הלוואה עומדת היטל השבחה

המחלוקת נסבה על השאלה, אם מוסמכת הוועדה להעניק למי שחייב בהיטל השבחה הלוואה עומדת בגובה ההיטל. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הלוואה עומדת היטל השבחה: .1השופט מ' סלוצקי, סגן נשיא: פסק-דין זה מתייחס לע"א 291/92 ולע"א 292/92, שהדיון בהם אוחד מאחר שמתעוררת בשניהם שאלה זהה. כל אחד משני המשיבים הוא הבעלים והמפעיל של בית-מלון בנהריה. אין מחלוקת בדבר קיומה של חובה חוקית על המשיבים בשני התיקים לשלם היטל השבחה למערערת בשל תוספות בנייה בבתי המלון שלהם, שהעלתה את שווי המקרקעין. כן אין מחלוקת לגבי גובה ההיטל. המחלוקת נסבה על השאלה, אם מוסמכת הוועדה להעניק למי שחייב בהיטל השבחה הלוואה עומדת בגובה ההיטל, בהתאם להחלטת ועדת הכספים של העירייה מה- 23.11.87שאושרה במליאת העירייה ב-.1.12.87 בפיסקה 11לפרוטוקול ישיבת ועדת הכספים מה-23.11.87, שצורף לסיכומו בכתב של בא-כוח המערערת, המתייחסת ל"בתי מלון בהקמה והגדלה - חישוב היטל השבחה" נאמר כי: "במטרה לעודד יוזמות לבניה ופתוח בתי מלון, קיבלו מועצת העיריה וועדת בניין עיר בעבר מספר החלטות להקלה במיסים והיטלים ליזמים אשר ישקיעו בבנית בתי מלון חדשים. העיריה נתבקשה לשאלה של החלת הקלות אלה גם למי שישקיע בתוספות ובהרחבות לבתי-מלון קיימים. הוחלט: מי שישקיע בהרחבה או תוספת לבית מלון קיים ייחשב לו היטל ההשבחה כהלואה עומדת לתקופה של 7שנים וזאת בתנאי, שתוספת המבנה תשמש במשך כל התקופה הזו לבית מלון בלבד לפי שקולה והנחת דעתה של העיריה" (להלן: ההחלטה הנ"ל). .2אין מחלוקת, כי כל אחד משני המשיבים השקיע בבניית תוספת לבית המלון שלו החייבת בהיטל השבחה, וכי חוייב, ב-5.2.88, בתשלום היטל השבחה. המשיבים לא השיגו על היטל זה מהטעם שהיטל זה נחשב לגבי המשיבים כהלוואה עומדת לתקופה של 5שנים, וזאת, על פי החלטת ראש העירייה שכיהן אף כראש הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - נהריה, באותה תקופה, בהסתמך על ההחלטה הנ"ל. בבית-משפט קמא לא כפרה המערערת בקיומן של החלטות ראש הרשות לראות את היטל ההשבחה המגיע מהמערערים כהלוואה עומדת למשך 5שנים בהסתמך על ההחלטה הנ"ל, אך טענה כי פעולה זו אינה חוקית ולכן אינה מחייבת. המשתמע מטיעון זה של בא-כוח המערערת הוא כי ההחלטה הנ"ל שנתקבלה על ידי ועדת הכספים של העירייה ואושרה על ידי מליאת העירייה, היא בלתי-חוקית. בבית-משפט קמא לא נשמעו ראיות והדיון התקיים על בסיס עובדות מוסכמות. .3סעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965(להלן: החוק הנ"ל), מסמיך ועדה מקומית לגבות היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק הנ"ל ועל פיה. סעיף 19לתוספת השלישית מפרט שורה של מקרים, בהם רשאית הוועדה המקומית לפטור את הבעלים מההיטל כולו או חלקו. אין חולק, כי המשיבים אינם נופלים בגדר המקרים הזכאים לפטור ולכן קבע בית-משפט קמא, כי ההבטחה לפטור מהיטל ההשבחה בענייננו אינה חוקית. לעניין זה השאלה היא, אם ההחלטה הנ"ל בכלל, וההחלטה לגבי המשיבים בפרט, מהווה פטור מהיטל השבחה אם לאו, ועל כך אדון בהמשך. בית-משפט קמא הוסיף והסביר כי גם אם הטבה זו אינה מעוגנת בחוק ואף סוטה הימנו, הרי שהמשיבים רשאים היו להסתמך על טענת השתק כלפי המערערות, מכיוון שסמכו על החלטתה ושינו את מצבם לרעה ולו בכך שלא נקטו צעדים העומדים לרשותם להשגה על חיובם בהיטל ההשבחה (ראה: דעת מיעוט בע"א 831/76 [1], בעמ' 343) ולאור עמדתו זו דחה את התביעה לחיובם של המשיבים בהיטל השבחה. על כן נסבו הערעורים שלפנינו. אעיר לגבי קביעתו האחרונה של בית-משפט קמא, כי הלכה פסוקה היא בע"א 615/83 [2] בעמ' 611, כי "... הבטחתה של רשות, כאשר ההבטחה נוגדת את החוק, אינה תוספת ואינה יכולה להוות בסיס לטענת השתק נגד הרשות.]." (ראה גם בג"צ 111/89 [3], בעמ' 140). כך שלאור קביעת בית-משפט קמא כי הפטור מתשלום היטל ההשבחה על פי ההחלטה הנ"ל אינו במסגרת החוק, לא היה מקום להכשירו בהסתמך על טענת השתק נגד הרשות. .4השאלה היא, איפוא, אם ההחלטה הנ"ל היא בגדר פטור מתשלום היטל השבחה אם לאו. החלטה זו היא בגדר הנחיה, ואם תרצה לומר הבטחה, של הוועדה המוסמכת שניתנה בכוונה שיהא לה תוקף משפטי. בצורה זו קיבלו המערערים החלטה זו. נראה לי כי ההגינות הציבורית דורשת שהחלטה זו תקויים הלכה למעשה אפילו לא שינה האזרח, שלגביו היא חלה, את מצבו לרעה בעקבותיה (ראה בג"צ 267/76 [4], בעמ' 638). אמינות הוועדה בעיני הציבור חשובה לעין ערוך. כמובן, רשאית הוועדה בכל עת לשנות את מדיניותה בהחלטה אחרת, אך כל עוד לא עשתה כן ולא ביטלה החלטתה זו, יש לכבד את ההחלטה הקיימת, אלא אם ייקבע שנעשתה על ידי הוועדה תוך חריגה מסמכותה על פי החוק, שאז אין היא תופסת ובתי המשפט לא יתנו ידם לאכיפתה. יש לציין שעם חובותיה של העירייה, כאמור בסעיף 244לפקודת העיריות [נוסח חדש], הנכלל בסימן הדן בחובותיה של עירייה, נמנית החובה להסדר מלונות וכיוצא באלה, וההחלטה הנ"ל נתקבלה כאמור בפתיח לה "לעודד יוזמות לבניה ופיתוח בתי מלון" לאמור, במסגרת חובתה של העירייה. .5פורמאלית, ניתן לומר שההחלטה הנ"ל היא בתחום הסמכות שהוענקה לוועדה על ידי המחוקק בסעיף 244לפקודת העיריות, כאמור לעיל. אין ספק, כי החלטה זו היא בבחינת הטבה בעלת ערך כלכלי למלונאי הפועל על פיה, ובעלת משמעות ציבורית למערערות לעידוד ולפיתוח ענף המלונאות. ההחלטה אינה פוטרת את המלונאי מתשלום היטל השבחה. היטל זה המגיע לוועדה מוטל במלואו, אלא שגבייתו נדחית בדרך של מתן הלוואה למשיבים בתנאים שנקבעו בהחלטה הנ"ל. אין כל הגיון, לא משפטי ולא כלכלי, לאור החלטה זו, שהמשיב ישלם את כספי ההיטל בפועל לוועדה שתחזירו לו כהלוואה. יש כאן מסירה קונסטרוקטיבית של כספי ההיטל מהמשיבים לוועדה וממנה חזרה, מתוך הסכמה שסכום ההיטל יהווה הלוואה בתנאי החלטת הוועדה. .6השאלה היא, אם הדרך אותה נקטה העירייה, היינו, המרת היטל ההשבחה בהלוואה עומדת, העשויה שלא להיפרע כלל, פסולה היא אם לאו. הכלל הוא, שאין הרשות יכולה לוותר או להצר את סמכויותיה החוקיות כמו גביית מסים והיטלים ואין הרשות קשורה לכל מעשה הנוגד את החוק או החורג מסמכותה (ראה בג"צ 298/70 [5], בעמ' 8(ב)). אין, למעשה, מחלוקת כי כל כולה של ההלוואה העומדת נועדה לפטור את המלונאי החייב בהיטל השבחה מתשלום היטל זה, דבר שאין המערערת רשאית לעשותו אלא במסגרת החוק. נראה, לכאורה, כי סידור זה הוא מלאכותי במהותו, כשמטרתו להיטיב עם החייב בהיטל. לא הופנתה תשומת הלב לסעיף בחוק המקנה למי מהמערערות סמכות למתן הלוואות בדרך שנעשתה במקרה זה. סעיף 19לתוספת השלישית לחוק הנ"ל מפרט את המקרים בהם ניתן לפטור בעל מקרקעין מחובת תשלום ההיטל כולו או חלקו ואת המקרים בהם לא תחול חובת תשלום ההיטל ואין מחלוקת שהעניין שלפנינו אינו נופל לגדרם של פטורים אלה. אוסיף, כי גם לו הנחנו כי המדובר בענייננו בדחיית תשלום ההיטל, הרי שאינו נופל במסגרת סעיף 8לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (ערובות להבטחת תשלום היטל השבחה ודחיית תשלומים), תשמ"א- 1981הדנים בערובות להבטחת תשלום ההיטל ובתקופת הדחייה. ייתכן, ואין אני קובע עמדה בעניין זה, שיכולה ההחלטה הנ"ל, שניתן לראותה כהבטחה שניתנה מתוך כוונה שיהיה לה תוקף משפטי ועל פיה בפועל פעלו הצדדים, להיות מקור עצמאי ובגדר עילה לתביעה נפרדת מהרשויות (ראה בג"צ 4225/91 [6]). .7התוצאה היא שיש לקבל את הערעור ולבטל את פסקי הדין של בית-משפט קמא ולחייב את כל אחד מהמשיבים בתשלום היטל ההשבחה שהוטל עליו. מאחר שהמערערות הן שיזמו את ההחלטה הנ"ל, על פיה פעלו המערערים והן שגרמו להתדיינות זו במטרה לבטל את החלטה שיזמו, הייתי מציע, משיקולי צדק, לזכותן רק במחצית הפרשי ההצמדה כמפורט בסעיף 15לתוספת השלישית הנ"ל, וכי כל צד ישא בהוצאותיו בערעורים אלה. היטל השבחההלוואה