קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע: התובע הגיש תביעה זו לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין, והוא עותר לחייב את הנתבעים לשלם לו פיצויים בסכום של 900,000 דולר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל. העובדות: 1. עפ"י הנטען בכתב התביעה, התובע הוא בעל זכויות של דיירות מוגנת במקרקעין, המהווים מגרש אשר עליו בנוי בית מגורים חד קומתי ושני מבנים מובילים. המגרש מהווה, לטענת התובע, חלק מחלקות 92, 97 ו- 99 בגוש 6010, ברח' דרך השבעה 15, אזור (להלן: "המקרקעין"). אין חולק כי הזכויות במקרקעין הועברו לתובע מסבו, אברהם חקיקי ז"ל, ששכר את הבית והחצר ממינהל מקרקעי ישראל בשנת 1960 (ר' פס"ד בת.א 16635/80 + ת.א 26021/81 - מוצג ת/5) . 2. התובע, לטענתו, התגורר במקרקעין משנת 1961. 3. בשנת 1996 הגישו הנתבעים תובענה כנגד התובע בבית משפט השלום בהרצליה, בה עתרו למתן צו המקנה להם חזקה בחלקי המקרקעין ובמבנה שעליו, וכן ביקשו לאסור על התובע להפריע להם בתפיסת החזקה, וזאת לצורך סלילת כבישים במקום (ה.פ. 20009/96 של בית משפט השלום בהרצליה) (להלן: "המרצת הפתיחה"). 4. ביום 28.02.99 ניתן פס"ד בהמרצת הפתיחה בו נדחו טענותיו של הנתבע (התובע כאן) וניתן צו המתיר לתובעים (הנתבעים כאן) לקנות ולתפוס חזקה מיידית בשטח שהופקע, נשוא המרצת הפתיחה, היינו, השטח שהוחזק ע"י הנתבע בחלקות 97 ו- 99 בגוש 6010 ובמבנה, ואשר הופקע (להלן: "שטח ההפקעה"). 5. ביום 01.08.99 נתפס שטח ההפקעה על ידי הנתבעים, לאחר שהתובע פינה אותם. 6. ביום 16.08.99, ובעקבות ההפקעה, שילמו הנתבעים לתובע פיצויים בסכום של 69,000 דולר, כשסכום זה איננו שנוי במחלוקת. 7. שאלת גובה הפיצויים בגין ההפקעה לא נדונה בבית משפט השלום בהרצליה בהמרצת הפתיחה, ובית המשפט דן שם אך ורק בשאלה של תפיסת החזקה בשטח ההפקעה. 8. לאור האמור לעיל הגיש התובע את התביעה הנוכחית לפיצויים בגין ההפקעה. מטעם הצדדים הוגשו שתי חוות דעת של מומחה. מטעם התובע הוגשה חוות דעת מיום 1.9.97, ערוכה ע"י מר חיים בן ארי, אדריכל ושמאי מקרקעין (להלן: "בן ארי") ומטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת מיום 31.10.02, ערוכה ע"י מר תמיר שדה, שמאי מקרקעין, שמאי כלכלן חקלאי (להלן: "שדה"). 9. בתביעה זו דן פסק דין זה. המצב התכנוני של המקרקעין 10. על המקרקעין נשוא תובענה זו חל צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (כביש תל- אביב- רמלה), תשכ"ג- 1963 שפורסם ביום 31.1.1963 בקובץ תקנות מס' 1411 (להלן: "צו הדרכים הראשון") וכן צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (כבישים ארציים שונים), תשכ"ד- 1964 אשר פורסם ביום 20.2.1964 בקובץ תקנות 1547 (להלן: "צו הדרכים השני"). 11. צווים אלו החילו את צו הדרכים על דרך ת"א-רמלה, דרך מס' 44 והם חלים גם על המקרקעין או חלקם. תחילה חל הצו על דרך ברוחב עד 40 מ', ולאחר מכן הורחב עד רוחב 50 מ'. טענות התובע: 12. אין מחלוקת כי לתובע זכות דיירות מוגנת במקרקעין או בחלקם. התובע טוען בכתב התביעה כי מכוח זכותו לדיירות מוגנת במקרקעין, ומשום שנגרמו לו נזקים כבדים כתוצאה מהפקעת שטח ההפקעה, הוא זכאי לפיצויים בשווי זהה לערך המקרקעין, כמפורט בחוות דעתו של בן ארי שהוגשה מטעמו, בסכום של 900,000 דולר. 13. לטענת התובע, אין להתבסס על חוות הדעת של שדה מאחר והיא איננה מבוססת ומשום שהיה על שדה לבצע השלמות, אשר לא בוצעו, בסופו של דבר. 14. התובע מציין כי הוא וסבו עברו מסכת ייסורים בהליכים בלתי פוסקים אותם יזמו הנתבעים נגדם. לטענתו, הנתבעים לא הודיעו לו ולסבו על ההפקעה, מחדליהם של המשיבים בביצוע ההפקעה מהווים רשלנות, המשיבים פעלו בהליכים השונים בניגוד לחוק ובין היתר, בהליכי סרק, כשהם טוענים כנגד התובע להסגת גבול מבלי לציין כי המקרקעין הופקעו. 15. התובע טוען, כאמור, כי נגרמו לו נזקים רבים עקב ההפקעה, בית המגורים שלו נהרס כליל והוא נותר ללא קורת גג. התובע מוסיף כי ביתו עבר שיפוץ "רציני" לפני 5 שנים ומצבו הפיזי של המבנה היה טוב, עובר לפינוי. עוד מבקש הוא לפצותו בגין העסק שהיה לו, לטענתו, במקרקעין. 16. התובע טוען כי יש לחשב את שיעור הפיצוי המגיע לו לשנת 1997 וכי גם הנתבעים התייחסו למועד זה או קרוב אליו, כמועד הקובע, ומשום כך מנועים הנתבעים כיום לטעון כי המועד הקובע לחישוב הפיצויים הוא מועד פרסום צווי הדרכים. 17. התובע מבקש לקבל את חוות דעתו של בן ארי, השמאי מטעמו, מאחר וחוות דעת זו היא ריאלית ונכונה, ויש להעדיפה על פני חוות דעתו של שדה. טענות הנתבעים: 18. הנתבעים טוענים כי מאחר ולתובע זכות של דייר מוגן הוא זכאי לקבלת פיצויים בשווי דמי המפתח בלבד. זכות זו היא 65% משווי זכות הבעלות ויש להוסיף לה דמי פינוי בשיעור של 1/3 מגובה דמי המפתח. 19. עוד טוענים הנתבעים כי המועד הקובע להערכת שווי הקרקע המופקעת הינו מועד פרסום צו הדרכים ולא מועד התפיסה בפועל, וזאת בהתאם להוראות החוק והפסיקה. 20. לטענת הנתבעים, אין מחלוקת בין הצדדים על גודלו של השטח נשוא המחלוקת, וכך עולה מהמרצת הפתיחה מפסק הדין שניתן בה. 21. הנתבעים סבורים כי חוות דעתו של בן ארי לוקה בפגמים רבים. בין היתר, מציינים הם, כי קביעת גבולות המקרקעין איננה תקינה, בן ארי נעדר מומחיות בקריאת תצלומי האוויר עליהם הוא הסתמך, הנחת היסוד שלו ביחס למועד הקובע לצורך הערכת הפיצויים היא שגויה, והבסיס לקביעת שווי המקרקעין לקוי ושגוי. 22. הנתבעים סבורים כי יש להסתמך על חוות דעת השמאי מטעמם, אשר התייחס לגיל הנכס, סביבתו, אופיו וזכויות התובע כדייר מוגן. 23. עוד טוענים הנתבעים, כי מאחר והתובע לא ניהל במקרקעין עסק כלשהוא אין לפצותו בגין פתרון חלופי לבית עסק. 24. הנתבעים טוענים כי בהתאם לחוות דעתו של שדה שווי המקרקעין הינו 1.35 ₪ ויש לחייבו על בסיס מקרקעין בשטח של 400 מ"ר, כשהסכום המשוערך הוא 143,267 ₪. מסכום זה יש לקזז את הסכום ששולם לתובע בסך 69,000 דולר ומכאן, לטענת הנתבעים, הסכום ששולם לתובע גבוה כמעט פי 3 מהסכום שהיה אמור להיות משולם לו כפיצוי. דיון: 25. כדי להכריע בשיעור הפיצויים המגיעים לתובע יש לבחון, ראשית, מהו המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין. המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין 26. עיון בכתב התביעה מעיד כי אין בו כל התייחסות מפורשת למועד הקובע להערכת שווי המקרקעין. בכתב התביעה מפנה התובע לחוות דעתו של בן ארי, המומחה מטעמו, ומציין כי חוות הדעת היא מיום 1.9.97, אך אין הוא מתייחס, לחלוטין, לשאלת המועד הקובע הנכון להערכת שווי הקרקע. עיון בחוות הדעת של בן ארי מעיד אף הוא כי אין בה כל התייחסות למועד הראוי להערכת שווי המקרקעין. במהלך חקירתו הנגדית, ומשנשאל השמאי בן ארי מה מיוחד במועד "1.9.97" השיב כי זה המועד שבו ערך את חוות דעתו. כשנשאל אם יש משהו מיוחד במועד זה הוא השיב "לא עד כמה שזכור לי". כשנשאל אם תאריך זה הפך להיות קובע מבחינתו רק משום שכתב את חוות הדעת הוא השיב: "התאריך הוא קובע מבחינתי כי בתאריך המסויים הזה הנכס היה עדין בחזקתו של התובע…". (ר' עמ' 14 לפרוטוקול מיום 25.4.07). בהמשך עדותו ציין בן ארי כי בסוגיות פינוי של אנשים בגבעת עמל ובשייח- מונס חוות הדעת התבססו על מועד הפינוי ולא על המועד בו הופקעה הקרקע (עמ' 14 הנ"ל לפרוטוקול). כשנשאל שוב בעניין זה השיב בן ארי, בעמ' 15 לפרוטוקול, כי בגבעת עמל ההפקעה נעשתה לפי סעיפים 5 ו- 7 וכי הקרקע יועדה לצרכי ציבור או לבנייני ציבור. כשנשאל אם הוא מכיר מקרה בודד, כמו בענייננו, בו הקרקע הופקעה לפי פקודת הדרכים מסילות ברזל, 1943, השיב כי איננו זוכר. אי לכך ולאור האמור לעיל, ניתן לקבוע כי התובע לא התייחס בכתב התביעה ובחוות הדעת לשאלה המהותית, אשר בחלקה היא גם משפטית, היינו, מהו המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין. 27. גם הנתבעים בכתב ההגנה לא התייחסו לשאלה זו באופן מפורט ומפורש. יחד עם זה, בסעיף 7 לכתב ההגנה הכחישו הנתבעים את חוות הדעת של בן-ארי על כל מרכיביה, ובכך הביעו דעתם כי המועד הקובע, אשר על בסיסו הכין בן ארי את חוות דעתו, מוכחש על ידם. בחוות הדעת של המומחה מטעם הנתבעים כבר ישנה התייחסות עקיפה למועד הקובע להערכת שווי המקרקעין. על פי הנחיית הנתבעים, ערך השמאי שדה מטעמם את חוות דעתו תוך התייחסות לשלושה מועדים רלוונטים. המועד הראשון: 20.2.64 הוא מועד ההכרזה, המועד השני: 8.6.95 הוא מועד עריכת פרטיכל התפיסה והמועד השלישי: 1.8.99 הוא מועד פינוי הנכס. אף כי עמדתם הכללית של הנתבעים בסיכומיהם היא כי המועד הקובע הוא 20.2.64, כבר בחוות הדעת התייחסו הנתבעים לאפשרות של מועדים קובעים אחרים, כמפורט לעיל. 28. בכתב התביעה מבקש התובע, למעשה, לקבוע את המועד הקובע ליום 1.9.97, הוא מועד חוות הדעת מטעמו. למרות זאת טוען התובע בסיכומיו כי יש לקבוע את המועד הקובע בין יוני 1995 ועד ספטמבר 1997. לטענתו, מאחר וסכום הפיצוי יומר מדולרים לשקלים ויחושב על פי הפרשי הצמדה וריבית, אין חשיבות רבה אם המועד יהיה ביוני 1995 או בספטמבר 1997, או באמצע התקופה. הכותרת של סעיף 12 לסיכומי התובע היא כדלקמן: "מועד הערכת שיעור הפיצוי מטעם הנתבעים והתובע מתייחס לשנים: 1995/7." בהמשך סעיף 12 לסיכומים (עמ' 7), טוען התובע כדלקמן: "הנתבעים בהערכתם לסוף שנת 1995, כאשר השמאי הראשון של הנתבעים, ירמיהו יעקבי, התייחס בשומה ל- 3/8/95 ואילו השמאי, תמיר שדה, התייחס למועד - 8/6/95 (לגביו נטען על ידי הנתבעים שהודיעו על ההפקעה לתובע). יצויין כי למעשה אין כל הבדל משמעותי במועדי הערכות בשנים 1995 עד 1997 במהלך ההתדיינות בבית משפט שלום למעט תוספת המדד, לכן אין חשיבות כה גדולה להערכה מיוני 95 עד ספטמבר 97, מאחר וכל סכום שיקבע יומר לשקל חדש ומאותו יום יחושבו הפרשי המדד והריבית. ההערכה שהוגשה מטעם הנתבע (צ"ל - התובע - ש.ג) לספט' 1997 בסך 900,000 דולר, מתייחסת למועד האמצע בין תחילת המשפט בביהמ"ש השלום לסיומו והיא מתייחסת למועד בו לראשונה מילאו הנתבעים חובתם ורשמו את ההפקעה בהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (שנת 1997)." התובע טוען כי על אף שפורסמו צוי ההפקעה בעניין המקרקעין לפי פקודת הדרכים, הנתבעים לא רשמו הערת אזהרה בלשכת רשם המקרקעין במשך למעלה מ- 35 שנים, תוך הפרת סעיף 3א לפקודת הדרכים. עוד טוען התובע כי הנתבעים לא הודיעו לו ו/או לסבו על צוי ההפקעה במשך תקופה ארוכה זו, ורק בשנת 1995 הודע לו עניין ההפקעה. אי לכך, לטענתו, יש לקבוע כי המועד הקובע הוא 1995/7. 29. הנתבעים טוענים כי המועד הקובע להערכת שווי הקרקע הוא מועד פרסום צו הדרכים במנותק מהשאלה מתי מומש צו זה. הנתבעים מפנים לסעיף 9 (ב) (1) לפקודת הדרכים הקובע כדלקמן: 9. בבוא בית המשפט להעריך את סכום הפיצויים שיש לפסוק לכל בעל קרקע בהתאם לסעיף 8, ינהג לפי התקנות כדלקמן: ... (ב) ... (1) יעריכם לפי השווי שימצאנו בית המשפט כשוויה של הקרקע על הבסיס הנ"ל בתאריך שבו נתפסה ע"י הרשות, כשתפיסה זו חלה לפני תחילת תוקפה של פקודה זו, ואילו בכל מקרה אחר - בתאריך שבו יכלה הרשות לתפוס אותה על פי הוראות פקודה זו ..." - (ההדגשה אינה במקור - ש.ג). עוד מפנים הנתבעים לסעיף 3(3) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, הקובע כדלקמן: "3. ... המועד שבו רואים שטח כנרכש מכוח חוק רכישה לעניין חוק זה הוא: ... (3) ברכישה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 - מועד תחילתו של צו המטיל את הפקודה על הדרך שמדובר בה באותו צו"... הנתבעים גם מפנים לע"א 2219/95 מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (מע"צ) נ' אריה יהונתן ואח', תק-על 98 (4), 166, ממנו עולה כי המועד הקובע הינו מועד פרסום הצו, כאשר הפיצוי יוערך לפי שווי הקרקע בערב ההפקעה ולא במועד תפיסת החזקה. הנתבעים מפנים גם לספרו של א. קמר "דיני הפקת מקרקעין" (הוצאת מירב, מהדורה שביעית, עמ' 494) שם צויין כי על בית המשפט להעריך את הפיצויים בשווי המקרקעין במועד בו יכולה הייתה הרשות לתפוס את ההחזקה במקרקעין. תאריך זה הוא מועד מתן צו ההפקעה, המזכה את הרשות לתפוס מיד את החזקה, ואין מדובר בתאריך בו נתפסה החזקה בפועל. 30. לאור האמור לעיל , טוענים הנתבעים, המועד הקובע הוא מועד פרסום הצו. 31. גם אם, ככלל, יש ממש בטענותיהם העקרוניות והמשפטיות של הנתבעים, לא מצאתי לקבל את עמדתם בתיק זה. 32. צוי הדרכים פורסמו בשנים 1963-1964, אולם לתובע נודע על ההפקעה רק בשנת 1995. על אף שלאורך השנים ניהלו הנתבעים כנגד התובע וסבו הליכי פינוי שונים ביחס למקרקעין בעילות של השגת גבול, נטישה ועילות מתחום הגנת הדייר, הם לא ציינו ולא הודיעו לתובע כי על המקרקעין קיימים צווי הפקעה, אלא רק בשנת 1995. על פי ההלכה, חייבת הרשות ליידע את בעלי המקרקעין בעניין ההפקעה ור': בג"צ 6108/03 ובגצ"ים נוספים, בניאהו סכאי ואח' נ' שר הבינוי והשיכון ואח' , בעמ' 15: "גם באותם מקרים בהם יהיה צורך לעשות שימוש בפקודת הדרכים - על הרשות לעשות כל שביכולתה כדי למזער את הפגיעה בבעלי הנכסים, באמצעות השוואת מעמדם ככל הניתן לבעלי נכסים שהופקעו בדרך המלך להפקעות". ובהמשך: "פקודת הדרכים מעניקה מגוון סמכויות שלא כולן נצרכות בכל מקרה... כך לדוגמא, פקודת הדרכים אינה מחייבת את פרסום צו ההפקעה, או את מסירתו לבעל המקרקעין - אך סביר להניח כי גם במקרים בהם תהיה הצדקה לעשות שימוש בפקודה, תהיה הרשות חייבת ככלל ליידע את בעלי המקרקעין ולפרסם את הצו שהרי עידן המנדט חלף לו מכבר, והנה 60 שנה למדינת ישראל אחר כתלינו" (הדגשה זו אינה במקור - ש.ג). מר גולדשטיין, העד מטעם הנתבעים, העיד בדיון מיום 4.11.98 בהמרצת הפתיחה, בעמ' 14, כי על חלקה 97 לא נרשמה הערת אזהרה. עוד העיד מר גולדשטיין, בעמ' 32 לפרוטוקול הדיון מיום 10.10.07 בתיק זה, כי לאורך כל התקופה לא ניהלו הנתבעים מו"מ עם התובע ו/או סבו, ועוד העיד כדלקמן: "ש. ידוע לך אם מישהו פנה לתובע לפני כן ואמר לו שיש צו ויש הכרזה עוד משנת 64 על זה שחייבים לפנות את השטח מאחר והוא מיועד לדרך. ת. יש הכרזות על הרבה מאוד כבישים. אנחנו לא פונים לאנשים אם אנחנו לא מקבלים תקציב. ש. אתה יודע אם רשמת את ההכרזה הזאת בלשכת רישום המקרקעין על החלקות האלה שבהם מדובר. ת. אני לא בטוח שנרשמה... ש. אתה יודע שזרוע אחרת של מדינת ישראל מאז שנת 1980 ועד שנת 1993 ניהלה הליכי פינוי נגד התובע או משפחתו שלא אמרו לו מילה על כך שהשטח הזה עומד להפקעה. ת. אני יודע יותר מאוחר מתיק זה." בעמ' 1 לסיכומים טוען התובע כי אין חולק על כך כי הנתבעים לא הודיעו לתובע ו/או סבו על צוי ההפקעה ורק בשנת 1995, לקראת הגשת תביעת סילוק היד בגין ההפקעה, פנו לתובע בעניין זה. גם בסעיף 7 לפסה"ד, אשר ניתן בהמרצת הפתיחה, נקבע כי התובע אישר כי ביום 8.6.95 ביקרו אצלו מספר אנשים ממע"צ אשר אמרו לו כי עומדים להרחיב את הכביש, ומכאן שידע כבר אז על ההפקעה. 33. לאור האמור לעיל ניתן לקבוע כי לא נסתרה גרסתו של התובע לפיה הודע לו, לראשונה, על מועד ההפקעה בשנת 1995, כ-32 שנים לאחר פרסום צו ההפקעה. בנסיבות אלה, אין מקום לקבוע כי מועד פרסום הצווים הוא המועד הקובע לקביעת שווי ערך המקרקעין, והמועד הראוי והנכון לקביעת השווי הוא 8.6.95, מועד עריכת פרטיכל התפיסה, אשר לגביו העיד גם גולדשטיין, בעמ' 31 לפרוטוקול מיום 10.10.07 כי "שלחנו הודעה ביום 8.6.95, כאשר התחלנו לעבוד על הכביש עצמו בסוף שנת ה-94, 95." 34. לא מצאתי כל נימוק בגינו יש לקבל את המועד של 1.9.97, המועד שנקבע ע"י השמאי בן ארי מטעם התובע, כמועד הקובע, שכן זהו מועד אקראי בו ערך בן ארי את חוות הדעת לאחר שביקר במקרקעין ביום 30.5.97. 35. סוף דבר בעניין זה, המועד הקובע לעניין הערכת שווי המקרקעין הוא 8.6.95, מועד עריכת פרטיכל תפיסת המקרקעין. שטח המקרקעין 36. הצדדים חלוקים בשאלה מה הוא שטח המקרקעין בו החזיק התובע ו/או סבו. ניתן לקבוע כי לא הוצגו ע"י הצדדים ראיות של ממש המעידות, בצורה ברורה וחד משמעית, מהו שטח המקרקעין בו החזיק התובע. התובע טוען כי שטח המקרקעין בגינו הוא זכאי לפיצוי הוא 2000 מ"ר. בסיכומיהם טוענים הנתבעים כי התובע זכאי, לכל היותר, לפיצוי בגין שטח של 544 מ"ר אשר הופקע משתי החלקות (חלקה 97 וחלקה 99). 37. הראיות אשר תומכות, כולן או מקצתן, בגרסת התובע הן כדלקמן: א. בחוות דעתו מציין בן ארי כי על פי מפת מדידה שערך המודד לרר ביום 22.8.97 (נ/1) שטח המגרש הוא 1500 מ"ר. עוד מציין בן ארי בחוות הדעת כי מצילומי אויר שנעשו בשנת 1963 ו- 1965 שטחו של המגרש הוא כ- 2000 מ"ר. ב. בפסק הדין בת.א 16635/80 ו- 26021/85 של בית משפט השלום בת"א (ת/5 - תביעת רשות הפיתוח ומנהל מקרקעי ישראל נ' אברהם חקיקי) צויין, בין היתר, כדלקמן (עמ' 3): "ב"כ התובעים בתיקים המאוחדים הצהיר מיד עם איחוד הדיון כי 'הבעלים של כל המשבצת שני דונם היא רשות הפיתוח המיוצגת על פי החוק ע"י מינהל מקרקעי ישראל ואני מייצג את שתיהן'". (ההדגשה אינה במקור - ש.ג). בהמשך פסה"ד (עמ' 4-5), צויין כדלקמן: "ברור לי לחלוטין מתוך העדויות שמה שהושכר לנתבע ולמשפחתו מלכתחילה לא היתה דירה בלבד אלא בית כפרי כולל חצר מסביב לבית. הואיל ותיאור המושכר בחוזה בעליל איננו נכון - שוב נפתחה הדלת להוכיח בעדויות בע"פ מה למעשה הושכר. נכון שהדבר לא הוכח באופן מדוייק אבל אם אומר ב"כ התובעים בסעיף 3 לסיכומיו שתביעתו לסילוק יד מתייחסת לשטח הקרקע של כ- 0.4 דונם כמסומן בתרשים, הרי שניתן לקבוע בביטחון כי לפחות שטח זה היה בכלל החצר שהושכרה בפועל לנתבע יחד עם הבית בחוזה המקורי מ-1960 והוא הוחזק על ידו בפועל שנים רבות." ג. במסגרת המרצת הפתיחה (ה"פ 20009/96) של בית משפט השלום בהרצליה הוסכם ע"י הצדדים, לצורך הדיון שם, כי השטח שבו מחזיק התובע (נשוא המחלוקת שם) הוא בתוך תחום השטח שהופקע. יחד עם זה הקפיד עו"ד ולנר, ב"כ התובע, להצהיר שם כי: "לצורך קביעת הפיצויים אני מבהיר שאני לא חוזר בי מהטענה כי אנו זכאים לפיצוי בגין שטח הגדול משטח ההפקעה בגין החזקתו בידינו." 38. הראיות אשר תומכות, כולן או מקצתן, בגרסת הנתבעים הן כדלקמן: א. בתצהירו מיום 10.12.95 הצהיר גולדשטיין כי השטח שאותו ביקשו הנתבעים לפנות ולתפוס חזקה בחלקות הוא 544 מ"ר, כשמתוכו 76 מ"ר הוא שטח המבנה. שטח זה גם מצויין בחוות דעת בן ארי כשטח שהופקע. ב. הנתבעים מפנים גם הם לפסה"ד בהמרצת הפתיחה 20009/96 ומבקשים לקבוע כי גודל השטח היה 400 מ"ר. לטענתם, התובענה בהמרצת הפתיחה התייחסה לשטח של 400 מ"ר, וכך עולה גם מתרשים המדידה מיום 25.11.81 אותו צירף התובע לתצהיר שהוגש ביום 6.4.97. עוד טוענים הנתבעים כי במסגרת ת.א 16635/80, שצויין לעיל, נקבע ע"י ביהמ"ש כי השטח בו מדובר הוא 400 מ"ר לפחות. ועוד מוסיפים הם כי במסגרת ע"א 220/84 ציין ביהמ"ש כי בתרשים שצורף לכתב התביעה שם מופיעה משבצת קרקע ששטחה הוא 400 מ"ר. ג. לעניין חוות דעתו ועדותו של השמאי בן ארי, טוענים הנתבעים, כי סימון גבולות השטח נעלם לאורך השנים וכאשר נערכה מפת המדידה של דניאל לרר לא היתה גדר מסביב למגרש, ובכך מודה גם השמאי בן ארי. אי לכך, טוענים הנתבעים, נקבעו גבולות המגרש באופן אקראי ובהתאם למבנים שהקיפו את המגרש באותה עת, מבלי שזוהו גבולות המגרש בוודאות, וכך התקבל שטח שהוא, לכאורה, 1500 מ"ר. הנתבעים מוסיפים כי בן ארי איננו מומחה בתחום פענוח צילומי אויר ומשום כך אין לקבל את חוות דעתו ועדותו, ככל שהיא מתייחסת לצילומי האויר ולשטח שעולה מהם. 39. מהאמור בס' 38 לעיל עולה כי הנתבעים מבקשים לבסס את טיעוניהם גם על המרצת הפתיחה 20009/96, אולם אין בפסק הדין בתיק זה כדי להועיל להם. בפסק דין זה, תוך הפניה לפרוטוקול, נקבע כי גודל המגרש הוסכם בין הצדדים לצורך הדיון באותו תיק, אשר דן בהפקעה ולא בפיצוי. יחד עם זה, ציין עו"ד ולנר במפורש כי איננו חוזר בו מהטענה כי התובע זכאי לפיצוי בגין שטח גדול יותר משטח ההפקעה, היינו, בגין כל השטח אשר הוחזק ע"י התובע באותו מועד. אי לכך, אין בפסק הדין והפרוטוקול של המרצת הפתיחה כדי לקבוע כי השטח הכולל בו החזיק התובע אינו עולה על 400 מ"ר. הנתבעים מתייחסים גם לתרשים מדידה מיום 25.11.81 אותו צירף, לטענתם, מר חקיקי לתצהירו במסגרת המרצת הפתיחה (ר' סעיף 25-27 לסיכומים). תצהיר זה ותרשים זה לא הוגשו ומשום כך אין גם מקום לקבל טענה זו. הנתבעים מבקשים לחזק את טענתם גם בפסק הדין שניתן בת.א. 16635/80 של בית משפט השלום בת"א, אולם גם כאן אין בתיק זה כדי להועיל להם. בפסה"ד בת.א 16635/80 ציין ביהמ"ש כי התובעים (הנתבעים כאן) היו הבעלים של כל המשבצת בשטח של 2 דונם (עמ' 2 לפסה"ד), ובעמ' 3 קבע ביהמ"ש כי ניתן לקבוע בבטחון כי, לפחות, 400 מ"ר הוחזק ע"י התובע. אי לכך, גם על פי פס"ד זה, לא נשללה האפשרות לפיה החזיק התובע בשטח העולה על 400 מ"ר. הנתבעים מפנים גם לע"א 220/84 אשר, לטענתם, עניינו תביעת פינוי וסילוק יד שהגישה רשות הפיתוח כנגד הסב המנוח, שם מצוי תרשים המתייחס לשטח משבצת הקרקע. פסק דין זה לא הוגש ולא הוגש גם כל תרשים או כל מסמך אחר המוכיח את טיעוני הנתבעים. אם ביקשו הנתבעים להוכיח את טענתם זו, היה עליהם להגיש את פסק הדין ו/או מסמכים נוספים מאותו תיק. 40. לאור האמור לעיל, ומשנדחו טענותיהם הנ"ל של הנתבעים, ניתן לקבוע כי הנתבעים לא הוכיחו, בראיות מטעמם, את שטח המקרקעין בו החזיק התובע. נשארו, אם כן, טענותיהם של הנתבעים כנגד קביעות שטח המגרש ע"י התובע וטענתם לאי מומחיותו של בן ארי בפענוח צילומי אויר. 41. לאחר ששקלתי את כלל ראיות הצדדים בעניין שטח המקרקעין שהחזיק התובע, ולאחר שדחיתי את חלק מטיעוני הנתבעים, הגעתי למסקנה כי במאזן ההסתברות עדיפה גרסת התביעה על פני גרסת ההגנה בעניין שטח המגרש. השמאי בן ארי קבע כי על פי מפת המדידה שערך המודד דניאל לרר ביום 22.8.97, המקרקעין המוחזקים ע"י התובע הינם בשטח של כ- 1500 מ"ר, ועל פי צילומי האויר מהשנים 1963 ו- 1965, שטח המקרקעין מגיע ל- 2000 מ"ר. בפסק הדין בת.א. 16635/80 של ביהמ"ש השלום בת"א נקבע כי הבעלים של כל המשבצת, ששטחה 2 דונם, ובה מצוי שטח ההפקעה, היא רשות הפיתוח. לא הוכח גם ולא נטען כי מאותה "משבצת" של 2000 מ"ר שהוחזקה ע"י המינהל, הושכרו 500 מ"ר לאחר . עובדות אלה תומכות בגרסת התובע לפיה החזיק באופן מקורי במקרקעין, בשטח של 2000 מ"ר. עוד ראוי לציין כי גם בפני השמאי מטעם הנתבעים הוצגו שתי חלופות לחישוב - חלופה אחת של 400 מ"ר וחלופה שניה של 2000 מ"ר. אי לכך, ולאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי התובע החזיק בשטחים נוספים, מעבר לשטח ההפקעה, ומאחר ולא מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים לעניין שטח כולל של 400 מ"ר, כי אז נותרה החלופה של 2000 מ"ר. אני ערה היטב לטענות הנתבעים לפיהן סימון הגבולות איננו שלם, חלקו נעלם במהלך השנים, ובמועד עריכת מפת המדידה לא היתה כל גדר סביב המגרש. יחד עם זה, חלקים של הגדר וחלקים של סימונים נוספים מופיעים על מפת המדידה של מר דניאל לרר מיום 22.8.97, ומשום כך לא מצאתי קושי לקבל את גרסת התובע לפיה השטח על פי מפת המדידה עולה על 400-500 מ"ר. לאור העובדה לפיה נפסק כי רשות הפיתוח היתה הבעלים של "המשבצת" בשטח של 2 דונם, לא מצאתי גם קושי לקבל את עמדת השמאי בן ארי לפיה עפ"י צילומי האויר שטח המקרקעין הוא 2000 מ"ר. 42. סוף דבר בעניין זה - השטח הכולל שהחזיק התובע הוא 2000 מ"ר. שווי המקרקעין: 43. עיון בחוות הדעת אשר הוגשה מטעם התובע מעידה כי היא נערכה ביום 1.9.97, והיא מתייחסת לערך המקרקעין באותו מועד. בעמ' 7 לאותה חוות דעת (סעיף ה'2) צויין כי "הובא בחשבון בניין המגורים המשופץ הבנוי במקרקעין והמבנים הנוספים הקיימים בו". בתצהירו הצהיר התובע כי בוצע שיפוץ בביתו לפני כחמש שנים. התצהיר ניתן בנובמבר 2002 ומכאן ניתן לקבוע כי השיפוצים בוצעו בשנת 1997. בעמ' 10 לפרוטוקול מיום 8.11.06 העיד התובע כי שיפץ את הבית בתחילת 1995. חוות הדעת של בן ארי ניתנה ליום 1.9.97 ומשום כך ניתן לקבוע כי חוות דעת זו ניתנה לאחר שיפוץ הבית, וכך גם מאשר בן ארי. 44. חוות דעתו של מר תמיר שדה, המומחה מטעם הנתבעים, ניתנה ביום 31.10.02. חוות דעתו של שדה כוללת עובדות, רקע, תיאור הנכס והסביבה, מצב תכנוני, זכויות, הפקעות וגורמים ושיקולים בהערכת שווי המקרקעין. מר שדה ציין באופן מפורש בחוות דעתו כי המצב התכנוני שפירט לא נבדק על ידו עקב שביתת הרשויות, וחוות הדעת נערכה על פי מידע שנמצא במשרדו ועל פי המצויין בחוות דעתו של מר בן ארי. עוד ציין, בסוף חוות הדעת, במסגרת גורמים ושיקולים בהערכה, כי נמנע ממנו לבצע מספר בדיקות שהיה עליו לבצען עקב שביתת עובדי ציבור לרבות מוסדות התכנון, ואלה ייבדקו במועד מאוחר יותר. לאור האמור לעיל החליט ב"כ התובע לא לחקור את מר שדה על חוות דעתו, כמפורט בעמ' 31 לפרוטוקול מיום 10.10.07: "עו"ד ולנר: העד תמיר שדה הגיש חוות דעת מומחה ביום 31.10.02. אנחנו טוענים שאין כל טעם בחקירתו הנגדית. העד מודיע ב- 31.10.02 שהוא בכלל לא בדק את המצב התכנוני. העד לא היה במבנה. השמאי לא התייחס לגודל השטח בכלל. הוא אומר שהוא לא מתייחס ולא רוצה להתייחס לגודל השטח. העד לא התייחס לעסקאות שנמצאות ולא פירט שום עסקאות, זה בניגוד לתקנות מפורשות של מועצת השמאות. הוא נתן הערכה ללא נימוק. אני חושב שהכי מיותר במשפט זה הוא לחקור את העד תמיר שדה". 45. חוות דעתו של שדה ניתנה, כאמור, ביום 31.10.02. בחוות הדעת מציין שדה כי תיאור הנכס ניתן על ידו על פי ביקורים שערך במקום ביום 31.8.95 ובמועדים מאוחרים יותר. מר שדה לא נחקר על עובדות אלה ומשום כך הן לא נסתרו. לאחר ביקורים אלה תיאר מר שדה את הנכס כדלקמן: "2.1 הנכס הנדון מהווה מגרש בנוי הנמצא באזור, צפונית ובצמוד לתוואי כביש מס' 44. 2.2 בית המגורים והחלק הדרומי של המגרש נכללים בתחום חלקה 99 והחלק הצפוני של המגרש נכלל בתחום חלקה 97. 2.3 להלן תיאור הנכס על פי הביקור שנערך בשנת 95: בחלק הדרומי של המגרש בניין ערבי ישן, חד קומתי, בשטח ברוטו של כ- 75 מ"ר. בחזית הדרומית של המבנה מרפסת מקורה. בחלק המקורי גג בטון שטוח, ביתרה גג אסבסט. בצד הדרומי של המגרש גדר רשת, בצד המזרחי גדר ברזל ושער. בחצר עצי פרי ונוי ומשטח מרוצף. המצב הפיזי של המבנה גרוע. לוט תמונות שצולמו על ידינו בתאריך 31.8.1995, זאת בטרם השיפוצים שלטענת מר חקיקי בוצעו על ידו." בסעיף 5.3 לחוות דעתו מצטט השמאי שדה חלק מפרטיכל התפיסה שנערך ביום 8.6.95 ע"י נציג מע"צ ובנוכחות התובע. תיאור הנכס בפרטיכל התפיסה הוא כדלקמן: "במקום בית ערבי ישן בן קומה אחת המכיל שני חדרים, מטבח ושרותים, חדר אחד 4.7 X 4.8 בגובה של כ- 4.5 מטר, חדר שני 4.6 X 4.7 בגובה של כ- 4.5 מ', מטבח בגודל 3.20 X 2.60 ושרותים 3.20 X 2.40. מרפסת מקורה 9.60 X 1.70 מ'. המטבח והשרותים הם מבנה נוסף עם גג אסבסט, קיים משטח מרוצף מבלטות, יש לעקור עץ דקל, שני עצי רימון, 6 קקטוסים." לחוות הדעת צורפו תמונות, כאמור, המעידות על בניין ישן, חד קומתי במצב פיזי גרוע. 46. אכן נכון הוא, כי השמאי שדה ציין באופן מפורש בחוות דעתו כי המצב התכנוני לא נבדק על ידו עקב שביתת הרשויות. יחד עם זה, תיאור הנכס כפי שנמצא על ידו ב- 1995 הוא מפורט ומבוסס על ביקור שערך, ועובדות אלה לא נסתרו על ידי התובע. אי לכך ניתן לקבוע כי נכון ל- 31.8.95 מצבו של הנכס היה כפי שפירט אותו השמאי שדה, וכפי שנרשם בפרוטוקול התפיסה שנערך ביום 8.6.95. 47. מסקנה זו מתיישבת עם גרסתו של התובע בתצהירו לפיה שיפץ את הנכס כחמש שנים לפני נובמבר 2002 היינו, ב- 1997, ובכל מקרה לפני מתן חוות דעתו של בן ארי. מכאן גם נובע, ולאור חוות דעתו של שדה ופרוטוקול התפיסה, כי בשנת 1995, ובמועד הקובע, הנכס לא היה משופץ. בחקירתו הנגדית העיד התובע, כי שיפץ את הנכס בתחילת שנת 1995 אולם גרסה זו עומדת בסתירה לגרסתו בתצהיר. יתירה מכך, לא הובאה כל ראיה אובייקטיבית, אשר ניתן היה להשיגה ולהציגה, המעידה כי מועד השיפוצים נערך בתחילת 1995. ובעיקר, אני מעדיפה את חוות הדעת של מר תמיר שדה, המצטטת גם את פרטיכל התפיסה, אשר לא נסתרה בעניין זה, לפיה הוא ביקר במקרקעין ב-31.8.95, לאחר המועד הקובע (8.6.95), ובתקופה זו הבית לא היה משופץ. 48. אשר על כן אני קובעת כי במועד הקובע, ביום 8.6.95, מצב הנכס היה כפי שתואר ופורט בחוות דעתו של מר תמיר שדה. 49. התובע לא הציג כל חוות דעת המתייחסת לערך המקרקעין, על פי מצבו ולפני השיפוץ, ליום 8.6.95, הוא המועד הקובע. משום כך ניתן לקבוע כי התובע לא הוכיח את ערך הנכס למועד זה, ולפני ששופץ. 50. הנתבעים, לעומת זאת, הגישו חוות דעת שמאית לפיה ערך הנכס בשטח של 2000 ממ"ר, ליום 8.6.95, הוא 308,000 ₪. מר תמיר שדה אכן ציין כי עקב שביתת הרשויות לא נבדק על ידו המצב התכנוני כולו וזה ייבדק בשנית לאחר שתסתיים השביתה. יחד עם זה ראוי להפנות לעדותו של השמאי בן ארי, בעמ' 20 לפרוטוקול, שם העיד כי אין השפעה של המצב התכנוני על השומה: "ש. מה ההשפעה של המצב התכנוני על השומה? ת. לדעתי אין שום השפעה. המטרה שלי היא דיור חלופי. המצב התכנוני הוא מצב תכנוני. הם היו דיירים מוגנים ולא בעלי הקרקע. הם גרו שם. בחלק מהזמן המקום אפילו היה אזור מגורים עד כמה שאני זוכר." בסעיף 76 לסיכומיו טוען התובע כי "את המחיר של הנכס יש לגזור מהשימוש שנעשה בו מבלי להתחשב בשינוי הייעוד תוך מבט על האזור כשהיה רווי בתי מגורים כפריים...". בסעיף 78 לסיכומיו טוען התובע כי "על הרשות המפקיעה לשלם את הפיצוי על פי השימוש הייעודי שנעשה בקרקע ע"י המשתמש בה ללא כל השפעה של שינוי הייעוד על המחיר." אי לכך ולאור עמדת התובע, ספק אם מחדלו של השמאי שדה מלבדוק את המצב התכנוני העדכני פוגע פגיעה של ממש בחוות דעתו. בנוסף על כך, לא מצאתי כי מחדלים אלה פגעו פגיעה מהותית בסוגיה הקונקרטית של שווי המקרקעין נכון ל- 8.6.95. מר שדה ביקר בנכס וראה אותו מבחוץ. לעניין הערכת הנכס מבפנים, ומשום שלא ביקר בתוך הנכס, הניח, כמפורט בסעיף 6.2 לחוות דעתו, כי תיאור הנכס ומצבו הפיזי בשנת 1995 תואם את האמור בשומת יעקבי ובפרטיכל התפיסה. אי לכך, ובהעדר כל חוות דעת מטעם התובע לעניין הערכת הנכס ליום 8.6.95, מצאתי לבסס את שווי המקרקעין על חוות דעתו של מר תמיר שדה. 51. מצאתי לציין כי אלמלא התקבלה חוות דעתו של שדה, כי אז היה מקום לשקול את דחיית התביעה מאחר והתובע לא הוכיח, ולו לכאורה, את ערך הנכס הנכון לשנת 1995, וגם משום כך מצאתי לקבל את האמור בחוות דעתו של מר תמיר שדה. כאמור, אין במחדל אשר נעשה בחוות הדעת, כשהמחדל איננו מוטל על שכמו של מר שדה, ובנסיבות העניין כאן, כדי לבטל את כל חוות הדעת ולפגוע פגיעה מהותית במסקנות אליהן הגיע השמאי שדה. 52. גם אילו ניתנה חוות הדעת מטעם התובעים למועד הקובע, לא מצאתי כי היה מקום לקבל חלקים רבים ממנה, ולטעמי היא מוגזמת ולוקה בפגמים. אין חולק כי התובע היה דייר מוגן במקרקעין ואילו בחוות הדעת אין כל התייחסות לנושא זה. בסעיף 9 לחוות הדעת ציין השמאי בן ארי כי "הובא בחשבון כי הזכויות של משה פריש במקרקעין הינם על פי הסכם ישיר עם מינהל מקרקעי ישראל, ועל פי עצה משפטית שקיבלתי, זכויותיו של דייר מוגן אינן פחותות מזכויותיו של 'בר-רשות'". אין באמור לעיל כל ביסוס לטענה לפיה זכויותיו של דייר מוגן אינן פחותות מזכויותיו של חוכר ו/או שוכר קרקע מהמינהל. יתירה מכך - קביעה זו היא קביעה משפטית, עפ"י עצה משפטית שניתנה לשמאי בן ארי. בהעדר כל התייחסות לנושא זה בכתבי הטענות ובסיכומים, לא הוכיח התובע כי זכויותיו של דייר מוגן אינן פחותו מזכויותיו של בר-רשות, היינו, של חוכר ממינהל מקרקעי ישראל. לעומת זאת, התייחס השמאי שדה מטעם הנתבעים לנושא הדיירות המוגנת, במסגרת שיקולים המצויים בתחום מומחיותו, כאשר הביא בחשבון שזכויות דמי מפתח מלאים מהווים כ- 65% משווי זכות בעלות בנכס, וכי יש להביא בחשבון גם דמי פינוי בשיעור של 1/3 נוסף מגובה דמי המפתח. עקרונות אלו לא נסתרו, השמאי שדה לא נחקר עליהם, ולא נפל בהם פגם כתוצאה מהעובדה לפיה לא ערך השמאי שדה בדיקות במוסדות התכנון, שכן אין קשר בין עקרונות אלה לבדיקות במוסדות התכנון. 53. אי לכך את שווי המקרקעין יש לקבוע גם בהתייחס לדיירות המוגנת, כפי שקבע השמאי שדה בחוות דעתו, כמפורט לעיל. 54. אני גם מקבלת חלק ניכר מטענות הנתבעים כנגד חוות דעתו של בן ארי, המתייחסות לקביעת שווי המקרקעין, כמפורט בסעיפים 44-68 לסיכומיהם: א. המבנה בו התגורר התובע הוא מבנה ערבי בן כ- 40 שנה, כשבמועד הקובע הוא היה במצבו "המקורי" ללא כל שיפוץ, כשהוא ניצב סמוך לדרך 44, מוקף בגרוטאות רכב, תחנת דלק ומבנה יעודי של חברת חשמל. למרות זאת, העריך השמאי בן ארי את המקרקעין תוך השוואה להצעות למכירת משקים חקלאיים בסביבה הקרובה, היינו במושבים ניר-צבי, משמר השבעה וגנות. ב. השמאי בן ארי התייחס למחירים מבוקשים עבור הנכסים במושבים ולא לנתונים מעסקאות שבוצעו בפועל, מה גם שהוא התייחס, כאמור, לעסקאות במשקים חקלאיים או נחלות, כאשר בענייננו מדובר בבית ערבי ישן עם חצר, כשזכויות העותר בו הן של דייר מוגן. ג. בעמ' 24 לפרוטוקול העיד בן ארי כי הוא התייחס גם לבתי מגורים או מגרשים שהוצעו למכירה באותו זמן באזור אך לא ציין באופן ראוי את שינוי העסקאות שבוצעו בפועל בנכסים שכאלה. ד. הנתבעים טוענים, ובצדק, כי בן ארי הודה כי לתובע לא הוקנו זכויות דוגמת זכות להקמת יחידת דיור נוספת עבור בן ממשיך ו/או זכויות פיצול/בניה נוספות, זכויות המאפיינות נחלות חקלאיות, המשוקללות בערך הנחלה. למרות זאת ביסס את חוות דעתו גם על ערך נחלות חקלאיות. ה. השמאי בן ארי התייחס למגרש של דונם שהוצע למכירה ומיועד לבניית 4 קוטג'ים במחיר של 800,000 דולר (ס' 24 לפרוטוקול). עסקה זו אינה רלוואנטית לענייננו שכן בן ארי הודה כי לתובע לא היה היתר לבנות אפילו יחידת דיור אחת נוספת ביתרת המגרש. ו. בעמ' 23 לפרוטוקול הודה בן ארי כי מדובר ביישוב עירוני, לפחות במועדים הרלוואנטים, ואילו הוא כינה את נכס התובע כנכס כפרי, בעוד, למעשה, מדובר ביישוב עירוני. ז. הנתבעים מציינים כי בשנת 1997, המועד הקובע בחוות דעתו של בן ארי, נכס התובע היה בית מבודד בתוך אזור תעשיה מוקף בתחנות דלק וגרוטאות של מתכת, ובסביבתו הקרובה לא היה בית מגורים. עוד הם מציינים כי השמאי בן ארי נמנע מלתת משקל לעובדה לפיה המבנה ממוקם בסמיכות רבה לכביש. ח. השמאי בן ארי נתן את חוות דעתו לאחר שהנתבע שיפץ את ביתו והיא כוללת, לכן, ערכי שווי בגין השיפוצים, אשר לא היו קיימים במועד הקובע. ט. מסכמים הנתבעים וטוענים כי בשומת בן ארי נפלו פגמים מהותיים בעניין מועד הערכת שווי הנכס, התייחסותו לנכס כבית כפרי צמוד קרקע, העסקאות מהן גזר את שווי הנכס והסמיכות הרבה לכביש. עוד מציינים הם כי השמאי בן ארי כלל בחוות דעתו את ערך הנכס כשהוא משופץ ולא התייחס לנושא הדיירות המוגנת. 55. לאור כל האמור לעיל לא היה מקום לקבל את חוות דעתו של מר בן ארי, גם אילו ניתנה למועד הקובע. היקף שטח ההפקעה והשטח בגינו יש לפצות את התובע 56. מחומר הראיות ומפסקי הדין שניתנו לאורך השנים עולה, כפי שפורט לעיל, כי החלק שהופקע הוא לפחות 400 מ"ר. השמאי בן ארי מציין בחוות דעתו כי השטח שהופקע הוא 544 מ"ר (בחוות הדעת יש טעות קולמוס ונרשם 543 מ"ר - ש.ג). הנתבעים מאשרים, בסעיף 78 לסיכומיהם, כי השטח שהופקע הוא בגודל של 544 מ"ר והופקע משתי החלקות, חלקה 97 וחלקה 99. אי לכך ניתן לקבוע כי השטח שהופקע מהתובע הוא בגודל של 544 מ"ר כשהשטח הכולל בו החזיק התובע הוא 2000 מ"ר. 57. א. התובע טוען, וכך גם צויין בחוות דעת בן ארי, כי לאחר ביצוע ההפקעה איבדה יתרת המקרקעין ממשמעותה ולמעשה הוא לא יוכל עוד לעשות בה שימוש. הנתבעים לא התייחסו לטענה זו בסיכומיהם ומשום כך יש לקבל את הטענה. ב. הנתבעים טוענים כי בהתאם לסעיף 8 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), קמה זכאותו של התובע לפיצוי רק מקום בו שטחו של החלק המופקע עולה על 1/4 משטח החלקה. הנתבעים טוענים כי שטחה הכולל של חלקה 97 הוא 5570 דונם מתוכה נתפסה חזקה בשטח של 114 מ"ר שהם 2.05% משטח החלקה, ושטחה הכולל של חלקה 99 הוא 23,148 דונם ומתוכם הופקעו 430 מ"ר שהם 1.65% משטח החלקה. משום כך, טוענים הנתבעים, השטח שהופקע אינו עולה על 1/4 משטחה הכולל של החלקה, וממילא משטחה הכולל של כל אחת מהן, ולפיכך אין התובע זכאי לפיצוי עבור הקרקע, למעט זכותו לפיצוי עבור זכות הדיירות המוגנת, היינו, פיצוי בסכום שיעמיד אותו באותו מצב בו היה עובר להפקעה (דיור חלוף) (ר' סעיפים 75-81 לסיכומי הנתבעים). 58. לא מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים ולשלול מהתובע פיצוי בגין יתרת החלקה. ראשית, כפי שצוין לעיל, טענת התובע לפיה איבדה יתרת המקרקעין שבחזקתו ממשמעותה לאחר ההפקעה לא נסתרה. שנית, אינני סבורה כי פירושו של סעיף 8 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל הוא כפי שטוענות הנתבעות. אין חולק כי התובע ו/או סבו החזיקו במקרקעין מאז 1960 (או סמוך לכך) ואין חולק כי מדובר ב"מגרש"/ "חלקת קרקע" שהיו לו גבולות. עמדתי היא כי פירוש סעיף 8 לפקודת הדרכים מתייחס ל- 25% משטח "חלקת הקרקע"/ "המגרש" בו החזיק התובע, ולא לחלקה כולה במובנה של "חלקה" לפי ספרי המקרקעין. התוצאה לפיה ישללו מהתובע פיצויים משום שהשטח שהופקע (544 מ"ר) מהווה 1%- 2% משטח החלקה כולה שאיננה בחזקת התובע, והמשתרעת על פני אלפים רבים של מ"ר, כאשר השטח שהופקע עולה על 25% מהשטח הכולל שהחזיק התובע, היא תוצאה בלתי סבירה, בלתי צודקת ובלתי הגיונית. התובע החזיק במגרש/ חלקת קרקע בשטח של 2000 מ"ר לאורך שנים רבות, זו היתה "חלקת הקרקע" שלו ומתוכה הופקעו 544 מ"ר, העולים על רבע מהחלקה. 59. אשר על כן מצאתי כי לתובע זכות לקבל פיצויים עקב ההפקעה, על בסיס של קרקע בשטח של 2000 מ"ר. גובה הפיצויים: 60. המסקנה העולה מפסק-דין זה היא כי התובע זכאי לקבל פיצוי בסכום של 308,000 ₪ למועד 8.6.95, כמפורט בסעיף 7 לחוות דעתו של מר תמיר שדה. מסכום זה יש לנכות את הסכום של 69,000 דולר אשר שולמו לתובע ביום 16.8.99. הסכומים הנ"ל יומרו לשקלים וישוערכו על פי האמור בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה, עד התשלום המלא בפועל. פיצוי עבור העסק: 61. התובע עותר לפצותו בגין עסק שהיה במקרקעין. נושא זה לא נכלל בכתב התביעה ואף לא באופן מפורט בחוות הדעת מטעם התובע ולטעמי מדובר בהרחבת חזית. הנתבעים לא טענו להרחבת חזית ואף הגיבו לטענה זו, ומשום כך אדון גם אני בטענה זו. 62. הנתבעים טוענים כי התובע לא ניהל במקרקעין עסק כלשהו ומשום כך אין לפצותו בגין עסק חילופי. הנתבעים נסמכים על עדות התובע לפיה המבנים שהיו בשטח הם למעשה מכולות אשר שימשו למחסן ולא למגורים, כאשר בתקופה מסויימת שימשו אותו כמשרד לצורך עיסוקו כסוכן ביטוח (עמ' 9 לפרוטוקול). בהמשך עדותו העיד התובע כי זה לא היה משרד והוא לא קיבל שם אנשים אלא עבד שם. 63. מצאתי לקבל את טענת הנתבעים ולקבוע כי התובע לא הוכיח במידה המוטלת עליו כי המבנים שימשו אותו כעסק, ומשום כך אין התובע זכאי לפיצוי בגין עסק. התנהלות המדינה: 64. התובע טוען כי רשויות המדינה העבירו אותו "מסכת יסורים" בהליכים המשפטיים השונים שנפתחו נגדו. עוד טוען הוא לחוסר תום לב, אי מסירת הודעה על הפקעה, אי רישום הערת אזהרה ומחדלים נוספים והוא מבקש פיצוי עקב כך. גם כאן לטעמי, מהווה סעד זה הרחבת חזית. גם כאן לא טענו הנתבעים להרחבת חזית ומשום כך אדון גם אני בנושא זה. 65. הנתבעים טוענים כי "בית משפט קמא הנכבד דן כבר בטענות אלו בהרחבה, ודחה אותן אחת לאחת", ועוד טוענים הם כי "טענות התובע ביחס למחדלי הנתבעים... כוחן יפה לכל היותר להליך הקודם". ביהמ"ש דחה טענות אלה במסגרת פסה"ד בהמרצת הפתיחה (20009/96). בנוסף על כך, התובע לא פירט ולא הוכיח מדוע הוא זכאי לפיצוי בגין טענותיו אלה כנגד התנהלות המדינה, ומהו הנזק שנגרם לו כתוצאה מהתנהלות זו. אי לכך דין הסעד לפיצוי בגין התנהלות הנתבעים להידחות. 66. עיון בסיכומי התובע מעיד כי בהערכת שיעור הפיצוי מטעמו (עמ' 12 לסיכומים) מבקש התובע לפצותו גם בסכום של 45,000 דולר בגין הוצאות העברה והתאמה למיקום החדש, לרבות עוגמת נפש עקב הפינוי המאולץ, כשהוא מתבסס על חוות דעתו של השמאי בן ארי. השמאי בן ארי איננו מומחה לקביעת גובה הפיצוי בגין עוגמת נפש לה טוען התובע, ומשום כך לא מצאתי לקבל את חוות דעתו בעניין זה. משלא הפריד בן ארי בין הפיצוי של העברה והתאמה למיקום חדש לבין הפיצוי בגין עוגמת נפש, אין לדעת מהו הפיצוי שנקבע על ידו בגין הוצאות ההעברה. התובע גם לא הוכיח ולא פירט את הסכום אשר יש לפצותו בגין ההעברה ובגין עוגמת הנפש, מעבר להפנייה לחוות הדעת של בן ארי. 67. סיכומו של דבר, לא מצאתי כי התובע עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו בעניין עוגמת הנפש ולא מצאתי כי הוא זכאי לפיצוי כלשהו. לעניין פיצוי בגין העתקת מקום מגוריו - התובע לא הוכיח לאיזה סכום הוא זכאי בגין העתקת מקום מגוריו, שכן, כאמור, חוות דעתו של מר בן ארי איננה כוללת התייחסות מפורטת לפיצוי בגין ההעברה. יחד עם זה, הנתבעים לא התייחסו לסעד בגין הוצאות ההעברה, ומאחר ואני סבורה כי התובע זכאי לפיצוי בגין העתקת מקום מגוריו, ובהעדר חוות דעת בעניין זה, אני מעריכה באופן גלובלי את הוצאות העתקת מגורי התובע בסכום של 15,000 ₪. 68. סוף דבר, אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן: א. סכום של 308,000 ₪, כשמסכום זה יקוזז הסכום של 69,000 דולר תוך שערוך, הכל כמפורט בסעיף 59 לעיל. ב. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע הוצאות העתקת מגוריו בסך של 15,000 ₪ + מע"מ. ג. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע הוצאות האגרה והוצאות עבור חוות הדעת, נושאות ריבית והצמדה ממועד הוצאתן ועד התשלום המלא בפועל. ד. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע שכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪ + מע"מ. קרקעותפיצוייםדייר מוגן (הגנת הדייר)הפקעה