זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר:

א. מבוא:

1. עניינה של בקשה זו בעסקאות סותרות במקרקעין ובהתנגשות בין זכויותיו של קונה שלא רשם הערת אזהרה לזכותו, לבין זכויותיו של קונה מאוחר וטיב זכויותיהם.

2. בבקשתם, עותרים המבקשים לקבלת פסק דין הצהרתי, לפיו הינם הבעלים החוקיים של זכויות במקרקעין כדלקמן: 30/168 חלקים מהזכויות בקרקע הידועה כחלקה 45 גוש 10344; 6/16 חלקים מהזכויות בקרקע הידועה כחלקה 48 גוש 10344, (להלן: "המקרקעין"), וכן 6/16 חלקים בחלקה הידועה כחלקה 9 גוש 10345 באדמות שפרעם בשטח של 919 מ"ר.

עוד הם מבקשים כדלקמן:
(א) כי בית המשפט יצהיר כי בייפוי הכח, אשר יצר את זכויותיהם במקרקעין, שנחתם בפני נוטריון ציבורי (יפוי כוח חיפה מס' 164/978 מיום 26/10/1976) נפלה טעות, כך שבמקום "חלקה 45 גוש 10344" נרשם "חלקה 45 גוש 10345".

(ב). כי ינתן פסק דין המורה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה הרשומה מיום 05/01/1997 לטובת המשיב מס' 6 [להלן – "המשיב"] על המקרקעין.

(ג). לסעד של הצהרה, לפיו המסמך, אשר בהסתמך עליו נרשמו הערות אזהרה ביום 05/11/1997 על 2 חלקות, לטובת משיב 6, הינו מזויף, חסר תוקף משפטי והחתימה המתנוססת עליו, המתיימרת להיות חתימתו של זידאן שופנייה (להלן:"המנוח זידאן") מזויפת.

ב. רקע:

3. זידאן שופנייה ז"ל ("המנוח זידאן") היה, בחייו, בעליהן של חלקות המקרקעין המפורטות במבוא. חלקם קיבל בירושה מאביו וחלקם קיבל במתנה מאחותו סעדה סאלח יוסף שופאנייה.

4. בשנת 1976, בטרם נרשמו המקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין, נכרת הסכם מכר מקרקעין בינו לבין אברהים חוסין אבו אסעד, סאלח חוסיין אבו אסעד ומועיין חוסין אבו אסעד ( להלן:" המבקשים"), לפיו מכר להם את זכויותיו במקרקעין הנ"ל. העסקה לא נרשמה בלשכת רשום המקרקעין, אך דווחה לשלטונות המס.

5. המנוח זידאן נפטר בשנת 1994.
יורשיו הינם בניו, המשיב מספר 5 - 1, אציין כי היורשים לא התייצבו לדיון דידן ולא גילו עניין בתובענה חרף העובדה כי התובענה הומצאה להם כדין. על כן, אין לי אלא להסיק כי אלה מסכימים לכל פסק דין שינתן על ידי בית המשפט.

6. ביום 01/04/1999 רכש המשיב - ריאד X את הזכויות במקרקעין נשוא התביעה (למעט חלקה 45 בגוש 10344) מאדם בשם סמי עבד אל כרים, אשר הציג בפניו יפויי כח נוטריוני החתום על ידי המנוח זידאן ביום 10.1.93, לפיו יפה כוחו להעביר את הזכויות במקרקעין הנ"ל על שמו, או לפקודתו.

ביום 05/01/1997 נרשמה בפנקסי המקרקעין הערת אזהרה על המקרקעין האמורים לטובת המשיב.

7. בשנת 2008, ביקשו המבקשים לרשום הערת אזהרה על המקרקעין לטובתם. או אז גילו הם כי על המקרקעין רשומה כבר הערת אזהרה לטובתו של המשיב.

מכאן הבקשה שבפני.

ג. טענות המבקשים:

8. בפי המבקשים טענות למכביר, בבסיסן ניצבת הטענה כי הם הוכיחו כי הם רכשו את המקרקעין מהמנוח זידאן וזאת בהסתמך על ייפוי כח שהוצג לבית המשפט, וכי זכותם זו קודמת לזכותו של המשיב. עוד הם טוענים כדלקמן:

א. מאז רכישת המקרקעין הם מוחזקים בידם חזקת בעלים ללא התנגדות כל שהיא.

ב. ייפוי הכוח לפיו בוצעה העסקה עם המשיב, הינו מזויף והחתימה המתנוססת עליו אינה של המנוח זידאן.

ג. בייפוי הכוח "המזויף" לא נזכר כלל ראיד X - המשיב. אף בתיק לשכת רישום המקרקעין מס' 1123/97 אשר בו נרשמה הערת אזהרה אין כל מסמך המעיד על הוראה שניתנה מאותו עבד אלכרים, אשר שמו הוזכר בייפוי הכוח המזויף, ובאשר להעברת הזכויות לראיד X.

ד. המבקשים לא רשמו הערת אזהרה בסמוך לעסקה, שכן, באותה עת לא היו הזכויות רשומות על שם המנוח, אשר נרשם כיורש רק בשנת 1983.


ד. טענות המשיב 6:

9. מנגד, טוען המשיב, כי הזכויות במקרקעין נרכשו על ידו וכי למעשה הסוגיה אשר הובאה לפתחו של בית המשפט, הינה סוגית עסקאות נוגדות, ושאלת זכותו של רוכש מוקדם, אשר לא רשם לזכותו הערת אזהרה בגין זכויותיו.

עוד הוא טוען את הטענות הבאות:

א. התביעה התיישנה.

ב. המבקשים השתהו בתביעתם ולא דאגו לרשום את זכויותיהם למרות חלוף השנים.

ג. נוכח התנהלותם הרשלנית של המבקשים בכל הנוגע לרישום זכויותיהם מנועים המבקשים מלטעון לזכויות כלשהן במקרקעין, זכויות אשר נרכשו על ידי המשיב בתום לב ובתמורה.

ד. כבר בשנת 1983, עם הירשמו של המנוח כבעלים של המקרקעין, ניתן היה לרשום הערת אזהרה על מקרקעין לזכות המבקשים, אך אלה לא עשו כן.

ה. אין כל משמעות לעניין החזקת המקרקעין. מדובר באדמת טרשים שאין בה כל שימוש וקשה לעבדה בשל הקשיים הטופוגרפיים. יתרה מכך, היה על המבקשים להמציא חוות דעת מקצועית של מודד מוסמך לפיה הם אכן מחזיקים במקרקעין, גם זאת לא נעשה.




דיון:
ה. זכויות נוגדות במקרקעין ורישום הערת אזהרה

10 עסקינן "בתאונה משפטית", אשר מקורה באי רישום הערת אזהרה על ידי המבקשים. השאלה העומדת כיום בפנינו, הינה האם על המבקשים לשאת בתוצאות תאונה זו, והאם זו הביאה לכך כי המשיב, או מי שפעל מטעמו, הוטעה לסבור כי הזכויות במקרקעין טרם נמכרו על ידי המנוח, ובהסתמך על כך, התקשר בעסקה.

הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969(להלן:"חוק המקרקעין") שכותרתו "עסקאות נוגדות" קובע כי:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה."

הסעיף הנ"ל מקנה עדיפות לבעל ההתחייבות הראשונה בזמן, אלא אם כן נמצא כי בעל ההתחייבות השנייה, הנוגדת, השלים את העסקה ברישום, לאחר ששילם את מלוא התמורה ופעל בתום לב.

11. בענייננו, אף לא אחת משתי העסקאות שנערכו הסתיימה ברישום. על כן, לכאורה, יש לפעול לפי הכלל הקבוע ברישא של סעיף 9, לפיו זכויותיו של בעל זכויות הקודם בזמן, עדיפות על פני רוכשי זכויות מאוחרים יותר. כך, לכאורה, יוצא כי זכותם של המבקשים, עדיפה, בהיותם הקונים הראשונים. אלא שאין המקרא יוצא ידי פשוטו במקרה זה. במשך השנים חלו התפתחויות מהפכניות בפסיקה בסוגיית העסקאות הנוגדות, לפיהן הוכפף כלל הקדימה, הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין, לכללי תום הלב, וכללי ההשתק והמניעות של הדין הכללי, אשר התפתחו בפסיקה, לצד הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, באופן אשר גרם למהפך רבתי בדיני העסקאות הנוגדות.

יש לזכור, כי העדיפות, אשר ניתנה על ידי המחוקק בסעיף 9 לחוק, לבעל העסקה הראשונה, אינה תלויה ברישום הזכויות על שמו, ומעניקה לו זכות חרף אי הרישום על שמו. על כן, יתכנו מצבים, המכונים בפסיקה "תאונות משפטיות", בהן התקשר צד בעסקה - ובטרם זו נרשמה, יתקשר בעסקה נוגדת, כאשר הרוכש השני הסתמך בתום לב על זכויותיו הרשומות של המוכר. מצבים אלה פוגעים באמינות ספרי רישום המקרקעין וחוסנו המשפטי של המרשם, ככלי פומבי, המשקף את הזכויות הנכונות, הלכה למעשה, ומאפשר הסתמכות בטוחה על הרישום בספרים אלה. על כן, התפתחו בפסיקה, במהלך השנים, כללים, המשיתים על המתקשרים בעסקאות במקרקעין, חובה להביא לידיעת הכלל את דבר התקשרותם, למען מנוע תאונות משפטיות מעין אלה.

בעבר, שם בית המשפט העליון הדגש על הוראת הכלל הבסיסי, המופיע בסעיף 9 לחוק, תוך קביעת סדרי העדיפות בין המתקשרים בעסקאות הנוגדות בהתאם לקדימות בזמן (ר' למשל ע"א 1235/90 הרבסט נ' חברת מ. אריאן קבלן לעבודות חשמל בע"מ, פד"י מו(4)661(1992); ד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פד"י לה(3) 264(1981). נקודת המפנה התרחשה בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן - פרשת גנז)

12. בפרשת גנז, פסק בית המשפט העליון, פה אחד, כאשר חוות הדעת המובילה הושמעה מפי כב' הנשיא ברק (כתוארו אז), כי הכללים הקבועים בסעיף 9 הנ"ל, כפופים לדרישת תום הלב, אשר משמעה הוא, כי בעל זכות צריך להפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. עקרון זה, אשר מקורו בהוראת סעיפים 39 ו- 61 (3) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973, נתפס על ידי בית המשפט כ"עקרון מלכותי", אשר מצוותו פרושה על כלל המערכת המשפטית בישראל (ר' עמ' 403 לפסק הדין בהסתמך על האמור בע"א 700/81 פז נ' פז, פד"י לח (2) 736 (1984)).

כב' הנשיא ברק קבע, כי אכן, על פי סעיף 9, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה על זכותו של בעל העסקה השניה. אולם, לשם כך עליו להפעיל את זכותו העדיפה בתום לב. וכך הגדיר הנשיא ברק משמעה של חובה זו לפעול בתום לב:

"נראה לי כי עקרונית תום הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ("טאבו"). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עסקה שניה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין, ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עסקה ראשונה (ראו זלצמן, "דיני קניין", ספר השנה של המשפט בישראל, תשנ"ב-תשנ"ג 561, 592 (א' רוזן-צבי (עורך) 1994)).

בהמנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העסקה את התשתית ל"תאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום לב. עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפיה הסבירה של בעל העסקה השניה. על כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום הלב, כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה, ובכך למנוע את כניסתו של בעל העסקה השניה להתקשרות עם המוכר (ראו דויטש, "הקנין כתווית", עמ' 322; דויטש, נפילתה ועלייתה 361; דגן, "דיני קניין: דיני נטילה שלטונית ודיני תחרות - לקראת שיח קנייני חדש", ספר השנה של המשפט בישראל תשנ"ו 673, 728 (א' רוזן-צבי (עורך), 1997))."( ראו פרשת גנז 406-407)

ובהמשך עולה המסקנה:

"הגעתי לכלל מסקנה כי עקרון תום הלב חל ביחסים בין בעל העסקה הראשונה לבעל העסקה השניה, וכי עקרון תום הלב עשוי למנוע במקרים מסויימים מבעל העסקה הראשונה מלממש את זכות האכיפה כלפי בעל העסקה השניה - זכות המוענקת לו מכוח הכלל הבסיסי שבעסקאות הנוגדות. [עמוד 410].

עם זאת, סייג כב' הנשיא את חוות דעתו, בקבעו, כי העיקרון הכללי של תום הלב קשור קשר הדוק לנסיבותיו של כל מקרה, כאשר הנטל לרשום, במקרים מתאימים, הערת אזהרה, אינו מרוקן כלל ועיקר את הכלל הבסיסי הקבוע בסעיף 9:

"אכן, לא תמיד תשלל זכותו של בעל העסקה הראשונה בשל אי רישום הערת אזהרה על ידו, או בשל רישום הערת אזהרה על ידי בעל העסקה השניה. הכל תלוי בנסיבות העניין, ובנטל הנגזר מעקרון תום הלב בנסיבות השונות." ( שם עמ' 411)

וכן:

"הדגשה זו על עמדה 'עקרונית' נובעת מתוך כך שתום-לב נקבע תמיד על פי מהותו של היחס בין בעל הזכות לבין זולתו. היקף תחולתו של תום-הלב מתחשב במכלול נתונים משתנים. לא בכל מקרה ולא בכל הנסיבות יש באי רישומה של הערת אזהרה משום פגיעה בעקרון תום-הלב. הדבר תלוי בנסיבות" (שם, בעמ' 405).

13. המסקנה העולה מפסק הדין היא, כי בעל העסקה הראשונה מחוייב לרשום לזכותו הערת אזהרה, מקום שהדבר אפשרי. שאלמלא כן, עלולות להתרחש "תאונות משפטיות", אשר בגין כך תתקפחנה זכויותיו.

יש לציין, כי כב' המשנה לנשיא דאז (השופט ש. לוין) הוסיף כי: אי רישום הערת אזהרה משך שנים רבות מהווה משום הפרת חובה אובליגטורית כלפי בעל העסקה השנייה ומונע מבעל העסקה הראשונה לטעון לקיומה של זכות מכח סעיף 9 לחוק.

עוד הודגשה, מפי כב' השופטת פרוקצ'יה חשיבותו של מימד הפומביות, הנלווה לרישום הערת האזהרה, החושפת את הזכות לעיני הציבור ומשמשת גורם ובסיס להסתמכות צדדים שלישיים .

14. למעשה, עקרון תום הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות, תוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ומהאינטרס החברתי. השמירה על האינטרס העצמי של הרוכש הראשון צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אמות המידה, בהן יבחן תום הלב, הינן אמות מידה אובייקטיביות, המושתתות על אמת מידה של הגינות, המחייבת זהירות כלפי נפגע פוטנציאלי.

על כן, מקום שבו יכול היה בעל העסקה הראשונה, לרשום הערת אזהרה לזכותו, מוטלת עליו החובה לעשות כן. שכן, הימנעותו מרישום הערה כאמור, עלולה לגרום לצדדים אחרים, תמי לב, להסתמך על המרשם, תוך היותם חפים מידיעה או חשד באשר לזכותו של הראשון - וכך להפגע.

בעל העסקה הראשון, הנמנע מרישום הערת אזהרה, יוצר מצג כלפי מתקשרים פוטנציאלים, ובכך פועל בחוסר תום לב. בהתאם, יש לדחות את זכותו מפני זכויותיו של המתקשר המאוחר, הסומך על העדר רישום הערת אזהרה.

מובן כי, כל מקרה יבחן לגופו ובנסיבותיו.

ו. מן הכלל אל הפרט :

15. לטענת המבקשים, מתקיימות במקרה זה נסיבות המצדיקות את אי רישום הערת האזהרה לטובתם. כך, הם טענו כי אי רישום הערת אזהרה אודות רכישת המקרקעין אינו בבחינת מחדל מהטעם הפשוט שזידאן המנוח לא היה רשום כבעל המקרקעין בעת עריכת העסקה בשנת 1976, אלא נרשם בתור יורש המקרקעין רק ביום 11/08/1983.

מנגד, טוען המשיב, כי המבקשים השתהו בתביעתם. מאז שנת 1977, השנה בה הוצאו למבקשים שומות, לא דאגו המבקשים לרשום את זכויותיהם במקרקעין ואף לא טרחו לרשום הערת אזהרה במקרקעין על 3 החלקות האמורות, למרות חלוף השנים, למצער בשנת 1983, עת נרשמו המקרקעין על שם המנוח זידאן, כך שלא היתה כל מניעה לרשום הערת אזהרה.

טענת המבקשים נדחית.

בעניין גנז, הביא הנשיא ברק מספר דוגמאות לנסיבות שבהן אי רישומה של הערת האזהרה לא תשלול את עדיפותו של הקונה הראשון, משום שבאותן נסיבות לא ניתן יהיה לראות באי הרישום משום התרשלות:

"כך הדבר, מקום שהמקרקעין בידי המוכר ובעל העסקה הראשונה מבקש לאכוף את התחייבותו של המוכר כלפיו והדבר נמנע ממנו בשל הפרת עקרון תום הלב כלפי בעל העסקה השניה; כך הדבר מקום שהמקרקעין בידי בעל העסקה השניה, ובעל העסקה הראשונה מבקש לקבלם מידי בעל העסקה השניה. בשני מצבים אלה תמנע האכיפה בשל הפרת עקרון תום הלב באי רישום הערת אזהרה על ידי בעל העסקה הראשונה. כך במרבית המקרים, אך לא בכולם. פשיטא שאין לרשום הערת אזהרה כשאין כל אפשרות בדין לרשום הערת אזהרה (ראו פרשת חיג'אזי). שאלה קשה יותר היא, מה דינו של בעל עסקה ראשונה, שנטל על עצמו התחייבות בחוזה עם המוכר - ולצורך הדוגמא, אנו מניחים שהיא תקפה - לא לרשום הערת אזהרה עד שיבצע פעולות מסויימות (כגון תשלום מרבית המחיר). הנאמר כי בנסיבות אלה, אי רישומה של הערת אזהרה מהווה התנהגות שלא בתום לב כלפי בעל העסקה השניה? לדעתי, התשובה היא בשלילה (ראו דויטש, קנין, 179 (כרך א', 1997); דויטש, נפילתה ועלייתה, עמ' 362). בדומה, אין לראות במחדל מרשום הערת אזהרה משום הפרה של עקרון תום הלב, אם בנסיבות העניין קיימים שיקולים כבדי משקל של מדיניות משפטית המצדיקים אי רישומה של הערת אזהרה. כך הדבר, כנראה, בבני זוג השותפים במקרקעין מכוח הלכת שיתוף הנכסים. דומה שלא נראה זאת כחוסר תום לב אם בן הזוג שאינו רשום במרשם כבעל הנכס נמנע - מטעמים של אחדות המשפחה - מלרשום הערת אזהרה. לבסוף, גם אם מן הראוי הוא שבעל העסקה הראשונה ירשום הערת אזהרה, עליו לעשות כן בתוך זמן סביר לאחר כריתתה של העסקה הראשונה. אין לדרוש ממנו לעשות כן כחלק בלתי נפרד של העסקה הראשונה, וכתנאי לשכלולה.( פרשת גנז, עמ' 408-409).

במקרה דנן, אף לא אחת מנסיבות אלה מתקימת. מעדותו של המבקש מועיין חוסיין, אנו למדים כי לפחות משנת 1983 ישבו המבקשים בחוסר מעש באשר לרישום הערת אזהרה ללא כל סיבה:

"ש. מה אתם עשיתם בשביל לטפל ברישום הזכויות.
ת. ניסינו לעשות הערת אזהרה בטאבו ולא יכולנו לעשות זאת מכיוון שכל החלקים שכל החלקים של המנוח לא היו רשומים על שמו עדיין, וזה נרשם על שמו בשנת 83.
ש. אני אומר לך כי התשובה שלך לעיל אתה כתבת אותה לראשונה בתצהיר המשלים, אלא שאתה חיפשת תירוץ להסביר למה לא רשמתם הערת אזהרה והתירוץ הזה לא נכון. האם ניסית לרשום את חלקה 45 – לרשום לגביה הערת אזהרה.
ת. כן, לגבי כל החלקות, ואני ניסיתי זאת אישית.
ש. אתה היית בטאבו וניסית לרשום הערת אזהרה לגבי חלקה 45…
ת. לגבי כל החלקות. לא היה אפשר לעשות את זה מכיוון שכל החלקים לא היו רשומים עדיין על שם המנוח, גם היה על שם אביו של המנוח כל מיני עיקולים וחובות. אנחנו גם מכירים את המנוח מזה שנים וסמכנו עליו. הוא אף פעם לא מכר אדמה פעמיים".( עמ' 7 לפרוטוקול)

ובהמשך:

"ש. אתה אומר בתצהירך כי בשנת 83 נרשם המנוח בטאבו.
ת. כן.
ש. אז מדוע בשנת 83 לא רשמתם הערת אזהרה.
ת. סמכנו על האדם, בינתיים אח שלי נפטר שהוא זה שהיה מטפל בכל.
ש. אבל יש לך עוד אח שיש לו יפוי כוח.
ת. זה מה שהיה, סמכנו על הבן אדם. לא רק את החלקה הזאת קנינו, קנינו גם מאנשים אחרים וסמכנו עליהם.
ש.תסביר, מדוע לפני 83 הלכתם לטאבו לנסות לרשום הערה, ואחרי שנה זו אתם יודעים לבטח שהמנוח רשום כבעלים, אתם לא ניגשים כן לרשום את ההערה. מה ההגיון.
ת. בשנים האלה אין הגיון, רוב העסקאות נעשו כך, ובינתיים אחי הגדול נפטר ב – 78 והוא זה שהיה מטפל בכל.
ש. כאשר קניתם מהמנוח לא הוצאתם מודד לשטח כדי לברר שבאמת החלקה שלו ויש לו זכויות בחלקה.
ת. אנחנו מכירים את החלקה, אנחנו גם קנינו מאחיו יוסף ואנחנו גם מכירים את אביו". (עמ' 8לפרוטוקול)

אף אילו היה מקום לשקול את טענות המבקשים, הרי שבאין הערת אזהרה מצדם, ובהתחשב בעובדה כי לא היתה כל מניעה לעשות כן, או אף להעביר את הבעלות על שמם עוד בשנת 1983, והם לא עשו כן, ואף לא נקטו בכל הליך כדי להביא את דבר זכויותיהם לידיעת הרבים, הרי שעצם התנהגותם זו שוללת את הטענה בדבר חוסר תום ליבו של הרוכש. בעצם אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונים הראשונים, וישיבתם בחוסר מעש משך שנים רבות, תוך שהם אינם דואגים להודיע לכולי עלמא, באמצעות רישום הערת אזהרה על המקרקעין לזכותם הם המבקשים, הם איבדו את עדיפותם כרוכשים ראשונים. שכן, בהתנהלותם זו, יצרו מצג כאילו לא רכשו את המקרקעין, כך שהמשיב הוטעה לפעול על פיו, ולהתקשר בחוזה לרכישת המקרקעין הנ"ל.

17. המבקשים טוענים כי המשיב לא הציג את יפוי הכוח מכוחו הוא רכש את הזכויות במקרקעין. אין בידי לקבל טענה זו, אשר מוטב היה אלמלא נטענה. שכן, המבקשים עצמם צירפו עותק מאושר כדין על ידי רשם המקרקעין, של יפוי הכוח, לתצהיר מטעמם. כל שטענו, היה כי יפוי הכוח מזויף. על כן, לא אדע מדוע מבקשים הם להעביר את הנטל להגשת יפוי הכוח אל המשיב, שעה שידוע להם כי יפוי הכוח הוצג בפני בית המשפט.

18. אף טענת המבקשים לפיה, למשיב ריאד X אין כל מעמד בתובענה זו, מאחר ומספר תעודת הזהות שלו שונה מזה הרשום בטופס רישום הערת האזהרה, דינה להדחות. מקובלת עלי עמדת המשיב לפיה מדובר בטעות. עיון בחומר הראיות שלפני מראה כי בכל המסמכים הנוגעים לביצוע עסקת המקרקעין מופיע המשיב ריאד X בעל מספר ת.ז X כקונה המקרקעין. רק בנסח רישום נרשמה הערת אזהרה, ובה לצד שמו של ריאד X נרשמה תעודת זהות שונה, אשר מספרה 312168966. עם זאת, על פי הסברו של ב"כ המשיב, המדובר בת.ז של אחותו רנאל X. מכל מקום, אין בתביעה שלפני כל טענה כאילו המשיב, שהינו האדם לו הומצאה התובענה על ידי המבקשים, הינו אדם שונה מהאדם, על שמו רשומה הערת אזהרה. עובדה היא כי במהלך הדיון התייצב אביו, מר אדיב X כעד, והצהיר כי הוא אשר טיפל ברכישת המקרקעין עבור בנו, המשיב. כאשר לא הועלתה כל טענה במהלך חקירתו הנגדית, כאילו המדובר באדם זה שאינו בנו, או אינו המשיב.

19. לטענת המבקשים, יפויי הכח מכוחו נערכה העסקה השנייה, הינו ייפו כח מזויף כאשר אף חתימת המנוח זידאן המתנוססת עליו מזויפת.

מנגד טוענים המשיב ובצדק, כי המבקשים לא הגישו חוות דעת או כל ראיה אחרת התומכת בטענתם.

מושכלות ראשונים הן, כי הטוען טענת תרמית, או זיוף, נטל ההוכחה מוטל עליו. הנטל הוא כמקובל במשפט אזרחי, קרי על הטוען להוכיח טענתו על פי מאזן ההסתברויות. אך זאת, תוך עמידה ברף ראייתי מחמיר, בעל משקל גבוה יותר מזה הנדרש בתביעה אזרחית רגילה, והכל בהתחשב בנסיבות המקרה, במהות הטענות ובחומרתן ((ע"א 292/64 כהן נ' אשד, פ"ד יט(1) 414, 416 (1965); ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ
(1) 589, 603 (1986); ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה, פ"ד לח(4) 253 (1984); ע"א 6095/97 ישראל איטר בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נו(4) 721, 734 (2002)).
טענת זיוף היא טענה חמורה ורצינית ביותר. שכן, היא חושפת את האדם שנגדו היא נטענת להליך פלילי. לפיכך, גם בהנחה שנטל ההוכחה לגבי טענה זו, אינו שונה מנטל ההוכחה המקובל בהליך אזרחי, הרי שיש לבחון את הראיות שהובאו להוכחתה בזהירות רבה (ראו ע"א 69/75 פלונית נ' אלמוני, פ"ד לא(1) 215, 215-216(1976); ע"א 475/81 זיקרי יעקב נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, ע' 604-606(1986)). במקרה דנן, נטענה טענת הזיוף בעלמא, מבלי שהובא לה ביסוס, בין בדרך של חוות דעת מומחה או בכל דרך אחרת. המבקשים טענו למכביר באשר לזיוף ייפוי הכח מכוחו נעשתה העסקה השנייה וכן באשר לחתימת המנוח זידאן, ברם לא הוכיחו טענות אלו.

מאחר והמנוח זידאן נפטר לבית עולמו, היה ביכולת המבקשים - עליהם מוטל נטל השכנוע להוכחת טענת הזיוף - להביא ראיות באמצעות הגשת חוות דעת של מומחה להשוואת כתבי יד (ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, פ"ד מז(3) 240, 262-263 (1993); ע"א 46/77 בוכוולד נ' בנק ברקליס דיסקונט בע"מ, פ"ד לג(1) 715, 724-725 (1979)). במקרה דנן לא הביאו המבקשים ראיה פוזיטיבית כלשהי לטענה, כי החתימה על ייפוי הכוח, מכוחו נערכה העסקה השנייה, שהוצג על ידי המשיב 6 הינה מזויפת. לדידי, היה מקום לצפות, כי אם סומכים הם על טענה זו יגישו חוות דעת בנושא זה וכך לא נעשה.

משכך, הטענה בדבר זיוף נדחית.

20. לטענת המבקשים, מאז רכישת המקרקעין הם מוחזקים בידם חזקת בעלים, ללא התנגדות כל שהיא, כך שהמשיב יוכלו לראותם, ובכך היתה נמנעת התאונה המשפטית.

מנגד, טען המשיב, כי מדובר באדמות טרשים שאינה מעובדת.

לא מצאתי, כי במקרה דנן, נשאו המבקשים בנטל להוכיח כי החזיקו במקרקעין החזקת בעלים.

המבקש 3 מועיין חוסיין, העיד כי הוא ואחיו מעבדים את המקרקעין משנת 1976.

"ש. אתה אומר כי עיבדתם את החלקות.
ת. כן, כל השנים משנת 76. לפני כן גם עיבדנו תמורת שכירות.
ש. מה גידלתם באדמות.
ת. היתה חלקה גדולה, החלקה 9 הקרובה לואדי, גידלנו גידולי בעל בחורף חיטה שעורה ובקיץ גידלנו ירקות. בחלקה 45 נטענו זיתים.
ש. לגבי גידול ירקות, אתם לא צריכים להשקות.
ת. אתה לא יודע כי ישנו נחל שעובר באמצע האדמה.
ש. איך משקים.
ת. שמנו משאבה.
ש. מה אתם עושים עם התוצרת.
ת. בבית, מוכרים, קונים דברים כאלה.
ש. אתה יכול להראות לנו איזה שהם דיווחים על המכירות שלכם.
ת. מה אנחנו חברה, אנחנו בדואים שחיים מהיד לפה.
ש. ז"א שאם מכרתם אין לזה רישום ולא דיווחתם לשלטונות המס על הכנסות צדדיות.
ת. אין.
ש. איך אתה עיבדת אם המקצוע שלך מורה, מתי הספקת.
ת. מורה מסיים את עבודתו בשעה 14:00. הילדים שלי לא עובדים רק אני ואחי.
ש. איך אתה יודע להגיד מה גבולות החלקה.
ת. אני מכיר אותה וחורש אותה." ( עמ' 12-13 לפרוטוקול)

עם זאת, כאשר הוא נתבקש לזהות את החלקות בתמונות, לא זיהה אותן וטען כי אינו מבין בתמונות.

"ש. אני מציג לך תמונות של חלקה 45 היא לא נטועה ולא זרועה ולא כלום.
ת. לא נכון.
ש. אותו הדבר לגבי חלקה 48.
ת. מאיפה אני יודע.
ש. האם אתה מזהה את החלקות בתמונות.
ת. העד מתבונן בתמונה ומושך בכתפיו, משיב, אני לא מבין בתמונות".(עמ' 14 לפרוטוקול)
 
אף עד התביעה סאלח וחש טען בתחילה כי המבקשים מעבדים את המקרקעין.

"ש. מי אתה ראית שמעבד את הקרקע.
ת. עלי, סאלח מועין.
ש. האם אתה ראית את מועין עובד.
ת. כל יום אני רואה אותו.
ש. האם יש לך חלקות ליד זה.
ת. כן.יש לי אדמות בסמוך.
ש. כמה סמוך לזה.
ת. כ – 200 מטר משם.
ש. אז איך אתה יכול להגיד כי אתה לא ראית אף אחד מעבד את הקרקע, הרי אתה נמצא רחוק 200 מטר זה רחוק.
ת. יש כביש לידם, וכל יום אנחנו הולכים ובאים בכביש, אני אשתי והילדים, כולם."(עמ' 16-17 לפרוטוקול)

עם זאת, כאשר נתבקש להתבונן בתמונות ולזהות את המקרקעין האמורים, סירב להתבונן בהן וטען כי אינו מבין בתמונות.

"ש. אני רוצה להראות לך תמונות של החלקות, האם אתה זוכר אותם.
ת. אני לא יודע מה התמונות האלה.
 
הערת עו"ד רביב, עוד לפני שהראיתי לעד את התמונות הוא אמר כי אין הוא מכיר אותן. [בית המשפט מאשר זאת].
 
ש. תסתכל שוב על התמונה ותגיד אם אתה מזהה את החלקה הזאת.
ת. אני לא מבין בתמונות.
הערת בית המשפט – העד לא מסתכל אפילו על התמונה.
ש. איך אתה לא יודע אם אפילו אתה לא מסתכל על התמונה.
ת. אני מכיר את האדמה.
בית המשפט – התמונה אמורה לשקף את הקרקע שאתה מכיר אותה כמו את כף ידך, תתבונן בבקשה בתמונה ותאמר האם אתה מזהה אותה.
תשובת העד – אני לא מבין בזה – [העד לא מתבונן בתמונה]."( עמ' 17 לפרוטוקול)

בהמשך עדותו, טען העד כי לפעמים הם שותלים ירקות, אך לאחר מכן חזר בו וטען כי אינו זוכר שהם מגדלים ירקות.

"ש. איך הם משקים את החלקות.
ת. דבר ראשוני הם מגדלים בעל, זורעים חיטה ושעורה, לפעמים זורעים גם עדשים.
ש. זהו, האם ירקות הם לא שותלים.
ת. לפעמים.
ש. אבל ירקות צריכים להשקות, איך הם משקים.
ת. העד מושך בכתפיו. אני לא זוכר שהם מגדלים ירקות.
ש. ז"א שהם לא משקים את הגידולים, האם נכון.
ת. לא. אני לא חושב". ( עמ' 17 לפרוטוקול)

אף עד התביעה איברהים סלאמנה, העיד כי המבקשים מעבדים את המקרקעין. עם זאת, כאשר נתבקש לעיין בתמונות ולזהות את המקרקעין הרי דרך פלא סירב גם הוא וטען כי אינו מבין בתמונות.

"ש. אתה יודע מה הם מגדלים בחלקות אלה ומה גידלו.
ת. גידלו, שעורה חיטה ובעונה אחרת עגבניות וקישואים. הכל כל מיני ירקות.
ש. ירקות צריך להשקות, מהיכן הם השקו.
ת. יש שם נחל שעובר. יש שם טרקטור ומשאבה.
ש.אז מה הם עושים.
ת. שואבים מים, עד היום שואבים מים, כל הכפר כך נוהג משקים את החלקות דרך שאיבת המים.
ש. אם אני אציג לך תמונות, תוכל לזהות.
ת. לא, אני לא יודע. [העד משיב כך עוד לפני שעיין בתמונות].
ש. מדוע אתה פוסל את האפשרות להסתכל בתמונות.
ת. אני יכול לקחת אותך למקום ולהראות לך את המקום, אני לא יכול לבדוק את התמונות.
ש. אתה אפילו לא הסתכלת על התמונות, אולי אתה תוכל לזהות.
ת. לא אוכל לזהות אותם, מאיפה אני אדע. את האדמה עצמה אין לי בעיה לקחת אתכם".
[עמוד 18 – 19 לפרוטוקול].

יצויין, כי בסעיף 6 לתצהירו, טען העד כי באחת החלקות, אשר מספרה לא צויין, ניטעו עצי זית. דבר אשר לא מצא ביטוי בעדויות האחרות.

עדויותיהם של כל העדים לא נשמעו אמינות. ניכר היה בכל העדים כי גיבשו ביחד גרסה, שאינה עולה בקנה אחד עם מכלול הנסיבות. כל העדים ניסו, ראש אחד, להימנע מזיהוי המקרקעין. במיוחד התרשמתי לרעה מעדותו של העד וחש, אשר תחילה העיד כי הינו רואה, מעשה יום ביומו, את המבקשים מעבדים את המקרקעין, אולם אט אט החל להסתבך בסתירות, טען כי המבקשים אינם משקים את גידוליהם, טען כי ירקות הינם מגדלים לעיתים, ולבסוף טען כי לא גודלו שם ירקות. מנגד, ידע העד מר סלאמנה להעיד כי המבקשים מגדלים ירקות שונים במקרקעין ומשקים אותם באמצעות משאבה.

איש מן העדים לא זיהה בפני את המקרקעין, אותם מעבדים המבקשים, כמקרקעין נשוא התביעה. אין לדעת האם חלקות הקרקע, המופיעות בתצהירי העדים, הינן אכן חלקות המקרקעין נשוא התביעה.

לאור דברים אלה ולאור העובדה כי לא הוכח בפני כי המבקשים, אכן מחזיקים במקרקעין כבעלים ומעבדים אותם, אני דוחה את הטענה.

21. לא מצאתי מקום להתייחס לטיעוניו של ב"כ המבקשים המתייחסים לאי הגשת תצהיר מטעם המשיב. מטעם המשיב התייצב לעדות אביו, אשר כעולה מעדותו, הוא אשר טיפל בכל העניינים הנוגעים לעסקה דידן. אמנם המשיב הגיש תצהיר בעצמו כתשובה לבקשה בדרך של המרצת פתיחה, אולם, משהסתבר כי בעל המידע העיקרי באשר לאירועים נשוא התביעה היה אביו, אך סביר הוא, ואף מתחייב, כי האב הוא אשר יעיד בבית המשפט בפרשה.

22. לא מצאתי מקום להתייחס לטענות הנוגעות לעו"ד עומר גזאווי. טענות אלה, אינן מתייחסות במישרין לתביעה שבפנינו, ומכל מקום, אין להן כל תשתית ראייתית.

23. נכון אמנם, כי המשיב לא המציאו כל ראיה ישירה באשר לקיום הסכם הנוגע למקרקעין. עם זאת, אף המבקשים עצמם הסתפקו בהמצאת יפוי כוח, אשר לטענתם, מהווה את הבסיס לזכויותיהם. על כן, גם אם, לכאורה, לא די ביפוי כוח כאמור, הרי התנהלותם של המבקשים בעצמם, הנסמכים על יפוי כוח כאמור, מלמדת על כך כי לשיטתם די בהמצאתו כראיה לקיום זכות. יש לציין, כי המשיב צירף לתצהיר אביו אף מסמכים נוספים, כגון שומות מס שבח, המלמדים על קיום העסקה. המצהיר מטעם המשיב, ציין כי פנה לשלטונות מס שבח, בבקשה לקבלת החוזה, אשר הופקד במשרדי מס שבח. עיון בהמרצת הפתיחה המתוקנת מלמדת, כי המבקשים לא טענו באשר לאי קיומו של הסכם, אלא רק באשר לזיוף יפוי הכוח.

24. שוכנעתי כי אכן ביפוי הכוח מיום 26.10.76, לפיו רכשו המבקשים את זכויותיהם, נפלה טעות סופר וכי במקום חלקה 45 בגוש 10435, היה צריך להרשם חלקה 45 בגוש 10344. יפוי הכוח יתוקן בהתאם.

ז. סוף דבר:

25. נוכח כל האמור, אני קובע כי המבקשים לא הוכיחו כי זכויותיהם עדיפות על זכויותיו של המשיב במקרקעין, ובהתאם אני מורה על דחיית התביעה כנגד המשיב 6. המבקשים ישאו בהוצאות המשיב ושכר טרחת עורך דינו בסכום כולל של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ ועליהם הפרשי הצמדה וריבית כחוק.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. הלוואה הערת אזהרה

  3. משמעות הערת אזהרה

  4. התיישנות הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. עתירה למחיקת הערת אזהרה

  7. מה המשמעות של הערת אזהרה

  8. הערת אזהרה בעסקאות סותרות

  9. מחיקת הערת אזהרה לטובת הבנק

  10. המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה

  11. עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

  12. פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה

  13. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  14. הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

  15. מחיקת הערת אזהרה ישנה מלפני 40 שנה

  16. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  17. הערת אזהרה על דירה מול זכויות נושים

  18. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  19. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  20. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  21. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  22. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

  23. האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

  24. הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון