ליקויי בניה בעסקת קומבינציה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ליקויי בניה בעסקת קומבינציה:

.1המחלוקת
1.1ביום 15.3.87, נחתם בין התובעת לבין הנתבעת חוזה מכר מקרקעין, מן הסוג
הידוע בשם "חוזה קומבינציה". על פי החוזה, רכשה הנתבעת שני שלישים מזכויותיה של התובעת בחלקת קרקע, והתחייבה לבנות על השליש שנותר בידי התובעת, דירת מגורים (להלן - הדירה). הנתבעים 1ו- 2(להלן - הנתבעים) ערבו כלפי התובעת למילוי התחיבויותיה של הנתבעת.
1.2על פי כתב התביעה נתגלו פגמים בדירה, הן קודם לקבלת החזקה הן לאחר מכן.
התובעת קיבלה חוות דעת של מומחה בדבר הפגמים בדירה. התובעת עותרת לפסוק לה פיצוי בשיעור עלות התיקונים, כפי שנקבעו על ידי המומחה, שחוות דעתו צורפה לכתב התביעה, פיצוי על נזק שאינו ממון והחזר הוצאות.
1.3בכתב ההגנה טענו הנתבעים שבין הצדדים הושג הסכם פשרה בהליך אחר, ובהעדר
היתר לפיצול סעדים, דין התביעה להדחות על הסף. עוד נטענה טענה כי התובעת אישרה את קבלת הדירה לשביעות רצונה, ולפיכך היא ויתרה על תביעותיה ומנועה מתביעה. עוד נטען לחוסר סמכות מקומית, ויתר הטענות שבכתב התביעה הוכחשו הכחשה גורפת.
1.4משהובא התיק בפני, ציוויתי על בא כוח הנתבעים להגיש פרטים נוספים לתיק,
להמציא עותק של כתב הויתור שעליו הסתמך בכתב ההגנה ולפרט את היסוד לטענת חוסר הסמכות המקומית. משלא עמד בא כוח הנתבעים במועד שנקבע בצו, מחקתי את כתב ההגנה והוריתי לתובעת להגיש תצהיר עדות ראשית, כדי ליתן פסק דין. עוד קודם שהדבר נעשה קיבלתי תגובה של הנתבעים, וקבעתי קדם משפט.
1.5הצעתי לבאי כוח הצדדים לשקול אפשרות מינויו של מומחה מטעם בית המשפט,
אולם בישיבת קדם המשפט הודיע בא כוח הנתבעים שהם מבקשים להגיש חוות דעת של מומחה מטעמם. במסגרת קדם המשפט הגישו הנתבעים טעונים לעניין הטענה המקדמית בדבר פיצול סעדים ללא היתר. בהחלטה מנומקת שנתתי ביום 13.6.95, דחיתי את הטענה. מכיוון שבא כוח הנתבעים ראה לנכון לחזור על הטענות גם בסיכומים, אני משלב את ההחלטה במלואה, ללא שינוי, כחלק מפסק דין זה. בקשת רשות ערעור על ההחלטה שהגישו הנתבעים, נדחתה ביום 3.7.95בהחלטת השופט ברלינר.
.2פיצול סעדים - ההחלטה
2.1התובעת והנתבעים התקשרו בעסקת קומבינציה ביחס לחלקת קרקע.
ביום 16.1.1990הגישה התובעת נגד הנתבעים תביעה בסדר דין מקוצר
(ת"א 425/90; להלן - התביעה הראשונה). בתביעה הראשונה טענה התובעת שחוזה הקומבינציה הופר על ידי הנתבעת, שעימה נעשה החוזה.
ההפרה התבטאה בכך שהדירה לא נמסרה לתובעת במועד המוסכם, ובכך שהנתבעת לא שילמה מס שבח מקרקעין, שעל פי חוזה הקומבינציה הוסכם שתישא בו. לפיכך נתבעה הנתבעת ביחד עם הנתבעים 2ו-3, שערבו להתחייבותה של הנתבעת. הסעד שהתבקש שם היה לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת את מס השבח וכן פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת הדירה.
2.2הנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן. ביום 9.12.90, במסגרת הבקשה, הגיעו הצדדים לידי הסכם פשרה ולפיו "לסילוק תביעת התובעת בתיק זה כנגד הנתבעים ישלמו הנתבעים מס' 1ו- 2ביחד ולחוד סך של 000, 6ש"ח". עוד הוסכם בסעיף 4להסכם הפשרה כי לנתבעים לא תהיינה "תביעות כלשהן כנגד התובעת, בגין תוספות, שינויים, ו/או הוצאה אחרת כלשהי בקשר לבנית דירת התמורה".
הרשמת נתנה להסכם הפשרה תוקף של פסק דין.
2.3ביום 9.3.93הוגשה תביעה זו, ובה תובעת התובעת מן הנתבעים פיצויים על פגמים בדירה שקיבלה מהם על פי החוזה. הנתבעים הגישו כתב הגנה ובו טענו כי יש לדחות את התביעה על הסף, מחמת פיצול סעדים שנעשה ללא היתר. לחילופין נטען כי דין התביעה להדחות על הסף מחמת הסכם הפשרה.
2.4בקדם המשפט הודיע ב"כ הנתבעים כי ישקול מחדש את עמדתו בדבר הטענה
המקדמית לענין דחיה על הסף מחמת פיצול סעדים, ואם יעמוד על הטענה יגיש טיעון
בכתב. ב"כ הנתבעים הגיש את הטיעון, וב"כ התובעת סיכם אף הוא. החלטה זו היא
החלטה בטענה המקדמית.
2.5קודם לדיון בשאלה המשפטית, ראוי להבהיר כי בתביעה הראשונה, לא הסתיר
ב"כ התובעת את כוונתו להגיש תובענה נוספת, אם כי אולי לא נקב בדברים בצורה חד
משמעית וברורה. בכתב התביעה בתביעה הראשונה ציין ב"כ התובעת בסעיף 9כי התובעת שומרת על זכותה לתבוע את יתרת זכויותיה על פי ההסכם, בגין הפרתו על ידי הנתבעת. עוד התייחס שם לכך שהתובעת תגיש, במידת הצורך, בקשה לפיצול סעדים, והדבר לא נעשה אך ורק מחמת צורך דחוף לנקוט אותו הליך.
בהמשך גם ציין כי התובענה אינה ממצה את כל תביעותיה של התובעת נגד
הנתבעים.
2.6גם בהסכם הפשרה שנערך ונחתם בין הצדדים, ניתן לקרוא זהירות יתרה בניסוח. הסכום המוסכם שם משולם לסילוק תביעת התובעת "בתיק זה" (סעיף 1), לנתבעים לא תהיינה תביעות נגד התובעת בקשר לבניית הדירה (סעיף 4), ואין מול תנאי זה תנאי מקביל, שבו מתחייבת התובעת להמנע מתביעות נגד הנתבעים. בקצרה, אף שב"כ התובעת לא הציג את הדברים במפורש בהסכם הפשרה ולא הצהיר בו על כוונת התובעת להגיש תובענות נוספות, כפי שעשה בכתב התביעה, הרי נזהר בניסוח הסכם הפשרה כך שהנתבעים ובאי כוחם יכולים היו ללמוד מכך שאין באותו הסכם כדי לחסום, לפחות על פי הבנת התובעת, את כוונותיה להגיש תביעות בעתיד נגד הנתבעים.
2.7מכאן לטענה המשפטית.
בעניננו, נולדה עילת התביעה מן החוזה שנעשה בין הצדדים, שמעצם טבעו הינו
חוזה ליחסים מתמשכים. החוזה נחתם ב- .15.3.87ביום 28.3.90, שלוש שנים לאחר
חתימת החוזה, נערכה רשימת ליקויים בדירה, וביום 16.5.90או בסמוך לו נמסרה
החזקה בדירה לתובעת (סעיף 4בכתב ההגנה).
אין מחלוקת, איפוא, שבעת הגשת התביעה הראשונה (16.1.90), לא היתה החזקה
בדירה בידי התובעת, והיא לא יכולה היתה לדעת באיזה מצב תהיה הדירה כאשר תימסר
לה. התובעת גם לא יכלה לדעת בעת הגשת התביעה הראשונה, אם הנתבעים יתקנו
ליקויים בדירה אם לאו, ואם לאחר תיקון הליקויים, אם יתוקנו, תהיה הדירה במצב שבו התחייבו הנתבעים למסור לה אותה, או שתהיינה חריגות שלא תוקנו או שאינן ניתנות לתיקון. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי החוזה המשיך להתקיים בין הצדדים בעת שהוגשה התביעה הראשונה ולאחר מכן.
2.8הדברים שנכתבו על ידי השופט א' גולדברג בע"א 83/367, מ' שושן חברה
לבנין ופתוח בע"מ נ' רמות גזית בע"מ פ"ד לט(1) 633, בעמ' 638מול האות ג',
מתאימים לעניננו:נ
" .7אך מובן הוא, כי אין בעובדה ששתי התביעות הושתתו על אותו חוזה כדי ללמד, כי צמחה למערערת עילת תביעה אחת. החוזה, שעליו סבה ההתדיינות שלפנינו, מסדיר את היחסים בין הצדדים לו לאורך כל תקופת הבנייה, ובמהלכה מוטלים עליהם חיובים שונים. עילות התביעה שבידי המערערת בכל הנוגע לתשלום שכרה הן כמספר התשלומים, שחבה לה המשיבה על-פי החוזה, ואי-תשלום כל שיעור ושיעור הקים לה במועד התשלום את הזכות לתבוע את תשלומו, ואין לומר, כי תביעה בשל אי-תשלום אחד (או יותר) מן השיעורים "בלעה" בתוכה את העילות כולן ובכללן את העתידיות שבהן
(ראה ע"א 55/68 [1], בעמ' 1301, וכן פרופ' casad .r.cבספרו
Res a in) judicata( 31(1976, st nutshell). Paulהעולה מכך, כי אם המשיך החוזה שבין הצדדים להתקיים בעת שהוגשה התובענה בהליך הראשון, הרי היה בכל הפרה נוספת של החוזה על-ידי המשיבה לאחר מועד זה כדי להצמיח עילת תביעה חדשה נגדה, אם לאכיפה ואם לסעד אחר. מאידך גיסא, אם טרם שהוגשה התובענה בהליך הראשון או בד בבד עם הגשתה בוטל החוזה, ממילא לא קמו עוד למערערת עילות תביעה חדשות על פיו, והיה עליה לתבוע כבר אז את כל מה שמגיע לה לטענתה עקב הפרת החוזה."
2.9ב"כ הנתבעים מפנה לדברים שנכתבו בבר"ע 235/72, פ"ד כז(1) 156,
על כך שיש צורך לבקש את תיקונה של התביעה הראשונה, כדי לשלב בה כל מה שקרה לאחר הגשת כתב התביעה. לדבריו צריך היה ב"כ התובעת לתקן את התביעה הראשונה, כדי לשלב בה את כל הסעדים המבוקשים.
2.10אינני מקבל את הטיעון בענין זה מכמה סיבות. תחילה, הסיבות הטכניות-פורמליות. מדובר בהחלטה בבקשת רשות ערעור שניתנה על ידי שופט יחיד. ראשית, החלטה שניתנה על ידי שופט יחיד בבית המשפט העליון אינה "הלכה שנפסקה", כמשמעותה בסעיף 20(ב) לחוק יסוד:ב השפיטה. מדובר בהחלטה של שופט יחיד, שניתנה בבקשה, לעומת פסק הדין שניתן בערעור, בהרכב של שלושה שופטים.
שנית, פסק הדין שניתן בע"א 367/83 הוא מאוחר להחלטה שניתנה
בבר"ע 72/235, ואפילו יש סתירה בין שני פסקי הדין, הלכה היא כפי
שנפסק מאוחר יותר.
2.11הטעם העיקרי, והוא אינו טכני-פורמלי אלא מהותי, הוא שאין מקום לחייב את התובע לתקן את כתב התביעה, שאם לא כן יהיה מנוע מהגשת תביעה נוספת. עקרון היסוד הוא שעילה מתגבשת לפני הגשת התביעה ולכל המאוחר ביום הגשת התביעה. כל מה שקורה לאחר מכן, כאשר מדובר בעילה חדשה, יכול לידון בתביעה לכשתתוקן, וסביר להניח שבית המשפט יסכים לתיקון. עם זאת, אין להסיק מכך שאם לא תוגש בקשה לתיקון, תיווצר מניעות. גם מבר"ע 235/72 ניתן ללמוד שזו כוונת
הדברים ולפיכך מדובר כאן בהמלצה לפעול כך ולא בהוראה מחייבת. כך גם ראה את הדברים אורי גורן בספרו "סוגיות בסדר דין אזרחי" (מהדורה שלישית, 1994) בעמ' .99
עיון בבר"ע 235/72 מעלה שמדובר כנראה בתביעת פיצויים על נזקים,
ולא ברור אם מדובר במערכת חוזית או בתביעה לפיצויים על פי פקודת הנזיקין, שאז
מדובר בדרך כלל בעילה יחידה.
זאת ועוד, באותו ענין טרם נשלם הדיון בתביעה הראשונה, ולפיכך לא ראה מ"מ
הנשיא זוסמן להעמיק חקור, והציע פתרון עניני, שהוא אכן בגדר המלצה בלבד.
2.12לפיכך אני קובע שהתובעת לא היתה צריכה לעתור לפיצול סעדים בתביעה הקודמת, ואין מקום לדחות על הסף תביעה זו מחמת פיצול סעדים ללא היתר. אני דוחה, איפוא, את הבקשה שהועלתה במסגרת קדם המשפט.
אין צו להוצאות, והוצאות בקשה זו תלקחנה בחשבון בהוצאות ההליך העיקרי.
.3ההליך
3.1הנתבעת הגישה חוות דעת של מומחה מטעמה, וביום 29.6.95מיניתי את
המהנדס הוויס שטיין כמומחה מטעם בית המשפט, למרות התנגדותו של בא כוח הנתבעת.
בחוות דעתו (מסמך א') התייחס המומחה שטיין לטענות שהועלו, והכיר בליקויים
בדירה, שאת עלות תיקונם העריך בסכום של 424, 8ש"ח.
כן ציין ליקויים שמצא אינם ניתנים לתיקון, והמליץ על פיצוי בגינם בסכום של 200, 2ש"ח.
3.2אני מקדים ומציין כבר בשלב זה, שהקביעות בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס שטיין, עדיפות בעיני על פני קביעותיהם של המומחים מטעם הצדדים. עוד יש לציין שהערכותיו של המומחה מטעם בית המשפט קרובות בהרבה לאלה של המומחה מטעם הנתבעים, מאשר לאלה של המומחה מטעם התובעת.
3.3הנתבעים ויתרו על חקירתו של המומחה מטעם בית המשפט, אולם עמדו על
חקירת המומחה מטעם התובעת. התובעת העידה בעצמה, והנתבעים העידו את הנתבע מס'
.1
.4התיישנות
4.1כיוון שאחת מטענות הנתבעים היא להתיישנות, ראוי לקבוע את התאריכים הרלבנטיים. על פי אישור בחתימת התובעת (נספח ג' למוצג נ/2), קיבלה התובעת את החזקה בדירה ב- .16.5.1990ממועד זה מתחילה תקופת הבדק, כמשמעה בסעיף 4לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973(להלן - חוק המכר).
4.2הנתבעים מפנים לסעיף 14(ב) לחוזה המכר, ולסעיף האחריות של הנתבעת
המופיע בו, והמוגבל לשנה מיום המסירה, עם הארכה לתקופה של שלוש שנים לעניין ליקויים בצנרת או חדירת רטיבות. הם מבקשים להצביע על כך, שלא נעשתה פניה אל הנתבעת ביחס לליקויים בתקופה זו אלא מאוחר יותר. עוד הם טוענים שגם אם הוארכה התקופה מכוח חוק המכר, אין הארכה זו מחייבת את הערבים, שערבותם היא להתחייבויות שבחוזה בלבד.
4.3חוק המכר אינו יוצר עילת תביעה נוספת לעילת התביעה החוזית שבין רוכש דירה לבין המוכר. הוראות החוק, ובעיקר סעיף 4שבו, מחליפות הוראות מחמירות יותר עם רוכש הדירה, אם נכללו בחוזה המכר. מטרת החוק היא לקבוע מראש, ביחסים שבין מוכר דירה לבין קונה דירה, תנאים יסודיים שהחוק מצפה לראות במערכת יחסים כזו.
וכך הוגדרו הדברים על ידי השופט אלוני בע"א 167/88, משה"ב חברה
לשכון בנין ופיתוח בע"מ נ' י' שטרן ואח’, פ"ד מד(2), 748, 741:ו
"סעיף 4, על שני חלקיו, לא נועד לספק לרוכש הדירה עילת תובענה חדשה. זו נתונה לו במערכת היחסים החוזית שבינו לבין מוכר הדירה. סעיף זה, שכאמור נועד להייטיב עם הקונה, מבקש להסיר מכשול חוזי שבכוחו להגביל את היקף תביעתו של הקונה. הוא מבקש לסלול בפני הקונה את הדרך להגשת תובענה על פגמים, שבגינם לא היה הקונה זכאי לתבוע, אלמלא נחקק סעיף זה. משלוח ההודעה אין תכליתו הכשרת הליך אלא מניעת הכשלתו, תוך שמוש בתנייה החוזית המקבילה." (ההדגשה במקור).
4.4רואים, איפוא, את החוזה, כאילו מלתחילה ננקבו בו תנאי האחריות והבדק
בחוק החוזים, למרות מה שכתבו הצדדים והסכימו ביניהם. זו משמעותו של חוק המכר דירות כחוק צרכני, המתעלם מהסכמות שבין הצרכן לבין הספק, אפילו נעשו מרצון ובהסכמה, ומחליף אותן בהוראות שנועדו להגן על הצרכן. בהתנגשות שבין הרצון החופשי של בגירים המתקשרים בחוזה, לבין העניין שיש למדינה להגן על זכויות הצרכן כצרכן, גוברת התפיסה הצרכנית, המחליפה הוראות של חוזים בהוראות שנקבעו על ידי המחוקק וקובעת שיש לראות תנאים אלה, כאילו נקבעו בחוזה מלתחילה.
4.5המסקנה היא, שלמועדים המוסכמים להודעה על גילוי פגמים בדירה, אין נפקות, אם הם קצרים יותר מן המועדים שנקבעו בחוק המכר דירות. לפיכך עלינו לפנות לחוק המכר דירות ולבדוק את הוראותיו ביחס לליקויים, שנמצאו על ידי המומחה מטעם בית המשפט בדירתה של התובעת.
4.6בפרק ג' בחוות הדעת, מפרט המומחה את התיקונים הדרושים ועלות ביצועם על פי סוגיהם. שני הליקויים הראשונים ענינם איטום (סעיף 05).
ככל שהדבר נוגע לאיטום, קובעת התוספת לחוק המכר דירות תקופת התיישנות של
שלוש שנים ("חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט"). בסעיף 05מכיר המומחה בצורך באיטום חיצוני של שני חלונות וקיר דרומי. לפיכך, מדובר בתוצאה של חדירת רטיבות, והתקופה הקבועה בחוק המכר היא בת שלוש שנים.
4.7בס' 4(א)(3) לחוק המכר דירות, נקבעה חזקת אי-קיום חיובים של המוכר, אם תוך תקופת האחריות, המוגדרת (בס' 4(ג)) כתקופה של שלוש שנים מתום תקופת הבדק, התגלתה אי-התאמה, והקונה הוכיח "...שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;".
4.8פריט 061בסעיף ג' בחוות דעתו של המומחה, העדרם של שני מנעולים
עליונים והצורך בהוספת רכיבים במעקה המדרגות, פריט 062, העדר סורגים וסולם במקלט, פריט 068, העדר ארמטורה אחת ופריט 40, הצורך במעקה בטיחות ושיקום גדר רשת, נובעים מליקוי בתכנון או בעבודה.
למעט שיקום גדר הרשת (סעיף 40(3) בחוות הדעת), הפריטים האחרים עשויים
להיות ליקוי בתכנון, כלומר, כלל לא תוכננה התקנתם, למרות החובה לעשות כן, או ליקוי בעבודה, כלומר, אף שנכללו בתכנון, לא בוצעו. שיקום גדר הרשת בנסיבות המופיעות בחוות הדעת של שמאי בתיאור הליקויים, מצביע על כך שעל פי חוות דעת המומחה לא בוצעה הגדר באופן יציב מספיק. זהו ליקוי בעבודה.
לפיכך בכל הפריטים האלה, תקופת ההתיישנות על פי התוספת לחוק המכר דירות
היא שלוש שנים, שתחילתה בתום תקופת הבדק. תחילתה של זו ביום העמדת הדירה
לרשות הקונה.
4.9משלא היתה מחלוקת שהדירה הועמדה לרשות התובעת ב-16.5.90, כי אז המסקנה שתקופת ההתיישנות היא ארבע שנים, המורכבת משנת הבדק ושלוש שנות האחריות. אין מחלוקת שכל ההודעות נמסרו בתקופה זו, ואף התביעה עצמה, שבהעדר הודעה אחרת ניתן לראות גם בה הודעה, הוגשה בתוך תקופת האחריות.
4.10עיון בפריטים שקבע השמאי שהליקויים שבהם אינם ניתנים לתיקון, מעלה שגם הם מצויים במסגרת של סעיף 4(א) (2), שכן ענינם ליקויים בתכנון או בעבודה וכן באיטום (ס' 03, בידוד טרמי). גם התביעה בגין ליקויים אלה לא התיישנה, וגם לגביהם אני דוחה את טענת ההתיישנות.
.5ויתור
5.1הנתבעים מסתמכים על חתימת הנתבעת על מסמך מיום 16.5.90, בעת קבלת
החזקה בדירה, שלפיו היא מאשרת שהליקויים המפורטים בשתי רשימות ליקויים שהגישה
קודם לכן, תוקנו לשביעות רצונה. אינני מקבל את הטיעון ביחס לליקויים שלא פורטו ברשימות. הנתבעים, הטוענים לויתור, צריכים היו להוכיח לאילו פריטים מתיחס הויתור, ולהצביע על כך שהם נתבעים שוב, למרות הויתור.
העד לביא לא פירט את הדברים בתצהירו. המומחה מטעם התובעת, פורת, נחקר ארוכות על ידי בא כח הנתבעים, ולא נדרש להשוות בין הרשימות לבין הליקויים שמצא. בא כח הנתבעים לא טרח להפנות, לפחות בסיכומים, לליקויים המנויים ברשימות, ואשר לא נעשו, על פי קביעת המומחה שטיין, או המנויים ברשימת התיקונים שנעשו על ידי התובעת.
בית המשפט אינו אמור לערוך עבודת מחקר ולהשוות בין פרטים, שאינם ניתנים תמיד להשוואה על ידי מי שאינו מומחה. בעיון שטחי ברשימות, הן כוללות פרטים טיפוסיים המתגלים בדירה לקראת מסירתה. זאת ועוד, אם יש טענה לרטיבות, אין הויתור יכול לתפוס כאשר רטיבות כזו מופיעה לאחר מכן.
לפיכך, איני מקבל את הטענה כאילו ויתרה התובעת על דרישותיה לפגמים שנמצאו על ידי המומחה מטעמה, בין שתוקנו על ידי התובעת ובין שאושרו על ידי המומחה שטיין.
5.2זאת ועוד, איני מיחס משקל לויתור כזה, הנחתם על ידי רוכש דירה בעת קבלת החזקה, ואסתפק בכך שאציין שדברי העדה על נסיבות החתימה על המסמך, והדרישה כי תחתום, אחרת לא תקבל את החזקה, מהימנים עלי, ושוללים כל משקל מן המסמך.
.6הערבים
6.1עניין נוסף שנותר להסדירו הוא טענת הערבים, שלפיה ערבותם טובה אך ורק למסגרת החוזית, ולא למסגרת שאיננה חוזית. משקבעתי, תוך הסתמכות על
ע"א 167/88, שהתקופה החוזית אינה מחייבת אם היא מחמירה את התנאים
שנקבעו בחוזה המכר, לעומת חוק המכר דירות, וכי הנתבעת אינה יכולה להתחמק
מהתחיבויותה, נופלת גם הטענה לגבי הערבים.
כאמור, לא מדובר בעילת תביעה נפרדת. עילת התביעה נמצאת בתחומו של החוזה שבין הצדדים, והחוק מצא לנכון לתקן מספר סעיפים בחוזה המכר, בדרך של איסור התנייה עליהם, והחלפתם בסעיפים הקבועים בחוק.
6.2כאשר חתמו הערבים על החוזה כערבים להתחייבויותיה של הנתבעת, ערבו להתחיבויות אלה כפי שהן עומדות בתוקף, בין על פי החוזה כפי שנוסח ובין על פי החוזה כפי שתוקן בדבר חקיקה. לפיכך, אני דוחה גם את הטענה שהנתבעים פטורים מערבותם.
.7קביעות המומחה
. 7בא כוח הנתבעים התייחס למספר פריטים בחוות דעתו של המומחה מטעם בית
המשפט, וראוי להתיחס אליהן בקצרה. לעניין העדר סורגים, מסביר בא כח הנתבעים כי ההתחייבות היתה במקורה למסור לתובעת דירה בקומה א' על עמודים, ורק מאוחר יותר הוסכם שהדירה תהיה דירת קרקע.
לטענת הנתבע אבי לביא, שמחה התובעת על כך, ולא דרשה שיתקין סורגים בדירה. החובה להתקין סורגים בדירה שבקומת קרקע, מוטלת על הקבלן מכוח פרט 2.92בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל- .1970העובדה שפרטי תכנון השתנו אינה פוטרת את הקבלן מביצוע הבניה כפי שעליו לבצעה. משל למה הדבר דומה? לדירה שהיתה אמורה להיות אמצעית והפכה להיות דירת גג. האם ישמע הקבלן שהוא אינו חייב לאטום את גג הדירה, כיוון שבמקור היא היתה אמורה להיות דירה אמצעית ומעליה דירה אחרת, ורוכשת הדירה שמחה לגור בקומה עליונה?
7.2בחוות דעת המומחה מטעם התובעת יש התייחסות לפיתוח החצר, לרבות
העדר מעקה בטיחות (ס' 40(1)). המומחה שטיין אישר, בחוות דעתו, דבר קיומו של
הליקוי וציין שמעקה הבטיחות נמצא בתחום הרכוש המשותף, והנתבע אבי לביא העיד
(ס' 11.8בנ/2), שהשטח הוא רכוש משותף, ולפיכך אין הוא חייב, כלפי התובעת,
להתקין מעקה בטיחות. העד לביא לא נחקר בחקירה נגדית בעניין זה, וגם התובעת לא
העידה על כך. בהעדר ראיה לסתור, אני קובע שלא הוכח לי שהמקום שבו צריך
להיות מותקן המעקה, אינו ברכוש המשותף.
7.3הגעתי למסקנה שהנתבעים חייבים לפצות את התובעת גם בעלות הקמת המעקה, כפי שנקבע על ידי המומחה שטיין. מכיוון שמדובר במעקה בטיחות, הרי זכותה של התובעת שהמעקה יוקם, בין אם הוא נמצא ברכוש המשותף ובין אם לאו, הופכת להיות דחופה, ולא ניתן להשאיר אותה לתביעת כל רוכשי הדירות בבניין.
7.4ראוי להוסיף הערות מספר לעניין תביעת דייר בדבר ליקויים ברכוש המשותף. עניין זה נדון בע"א 559/87, חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1), .229בפסק דין זה
קבע הנשיא שמגר, כי כל בעל דירה זכאי רק לחלק היחסי מן הפיצוי על הליקויים ברכוש המשותף, כשעור חלקו ברכוש המשותף. על ההלכה שנקבעה בענין חשאי נמתחה ביקורת (דר' מיגל דויטש, "דין ריבוי הנושים - תחילתו של עיון", הפרקליט מא, חוברות א-ב, בעמ' 75; וכן מיגל דויטש, ריבוי נושים, דיני חיובים - חלק כללי (העורך ד' פרידמן, 1994), ס' 4.34בעמ' 359ואילך).
הקושי בענין חשאי הוא, שהפתרון שננקט שם אינו מביא לתיקון הליקויים ברכוש המשותף, ואינו מספק בידי הדיירים אמצעים לתיקונו, אלא אם כל הדיירים תובעים וזוכים בתביעה. הפתרון שנקבע בענין חשאי מעניק לכל בעל דירה שזכה בתביעתו חלק מן הפיצוי הכולל שנקבע עבור הליקויים ברכוש המשותף, על פי חלקו היחסי של הרכוש המשותף הצמוד לדירתו של הדייר. על פי דר' דויטש, אין פיצוי חלקי זה מפצה על נזקו של הדייר, שכן רק פיצוי בהיקף המלא יפצה על הליקויים ברכוש המשותף. אין, איפוא, בדרך שנקבעה בענין חשאי, כדי השבת המצב לקדמותו, בין בביצוע בעין ובין בפיצוי.
7.5מאידך גיסא, גם הפתרון המוצע על ידי דר' דויטש אינו משביע רצון.
הוא קשה בעיקר במקום שחלק מרוכשי הדירות לא הגיש תביעה. להבדיל מענין חשאי, שם נדחתה תביעתם של רוכשים אחרים, הרי בעניננו קיימים רוכשי דירות שלא תבעו.
מכיוון שנפסק פיצוי בכסף, שאינו מלווה בחיוב המוטל על הזוכה לבצע תיקון, קיים חשש שמי שקיבל את הפיצוי המיועד לתיקון פגם ברכוש המשותף, לא יעשה שימוש בכסף לתיקון. הדבר עשוי לחשוף את המוכר, שנשא במלוא הפיצוי, לתביעה של קונה אחר. מן הטעם שציינתי בסעיף 7.3לעיל, אני פוסק לתובעת את הסכום בגין מלוא מעקה הבטיחות. אם יתבעו הנתבעים, או מי מהם, על ידי מי מן הדיירים ביחס להקמת מעקה הבטיחות, שהתובעת לא תקים אותו (וראוי שתעשה כן בהקדם), יוכלו הנתבעים לחזור אל הנתבעת בתביעת שיבוב.
.8קיבלתי את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט המהנדס שטיין לגבי עלות ביצועם של התיקונים הדרושים, ואיני רואה סיבה שלא לקבל את הערכותיו בדבר פיצויים עבור ליקויים שלא ניתן לתקנם. הסכומים נראים לי סבירים בהחלט, ואני מאמץ אותם.
.9השבתה וצאות תיקון
9.1התובעת תבעה החזר של סכומים ששילמה לקבלן, שביצע עבודות תיקונים בדירה. שוכנעתי שהיה צידוק להזקקות לקבלן לביצוע עבודות שיפוצים. מדובר בליקויים שהיו בדירה וחייבו תיקון. כאשר התנערו הנתבעים מהדרישות לתיקון, לא יכולה היתה התובעת, ולא צריכה היתה, להמתין ולהמנע מתיקונה של הדירה. התובעת העידה שהדרישות לתיקונים הועלו בפניה על ידי דייר שהחזיק בדירה, ובשכירת קבלן לביצוע ליקויים כאשר מוכר הדירה סירב לבצעם, אין פגם.
9.2באמצעות התובעת הוגשו מסמכים של קבלן תיקונים, שירותי הפיל, שביצע
תיקונים בדירה. לטענות שמעלים הנתבעים כלפי הליקויים שתוקנו על ידי אותו קבלן, ולסכומיהם, אין מקום. בין השאר, טוענים הנתבעים נגד התביעה בגין נספח ב' 2לת/2, שהוא פירוט חשבון של שירותי הפיל מתאריך .13.5.93הנתבעים טוענים שסכום זה לא נכלל בכתב התביעה ולפיכך אין מקום לתבוע אותו. אכן, מסמך זה נושא תאריך מאוחר מתאריך הגשת כתב התביעה, וסכומו אינו כלול בכתב התביעה, וגם לא התבקש תיקון.
9.3כאשר ביקש בא כח התובעת להעיד את עורכו של המסמך, התנגד בא כח הנתבעת
להשמעת העד, אם כי לא התנגד להגשת המסמך. הוא נימק את התנגדותו בכך שהעבודה לא נזכרה בכתב התביעה (שהוגש קודם לביצוע העבודה). בהחלטה שנתתי, קבעתי שהמסמכים, שאמורים להיות ערוכים על ידי העד, צורפו לתצהיר עדותה הראשית של התובעת, והומצאו ביחד עם התצהיר לבא כוח הנתבעים. עוד הוספתי שאיני רואה מניעה שהמסמכים יוגשו באמצעות התובעת, שתעיד, כפי שעשתה בתצהיר, שהמסמכים משקפים עבודות שנעשו בדירה ושולמו על ידה כמפורט בהם. (המלה מניעה נשמטה בטעות מגוף ההחלטה, והמלה האחרונה שנרשמה היתה בהן ולא בהם, בטעות).
9.4בא כח הנתבעת חוזר בסיכומים ומתנגד לתביעה בענין זה, שלא נזכר בכתב
התביעה, ולא התבקש תיקון כתב התביעה. הליקוי שעל תיקונו העידה התובעת, תוך הסתמכות על המסמך, נזכר בס' 05בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעת (ת/1). המומחה מתיחס שם לחדירת רטיבות במישקים שבין המרצפות במרפסת הגג. עיון בנספח ב(2) לת/2, היא הצעת המחיר שבמחלוקת, מצביע שמדובר בה על אותה עבודה.
העילה כאן אינה ביצוע העבודה, אלא הליקוי, וליקוי זה מופיע בחוות הדעת של
המומחה מטעם התובעת שצורפה לכתב ההגנה.
9.5משלא יכלה התובעת להמתין עד לסיום המשפט כדי לתקן את הליקוי, וכבר
קבעתי שלאור סירובם של הנתבעים לתקן את הליקויים, לא היתה חייבת להמתין, הרי כל מה שמעידה התובעת, בסיוע המסמך, שהתקבל תוך ויתור הנתבעים על חקירת עורכו, שהליקוי תוקן בעלות שבמסמך. אין כאן עילה חדשה, אלא ראיה לגבי עילה שבכתב התביעה.
עוד יש להוסיף בענין זה, שאלמלא בוצע התיקון, היה המומחה שטיין מתיחס
לענין. אין מקום לפגוע בתובעת, משום שהיה צורך לתקן ליקויים בדירה ולא להמתין
לתוצאות המשפט. המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס שטיין, מצא שהתיקונים נעשו ובמועד מתן חוות דעתו מצא שהמצב תקין, כפי שפירט בסעיף 05(1) בחוות דעתו.
9.6בא כוח הנתבעים מתרעם על הסכומים הנקובים במסמכי הפיל וכן על מספר
פריטים הרשומים שם. בין השאר הוא מפנה לתביעה בגין עבודות במרפסת המטבח (פרט
3בנספח א(2) לת/2, ומציין שהנתבע אבי לביא העיד שמרפסת המטבח נמכרה כמרפסת פתוחה. הכתוב במסמך בדבר פירוק גג קיים למרפסת, הוכח, מכח הגשת המסמך ללא חקירת עורכו. השאלה הרלבנטית יכולה היתה להיות, האם הוקם הגג הקודם על ידי אחרים, ולא על ידי הנתבעת, שלטענתה לא התחייבה להקים גג. במפרט (נספח ז' לנ/2) אין איזכור לסגירת המרפסת.
בענין זה עמד בפני בא כח התובעת תצהירו של הנתבע אבי לביא, שבו העיד (בס' 14) שמרפסת המטבח היתה פתוחה, והתובעת היא שסגרה אותה. בא כח הנתבעת בחר שלא לחקור את העד בענין זה, והתובעת לא התיחסה לענין זה, גם לא בהשלמה לחקירה הראשית, לאחר שתצהירו של הנתבע כבר הוגש. אני קובע, איפוא, כי התובעת הוכיחה ביצוע העבודה, אולם בהעדר ראיה שהגג הקודם נעשה על ידי הנתבעת, אני דוחה את התביעה בענין זה, שערכה 125, 1ש"ח, בתוספת מע"מ (בשיעור %18), סה"כ 328, 1ש"ח, והסכום ינוכה מן החשבון.
9.7אני דוחה את טענות הנתבעים לענין מחירי התיקונים על ידי שירותי הפיל.
כפי שציינתי לעיל, קיבלתי שעל התובעת היה לבצע תיקונים כדי להעמיד לרשות הדייר (ולעצמה, כקנינה), דירה תקינה, כפי שהיתה זכאית לקבל מן הנתבעת. התובעת פנתה לגוף שעוסק בשיפוצים, וגוף זה עשה את השיפוצים בדרך שבה הוסכם בין הצדדים. העובדה שניתן היה לבצע את השיפוצים בצורה אחרת שחוסכת כסף, או שניתן היה למצוא בעל מקצוע שיעשה את העבודה במחיר נמוך יותר, אינה צריכה לפעול לרעת התובעת.
חזקה על התובעת שחיפשה מי שיוכל לעשות את השיפוצים ביחס הטוב ביותר בין העלות לבין טיב הביצוע, וכי בהתחשב בכך שהיה ברור לה שהיא תצטרך לשאת מיד בהוצאות הכרוכות בכך, ולהמתין לקבל החזר מן הנתבעת במועד מאוחר יותר, על פי תוצאת ההליך בבית המשפט, שפעלה בתום לב בעניין זה. לפיכך, אין לפגוע בה אם בדיעבד מתברר ששיקול דעתה בבחירת מבצע השיפוץ מצד צורת הביצוע, היקפו או עלותו, לא היה שגוי. כדי להבהיר, לא הוכח בפני שהיה כשל כלשהו בבחירת שירותי הפיל.
.10נותר לדיון הפריט האחרון, והוא פיצוי על נזק שאינו ממון.
התובעת זכאית לפיצוי כזה, בהתחשב בצורך שהיה לה לתקן את הדירה לאחר מציאת מומחה שיעריך את הנזק, ובכל הקשור ליחסיה עם הדייר, והכרוך בכך. אני מעריך את הפיצוי הראוי בסכום של 000, 5ש"ח.
.11אשר על כן, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ובנפרד, לשלם לתובעת את הסכום שנקבע על ידי השמאי בחוות דעתו בסך 624, 10ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום .31.12.95עוד אני מחייב את הנתבעים, ביחד ובנפרד, לשלם לתובעת את הסכומים ששילמה התובעת לשירותי הפיל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועדי תשלומם, כמפורט בצידו של כל סכום:נ
סכום של 059, 10ש"ח (לאחר ניכוי 328, 1ש"ח) מתאריך ממוצע .21.9.92סכום של 694, 5ש"ח מיום .11.11.92
סכום של 694, 5ש"ח מיום .25.11.92
סכום של 000, 4ש"ח מיום .13.6.93
סכום של 850, 5ש"ח מיום .23.7.93
סכום של 680, 4ש"ח מיום .19.8.93

כן אני מחייב את הנתבעים, ביחד ובנפרד, לשלם לתובעת הסכום שבס' 9, שישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתאריך פסק הדין. עוד אני מחייב את הנתבעים, ביחד ובנפרד, לשלם לתובעת הוצאות המשפט, בסכום כולל של 000, 10ש"ח, בתוספת סכום השווה למע"מ. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתאריך פסק הדין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה בלוד

  2. ליקויי בניה בעפולה

  3. ליקויי בניה יקנעם

  4. ליקויי בניה בנהריה

  5. ליקויי בניה רטיבות

  6. ליקויי בניה ביקנעם

  7. ליקויי בניה - ריצוף

  8. ליקויי בניה בשטחים

  9. ליקויי בניה - אוורור

  10. התיישנות ליקויי בניה

  11. ליקויי בניה בגן יבנה

  12. ליקויי בניה בקריית ים

  13. תקן לבדיקת ליקויי בניה

  14. ליקויי בניה - שנת בדק

  15. הרחבת בית - ליקויי בניה

  16. ליקויי בניה בכפר ורדים

  17. חדר ממ''ד - ליקויי בניה

  18. בוררות בנושא ליקויי בניה

  19. ליקויי בניה בקרית ביאליק

  20. ליקויי בניה ביחידת נופש

  21. מי אחראי על ליקויי בניה

  22. ליקויי בניה דירה באשדוד

  23. ליקויי בניה בטירת הכרמל

  24. ליקויי בניה ביסודות הבית

  25. ליקויי בניה דירה במודיעין

  26. ליקויי בניה בדירה באשדוד

  27. ליקויי בניה בחיפוי פסיפס

  28. ליקויי בניה במעלה אדומים

  29. ליקויי בניה בדירות חפציבה

  30. סמכות עניינית ליקויי בניה

  31. ליקויי בניה בבית בהוד השרון

  32. תביעה קטנה בגין ליקויי בניה

  33. הסתכנות מרצון - ליקויי בניה

  34. ליקויי בניה רטיבות במרתפים

  35. ליקויי בניה בעסקת קומבינציה

  36. שיפוצים בדירה עם ליקויי בניה

  37. ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן

  38. ליקויי בניה בבית קרקע באשקלון

  39. התרוממות ריצוף בחדר בבית מגורים

  40. אי הודעה במועד על ליקויי בניה

  41. תביעה בגין ליקויי בניה בקוטג'ים

  42. רשלנות תורמת בתביעת ליקויי בניה

  43. ליקויי בניה בבניין מלפני 15 שנה

  44. סירוב לתת לקבלן לתקן ליקויי בניה

  45. ליקויי בניה בדירות לציבור החרדי

  46. ליקויי בניה בדירה במזרח ירושלים

  47. זכות מוכר הבית לתקן ליקויי בניה

  48. תביעה נגד עמותה בגין ליקויי בניה

  49. ליקויי בניה בשכונת רמות בירושלים

  50. ערעור על פיצויים בגין ליקויי בניה

  51. הוצאות משפטיות בתביעת ליקויי בניה

  52. ליקויי בניה בקוטג' - תביעה נגד קבלן

  53. הסדר דיוני בתביעה בגין ליקויי בניה

  54. תביעה בגין ליקויי בנייה במדרגות דירה

  55. חובת גילוי מוכר דירה של ליקויי בניה

  56. טענה לירידת ערך דירה בגלל ליקויי בניה

  57. תביעה נגד חברה זרה בגין ליקויי בניה

  58. ליקויי בניה בפרויקט דירות לתושבי חוץ

  59. חובת המוכר לגלות מידע על ליקויי בניה

  60. תביעה בסדר דין מהיר בנוגע לליקויי בנייה

  61. ביטול קניית דירה מקבלן עקב ליקויי בניה

  62. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה ועוגמת נפש

  63. תביעת נציגות בית משותף בגין ליקויי בניה

  64. תביעה בגין אספקת בית באיחור וליקויי בנייה

  65. ליקויי בניה בשכונת תלפיות מזרח בירושלים

  66. מינוי מומחה מוסכם בתביעה בגין ליקויי בניה

  67. מינוי מומחה מטעם בית המשפט לבדיקת ליקויי בניה

  68. הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה 7 שנים לאחר המסירה

  69. בוררות על ליקויי בניה לפי הסכם לרכישת בית מגורים

  70. נטען כי הקבלן רצה לתקן ליקויי בניה אבל לא נתנו לו

  71. הזכות לתקן ליקויי בניה אל מול הזכות לקבל פיצוי כספי

  72. תביעה כספית נגד המתכנן בגין ליקויי בניה אשר התגלו בדירה

  73. תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם וכן פיצוי בגין ליקויי בנייה

  74. תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה שנתגלו בבניין לאחר עבודות שיפוץ

  75. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון