פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות








פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות:

עניינה של התובענה במקרה שבו אזרח תם לב פנה לרשות המוסמכת ליתן לו היתר בנייה כדין. ניתן לו היתר והוא בנה על פיו, אלא שבדיעבד נתברר כי הרשות שגתה וההיתר שניתן אינו חוקי. משכך, הוגשה התובענה דנן לתשלום פיצויים בגין הנזקים שנטען שהיו מנת חלקו של האזרח עקב התנהלות הרשות.

הדיון בתיק זה פוצל באופן שתחילה נתבררה והוכרעה שאלת האחריות בפסק דין והחלטה שניתנו על ידי ביום 4/1/2006 (להלן: "פסק הדין החלקי"), ומשזו הוכרעה נדונה שאלת הנזק שהיא נושא פסק דין זה.

רקע עובדתי ופסק הדין בשאלת האחריות
1. מר ויקטור נחום ז"ל (להלן: "המנוח") היה חוכר לדורות של המקרקעין הידועים כחלק מחלקה 13 בגוש 3514 (לשעבר חלקה ארעית מס' 23ב בגוש 4946) ברחוב עמל 5 בעיר יבנה (להלן: "המקרקעין"). התובעת, גב' קרן נחום (להלן: "התובעת"), היא אלמנתו של המנוח ויורשתו הבלעדית.

ביום 4/1/88 נתנה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יבנה (להלן: "הוועדה המקומית") למנוח היתר בנייה שמספרו 3703. על פי ההיתר, רשאי היה המנוח לבנות במקרקעין "בית מסחר לחומרי בניין" (להלן: "ההיתר" ו"המבנה").

2. בהסתמך על ההיתר, בנה המנוח על המקרקעין את המבנה שהוא בן 3 קומות מעל קומת מרתף. הבנייה נסתיימה לקראת סוף 1988, שאז הגיש המנוח בקשה לקבלת טופס אישור אכלוס (הידוע כ"טופס 4"). האישור לא ניתן, משנמצא כי המבנה נבנה תוך סטיה מהוראות תכנית בנין עיר החלה על המקרקעין, תכנית יב/189 (להלן: "התב"ע"). בהמשך לכך, ביום 26/6/90 הגישה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז המרכז (להלן: "הוועדה המחוזית") כתב אישום נגד המנוח בגין בנייה בלא היתר, שנסמך על כך שהמנוח בנה את המבנה על פי היתר שאינו חוקי. על פי כתב האישום, קיבל המנוח היתר לבנות בית מסחר באזור שייעודו, על פי התב"ע, הוא למלאכה.

ביום 14/7/91 הורשע המנוח בבית משפט השלום ברחובות בבנייה ללא היתר. בשל הנסיבות המיוחדות, ובייחוד לנוכח קביעת בית המשפט שלפיה רשויות התכנון הטעו את המנוח, נגזר עליו קנס סמלי של 10 שקלים חדשים בלבד וכן ניתן צו הריסה למבנה, שביצועו נדחה למשך שנתיים כדי לאפשר למנוח לנסות ולהכשירו בדיעבד (להלן: "התיק הפלילי"). בפועל המבנה נמכר ביולי 1995 למר יעקב יוספי (להלן: "הקונה") תמורת סך של 820,000 ₪ במסגרת הליך של כינוס נכסים; וביום 23/5/99 החליטה הוועדה המקומית לאשר בקשה שהגיש הקונה לאישור מצב קיים של המבנה למלאכה – אישור שנתאפשר בעקבות אישור תכנית נקודתית שאותה יזם, ובהתאם ניתן לקונה "היתר בנייה".

3. בתביעה שהגישה התובעת, נטען להפרת חובה חקוקה ולרשלנות מצד עיריית יבנה (להלן: "העירייה") והוועדה המקומית, משניתן לתובע היתר שנחזה על פניו להיות תקף והוא בנה על פיו את המבנה – אלא שאז נתברר שההיתר בטל מעיקרו. משכך עתרה התובעת לפיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו למנוח עקב התנהלות הרשות כאמור, ולתובעת כמי שבאה בנעליו של המנוח.

הוועדה המקומית מצידה הפנתה הודעה לצד שלישי נגד העירייה ונגד חברת הביטוח "כלל". הוסכם שהדיון יפוצל ותחילה תידון שאלת האחריות.

4. בפסק הדין החלקי קבעתי שהוועדה המקומית אחראית לנזקיו של המנוח הן מכוח עוולת הפרת חובה חקוקה, על פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין") והן מכוח עוולת הרשלנות על פי סעיף 35 לפקודת הנזיקין. כן דחיתי את טענת הוועדה המקומית בדבר קיומו של אשם תורם מצד המנוח הנסמכת על כך שהמבנה נבנה תוך חריגה מההיתר, תוך שקבעתי לאחר ניתוח חומר הראיות:

"מכאן שהסירוב ליתן למבנה אישור אכלוס לא נבע מחומרתן של חריגות הבנייה – שהרי אלה הוכשרו בסופו של דבר בלא כל צורך לעשות שינויים במבנה עצמו – אלא מהבנתה של הוועדה המקומית כי שגתה במתן ההיתר, ומניסיון מאוחר שלה 'לתקן' את מחדלה על גבו של המנוח על ידי כך שהערימה קשיים בדרכו להכשיר את חריגות הבנייה כאמור, הגם שאלה הוכשרו לבסוף.
כך או אחרת, הרושם שמתקבל ממכלול הראיות שהוצגו בפניי הוא כי גם אם היתה רשלנות מצידו של המנוח, הרי היא זניחה ובטלה בשישים לעומת רשלנותה של הוועדה המקומית. הוברר כי זו נהגה בסטיה מכל סטנדרט התנהגות ראוי וסביר שעה שציידה את המנוח בהיתר שנתברר שאינו חוקי; ואם לא די בכך, נראה כי משנסתיימה הקמת המבנה והמנוח ביקש תעודת אכלוס, שאז נתחוורה לוועדה המקומית טעותה והבינה כי ההיתר שנתנה למנוח אינו תואם את התב"ע – תחת אשר תסייע בידי המנוח להתמודד עם תוצאות מחדלה, התרשמתי שהתנהלותה של הוועדה המקומית ביחסיה עימו לא נועדה אלא להתחמק מאחריותה למצב שנוצר. בנסיבות אלה, לא יהא זה צודק ואיני רואה מקום לייחס למנוח אשם תורם כלשהו" (סעיפים 37, 38 לפסק הדין החלקי).

ככל שהתובענה הופנתה נגד העירייה, זו נדחתה משקבעתי כי אינה מגלה עילה נגדה. כן דחיתי את ההודעה לצדדים השלישיים.

ההליכים מאז מתן פסק הדין החלקי
5. הוועדה המקומית הגישה בקשת רשות ערעור וערעור על פסק הדין החלקי (רע"א 1084/06; ע"א 1416/06) . בהחלטה מיום 24/3/08 קבע בית המשפט העליון:

"דעתנו היא כי ראוי שבית המשפט המחוזי ימשיך בדיון בסוגיית הנזק, תוך שעיריית יבנה וחברת כלל ישתתפו בשלב זה של ההליך בערכאה הדיונית, חרף פסק הדין החלקי שניתן בעניין.
הערעור ובקשת רשות הערעור יישארו תלויים בבית משפט זה. יש להניח שיוגש ערעור משיוחלט בעניין הנזק. או אז, יצורפו כל התיקים יחדיו לדיון משותף בבית משפט זה". .

ואמנם הצדדים כולם השתתפו בדיון בשאלת הנזק.

מטעם התובעת הוגשה בשלב זה של הדיון חוות דעתו של מר שאול רוזנברג – שמאי מקרקעין (סומנה ת/4). יצוין שחוות דעת קודמת שלו הוגשה במסגרת הדיון בשאלת האחריות (סומנה ת/1) שאז הוא גם נחקר עליה (להלן: "המומחה מטעם התובעת").

מטעם הוועדה המקומית הוגשה חוות דעתו של אינג' רחמים שרים – מהנדס ושמאי מקרקעין (סומנה נ/8). מטעם העירייה ומטעם כלל לא הוגש חומר ראיות כלשהו, ובפתח הדיון הודיע בא כוחם כי הם מאמצים את חוות הדעת שניתנה על ידי המומחה מטעם הוועדה המקומית. (משכך, אתייחס להלן לוועדה המקומית, לעירייה ולכלל יחדיו: "הנתבעים", ולאינג' שרים: "המומחה מטעם הנתבעים"). המומחים נחקרו על חוות הדעת שנתנו.

בתום שמיעת ההוכחות ניתנה הזדמנות לצדדים, כפי שהסכימו ביניהם, לפנות להליך של גישור בשאלת הנזק ואולם ניסיון זה לא צלח. משכך הגישו הצדדים סיכומים בכתב.

חוות הדעת מטעם המומחים
6. המומחה מטעם התובעת התייחס לשני ראשי נזק – אבדן דמי שכירות שהיו אמורים להתקבל משוכרים פוטנציאליים אילו הושכר המבנה למסחר בין השנים 1995-1989; והפרש שווי המבנה משנמכר לקונה כמבנה למלאכה לבין שוויו כמבנה למסחר. המועד הקובע על פי חוות דעת המומחה הוא יולי 1995, המועד בו נמכר המבנה לקונה (להלן: "המועד הקובע").

את גובה אבדן דמי השכירות חישב המומחה מטעם התובעת, לדבריו, כהפרש בין דמי שכירות שנקבעו בחוזי שכירות חתומים לשימושי מסחר – חוזים שאותם צירף לחוות דעתו, שלא יצאו לפועל לטענתו בשל התנהלות הוועדה המקומית – לבין דמי שכירות לשימוש למלאכה בבניין בהסתמכו על חוזה חתום משנת 1993 שאף מומש.

על פי החישובים שערך, קבע המומחה מטעם התובעת את סך כל דמי השכירות לשימוש במבנה למסחר בשנים 1995-1989 בסכום של 925,954 ₪, ואילו את דמי השכירות למלאכה קבע בסכום של 605,609 ₪ ואולם לקח בחשבון רק מחצית מסכום זה – קרי: 302,804 ₪ - תוך שהסביר: "מרגע שהסתבר שאת השימוש המסחרי לא ניתן לעשות ולא ניתן לקבל טופס 4, יש בעייה עם הבניין. הבעייה הזאת מגולמת להערכתי במקדם של 0.5, כלומר 50%" (עמ' 57 לפרוטוקול ש' 10-3) ובהמשך הוסיף והסביר: "ה-50% הוא לא בשימוש אלא בתפוסה. ההפחתה של 50% זה מתפוסה מלאה ולא 50% מהמחיר" (עמ' 68 ש' 2-1). את הפסד דמי השכירות קבע המומחה כהפרש שבין שני הסכומים (925,954-302,804) – סכום (במעוגל) של 623,000 ₪ נכון למועד הקובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (ראו: עמ' 11, 12 לחוות דעתו).

שווי המבנה כנכס למסחר הוערך על ידי המומחה מטעם התובעת "בגישת היוון הכנסות בהתבסס על חוזים שנחתמו בנכס הנדון לשימוש בהתאם להיתר ולא מומשו" (ראו: עמ' 9 לחוות הדעת סעיף 8.4) בסכום של 2,180,000 ₪ נכון למועד הקובע. את גובה הפסד הנכס במכירה קבע המומחה בסכום של 1,380,000 ₪ נכון למועד הקובע. סכום זה מבטא את ההפרש בין הסכום של 2,180,000 ₪ - שהוא לדברי המומחה שווי המבנה למסחר – לבין הסכום של 820,000 ₪ שבו נמכר המבנה לקונה כנכס למלאכה. לסכום זה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.

7. המומחה מטעם הנתבעים חלק על נקודת המוצא שבבסיס חוות הדעת של המומחה מטעם התובעת.

לעמדתו – מלכתחילה, עוד בשנת 1987 וקודם להוצאת ההיתר, רכש המנוח את המקרקעין בייעוד למלאכה ולכן יש לקבוע את שווי הזכויות במקרקעין ובמבנה לפי ייעוד זה. המומחה ממשיך ומפנה לכך ש"פרק העקרונות והשיקולים בשומה (של המומחה מטעם התובעת – ע.ב.) מבוסס על הנחה מוטעית ולא נכונה שהמצב הקודם לעניין ניתוח הנזק הוא שטחי מסחר, שהרי נפסק לגביהם שהם שימוש לא חוקי" (עמ' 15 סעיף 12.8 לחוות דעת המומחה מטעם הנתבעים).

בלא לגרוע מהאמור, טוען המומחה מטעם הנתבעים כי שיטת חישוב הפסד דמי השכירות וחישוב הנזק של הפרש שווי הנכס על ידי המומחה מטעם התובעת, רצופה טעויות וסימני שאלה. כך בין היתר כאשר החישובים נסמכים על חוזים לא ברורים ולא ודאיים, ובמיוחד מקום שהמומחה מטעם התובעת אינו נוקט הנחות מקצועיות זהות בחישוב דמי השכירות למסחר מצד אחד ודמי השכירות למלאכה מצד שני. בעשותו כן, נמצא המומחה מטעם התובעת מגדיל באופן מלאכותי ולא מציאותי את דמי השכירות למטרת מסחר – כאשר יוזכר שאלה שימשו אותו גם לצורך הערכת שווי המבנה למסחר. לטענת המומחה מטעם הנתבעים, הנזקים שנגרמו לתובעת הם נזקי עלויות והוצאות בלבד, על פי ראשי הנזק שלדבריו צויינו בפסק הדין החלקי. עלויות והוצאות אלה טעונים אישור על תשלומים או קבלות וכאלה לא הומצאו.

טענות הצדדים
8. לטענת התובעת – ראשי הנזק שבגינם זכאית התובעת לפיצוי הם שני אלה שהוגדרו בחוות דעת המומחה מטעמה. לטענתה, חוות דעת זו לא נסתרה, שכן המומחה מטעם הנתבעים נמנע מהתמודדות עם הממצאים והמסקנות שבחוות הדעת מטעם התובעת ולא הציג תיזה שמאית עצמאית משלו. תחת זאת הציג המומחה מטעם הנתבעים תיזה משפטית בלתי מבוססת שאינה עולה בקנה אחד עם פסק הדין החלקי בשאלת האחריות. כך משיצא המומחה מטעם הנתבעים מההנחה השגויה לעמדת התובעת, שלפיה משפסק בית המשפט בהליך הפלילי שהשימוש "מסחר לחומרי בניין" אינו חוקי, יש להתעלם מהייעוד למסחר בעת אמדן הנזק (ראו: סעיף 10.5 לחוות הדעת מטעם הנתבעים, וסעיף 14 לסיכום טיעוני התובעת).

התובעת טוענת כי משיצרה הוועדה המקומית מצג כלפי המנוח שלפיו ניתן לעשות שימוש במבנה למסחר, השימוש למסחר הוא נקודת המוצא להערכת הנזק. כן מדגישה התובעת, כי בשום מקרה אין לקחת בחשבון אשם תורם מצד המנוח, משכך קבע בית המשפט בפסק הדין החלקי.

אשר לראשי הנזק שהמומחה מטעם הנתבעים מונה בחוות דעתו כנזקים בני פיצוי, לו הוכחו, תוך הפנייה לפסק הדין החלקי בהקשר זה – טוענת התובעת כי לא תבעה אף אחד מראשי נזק אלה. ההתייחסות לטענתה צריכה להיות רק לראשי הנזק שהתובעת טוענת להם וכפי שהגדירה את אלה בכתב התביעה, כאשר הנתבעים בכתבי ההגנה שהגישו אמנם הכחישו את הנזקים הללו – ואולם עשו כן רק מטעמים של ניתוק קשר סיבתי, ולא טענו כי התובעת אינה יכולה לתבוע את ראשי הנזק שאותם תבעה מפאת פסק הדין שניתן בתיק הפלילי.

9. הנתבעים מצידם טוענים כי הפיצויים שלהם עותרת התובעת הם פיצויי קיום, ולאלה בלבד מתייחס המומחה מטעם התובעת בחוות דעתו. אלא שמי שניזוק עקב הסתמכות על היתר בלתי חוקי שניתן לו על ידי הרשות המינהלית זכאי לפיצויי הסתמכות ולהם בלבד, כפי שגם עולה מראשי הנזק שאותם איזכר בית המשפט בפסק הדין החלקי, ואינו זכאי לפיצויי קיום שיעמידו אותו במצב שבו היה אילו ההיתר היה חוקי.

התובעת לא היתה זכאית להשתמש במבנה למסחר גם אלמלא ניתן ההיתר על ידי הוועדה המקומית – שהרי כך קובעת התב"ע – ונגזר מכך שאינה זכאית לפיצוי בגין העובדה שלא ניתן היה לעשות שימוש למסחר במבנה ולא ניתן למכור אותו ככזה.

התובעת לא טענה כלל לנזקי הסתמכות, וממילא לא הוכיחה קיומם של נזקים כאלה ופיצויים המגיעים לה בגינם.

בלא לגרוע מהאמור, הנתבעים מפנים לכך שחוות דעת המומחה מטעם התובעת נשענת אך ורק על חוזי שכירות שצורפו לחוות הדעת ועליהם בלבד; ואולם חוזים אלה אינם ברורים ואינם ודאיים, ולא הוגשו כראיה באמצעות מי שחתם עליהם או היה שותף לעריכתם – ומשכך, לא ניתן להסתמך עליהם. בנוסף הם מבקשים לאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעמם אשר מצביע אחת לאחת על שגיאות שנפלו בחוות הדעת מטעם התובעת, ועל המגמתיות שבה. כן ניכר בחוות דעת המומחה מטעם התובעת שלא נקט אמות מידה שוות ויישם הנחות עבודה שונות לחישוב דמי השכירות למסחר מצד אחד ולמלאכה מן הצד השני, תוך שעשה "מאמצים" שיש בהם משום עיוות המציאות כדי להקטין את דמי השכירות למלאכה ולהגדיל את דמי השכירות למסחר, ובכך להגדיל באופן מלאכותי את הפער הכספי בין אלה לאלה. דוגמא בולטת ומאפיינת למגמתיות שבחוות דעת המומחה מטעם התובעת, ניתן למצוא לטענת הנתבעים בעובדה שהמומחה מתעלם מכך שאת ירידת ערך המבנה במכירה לקונה יש לייחס במידה רבה לעובדה שהוא נמכר בהליך של כינוס נכסים, ולא לכך שמדובר במבנה למלאכה.

אשר לטענת התובעת שהנתבעים לא הכחישו בכתבי הטענות שהגישו את ראשי הנזק שהתובעת טוענת להם, ומשכך אינם יכולים לעשות כן עתה – הנתבעים טוענים כי נזק הוא לעולם שנוי במחלוקת, תוך שהם מפנים לתקנה 84 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. בנוסף, התובעת בעצמה מודה כי הנתבעים הכחישו במפורש, לכל אורך הדרך, קיומו של קשר סיבתי בין הנזק הנטען לבין מעשה העוולה, כאשר לטענתם הנזק הנובע מחוסר האפשרות לעשות שימוש במבנה לצרכי מסחר לא נגרם כתולדה מהוצאת ההיתר הבלתי חוקי אלא כתוצאה מהתב"ע לפיה נאסר השימוש במבנה למסחר. הטענה כי התובעת אינה זכאית לפיצויי קיום אינה אלא צד שני של אותו מטבע.

לנוכח כל האמור, הנתבעים טוענים כי לא קמה זכותה של התובעת לפיצויים הנתבעים על ידה; והיא לא טענה לנזקי הסתמכות וכאלה גם לא הוכחו על ידה.

המסגרת הנורמטיבית
10. נקודת המוצא בדיני הנזיקין היא כי מטרתו של הפיצוי היא השבת המצב לקדמותו, קרי: להעמיד את הניזוק במצב שבו היה אלמלא בוצעה כלפיו העוולה. כך בפסק דינו של כבוד השופט ת' אור בע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון [פ"ד נא(1) 77, 83 (1997), להלן: "עניין זלסקי"]:

"ככזה, נועד הפיצוי הנזיקי להחזיר על כנו את הסטטוס קוו אלמלא מעשה העוולה ... הוא לא נועד להגשים ציפיות של הניזוק שלא הוגשמו בעקבות מעשה העוולה.
מנקודת מבטם של האינטרסים המוגנים על ידי דיני החיובים השונים – אינטרס ההשבה, אינטרס ההסתמכות ואינטרס הקיום – משקף כלל זה הגנה על אינטרס ההסתמכות של הניזוק".

עוד שנים קודם לעניין זלסקי, במקרה שבו (בדומה לענייננו) נדון מצג שווא רשלני של רשות תכנון כלפי אזרח, פסק כבוד השופט מ' בן יאיר כי דיני הנזיקין מקנים לניזוק ממצג שווא רשלני זכות לפיצוי בגין נזקי הסתמכות בלבד:

"אין אנו בוחנים את חובתה של הרשות לפצות את הניזוק במטרה להביאו למצב ששקול לקיומה של ההבטחה שניתנה שלא כדין (הטבת נזק שמקורו בתחום אינטרס הציפיה). אנו בוחנים את חובתה לפצותו על מנת להשיב את מצבו לקדמותו, למצב שקדם להיגד הרשלני (הטבת נזק שמקורו בתחום אינטרס ההסתמכות)." [ע"א 342/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102, 119 (1991)].


על כך עמד גם כבוד השופט אור בעניין זלסקי, תוך שציטט בהסכמה מספרה של ד"ר עדה בר שירה:

"על כלל זה עומדת גם בר שירה בספרה התרמית (דיני הנזיקין, העוולות השונות) (בעריכת גד טדסקי, 1995) באמרה (בעמודים 40-38):

'לפי הכללים המסורתיים של דיני הנזיקין, הערכת הפיצויים נעשית באופן המיועד להחזיר את הניזוק למצב בו היה אלמלא בוצעה כלפיו העוולה. פיצויים אלה מכונים פיצויי הסתמכות להבדיל מפיצויי קיום. מטרתם לתקן את הנזק שנגרם בפועל ולא להעניק רווחים שהיו מופקים אילו נרכשה הזכות החוזית ...
לגבי מצג שווא רשלני, נוסחת הפיצויים היא זו הנוהגת בדיני הנזיקין, דהיינו הנפגע זכאי לפיצויי הסתמכות ולא לפיצויי קיום'." (שם בעמ' 84).

אם לא נאמר כן, נימצא מעשירים את הניזוק ומעמידים אותו במצב טוב מן המצב שבו היה אלמלא בוצעה העוולה, וחורגים בכך מהתכלית של הפיצוי שביסוד דיני הנזיקין:

"עמדנו על כך, שמטרתם של הפיצויים בדיני הנזיקין היא, ברגיל, לפצות את הנפגע על נזקו הממשי. אמת המידה, המגוננת על אינטרס ההסתמכות, מבטיחה השגת תכלית זו. חריגה מאמת מידה זו תעמיד את הניזוק במצב טוב יותר בעקבות ביצוע העוולה מאשר היה בו אלמלא בוצעה. בכך, יהיה כדי להעשיר את הניזוק. תוצאה זו חורגת ממטרת דיני הנזיקין של פיצוי הקרבן. יש בה גם יסוד של ענישה של המעוול. בהעדר שיקולים מיוחדים, אין לכך מקום בדיני הנזיקין." (שם בעמ' 85) [וראו גם: כבוד השופטת ביניש בע"א 5465/97 קני בתים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, פ"ד נג(3) 433, 441-440 (1999)].

הנה כי כן – הנפגע מעוולה נזיקית זכאי לפיצוי על אינטרס "ההסתמכות" שלו, אך לא קמה זכותו להגנה על אינטרס הציפייה ולפיצויי קיום.

הפיצויים המגיעים לתובעת
11. ומן הכלל אל הפרט.

התובעת, כשהיא בנעליו של המנוח, אינה זכאית אלא לפיצויי "הסתמכות", קרי: לפיצוי שיעמיד אותה במצב שבו היתה אלמלא ניתן ההיתר הבלתי חוקי. חוסר האפשרות לעשות שימוש במבנה למסחר אינה נובעת ממחדלה ומרשלנותה של הוועדה המקומית, אלא מהוראות התב"ע והדין האוסרות שימוש למסחר. לא קמה אפוא זכותה של התובעת לפיצוי בגין כך שנמנע ממנה לעשות שימוש במבנה למסחר – שכן אילו ניתן לה פיצוי כזה, היה בכך להעמידה במצב שבו היתה אם השימוש במבנה למסחר היה חוקי, ולא זו מטרת הפיצוי.

יוער בנקודה זו כי אין יסוד לטענת התובעת שלפיה הנתבעים לא הכחישו את ראשי הנזק שהתובעת טוענת להם; מקום שהנתבעים הכחישו שוב ושוב קיומו של קשר סיבתי בין הנזק הנטען ומעשה העוולה, וממילא הכחישו את זכותה הנטענת של התובעת לפיצויי קיום.

בפסק הדין החלקי, במסגרת הדיון בשאלה אם מעשי הוועדה המקומית עולים כדי הפרת חובה חקוקה, נתתי דעתי לנזקים שיכול שינבעו ממעשה הרשות, הגם שבאותו שלב טרם נשמעו ראיות לעניין זה; וכך נאמר שם:

"עוד נדרשים לצורך התקיימותה של עוולת הפרת חובה חקוקה – קיומו של נזק, וקשר סיבתי בין הפרת החובה לבין קרות הנזק. בעניין דנן, הופרד הדיון בשאלת האחריות מן הדיון בשאלת הנזק, כך שהיקפו המדויק של הנזק טרם הוכח וטרם הוכרע. עם זאת, אין ספק כי למנוח נגרם נזק כלשהו בגין הפרת חובתה של הוועדה המקומית. הוא הועמד לדין פלילי ונדרש להתגונן בו, לא היה רשאי לאכלס את המבנה שבנה, ונאלץ להפר או לבטל חוזים שכרת, לכאורה, עם שוכרים פוטנציאליים של שטחים במבנה; ואף שצו ההריסה שניתן בגזר הדין בהליך הפלילי עוכב למשך שנתיים, כדי ליתן למנוח הזדמנות להכשיר את הבנייה, הרי הכשרת הבנייה והתאמתה לתב"ע דרשה שינוי הייעוד התכנוני של המקרקעין – הליך שהוא מטבעו ממושך ועתיר עלויות, ואין ביטחון שיצלח בסופו – או לחלופין ויתור של המנוח על כוונתו המקורית להפעיל במבנה בית מסחר, והסבת המבנה למבנה מלאכה. אף שאת ערכם הכספי של נזקים אלה לא ניתן לאמוד בשלב זה, בטרם נקבעה אחריות ובטרם הוגשו ראיות לעניין הנזק, ניתן לאמר שקיים בסיס איתן לכאורה לטענות בדבר קיומו של זה." (סעיף 23 לפסק הדין החלקי).

אין זו רשימה סגורה, ולא ביקשתי להגבילה באותו שלב של הדיון בתובענה, טרם שנשמעו ראיות לעניין הנזק. עם זאת מדובר בסוגי נזקים המבטאים הגנה על אינטרס ההסתמכות להבדיל מפיצויי קיום.

12. חוות הדעת שניתנה על ידי המומחה מטעם התובעת מתייחסת לפיצויי קיום בלבד – ההפרש שבין שוויו של המבנה למסחר ובין שוויו למלאכה, וההפרש שבין דמי שכירות למסחר ובין דמי שכירות למלאכה.

כפי שכבר צוין, גם אלמלא ניתן ההיתר על ידי הוועדה המקומית, לא קמה זכותה של התובעת להשתמש במבנה למסחר. הייעוד על פי התב"ע הוא למלאכה – ומכאן ששימוש במבנה למסחר הוא לא חוקי כפי שנקבע בפסק הדין הפלילי. משכך, התובעת אינה זכאית לפיצוי בגין העובדה שלא ניתן היה לעשות שימוש למסחר במבנה וגם לא בגין העובדה שלא ניתן היה למכרו ככזה.

הצדק אפוא עם הנתבעים ועם המומחה מטעמם, אשר נקודת המוצא בחוות דעתו היתה:

"על מנת להוכיח נזק כלשהו יש להראות נזק שנגרם לתובעים, אם נגרם, בהתעלם מהיעוד למסחר לחומרי בניין שנפסק לגביו שאינן שימוש חוקי" (סעיף 10.5 לחוות הדעת מטעם הנתבעים; וראו גם עדותו של המומחה בעמ' 71 לפרוטוקול ש' 24-17, ועמ' 75 ש' 9-6).

במצב דברים זה לכאורה נשמט היסוד מחוות הדעת מטעם התובעת שהיא בלבד הוגשה כראייה מטעם התובעת להוכחת נזקיה הנטענים; ובסיכום טיעוניה אף הדגישה התובעת כי ראשי הנזק שנגרמו לה הוגדרו בחוות הדעת של המומחה מטעמה ואין בלתם. (ראו סעיפים 6, 7, ו-42 לסיכומים). משכך, גם איני רואה מקום וצורך להידרש לפרטי חוות הדעת מטעם התובעת ולליקויים שיש בה כטענת הנתבעים.

13. עם זאת, כפי שציינתי בפסק הדין החלקי, אין ספק כי למנוח נגרם נזק כלשהו כתוצאה מהתנהלותה של הוועדה המקומית – התנהלות שהרחבתי עליה את הדיבור במסגרת הדיון בשאלת האחריות. אין הדעת נוחה אפוא להותיר את התובעת בלא פיצוי, וסבורתני כי ניתן למצוא בחוות דעת המומחה מטעם התובעת את העוגן לפיצוי זה.

ובמה דברים אמורים?

המומחה מטעם התובעת העריך את דמי השכירות למלאכה במבנה בתקופה הרלוונטית לדיון, בשנים 1995-1989, בסכום של 605,609 ₪ נכון למועד הקובע. אמנם הוא עשה כן לצורך השוואה לדמי שכירות למסחר - אך נתון זה משמש גם לצורך השוואה בין דמי השכירות למלאכה במבנה בתפוסה מלאה, לבין דמי שכירות למלאכה במבנה בתפוסה פחותה עקב הבעייתיות שנוצרה במבנה משנתברר שההיתר אינו חוקי.

לעניין זה קבע המומחה כי יש לקחת בחשבון רק 50% מהערכתו כאמור את דמי השכירות למלאכה, קרי: יש לקחת בחשבון סכום של 302,804 ₪, תוך שציין בחוות דעתו:
"דמי שכירות כמלאכה בתפוסה שאינה מלאה, בתנאי אי ודאות הנובעים מהעדר טופס 4 ואפשרות אכלוס 50% מתפוסה מלאה" (עמ' 12 לחוות הדעת)".

ובחקירתו הסביר את ההפחתה שביצע:

"מרגע שהסתבר שאת השימוש המסחרי לא ניתן לעשות ולא ניתן לקבל טופס 4, יש בעיה עם הבניין. הבעיה הזאת מגולמת להערכתי במקדם של 0.5, כלומר 50%" (עמ' 57 ש' 10-8).


ובהמשך הוסיף:

"ה-50% הוא לא בשימוש אלא בתפוסה. ההפחתה של 50% זה מתפוסה מלאה ולא 50% מהמחיר".


הסברו של המומחה מטעם התובעת מתקבל על הדעת. אלא שהנתבעים טוענים כי האשם בכך שלא ניתן אישור אכלוס למבנה (טופס 4) נעוץ במנוח, משום חריגות הבנייה שבמבנה. אין בידי לקבל טענה זו, משדחיתי את הטענה בדבר אשם תורם מצידו של המנוח במסגרת הדיון בשאלת האחריות, מנימוקים שפרטתי במסגרת פסק הדין החלקי וציטוט מהם הבאתי לעיל בסעיף 4 לפסק הדין.

במצב דברים זה, אני קובעת כי הנזק שנגרם לתובעת בתקופה הרלוונטית הוא ההפרש שבין דמי שכירות למלאכה בתפוסה מלאה (605,609 ₪) לבין דמי שכירות למלאכה בתפוסה של 50% (302,804 ₪), קרי: סכום של 303,000 ₪ במעוגל נכון למועד הקובע. התובעת זכאית לפיצוי זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

ודוק: לא נעלם מעיניי כי תקופה מסויימת עשה בנו של המנוח שימוש לחנות בחלק מהמבנה וכי מידי פעם הושכרו חלקים אחרים מהמבנה לזמן קצר; אך אינני סבורה כי מדובר בתקופות ובסכומים שיש בהם כדי להשפיע על ההערכה הנ"ל של גובה הנזק והפיצוי, כאשר ממילא מדובר בסופו של דבר באומדנא.


סוף דבר
14. התוצאה היא שאני מחייבת את הוועדה המקומית לשלם לתובעת סכום של 303,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1/8/95 ועד התשלום בפועל.

כן אני מחייבת את הוועדה המקומית לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום בפועל. יוער כי בעת מתן פסק הדין החלקי לא פסקתי הוצאות ושכ"ט עו"ד לתובעת וקבעתי כי אלה יילקחו בחשבון בסופו של דיון – וכך אני עושה.

אין צו להוצאות ביחסים עם העירייה ועם "כלל", שכן דחיתי את התביעה נגד העירייה ואת ההודעה לצדדים השלישיים במסגרת פסק הדין החלקי תוך פסיקת הוצאות ושכר טרחה לזכותן; והן לא נטלו חלק בדיון בשאלת הנזק אלא במתכונת שהתווה בית המשפט העליון.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון