קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשת רוכשי דירות להכרה כנושים מובטחים: מונחות בפני שתי בקשות של קבוצת דיירים אשר רכשה דירות בפרוייקט מגדלי המלכים בטבריה לפני מספר שנים. בבקשה אחת עותרים הם לחיובו של הקבלן בפיצוי מוסכם בגין האיחור במסירת הדירות. זאת, בהמשך לפסק דין שנתן בית משפט השלום בענין זה. בבקשה האחרת עותרים הם להכרה בזכותם כנושים מובטחים לכאורה על 3 דירות בפרוייקט. לאחר שעיינתי בבקשות ובתגובות להן ניתנת החלטתי זו; 1. בכל הנוגע לפיצוי המוסכם הרי שבאורח עקרוני הדין עם המבקשים. לענין זה, אודה כי לא ירדתי לסוף דעתו של בא כוחו המלומד של הקבלן וזאת בעיקר בכל הנוגע לטענות סף רבות שהוא מעלה, ואשר למצער, בחלקן, טוב היה להן אלמלא הועלו כלל ועיקר. ראשית, אכן בגלגולה הראשון של הפרשיה העביר בית משפט זה את הבקשה לבית משפט השלום וזאת משום שנמצאה מורכבת מידי מן הבחינה העובדתית כדי שניתן יהיה לדון בה במסגרת בקשה למתן הוראות. אלא מאי, הקבלן בטענותיו דהיום מתעלם הלכה למעשה מכך כי בית משפט השלום דן בטענות וקבע ממצאים עובדתיים מפורטים דבר זה אינו מפריע לקבלן מלשוב ולהעלות כמעט את אותן טענות עצמן בבחינת "אותה גברת בשינוי אדרת" כך למשל הטענות כי לא הוכחה מסוימות בהסכמים עם המבקשים או חלק מהם. כמו כן, לא ירדתי לסוף דעתו של בא כוחו המלומד של הקבלן בכל הנוגע לגישה "הליברלית" עד מאוד שהוא נוקט בכל הנוגע לסופיות הקביעות שקבע בית משפט השלום. לעניין זה אבהיר; העובדה כי ערעור על פסק הדין תלוי ועומד אינה מעכבת את ביצועו או מונעת הסתמכות על התשתית שנקבעה בו. אלא ובמידה וביצועו עוכב - דבר שלא נעשה במקרה דנן. כמו כן, לא ברור מדוע צירופם של שני רוכשים חדשים אשר על פניו מסיבות רכישות הדירות זהות או דומות מאוד לאלה של הרוכשים האחרים מאפשרת לקבלן לפתוח מחדש את כל ההתדיינות העובדתית משל לא היו דברים מעולם. מגדיל הקבלן לעשות כאשר הוא דורש את פתיחת ההתדיינות העובדתית לא רק לעניינם של שני הרוכשים החדשים אלא בעניין המבקשים כולם. שנית, הטענות הגורפות שמעלה ב"כ הקבלן לעינין אי התאמה לבקשה למתן הוראות טוב היה להן אלמלא נטענו כלל. ודאי שלא באורח כה גורף. לעניין זה אעיר בין היתר, על כך כי הציטוט שהביא המשיב מדברי כב' השופט גרוניס בפרשת שרידב הינו חלקי ואין לי אלא לתהות מדוע לא טרח ב"כ הקבלן לציין כי בסופו של יום נדחה ערעורה של שרידב על הדיון בעניינה במסגרת בקשה למתן הוראות זאת שלא בכדי. 2. התוצאה בכל הנוגע לחלק זה בבקשה הינה כי יש לדחות בשתי ידיים את ניסיון הקבלן להתחמק הלכה למעשה מקיום פסק הדין של בית משפט השלום. כמו גם לטעון כי יש להתחיל את הדיון "מבראשית" או כי ההכרעות שניתנו באותו עניין הפכו לבלתי רלבנטיות. מצב הדברים לאמיתו הינו כי באורח בסיסי מצויים אנו בהמשכה הישיר של אותה מערכת יחסים בין הרוכשים לקבלן. אכן, בשנים שחלפו מאז אירעו שינויים בין היתר האורח בו "התמודד" הקבלן על סף חדלות פירעון החלפת המפרק ושינויים בפרוייקט עצמו אשר נדרשו. אלא שדברים אלו אינם משנים את הבסיס ליחסים בין הצדדים ואת העובדה כי באורח בסיסי קיים חוזה וקיימת פרשנות שיפוטית לחוזה אשר מטילה על הקבלן חיוב בפיצוי מוסכם. אם מכוון בא כוחו של הקבלן (באותו חלק מטענותיו אשר לא עסק בטענות סף) לטענה של מעין סיכול הרי שמן הראוי להזכיר את ההלכה הפסוקה המצמצמת את השימוש בעילה זו אך ורק למקרים קיצוניים ונדירים. קשיים כלכליים של מי מהצדדים לכשעצמם אין די בהם לשם כך. זאת, ודאי במסגרת של פרוייקט אשר היה שרוי בקשיים מזה שנים, זמן רב בטרם רכשו המבקשים את דירותיהם. 3. הסוגיה היחידה אשר בה נראה כי יש ממש בחלק מטענות הקבלן נוגעת לשיעור הפיצוי המוסכם. אמנם אין ספק כי באורח בסיסי חל החיוב בפיצוי המוסכם וזכותם של המבקשים לעמוד על כך. אלא מאי, טענות כגון עיכובים בפרוייקט שנבעו מסיבות חיצוניות שאינן תלויות בקבלן עשויות להשפיע על שיעורו של הפיצוי המוסכם. כך למשל הצורך של המפרק החדש לבצע שינויים ושיפורים שיתאימו את המבנה לדרישות הרשות המקומית ויאפשרו מימון להשלמת הבניה. צודק כונס הנכסים הרשמי בטענתו כי מאורעות כגון אלו עשויות להביא את בית המשפט לעשות שימוש בסמכותו להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם. זאת, בין היתר לסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה). אפשרות זו מתחזקת ונעשית סבירה עוד יותר נוכח העובדה כי התארכות הבניה והעובדה כי עתה עסקינן בשנים, עשויה להפוך את הפיצוי המוסכם כמעט ל"גולם שקם על יוצרו" קרי, להוציאו מכל פרופורציה הגיונית. לעניין זה מן הראוי להוסיף ולהעיר כי אין ספק כי האינטרס המרכזי, והראוי, של המבקשים הינו לקבל את דירותיהם מוקדם ככל האפשר. ספק גדול אם הגדלת יתר של הפיצוי המוסכם והשארתו באותו שיעור על פני שנים אכן תתרום לאפשרות לסיים את הבניה בזמן. זאת בנוסף לעובדה כי תיתכן פגיעה בלתי מידתית בעקרון השוויון בנושיו של הקבלן עצמו. 4. סיכומם של דברים; המבקשים זכאים לפיצוי מוסכם אולם ספק גדול בעיני אם זכאים הם לשיעור הפיצוי נשוא ההסכם המקורי. בעניין זה לא אוכל אמנם לקבל את טענותיו הגורפות של הקבלן אודות מורכבות עובדתית יתרה. המאורעות אשר עשויים להשפיע על התארכות העיכוב במסירה ואי לכך אף על שיעור הראוי לפיצוי המוסכם ידועים ואינם נדרשים לבירור מרובה. קל וחומר שאין נדרשות חוות דעת של מומחים לשם כך. הלכה למעשה הקביעות בעניין זה נוגעות לשאלות פרשניות בעיקרן ובעיקר לשיקולי צדק ומידת ההשפעה של המאורעות על אורח הפעלת שיקול הדעת השיפוטי. נוכח האמור לעיל, אף בעניין זה, דין עמדת המשיב להדחות. יוצא כי הדרך הנכונה ללילך בה הינה הפעלת שיקול דעת שיפוטי בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה) כאמור האירועים המשפיעים על העניין באשר אירעו לאחר שפסק בית משפט השלום את פסק דינו ידועים והם עצמם אינם שנויים במחלוקת. שקלתי את הדברים והגעתי לכלל מסקנה כי השיעור הנכון והצודק של הפיצוי המוסכם הינו כדלקמן: א. עד למועד החלפת המפרק מן הראוי לפסוק למבקשים את מלוא הפיצוי המוסכם. בתקופה זו התנהלה קופת הפירוק בדרך לא דרך. הכול כפי שפורט בהרחבה בפסק דיני אשר הורה על החלפת המפרק. בין היתר הצבעתי באותה החלטה על שיתוף הפעולה הפסול דה-פקטו בין המפרק לבין הקבלן ועל הקשר הברור שבין מצב דברים זה למצבו העגום של הפרויקט. אי לכך, הרי שבגין תקופה זו אינני מוצאת לנכון להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם. ב. ממועד החלפת המפרק ואילך חל התקדמות בפרויקט. אולם, נוצרו בעיות חדשות והדברים ידועים היטב ונדונו בהרחבה בכתבי טענות, בקשות והחלטות אחרות בעניין קלרין. אין כל צורך במסגרת בקשה זו לערוך חלוקת אשם בין הצדדים. אולם, עולה מסקנה חד משמעית כי לא כל העיכובים דנן או אף רובם הינם באחריותו של הקבלן דווקא. כך למשל הצורך שהתעורר במימון נוסף; המחלוקות מול העירייה והצורך להתאים את הפרויקט לדרישות מודרניות שלא נלקחו בחשבון בעת התכנון הראשוני שנים רבות קודם לכן. התעוררותם של תובעי כספים מן הקופה ועד כהנה וכהנה. נוכח האמור לעיל הותרת הפיצוי המוסכם המלא על כנו כאילו היה קופה רושמת הממשיכה לתפוח מידי חודש בחודשו יוצר בעיני עיוות דין והכבדה בלתי הוגנת ובלתי ראויה על הקבלן ויתכן שבעקיפין אף על הפרויקט עצמו - דבר שהואר לא יועיל אף בעניין המבקשים. אי לכך, צודק ונכון להעמיד את הפיצוי בגין תקופה זו על 33% בלבד משיעור המקורי. 5. התוצאה הינה כי בקשת הפיצוי המוסכם מתקבלת בחלקה. עתה לא נותר אלא לדון בבקשה האחרת שעניינה טענתם של המבקשים למעמד של נושים מובטחים בשלוש דירות. במלוא הכבוד הראוי לא אוכל לקבל בקשה זו. יוער כי לשם כך אין אני נדרשת כלל לעמדתו של כונס הנכסים הרשמי דווקא ובודאי שלא היה מקום ליתן למבקשים זכות להגיש כתב טענות שלישי כתשובה לתגובת כונס הנכסים הרשמי, דבר שלא יכירנו מקומו בסדרי הדין. כדי לסבר את האוזן אוסיף; כי עמדת כונס הנכסים הרשמי לא היתה בעיקרה אלא פרשנות משפטית לעובדות ידועות. אי לכך, לא היה כל מקום לטעון כי מדובר בהרחבת חזית או טיעון עובדתי חדש המחייב מתן מענה. 6. לגופו של ענין, הרי מעיון בעובדות המקרה מעלה כי אין ספק כי המבקשים מעולם לא רשמו משכון. כמו כן, אין ספק כי המפרק הקודם מעולם לא הגיש בקשה לאפשר מישכון של הדירות דנן לטובת המבקשים. אכן, בין הצדדים התנהל דין ודברים אשר בו נתן המפרק הקודם הצהרה עתידית כללית בדבר אפשרות לנקיטת צעד שכזה. אפשרות זו זכתה אף להתייחסות בפסק דין אשר הזכיר זאת אגב אורחא כחיזוק לנימוקים אחרים אשר הביאו לתוצאה שנפסקה שם. אלא שבמלוא הכבוד לטענות המבקשים משכון במובנו הקנייני והמחייב על פי דין אין ואף אישור מפורש של בית המשפט לבקשה לצעד כה מרחיק לכת אין, התוצאה היא כי אין למבקשים אלא הבטחה כללית, עמומה במידה רבה, מצד המפרק הקודם ליתן להם בטוחה. אלא שמעבר להבטחה זו אשר לכל היותר (ואף זאת אינו ברור עד תום) מהווה התחייבות אובליגטורית אין בידם מאומה. על כן, לא אוכל ליתן להם מעמד של נושים מובטחים או לאפשר להם לממש את הדירות באמצעות מינוי כונס בהוצאה לפועל. יוצא, כי דין חלק זה של הבקשה להדחות. 7. סוף דבר, הבקשה מתקבלת בחלקה. בנסיבות המקרה ישא הקבלן בהוצאות המבקשים ובשכ"ט עו"ד בסך40,000 ש"ח בתוספת מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום בפועל. נושה מובטחמקרקעיןנושהרוכשי דירות