פירוק שיתוף בנכס

השאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים הינה, האם במקרה דנן על בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בנכס בדרך של רישום בית משותף מכוח הסמכות המוקנית לו בסעיף 42(א) לחוק המקרקעין, או שמא על בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס כולו.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שיתוף בנכס:

.1התובעים שרמייסטר חיה וקדיש (להלן- שרמייסטר) הגישו תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין כנגד הנתבעים איסרליס רחל ויעקב (להלן- איסרליס).
שרמייסטר ואיסרליס הינם בעלים רשומים בחלקים שווים של נכס הידוע כגוש 522 חלקה 6159(להלן- הנכס). הנכס הינו מגרש ברחוב בני משה 5 ברמת-גן, ועליו בניין מגורים, הכולל קומת-קרקע, ובה אולם, שני חדרים, חדר הסקה ומקלט, דירת מגורים בקומה א' ודירת מגורים בקומה ב'.
שרמייסטר ביקשו מבית המשפט, שיורה על פירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירתו, כשהוא פנוי, ועל חלוקת התמורה בין הבעלים המשותפים.
.2בעקבות חוזה מכר, שנערך ב- 14.6.88בין שרמייסטר לבין בליצר ציפורה ויעקב (להלן- בליצר), בשל הערת אזהרה, שנרשמה לטובת בליצר על סמך החוזה הנ"ל, וההחלטה בהמ' 19203/89 ובר"ע 7831/90, צורפו בליצר כתובעים לתביעה זו והגושו כתבי טענות מתוקנים. עוד קודם לחוזה המכר הנ"ל (החל מאוקטובר 1986), השכירו שרמייסטר את זכויותיהם בנכס לבליצר. לבליצר חזקה בלעדית בדירה שבקומה א' ובחדר אחד בקומת הקרקע, ולאיסרליס חזקה בלעדית בדירה בקומה ב' ובחדר אחד בקומת הקרקע. יתרת הנכס מצוייה בשימוש משותף של איסרליס ובליצר.
.3אין מחלוקת בין הצדדים, כי משדרש אחד הבעלים המשותפים של נכס מקרקעין את פירוק השיתוף בו, על בית המשפט להיעתר לבקשתו.
אין גם מחלוקת בין הצדדים ששתי דרכי המלך לפירוק שיתוף במקרקעין הקבועות בחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969(להלן- חוק המקרקעין), קרי, הסכם פירוק לפי סעיף 38(א) לחוק המקרקעין וחלוקה בעין לפי סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, אינן רלוואנטיות למקרה זה.
השאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים הינה, האם במקרה דנן על בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בנכס בדרך של רישום בית משותף מכוח הסמכות המוקנית לו בסעיף 42(א) לחוק המקרקעין, או שמא על בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס כולו.

.4טוען בא-כוח הנתבעים:ו
א. החוק וההלכה קובעים, כי פירוק שיתוף באמצעות חלוקה בעין עדיף על פני חלוקת המקרקעין בדרך של מכירה+ רישום בית משותף הינו דרך של פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין; במקרה דנן הוכח, לטענתו, כי הנכס ראוי להירשם כבית משותף, ולפיכך, על בית המשפט לקבוע, כי פירוק השיתוף בנכס ייעשה בדרך זו.
את הטענה, כי הנכס ראוי להירשם כבית משותף, ביקש בא-כוח הנתבעים לבסס על חוות-דעת מומחה מטעם הנתבעים, אינג' יצחק דורון, שמאי מקרקעין, שקבע בחוות-דעתו, כי ניתן לחלק את הנכס באמצעות רישום בית משותף. כמו כן ביקש בא-כוח הנתבעים מבית המשפט לקבל כראיה נוספת את החלטת המפקחת על רישום מקרקעין שניתנה ביום 4.8.91(הבקשה לקבלת הראיה הנוספת נתקבלה לאחר שנסתיימה שמיעת הראיות, לאחר שחלף המועד להגשת סיכומי טענות, לאחר שהוגשו סיכומי הטענות של שני הצדדים ולאחר שנעשה ניסיון להכניס את ההחלטה הנ"ל לתוך סיכומי הטענות ללא קבלת רשות).
ב. התובעים הגישו את התביעה בחוסר תום-לב ובמטרה להשתמש לרעה בהליך המשפטי, על מנת לנשל את הנתבעים מדירתם, ועל בית המשפט להימנע מלסייע להם.

.5טוענת באת-כוח התובעים:נ
א. את הביטוי "ראוי להרשם כבית משותף" בסעיף 42לחוק המקרקעין יש לפרש בשתי משמעויות גם יחד:ב
.1ניתן לרשום את הבית כבית משותף מבחינה טכנית-תכנונית+ .2לאחר רישום הבית כבית משותף ניתן יהיה לנהל אותו כבית משותף, מבחינת הצדדים האמורים להיות שותפים והיחסים השוררים ביניהם.
ב. בהתאם להלכה הפסוקה, חלוקת מקרקעין בדרך של רישום בית משותף אינה חלוקה שלמה בעין, כי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף. לכן גם העניק המחוקק לבית המשפט שיקול דעת אם לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף. המחוקק קבע בסעיף 42לחוק המקרקעין, כי בית המשפט רשאי, ולא חייב, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, מכאן, שהמחוקק העניק לבית המשפט שיקול דעת לשקול את הנושא גם מההיבט של יחסי האנוש ושל האפשרות לחיים משותפים בהמשך.
במקרה דנן, קיימת הסכמה מלאה, כי התובעים 3ו- 4והנתבעים אינם מסוגלים לחיות בצוותא חדא.

ג. על פי הוראת סעיף 143לחוק המקרקעין אין רושמים בית כבית משותף אלא בהסכמת בעלי דירות, ששטח דירותיהם עולה על מחצית שטח הדירות שבבית. הואיל ובמקרה דנן מי שמסכימים לרישום הבית משותף הם רק הנתבעים, שהם הבעלים של מחצית שטח הדירות, אין מקום לקבל את דרישתם.
ד. לא הוכח, שניתן מבחינה טכנית להפוך את הבניין לבית משותף.
ה. באת-כוח התובעים התנגדה בתוקף לכך שבית המשפט יקבל כראיה נוספת, או כפסק-דין של ערכאה אחרת, את החלטת המפקחת על רישום מקרקעין, שלטענתה "נתנה אגב אורחא, ללא שמיעת התיק לגופו לאור טעונים של חוסר סמכות כללית שלה לדון ומבלי שהנושא נבדק לגופו". לטענתה, אם בכלל ניתן היה להגיש החלטה זו כמוצג, היה צריך לצרף את כל החומר שבתיק שהיה לפני המפקחת שקדם להחלטה. באת-כוח התובעים גם הפנתה את תשומת לב בית המשפט לדרך בה נעשה ניסיון להכניס את ההחלטה ולמועד הגשת הבקשות.
.6סימן ב' לפרק ה' לחוק המקרקעין, עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין.

ההוראות הרלוואנטיות לענייננו הן:ו
סעיף 37(א):נ "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".
סעיף 38(א):ב "פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים + נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר, כי החלוקה תואמת את הוראת חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, וכל חיקוק אחר בנידון".
סעיף 38(ב):ו "באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39עד 43".
סעיף 39(א):נ "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין".
סעיף 40(א):ב "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
סעיף 42(א):ו "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להרשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם".
סעיף 42(ב):נ "היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחייבים".

הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שבחוק המקרקעין הוא:ב
"שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין".
(ע"א 623/71 [1], בעמ' .336וראה גם:ו ע"א 319/74 [2], בעמ' 457; ח' שלח, "פירוק שיתוף במקרקעין" משפטים יז (תשמ"ז) 3+ א' רייכמן, "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן, הצורך בשינוי הדין" עיוני משפט ט (תשמ"ט) 121, 123-124).
מהו היחס בין דרכי הפירוק השונות הקבועות בחוק המקרקעין, מקום בו אין הסכם לפירוק השיתוף? בהתאם לחוק ולפסיקה, כאשר מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, קיימת עדיפות לחלוקת המקרקעין בדרך זו. סדר זה משתנה כאשר נוכח בית המשפט, כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם.
מה הדין כאשר עיקר המקרקעין הינו בניין, הכולל דירות, ואין אפשרות לחלק את המקרקעין באופן מוחלט, אך ניתן לפצלם למספר חלקים, שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות? במקרה כזה רשאי בית המשפט לצוות על ביצוע פירוק השיתוף על דרך רישום הבית כבית משותף.
הפסיקה קבעה, כי הפיכתו של נכס מקרקעין, שהינו בעיקר בית דירות, לבית משותף, דומה לחלוקתו בעין (לפי סעיף 54של חוק המקרקעין, דירה בבית משותף, היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות), וכי בירור אפשרות לחלוקת המקרקעין בדרך של רישום הבית כבית משותף, הינה הליך שיש למצותו לפני הדרך החלופה של מכירת הנכס במכירה פומבית. בית המשפט אינו רשאי לקבוע, שפירוק השיתוף במקרקעין ייעשה על ידי מכירתם כאמור בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין, אלא אם כן בדק קודם לכן גם את האפשרות של פירוק השיתוף לפי סעיף 42לחוק, והגיע למסקנה, כי אין ללכת בדרך זו (ע"א 587/78 .3,, בעמ' 37מול פיסקה ג; ע"א 725/82 [4], בעמ' 135למעלה עד פיסקה ג ועד בכלל).
עוד נקבע בפסיקה (ב- ע"א 587/78 [3] הנ"ל בעמ' 37), כי:נ
"אבל אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף. סבורני שמשום כך או גם משום כך קבע המחוקק בסעיף 42, בניגוד ללשון ההחלטית של הסעיפים 39ו- 40כי בית המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים מכאן שניתן לבית המשפט שיקול דעת שלא להפעיל את סעיף 42(תוך קביעת תשלומי איזון בעת הצורך, לפי סעיף 42(ב)), אם בכל נסיבות הענין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים. חובת הראיה היא על הטוען שאין להפעיל את סעיף 42".

.8מה השיקולים שישקול בית המשפט בבואו לקבוע אם לצוות על פירוק השיתוף במקרקעין על דרך רישום בית משותף? האם בית המשפט בודק את אפשרות פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של רישום הבית כבית משותף, בדיקה טכנית-תכנונית בלבד תוך הסתמכות על חוות-דעת מומחים ועל חוות-דעת המפקח על רישום מקרקעין, או שמא עליו לשקול את הנושא גם מההיבט של יחסי האנוש של הבעלים המשותפים בנכס ושל האפשרות לחיים משותפים בהמשך? לדעתי, נוכח ניסוחו של סעיף 42(א) הנ"ל (ובמיוחד נוכח השימוש בביטוי "בית הראוי" ברישא מול הביטוי "רשאי בית המשפט" בהמשך הסעיף), על בית המשפט לבחון את אפשרות פירוק השיתוף על ידי רישום הבית כבית משותף במספר מבחנים:ב
א. המבחן הראשון הוא מבחן טכני-תכנוני. לפני בית המשפט צריכים להיות ממצאים עובדתיים מהם יסיק בית המשפט, כי עיקר המקרקעין המשותפים הוא בית הראוי להירשם כבית משותף; ב. לפני בית המשפט חייבת להיות חוות-דעת של המפקח על רישום מקרקעין בקשר לכך שהבית ראוי להיות רשום כבית משותף + ג. גם לאחר שנוכח בית המשפט, כי הבית ראוי להיות רשום כבית משותף מבחינה טכנית-תכנונית, ולאחר שהמפקח על רישום מקרקעין אישר עובדה זו, עדיין נותר בידי בית המשפט שיקול דעת אם לצוות על פירוק השיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף. המחוקק לא התיימר להמיר את שיקול דעתו של בית המשפט בשיקול דעת המפקח על רישום המקרקעין.
כאמור לעיל, כבוד מ"מ הנשיא (כתוארו אז) לנדוי בע"א 587/78 [3] הנ"ל אמר, כי בית המשפט רשאי להפעיל את שיקול דעתו ולהימנע מלצוות על פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף, אם מצא שבנסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים. כפי שעולה מדברי כבוד מ"מ הנשיא לנדוי, אין הכוונה ל"לא צודק" מבחינה כלכלית, כיוון שבית המשפט לקח בחשבון קביעת תשלומי איזון בעת הצורך.
הנני בדיעה, כי אחד השיקולים החשובים שבית המשפט יביאם בחשבון בבואו להחליט אם לצוות על פירוק השיתוף במקרקעין - שעיקרם בית שניתן לרושמו כבית משותף - הינו האפשרות לניהול הבית המשותף בצורה מסודרת, מבלי לשתק את מערכת הניהול, מבלי שיהיה צורך להטריח את הערכאות השונות בפנייה אליהן להכריע בסכסוכים השכם והערב.
אחת המטרות שבשלן קבע המחוקק, כי כל אחד מהבעלים במקרקעין משותפים רשאי לבקש בכל עת את פירוק השיתוף, הינה, הרצון למנוע ריב ומדנים, ששיתוף במקרקעין עלול לגרום (וראה:ו ע"א 319/74 [2], בעמ' 457מול פיסקה ד וכן:נ פרופ' וייסמן, "חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגמות והישגים", בעמ' 50). פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף לא-תמיד יפתור בעיה זו.

טבע מהותו של הבית המשותף, הכולל בנוסף לבעלות הנפרדת בכל דירה ודירה גם רכוש משותף, יוצר נקודות חיכוך בפוטנציה בין הדיירים השונים. מכאן, שייתכנו נסיבות בהן בית המשפט יהיה חייב להחליט, כי למרות שמבחינה טכנית-תכנונית הבית ראוי להירשם כבית משותף, אין לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך זו.
דוגמא לנסיבות המצדיקות החלטה כזו היא כאשר הבית שמדובר בו הינו בבעלות משותפת של שני בעלים בחלקים שווים, ובפני בית המשפט הוכחות כי המאפיין את מערכת היחסים בין הבעלים המשותפים של הנכס הוא ריב ומדנים וחוסר שיתוף פעולה מוחלט בכל נושא ונושא. ניהולו של הבית המשותף מושתת על עקרון שלטון הרוב. עריכת תקנון ושינויו מחייבים החלטה ברוב של בעלי הדירות ששני-שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (סעיף 62לחוק המקרקעין)+ החלטות האסיפה הכללית מתקבלות ברוב דעות (סעיף 71לחוק המקרקעין, סעיף 15לתקנון המצוי). במקרה, בו הבעלים המשותפים בבית הינם בעלים בחלקים שווים שאינם מגיעים לעמק השווה בשום נושא, קשה לראות כיצד לא ישותקו מערכות הניהול של הבית אם יירשם כבית משותף.
.9במהלך משפט זה נפרשה לפניי מסכת ראיות ארוכה לגבי היעדר התאמה והיעדר שיתוף פעולה בין שרמייסטר - הבעלים המשותפים, שהיו גם דיירים בנכס - לבין איסרליס, ומערכת יחסית עכורה בין בליצר, שרכשו הנכס משרמייסטר ומתגוררים בנכס, לבין איסרליס. מסכת מצערת זו כללה טענות מצד שני הצדדים גם יחד, לגבי אופן אחזקת הבית, כולל, בין היתר, מחלוקת לגבי אחסנת ציוד במקלט, שימוש ברכוש המשותף ובחצר, תחזוקת הבניין, החצר והגינון, והנשיאה בנטל הוצאות האחזקה; גרימת רעש ומטרדים + התנכלויות, שכללו הטרדת אורחים, פיזור זבל, שפיכת מים מעופשים על הכביסה וכדומה, ואף טענות לגבי מעשי תקיפה שחייבו זימון משטרה.
אין אני מוצאת לנכון להכריע בשאלה מי הוא האחראי למערכת יחסים זו.
סבורה אני, כי אין זו שאלה של אשם לגבי העבר, אלא שאלה של חיים במשותף בעתיד, ובנסיבות שנוצרו איני רואה כיצד ימשיכו משפחות בליצר (שכאמור רכשו את הנכס משרמייסטר) ואיסרליס, לחיות זו בשכנותה של זו, גם אם יתבצע פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף.
איני רואה שום תועלת, בנסיבות אלו, לאחר דיון משפטי ארוך, שנמשך למעלה מארבע שנים, להחזיר את הצדדים לנקודת המוצא, לצוות על פירוק השיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף ולגרום לפתיחת התדיינויות חדשות בין בליצר לבין איסרליס בתור דיירים בבית משותף. סבורה אני שאם אעשה כן, לא ייפתר הסכסוך.
ולסיום פרק זה, מוצאת אני לנכון, להפנות לפסק הדין בע"א 805/80
(בר"ע 291/80 [5], שניתן על ידי כבוד השופט (כתוארו אז) אלון, המתאים גם לענייננו. בע"א
805/80[5] הנ"ל נדונה שאלת החלוקה של רכוש חברה, שכלל מגרש ועליו בית בן ארבע קומות ומוסך, שבעלי מניותיה היו שני אחים ורעיותיהם. בעקבות שיתוק החברה עקב מריבות בין שני האחים, ניתן צו לפירוק החברה. המפרק הגיש הצעה לחלוקה בעין בצירוף תשלומי איזון. המערערים ביקשו מערכאת הערעור שתורה על כך שהחלוקה תתבצע כך שהם יקבלו יחידת דיור במקום תשלומי איזון שנפסקו להם בערכאה הראשונה. כבוד השופט (כתוארו אז) מ' אלון דחה טענה זו ואמר:ב
"לעומת זאת נראה לנו, כי אין להיענות לבקשת המערערים לקבלת יחידת הדיור במקום כסף במזומנים, וזאת על פי נימוקה האחר של השופטת המלומדת, היינו, כדי למעט ככל האפשר באפשרויות של חיכוך ומריבה בין בעלי הדין...
היחסים המתוחים שבין שני האחים הגיעו למצב, שהוא קשה מנשוא, כפי שמריבה בין אחים קרובים יכולה להגיע עדיו, מתוך כך באה ההחלטה שיש להפריד בין הצדדים, והמרחק אולי יחזיר את שניהם לגישה יותר שקולה. גם המלחמה המשפטית המתמשכת זה ארבע שנים, כיצד ובאיזו דרך להפעיל את הפירוק, יש בה משום הוכחה עד כמה המצב מתוח ביניהם, ולטענת בא כוח המשיבים לפנינו, רק זה עתה, ביום 2.7.81תקף המערער את אחיו וגרם לו חבלות גופניות. אנו כמובן, איננו קובעים דבר על פי הדברים שלא הוכחו לפנינו, אבל לפי כל נסיבות הענין, יש רגלים לכך, כי כזאת על כל פנים עלול לקרות. במצב דברים זה טעם רב יש בהחלטה למעט ככל האפשר בקיום נקודת חיכוך בין האחים, ויש בו בנימוק זה כדי לדחות את בקשת המערערים לקיים בידם - גם לאחר הפירוק הסופי ביניהם - דירת מגורים שהיא מצויה בתוככי מחצית חלקם של המשיבים. נימוק זה והערכת המצב מסורים הם לשיקול דעתו של השופט, היודע ומכיר את פרטי המקרה והיחסים לפני ולפנים..." (שם, בעמ' 388-387).
.10משהגעתי למסקנה אליה הגעתי בפיסקאות הקודמות, לפיה על בית המשפט להימנע מלצוות על פירוק השיתוף בנכס באמצעות רישום בית משותף, לנוכח מערכת היחסים העכורה בין הצדדים, אין זה משנה מה תהיה קביעתי באשר לאפשרות הטכנית-תכנונית לבצע את פירוק השיתוף בדרך זו, ואין זה משנה גם מהי חוות-דעת המפקח על רישום מקרקעין. מסיבה זו, בין היתר, לא מצאתי לנכון לקבל כראיה נוספת את החלטת המפקחת על רישום מקרקעין בתיק 406/90ולהתייחס אליה.
בהערת אגב אומר, כי אילו סבורה הייתי, שאין רלוואנטיות למערכת היחסים בין הצדדים ולאפשרות שיתוף הפעולה ביניהם, וכי על בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף וחלוקת דירות בין הדיירים המשותפים - אם הדבר אפשרי מבחינה טכנית-תכנונית - הייתי מורה על מינוי מומחה מטעם בית
המשפט, שיתן חוות-דעת מפורטת באיזה אופן יבוצע פירוק השיתוף האמור, אלו חלקים מהרכוש המשותף יוצמדו לכל דירה, אלו חלקים ישארו כרכוש משותף והאם פירוק השיתוף, בדרך זו לא יגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם (ראה בהקשר זה ההערה של אדריכל אבינועם ורד בעדותו (בעמ' 23למטה, 24למעלה), לפיה חלוקת החניות בין השותפים תפחית מערך הנכס). כמו כן במקרה כזה הייתי פונה אל המפקחת לרישום מקרקעין על מנת שתיתן חוות דעת מפורטת לעניין סעיף 42לחוק המקרקעין.
.11כאמור, טענה באת-כוח התובעים, כי, בהסתמך על הוראות סעיף 143לחוק המקרקעין, על בית המשפט להימנע מפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף וחלוקת הדירות בין השותפים.
משקבעתי, כי אין לבצע פירוק השיתוף בדרך רישום בית משותף מטעמים אחרים, איני חייבת לדון בטענה זו.
אציין רק, כי לו הייתי סבורה, שרצוי לפרק את השיתוף במקרקעין על דרך רישום בית משותף, הוראות סעיף 143לחוק המקרקעין לא היו בעוכרי הנתבעים.
גב' בליצר הפנתה להערת אגב של כבוד השופט ח' כהן, שהיה בדעת מיעוט בע"א 587/78 [3] הנ"ל (שם, בעמ' 36). כבוד השופט ח' כהן לא חיווה דעתו כלל אם יש לקבל את הטענה הנ"ל, אלא רק קבע ש"זאת טענה שנונה ומושכת". לעומת דעת המיעוט של כבוד השופט ח' כהן, מ"מ הנשיא לנדוי (והשופט י' כהן היה בדעתו) סבר, כי:ו
"המחוקק קבע את אשר קבע בסעיף 42למרות האמור בסעיף 43(צ"ל 143- ו' ס') של החוק שלפיו טעון רישומו של בית משותף הסכמתם של בעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות בבית+ בהליכי חלוקה די ביזמת אחד הבעלים המשותפים בלבד כדי שבית המשפט יוכל להידרש לשאלה אם יש לרשום את הבית כבית משותף" (שם [3], בעמ' 37).
.12איני סבורה שמערכת הראיות שהובאה לפניי מצביעה על התנהגות שלא בתום-לב מטעם מי מהתובעים. שוכנעתי שגם שרמייסטר, שהם היו אלה שהגישו את התביעה תחילה, לא הצליחו לחיות בהרמוניה ושיתוף פעולה עם איסרליס, ובעל כורחם, כדי לשמור על שלום בית, הרבו לוותר לאיסרליס.
שוכנעתי מהעדויות, שהנכס מצוי באזור יוקרתי, בו מצויות וילות מפוארות, הושקעו כספים רבים בנכס ולא רק בדירה ששרמייסטר גר בה, אלא גם ברכוש המשותף, בחדר המדרגות. איסרליס נהגו (וממשיכים לנהוג) בחסכנות מוגזמת ובזילזול ברכוש המשותף.

כך, למשל, העיד שרמייסטר, כי לפי דרישת איסרליס פוטר הגנן, ואיסרליס החל לטפל בעצמו בגן; לפי דרישת איסרליס גם צימצמו בהשקיית הגן והגן החל לדעוך; זאת ועוד. איסרליס סבר שהעובד בניקיון חדר המדרגות, הוא מיותר, ולכן רצה לפטרו, ומשלא היה שיתוף פעולה מטעם שרמייסטר בנושא זה החל להציק לגנן עד שהלה התפטר בעצמו; איסרליס הקטין, לשם חיסכון, את מספר הנורות הדולקות, שהיו בתאורה המקורית מעל החנייה; בני משפחת איסרליס הכניסו לפחות שני זוגות אופניים לחדר המדרגות, שהיתה בו חרסינה יקרה ומעקה עץ צבוע בצבע מיוחד, ולמקלט הכניסו איסרליס גרוטאות. בשעות הלילה הופרעו שרמייסטר מגרירת רהיטים בדירת איסרליס (גם בליצר העיד על מטרד זה).
תמצית מערכת היחסים בין איסרליס לבין שרמייסטר בזמן ששרמייסטר גר בנכס באה לידי ביטוי בעדותו של שרמייסטר (עמ' 14, שורות 21עד 22):
"ת. לא ספרתי את מספר האירועים וההתנגשויות שהיו לי עם משפחת איסרליס. מה שהיה היה הרבה מעבר ליותר מדי".
לסיכום: גם בין איסרליס לבין שרמייסטר לא היה נושא שהיה קשור באחזקת הבית שהיתה בו תמימות דעים. לגירסת שרמייסטר, שהאמנתי לעדותו, הוא הרבה לוותר לאיסרליס, אולם לבסוף החליט, לנוכח הנסיבות, כיוון שלדבריו "ההנאה שלנו מהבית הזה היתה רחוקה מאוד" (עמ' 8, שורה 12), לעבור לגור בבית אחר. האמנתי לשרמייסטר, כי היו לו קשיים להשכיר ו/או למכור הדירה, וכי חמישה חודשים עמדה הדירה ריקה, על אף ששרמייסטר החל בניסיונות למכור את הדירה או להשכירה עוד בזמן שגר בדירה. האמנתי לשרמייסטר, כי הסיבה לקשיים הנ"ל היתה נעוצה לא במעט גם בעובדה שהקונים הפוטנציאליים קיבלו אינפורמציה מי גר בדירה מעל דירתו, כיוון שהסביבה קטנה ואנשים מכירים זה את זה (עמ' 8לפרוטוקול).
האמנתי לשרמייסטר, כי הגיע למצב ללא מוצא, בו נאלץ להגיש את התביעה לפירוק השיתוף בנכס. הנני מצטטת מעדותו (עמ' 9, שורות 16-20):
"ת: משפ' בליצר אמרו שהם רוצים להפסיק את השכירות בגלל שהם סובלים.
ת: הערכתי היתה שהואיל וגם אני לא הצלחתי לחיות חיים תקינים עם משפ' איסרליס וגם משפ' בליצר לא הצליחה, קרוב לוודאי שאם אשיג שוכר אחר גם הוא לא יצליח לחיות איתם בשלווה, אם בכלל אצליח למצוא שוכר, החלטתי להגיש תביעה לפירוק שיתוף בנכס כדי לפתור אחת ולתמיד את הנושא הזה".
מאמינה אני, כי לנוכח הנסיבות שהוכחו קשה היה, אם לא בלתי-אפשרי, לשרמייסטר למכור ו/או להשכיר את דירתו ללא הגשת תביעה לפירוק שיתוף. כפי שלמדתי מהעדויות גם בליצר לא היו מוכנים לרכוש את הדירה מבלי שיקבלו מחיר מוזל במיוחד והתחייבות משרמייסטר כי שרמייסטר ימשיכו לנהל התביעה לפירוק השיתוף עד סופה. אם לא היו שרמייסטר מתחייבים לכך, בליצר לא היו רוכשים את הנכס, וייתכן שהנכס היה עומד כיום ריק, ללא אפשרות למכירה או להשכרה. דווקא למקרים כגון אלה התכוון המחוקק כאשר קבע בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, כי כל אחד מהבעלים המשותפים במקרקעין רשאי לבקש פירוק השיתוף בכל עת.
התובעים, שרמייסטר, ניצלו את זכותם המעוגנת בחוק לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין בכל עת.
אשר לבליצר- אין לשכוח, כי בליצר לא הגישו את התביעה המקורית אך צורפו אליה בשלב מאוחר יותר, בעקבות המרצה שהגישו איסרליס. גם לבליצר שרכשו את הנכס משרמייסטר, אם כי הנכס טרם נרשם על שמם, זכות מוקנית בחוק לדרוש פירוק השיתוף בכל עת.
מימוש זכות אינו כשלעצמו פעולה בחוסר תום-לב (ע"א 524/83 .6,, בעמ' 553+ ע"א 539/86 [7], בעמ' 614-615; ע"א 319/74 [2], בעמ' 458; ג' שלו, דיני חוזים (1990), עמ' 54-53).
לנוכח העובדה, שמערכת היחסים שהתפתחה בין בעלי הדין אינה מאפשרת פתרון הסכסוך בדרך של רישום הבית כבית משותף, סבורה אני, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירה.

.13אופן המכירה:
התובעים בעתירתם ביקשו שאורה על מכירת הנכס כשהוא פנוי, ובא-כוח איסרליס לא טען, כי יש למכור את הנכס בצורה שונה.

כיוון שאין למי מהבעלים המשותפים החזקה ייחודית ובהסכמה בנכס
(ע"א 753/82 [8], בעמ' 633; וראה גם: ע"א 171/83 [9], בעמ' 710; ע"א 472/83 [10] בעמ' 204-207; ע"א 175/81 [11]), הריני קובעת, כי הנכס יימכר כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם, והבעלים יפנו אותו במועד שייקבע על ידי כונס הנכסים שימונה.
.14אין באפשרותי לסיים פסק-דין זה מבלי להעיר הערה אישית: מצער הדבר, שבעלי הדין שלפניי לא הצליחו למצוא את הדרך לחיות ביחסי שכנות תקינים. ערה אני לתוצאות הקשות של החלטתי זו, ולכן נעשו על ידי ניסיונות רבים לשכנע את הצדדים להגיע להסדרים ביניהם בדבר תנאי החזקת הרכוש המשותף. לצורך זה גם הוצעו על ידיי הצעות בפועל וניתנו דחיות רבות. הצעותיי נדחו ואף גרמו -
באחת מישיבת קדם המשפט - להתפרצות זעם קולנית מטעם גב' איסרליס.
את מתן פסק דיני זה עיכבתי גם מתוך תקווה שמא אולי בינתיים יצליחו הצדדים, עקב החרב המונחת על צווארם, לגשר על הפערים, אך תקוותי נכזבה. סבורה אני שלא היה מנוס מלקבל את ההחלטה שקיבלתי.


.15פסיקתא: הנני מצווה על פירוק השיתוף בנכס.
לנוכח העובדה, שקיימת אפשרות שבעלי הדין ייאלצו להיפרד מרכושם ולשנות את מקום מגוריהם, וכיוון שלגבי הנתבעים הדבר ייעשה בעל כורחם, וכיוון שההחלטה שנתתי הינה מבחינה מסוימת בבחינת הלכה חדשה, איני מחייבת את הנתבעים בהוצאות.
הריני מעכבת את ביצוע פסק הדין למשך 45יום, על מנת לאפשר לנתבעים להגיש ערעור ואם אכן יוגש ערעור כזה הריני מורה, כי ביצוע פסק הדין יעוכב עד למתן פסק-דין בערעור.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון