קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

האם מותר לבקש קרקע חלופית במקום פיצוי כספי על הפקעה ?

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה:

א. מבוא

1. מחלוקת זו, המתבררת בפני כספח לדיון שהתנהל במסגרת ת.א. 523/99, עניינה בשאלה האם זכאים התובעים לפיצוי בקרקע, חלף קרקע שהופקעה מהם מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור, 1943 (להלן: "הפקודה").

2. אציין, כי התובעים, שהינם בעלי הזכויות בנכס הידוע כחלקה 73 בגוש 17405, המצויה בין אדמות הישוב עין אל מאהל, מהווים חלק מ- 28 תובעים, אשר הגישו, עוד בשנת 1999 , תביעה ביחס להפקעה שנעשתה במקרקעי הם, ששטחם הכולל הינו כ- 213 דונמים. מסיבות שיאמרו בהמשך, ניתן פסק דין ביחס ליתר התובעים, במסגרת ת.א. 523/99 עוד ביום 20.8.08. ואילו עניינם של התובעים המתין לפסק דינו של בית המשפט העליון, במסגרת ערעור שהוגש על ידם כנגד פסק דין אחר, הדן, בין היתר, בחוקיות ההפקעה, כפי שיובהר בהמשך.

3. על מנת לבאר את האמור, אחזור ואפרט את פרק "ההליך", כפי שהופיע בפסק הדין מיום 20.08.08, בשינויים ההולמים.

 
ב. ההליך

4. התובעים, הינם חלק מ- 28 מתושבי הכפר עין אל מאהל, אשר היו הבעלים והמחזיקים במגרשים, המשמשים ברובם לחקלאות, והמצויים צפונית לכפר מגוריהם. שטחם הכולל הינו כ- 213 דונמים.

5. בשנת 1976, החל שר האוצר לנקוט הליכי הפקעה מכוח פקודת הקרקעות [רכישה לצרכי ציבור] 1943, (להלן: "הפקודה") ביחס למקרקעי התובעים וחבריהם, התובעים בת.א. 523/99 בכפר עין אל מאהל וסביבתו. הודעת ההפקעה נמסרה ביום 10.3.76 ופורסמה ברשומות ביום 19.3.76.
 
6. התובעים לא השלימו עם מעשה ההפקעה וניסו לתקוף אותה בבג"ץ, אולם משכו את עתירתם, כאשר, כמפורט בכתב התביעה המתוקן, נעשה הדבר על מנת שיוכלו לבחון את מצבם התכנוני של המקרקעין, תוך שהם מבכרים לנקוט הליך של תקיפה עקיפה.

7. ביום 26.1.99, הוגשה התביעה המקורית בת.א. 523/99, אשר תוקנה ביום 11.5.00. בתביעתם זו, טענו התובעים כי דין ההפקעה להתבטל, בין היתר, נוכח העובדה כי לא היה כל טעם להפקעה, פרק הזמן הממושך שחלף מאז הודעת ההפקעה ועד מועד הגשת התביעה, בו לא נעשה דבר לשם מימוש ההפקעה, וכן טעמים נוספים, הנוגעים לכבוד האדם וחירותו, המצדיקים את ביטול ההפקעה.
לחילופין, עתרו לסעד של פיצוי בקרקע חליפית ה"שווה בשווייה, ביעודה ובשטחה לקרקע המופקעת".
לחילופי חילופין, תבעו התובעים פיצויים בהתאם לשווי המקרקעין והמחוברים אליהם, על פי חוות דעת שהגישו.

8. ביום 11.5.00, הוגש לבית המשפט הסכם פשרה, בו הודיעו כל התובעים בתובענה כי הינם מסתלקים מטענתם בדבר בטלות ההפקעה והתחייבו לפנות את המקרקעין תוך 30 יום, כאשר המדינה, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל תפצה אותם בסך כולל של 808,020$- סכום המהווה הערכת שוויים של כלל עצי הזית הנטועים על המקרקעין לפי הערכה של 180$ לעץ. סכום זה יהווה פיצוי מלא ומוחלט בגין כל המחוברים למקרקעין.
הסכם הפשרה אושר על ידי בית משפט זה, [כב' סגן הנשיא, כתוארו אז - בן דוד] ביום 14.5.00, וקיבל תוקף של פסק דין חלקי.
ביום 7.12.00 מינה בית משפט זה [כב' השופטת דה- ליאו] את השמאי מר יקיר גרפינקל כשמאי מומחה מטעם בית המשפט [להלן - "השמאי"].

9. נראה, כי הסכם הפשרה שהוגש ביום 11.5.00 לא היה על דעתם של כל התובעים, שכן התובעים שנותרו בפני, יחד עם שני אחרים, הגישו לבית משפט זה [כב' סגן הנשיא ממן] תביעה נפרדת, אשר נדונה בת.א. 1101/02, בה עתרו לביטול ההסכם. לטענת אותם התובעים, עורך הדין שייצגם לא הוסמך על ידם להתפשר בהסכם, אשר לא היה על דעתם.

ואכן, ביום 2.8.05 פסק כב' השופט ממן כי דין הסכם הפשרה להתבטל מחמת חריגה מסמכות ופעולה ללא הרשאה של עורך הדין. עם זאת, נוכח הקושי שהתעורר באשר לאפשרות החזרת המצב לקדמותו, שהפכה בלתי אפשרית נקבע כי אין להשיב את המצב לקדמותו.

10. התובעים שבפני, שהיו התובעים 5 עד 8 בתביעה המקורית, לא השלימו עם פסק דינו של כב' סגן הנשיא ממן, וערערו עליו בבית המשפט העליון. עובדה זו גרמה לכך כי דנתי ראשית בעניינם של התובעים האחרים, אשר השלימו עם פסק הדין האמור, התובעים אמנם נטלו חלק בהליך, אולם הוסכם כי עניינם ידחה עד להכרעה בערעורם. עתה, משנדחה ערעורם, ומעמדם של התובעים דידן השתווה למעמדם של חבריהם, ערב מתן פסק דין, הגיעה העת לדיון בתביעתם.

11. יש לציין כי התובעים עמדו בתוקף על טענתם לקבלת קרקע חליפית חלף חלקתם שהופקעה, ולשם כך הביאו ראיותיהם. לחילופין, עומדים הם כי יפסקו להם פיצויים על פי אותה דרך בה נפסקו הפיצויים לשאר התובעים המקוריים.

ג. טיעוני התובעים

12. כאמור, עומדים התובעים על כך כי תינתן להם קרקע חליפית שבבעלות הנתבעת, כחלף החלקה שהופקעה.
כסיוע לתביעתם, הציגו התובעים מספר מקרים בהם זוכו אזרחים בקרקע חליפית, כפיצוי לקרקע שהופקעה מידם.
התובעים סומכים גרסתם זו על השינויים שחלו בשיטת משפטנו, לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. לפי שינויים אלה, לשיטתם, הפיצוי הראוי, שאינו פוגע בקניינם מעל המידה הנדרשת, הוא פיצוי בקרקע ולא פיצוי כספי .

לטענה זו ארבעה אדנים:

א. הנימוק הכללי, "עקרון השוויון" – קיומם של תקדימים שונים שבהם מנהל מקרקעי ישראל הסכים לתת פיצוי בקרקע;
ב. קיומה של קרקע זמינה לפיצוי;
ג. קיומם של זכויות משותפות לתובעים ולמנהל מקרקעי ישראל בקרקע הזמינה לפיצוי;
ד. שיקולי צדק;

התובעים מביאים כתימוכין לטיעוניהם שורת פסקי דין, בהם החיל בית המשפט העליון את עקרונות המידתיות שנקבעו בחוק היסוד, מקום בו פעלו הרשויות המפקיעות, אגב פגיעה שאינה מידתית באזרח. לשיטתם, בכל מקרה בו הובאה בפניו הסוגיה, בחן בית משפט העליון את הסוגיה באבן הבוחן של ה"מידתיות", תוך קביעה כי על מנת שההפקעה תהיה מידתית – שומה על הפיצוי המשולם לנפקע להיות "פיצוי הוגן" באופן שאיננו פוגע מעל הנדרש בזכות הקניין.

13. התובעים הצביעו על מספר מקרים, בהם פיצה מנהל מקרקע ישראל נפקעים בקרקע חליפית, עוד הוסיפו התובעים כי באזור בו בוצעה ההפקעה, מחזיק מנהל מקרקעי ישראל במקרקעין מסוג החלקה המופקעת, שהינם זמינים לשמש כפיצוי חלף בקרקע המופקעת.

14. עוד טוענים התובעים, כי החזקה בקרקע המופקעת נטלה מהם עוד בשנת 2001, בלא שנפתח כל הליך לפינויים ושעה שההסכם לתשלום פיצויים בגין מחוברים ופינויים, נערך, כפי שנפסק, עם בא כוחם הקודם, שפעל בחוסר סמכות, ללא ידיעתם והסכמתם.

לעניין זה קבע כב' השופט (כתוארו אז) ממן, כי בא כחם פגע בזכותם לדחות את הפינוי ולהמשיך ולהחזיק במקרקעיהם, תוך ויתור על הטענה כי ההפקעה אינה חוקית. בכך נפלו התובעים למעשה תרמית של בא כוחם, אשר הביא לנטילת החזקה בחלקתם. פגיעה קשה זו מהווה, אליבא דהתובעים, "נסיבה חשובה ושיקול חשוב מדוע יש להיעתר לבקשת התובעים לקבל פיצוי בקרקע ולא בכסף, וזאת בבחינת שיקול של צדק מתקן."


ד. טיעוני הנתבעת

15. לטענת הנתבעת, הרחיקו הנתבעים את טיעוניהם אל מחוץ לגדרה של חזית המחלוקת, ובניגוד להחלטת בית משפט זה מיום 17.2.10, לפיה עילת המחלוקת תגודר להוראות הפקודה ולא מעבר לה.

לשיטת הנתבעת, הרחבת החזית מעבר לגדרי הוראות הפקודה נובעת מן העובדה כי הפקודה דנה אך ורק בפיצוי ממוני בגין הפקעה . אף עמדת הפסיקה הינה כי פיצוי בגין הפקעה יינתן בתשלום כספי בלבד.

16. רק במקרים בודדים ונדירים הנהיגה הרשות מדיניות של פיצוי על דרך של מתן קרקע חליפית. במקרים אלה, אף חייבו בתי המשפט את הרשות המפקיעה שלא לנקוט מדיניות של איפה ואיפה, ולנקוט, ביחס לכל בעל זכויות מופקעות, בדרך זהה.

17. התובעים לא הביאו כל ראיה כי אכן הרשות פיצתה אי פעם נפקע בקרקע חליפית, וזאת פרט לבעלי קרקעות שנכסיהם הופקעו לצורך סלילת כביש חוצה ישראל על פי הוראות חוק מיוחד, שחוקק לשם כך, והמהווה משום דין מיוחד. השמאי אשר העיד מטעם התובעים לא הביא כל ראיה של ממש לכך כי בפועל ניתנו קרקעות חליפיות לנפקעים. אף הפסיקה שהובאה על ידי התובעים, והמתייחסת להפקעות בפארק הכרמל, לא הביאה לחיוב הנתבעים בפיצוי בקרקע.

הדוגמא אשר הובא באשר לסוגיית פינוי אוכלוסיה בפזורה הבדואית וריכוזה בישובים מוסדרים, אינה קשורה כלל לסוגיית הפקעות מקרקעין. דוגמא נוספת, נוגעת לזכות קדימה לרכישת דירה של נפקע, שנכסיו הופקעו על ידי עירית חיפה. באשר לדוגמא זו לא הובאו ראיות הנוגעות לנסיבותיה וביחס למכרז שנערך בין הקבלנים שביקשו להשתתף בפרויקט ולחיובים שהשית עליהם ביחס למחזיקי נכסים.

18. באשר לקשר הנקשר בטיעוני התובעים ביחס לנסיבות מסירת החזקה במקרקעין, מכח הסכם פשרה, גביו נאמר שהיה פגום ולחיוב בקרקע חליפית, טוענת הנתבעת כי נוכח הוראות סעיף 9 א' לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשמ"ה-1984, תנאי לתשלום פיצוי בגין הפקעה, הוא תפיסת החזקה בקרקע.

19. ביחס לקביעת שווי הקרקע לצורך קביעת שווי הפיצוי הכספי, מבקשת הנתבעת כי אחרוג מן הכללים שנקבעו על ידי בפסק הדין מיום 20.8.08, ואשנה מאשר קבעתי בהתייחס לישום הוראות פסק דינו של בית המשפט העיון בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ. ג'ורג' יוסף רשאד, הנ"ל.

יש לציין כי זו הפעם תומך ב"כ הנתבעת את נימוקיו בחוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט וקובע כי זה הביא את שיקולי ניצול הקרקע בין שיקוליו, ומבקשני לאמץ חוות דעת זו. מנגד, בשעתו תקף ב"כ הנתבעת את חוות דעתו של השמאי וביקשני שלא להסתמך עליה.

כבר בשלב זה אציין כי לטעמי לא חל כל שנוי מאז ניתן פסק דיני בתביעתם של התובעים האחרים בתביעה המקורית. על כן, איני רואה מקום לסטות מאשר קבעתי, בהסתמך על הלכת ראשד, לפיה יש לפסוק פיצוי בסך 63,224 ל"י בגין דונם אחד מתוך החלקה.




ה. תשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין

20. כנהוג בימים אלה, תומך ב"כ התובעים את יתדותיו בהוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ומבקשני כי אשקול אמות מידה שונות, מאשר היה נהוג עד כה בסוגיות פסיקת פיצוי בגין הפקעה, אגב מתן משקל יתר לסוגיית זכותו של האזרח לקניין, ובהתאם, התוויות כללים, לפיהם יש להעדיף מתן פיצוי במקרקעין חליפיים, לשם הגנה על זכותו של האזרח לקניינו.

סבורני כי טיעונו של ב"כ התובעים אינו עולה בקנה אחד עם הכללים שהתפתחו בפסיקת בתי המשפט. אין לי אלא להביע צערי כי באי כח בעלי הדין לא ראו לנכון להתייחס לפסיקה בנדון. אמנם, נכון הוא, כי מגמתם הפרשנית של בתי המשפט, הנוהגת כיום בעקבות חקיקת חוק היסוד, מעניקה לזכות הקניין שבידי הפרט הגנה רבה יותר מאשר בעבר, ומצמצמת את כוחה של הרשות במעשה ההפקעה (ר' ע"א 396/98 מדינת ישראל נ. פז – חברת נפט בע"מ, פ"ד מח(3) 145 בעמ' 149, 156). עם זאת, הושם בפסיקה הדגש על בחינת עצם מעשה ההפקעה, ומידתיותו, ולא בסוגיית הפיצוי שיפסק (ר' ע"א 396/98 הנ"ל בעמ' 150, 152 וכן בג"ץ 2390/96, קרסיק נ. מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 625, עמ' 645, 644).
מנגד, עומדים הכללים באשר לתשלום הפיצויים בגין ההפקעה בעינם.

הואיל, ואין התובעים באים חשבון עם הנתבעת באשר לעצם מעשה ההפקעה, ומבקשים מבית המשפט לבוא חשבון עם הרשות באשר לסוג הפיצוי, על פי כללי המידתיות שהותוו, לדעתם, על פי חוק היסוד, הרי ממילא אין לומר כי בעצם מעשה ההפקעה הופרו זכויות הקניין היסודיות של תובעים אלה.

21. באשר לסוגיית סוג הפיצוי שיפסק, עמדתה של הפסיקה הינה עקבית, והולכת בהתאם לכללים שהותוו בסעיף 12 לפקודה. וכך נמצא לנו בפסק הדין בע"א 396/98 בענין פז- חברת נפט בע"מ הנ"ל ( בעמ' 155):

"הכלל הוא כי תשלום הפיצויים בגין הפקעה נעשה בכסף, ואף כי ניתן לפצות גם על דרך של הקצאת קרקע חלופית, כאשר בעל הקרקע והרשות המפקיעה מסכימים על כך, הרי שאין הרשות מחויבת לעשות כן (ראו: א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, תשס"א) 459-457 (להלן: קמר); בג"ץ 67/79 שמואלזון נ' מדינת ישראל, פ"ד לד1) 281, 284). מדוע ראה אפוא בית המשפט קמא לחייב את המערערת בהקצאת שטח חלופי למשיבה לשם בניית תחנת דלק? מפני שמכוח עקרון השוויון, מקום בו הרשות המפקיעה בוחרת ליתן פיצוי במקרקעין חלופיים, למרות שאינה חייבת לעשות כן, עליה ליתן פיצוי בדרך זו לכל בעלי המקרקעין המופקעים, הנמצאים במעמד זהה, והרוצים בכך (קמר בספרו הנ"ל, בע' 334, 459; בג"ץ לוביאניקר הנ"ל, בע' 151; בג"ץ 407/83 ברוקר נ' עיריית חולון, פ"ד לח(1) 829, 833)."

דברים דומים נאמרו, ביחס לפיצוי עקב פגיעה בתכנית על פי סעיף 191 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, בעע"מ 1137/04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' ישראל ליבנד, תק-על 2005 (4) 2043 בעמ' 2050:

"על-פי סעיף 191 לחוק התכנון והבניה, פיצוי בעל המקרקעין הנפגע מתכנית, יכול שייעשה, במקום בתשלום כספי, בדרך של מתן מקרקעין אחרים בתחום התכנית או מחוצה לה. אולם, רשות התכנון אינה חייבת ליתן את הפיצוי דווקא בדרך של מתן קרקע חלופית. היא גם איננה חייבת לגבש עמדה בשאלה האם הפיצוי יינתן בכסף או בקרקע חלופית כבר בשלב אישור התכנית. דרישה כזאת, של גיבוש עמדה לגבי האפשרות של מתן פיצוי בקרקע חלופית, חורגת מהבחינה של היקף הפגיעה הכרוכה בתכנית והשלכותיה על תקציבה של הרשות, עליה מצווה הרשות בשלב זה של ההליך התכנוני. מה גם שגיבוש החלטה (שכלשונו של פסק הדין, אינה החלטה "ערטילאית") בדבר מתן פיצוי בקרקע חלופית, הנו, בד"כ, פועל יוצא של משא ומתן המתקיים בין הצדדים, לא רק לגבי דרך מתן הפיצוי, אלא גם לגבי גובה הפיצוי והערכת שוויה של הקרקע החלופית."

ומוסיף בית המשפט דשם, גבי דרישת בעל קרקע, הכלולה בתכנית, לקבל קרקע חלופית על דרך של איחוד וחלוקה מחדש דווקא, באופן אשר ימנע הפקעה עתידית ופיצוי בכסף:

"במקרה שלפנינו, המשיב אינו מסתפק בקבלת פיצוי בקרקע חלופית עליה תאושר תחנת תדלוק (או תחנות תדלוק) חלופית. הוא מבקש שהדבר ייעשה בדרך של איחוד וחלוקה מחדש דווקא, ולא בדרך של הפקעה ומתן קרקע אחרת כפיצוי. נראה שבדרך זו מבקש המשיב לקשור בין נטילת הקרקע עליה ניצבת התחנה לבין מתן הפיצוי, ולהבטיח שמתן הפיצוי ייעשה בו זמנית עם נטילת המקרקעין (פרוטוקול הדיון בפני בית המשפט קמא מיום 2.11.03, עמ' 12, ש' 10-13).

17.  משאמרנו שרשות התכנון אינה חייבת ליתן את הפיצוי בדרך של מתן קרקע חלופית ואף אינה חייבת לגבש עמדה בעניין זה בשלב אישור התכנית, היא וודאי אינה חייבת בשלב זה לנקוט עמדה באשר לשאלה האם הקרקע החלופית תינתן כפיצוי עבור הפקעה או בדרך של איחוד וחלוקה מחדש. (הדגשה שלי – ב.א.)

18.  אפילו הייתה הרשות מוכנה לפצות את המשיב בדרך של מתן קרקע חלופית, היא אינה חייבת לעשות זאת דווקא בדרך של איחוד וחלוקה מחדש. אמנם, כפי שנקבע בפסיקה, "לפי סעיף 26 לחוק, מוסמכת הוועדה המקומית להקנות לעצמה מקרקעין הן בהפקעתם והן 'בדרך אחרת'. וכבר נפסק, שהליך של איחוד וחלוקה חדשה, הנכפה על-ידי הוועדה המקומית על בעלי המקרקעין, הינו בגדר 'דרך אחרת' לגיטימית להקנות לעצמה את המקרקעין" (בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749, 767). אולם, בהתייחס לשאלה כיצד תיטול הרשות את המקרקעין, בדרך של הפקעה או בדרך של איחוד וחלוקה, נקבע שכאשר הרשות הציבורית יכולה לעשות "שימוש בכוח זה או אחר ... על-פי שני חוקים הקיימים זה בצד זה, ... אם אין חוק אחד שולל את האפשרות לפעול באותו עניין גם לפי החוק השני, הרי שהברירה בידי הרשות לפעול לפי אותו חוק הנראה לה נוח ומתאים יותר להשגת מטרתה". (בג"ץ 26/70 בר נ' שר הפנים ואח' פ"ד כד(1) 645, 647; בג"ץ 483/88 פריימן נ' שר הפנים פ"ד מד(2) 463, 467)."

ואילו בעע"מ 9316/05 הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ. איתן בכור, תק-על 2008(1) 3782 עמ' 3789, נקבע, בהסתמך על שני פסקי הדין שלעיל:

"כך, בע"א 396/98 מדינת ישראל נ' פז חברת נפט בע"מ (פ"ד נח(3), 145), לאחר שקבע כי ההחלטה על ההפקעה צריכה להיבחן במבחן המידתיות, קבע בית המשפט:
"הכלל הוא כי תשלום הפיצויים בגין הפקעה נעשה בכסף, ואף כי ניתן לפצות גם על דרך של הקצאת קרקע חלופית, כאשר בעל הקרקע והרשות המפקיעה מסכימים על כך, הרי שאין הרשות מחויבת לעשות כן" (עמ' 156-157).
(וראו פרופ' נמדר הפקעת מקרקעין, עקרונות, הליכים ופיצויים (2005), בעמ' 65, ה"ש 74).
בדומה נקבע גם בעע"מ 1137/04 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' ליבנד (מיום 24.11.05):
"על-פי סעיף 191 לחוק התכנון והבניה, פיצוי בעל המקרקעין הנפגע מתכנית, יכול שייעשה, במקום בתשלום כספי, בדרך של מתן מקרקעין אחרים בתחום התכנית או מחוצה לה. אולם, רשות התכנון אינה חייבת ליתן את הפיצוי דווקא בדרך של מתן קרקע חלופית" (בפיסקה 15).

כללים אלה אינם אלא חזרה ופרשנות על אשר קבוע בסעיף 12 לפקודה, ויפים אף לתקופה שלאחר חקיקת חוקי היסוד, תוך השענות על הוראותיהם ככללי פרשנות מחייבים.

22. על כן, איני רואה מקום לטיעוני התובעים ביחס לזכותם "המעין חוקתית" לקבל קרקע חילופית. אף איני מקבל את טיעוניהם ביחס להפליה פסולה שננקטה נגדם, לטענתם, בהשוואה למקרים אחרים. העובדה כי נמצאו מספר מקרים ייחודיים, בהם הוענקה קרקע חליפית חלף קרקע מופקעת, אינה מלמדת אלא על חריגותם של מקרים אלה ביחס לכלל.

מן הראיות שהובאו, הסתבר כי רק במקרה אחד, של פרויקט פארק הכרמל, החליטה הרשות לאפשר לנפקעים לקבל קרקע חליפית כפיצוי. אין במקרה יחיד זה כדי ללמד על הכלל.

עניין ההפקעות לצורך הקמת כביש 6 הינו חריג שמקורו בחוק כביש ארצי לישראל, התשנ"ה-1984, אשר קובע מנגנון יחודי לקביעת סכומי פיצויים בגין הפקעות באמצעות ועדת פיצויים סטטוטורית אשר בין היתר תהא מוסמכת אף בהסכמת שני הצדדים, להמיר את סכומי הפיצויים בקרקע חליפית, כקבוע בסעיף 8 לחוק:

"(א) ועדת הפיצויים תקבע את סכומי הפיצויים שישולמו לבעל זכות בקרקע בהתאם להוראות פקודת הקרקעות, החוק לתיקון דיני הרכישה והוראות חוק זה.
(ב)סמכות שר האוצר לפי סעיף 2)20)(ג) לפקודת הקרקעות תהיה נתונה לועדה אף מן השיקולים של מהות הזכויות הנרכשות, משך ההחזקה כדין בפועל בקרקע וכל שיקול שמטרתו למנוע עוול.
(ג)הועדה תהיה רשאית, בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל ובהסכמת הזכאי לפיצויים, להמיר את סכומי הפיצויים, כולם או חלקם, בקרקע חליפית ששוויה דומה, לפי קביעת השמאי הממשלתי; אין באמור בסעיף קטן זה כדי לגרוע מהסדרים לחילופי קרקעות שייקבעו בהסכמה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המחזיקים בקרקע."


הוראה זו אינה תואמת לענייננו. בהוראה אף מצוי אלמנט של הסכמה הדדית, כתנאי הכרחי לפיצוי על דרך חילופי קרקע. יש לציין כי חוק זה הינו חוק יחודי, הקובע כללים, המטיבים יחסית עם הנפקעים, נוכח העובדה כי ההפקעות נועדו לשם הקמת כביש אגרה אשר יוחזק על ידי גוף פרטי – שהוא גם יהא הגורם האחראי למימון הפיצויים.

23. ההסדר הנוגע לפיצוי הבדואים בפזורה שבנגב אינו נוגע כלל לענייננו. שכן, אין המדובר כאן בהפקעת מקרקעין, אלא בקיבוץ הפזורה הקבועות לעיירות מוסדרות והענקת זכויות במקרקעין חלף מקרקעין שהוחזקו ללא זכות, או שלא היו מיועדים למגורים.

הסדר זה נועד מלכתחילה, למצוא פתרון לסוגית ריכוז הבדואים בנגב, על ידי הקצאת מגרשים למגורים. אין בין הסדר זה לבין הפקעה על פי הפקודה ולא כלום.

24. אף נימוקי הצדק שבפי התובעים, אין בהם כדי להביא את בית המשפט לחרוג מן ההסדר החוקי הקיים. יתכן, ואכן נפגעו זכויותיהם של התובעים לנהל מאבק משפטי הוגן. עם זאת, הטענה שבפי בא כוחם אינה אלא טענה פרוצדוראלית שאינה אלא "קליפת טענה", החסרת כל תוכן. שכן, לא מצאתי בכל טיעוני התובעים כל טענה מהותית כנגד מעשה ההפקעה ומדוע זה לא ניתן היה לפנותם בהתאם להוראות הפקודה. יש לזכור אף כי הזכות לפיצוי מותנית בפינוי הנכס המופקע.

25. איני מקבל אף את הטענה, לפיה כללי שוויון מחייבים מנהג שונה בין התובעים, לבין אותם אזרחים, אשר במקרים עליהם הצביעו התובעים, זכו לקרקע חילופית. כידוע, הכלל הוא כי הפיצוי יינתן בכסף. לא נטען בכל מקום שהוא כי במסכת ההפקעות, אשר ההפקעה דידן הינה חלק ממנה, ניתנו פיצויים באמצעות קרקע חליפית למי מבין בעלי המקרקעין שהופקעו. על כן, פיצויים של התובעים בממון, מעמידים בדרגה שווה עם כל יתר הנפקעים. ואין כאן כל הפליה פסולה נגדם או פגיעה בעקרון השוויון. לטעמי, הענקת פיצוי בקרקע חליפית דווקא לתובעים, תגרום לפגיעה קשה בעקרון השוויון. שכן, בעוד התובעים אשר ישבו על הגדר, ואשר הינם קומץ קטן מבין כלל בעלי הנכסים המופקעים, יזכו, לפי תביעתם, בפיצוי בקרקע, לא יזכה רוב מניינו של הקהל בפיצוי מעין זה, או בזכות לפיצוי כאמור.

יש לזכור כי עסקינן בפרויקט רב מימדים, בו הופקעו מאות דונמים של מקרקעין לצורך הקמת שכונה נרחבת בעיר נצרת עילית. לא הוכח בפני כי בידי הנתבע עתודות קרקע כה נרחבות, שהיה בהן כדי לפצות את כל הנפקעים. התובעים עצמם, הראו בחוות דעת השמאי מטעמם, כי קיימים בסך הכל כ- 34 דונמים של קרקע שבבעלות קק"ל, חברת הימנותא ורשות הפיתוח. קרקעות אלה, אינן יכולות להוות משום פיצוי הולם ושוויוני לכלל הנפקעים, אף בהנחה כי הינן מקרקעי הנתבעת (וככזאת לא הוכח). שכן, אין בהם אלא משום פיצוי מזערי ביחס לכמות המקרקעין שהופקעו. לו אכן מוקם היה פרויקט, אשר ניתן היה בו לפצות בקרקעות חליפיות, הרי היה על התובעים להצביע על כמויות של עתודות קרקע בגזרה, אשר יהא בהם לפצות את כלל הציבור תוך שמירה על עקרון השוויון. (ר' פסקה 9 לפסק הדין בעניין חברת הדלק פז).

סוף דבר – לא מצאתי מקום לקבל את טענתם של התובעים באשר לפיצוי בקרקע חליפית.
 

ו. קביעת סכום הפיצויים

26. בפסק דיני מיום 20.8.08 עמדתי בהרחבה על עקרונות שומת המקרקעין באזור נשוא תביעה זו. קביעות אלה נעשו בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בפרשת ראשד. כפי שכבר הערתי לעיל, אין בדעתי לשנות מן הכללים אשר הותוו באותו פסק דין. התובעים דידן היו חלק מן התובעים באותה תביעה. המקרקעין אשר הופקעו מהם נמצאים באותו מתחם בו הופקעו כל המקרקעין האחרים ובאותה עת. בנסיבות אלה איני סבור כי עלי לחרוג מן הכללים אשר הותוו בפסק הדין מיום 20.8.08 אין לי אלא להפנות לכללים אלה שבפסק הדין, והמהווים אך חלק מפסק דין זה.

במקרה שלפנינו, נתוניה של החלקה מפורטים בחוות דעתו של השמאי יקיר גורפינקל כדלקמן:

"החלקה נמצאת כ- 750 מ' צפונית-מזרחית לתחום הישוב הישן בכפר עין מאהל וגובלת בחזיתה הצפונית-מזרחית עם חלקות מס' 71 ו- 72.
החלקה אינה גובלת בדרך גישה כל שהיא.
החלקה אי-רגולרית, מצויה בראש גיא המשתפל כלפי צד מערב.
פני הקרקע – שיפועים קלים כלפי מערב.
האדמה – ברובה גירית ובהירה, אדמת מזרע טובה. בצידה המערבי נמצא שטח טרשי המהווה כ- 15% - 20% משטח החלקה."
(עמ' 13 לחוות הדעת).

על פי הנתונים והכללים שפורטו על ידי בסעיף 34 ו- 35 לפסק הדין מיום 20.8.08 קרקע מעין זו ובנתוניה הוערכה כחקלאית בשווי 0.9 ₪ לדונם חקלאי, כאשר דונם אחד מכלל החלקה יוערך בסך 63,234 לירות, כדונם שנועד לבניה.

27. על כן, סה"כ זכאים התובעים לפיצויים בסכום כולל של 10.89 ₪, ועליהם הפרשי הצמדה וריבית בשיעור הקבוע בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכ"ד-1964.

כן אני מחייב את הנתבעת בהוצאות התובעים וכן בשכ"ט עורך דינם בשיעור 8% מסכום הפיצויים הכולל, לו זכאים התובעים, נכון להיום, בצירוף מע"מ ועליהם הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

קביעת שכר טרחת עורך הדין נעשתה בהתחשב בכך שתביעתם של התובעים לפיצוי בקרקע חליפית, נדחתה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון