס ד"ר גלזמן מטעם הנתבעים), הורה בית המשפט על מינוי מומחה מטעמו ונקבע כי על המומחה לבקר בבנין לשמוע טיעוני כל המתדיינים ולהגיש לתיק בית המשפט חוות דעת כפי שימצא לנכון בנסיבות (ראה החלטת כב' השופט פינקלמן, מיום 26/9/93 והחלטה על שינוי זהות המומחה מיום 10/2/94). המומחה שמונה הוא מר דיאמנט ישראל. על פי כתב המינוי, וכפי שהוריתי בהחלטתי מיום 5/5/97, חוות דעתו זו, בנושאים בהם דנה, מהווה חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט באופן שלא הותר עוד לבעלי הדין להסתמך על חוות הדעת של המומחים מטעמם. המומחה שמונה ע"י כבוד השופט פינקלמן, מונה כמומחה מכריע בין חוות הדעת השונות שהוגשו מטעמם של בעלי הדין (ראה עמ' 43 לפרוטוקול). ראוי להעיר עוד בענין זה , כי תקנה 130(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, שבוטלה בינתיים (קובץ תקנות 5683, עמ' 1495מיום 1/6/95), היתה תקפה במועד מתן ההחלטה על ידי כבוד השופט פינקלמן (החלטה מיום 26/9/93), ועל פי לשונה, משמונה מומחה בהסכמת הצדדים, אין הם רשאים עוד להביא עדות נוספת של מומחה לענין הנדון, אלא ברשות בית המשפט, מטעמים שירשמו. לכן, ככלל, משניתנה הסכמת הצדדים למינוי מומחה, ניתנה זו באופן שהיה הסדר דיוני שאימץ את המצב החוקי התקף עובר לאותו מועד, וגם אם שונו התקנות, והתקנה האמורה בוטלה, אין בעובדה זו כדי לשנות מן ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים (ראה גם ע"א 2688/95, 2907פנחס נ' כרם מהנדסים ואח’, פ"ד נ(5) 742, 745ג' - ז'). לפיכך, חוות דעת זו היא הקובעת לענין הפגמים והליקויים לצד העדויות האחרות שהוצגו. - במהלך הבניה נרשמה על המקרקעין משכנתא לטובת בנק דיסקונט, על-פי שטר מס' 20008/38/4 ביום 17/1/93על-פי שטר מס' 011103, הוסבה המשכנתא לטובת מר X. לגבי רישום זה נתבקש סעד הצהרתי לביטולו, ולצורך זה הוגשה הבקשה לפיצול סעדים. השאלות שבמחלוקת: 3. השאלה העיקרית היא, אם היתה הפרה של תנאי חוזי הרכישה, הפרה הגוררת אחריה חיוב בפיצוי. ההפרה הנטענת היא במספר נושאים שהם: בהתיחס חבות הנתבעים; טיב הבניה; מועד מסירת החזקה, רישום או אי רישום הבית כבית משותף. בהתיחס לחבות התובעים השאלה היא אם שילמו הם את מלוא התמורה המתחייבת על פי חוזי הרכישה ועל פי ההסכמים הנוספים שהיו בין הצדדים, במועד מאוחר יותר. הגם שלא הוגשה תביעה שכנגד, יש מקום לשאלה זו כטענת הגנה שהועלתה על ידי רונטל וX. אם יקבע שאכן היתה הפרה של תנאי חוזי הרכישה על ידי רונטל, כי אז יהיה מקום לדון בשאלה אם ניתן לחייב את הנתבעים האחרים או מי מהם, בחבות אישית. מנגד, יש לבחון אם התמורה המתחייבת שולמה כולה על ידי התובעים, הן במסגרת בחינת שאלת ההפרה והן כדי לעמוד על סכום הפיצוי לו זכאים התובעים, אם בכלל. לכן, אם אכן יקבע שהיתה הפרה של תנאי חוזי הרכישה על ידי מי מן הצדדים, ובהנחה שההפרות אינן בגדר של חיובים שלובים, הרי שיהיה צורך להעריך את שווי ההפרה, במסגרת קביעת הפיצוי הכספי, כסעד עיקרי, כפי שתבעו התובעים, וכן לקזז מהפיצוי שיקבע, אם יקבע, יתרת מחיר הדירות, שהתובעים טרם שילמו, בהנחה שאכן קיים חוב כזה. כמו כן, יש לדון בבקשת התובעים לפיצול סעדים בענין רישום המשכנתא על המקרקעין, שהוסבה לטובת מר X. נבחן כל אחת מן השאלות האמורות, תוך התייחסות לטענות הצדדים, הגם שלא בהכרח בסדר כפי שהוצגו השאלות שבמחלוקת. אעיר שאיזכור 'רונטל' או 'X' בשלב ראשוני, בפסק הדין הוא לצורך בחינת חבות "הקבלן" - "המוכר". בשלב מאוחר יותר אדון בחבות ספציפית של כל אחד מן הנתבעים. חבות מועד מסירת החזקה בדירות 4. אין למעשה חולק כי הדירות לא נמסרו במועד שנקבע בחוזה בין הצדדים. בעמ' 258 לפרוטוקול (ש' 15-20) הודה מר X, כי המפתחות לדירות נמסרו לדיירים במועד הוצאת הערבות הבנקאית, ביום 29/5/90, כאשר על-פי חוזי הרכישה, המועד המאוחר ביותר למסירת הדירות היה, כאמור, 31/3/90(תאריך זה מתיחס לדירת משפחת בן-מאיר, שחתמו על חוזה הרכישה ב- 31/10/89- ת/10). התאריך המוקדם למסירת הדירות היה ב- 31/12/89 (חוזה רכישה של משפ' רביב, לרנר וכנראה גם משפ' רוזנצוויג, שחתמו על חוזי רכישה, בהתאמה, בתאריכים הבאים: ב_23/12/88; ב-9/3/89; 28/2/89). השאלה היא, אם האיחורים נגרמו שלא באשמת רונטל או מי מהנתבעים, או מטעמים שלא היו בשליטתם, כפי שטענו. עיון בראיות שהוצגו מלמד, כי לא היתה כל הצדקה לעיכוב כה ממושך במסירת הדירות וכי זה נגרם תוך הפרת רונטל את חיוביה על -פי הסכמי הרכישה. לטענת הנתבעים, נגרמו העיכובים במסירת הדירות בנסיבות שלא היו בשליטתם. באותו מועד שררה האינתיפאדה, הפועלים מהשטחים שהיוו את מרבית פועלי הבניה גם באתר זה לא הגיעו לעבודה בשל הסגר. עיכובים אחרים נגרמו בשל עבודות תיקונים שבוצעו על ידי העיריה בכביש, בפתיחת תעלה והכנת ביוב. גם אלה נמשכו מעבר למתוכנן ולכן היה באלה לגרום לאיחור במסירת הדירה. עוד טענו הנתבעים, כי העיכובים נבעו גם מכך שהרוכשים לא שילמו עבור שינויים ותוספות בניה שביקשו לבצע בדירתם. שינויים אלה, בין שהיו בגין עבודות פיתוח של העיריה ובין שבאו עקב שינויים ותוספות של הדיירים, היו בגדר סטיה מחוזי הרכישה וגרמו לרונטל הוצאות גדולות. בנסיבות אלה, רשאית היתה רוטנל לעכב את מסירת הדירות. יתר על כן, בפועל, נמסרו מפתחות הדירות, למרות שהרוכשים לא השלימו את יתרות התמורה, להן התחייבו, לאחר שנתקבל טופס .4הגורמים שפורטו והביאו לאיחורים במסירת הדירות לא היו בשליטתם ולכן, טוענים הנתבעים, יש לדחות הטענה כי רונטל או מי מהם הפרו את חוזי הרכישה. כאמור, יש בדעתי לדחות טענות אלה. 5. הטענה כי האיחורים נבעו בשל פעולות אינתיפאדה או בשל עבודות ביצוע אחרות של העיריה, אין בהן ממש. לא הוכח, כי שוק העבודה בתקופה הרלוונטית היה כזה, אשר בגינו יכול היה להיגרם איחור כה ממושך במסירת כל אחת מן הדירות, ואין להסתפק בטענות כלליות בנושא זה. משהועלתה הטענה על-ידי הנתבעים, אזי עליהם מוטל הנטל להוכחתה ועליהם לשכנע את בית המשפט, במידה הנדרשת בהליך אזרחי, כי טענתם מבוססת (ראה ע"א 4612/95 מתתיהו ואח' נ' שטיל ואח' פ"ד נא(4) 769, 780-ו, 783ד, להלן: פס"ד מתיתיהו). בתיק זה לא הובאו ראיות בנושא. יתר על כן, החפירות ועבודות התשתית או הפיתוח האחרות שבוצעו באתר, לא היו ולא צריכים היו להיות בגדר 'הפתעה' לרונטל. משמתחייב קבלן לעמוד בלוח זמנים מפורט, הנקבע על-ידו ועל-פי שיקול דעתו, חובה עליו לקחת בחשבון את כל האירועים האפשריים הסבירים, לרבות עבודות פיתוח ותשתית, ולעיתים גם עבודות של סלילת כביש או הרחבתו. משלא עומד הקבלן בהתחיבויותיו, שהוא עצמו הגדירם, אין לו אלא להלין על עצמו. עוד יש לציין, כי האיחור במסירת הדירות היה איחור מתמשך, גם מבחינה זו שטופס 4, לא נמסר לידם בסמוך למועד שבו חתמו על אותו הסדר מיום 23/5/90 שרק אז נמסרה החזקה לידם, אלא במועד מאוחר יותר, ביום .8/1/92(בנושא האחרון, אדון בנפרד להלן, ראה סעיף 9 ואילך). נותרה איפוא השאלה, אם רוכשי הדירות שילמו את מלוא התמורה המתחייבת, כאשר התשובה לשאלה האמורה צריכה להתייחס גם לחילוט הערבות הבנקאית שניתנה. חבות התובעים - תשלום מלוא התמורה המתחייבת והערבות הבנקאית: 6. מר X, באמצעות בא כוחו עו"ד טוייסטר, טען כי התובעים לא שילמו בגין השינויים שנדרשה רונטל לבצע. עוד הוסיף וטען, שהתובעים לא שילמו מלוא התמורה בגין הדירות שרכשו, וגם אם שילמו רוכשי הדירות את יתרת חובם קודם להוצאת הערבות הבנקאית, הרי שלכשמימשו הרוכשים את הערבות הבנקאית, חזרו להיות בגדר "חייבים", ואותה 'תמורה' חסרה, היה על כל אחד מהם להשלים. משלא עשו כן התובעים, יש לראות חוב זה, כלפי כל אחד מהם, כחוב לא מסולק. המסקנה היא, לטענת רונטל, שיש לקבוע , לפחות בסוף הליך ההתחשבנות בין הצדדים, שהתובעים לא שילמו את מלוא התמורה המתחייבת. גם טענות אלה, כפי שיפורט להלן, דינן להידחות. 7. בנושא שינויים ותוספות יש לקבל את טענת התובעים, שהטענה לא הוכחה. התובעים מסרו בעדות שיש לקבלה כמהימנה, כי רובם לא ביצעו שינויים, ואם בוצעו, היו אלה שינויים מזעריים, שבכל מקרה אין הם חייבים עוד בתשלומם. לענין זה, ראוי להפנות לעדותה של מרים רביב (בעמ' 203לפרוטוקול), שם העידה כי השינויים היו מזעריים, וכן לעדותם של מר שכטר (עמ' 74 ש' 21), עדותו של מר בן מאיר (עמ' 156 ש' 8-10). עד זה הבהיר כי עיקר השינויים שביצע היו הוספת נקודות חשמל. מר רוזנצוויג העיד שכלל לא ביצע שינויים (עמ' 165 ש' 15-16). מר גולן, שהוא נתבע מס' 2מי שהיה אחראי לבניה באתר במשך תקופה ממושכת, ואשר היה אמור להכיר היטב את תוכניות הבניה ולהשוותן לבנייה בפועל, אישר שאין בידו כל מסמך חתום על ידי מי מן הדיירים, לפיו נותר מי מהם חייב בתשלום בגין שינויים או תוספות. מר ויסלידר, שהוא נתבע מס' 5, ומי שניהל את החשבונות של רונטל בפרויקט זה, הודה שמעולם לא נתבקש להמציא לדיירים חשבונית על סכום שהם חייבים בו. סביר להניח שאילו היו חובות כאלה קיימים, היה מר X דואג להעביר הנחיה מתאימה למר ויסלידר. גם מר X, כאשר נשאל מהו החוב הנטען כביכול על-ידו, בגין שינויים ותוספות שביקשו הדיירים לבצע, לא השיב תשובה ישירה בנושא זה, וכל שאמר הוא: "ברגע שנביא את האדם שביצע בדיקה בבית נדע מה הם התוספות הנוספות". (עמ' 258 שורות 3- 4). עוד לא ידע מר X להסביר מדוע לא נקט בדרך של הגשת תביעה שכנגד וכן לא ידע לומר מתי יגבש דעתו בקשר להגשת תביעה כזו. כלומר, גם מר X לא יכול היה לבסס את טענתו האמורה. קשה לטעון לקיומו של חוב, כאשר מי שמציג עצמו כ"נושה" אינו יודע להצביע על קיומו ו/או היקפו. המסקנה מן האמור היא, שהנתבעים 2- 5לא טענו לקיומו של חוב בגין שינויים ותוספות, ורונטל באמצעות מר X, לא הוכיחה טענה זו, משמע שגם אם היו שיפוצים ותוספות, היו אלה מזעריים ובאופן שאינו מחייב פיצוי. המסקנה מן האמור היא, שהתובעים או מי מהם, לא נותרו חייבים בגינם. חובות אחרים: 8. למעשה, אין חולק, כי כנגד הוצאת הערבות הבנקאית ביום 29/5/90, שילמו התובעים (לפחות רוב התובעים) את התשלום האחרון הנקוב בהסכם הרכישה, כאשר באותו מועד או בסמוך לכך, קיבלו גם את החזקה בדירה. לענין זה ראוי להפנות לעדותו של מר שכטר (עמ' 69לפרוטוקול ש' 17- 22), שם ציין כי כל אחד מן הדיירים שילם את חלקו, וכנגד התקבל כתב הערבות הבנקאית. עדות דומה הושמעה על ידי התובעים האחרים (ראה עמ' 135ו- 184). גם מר X עצמו אישר עובדה זו, כאמור, אלא שחזר וטען שהחוב נותר בעינו, עיקב חילוט הערבות על-ידי התובעים. ואכן עיון בקבלות שהוצגו מורה, כי יתרות החוב שולמו באותה עת: למשפחת שכטר נותר תשלום אחרון של 391, 17 ש"ח (נ-/3 1); משפחת רוטמן, הציגה קבלות וחשבוניות וכן צורף עותק מהשיק הבנקאי (ת 8/1- 6וכן ת/9); משפחת בן מאיר הוצג המסמך הרלוונטי נ/8 ( 1- 3); משפחת רוזנצוויג - נ/ 10 כאשר נ/10(5) הוא שיק בנקאי, ששולם ביום הוצאת הערבות; משפ' לרנר - נ/13( 1- 7); משפ' כץ נ/11( 1- 6). לגבי מר כץ, יכול להתעורר ספק מסוים, שגם בו נדון בהמשך. מר כץ העיד שלאחר שחתם על שיק לסילוק החוב, הודיע לבנק על ביטול השיק האחרון, מאחר שX לא עמד בהתחייבותו למתן ערבות בנקאית כנגד, כפי שהתחייב, לטענתו, לעשות. מאחר שלא הומצאה לו הערבות הבנקאית, לא היה מוכן לפרוע את התשלום האחרון. השאלה אם רשאי היה מר כץ, בנסיבות אלה, לעכב את ביצוע התשלום האחרון ולהתלותו בהמצאת ערבות בנקאית, תידון , כאמור, בהמשך, במסגרת בחינת מהותה של הערבות הבנקאית והיחסים המשפטיים שנוצרו בקשר לכך. בשאלה שהועמדה לדיון, יש לקבוע שהתובעים - כל אחד מהם - אכן ביצע את יתרת תשלום תמורה דירתו, ביום 29/5/90 או במועד סמוך שקדם לתאריך זה. השאלה הנוספת היא, אם בתאריך מאוחר יותר נגבו סכומים כספיים על-ידי הדיירים או מי מהם, באופן שנוצרה שוב יתרת חוב, הזהה ליתרת התשלום האחרון, בגין דירת המגורים של כל אחד מהם. כדי להשיב על שאלה זו, יש לבחון את מהותו של ההסדר ומהותה של הערבות הבנקאית שניתנה, על כל ההליכים שנקטו בהם הצדדים בקשר לכך. הערבות הבנקאית - פיצוי מוסכם? 9. כפי שפורט בפרק 'הרקע העובדתי', משלא נמסרה החזקה בדירות לתובעים במועד הנקוב בחוזי הרכישה, הגיעו הצדדים לידי הסדר, לפיו תנתן להם ערבות בנקאית והרוכשים השלימו, כאמור את תשלום יתרת התמורה המתחייבת. במכתב הנושא תאריך 19/3/90, החתום על ידי עו"ד א' מאור מרקוביץ (מרקוביץ), מי שהיה בא כוחה של רונטל באותה עת, ואשר הופנה אל האדונים רביב אריה ומרים (נספח א/5), הודע להם שדירתם תהיה מוכנה למסירה למגורים עד 15/4/90 וכי הם מתבקשים להסדיר את הנושא הכספי קודם לאותו מועד. למרות המכתב הנ"ל לא נמסרו הדירות לחזקת התובעים באותו מועד. כדי לנסות ולהסדיר את הנושא נפגשו רוכשי הדירות עם מר X והגיעו להסדר מסוים אשר קיבל את ביטויו במכתב הנושא תאריך 23/5/90(ת/24). על פי האמור בו הוסכם כי הדירות תוכשרנה למגורים עם חיבורים זמניים של מים חשמל וכשכל המערכות לפעולה, ואילו הדיירים מצידם יסלקו את יתרת החוב לרונטל בעת קבלת הדירות כנגד ערבות בנקאית בלתי מותנית, שתעמוד בתוקפה עד להמצאת טופס .4בכתב יד הוסף ו"לא יאוחר מיום 31/7/90". עוד הוסכם שיערכו פרוטוקולים במועד מסירת כל דירה עם כל קונה, וגם עם נציגות הבית לגבי הרכוש המשותף כולל המעלית, ושלושת השותפים האחרים ברונטל יחתמו על ערבות אישית בגין האחריות של החברה על פי החוזים. מכתב זה הפנה עו"ד מרקוביץ אל מר X, אל מר גולן ואל מר ויסלידר. על המכתב חתום רק מר X. הדיירים מבחינתם אישרו את ההסכם האמור ונתנו הסכמתם כי הערבות הבנקאית תרשם על שם רוזנצוויג מנחם ובן מאיר מאיר, לטובת כל הדיירים המצטרפים (ת/26). הערבות הוצאה במקביל לתשלום מלוא התמורה על-ידי הדיירים. החזקה בדירות נמסרה לידי הקונים , אך טופס 4לא הומצא, אלא במועד מאוחר יותר, ב- 8/1/92. משביקשו הדיירים ביום 25/7/90לגבות את הערבות הבנקאית (נספח ג' להודעת התובעים מיום 13/8/98), בשל אי קבלת טופס 4במועד, הגישה רונטל באמצעות בא כוחה עו"ד מאור, בקשה לצו מניעה זמני שיאסור על משפחות רוזנצוייג, רוטמן, בן מאיר ולרנר לגבות את הערבות על סך 000, 170ש"ח. בקשה זו הוגשה ב 1/8/90 בבית משפט השלום בחיפה בת"א 12857/90. בתצהיר שצורף לאותה בקשה ונחתם על ידי מר X נאמר, כי הוא אחד מבעלי המניות ומנהליה של רונטל שהיא בעלת המגרש במקרקעין, וכי במאי 1990, לקראת מסירת הדירות לידי הרוכשים, טרם היה בידי החברה טופס 4 מאת עירית חיפה מאחר שנדרשו השלמות. מר X הוסיף וטען, שהגם שבסופו של דבר, ביצעה את כל דרישות העיריה, העלו הדיירים הצורך בהקמת קיר תומך וסידורי ניקוז למניעת גלישה מההר אל הבנין, דרישות שלא היו קיימות בעת הוצאת הערבות הבנקאית. בנסיבות אלה הועבר הנושא לבירור לטיפולו של המהנדס ולכן טענו שם, אין לאפשר חילוט הערבות. על אף התנגדות הדיירים, הוצא צו מניעה זמני. במסגרת התנגדות הדיירים הוגש תצהיר על ידי מר רוטמן (תצהיר שאומת ביום 10/8/90). באותו תצהיר טענו הדיירים כי הערבות הבנקאית היא עצמאית ואוטונומית. בסופו של הליך הביניים, ולאחר שבית משפט השלום האריך את תוקף הערבות הראשונה עד ליום 30/10/90, לצורך המצאת טופס 4, משלא נמסר לתובעים טופס 4, גם לא במועד המוארך, מימש חלק מן הדיירים את חלקם בערבות הבקאית. 10. השאלה שבמחלוקת היא, אם מימוש הערבות מקים למר X זכות לחזור ולתבוע כספים אלה חזרה, שהרי לטענתו, משקיבלו הדיירים את הדירה לחזקתם, לא רשאיים היו לממש את הערבות הבנקאית ואם עשו כן הרי שיש לראות בסכום זה, כחוב חוזר של התשלום האחרון שהיה על כל אחד מהם לשלם על פי הסכם הרכישה, בסעיף 13(ג). לעומתו טוענים הדיירים, כי אין כל קשר בין הסכום האחרון ששילמו עבור הדירה, תשלום שסיים את חובתם לשאת במלוא התמורה של הדירה, חובה שעמדו בה, לבין חלקם בערבות הבנקאית שחולטה. הערבות, לעמדתם, ניתנה להבטחת מסירת טופס 4 לא יאוחר מיום 31/7/90, על פי ההסכם מיום 23/5/90, או לכל המאוחר עד 30/10/90 על פי החלטת בית משפט השלום, שהאריך תוקפה. משחל איחור במסירת הדירה וכן בשל מסירת דירה שאינה ראויה למגורים, (כמו שטענו למשל מר שכטר בעמ' 72 ושאר הדיירים בעמ' 137, מר רוזנצוייג בעמ' 164, גב' רביב בעמ' 206), ואי קבלת טופס 4, שיש גם בו להעיד על איחור במסירת דירה הראויה למגורים, הרי שזכאים היו לקבל, לעמדתם, פיצוי, שיש לראותו כפיצוי מוסכם בגין האיחור האמור. לעמדת התובעים, הערבות הבנקאית היא הסכם נפרד בו נקבע פיצוי מוסכם שזכאיים היו לקבלו וליטול אותו בדרך של מימוש הערבות, משחל איחור בהמצאת טופס 4. 11. השאלה במחלוקת איפוא היא, מהותה של הערבות הבנקאית. לעניין זה ראוי להביא את נוסח ההסדר: "23.5.90 לכבוד לכבוד לכבוד מר מרדכי X מר יוסף גולן מר מרדי וייסלידר חיפה חיפה חיפה א.נ., א.נ., א.נ., ה"ה בן-מאיר ורוזנצוויג מרוכשי הדירות ברח' הרופא 62מאת "רונטל בע"מ נפגשו עמי והציגו עצמם כנציגות 12רוכשי הדירות בבית. הם העלו בפני סיכום שלדבריהם השיגו עם מר X, לפיו:- 1. הדירות תוכשרנה למגורים עם חיבורים זמניים של מים וחשמל וכשכל המערכות מתאימות לפעולה. 2. הדיירים יסלקו את יתרת חובם לרונטל בעת קבלת הדירות, נגד ערבות בנקאית בלתי מותנית שתעמוד בתוקפה עד להמצאת טופס 4 ולא יאוחר מיום 31/7/90 שלושים ואחד ליולי. 3. יערכו פרוטוקולים במסירת כל דירה ועם נציגות הבית לגבי הרכוש המשותף כולל המעלית, ושלושת השותפים ברונטל יחתמו על ערבות אישית בגין האחריות של החברה ע"פ החוזים. נא אשרו אם אכן הדברים מקובלים עליכם. בכבוד רב, א' מאור (מרקוביץ), עו"ד". למרות שהוכן מקום לחתימות שלושת השותפים, חתם על ההסדר, רק מר X. במכתב נספח ת/ 25חתמו הדיירים, ברובם, על הסכמתם הם לראות בערבות שתוצא על-שמם של ה"ה רוזנצוויג ובן מאיר, כהוצאת ערבות לטובת כל הדיירים שחתמו על אותו מסמך. מבלי להיכנס בשלב זה להיקף תחולתו של ההסדר, מבחינת החייבים והנהנים,לעצם מהותו של ההסדר מבחינת תוכנו, נראה כי יש לקבל את פרשנותם של התובעים. ההבחנה המשפטית היא בין חיובים שלובים לבין חיובים עצמאיים. עוד יש להבהיר, כי פרשנות חוזית צריכה להיעשות על-פי הגיון הדברים הכולל. על-פי נוסחו של ההסדר, ברור הוא ויש לראותו בנוסחו החתום על-ידי מר X, כהודיה, שבניית הדירות לא הושלמה לאותו מועד. המצאת טופס 4הוא חלק מהותי מהשלמת הבניה, או לפחות מהתחייבות הקבלן למסור לידי הקונה, דירה שניתן להתגורר בה. למרות ההוראה בסעיף 157א(ה1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לפיה רשאיתהרשות המאשרת להוציא טופס 4גם אם לא הושלמה הבניה על כל פרטיה, הרי שגם מלשונה של הוראה זו עולה בברור, כי יש בהמצאת טופס זה, מתן אישור שהבניה בכללותה נעשתה באופן שהמבנה ראוי לשימוש לו נועד. מהות ההתחייבות של רונטל ומר X בהסדר הנדון, שבגינו הוצאה גם הערבות הבנקאית היתה אף מעבר לאמור באותה הוראת חוק. החזקה נמסרה לידי הדיירים באיחור, וגם אז טרם היתה השלמת הבניה. המצאת טופס 4היה בו להעיד, בנסיבות העניין ולאור המחלוקות בין הצדדים, כי הבניה אף כי לא הושלמה, התקדמה במידה המאפשרת שימוש במבנה. בשלב הראשון, בביצוע הסכמי הרכישה, משלא הושלמה בניית הדירות ונמנעה מהתובעים החזקה במועד הנקוב בחוזה, עיכבו הדיירים את יתרת התמורה, ורשאיים היו לעשות כן, מאחר שעל-פי חוזה הרכישה תשלומו של הסכום האחרון אמור היה להתבצע לידי רונטל, כנגד מסירת החזקה בדירה לידי הקונים (ראה למשל סעיף 13(3) לחוזה הרכישה ת/22א). משמע, שביצוע התשלום האחרון בגין התמורה היה במקורו חיוב ששלוב היה בחיוב הקבלן להשלים את הבניה. חיובים שלובים אלה נשמרו במהותם גם בהסדר החדש, שנתן אורכה לחברה _"הקבלן" להשלים חיוביה, אלא שהפעם נוסף האלמנט של ערבות בנקאית עצמאית, שמוגבלת היתה בתקופה, כנגד המצטאת טופס 4, מעין ראיה אוביקטיבית שיש בה להעיד על מצב הבניה, עובר לאותו מועד. הערבות הבנקאית שניתנה לנתבעים לפני הפרת החוזה, יחד עם הסכמה מראש על חילוטה לטובת התובעים, למקרה שטופס 4לא יומצא במועד, דינו כדין פיצוי מוסכם, כקבוע בסעיף 15(ג) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970(להלן: חוק התרופות). 12. הדיירים ביצעו, כאמור, את יתרת התשלום, מיידית. טופס 4 לא נמסר במועד המוארך המוסכם. טופס 4, נמסר לידם רק ב- .8/1/92 הפרה זו זיכתה את הדיירים או מי מהם להפעיל את הערבות הבנקאית ולממשה. טענת מר X, כי העיכוב בהוצאת טופס זה מקורה בהתנהגות התובעים, אף היא דינה להידחות. הוכח במידה הנדרשת בהליך אזרחי, כי העיכוב בהשגת טופס 4 אין מקורו בהתנהגות התובעים, ובכל מקרה גם אם באה התנגדות מצידם, הרי שרשאים היו להביעה. התנגדות הדיירים היתה לתוספת שתי הקומות הנוספות שהוסיפה רונטל, לחיוב במס השבחה, ביטול חדר גז ובניית קיר מפריד. יתכן שהיה בכל אלה, בין במצטבר ובין בנפרד כדי למנוע קבלת טופס 4במועד. אולם דרישות אלה של התובעים שבדין רשאים היו להעלותם, היו פועל יוצא להתנהגות רונטל, אופן הקמת הבנין וההתקדמות בקצב הבניה בכלל. בפועל ניתן טופס 4רק ביום 8/1/92, ובו צויין כי תאריך מתן ההיתר, לבנין מגורים בן 12יחידות דיור הוא 26/12/91. מכאן, שהסיבה לעיכוב הוצאת טופס 4 לא היה רק נושא הקיר התומך. ובכל מקרה כאמור, היה צידוק לתלונות הדיירים גם לגבי קיר זה, שהרי אם אמנם היה נבנה הקיר כפי שאמורים היו לבנותו מלכתחילה, אזי לא היתה כל מניעה להוצאת הטופס במועד. בנסיבות אלה אני קובעת, כי הערבות הבנקאית היתה בגדר של פיצוי מוסכם עצמאי, שרשאיים היו הדיירים לחלטו, משלא הומצא להם טופס 4 במועד. כשם שרשאיים היו הדיירים, מלכתחילה לעכב את ביצועו של התשלום האחרון, משלא נמסרה דירתם במועד, מכח ההסכם המקורי, כך רשאיים היו על-פי ההסדר הנוסף, שם נוסף אלמנט הערבות הבנקאית, כמרכיב נוסף ועצמאי, לראות באותו סכום, פיצוי מוסכם. 13. מר X העלה טענה שניתן לראותה כטענה לפי סעיף 15(א) לחוק התרופות. לטענת מר X לא יתכן שבגלל איחור בקבלת טופס 4תוותר החברה על סכום השווה למעלה מ % 15 מסכומי התמורה שהיה על התובעים לשלם עפ"י חוזה הרכישה. לשון אחר, גם אם מדובר בפיצוי מוסכם הרי שגובהו הוא ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה (סעיף 15(א) סיפא לחוק התרופות. יש לדחות גם טענה זו, וראוי להבחין בין עצם קיומו של הסכם לפיצוי מוסכם לבין שיעורו של הפיצוי המוסכם. כפי שהובהר, ההסדר בין הצדדים לגבי הערבות הבנקאית היה בגדר של הארכה של חוזה הרכישה המקורי, כאשר רונטל לא עמדה במועדים שנקבעו באותם חוזים ושלפיהם אמורה היתה להעביר את החזקה בדירות. התובעים מוכנים היו לתת לרונטל אורכה נוספת לביצוע המוטל עליה, אך זאת בכפוף לכך שאכן הפיצוי המוסכם המתחייב, יהיה ראוי. תניה כזו, ובתנאים שפורטו מהווה ביטוי לרצון הצדדים, ועל בסיס עקרון חופש החוזים רצון כזה של המתקשרים יש לכבד (ג' שלו, דיני החוזים (מהדורה שניה 590). לכן הטענה לאי קיומו של הסכם לפיצוי מוסכם, אין לה כל בסיס. סעיף של פיצוי מוסכם יש לפרשו על-פי כללי הפירוש הרגילים של חוזים, כללים המבוססים על אומד דעתם של הצדדים. עפ"י אותם כללים הגעתי למסקנה שאכן מדובר בפיצוי מוסכם ויש לכבדו. השאלה האחרת הנותרת היא איפוא, אם יש מקום להפחית את שיעור הפיצוי (בהבדל מביטולו), ועל כך יש להשיב, שסמכות הפחתה תופעל רק באותם המקרים, כאשר הפיצויים המוסכמים נקבעו על ידי הצדדים ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו בעת כריתת אותו הסדר, כתוצאה מסתברת של ההפרה. הסמכות האמורה הינה חריג לכלל הקובע אי התערבות בעקרון חופש החוזים, עליו מבוססת התניה לפיצוי מוסכם (ראה שם ג' שלו, דיני חוזים עמ' 592-593). יחד עם זאת, יהיה מקום לחזור ולבחון בגין אילו הפרות הוסכם על אותו פיצוי. אם הפיצוי הוא רק בגין איחור במסירת הדירה, הרי שזכאיים התובעים לפיצוי נוסף ומצטבר בגין ליקויי בניה ונזקים אחרים. אם לעומת זאת הפיצוי המוסכם הוא גם בגין ליקויי הבניה והתובעים בחרו להוסיף ולהוכיח נזקים שנגרמו להם בפועל בגין אותם ליקויים, הרי שיהיה מקום להפחית את הפיצוי, המוסכם לפחות בחלקו, שהרי תביעה לפיצויים עפ"י הוכחת נזק, יכול שתבוא במקומה של תביעה לפיצוי המוסכם, אך לא בנוסף לה (ראה סעיף 15(ב) לחוק התרופות). צד לחוזה אינו זכאי לפיצויים מוסכמים בנוסף לפיצויים רגילים. אולם זכאי הוא לתבוע בנוסף לפיצויים המוסכמים פיצויים רגילים, בעבור אותם ראשי נזק שבגינם לא נקבעו בחוזה הפיצויים המוסכמים (ע"א 2981/92 יעקב כהן ואח' נ' צמד ע.א. בע"מ ואח’, פ"ד נ(2), 869, 879א-ב). ועוד, אם הוכח פיצוי רגיל על-פי שיעור נזק מוכח העולה על הפיצוי המוסכם, זכאי הנפגע לקבל את הפיצוי הגבוה מבין השניים (שם, 879ב-ד). בכל מקרה מקומה של שאלה זו יהיה בראש הפרק של "הנזיקין". בנושא הנזכר, די בקביעה כי התובעים רשאים היו לחלט הערבות מכח היותה פיצוי מוסכם. 14. השאלה הנוספת היא, על-מי חל הסדר הערבות הבנקאית. נראה שגם בנושא זה יש לקבל את עמדת התובעים, במיוחד לאור החתימות המופיעות ע"ג מסמך ת/25, וכן ניתן לראות בתצהירו של מר X שאומת ב- 1/8/90(ת/17) כהודאת בעל-דין. באותו תצהיר בסעיף 5 הצהיר מר X, כי ההסכמה היתה בין הדיירים לחברה, לא היתה כל הסתייגות או הערה, כי ההסכם חל רק לגבי חלק מהם. הדבר עולה גם מנוסחם של מסמכי ההסדר שהוחלפו בין הצדדים. לכן יש לקבל את טענתם התובעים, לפיה למרות שכתב הערבות הבנקאית אזכר ארבעה דיירים בלבד, נבע הדבר מסיבות טכניות של חוסר מקום לפירוט כל השמות, אך למעשה הערבות ניתנה לטובת ששה דיירים, כאשר אלה היו מיוצגים על ידי חלק מהדיירים. הערבות הבנקאית שהוציא מר X היתה לטובת הדיירים הבאים: שכטר, בן מאיר, רביב לרנר, רוטמן ורוזנצוייג. מר X נמנע מלהוציא ערבות בנקאית לטובת משפ' כץ, משפ' חי, ומשפ' המאירי (ראה תצהירו של מר כץ ת/ 12סעיף 10(ב) וכן גם סעיף 12 בתצהירו של רוזנצויג). משפ' חי איננה בעל דין בפני. יחד עם זאת, על-פי הראיות שבפני הוכח, כי משפ' חי ומאירי שילמו לX בשקלים סכום העולה על 000, 24 דולר, מבלי לקבל את הערבות הבנקאית המובטחת. מר כץ נתן שיק שזמן פרעונו עתידי, תוך התניה שהוא כפוף להמצאת ערבות בנקאית לידי מר X, אולם ערבות כזו לא הומצאה ולכן מר כץ ביטל את השיק. ראוי עוד להוסיף ולומר, שגם הדיירים האחרים הבהירו למר X כי כנגד המצאת הערבות הנוספת יפרע מר כץ את התשלום האחרון, אך מר X סירב. המסקנה העולה מן האמור, וכך אני קובעת, כי מר X התחייב - ובשלב זה אין אני קובעת, אם ההתחיבות היא אישית או בשם רונטל ו/או בשם הנתבעים האחרים _להוציא ערבות בנקאית לטובת כל אחד מן הדיירים, כנגד ביצוע יתרת מלוא תמורה הדירה. עוד אני קובעת, כי גם משפ' מאירי שילמה בפועל את שנדרש ממנה וגם משפ' כץ נכונה היתה לפרוע את השיק אילו הוצעה ערבות כמתחייב. משלא הוצאה ערבות בנקאית לטובת כל אחד מדיירי הבית זכאי היה כל אחד מאלה, שלא להשלים את יתרת התמורה המתחייבת, וסכום החוב הנותר, ניתן היה לראותו כפיצוי מוסכם. בנסיבות אלה, יש לזכות גם את משפי כץ ומשפ' מאירי בפיצוי המוסכם שווה ערך ליתרת התשלום האחרון שהיה עליהם לשלם ביום .29/5/90התוצאה מן האמור היא, אם השיק שנמסר למר X טרם נפרע וערכו היה שווה ערך לתשלום האחרון שהיה על משפ' כץ לשלם, אזי יש לראות את השיק כנפרע, ואם ננקטו הליכי הוצל"פ בגינו, אזי יש לסגור את התיק והלחזיר למשפ' כץ, סכומים שנגבו. נזיקין 15. מעבר לטענת התובעים לפיצוי בגין איחור במסירת החזקה בדירות טוענים הם לליקויי בניה הן בדירתם והן ברכוש המשותף. כמו כן טוענים הם כי הבניה בחלקה היתה רשלנית, בניגוד לתקנים ותוך חריגה מהיתר הבניה. לטענת התובעים טיב הבניה היה לקוי גם בעת היות מר גולן באתר הבניה. במהלך חודש פברואר לאחר ששלושה חודשים כמעט לא בוצעה כל עבודה באתר והיה ברור שההתחייבות למועד מסירת הדירות לא תצא אל הפועל, הבטיח להם מר X, שבמהלך חודש מרס תסתיים הבניה והדירות ימסרו לתובעים. למרות שהוצגה לתיק חוות דעת מטעם מומחה של בית המשפט, מר ישראל דיאמנט, הן לגבי הדירות (בש/1) והן לגבי הרכוש המשותף (בש/2), והמומחה השיב גם לשאלות הבהרה (בש/3), טוענים התובעים כי יש לקבל את חוות הדעת רק באופן חלקי ובנוסף יש לפצותם בגין עוגמת נפש וירידת ערך הדירות. מר X, אשר היה הנתבע העיקרי שהתמודד עם טענות אלה, טען כי טיב הבניה היה כדין, ברמה הסבירה ובסטנדרטים מקובלים, ואין לחייב את רונטל או את מי מהנתבעים, בבניה ברמה גבוהה יותר מזו שבוצעה בפועל. גם אם היתה התחייבות של הקבלן לסטנדרט גבוה, הרי שגם אז יש להסתמך על נוהל קיים, כפי שניתן לעשות מכח סעיף 25לחוק החוזים הכללי (ראה סעיף 4 לסיכומיו). עו"ד טויסטר, ב"כ של מר X - מדגיש כי רכישת הדירות על ידי התובעים נעשתה בגמר בניית השלד, התובעים ראו את שרכשו, לא ניתן היה לשנות את המצב, ולכן ככל שמדובר בליקויים הקשורים בשלד הבנין, אין התובעים זכאים לפיצוי בגין כך. .16מעבר לטענות הנוגעות לטיב הבניה ולליקויה - טענות שמצאו פתרונן בחוות דעת המומחה - טען עוד מר X, כפי שהוזכר כבר (ראה סעיף 10), כי חילוט הערבות הבנקאית על ידי חלק מן הדיירים, בגין איחור במסירת טופס 4, הינו "פיצוי" בסכום השווה למעלה מ % 15 מסכומי התמורה, לפי כל אחד מן החוזים. כפי שפירטתי לעיל, דחיתי את הטענה לפטור מן הפיצוי המוסכם, יחד עם זאת נותרה בעינה השאלה, אם חילוט הערבות הינה רק בגין האיחור במסירת הדירות. כדי להשיב על השאלה הראשונה יש לחזור ולעיין בנוסח ההסדר. עיון בו מעלה, כי ההתחייבות של מר X היתה להשלים את הדירות למגורים עם חיבורים זמניים כאשר כל המערכות מתאימות לפעולה. הפועל היוצא מן האמור הוא, שבבעיקרו הפיצוי שניתן מכח ההסדר ומומש בדרך של חילוט הערבות הוא, בשל איחור במסירת הדירה. יש איפוא לעבור ולבחון מהם הנזקים להם טוענים התובעים, ואם אלה הוכחו מעבר לפיצוי האמור. 17. התובעים טענו והוכיחו שהדירות שנמסרו להם באיחור (29/5/90) לא היו מושלמות וחלקן לא היו ראויות למגורים ובאותה עת טרם הוכשרו הדירות למגורים. בחלק מן הדירות מערכות ביוב ואינסטלציה ומערכות חיוניות אחרות כמו מים טרם הושלמו, וגם טיב הבניה היה לקוי. התובעים מציינים שבדירת שכטר לא הותקן קו ניקוז הביוב, דבר שגרם להצפת הדירה. בדירת רוטמן , שהיא הדירה שהיא המצויה בקומה העליונה של הבנין אין פתח איוורור, דבר הגורם לכניסת ריחות ביוב עזים לתוך הדירה ובנוסף יש גם סכנה בטיחותית. בבנין עצמו - למערכת החשמל לא היתה הארקה. רמת הבניה היתה נמוכה. לא נבנה קיר אבן בחזית הבנין ולא הותקנה מערכת כיבוי אש. חיבור המים לבנין נעשה בצורה רשלנית באופן שלא איפשר להתחבר למערכת המים המרכזית. זמן רב היה הבית ללא טופס 4ולכן החיבור לחשמל ולמים היה זמני ומיועד לאתר הבניה ולא למגורים. הבניה נעשתה תוך חריגה מהיתר הבניה, אך הגישה בקשה ללגליזציה של חריגות אלה. משהתברר לדיירים כי טופס 4לא הומצא להם, בשל אי השלמת העבודות הנדרשות, פעלו הם להקטנת הנזק (סעיף 20לתצהירו של מר רוטמן). עבודות אלה בוצעו על_ידי התובעים, על חשבונם והם תובעים השבתם. כך למשל, בקשר לקיר התומך פנו אל פרופ' קומורניק שקבע שיש לבצע מייד קיר תומך דבר שעל פי הערכה היה צריך לעלות כ 000, 120דולר. בסכומים אלה ואחרים היה על הנתבעים לשאת. 18. בתיק זה, כפי שהובהר, התמנה מומחה מטעם בית המשפט וככלל יש לראות את חוות דעתו כקובעת, באותם הנושאים שאליהם התיחסה חוות הדעת. בנושאים האחרים, אם הותיר המומחה "חלל" רשאיים הצדדים להוסיף ולהביא ראיותיהם. המומחה הגיש חוות דעת אחת המתיחסת לרכוש המשותף, חוות דעת נפרדת המתיחסת לדירות הפרטיות של כל אחד מהתובעים, וכן השיב לשאלות הבהרה שנשלחו אליו, במיוחד בהקשר לרכוש המשותף. בחוות הדעת השונות בחן המומחה ליקויים שנמצאו וקבע עלות לתיקונם או לפיצוי נאות, בהעדר יכולת לבצע את התיקונים בפועל. יש בדעתי להשתית את פסק-הדין על קביעותיו של המומחה בחוות הדעת, תוך פירוט השינויים הנדרשים. חוות הדעת נערכו ביום .1/5/94הסכומים הנקובים שם נכונים לאותו מועד. יש איפוא לבחון את חוות הדעת ובמקביל להתיחס לטענות הנוספות שהעלו בעלי הדין בקשר לכך. אכן אם יהיו ראשי נזק שלגביהם הוצגו ראיות ולא היתה התיחסות בחוות הדעת, אזי תשאל השאלה אם יש מקום להתערבות של בית המשפט והוספת פיצוי מעבר לקבוע שם. ליקויי בנייה חוות הדעת ברכוש המשותף: 19. עיון בסיכומי הצדדים מעלה, כי הנתבעים בסיכומיהם כמעט ולא התייחסו לנושא זה. מר X בסיכומיו לא התייחס לנושא למעט אמירה כללית שבכל מקרה גם אם יפסוק בית המשפט פיצוי לתובעים שיעורו אינו צריך לחרוג ממה שנקבע ע"י המומחה, וכי כל נזק אחר לו טענו התובעים, יש לדחותו. הנתבעים 2- 5 התיחסו בצמצום רב לנושא. השאלה העיקרית היא, מהו הסיווג הנכון של הבנין שהוקם. התשובה לשאלה האמורה יכולה להשליך לגבי מספר המעליות וגודלן, וכן בהתייחס לצורך ב"חדר מדרגות מוגן". אם מדובר בבנין רב קומות הרי שבמקרה כזה קיימת חובה להתקין שתי מעליות של שישה נוסעים ואחת מהן צריכה לכלול גם אלונקה (ראה עמ' 50 לפרוטוקול). ועוד, יש צורך בחדר מדרגות מוגן נוסף. בעדותו בבית המשפט קבע המומחה שמדובר בבנין גבוה. עוד הסביר המומחה כי התשובה לשאלה האמורה תלויה בקביעה איזו היאי קומת הכניסה הקובעת. מאחר שגם השאלה האחרונה נתונה למספר פירושים, התקשה המומחה בהסקת מסקנה החלטית. בסופו של דבר קבע, כי למרות שאינו מגיע לקביעה החלטית נראית לו יותר האפשרות שמדובר בבנין גבוה, הגם שאינו שולל מסקנה אפשרית אחרת, אותה הותיר להכרעת בית המשפט. במסקנתו האמורה הסתמך המומחה על תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תשל"א- 1971 (להלן: תקנות ההתגוננות) , אולם לא פסל גם את תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970 (להלן: תקנות ההיתר). תקנות ההיתר קובעות, כי "בנין גבוה" הוא בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבנין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבנין , דרך חדר המדרגות המשותף עולה על 12מטרים, ואילו ב"בנין רב קומות" הפרש הגבהים עולה על 27מטר. המומחה בבית המשפט הודה כי לא מדד את הפרשי הגבהים הנ"ל, אך ציין שעד קומה רביעית או חמישית , ניתן להסתפק במעלית של ארבעה נוסעים, כפי שקיימת במקרה זה. בבנין בו יש למעלה מארבע או חמש קומות ועד לתשע קומות, יש צורך במעלית של שישה נוסעים. ובבנין של אחת-עשרה קומות, שהוא בנין המוגדר כבנין רב קומות יש צורך בשתי מעליות (עמ' 50- 51לפרוטוקול). אולם המומחה חזר והדגיש כי בבנין זה אין אחת-עשרה קומות. אין חולק כי מנקודת הכניסה הנמוכה ביותר, שהיא קומת החניה לכלי רכב, ישנן אחת-עשרה קומות, כאשר במבנה: קומת חניה, קומת אטומה, קומת עמודים ושמונה (8) קומות מגורים החל מקומה א' וכלה בקומה ח'. הקומות מדורגות, במבנה חדר מדרגות אחד ומעלית אחת. יש בדעתי לקבל את עמדת המומחה לפיה קביעת גובה הבנין יכולה להיעשות במשולב על בסיס התקנות הרלוונטיות ואין תוכנן סותר , בהכרח, זו את זו. תקנות ההתגוננות מדברות על קומות, כאשר נקודת הבסיס למדידה היא מפלס הכניסה, ואילו תקנות ההיתר, מדברות על מדידת גובה (יש לשים לב כי בינתיים תוקנו תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן- 1990באופן שגם שם בהגדרה לבנין, לגבי קביעת אופי חדרי מדרגות, מופיעה מדידה במטרים ולא בקומות (ראה תקנה 218לגבי בנין נמוך ותקנה 223לגבי בנין גבוה ורב קומות). בשני המקרים השאלה המכרעת היא, מהו מפלס הכניסה, והתשובה לשאלה האמורה היא בתכניות הבניה. אעיר עוד שאינני מקבלת את פרשנות התובעים לפיה המלים" פני הקרקע הנמוכים" מחייבים ראיית המפלס הנמוך, כקומת הקרקע הנמוכה ביותר. לצורך קביעת גובהו של הבנין, לצורך מיונו - "בנין רב קומות" או "בנין גבוה", יש לקבוע כי הן על-פי תקנות ההתגוננות והן על-פי תקנות ההיתר, קומת המפלס הרלוונטית, כנקודת בסיס למדידת גובה הבנין היא קומת העמודים שמעליה קומה א' למגורים. לצורך הגדרת הבנין יש לקבוע שמדובר במבנה של 9 קומות, דהיינו בנין גבוה. גם ועדות הרישוי של מוסדות התכנון והבניה, לא התנו אחרת. לא היתה מניעה לעשות שימוש בתקנות ההתגוננות, אשר שם בנוסף לספירת מספר הקומות בבנין יש גם התיחסות לגובה של קומת הקרקע גם אם היא מפולשת. לאור האמור לעיל אני קובעת כי מדובר ב"בנין גבוה" ולא ב"בנין רב קומות" משקבעתי כי מדובר בבנין גבוה הרי שחל האמור בסעיף 5.10 לחוות דעתו של המומחה לגבי הרכוש המשותף בחוות דעתו - בש/ .2בנסיבות אלה היה על רונטל להתקין מעלית ל- 6 נוסעים, משלא עשתה כן, הרי שיש לחייב את הנתבעים בפיצוי בגין ראש נזק זה. המומחה נקב בסכום של 000, 13 ש"ח בגין הרחבת מעלית מארבעה נוסעים לשישה נוסעים ועלות הרחבת הקיר. בהערכה, בסכום של 000, 20 ש"ח. המומחה המליץ, במקרה זה, לחייב את הנתבעים בסכום של 500, 16ש"ח בלבד. לא ברור כיצד הגיע לסכום זה. לא היתה כל סיבה להפחית את הסכום. הגם שמדובר בפיצוי, יש מקום לחייב בשיעור פיצוי ריאלי, למקרה שאכן יחליטו התובעים לבצע את העבודה כנדרש. ולכן הייתי מעמידה את סכום הפיצוי בגין ראש נזק זה ע"ס 000, 33 ש"ח. מעבר לתיקון האמור ובהסתמך על הקביעה כי מדובר ב"בנין גבוה" יש בדעתי לאמץ את חוות הדעת של המומחה ולדחות את תביעת התובעים בקשר לפיצוי בגין חדר מדרגות נוסף. .20בהתיחס לתיקונים שביצעו התובעים בחדר המדרגות, העידו התובעים כי הוצאו סכומים בסך של 422, 98 ש"ח. עפ"י עדותה של גב' רביב, בהיותה גזברית ועד הבית נדרשו הם לבצע תיקונים, בשל היות הבנין במצב רע, נזילות היו בבנין, מדרגות עקומות והמעלית שלא היתה תקינה. לעמדתם, יש להוסיף את הוצאות התיקונים על סכום הפיצוי שנקבע על-ידי המומחה. אין בדעתי לקבל טענה זו. חלק מן התיקונים הוכרו על ידי המומחה (ראה למשל סעיף 5.9 לחוות דעת הרלוונטית - בש/2). בחלק אחר של המקרים קבע המומחה, כי בפועל נעשו תיקונים, הגם שאין הוא יודע על ידי מי אלה נעשו, בכל מקרה מדובר, לדעת המומחה בתקלה של חדירת מי גשמים ולא בנזילות צנרת, שמקורה בבניה לקויה (ראה סעיף 5.7 לאותה חוות דעת). יחד עם זאת המומחה הכיר בפיצוי בגין איטום הגג (ראה סעיף 5.9 בבש/2). תיקונים שאין מקורם בבניה לקויה, אין לחייב בהן את הקבלן, גם לגבי תיקונים שבוצעו בדרך של חיזוקים ושיפורים, במקום שהיה בו תפר, כפי שתוכנן, קבע המומחה שלא היה צורך בפעולות אלה וכי עבודות אלה מיותרות היו (ראה סעיף 5.8). לכן, בנסיבות אלה ובהעדר ראיות אחרות נוספות, לא ניתן להורות על החזר כספים להם טענו התובעים באמצעות גב' רביב אשר הציגה קבלות (נספח ג' לתצהירה ת/14). לפיכך אני קובעת כי הפיצוי הכולל בגין הרכוש המשותף יועמד לאחר התיקון שנתקבל על ידי לגבי הרחבת המעלית, על סך של 414, 138ש"ח (000, 33+ 500, 16- 914,121), נכון למועד 1/5/94). נזקים בדירות הפרטיות 21. חוות הדעת של המומחה בקשר לרכוש הפרטי של כל אחד מן התובעים פורטה בחוות הדעת שהוגשה אף היא ב 1/5/94כאשר העלויות שנקבעו שם הן לאותו מועד. ההתיחסות בחוות הדעת היא לגבי כל אחת מן הדירות, לפי הפירוט שהובא, כמו כן אתיחס לטענות התובעים שהועלו. בשלב זה אבחן את שיעור הנזק לגבי ליקויי הבניה, בהתייחס לכל אחת ממשפחות התובעים, תוך הפניה לסעיף הרלוונטי בחוות הדעת. דירת לרנר (סעיף 5): .1 הגנה על פתחים 600 .2 רטיבות מרפסת 2690 .3 מעקה המרפסת 100,1 .8 מדרגות למקלט 450 .15דוד שמש 1000 .19גדר 250 .21טיח וצבע 120 .23אינסטלציה סינטרית 500 .24תלונות נוספות 500 סה"כ: 210, 7ש"ח משפ' לרנר טענה כי יש לפצותה בסכום נוסף בסכום של 450, 3ש"ח עפ"י קבלות נספחים ב' 1- 3ל-ת/ .13בחינת קבלות אלה מורה, כי אכן היו תיקוני אינסטלציה והחלפת מרצפות. מדובר בעבודות שבוצעו בדצמבר 90'. אין בדעתי להכיר בסכומים נוספים אלה. הקבלות היו ברשות התובעים ויכלו להציגם בפני המומחה ויש להניח שאכן כך עשו. בנוסף, בעדותם (עמ' 186) הודה מר לרנר כי החלפת המרצפות נעשתה עפ"י בחירתו כדי לרצף את הדירה במרצפות מסוג טוב יותר. לא הוכח שהיתה התחייבות של הקבלן לספק מרצפות מן הסוג שהוחלף. גם לגבי עבודות אינסטלציה אחרות שבוצעו צריך היה להוכיח בפני המומחה שאכן מדובר בעבודות שהיה על הקבלן לבצע או לפחות להביא ראיות אלה בפני, עובדות אלה לא הוכחו. דירת רוזנצוויג (סעיף 7): .1 הגנה על הפתחים 640 .2 רטיבות מרפסת 2200 .3 רצפת אמבט 300 .4 מעקה המרפסת 1100 .5 ריצוף 2500 .7 אינסטלציה סינטרית 100 .8 שיש 200 .20דוד שמש 1000 סה"כ: 040, 9ש"ח דירת כץ (סעיף 7) .1 הגנה על הפתחים 480 .3 מעקה המרפסת 1100 .4 ריצוף 750 .6 אינסטלציה סינטרית 800 .7 שירותי אורחים 1250 .8 רוחב פרוזדור 3500 .11דוד שמש 1000 .15גדר 250 .19טיח וצבע 120 .21תלונות נוספות 3100 סה"כ: 350, 12ש"ח ב"כ התובעים הוסיף וטען כי היו למשפ' כץ הוצאות בגין תיקונים הכרחיים אחרים שביצעו בדירתם בסכום של כ 000, 20ש"ח ולענין זה הפנה אף לעמ' 179 לפרוטוקול ש' 28- .31 כאמור, גם בנושא זה היה על התובעים להציג את הקבלות למומחה. אכן מעיון בפרוטוקול בית המשפט (עמ' 180ש' 6), עולה כי מר כץ הודה בפועל שהקבלות הוצגו למומחה ולמרות האמור לא קיבלם. בבית המשפט לא הוצגו הקבלות ולא הוכחה הטענה כי העבודות הנטענות אכן מתיחסות לעבודות שהיה על הקבלן לבצע. בנסיבות אלה, יש לאשר רק את הסכום שנקבע ע"י המומחה. דירת המאירי (סעיף 8): .2 ריצוף 150+2500 .3 סילוק מים 400 .4 מעקה המרפסת 1100 .6 קירות חדר מדרגות 200 .7 אינסטלציה 300 .9 אינסטלציה סינטרית (דוד שמש) 800+1000 .11מקלט 600 .12חדר שירות 1250 .13גובה דלת 200 .19טיח וצבע 300 .21רטיבות בחדר מגורים 1200 .22סדקים 800 סה"כ: 800, 10ש"ח דירת רוטמן (סעיף 9): .1 הגנה על הפתחים 2100 .7 מעקה מרפסת 1100 .10אינסטלציה סינטרית 1100 .11חלונות 1300 .12חדר שירות 2000 .13סטיות 300 .14סדקים 1000 .18גדר, דלת הזזה 350+250 .20טיח וצבע 300 .22דוד שמש 1800 סה"כ: 600, 11ש"ח דירת שכטר סעיף 10): .1 "קלינים" בריצוף 300 .3 רוחב פרוזדור 3500 .4 הגנה על הפתחים 660 .5 רוחב שירותים 2000 .6 רטיבות מרפסת 2200 .7 מעקה מרפסת 1100 .9 ריצוף 600 .12אינסטלציה סינטרית 750 .13דלת מקלט 1750 .15חלון אמבט 1100 .17דוד שמש, גדר 250+1000 .18גינה 1500 וחוץ 17000* .19טיח וצבע 300 .21ריצוף 2500 .24רטיבות 2200 סה"כ: 650, 44ש"ח * לעניין תיקוני החוץ הציע המומחה שתי אפשרויות. או שיקום על-ידי איטום, או איטום הכולל גם אפשרות של ריצוף מחדש. בחרנו באפשרות האחרונה שעלותה מגיע ל- של 000, 17ש"ח, אופציה הנוחה יותר לתובעים. אין סיבה שלא לאשר את התיקון הנאות הנדרש. מעבר לסכומים הנ"ל טען מר שכטר כי יש לפצותו עפ"י נספח א' לת/ 5בסכום של 000, 60ש"ח. אין בדעתי לקבל טענה זו. נספח א' לת/ 5הנושא תאריך 7/4/89הינו מכתב התחייבות של מר X כלפי מר מרדכי שכטר להחזיר לו סכומים שונים אם הדירה לא תמסר לפי החוזה או תיווצר בעיה מכל סוג שהוא. יש לשים לב ולהדגיש כי מדובר לא בפיצוי, אלא בהחזרת כספים של הסכומים המצויינים באותו מכתב, ולכן לא הייתי רואה במכתב זה התחייבות לפיצוי מוסכם. יתר על כן, יש לזכור כי בהסדר שנכרת בין הצדדים עובר למועד הוצאת הערבות הבנקאית נתנה בידי רונטל ובידי מר X אופציה להאריך את המועד למסירת החזקה בדירות, עם פיצוי מוסכם אחר כפי שנקוב היה באותו הסדר. יש לראות הסדר זה כבא במקום כל הסדר אחר שהיה בין הצדדים, למקרה של איחור במסירת הדירה לחזקת משפ' שכטר. לא מן הנמנע ללמוד מן המסמך על מערכת היחסים המשפטית הכללית שהיתה בין מר X למשפ' שכטר לגבי חבותו האישית למלא אחר האמור בחוזה הרכישה, אך אין במסמך זה, התחייבות לפיצוי מוסכם נוסף, למקרה שבו תחליט משפ' שכטר לקיים את חוזה המכירה ולקבל את החזקה בדירה. לפיכך, גם במקרה זה אין מקום לפצות מעבר לסכום שנקב בו המומחה. דירת רביב (סעיף 11): .1מחיצות 750 .3דלת יציאה לגינה, מיגון 240+1500 .4חלון שירותים 360 .6מעקה המרפסת 1100 .9אינסטלציה סינטרית 700 .13דוד שמש, גדר 250+1000 .14טיח וצבע 300 .20רטיבות חדר מגורים 1000 סה"כ: 900, 7ש"ח בן מאיר (סעיף 12): .1הגנה על הפתחים 180 .2סורגים 120 .3רטיבות מרפסת 2200 .4רטיבות בחדר שירותים 1600 .8דוד שמש 1000 .9מעקה 1100 .13ריצוף 500 .14סדקים 1200 .15רוחב שירותי הורים 1100 .16גובה דתות 400 .18טיח וצבע 150 סה"כ: 550, 9ש"ח נזקים אחרים ונוספים: .22התובעים טענו עוד, בסיכומיהם כי מעבר לנזקים שאת קיומם הוכיחו, וכפי שאלה הוכרו על ידי מומחה בית המשפט, יש לפצותם בעוגמת נפש בגין איחור במסירת החזקה, אי העברה בטאבו, חיים בדירה בצל מפגעים וליקויים, לרבות מגורים של חלק מהדיירים אצל משפחות קרובים, שכירת מחסן לצורך אחסון המטלטלין, וכן ירידת ערך הדירות, בשל פגמים בליקויים והוספת שתי קומות (ראה פרוט בפרק ג' לסיכומי התובעים). בעקרון, אין מניעה לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש. סעיף 13לחוק התרופות מאפשר חיוב בפיצי כזה (ראה לצורך השוואה ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן ניהול והשקעות בע"מ, וערעור שכנגד, פ"ד מו(3) 350, 359ו), אולם כל זאת, אם אכן הפיצוי הנתבע הוא בגדר של פיצוי רגיל שהוכח, העולה על הפיצוי המוסכם. כפי שהובהר, אין התובעים זכאיים לפיצוי מוסכם, בנוסף לפיצוי הרגיל שהוכח. כפי שהבהרתי, ההסדר שהיה במסגרת הוצאת הערבות הבנקאית וזכותם של התובעים לחלט את התשלום האחרון שהיה עליהם לשלם, הינו פיצוי מוסכם. בשלב זה ראוי להבהיר כי הפיצוי שניתן הוא בגין איחור במסירת החזקה בדירות, כראש נזק נפרד ולפיכך, בהעדר ראיה כי נגרם לתובעים נזק רגיל מוכח גבוה יותר, אין הם זכאים לפיצוי נוסף מעבר לפיצוי המוסכם האמור. יתר על כן, כפי שציין מר X הפיצוי המוסכם, מכוחה של הערבות הבנקאית נע בין % 10ל % 15ופיצוי בשיעור כזה כלל גם פיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובעים עקב האיחור הניכר במסירת הדירות. בנסיבות אלה אין בדעתי לפסוק לתובעים או למי מהם פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש או בגין איחור במסירת הדירות, מעבר לפיצוי המוסכם כמפורט. מעבר לכך, ליקויי בניה, הוא הפיצוי הרגיל המוכח ופיצוי זה יש להוסיפו לפיצוי המוסכם כפי שפורט לעיל. .23השאלה הנוספת היא, אם יש לפצות את התובעים או מי מהם, בגין ירידת ערך הדירות. לכאורה, יתכן שהיתה אי התאמה מסוימת בין המפרט עליו חתמו התובעים או חלק מהם, לבין חוזי הרכישה. כך למשל במפרט צויין כי מדובר ב- 8דירות (ראה למשל המפרט שצורף לחוזה של משפ' בן יאיר), בחלק מן החוזים נכתב שבבנין יהיו 10דירות (ראה למשל ת/ 14חוזה משפ' רביב מיום 23/12/88), ואילו בחוזה רכישה אחר (ראה חוזה רכישה מיום 3/10/89של משפ' בן מאיר וכן חוזה רכישה של משפ' שכטר), שם צויין שבבנין יהיו 12דירות. למרות האמור, ספק אם ישמקום לפצות בגין ירידת ערך הדירות בשל השינוי האמור, מאחר שבכל אחד מן החוזים צויין שמספר הדירות יכול להשתנות ולגבי מירב הדיירים כבר בחוזה עצמו צויין המספר המלא של הדירות שיהיו בבנין. ראוי עוד לציין שלפחות בחלק מחוזי הרכישה צויין שהשלד של הבנין כולל 10דירות (ראה למשל סעיף .3א בהסכם לרנר, אך בדעת רונטל להקים במקום 12דירות, ראה אותו סעיף ס"ק ג'). יתר על כן, עיון בכתב התביעה כפי שהוגש מורה כי לא הועלתה טענה בדבר ירידת ערך הדירות, לגבי אף אחד מן התובעים. חוות הדעת שצורפה מטעמם של התובעים לא דנה בנושא זה, ומשעלה הנושא במסגרת הגשת תצהירי עדות ראשית, בין בדרך של העלאת ראש נזק חדש ובין בדרך של הגדלת סכומי התביעה, הבהרתי שם (עמ' 39לפרוטוקול), שאין אני מתירה שינוי חזית ושלא ניתן "לתקן" את כתב התביעה בדרך בה נקטו התובעים. מן הנסיבות שפורטו לעיל יש לדחות כל טענה של התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך. פיצויים בגין אי רישם הבית כבית משותף: .24התובעים טוענים גם כי הם זכאים לפיצוי בגין אי רישום הבית כבית משותף, ט במועד בו התחייבה רונטל לבצע את הרישום ובכלל. עיון בחוזה הרכישה (ראה למשל סעיף 10בחוזה משפ' לרנר), מורה כי אכן רונטל התחייבה להשלים את רישום הבית ואת הדירה כיחידת רישום נפרדת תוך שנתיים מיום מסירת החזקה בדירה לקונים. ברור שאיחור במועד זה מהווה הפרה של ההסכם, והתרופות להן זכאי הנפגע, מעבר לאמור בחוזה, מפורטות בחוק התרופות (ראה גם סעיף 36בחוזה הרכישה, למשל משפ' רביב, נספח א לת/14). כבר הובהר שאי מילוי אחר תנאי כזה היא הפרה המזכה את הנפגע בפיצוי. ככלל, איחור בהעברת הבעלות הוא הפרה נפרדת ועצמאית, שאינה נבלעת בהפרת חיוב של מסירת חזקה בדירה. איחור ברישום זכויות במקרקעין הוא איחור משמעותי ומהותי, עד כדי כך שקונה פוטנציאלי אחר עלול להימנע מלרכוש דירה כזו (ראה ע"א 532/83 סיני השקעות נ' פישל פ"ד מ(4) 319וכן ע"א 305/87 שרביב בע"מ נ' פרוביזור פ"ד מד(3) 40). יתר על כן, קיומו של איחור כזה אפשר גם שיגרור אחריו תשלום פיצויים בשל נזק שאינו ממון, לפי סעיף 13לחוק התרופות (מעבר לעוגמת הנפש בגין אי השלמת הבניה שנכללה בפיצוי המוסכם, בדרך של חילוט הערבות). ולכן, עקרונית, יש לקבוע כי התובעים הוכיחו קיומה של הפרה המחייבת בפיצוי. השאלה היא לגבי גובה שיעורו של הפיצוי, ואם רשאי בית המשפט לקבוע שיעורו בהעדר הוכחת נזק ספציפי. נראה, שיש להשיב בחיוב לשאלות אלה. הגם, שבדרך כלל מופיע בחוזה מכר סעיף של פיצוי מוסכם בגין אי רישום הזכויות במועד המתחייב, הרי שהעדרו של סעיף כזה, אינו צריך למנוע מבית המשפט פסיקת פיצוי וקביעת שיעורו. הכלל הוא, בעקבות ע"א 355/80 (אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 808), שעל תובע להוכיח את הפיצוי. אולם באותם מקרים אשר בהם לאור טבעו ואופיו של הנזק קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות מידתו של הנזק ושיעורו של הפיצוי, אין בכך להכשיל את חבות הנפגע (ראה ע"א 444/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' עטרי, פ"ד נא(5) 241, 255). משהובאו הנתונים כפי שהובאו, עלות הדירה, עלות הליקויים, אורך זמן האיחור וכיוצ"ב, הרי שניתן לראות בהם נתונים סבירים, המאפשרים קביעת גובה שיעור הפיצוי המתחייב, במיוחד שהפיצוי הנתבע, לפחות בחלקו, הוא גם בגין נזק שאינו ממון. לפיכך, לענין שיעור הנזק, ותוך התחשבות בעובדה שבגין איחור במסירת החזקה לרבות עוגמת נפש בגין כך, שולם פיצוי מוסכם, יועמד שיעור הפיצוי, בשל אי רישום הזכויות במקרקעין, על דרך של האומדנא, על שיעור של % 6מערך הדירה, בשקלים נכון ליום 1/6/92, שהוא שנתיים לאחר המועד המוארך, בו נמסרו בפועל הדירות לחזקת התובעים (הדירות נמסרו בפועל ב 29/5/90). מעבר לנזקים שפורטו לעיל, אין בדעתי להורות על פיצוי נוסף. השאלה שנותרה איפוא לדיון היא, מי חייב לשאת בנזקים שפורטו לעיל, וזאת מעבר לחבות רונטל. לגבי רונטל, נראה שהמחלוקת בעיקרה היא להיקף חבותה, הגם שבא כוחה טען גם כנגד עצם החבות. בטרם נפנה לשאלה זו שהיא השאלה העיקרית לאור מצבה של רונטל, שהינה חברה לא פעילה, ראוי עוד להתעכב על טענה שהעלו הנתבעים לגבי מעמדו של מר שכטר, שיצג את אמו לענין רכישת הדירה. מעמדו של מר שכטר: .25הנתבעים טענו כנגד זכות עמידתו של מר שכטר, מאחר שהדירה נרכשה על ידי אמו. מר שכטר מבקש לדחות טענה זו מכח מעורבותו בהליכי רכישת הדירה, ולענין זה הפנה לנספח א' לת/5, הנושא תאריך 7/4/94ממנו עולה כי התחייבותו של מר X היתה אישית כלפיו. בנוסף טוען מר שכטר כי טענה זו של הנתבעים היא בגדר שינוי חזית והוא מתנגד לה. גם בנושא זה יש לקבל את עמדת התובעים. הגם שהדירה נרכשה על שם אימו של מר שכטר מרדכי, היה הוא הפעיל מבחינה מעשית ברכישתה של הדירה, במו"מ עם רונטל או מי שיצג את המוכרת במועדים השונים, לרבות השלמות הבניה כפי שנדרשו. בנסיבות אלה המידע הרלוונטי לצורך הוכחת תביעתה של גב' שכטר מצוי היה בידי מר מרדכי שכטר. יתר על כן, כמפורט בתצהירו של מר שכטר, היום מתגורר מר שכטר יחד עם משפחתו בדירה ולטענתו רכש את הדירה עבור אמו בזמנו, בהסתמך על הכרות שהיתה לו עם מר X. לכן לא רק שלא מן הנמנע היה שיופיע ויעלה טיעוניו, אלא ראוי היה שכך יעשה. חבות הנתבעים או מי מהם: .26כפי שהבהרתי, משקבעתי כי היתה הפרה של חוזה הרכישה, הרי שנדחתה הטענה של רונטל להעדר חבות. בפירוט שניתן נקבע גם היקף חבותה. עו"ד שטיבל ב"כ רונטל טען להעדר חבותה של מרשתו, כי לא היתה רשלנות בבניה, כי אין לראותה כאחראית לאיחור במסירת החזקה ו/או לאי רישום הבית כבית משותף. כמו כן טען שיש לקזז או להחזיר סכומים שהתובעים טרם שילמו. נתבעת זו גם התנגדה לפיצול הסעדים כפי שפורט. טיעוני רונטל התבססו על טיעוני הנתבעים 2- 5בסיכומיהם. משנדחו טענות האחרונים יש לדחות גם את טענת רונטל. כל הנושאים הנזכרים פורטו בפסק-הדין, וכפי שהבהרתי יש לראות את רונטל כנושאת בכל הנזקים שהוכרו, ולחייבה לשאת בשיעורי הנזק שפורטו. נעבור איפוא, לדון בחבותם, אם בכלל, של הנתבעים האחרים. .27התובעים טוענים כי למרות שהנתבעים 2- 5הינם בעלי מניות אצל רונטל _ולעמדתם יש לראותם ככאלה הגם שהליך העברת המניות לא הושלם - יש להטיל אחריות אישית לנזקים שנגרמו להם, על כל אחד מהם, מאחר שמעשה הנזיקין בוצע על ידם (ע"א 725/98 בריטייש קנדיאן בילדירס בע"מ נ' אורון, פ"ד לה(4) 253). עוד טוענים הם שהרמת מסך באה למנוע שימוש לרעה באישיות המשפטית של החברה, ובמקרה כגון זה, כאשר בעלי המניות פוגעים באדם אחר בדרך לא חוקית, אין לאפשר להם להסתתר מאחורי האישיות המשפטית, במיוחד כאשר מדובר בחברה קבלנית (ע"א 460/90 מוברמן נ' תל מר בע"מ, פ"ד מו(5) 354). עוד טוענים התובעים כנגד כל הנתבעים להפרת חובת תום הלב בכך שלא גילו מראש שיש בכוונתם לבנות שתים עשרה דירות, ולענין זה מפנים הם להלכת פנידר (ד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו לז(4) 675), שם נקבע כי חובת תום הלב מוטלת על מי שלוקח חלק במו"מ גם אם כריתתו של החוזה בסופו של דבר לא תהיה בשמו. ישומה של הלכה זו, לעמדתם, מחייבת את המסקנה שיש להטיל אחריות גם על הנתבעים האחרים, לרבות מר גולן, שהיו מעורבים בהליכי מכירת הדירות. בנסיבות כאלה כאשר מר גולן עבד בשטח בפועל והיה אחראי על הבניה לאורך זמן, ומר X ליווה את הפרוייקט לאורך כל זמן הבניה, ומר ויסלידר עשה כן גם מבחינה חשבונאית, הרי שיש לדעת התובעים לראותם כחייבים, ביחד ולחוד, למלוא הנזקים הנטענים, בין מכח חבות אישית ובין מכח הרמת המסך. כן מבקשים התובעים לנהוג כך במיוחד מאחר שלחברה אין רכוש והיא איננה אלא פיקציה לפעולות הקבלן עצמו. עו"ד טויסטר ועו"ד קוינטנר דוחים טענות אלה, ולעמדתם, אם קיימת חבות כלשהי של מי ממרשיהם, הרי שחבות זו היא בגדר היותם אורגנים של החברה, שהינה אישיות משפטית נפרדת, ואין מקום להרמת המסך. עו"ד קוינטר מדגיש עוד, שגם אם תתקבל הגרסה העובדתית לה טוענים התובעים, הרי שלא מדובר במקרה בו בעלי המניות נטלו את כספי החברה ונעלמו, אלא בסיטואציה בה הבניה בוצעה, אך טיב הבניה היה רשלני, משמע שבניה היתה. יתר על כן לאורך כל המשפט נטען ש"הזהות" בין החברה לבין בעלי המניות היתה רק בין החברה למר X. על פי טענתם רונטל היתה X, וX היתה רונטל. בנסיבות אלה, אין לעמדתו מקום להטיל כל חבות אישית על מי ממרשיו, ואם תוטל חבות כזו הרי יכולה זו להיות, באופן מוגבל על מר X בלבד. .28הכלל המשפטי עליו חזר בית המשפט לאחרונה גם בפס"ד מתיתיהו (עמ' 790א, ה הוא, כי קיימת הפרדה בין אישיותה המשפטית של החברה לבין מנהליה, וכי אין המנהלים נושאים באחריות כלפי צד ג' אשר התקשר בהסכם עם החברה. עצם מעמדו של מנהל כאורגן בתאגיד, אינו יכול להטיל עליו באופן אוטומטי אחריות אישית בנזיקין, שלהן אחראי התאגיד. נכון הוא שאין מנהל, כמו גם בעל מניות חסין מפני אחריות בנזיקין, בגין פעולות שהוא עצמו עשה, רק בשל היותו מכהן כמנהל של החברה. אולם, לגיבושה של אחריות כזו, יש להוכיח קיומם של כל היסודות הנדרשים, על פי דיני הנזיקין. לכן, לא כל הפרה של החברה, שהיתה המתקשר בחוזה הרכישה, תחשב כהפרה של נושאי המשרה, שהיו צד לאותה התקשרות מטעמה של החברה. רק באותם המקרים בהם הוכחה קיומה של חובת זהירות אישית עצמאית של מנהל החברה כמו גם של בעל המניות, התנהגות שהיא חורגת מגדר פעילות רגילה ושגרתית של נושא המשרה הנ"ל. באותם המקרים בהם נוצרה מערכת יחסים מיוחדת בין אותם ממלאי תפקיד כלפי צד ג' אשר הביאו לידי כך, שאותו צד ג' נתן בהם את בטחונו, תיווצר אחריות אישית גם של אותם נושאי משרה, הגם שפעלו במסגרת האורגנים של אותו תאגיד. ישומם של הלכות אלה בענייננו מוביל למסקנה, הנראית כחד משמעית, לפיה יש לחייב את מר X למירב הנזקים שנגרמו לתובעים, אם לא לכולם, ואת מר גולן לחלקם המזערי של הנזקים. לא הונחה תשתית המצדיקה חיוב באחריות כלשהי את גב' גולן, שלא היתה כלל פעילה בחברה, לא מילאה כל תפקיד בחברה, ובפועל חדלה מלהיות בעלת מניות בחברה, במועד הרלוונטי. כמו כן, לא מצאתי כי התנהגותו של מר ויסלידר, יצרה חבות אישית. .29חברת רונטל הוקמה בשנות ה- .70במקור היו בעלי המניות מר יוסף גולן (%99), ומי שהיתה נשואה לו אז, גב' דליה גולן, שהיא נתבעת מס' 3(%1). מר גולן התגרש בינתיים והוא נשוי לאשה אחרת. בשנת 1987לצורך ביצוע פרויקט בניה ברמת אשכול נמכרו מניות החברה באופן ש-% 50מהם הועברו למר X, ו-% 25למר ויסלידר. בידי מר גולן נותרו % 25מן המניות. אין חולק כי היתה מכירה של המניות כמפורט לעיל, ובקשר לכך אף נרשם פרוטוקול בחברה (ראה ת/ 2וכן ראה עדותו של עו"ד מאור בעמ' 20ש' 21). בפועל, למרות ששטרי העברת המניות הופקדו בידי עו"ד מאור, מי שהיה בא כוחם באותה עת, לא הועברו המניות על שם ויסלידר או X. אולם הדבר לא מנע מפעילות החברה ומפעילותם של הנתבעים האחרים בה, עפ"י מעמדם האמור, בפועל. מר גולן הבהיר שלמרות שמעולם לא באה חלוקת המניות לביטוי בדרך של רישום אצל רשם החברות, וזאת למרות ששטרי העברת המניות הופקדו אצל עו"ד מאור, הרי שבפועל לא התכחש איש מהם לחלוקה ולא העלה טענה נגדה (ראה סעיף 5נ/17). בשנת 1989החלה רונטל בבניית הבניין נשוא התביעה. רונטל החליטה לרכוש שלד בלתי גמור - % 90מהשלד כבר נבנה - (ראה סעיף 7לנ/ 17תצהירו של גולן), ברחוב הרופא, בו נבנה הבנין נשוא תביעה זו, ולהשלימו. לצורך כך הועסק מר גולן כמנהל עבודה באתר, בין היתר בשל העובדה שהינו קבלן רשום, כאשר הבניה בפועל נעשתה באמצעות קבלני משנה. באותו שלב, כבר לא היתה גב' גולן בעלת מניות בחברה. הצטרפותו של מר X לחברה כבעל מניות עיקרי וכמנהלה בפועל, היו מטעמים פיננסיים, ונותן המאה נהיה גם לנותן הדעה. מר ויסלידר הודה כי ההחלטה לתת לX % 50מהמניות למרות חוסר מומחיותו בנושא הבניה, נבעה מהכספים הרבים שהשקיע X בחברה (סעיף 4לנ/ 19ראה גם סעיף 5בנ/17). לטענת מר X, היה מר גולן, בהיותו קבלן רשום, איש המקצוע ובעל הנסיון, ולכן אחראי על הבניה ומנהלה בפועל באתר, ואילו הוא, שחסר היה ידע בסיסי, דאג למימון הכספי של הפרוייקט, ובמסגרת זו אף דאג לכך שרוכשי הדירות יקבלו את הדירות. כאמור, כדי להקים חבות אישית של מי מהנתבעים, בין מכח החלת דוקטרינת הרמת המסך ובין מכח התנהגות של הפועל, יש להצביע על תשתית ראייתית ספציפית לגבי כל אחד מהם. אין בנסיבות העניין, לדעתי, מקום להחלת דוקטרינת הרמת המסך, אך יש לבחון קיומה של אחריות אישית, לפחות לגבי חלק מן הנתבעים, מכח התנהגותם וחובת הזהירות שנוצרה. על-פי הלכת פנידר נטילת חלק במו"מ, אפילו נעשתה כך עבור אחר, מטילה חובה אישית על הנושא ונותן. גם כאשר מנהל חברה פועל כשלוחה או נאמנה של החברה, אין בכך בלבד כדי לפטור אותו מאחריות אישית, חובה הנובעת מכוחו של סעיף 12 לחוק החוזים הכללי. העובדה שהמנהל פעל כאורגן של החברה באה כדי להרחיב את אחריות החברה, הן בתחום הפלילי והן בתחום הנזיקין, אולם אין בכך כדי לצמצם את היקף אחריותו האישית, בשל מעשה שהוא עשה. לשון אחר, תפקיד המוטל על מנהל החברה לפעול בשמה של החברה, אינו יכול להקים חסינות לפועל, בשל אופן ביצוע התפקיד האמור. דרך הוצאתה לפועל של משימתו, אין בה לכשעצמה מלהעניק לפועל פטור מאחריות, במיוחד כאשר יכול היה לבצע את אותו תפקיד, בנסיבות רגילות, בדרך אחרת (ראה שם עמ' 686-687). יש איפוא לבחון התנהגות כל אחד מן הנתבעים. אחריות גב' גולן .30לגבי גב' גולן יחד עם מר ויסלידר ומר גולן, טוענים התובעים כי הם התרשל בביצוע הליכי הבניה ובהליכי מכירת הדירות וכן במספר הדירות שנבנו בפועל וכן בהיותם מנהלי החברה. התביעה כנגד גב' גולן, דינה להידחות. כפי שהובהר גב' גולן שהיתה נשואה למר גולן, היתה מלכתחילה רק בעלת מניה אחת בחב' רונטל. לאחר הגירושין, נותק הקשר בינה לבין מר גולן, והיום מר גולן נשוי לאשה אחרת. גב' גולן גם לא היתה בעלת מניות בפועל, בעת בניית הפרויקט. גם מר X בתצהירו אינו מיחס כל אחריות לגב' גולן בקשר לבניה. מר גולן בתצהירו אינו רואה את גב' גולן כאחראית לפרוייקט בדרך כלשהי, ומבהיר ששנתיים לפני הפרוייקט כלל לא היתה עוד בעלת מניות בחברה (ראה סעיף 6לנ/ 17וכן נ/ 19סעיף 3פסקה 2). מכאן שלא רק שלא הוכחה כל מעורבות בפועל של גב' גולן, אלא גם בעלת מניות היא לא היתה עוד באותה עת. ראוי היה, כפי שביקש בא כוחה, שלא להגיש את התביעה נגדה או לחלופין למחוקה מן התביעה, בשלבים המוקדמים של בירורה. ב"כ הנתבעים עו"ד קוינטר, חזר והבהיר כי ראוי למחוק נתבעת זו מכתב התביעה כדי לחסוך בהוצאות, ויש להצטער על כי התובעים לא פעלו כך. לאור האמור לעיל אני קובעת כי יש לדחות את התביעה כנגד הגב' גולן, ולחייב את התובעים בהוצאותיה, בשיעור התואם. אחריות מר ויסלידר: .31מר ויסלידר הגדיר עצמו בתצהירו (נ/19) כמנהל בחב' רונטל. בפרוטוקול מועצת המנהלים של רונטל מיום 16/3/90, מר ויסלידר חתום כמנהל (עמ' 219לפרוטוקול). למרות האמור, אין בהתנהגותו של מר ויסלידר כדי ליצור חבות אישית כלשהי. אני ערה לעדותו של מר כץ, לפיה קיבל התחייבות מפורשת ממר ויסלידר, במהלך הבניה ובאתר הבניה, כאשר מר כץ פירט בפניו בעיות בניה. אולם ראוי לבחון מה מהותה של אותה אמירה. מר ויסלידר, לגירסת מר כץ, הבטיח לו שידבר עם השותפים האחרים כדי שיטפלו בנושא. הבטחה כגון זו אפילו ניתנה, ואני מוכנה לקבל שאכן נאמרה, איננה יוצרת חבות משפטית אישית, החורגת מתפקידה של רונטל כמי שאחראי לפרוייקט כולו. גם מבחינת תוכן ההבטחה, כל מה שויסלידר הבהיר הוא שיניע את האחרים, האחראים לפרוייקט באופן מעשי, למלא את חלקם. בנוסף, אין גם להתעלם מעדותו של ויסלידר שטען שכלל לא היה מנהל בחברה, וכלל לא נכח בעת חתימת ההסכם. עדות זו יש לקבלה באופן שיש לקבוע שבפועל לא מילא מר ויסלידר תפקיד של מנהל החברה, אלא יותר עסק בניהול חשבונותיה. בענין זה יש להזכיר שויסלידר נחקר חקירה קצרה על ידי בא כח התובעים והאמור בתצהירו לא הוכחש. יש לקבל את גרסתו של מר ויסלידר לפיה עבד בחברה יומיים בשבוע בלבד וניהל את חשבונות החברה, הנפיק חשבוניות לדיירים ולקבלני המשנה, מעין מנהל חשבונות במשרה חלקית. עבור עבודה זו מעולם לא קיבל שכר וכל עבודתו הסתכמה ביומיים בשבוע. בשום שלב משלבי הבניה לא לקח חלק ואף לא חתם על חוזה עם מי מהרוכשים. במאי 1990הפסיק מר ויסלידר, את פעילותו בחברה. X נטל ממנו את החשבוניות והקבלות, ומאותו מועד חדל מלבצע את תפקידו ברונטל. כלומר, בשלב בו ניתנה הערבות הבנקאית לדיירים לא היה עוד מר ויסלידר פעיל. כל התחייבות שנתן X לדיירים נתן בשמו הוא ללא שיתופו ומבלי שביקש את ערבותו. גם הערבות הבנקאית שנתן X נחתמה על ידו בלבד (סעיף 22נ/19). בנסיבות אלה מתבקשת המסקנה, לה טען בא כוחו, עו"ד קוינטר, שאין לחייב את מר ויסלידר באחריות לנזקים שנגרמו לתובעים, או למי מהם. יחד עם זאת במערכת היחסים שבין התובעים למר ויסלידר, ובמיוחד לאור הפרוטוקול של החברה לפיה אכן נבחר כמנהל החברה, מובילים למסקנה שאין לפסוק הוצאות לטובתו, וכך אני מורה. אחריות מר גולן .32מר גולן הוא קבלן רשום משנת 75' ובעל מקצוע בתחום הבניה משנת 50'. בשנות ה-70' הקים כאמור את חב' רונטל. הדיירים טוענים כי התרשלותו של מר גולן הינה לפחות עד מרץ 1990, בהיותו מנהל עבודה באתר. מר גולן דחה את הטענה להרמת מסך, מאחר שהחברה היתה פעילה בזמן בניית הבית, וכן טען שאין לחייב אותו בדבר, מאחר שהוא "נזרק" מן האתר כאשר המצב הכלכלי של החברה החל להדרדר. הדיירים ביקשו דווקא ממר X ערבות אישית, לאחר שלא סמכו עוד על החברה, ובכלל זיהו את האחרון עם החברה. מר גולן העיד כי עד ליום פיטוריו או הוצאתו מן האתר (31/3/90), לא היתה כל טענה מצד הדיירים לגבי טיב הבניה. עוד טען כי האיחור במסירת הדירות עד לאותו מועד היה בהסכמת הדיירים ובידיעתם המלאה (סעיף 10לנ/17). מר ויסלידר הודה שגולן היה איש מקצוע. לטענתו, היה אף איש מקצוע מעולה ובעל נסיון רב, ותיפקד כמנהל העבודה באתר. (סעיף 6בנ/19). לטענת ויסלידר כל זמן שגולן היה בתפקידו לא היו טענות מצד הדיירים לטיב הבניה או בקשר לעמידה בדרישות המפרט הטכני. על פי עדותו של מר ויסלידר, לאור מעמדו של X בחברה, בשל ההשקעות הכספיות ונטרול מתמשך של מר גולן מהצד המקצועי של הבניה, תחום שהיו לו הכישורים לעסוק בו, החליט X כי החל מ 31/3/90יחדל גולן לתפקד כמנהל עבודה, ולמעשה גם חדל מלכהן בכל תפקיד בחברה, עד כדי סילוקו לאלתר מן האתר (סעיף 13בנ/19). ויסלידר אף העיד שזכורה היתה לו פעם אחת שנכח באתר כאשר הגיע מר גולן וניסה לשכנע, כי הדברים צריכים להתבצע אחרת ממה שהם נעשים. מר X גירש את מר גולן מהאתר בבושת פנים, בפני הדיירים ובעידודם, לאחר אותו מקרה לא חזר עוד מר גולן לאתר גם לא לשם ביקור (סעיף 14בנ/19). ויסלידר העיד עוד שבמערכת היחסים שבין הדיירים למר גולן אחראים גם הדיירים לסילוקו מן האתר. לדבריו, היה להם חלק נכבד, בכך שגולן סולק מן האתר, וכל פעם שהיתה מחלוקת, תמכו רוכשי הדירות בX. לטענת גולן, סולק מן האתר בשל רצונו של מר X להביא את חתנו תחתיו. חתנו שהיה משוחרר משירות סדיר בחיל האויר, היה חסר כל ידע בבניין ובלתי מקצועי. בחלק מהתקופה שלאחר שסולק מהאתר היה נוהג להגיע למקום, מתוך דאגה לבניה. מן הרגע שסולק מן האתר עבר כל שיקול הדעת גם בנושא הבניה למר X. מר גולן הדגיש עוד, כי הערבות הבנקאית ניתנה לדיירים באחריותו הבלעדית של מר X. הנושא לא הובא לידיעתו. חתימת מר X בשם החברה לא היתה בידיעתו ולא בהרשאתו, ולכן, גם התחייבות שהיתה בשם החברה צריך לראותה כהתחייבות אישית של מר X. .33המסקנה המתבקשת מסקירת הפירוט שהובא לעיל היא, שלמרות שיש לקבל את מירב טיעוניו של מר גולן, אין להתעלם מן העובדה שמר גולן, בנוסף למעמדו בחברה היה גם אחראי לבניה באתר. ובנסיבות אלה יש לחייבו לפחות בפיצוי בגין בנית מעלית לארבעה נוסעים, למרות הידיעה שהולך להיות מוקם בנין של תשע קומות לפחות. ידיעה זו היתה ברשותו, והיו לו הכישורים המתאימים למנוע הליקוי האמור. הכנת מיקום המעלית, סביר שתעשה בשלבים המוקדמים של הבניה, גם אם בנייתה הושלמה בתאריך מאוחר יותר. לא מצאתי מקום לחייבו מעבר לסכום האמור, ולפיכך חיובו יהיה, ביחד ולחוד, לגבי סכום של 000, 33ש"ח נכון ליום .1/5/94 אחריות מר X: .34מר X, באמצעות בא כוחו עו"ד טוייסטר, טען אף הוא, שאין מקום להרמת מסך. לטענתו, לא הוכח כי החברה הפרה התחייבות חוזית, ומבחינת חבות אישית לא הוכח קיומה. לא הוכחה תרמית מצידו, ולכן למעט חתימת חוזים על ידו, מעולם, לטענתו, לא הציג עצמו כקבלן ולכן אין לו חבות אישית. עוד טען מר X, כי אין להטיל עליו כל אחריות מאחר שהוא כלל איננו רשום כבעל מניות אצל רשם החברות. לעמדתו מעולם לא מונה למנהל החברה, בפועל לא עסק בנושא הפניה, כל מה שעשה היה כעובד החברה ובשמה. התובעים ביקשו לדחות טענות אלה וטענו לאחריותו האישית של X, הן בשל העובדה שהתחייב לסיים את עבודת הבנייה, באמצעות חתנו, וזאת על אף שידע שלא לו ולא לחתנו יש הידע המקצועי הנדרש לביצועה, והן בשל מעורבותו האישית המתמשכת בכל שלבי הבניה, ובמיוחד לאחר שמר גולן עזב את האתר. התובעים טוענים גם שחבותו האישית של מר X מבוססת על התחייבות מפורשת שניתנה, בדרך של חתימותיו המופיעות על גבי חוזי הרכישה. לעמדת התובעים מאחר שהמפרט הוא חלק מהחוזה, הרי חתימתו היא גם על המפרט, גם אם אינה שם בנפרד. מר X הכחיש שחתם על המפרטים. לדבריו חתימתו מופיעה ע"ג החוזים בלבד, ואילו בתשובה לשאלה 6בתצהיר התשובות מיום 26/7/87, הבהיר כי זכות החתימה מטעם החברה ניתנה לו ולאדם נוסף, ולכן בכל מקרה אין חתימתו מטילה כל חבות עליו. מר X אישר שחתם על ערבות אישית, אולם לטענתו עשה כן לשני דיירים בלבד: למשפחת בן מאיר ולמשפחת מאירי (ראה סעיף 10לתצהיר עדותו הראשית נ/21). גם ערבות זו, לטענתו, היתה חלקית ומותנית בכך שהרוכשים יבצעו את חלקם בחוזה. ואולם, לגבי משפ' שכטר, הכחיש מר X, כי חתם ערבות אישית לטובת שכטר. .35כפי שהבהרתי יש לחייב את מר X באחריות אישית למירב הנזקים שפורטו. משהחלו הסכסוכים בינו לבין גולן - במיוחד על רקע היות מר גולן איש מקצוע ומר X בעל הממון - הכריע בחילוקי הדעות מר X, ומר גולן נדרש "לעזוב" את האתר. בגרסה זו תמך גם מר ויסלידר. בעדותו מודה מר ויסלידר שמר X היה בלתי מקצועי לחלוטין בתחום הבניה, אך הוא היה בעל הממון, אחראי לענייני התקציב והמחליט בכל ענין בנושא זה. לטענת ויסלידר דווקא הפער מצד אחד בין היותו של X בעל הממון והמשקיע הבלעדי בחברה, ומצד שני המחליט גם בתחום המקצועי שבו היה חסר ידע וחסר מקצועיות, הוא שגרם לסכסוכים ביניהם עד כדי כך, שגולן לא היה מוכן להמשיך ולעבוד בתנאים אלה (סעיף 10לנ/19). לטענת ויסלידר, X אף השמיץ את מר גולן בפני הדיירים ונוצר מצב שהדיירים פנו ישירות לX. לאחר שגולן סולק מהתפקיד הביא X את חתנו והעסיקו בתפקיד מנהל עבודה, תוך התנגדות של ויסלידר (סעיף 15לנ/19). מן השלב בו סולק גולן מן האתר החל X לפעול לבדו, לצורך השלמת הבנין ומסירת הדירות לדיירים. בנסיבות אלה יש לראות את X כחייב באופן אישי, לכל הליקויים והחסרים שנוצרו עקב אי השלמת הבניה. המצב הלך והתגבש במיוחד במסגרת הסדר הערבות הבנקאית עליה חתם מר X לבדו, מבלי שעמד על חתימותיהם של מר גולן ומר ויסלידר, כפי הנראה, מאחר שמודע היה בפועל לעובדה שאין להם עוד כל מעמד בחברה. כפי שהבהרתי, על-פי הלכת פנידר, לא יכול מר X לטעון ל"חסינות" מפני חובה שמוטלת היתה עליו. גם אם פעל בתור 'עובד' של החברה, או בתור בעל מניות הממלא תפקיד של אחראי על הפרויקט בפועל, בכל מקרה ניהול המשא ומתן עם הדיירים, ואופן הפרת החוזה בהמשך, מטילים עליו חבות אישית. .36בנוסף לאחריות זו, היתה למר X התחייבות אישית-חוזית שנתן לשלוש משפחות. התחייבות אישית כזו לכל תנאי החוזה נתן מר X למשפ' בן מאיר ולמשפ' מאירי, ויש בדעתי לקבוע, כי חבות אישית כזו ניתנה למשפ' שכטר. מאחר שהיתה מחלוקת בין הצדדים לגבי האותנטיות של התחייבותו האישית של מר X לחוזה הרכישה של משפ' שכטר, נדרשו הצדדים לחוות דעת מקצועית. בנושא זה מונתה הגרפולוגית גב' ורדה תמיר. ובחוות דעת שהוגשה (חוות דעת משלימה מיום 1/11/95- ת/22), נקבע כי אין לשלול אפשרות שאכן מדובר בכתב ידו של X (זאת לאחר שבחוות דעת ראשונה, לא יכולה היתה המומחית להגיע למסקנה). על הדברים שאמרה בחוות הדעת המשלימה, חזרה המומחית, ביתר בהירות, בעדותה בבית המשפט (עמ' 250לפרוטוקול). מכאן שבסופו של דבר, מסקנת המומחית היתה, שהיא נוטה יותר לקביעה שאכן החתימה היא של X, הגם שחוות דעתה אינה החלטית בשל צמצום תכונות הכתיבה. לדעתי, לא רק שיש לאמץ חוות דעת זו, אלא יש תימוכין למסקנה האמורה גם בעדויות ובראיות האחרות. עיון בראיות שהוצגו מורה, כי מר X אישר שחתם ערבות אישית לגב' שכטר שושנה (בתשובות לשאלון מיום 10/2/93, ת/18, תשובה לשאלה 20). למרות שבעדותו בבית המשפט ניסה מר X לומר שאישור זה שניתן, מקורו בטעות או בחוסר תשומת לב, אין לקבל הסתייגות זו. מר X יודע הוא את שהוא עושה, ובוודאי שפעולותיו מדודות ומחושבות, בהיותו מיוצג על ידי עורך-דין. אמנם בא כוחו הכחיש בכתב ההגנה כי מרשו נתן ערבויות אישיות, אולם יש לתת מלוא המשקל לתשובות שנתן X, במיוחד כאשר אלה ניתנו בטרם עבר אירוע מוחי. לפיכך לגבי תובעים אלה חייב מר X, ביחד עם החייבים האחרים למלוא הנזקים ששיעורם נקבע בפסק-דין זה. לגבי התובעים האחרים, חובת X היא לשאת בפיצוי המוסכם וכן בפיצוי של הנזק המוכח לגבי ליקויי הבניה, מאחר שאלה נובעים בעיקר מאי השלמת הבניה כפי שהתחייב וקיבל על עצמו, במסגרת ההסדר של הערבות הבנקאית. כמו כן יש לראותו כאחראי אישית מכח אותו הסדר לליקויים שקיימים ברכוש המשותף. אין אני מוצאת מקום לחייב את מר X לשאת בפיצוי שנקבע בגין אי רישום הבית כבית משותף לא היתה התחייבות אישית כזו לגבי כלל התובעים. המשכנתא לטובת X - סעד הצהרתי או פיצול סעדים .37התובעים טענו, כי למרות הצהרת רונטל בכל אחד מהסכמי הרכישה שהנכס נקי מכל חוב שעבוד ו/או זכות צד שלישי כלשהו, גילו לקראת נובמבר 97מתוך עיון בפנקסי מקרקעין כי המשכנתא שהיתה רשומה על הנכס לטובת בנק דיסקונט, הוסבה לטובת המשיב מס' 4, מר X. כאמור הוגשה בנושא זה בקשה לפיצול סעדים. במהלך כתיבת פסה"ד ניתנה על ידי החלטה ביום 25/11/99בה איפשרתי לנתבעים ובמיוחד למשיב מס' 4לבוא ולנמק מדוע לא ניתן להעתר לסעד הנוסף המבוקש, במסגרת פס"ד זה. לצורך זה נקבע התיק למעקב בפני ליום .12/12/99 התובעים כאמור ביקשו פיצול סעדים. יש לציין שבתגובת מר X לא היתה התנגדות לבקשה האמורה. ב"כ רונטל התנגד לבקשה לפיצול סעדים. לא מצאתי תגובה לנושא זה מטעמם של הנתבעים 2, 3ו-.5 משנתבקשה תגובה נוספת הבהיר עו"ד טויסטר (ראה תגובה הנושאת תאריך 13/12/99), כי יש לדחות את הבקשה לפיצול סעדים (תגובה הסותרת תגובה קודמת באותו נושא) וכי יש להימנע ממתן פסק-דין בנושא זה, מאחר שזכותו של מר X להציג ראיותיו לא נשמרה. נראה, לכאורה, שאין בטענות שפורטו על-ידי מר X, באמצעות בא-כוחו, כפי שפורטו בתגובה הנוספת, כדי לבסס זכותו לרישום המשכנתא לזכותו. עיון בכתבי הטענות ובתגובות הנוספות שניתנו מעלה שבחוזה הרכישה התחייבה רונטל ומר X כמנהלה לגרום לרישום הבית כבית משותף, ולרישום הדירה כיחידת דיור נפרדת, כאשר זו חופשיה מכל שעבוד, עיקול או הערת אזהרה, פרט לאלה שנרשמו לטובת בנקים שנתנו הלוואות לקונים. בנוסף הבהירה רונטל כי על המקרקעין נרשמה משכנתא אחת בלבד לטובת בנק דיסקונט לישראל, בגין הלוואה שהיא נטלה וכי פרט לאותה משכנתא הנכס נקי מכל חוב או שעבוד לצד שלישי. עוד התחייבה רונטל לפדות את המשכנתא לפני רישום הבית המשותף והעברת הדירות בספרי המקרקעין ע"ש הקונים וכי בנק דיסקונט לישראל נתן הסכמתו להסיר את המשכנתא מכל אחת מדירות התובעים. בכתב התביעה הבהירו התובעים כי הנתבעים או מי מהם לא טיפלו ברישום הבית כבית משותף ולא העבירו את הדירות ע"ש התובעים (סעיף 11). יתר על כן, רונטל התחייבה להשיג אישור כזה מהבנק עד ליום .10/4/89 אולם למרות האמור, בפירוט הסעדים אין התיחסות חוזרת לנושא. אמנם, אין מניעה במסגרת פסק-דין זה, בין מכח אזכור הנושא בכתב התביעה ובין מכח סמכותו הכללית של בית המשפט ליתן כל סעד שימצא לנכון לתת, להעתר גם לסעד זה. לעניין זה ראוי להפנות לסעיף 75לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984, ובעמ' 571זוסמן, ב"סדר הדין האזרחי" מהדורה 7(1995). אולם, למרות האמור, ועל דרך הזהירות, יתכן שיהיה בדרך זו, פגיעה בזכות השימוע של רונטל ובמיוחד מר X. כל ההערות שפורטו לעיל, בנושא זה, הן בגדר הערות לכאוריות בלבד. צודק עו"ד טויסטר, כי לא הוגשה תביעה לגבי סעד זה, ואף בקשה לתיקון כתב התביעה לא הוגשה, אלא על דרך של פיצול סעדים. בנסיבות אלה, אין כל מניעה להורות על פיצול סעדים, וכך אני מורה. התוצאה: .38אשר על כן אני מורה כמפורט להלן: .1התובעים זכאיים לפיצויים, לפי הפירוט הבא: א. פיצוי מוסכם בשיעור התשלום האחרון שהיה על כל אחד מהם לשלם, מכח הסדר הערבות הבנקאית. ינתן פירוט של התובעים שהפיצוי חולט על ידם ולטובתם, הרי שיש לראות בכך סילוק חוב זה. שיעור הפיצוי לטובת משפ' מאירי, טרם נפרע, ויש לבצעו. הפיצוי למשפ' כץ יבוצע, על ידי העמדת יתרת חובם - למקרה שהשיק האחרון שניתן טרם נפרע - על יתרה של אפס, הכל בכפוף לכך שסכום השיק שווה לתשלום האחרון שהיה על משפ' כץ לבצע. מועד השערוך לגבי התחשבנות בנושא פיצוי זה הוא .1/6/90 ב. פיצוי בסכומים שנקבעו ע"י המומחה מר ישראל דיאמנט, בגין ליקויי בניה, לגבי כל אחת מדירות התובעים וחלקו היחסי בפיצוי לרכוש המשותף, עפ"י הסכום המתוקן שהועמד בפסק-דין זה ואשר נקבע כסכום של 717, 138ש"ח. היתרה שתתקבל בין סכום הפיצוי הכולל לבין החלק היחסי של כל אחד מן התובעים תשולם לתובע מס' 15- נציגות הבית המשותף. לסכומים הנ"ל יש להוסיף מע"מ כחוק, סכומים אלה יש לשערך מ_.1/5/94 ג. פיצוי בשעור של % 6מערך הדירה, לגבי כל אחד מן התובעים. סכום שיש לשערך מיום .16/6/92 .2 על רונטל לשאת במלוא הפיצוי, כפי שפורט לעיל, כלפי כל אחד מן התובעים. .3 על מר גולן לשאת בפיצוי שנקבע לגבי עלות תיקון המעלית, סכום של 000, 33ש"ח, נכון ליום .15/5/94 .4 מר X חייב במלוא הפיצוי שנפסק כלפי משפ' בן מאיר, משפ' מאירי ומשפ' שכטר. כלפי התובעים האחרים חייב מר X בנזקים שפורטו לעיל, למעט הפיצוי שנקבע בגין אי רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין. .5 התביעה כנגד גב' גולן ונגד מר וייסלדר, נדחית. .6 בנושא הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, אני מורה כמפורט להלן: א. התובעים ביחד ולחוד ישאו בשכ"ט עו"ד והוצאות משפט לטובת גב' גולן בסכום של 000, 8ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. ב. אין צו להוצאות ביחסים שבין התובעים למר ויסלידר. ג. שכ"ט עו"ד לטובת התובעים יועמדו על סך כולל של 000, 35 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. כמו כן יוחזרו להם הוצאות משפט ואגרת משפט ששולמה על ידם. בסכום שכ"ט עו"ד, הוצאות משפט ואגרת בית משפט, ישאו, ביחד ולחוד, רונטל ומר X. חלקו של מר גולן יהיה בסכום שכה"ט בלבד, והוא יועמד על סך של 000, 5ש"ח. בסכום זה ישא מר גולן ביחד ולחוד עם רונטל ומר X. השערוך לענין ההוצאות ואגרת בית המשפט, יהיה על בסיס קבלות, מיום התשלום בפועל, השערוך לגבי שכה"ט הוא ממועד מתן פסק-הדין. .7 הסכומים שננקבו לעיל ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מן המועדים הרלוונטים שפורטו לעיל ועד לתשלומם בפועל. .8 לבעלי הדין שמורה הזכות, לתקופה של 30יום מהיום, לחזור ולפנות לבית המשפט כדי להגיש חישוב מדוייק לכלל הנזקים שנקבעו בפסק-דין זה, ולקבל אישור לכך, כחלק מפסק-דין. .9 כמו כן, ניתן צו לפיצול סעדים, לפיו שמורה הזכות לתובעים להגיש תביעה נפרדת בקשר לתביעה למתן פסק-דין המצהיר על בטלות המשכנתא לרבות הסבתה למשיב מס' 4, מר X מרדכי באופן שתנתן הוראה לרשם המקרקעין למחוק את המשכנתא שנרשמה על פי שטר 011103, ביום 17/1/93 לטובת מר X מרדכי, ת"ז X מגוש 10778 חלקה 3. בניהליקויי בניהאי התאמה (חוק המכר)