קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעד הצהרתי היטל השבחה לפני הכרעת שמאי: רקע עובדתי התביעה שלפניי היא למתן סעד הצהרתי, לפיו הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: נתבעת 1), לא פרסמה שומת השבחה כדין, בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: החוק), למקרקעין הידועים כחלקות 21,22,27,ו-28 בגוש 30230, והמצויים בשכונת גבעת שאול בירושלים (להלן: המקרקעין). עוד מבוקש כי יוצהר שבנסיבות המפורטות בכתב התביעה, רואים את נתבעת 1 כמי שמסכימה לכך שהחבות בהיטל ההשבחה החל על המקרקעין אינה עולה על סכום היטל ההשבחה ששילמו התובעים בפועל, ומכל מקום, מושתקת נתבעת 1 ומנועה מלדרוש תשלומים נוספים בגין היטל השבחה, מעבר לתשלומים ששולמו על ידי התובעים, וכי ויתרה ביודעין על הגשת חוות דעת החולקת על שומת ההשבחה ועל סכום היטל ההשבחה ששולם על ידם. בנוסף מבקשים התובעים כי בית המשפט יורה לעיריית ירושלים (להלן: נתבעת 2), להשיב להם את הערבות הבנקאית שהופקדה בידיה להבטחת תשלומי היטל ההשבחה החלים על המקרקעין. התובעים היו - במועדים הרלוונטיים להליך הנדון - בעלי הזכויות במקרקעין נשוא התביעה. הקרקע נרכשה על ידם בשנת 1981. בשנת 1999 פרסמה נתבעת 1 הודעות בדבר מתן תוקף לתכנית בינוי עיר (ירושלים) מס' 3450 ד'. מאז ועד היום לא פורסמה תכנית אחרת. עד לפרסומה של תכנית זו, הוחלו על המקרקעין כמה וכמה הסדרים תכנוניים שונים, אשר החליפו זה את זה במרוצת השנים. בחודש יוני 1999, פרסמה נתבעת 1 את חוות דעתו של השמאי דוד אנזנברג, ולפיה שומת ההשבחה החלה על המקרקעין נשוא התביעה, לאחר פרסום התכנית האחרונה, עומדת על סכום של 11,688,000 ₪, והיטל ההשבחה עומד על סכום של 5,844,000 ₪. השומה פורסמה מכוח הסמכות המוקנית לנתבעת 1 בסעיף 4(1) לתוספת השלישית לחוק. השומה נערכה על פי "שיטת המקפצה", היינו, הערכת הפער בין שווי המקרקעין לפי ההסדר התכנוני הרלוונטי המוקדם ביותר לבין שווים לאחר התכנית האחרונה. התובעים חלקו על השומה, ובחודש יולי 1999 הגישו שומה אחרת, ערוכה בידי השמאי יעקב ביר, על פי זכותם הקבועה בהוראת סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק. בשומתו העריך השמאי ביר את השבחת המקרקעין בסכום של 679,701 ₪, ואת היטל ההשבחה בסכום של 339,850 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק. התובעים שילמו את היטל ההשבחה שאינו שנוי במחלוקת. נתבעת 2 דחתה את השומה שהוגשה מטעם התובעים, והודיעה על כוונתה להפנות את המחלוקת להכרעתו של שמאי מכריע, כאמור בסעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק, על פי נוסחו בזמן הרלוונטי. בטרם מונה השמאי המכריע, מכרו התובעים את זכויותיהם בנכס לצדדים שלישיים (להלן: הרוכשים), ואלה ביקשו כי ינתן בידם היתר בנייה בהתאם לתכנית האחרונה שפורסמה. היות וקבלת ההיתר מהווה "מימוש זכויות" (סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק), והיות ופעולת מימוש זכויות כרוכה בתשלום היטל ההשבחה החל על המקרקעין, פנה ב"כ התובעים ביום 17.11.05 למנהל המחלקה להיטלי השבחה בנתבעת 2, וביקש כי יינתן לרוכשים היתר בנייה כמבוקש, כנגד הפקדת ערבות בנקאית להבטחת תשלום היטל ההשבחה השנוי במחלוקת. כך הוסכם, ובדצמבר 2005 הוציא בנק לאומי לישראל בע"מ, לבקשת התובעים, כתב ערבות לטובת נתבעת 2, על סכום של 7,823,434 ₪. כנגד כתב הערבות ניתן לרוכשים היתר בנייה. תוקף כתב הערבות הוארך מפקידה לפקידה, והוא עומד בתוקפו עד היום. התובעים והנתבעים הסכימו על מינויו של השמאי יהושע אבני כשמאי מכריע ביניהם, על פי הוראת סעיף 14 (ב) לתוספת השלישית לחוק. בפני השמאי הונחו שומות הצדדים המפורטות לעיל. ביני לביני, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין ברע"א 4217/04 פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים . בפסק הדין (להלן: הלכת פמיני), נדרש בית המשפט העליון להכריע בשאלה מהי הדרך הראויה להעריך השבחת מקרקעין, מקום בו הוכפפו המקרקעין לסדרה של תוכניות משביחות. השיטה האחת, היא "שיטת המקפצה" ששימשה את השמאי אנזנברג. השיטה האחרת היא "שיטת המדרגות", ולפיה יש להעריך את השבחת המקרקעין על פי סכימה של הפרשי השווי שחלו בערכם של המקרקעין בין מצבם לפני כל אחת מן התוכניות המשביחות בנפרד, לבין מצבם לאחר כל אחת מהן בנפרד. בית המשפט הכריע כי "שיטת המדרגות" היא השיטה הראויה, ודחה את "שיטת המקפצה". בקשה לדיון נוסף שהוגשה מטעם הנתבעת, נדחתה (דנ"א 9425/06). אין חולק, אם כן, כי המצב המשפטי היום הוא, שיש לחשב את השומה, מקום שמקרקעין הוכפפו לסדרת תכניות משביחות, על פי "שיטת המדרגות". לטענת התובעים, חישוב נכון על פי שיטה זו מוביל למסקנה כי הם שילמו את מלוא היטל ההשבחה בו הם חייבים. יצוין, כי השמאי המכריע הורה לצדדים להגיש שומה מעודכנת על פי "שיטת המדרגות" לאחר שניתן פסק הדין בעניין פמיני, אולם הנתבעות נמנעו מלמלא אחר ההחלטה, מן הטעם שהגישו בקשה לדיון נוסף בפסק הדין. השמאי דחה את בקשת הנתבעות להימנע מהגשת שומה מעודכנת עד להחלטה בבית המשפט העליון בבקשה לדיון נוסף, והודיע במכתב מיום 14.3.07 (נספח טז לכתב התביעה), כי "אי הגשת חוות דעת מטעם צד מהצדדים במועדים הנקובים בסעיף 4 תראה כוויתור על הזכות להגיש חוות דעת מטעם אותו צד, ולא יהיה בכך משום עילה לטענה בדבר חוסר הזדמנות נאותה לטעון טענות כאלה או אחרות". הנתבעות לא הגישו שומה מעודכנת מטעמן על אף האמור במכתב. לטענת התובעים, בנסיבות אלה, אין שומות חולקות מטעם הצדדים, שהרי הנתבעות לא הגישו שומה מטעמן על אף הוראת השמאי המכריע. לפיכך לא השתכללו התנאים לקיומו של דיון בפני שמאי מכריע, כהוראת סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק כנוסחה במועד הרלבנטי, ומכאן שדין התביעה להתקבל. טענת הנתבעות היא, כי בית משפט זה אינו הפורום המוסמך לדיון בתביעה. על פי הנטען, בית המשפט המוסמך הוא בית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, וזאת מכוח הוראת סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק. על פי הוראת סעיף 14(ג) לתוספת הנ"ל, כנוסחה במועד הרלבנטי, עילות הערעור לבית משפט השלום הן שתיים: עצם החיוב בהיטל והכרעת השמאי המכריע, ובנקודה משפטית בלבד. לטעמן, התביעה שבפניי נכנסת בגדרן של עילות אלה. את טענתן סומכות הן על בג"צ 7129/00 דון יחיא ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - ירושלים (פ"ד נד(5), 218). עוד טענו, כי בפני השמאי המכריע נמצאת שומה חולקת, היא השומה של דוד אנזנברג. שומה זו נערכה, אמנם, לפי "שיטת המקפצה", אולם מאחר שסברו כי הלכת פמיני בטעות יסודה, לא היה מקום שהשומה שהוגשה על ידן תתוקן. דברים אלה נכתבו, כזכור, בטרם ניתנה החלטת בית המשפט העליון, הדוחה את הבקשה לדיון נוסף. מכל מקום, טענת הנתבעות היא כי מאחר שעמדו בפני השמאי המכריע שתי חוות דעת חולקות, היה זה מסמכותו לערוך את השומה על פי השיטה הנכונה לדעתו. לו פעל בדרך זו וקבע את השומה, פתוחה הייתה הדרך בפני הצד שהכרעתו לא הייתה מקובלת עליו לפנות בערעור לבית משפט השלום. לחלופין טוענות הן, כי הסמכות מצויה בידי בית המשפט לעניינים מנהליים, שכן המדובר בטענות המופנות כנגד החלטתן שלא לתקן את שומת ההשבחה וכנגד ההחלטה לחייב את התובעים בהפקדת ערבות בנקאית על פי התוספת השלישית לחוק. טענות אלה הן טענות ב"ענייני תכנון ובניה", הנכללות בסעיף 10 לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים. על כך משיבים התובעים כי אינם כופרים בכך שהם חייבים בהיטל, ומכאן שעילת הערעור הראשונה אינה מתקיימת. אשר לעילת הערעור השנייה, אין בנמצא "הכרעת שמאי מכריע" עליה מבקשים הם לערער. נהפוך הוא, מטרת התביעה היא להביא לידי הצהרה של בית המשפט, כי אין כל צורך לנהל הליך בפני השמאי המכריע. כך גם טוענים התובעים, כי אין ההליך מצוי בסמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים, שכן אין המדובר ב"ענייני תכנון ובניה", אלא בהתנהלות בלתי ראויה של הנתבעות, שהתעלמו מפסיקה מפורשת של בית המשפט העליון בפרשת פמיני, ומהוראותיו של השמאי המעריך. אולם גם אם תאמר שהמדובר ב"ענייני תכנון ובנייה" אין ההליך מצוי בסמכות בית המשפט לעניינים מנהליים, שכן פריט 10 לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, תשס"א-2000, כנוסחו בזמן הרלבנטי, הוציא את ענייני היטל השבחה מתחום סמכותו של בית משפט זה. אם כך הדבר, מאחר ואין העניין מצוי בסמכותו של בית משפט השלום, ואין הוא מצוי בסמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים, טוענים התובעים כי מצוי הוא בסמכותו של בית המשפט המחוזי, מכוח סמכותו השיורית, הקבועה בהוראת סעיף 40 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984. במהלך קדמי משפט שהתקיימו בתיק זה, ביקשו הצדדים פרק זמן על מנת לנסות ולסיים את המחלוקת על גובה ההיטל מחוץ לכותלי בית המשפט. הליכי הגישור ביניהם התמשכו עת רבה, למעלה מן המידה, ובסופו של דבר הודיעו כי לא הצליחו להגיע לידי הסכמה. משכך, הוסכם כי ראשית תינתן החלטה בשאלת הסמכות, על יסוד הסיכומים בכתב שהוגשו בעניין זה. הכרעה על פי התשתית העובדתית שהונחה בכתב התביעה, לא הכריע השמאי המכריע בסוגיית גובה ההיטל בו חייבים התובעים. כעולה מהחלטתו מיום 4.12.06 (נספח יא לכתב התביעה), הורה השמאי לצדדים להגיש שומות מתוקנות על פי "שיטת המדרגות", כמתחייב מהלכת פמיני. נתבעת 1 אינה חולקת על כך, ששומה כזו לא הוגשה מטעמה עד עצם היום הזה, על אף הוראתו החד משמעית של השמאי המכריע (נספח טז לכתב התביעה). נתבעת 1 טוענת, כי עד לאחר דחיית בקשתה לדיון נוסף בהלכת פמיני, עמדתה הייתה כי השומה שהוגשה מטעמה היא השומה הנכונה, ולפיכך אף לא הייתה רשאית להגיש שומה אחרת. משנדחתה בקשתה, הכינה שומה מעודכנת, אולם בדיון שהתקיים בפניי ביום 8.11.07, התנגדו התובעים לכך שהיא תוגש לשמאי המכריע. מאחר שהשמאי הורה כי התובעים יגישו את השומה המעודכנת מטעמם לאחר שתוגש השומה מטעם נתבעת 1, אף הם לא הגישו שומה כזו. כאמור, במכתב מיום 14.3.07 (נספח טז לכתב התביעה), הודיע השמאי המכריע, כי אי הגשת חוות דעת מטעם מי מהצדדים במועדים שקבע תראה כוויתור על הזכות להגיש חוות דעת מטעם אותו צד. אולם אין חולק, כי לאחר הודעה זו, לא נעשתה פנייה מטעם מי מהצדדים אל אותו שמאי על מנת שייקבע מהן ההשלכות של אי הגשת חוות הדעת. ממילא טרם התקבלה על ידי השמאי החלטה לגופה. התביעה המונחת בפניי, יהיה אשר יהיה דרך ניסוחה, הינה במהותה תביעה לקביעת גובה היטל ההשבחה בו חייבים התובעים. הצהרה לפיה מושתקת נתבעת 1 מלטעון כי חבותם של התובעים אינה עולה על הסכום ששילמו, משמעותה היא קביעה כי שומתם היא השומה הנכונה, וכל זאת כאשר פנייתה של נתבעת 1 לשמאי המכריע טרם הוכרעה על ידו. תביעה כזו אינה יכולה לעמוד ודינה להידחות על הסף. המסקנה המתחייבת היא כי על הצדדים לחזור לשמאי המכריע, על מנת שיחליט בעניין היטל ההשבחה. השמאי יוכל, כמובן, לקבוע כי הוא רואה את נתבעת 1 כמי שלא הגישה שומה ולכן אין בפניו מחלוקת להכרעה, או לאפשר לצדדים להגיש שומות מעודכנות ולהכריע על פיהן בדבר גובה היטל ההשבחה שהתובעים מחויבים בו - והכל לאחר שישמע את טענות הצדדים בעניין. לאחר שיחליט, ועל פי תוצאות ההחלטה, יוכל, כמובן, אותו צד שההחלטה לא תיראה לו, להשיג עליה בפני הערכאה המוסמכת. התביעה נדחית. בנסיבות העניין, לא מצאתי לנכון לחייב את התובעים בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד. היטל השבחהשמאותסעד הצהרתי