קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אכיפת הסכם מכר דיירות מוגנת: לפני תביעה לאכיפת הסכם אשר נחתם ביום 21.10.05 בדבר רכישת זכויות בקרקע הידועה כחלקות 14, 13 בגוש 30010 ברח' המגיד 14 ירושלים, כאשר לנתבע 1 זכויות דיירות מוגנת בדירה בחלקה 14, והוא טרם רכש זכויות בעלות בחלקות אלה. הצדדים להליך 1. הנתבע, ששון לוי (להלן: "הנתבע 1" או "לוי" או "הדייר המוגן"), הינו דייר מוגן בדירה המצויה בחלקה 14 בגוש 30010 (להלן: "הדירה המוגנת") על פי חוזה מיום 28.1.05 בינו לבין עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), זכותו הינה בהתאם לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). 2. בין הדייר המוגן לבין עמידר מחלוקת לגבי היקף זכותו כדייר מוגן, שכן על פי ההסכם ביניהם מדובר בדירת חדר בלבד, ויתר החדרים שקיימים בפועל והוספו במהלך השנים לאחר חתימת ההסכם, הם, לשיטת עמידר, בבחינת בניה בלתי חוקית ואף מהווים פלישה לתוך חלקה 13 שבצמוד. לשיטת הדייר המוגן מדובר בדירת 5 חדרים אשר הוא מחזיק בה כדין עשרות שנים, ולמעשה מחזיק הוא בשתי החלקות הנ"ל. 3. נתבע 2, רפאל לוי, הינו בנו של נתבע 1, והוא ערב להסכם שנחתם בין התובע לנתבע 1. 4. נתבע 4 הוא מינהל מקרקעי ישראל, שהינו בעל המקרקעין אשר רשומים אצל נתבע 5. 5. התובע, משה נעמן (להלן: "התובע" או "נעמן") ולוי חתמו על הסכם ביום 21.10.05 (להלן: "ההסכם") לפיו הקונה רוכש את הזכויות בשטח המקרקעין, לאור רצונו לבנות על הקרקע נשוא ההסכם. ההסכם ותנאיו 6. הזכויות הנמכרות הוגדרו בפתיח ההסכם כדלקמן: "הואיל והמוכר מצהיר כי הוא מחזיק בזכויות דמי מפתח בשטח מקרקעין בגוש 30010 חלקה 13 וחלקה 14 אשר ברח' המגיד 14 בירושלים (להלן: "הקרקע")" המוכר הצהיר כי הוא בעל זכויות דמי מפתח בקרקע, וכי בכפוף להסכמת המינהל אין מניעה לרישום הקרקע על שם הקונה, וכי לא ביצע בה עבודות לא חוקיות ואין צווים המונעים או המגבילים שימוש בה, או פגם נסתר אחר. הקונה מצידו הצהיר כי בדק את הקרקע מכל בחינה שהיא לרבות מיקומה, מצבה הפיסי והמשפטי וכן את זכויות הבניה הצמודות לה ואפשרות ניצולן. כן הצהיר הקונה כי הוא קונה את הממכר כמות שהוא (As is), והוא מוותר על טענת ברירה או אי התאמה. אשר לתמורה - זו תלויה בשלוש חלופות של מכר הקרקע או חלקה. לאור המחלוקות בין הצדדים נפרטן במלואן: "א. במקרה של אישור של המנהל למכור את שתי החלקות 13 ו-14 התמורה תהא כדלקמן: 4.1 מקדמה בסך 125,000 ₪ תשולם תוך 14 יום ממועד חתימת הסכם זה. 4.2 תמורה כספית ממכירת דירת שתי חדרים בגודל כולל של 50 מ"ר לפי מפתח של 25 מ"ר לחדר. התמורה תשולם בתוך שבוע ממועד מכירת הדירה. 4.3 תמורה כספית ממכירת דירת שלושה חדרים בגודל כולל של 75 מ"ר לפי מפתח של 25 מ"ר לחדר. התמורה תשולם בתוך שבוע ממועד מכירת הדירה. ב. במקרה שהמנהל יתיר למוכר למכור את זכויותיו בחלקה 13 בלבד: 4.4 הקונה מתחייב להעביר למוכר סך של 350,000 $ כאשר מקדמה בסך 125,000 ₪ תשולם תוך 14 יום ממועד חתימת הסכם זה. שאר הסכום ישולם עם תום העברת הזכויות בחברה המשכנת עמידר ובמנהל מקרקעי ישראל ע"ש הקונה. ג. במקרה ובו מנהל מקרקעי ישראל ו/או חברת עמידר לא תאשר למוכר למכור את זכויות בשתי החלקות ו/או להקנות למוכר את מלוא הזכויות בקרקע יהווה סיכול ההסכם ותהיה זכות לקונה להודיע על ביטול ההסכם, במקרה כזה מתחייב המוכר ו/או הערב להשיב את כל הכספים שקיבל המוכר מהקונה ו/או ששילם למנהל ו/או לעמידר בגין הזכויות בקרקע. 4.5 המוכר יקנה את כלל הזכויות שיועברו לו על ידי מנהל מקרקעי ישראל ו/או חברת עמידר וזאת בתנאי ותקרה אחת משתי החלופות המוזכרות בסעיפים 4.1-4.4. 4.6 במקרה והעסקה לא תצא אל הפועל, מכל סיבה שהיא, מתחייב המוכר להשיב את המקדמה לקונה וכמו כן יוחזרו לקונה יפוי כח בלתי חוזר וייפוי הכח המיוחד." (שם, סעיף 4) ובסעיף הסיכום וסעדים נקבע: "הפר מי מהצדדים (להלן: "המפר") איזו מהתחייבויותיו כלפי משנהו (להלן: "המקיים") שבהסכם זה בהפרה יסודית, כי אז יחויב המפר, בכפוף למתן התראה בכתב של 10 ימים ובתנאי שההפרה לא תוקנה במועד הנ"ל, לשלם למקיים פיצוי מוסכם המוערך ע"י הצדדים מראש כמשקף את הנזק שייגרם למקיים בגין ההפרה, וזאת ללא כל צורך להוכיח את הנזק, בסך של 62,000$ (שישים ושתיים אלף דולר ארה"ב) אשר ישולם ע"י המפר למקיים בש"ח לפי השער היציג של הדולר ביום התשלום בפועל (להלן: "הפיצוי המוסכם")." (שם, סעיף 9.3) בשולי ההסכם חתם נתבע 2, בנו של לוי, כערב לכל להתחייבויות המוכר וכי מתחייב הוא להשיב את כל הכספים שקיבל בגין ההסכם בכל מקרה של הפרת ההסכם על ידי המוכר או במקרה של סיכול או אי קיום ההסכם מכל סיבה. טיעוני התובע 7. התובע שילם את המקדמה וכן תשלומים נוספים על חשבון התמורה המהווים למעלה משליש מהתמורה, ובסך הכל 590,080 ₪. בשלב מסוים חדל המוכר לשתף עימו פעולה לצורך השלמת העסקה ופניותיו לא נענו. התובע סבר כי הנתבע 1 אינו מוכן לקיים ההסכם לאור ירידת שער הדולר שהפכה את העסקה ללא כדאית עבור הנתבע. כן טוען התובע כי נודע לו שהנתבע ניסה לפעול למכור הזכויות לצד שלישי. לשיטת התובע הנתבע פעל בחוסר תום לב, ולפיכך זכאי הוא לתרופות שבדין. כן מציין התובע בתביעתו כי שני הצדדים היו מיוצגים על ידי עו"ד דניאל עזריאל קודם ועובר לחתימת ההסכם. לאור האמור מבקש התובע את הסעדים הבאים: "להורות על אכיפתו של הסכם המכר וקיום הוראותיו על ידי הנתבע לרבות העברת יפוי כח בלתי חוזר של הנתבע לב"כ התובע לצורך השלמת הסכם המכר מול חברת עמידר ו/או מינהל מקרקעי ישראל ובסופו של יום - רשם המקרקעין וכן השלמתם של פרטים טכניים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בנכס על שם התובע וזאת לפי החלופה הנקובה בסעיף 4ב להסכם המכר (מכירת חלקה 13 בלבד). ליתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע, בעצמו ו/או באמצעות אחרים ו/או באמצעות מי מטעמו למכור ו/או להשכיר ו/או להקנות בכל דרך אחרת זכויות, מכל מין וסוג שהוא, לצד שלישי כלשהוא פרט לתובע, בנכס. לצורך הבטחת אכיפתו של הסכם המכר ומניעת העברת הנכס לצדדים שלישיים, ליתן צו המורה לרשם המקרקעין בירושלים ו/או לחברת עמידר ו/או מינהל מקרקעי ישראל (לעיל ולהלן - "הרשויות") לרשום הערת אזהרה לטובת התובע על זכויות הנתבע בנכס, בגין הסכם המכר שנחתם בין הצדדים ביום 21/10/2005." (כתב התביעה, פסקה 39). טיעוני נתבעים 2, 3 8. התובע הוא שהפר את ההסכם ואף לא שילם את שכר הטרחה לעו"ד שהוא עצמו הביא לעסקה. לדבריו ההסכם טרם הבשיל שכן העסקה אינה פשוטה, והיא מותנית בשני תנאים נפרדים לאור העובדה כי זכויותיו של הנתבע לא היו רשומות במלואן והיה צורך לקבל את הסכמת המינהל לגבי היקף הזכויות ומימושן. עו"ד עזריאל היה אמור לטפל בהשגת אישור המינהל והדבר לא נעשה. אכן הנתבע קיבל את הסכומים כמפורט בכתב התביעה, ואולם נגרמו לו נזקים אשר יש לקזזם מסך התביעה. טיעוני הנתבעים הפורמאליים 9. התובע מכנה את יתר הנתבעים כ"פורמליים" חרף שהוא מבקש סעדים כלפיהם, כמפורט בפרק הסעדים שהובא לעיל. עמידר טוענת כי היא משמשת כ"בעלת בית" במושכר ואילו המינהל הינו הבעלים. למעט החדר שנרכש בהסכם (כמפורט לעיל), לגבי יתר החדרים, מדובר בתוספות בניה בלתי חוקיות שנבנו ללא הסכמת או אישור עמידר והמינהל והן חורגות ופולשות לחלקה 13. לאחר חתימת ההסכם בין התובע לנתבע, הודיע המינהל לנתבע כי אין לו כל זכויות בשטח המכונה על ידי עמידר: ה"פלוש", והמינהל אינו מסכים למכור לו את השטח הפלוש בפטור ממכרז. דיון 10. בשלב מסוים, בהליך זה, הודיעו הצדדים כי הגיעו להסדר פשרה לפיו הנתבע ישיב לתובע סך 1,050,000 ₪ לסילוק התביעה, וההסדר קיבל תוקף של פסק דין ביום 6.7.09. משלא שולם הסך הנ"ל כאמור בהסכם ביקשו הצדדים לבטל את פסק הדין ולדון בתובענה לגופה. או אז הוגשו תצהירי הצדדים והתובע העיד כי הואיל והמינהל התנגד למכירת השטח הפלוש, הרי שהוא רכש למעשה את זכויותיו של הנתבע בדיירות המוגנת (פרו', 4). בחקירתו הודה כי לא הגיש בקשה לחילופי דיירים מוגנים לעמידר ואף לא שילם את חלקה בדמי המפתח ולמעשה טען כי אינו יודע כלל מה המשמעות של זכויות וחובות שחלות על דייר מוגן (פרו', 4). עו"ד עזריאל, שהעיד כעד תביעה, טען כי מאחר והמינהל התנגד לאישור העסק, לאחר חתימת ההסכם. 11. הנתבע הודה כי המושכר היה במקור דירת חדר שכללה חדר כניסה, מטבח ושירותים, וכי עשה בדירה עבודות שיפוץ והרחיבה לכשלושה וחצי חדרים. לדבריו עשה זאת לפני מלחמת שת הימים, והגם שעמידר והמינהל לא נתנו אישור, ידעה עמידר על ההרחבה (פרו', 11). כן הסכים בחקירתו הנגדית כי הוא מחזיק בשטח הפלוש ללא רשות, אולם יש לו זכויות חזקה בשטח זה (פרו', 5), וכן כי לא היתה לו כלל כוונתה להעביר את זכויותיו בדיירות המוגנת לתובע. 12. משאין מחלוקת שלנתבע אין בעלות בממכר אלא זכות דיירות מוגנת בלבד בחלק מחלקה 14, הרי שחל אירוע מסכל על פי ההסכם בין התובע לנתבע. במצב דברים זה הרי שלא ניתן להעביר בעלות בנכס. מכאן שלא ניתן להעניק לתובע את הסעדים להם עתר בתביעתו. למעשה, בסיכומיו הוא אינו עומד עוד על סעדים אלה, אלא מבקש להיכנס לנעלי הנתבע בזכויותיו בדיירות המוגנת. התובע מבקש בסיכומיו: "...ליתן פסק דין המורה לנתבע לפעול ככל שיידרש לשם העברת זכות הדיירות המוגנת לידי התובע וזאת על ידי מתן הנחיות מתאימות ו/או לעשות שימוש ביפוי כוח בהתאם להוראות הסכם המכר... לשם מימוש הזכויות כאמור בחלופה ב'." (שם, סעיף 8) אף דרך זו אינה יכולה להתבצע שכן אין היא תלויה בהסכמת התובע והנתבע. 13. "דייר יוצא", כמובנו בחוק הגנת הדייר, [נוסח משולב], תשל"ב - 1972, המעוניין להעביר את הזכויות בדמי מפתח ל"דייר מוצע", על שניהם לנקוט בהליך לפי סעיף 85 לחוק, הקובע: "הצהרות הדייר היוצא והדייר המוצע 85. לא באו בעל הבית והדייר היוצא לידי הסכם בדבר פינוי המושכר בידי הדייר היוצא וכניסת הדייר המוצע למושכר או בדבר חלוקת דמי המפתח, רשאי הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית, בדואר רשום, שתי הצהרות בכתב, שנעשו בדרך הקבועה בסעיף 15 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, והן - (1) הצהרה שלו ובה פרטים אלה: (א) שהוא מוכן לפנות את המושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם משלושים יום ולא מאוחר משלושה חדשים מיום שנשלחה ההצהרה; (ב) שם הדייר המוצע, מענו ומשלח ידו, ולענין מושכר שהוא דירה - גם מצבו המשפחתי; (ג) סכום דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לתת (להלן - דמי המפתח המוצעים); (ד) החלק בדמי המפתח שהדייר היוצא דורש לעצמו; (ה) לעניין סעיף 81 - שהדייר המוצע שוכר את בית העסק על מנת להוסיף ולנהל בו אותו עסק שהדייר היוצא ניהל בו (ולענין סעיף 81(א) - גם באותו השם המסחרי (והסכום שהדייר המוצע משלם בעד המוניטין של העסק; (2) הצהרות הדייר המוצע, ובה פרטים אלה: (א) שהוא מוכן לשכור את המושכר, ושהוא מוכן לקבל את ההחזקה בו מיד לאחר שהדייר היוצא פינה אותו; (ב) הפרטים המפורטים בפסקה (1)(ב), (ג) ו-(ה)." משעשו כן, מורה סעיף 86 לחוק את המשך המסלול, כדלקמן: "תשובת בעל הבית 86. נשלחו ההצהרות לפי סעיף 85, רשאי בעל הבית, תוך שלושים יום מיום שנשלחו ההצהרות, להשיב לדייר היוצא, בכתב שנשלח בדואר רשום, אחת התשובות האלה: (1) שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם מהיום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו ולא מאוחר משלושה חדשים מיום שנשלחו ההצהרות, ושהוא מסכים לסכום דמי-המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות; (2) שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה כאמור בפסקה (1), אך חולק הוא על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו; (3) שהוא מסכים להשכיר את המושכר לדייר המוצע ולסכום דמי-המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות; (4) שהוא מסכים להשכיר את המושכר, אך חולק על הדייר המוצע או חולק על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו." דרך זו, כאמור, לא ננקטה על ידי הצדדים, ולפיכך לא ניתן ליתן סעד בנושא זה, מה גם שאין לבית משפט זה סמכות לדון בכך אלא לבית הדין לשכירות שליד בית משפט השלום. בע"א 553/83 מרגלית חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1), 169, קבע בית המשפט העליון מפי כב' השופט ד' לוין, כדלהלן: "את העקרונות המנחים לעניין תפקידו של בית הדין לשכירות בבואו להחליט, על-פי סעיף 95 לחוק, בדבר סבירות התנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע ובדבר התערבות ערכאת הערעור בשיקוליו, ניתן לסכם כדלהלן "בית הדין עומד כאן בנעליו של בעל-הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל-הבית, הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל-בית סביר ליתן את הרשות, ועל-כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל-הבית" (ד"נ 20/62, בע' 1250)." (שם, פסקה 5). יוצא אפוא, שאף אם בעל הבית היה מסרב לאשר את חילופי הדיירים, הרי שנקבע בפסיקה כי בית הדין בדונו בסוגיה זו מכוח סעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר, רשאי ליתן הרשות לחילופים גם אם בעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים, לקבוע כי היתה הסכמה קונסטרוקטיבית. בע"א (ים, 5309-04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי תק-מח 2004(4), 2778, מציין בית המשפט: "בית הדין לשכירות הוא טריבונל מקצועי מיוחד, המתמחה בסוגיות הנוגעות לנכסים המוחזקים על-ידי דיירים מכוח חוק הגנת הדייר. התכלית בכינונו הייתה, בין היתר, לאפשר לשופטים המכהנים בו לצבוא ידע ומיומנות מיוחדים הנדרשים לסוגיה זו. בנסיבות אלו רשאי בית הדין לשקול את הדברים גם על-פי ניסיונו המיוחד והידע שנצבר במהלך כהונתו, זאת אף אם אין מדובר ב"ידיעה שיפוטית" לפי מובנה הרגיל והמקובל (ע"א 4868/90 עו"ד אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437-438; ת"ש (ת"א) 1026/01 יחיאלוביץ נ' בית אח' המלך ג'ורג', תק-של 2001(3) 313 והאסמכתאות המובאות שם). טבעי אפוא, כי גם בשל הנסיבות האמורות תטה ערכאת הערעור לצמצם את מגמת ההתערבות במסקנות בית הדין." (שם, פסקה 9). (כן ראו ת.ש. (ירושלים) 146/09 כהן אהרון נ' הרב דוד שלוש תק-של 2009(4), 18771 (22.9.09) מפי ס.נ. י' שמעוני). 14. למותר לציין כי טיעוניו של התובע לפיהם המינהל לא השיב לפניות אליו בנושא רכישת הזכויות תוך שהוא מפנה למכתבים עוד משנת 1986 וכן משנת 2002, וכי המינהל או עמידר לא טענו דבר על פלישה לחלקה 13 או על עבירות בניה, אינם מעלים ואינם מורידים לעניין הסעדים שהתבקשו בתובענה דנן. עוד מוסיף התובע בסיכומי התשובה לסיכומי עמידר כי לא יכול היה לדעת כי קיימת התנגדות כלשהי של עמידר והמינהל לרכישת הזכויות על ידי לוי. 15. בסיכומי התשובה לסיכומי עמידר, מוסיף ב"כ התובע כי צירף את עמידר לשם הגנה על זכויותיו, שכן עובר להגשת התביעה לא יכול היה לדעת מה עמדתם של נתבעים 3, 4, 5, וכן מוסיף הוא: "הסעד היחיד שנדרש מנתבעת מס' 3 הוא ליידעה על קיום הזכויות של התובע מכוח הסכם המכר ולמנוע מצב של ביצוע עסקה נוגדת בזכויותיו של נתבע מס 1 שיש בה כדי לפגוע בזכויותיו של התובע עד לבירור התובענה כפי שאף נכתב והובהר בכתב התביעה." (שם, פסקה 10). לא אוכל לתת ביטוי לסעד זה, משני טעמים. הראשון, שסעד זה לא ניתן לקבל מגדרה של התובענה לאכיפת ההסכם, כפי שנאמר לעיל, באשר זכויותיו של לוי הינן דיירות מוגנת בלבד, ולאכיפתן או לאשר חילופי דיירים אין מקום או סמכות לבית משפט זה. השני, התובע יכול היה לפנות לנתבעים הללו טרם חתימת ההסכם, ואף לאחריו, ואף אם לא היה בידו ייפוי כוח מנתבע 1, הרי שיכול היה לנקוט בהליך מתאים. סוף דבר 16. התוצאה היא אפוא שהתביעה ככל שנוגעת לסעדים המבוקשים נדחית בזאת. משקבעתי שאין לאכוף ההסכם, הרי שקמה לתובע הזכות להשבה, הן כפועל יוצא מן התוצאה והן כמפורט בהסכם, ואולם מנגד טוען הנתבע 1 כי יש מקום לקיזוז נזקים שגרם לו התובע, ואולם אין בפני תביעה שכנגד. מכאן שתם ולא נשלם, ועל הצדדים יהא לנקוט בהליכים כטוב בעיניהם. התובע יישא בהוצאות המשפט, וכן בשכר טרחת עורך דין לנתבעים 2-1 (יחדיו), וכן לנתבע 3, בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ לכל אחד, ואילו לנתבעים 4-5 אותו סכום אולם ללא מע"מ. חוזהאכיפת חוזהמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)הסכם מכר