קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תחולת הסכם חליפין במקרקעין על יורשים: 1. תוקפו ותוכנו של הסכם חליפין במקרקעין שנערך בשנת 1981 הוא שבמוקד המחלוקת בתביעה ובתביעה שכנגד שהגישו הצדדים בתיק זה. רקע 2. התובעים הינם יורשיו של המנוח אחמד זבידה ז"ל אשר הלך לעולמו ביום 21/9/69 (להלן המנוח "זבידה"). התובעת 4 (להלן "פהימה") הינה אלמנתו של המנוח זבידה ושאר התובעים הינם ילדיו (התובעים 6, 7 הינם עזבונותיהם של שניים מילדי המנוח זבידה). למנוח זבידה היתה עובר לפטירתו בעלות על מספר חלקות מקרקעין ובהן גם מחצית מחלקה 33 בגוש 19378 מאדמות עראבה (להלן "חלקת זבידה"). חלקה זו מצויה בשטח אשר שימש בעבר כאזור צבאי שהיה מוכר כשטח אש 9. האזור בו מצויה חלקת זבידה מוכר גם כאדמת אל-מאל. 3. הנתבעים (שהם כאמור גם תובעים שכנגד) הינם יורשיו של המנוח מחמוד יאסין ז"ל, שהלך לעולמו ביום 6/11/84 (להלן המנוח "יאסין"). יורשיו של המנוח יאסין הינם בנו רשיד יאסין (נתבע מס' 1) ושני נכדיו, בכר יאסין וג'עפר יאסין ז"ל, שהם בניו של בנו חאלד יאסין ז"ל. יורשו של ג'עפר יאסין ז"ל הינו הנתבע 2, בכר יאסין. המנוח יאסין היה הבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 19394 חלקות 8, 17 ו-53, ואשר מצויים בבקעת בית נטופה (להלן "חלקות יאסין"). האזור בו מצויות חלקות יאסין ידוע בקרב תושבי האזור גם כאדמות אל-בטוף. עוד יצוין כי למנוח יאסין היו זכויות גם באדמות אל-מאל, בקרבת חלקת זבידה. גם חלקת זבידה וגם חלקות יאסין הינן חלקות המיועדות, על פי תכנית המתאר, לייעוד חקלאי ושימשו עד כה לגידולים חקלאיים בלבד. 4. אין חולק כי בשנת 1981 נוהל משא ומתן בין המנוח יאסין לבין חלק מיורשי המנוח זבידה, שבסיומו נערך ונחתם בין הצדדים הסכם חליפין. מדובר בהסכם מיום 4/4/81 שנערך ונחתם בכתב יד בשפה הערבית (צורף כנספח ו' ל-נ/14) (להלן "ההסכם"). ההסכם נוסח ונכתב על ידי בנו של המנוח יאסין, עו"ד חאלד יאסין ז"ל. על ההסכם חתמו המנוח יאסין, וכן פהימה זבידה - אלמנתו של המנוח זבידה, התובעת מס' 4 וחסן, אחד מבניו של המנוח זבידה, הוא התובע מס' 5. שאר יורשיו של המנוח זבידה אינם חתומים על ההסכם. 5. במבוא להסכם נאמר: "שני הצדדים הסכימו, הצהירו, והתחייבו לערוך עסקת חליפין, לפיה יעביר הצד הראשון המנוח (יאסין - ר', ס'), לצד השני (יורשי המנוח זבידה - ר', ס') את שלושת החלקות (חלקות יאסין - ר', ס') ובמקביל הצד השני מעביר לצד הראשון את חלקתו המצוינת לעיל (חלקת זבידה)". בהמשך נקבעו הוראות מפורשות בדבר ביצוע העסקה. בין היתר נקבע בסעיף 3 כי יורשי המנוח זבידה מתחייבים לנקוט בכל הצעדים הדרושים לרישום חלקת זבידה על שמם "כך שיהא ניתן להעבירה על שם הצד הראשון [...]". עוד נאמר בהסכם בסעיף 7 כי "כל צד ישא בהוצאות רישום חלקתו שתועבר אליו על פי הסכם זה". 6. למרות האמור בהסכם, לא דווח לרשויות המס, לא שולמו מיסי רכישה או שבח ומעולם לא בוצעו השינויים הנדרשים במרשם המקרקעין. עם זאת אין חולק כי לאחר חתימת ההסכם החלו בני משפחת זבידה לעבד את חלקות יאסין שבאל-בטוף, ואילו בני משפחתו של המנוח יאסין החלו בעיבוד חלקת זבידה שבאל-מאל. כחלק מהפעולות לעיבוד חלקת זבידה, נטעו בני משפחת יאסין בחלקת זבידה עצי זית. חלקת יאסין שבאל-בטוף שמשה את בני משפחת זבידה לגידולים עונתיים בלבד . 7. בשנת 2000 דרשו בני משפחת זבידה לשוב ולתפוס חזקה בחלקת זבידה. משדרישתם נדחתה על ידי הנתבעים, הגישו תביעה לבית משפט השלום בחיפה (ת.א. 20628/00). בתביעתם עתרו להורות על סילוק ידם של הנתבעים מחלקת זבידה. בכתב התביעה לבית משפט השלום לא נזכר ההסכם כלל ועיקר, אלא נטען כי הנתבעים פלשו לחלקה. בכתב ההגנה שהגישו הנתבעים נטען כי הנתבעים מחזיקים בחלקת זבידה מכוח בעלותם בחלקה וכי הזכויות בחלקה הועברו לידיהם על פי הסכם החליפין (נספחים ה', ו' ל-ת/7). 8. תביעתם של התובעים לבית משפט השלום נמחקה, ובקשתם לביטול החלטת המחיקה נדחתה, תוך שבית המשפט הפנה את הצדדים לנקוט בהליך מתאים בבית משפט זה. בעקבות כך הוגשה התביעה הנוכחית. 9. בכתב התביעה בתיק זה (ההתייחסות הינה לכתב התביעה המתוקן שהוגש ביום 20/12/06) עותרים התובעים להצהיר כי הסכם החליפין הינו "בטל ומבוטל" וכי הינם בעלי זכויות הבעלות בחלקת זבידה. לחילופין, מבוקש להצהיר כי ההסכם מחייב רק את החתומים עליו, דהיינו את התובעים 4 (פהימה) ו-5 (חסן). הנתבעים מצידם הגישו כתב הגנה וצרפו לו כתב תביעה שכנגד. הנתבעים טוענים כי הסכם החליפין הינו הסכם תקף ועל כן עותרים הם למתן פסק דין המצהיר על זכותם בחלקת זבידה וכן ליתן צו לאכיפת ההסכם. עיקרי הטענות 10. מבלי לפרט את כל טענות הצדדים, אבהיר כי הצדדים חלוקים למעשה במספר סוגיות. הסוגיה הראשונה הינה תוכנו של ההסכם - התובעים טוענים כי המשא ומתן בין הצדדים לקראת כריתתו של ההסכם נסב על עסקת חילופי זכויות שימוש והחזקה בחלקות בלבד. לפיכך, טוענים הם כי נוסח ההסכם אינו משקף את אומד דעת הצדדים. הואיל ולטענתם מדובר בהסכם לחילופי זכות שימוש לתקופה בלתי קצובה רשאים הם להודיע על ביטולו ולדרוש להשיב להם את זכויות החזקה. הסוגיה השנייה עניינה זכות הביטול בשל פגמים בכריתה - לגרסת התובעים חתימת התובעים 4 ו-5 על הסכם החליפין הושגה תוך הטעיה ותרמית. לעומתם טוענים הנתבעים כי מי שיזם את העסקה היו התובעים עצמם, שביקשו לבצע חילופי בעלות, וכי לא נפל כל פגם בכריתה. טענה נוספת שמעלים התובעים הינה כי ההסכם בטל מאחר ולא כל יורשי המנוח זבידה חתמו עליו. התובעים מדגישים גם כי לפחות שניים מבין יורשי המנוח זבידה היו קטינים במועד החתימה ועל-כן, בהעדר אישור בית המשפט, כנדרש לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962, אין תוקף להתחייבותם. בעניין זה מבהירים הנתבעים כי גם אם לא ניתן ייפוי כוח בכתב לתובעים 4-5 יש לראותם כשלוחיהם של שאר התובעים. בתשובה מפנים הנתבעים לעסקאות אחרות שנעשו על ידי יורשי המנוח זבידה, מהן ניתן להסיק כי התובעים נהגו לבצע עסקאות ללא חתימת כל יורשי המנוח. עוד טוענים הם כי יש לראות בהתנהגות התובעים במשך השנים הרבות שחלפו ממועד החתימה כאשרור פעולותיהם של התובעים 4 ו-5. דיון והכרעה 11. השאלה העיקרית בה יש להכריע הינה תוקפו של ההסכם והאם בשל העדר חתימותיהם של כל יורשי המנוח זבידה, הם אינם כפופים להתחייבויות הכלולות בו. עם זאת ומאחר ועשויה להתברר גם האפשרות כי רק התובעים 4 ו-5 מחויבים בהסכם, אקדים ואסיר מעל השולחן את הטענות הנוגעות לתוכנו של ההסכם ולנסיבות כריתתו, ואפתח תחילה בטענות בעניין תוכנו של ההסכם. תוכנו של ההסכם 12. כאמור, הצדדים חלוקים בשאלת תוכנו של ההסכם. בעוד התובעים טוענים כי אומד דעת הצדדים היה להתקשר בהסכם להחלפת זכויות שימוש בחלקות לתקופה בלתי קצובה, טוענים הנתבעים כי ההסכם נועד לביצוע עסקת חליפין בזכויות הבעלות שבחלקות. ההסכם שנערך ונחתם על ידי המנוח יאסין והתובעים 4 ו-5 נכתב בשפה הערבית על ידי עו"ד חאלד יאסין ז"ל. אין מחלוקת כי התרגום שצורף לתצהירי הצדדים משקף את האמור בהסכם. 13. עיון בהסכם על כל סעיפיו מחייב את המסקנה כי בפנינו הסכם להחלפת זכויות בעלות במקרקעין. כפי שצוין לעיל, במבוא להסכם נאמר מפורשות כי הצדדים מצהירים שכוונתם להעביר מאחד למשנהו את החלקות. הוראות ההסכם עצמן מעידות אף הן כי עסקינן בהסכם להעברת זכויות בעלות. כך, בסעיף 2 נכללה הצהרה של הצדדים בדבר בעלותם בחלקות ובסיפא נאמר: "ולפיכך ובהתאם להצהרות אלו הסכים כל צד להתחלף עם הצד השני". בסעיף 3 נאמר מפורשות כי התובעים מתחייבים להסדיר את "העניינים החוקיים בנוגע לחלקתם [...] כך שיהא ניתן להעבירה על שם הצד הראשון [...]", ובסעיף 8 נאמר כי "הסכם זה הינו התחייבות למכירה חליפית דרך החליפין". לשון ההסכם ברורה ואינה ניתנת לפרשנויות שונות - הפירוש היחיד העולה מנוסח ההסכם הינו, כי בפנינו עסקה לחילופי זכויות בעלות במקרקעין. 14. כדי לשכנע שכוונת הצדדים היתה שונה מלשונו הברורה של ההסכם, הוצגו עדויותיהם של פהימה וחסן. פהימה בתצהירה (ת/8) טוענת, כי חאלד יאסין ז"ל, בנו של המנוח יאסין, הוא שפנה אליה ואל בנה חסן והציע לבצע עסקה להחלפת זכויות שימוש בחלקות (סעיף 4 לתצהיר). לדבריה היא הסכימה להצעה ועו"ד חאלד יאסין ז"ל החתימה על המסמך מבלי שהקריא לה את תוכנו. עוד טענה כי אינה יודעת קרוא וכתוב. גם חסן הצהיר דברים זהים בתצהירו (ת/1). כמו אימו, טוען חסן כי אינו יודע קרוא וכתוב וכי לא הבין את האמור במסמך. חסן הדגיש כי חאלד יאסין ז"ל לא הקריא לו את תוכנו של המסמך. 15. בעדותו הבהיר חסן כי עסק רוב שנותיו בחקלאות וכי בעבר עיבד את חלקת זבידה (עמ' 9). חסן הדגיש כי העסקה עליה דובר הינה עסקת החלפת זכויות שימוש בלבד. כן הבהיר כי הבין שמדובר בהעברת זכויות שימוש לזמן בלתי קצוב וכי כל צד יכול לבקש להחזיר את המצב לקדמותו (עמ' 10, 14). מעניין לציין כי רשיד העיד שראה את חסן ופהימה חותמים גם על שטר מכר (עמ' 142), אולם שטר המכר כלל לא הוצג. 16. דומני שאין צורך להכריע בשאלה מי יזם את ההסכם, האם פהימה או המנוח יאסין, ואף אין צורך להכריע בטענה כי חסן נטל את ההסכם ולקח אותו לעיונו למשך מספר שעות. די בראיות שהוצגו כדי לשכנע כי חסן ופהימה חתמו על ההסכם מרצונם. ההסכם נחתם בשפה הערבית. הואיל ונטען כי השניים לא ידעו קרוא וכתוב, אך סביר להניח כי ביקשו מחאלד ז"ל שיקריא להם את הכתוב, או שפנו לקבלת ייעוץ ממישהו אחר. יתירה מזו, חלפו שנים רבות מיום חתימת ההסכם ועד הפעם הראשונה שבה פנו יורשי זבידה לחאלד יאסין ז"ל ודרשו את ביטולו (בשנת 1994). גם אם ברגע החתימה לא ידעו פהימה וחסן לקרוא ולא הבינו את הכתוב, הרי שהיו אפשרויות רבות לברר את הכתוב ולמחות, אם ההסכם לא שיקף את אומד דעתם. חסן ופהימה לא עשו כן שנים רבות. 17. על נסיבות החתימה על הסכם החליפין העיד גם הנתבע 1 (רשיד), בנו של המנוח יאסין (נ/9). רשיד הצהיר כי זכור לו המקרה בו הגיעה פהימה לבית אביו והציעה לבצע את עסקת החליפין (סעיף 4, עמ' 117-118). לגרסתו הוא ישב עם אביו בפינת הישיבה (דיוואן) ביחד עם מכובדים נוספים (אשר כולם הלכו לעולמם), ושמע את השיחה. רשיד הבהיר כי בתחילה סרב אביו להצעה, אולם לאחר מאמצים רבים, לרבות פניה למנוח חאלד יאסין ז"ל, התרצה והסכים לעסקה (סעיף 5 לתצהיר, עמ' 118). העד סיפר גם כי היה נוכח במעמד החתימה. לדבריו ההסכם נערך על ידי אחיו חאלד ז"ל. חאלד הקריא את ההסכם והסבירו בערבית לפהימה וחסן. בסופו של ההסכם ביקש חסן לקבל את הנוסח לעיונו ולקח אותו עימו. רק כעבור מספר שעות חזרו פהימה וחסן וחתמו על ההסכם (נ/9 סעיף 8). בעדותו הדגיש כי ראה רק את פהימה וחסן חותמים, אולם שמע מאחיו חאלד כי גם יורשים נוספים מיורשי המנוח זבידה הגיעו לחתום (עמ' 119 ועמ' 141). העד הבהיר כי חסן ופהימה חתמו בשעת לילה מאוחרת (בחצות), ושאר החותמים הגיעו כנראה ביום המחרת (עמ' 141). 18. טענת התובעים כי חתימת פהימה וחסן על הסכם החליפין אינה משקפת את אומד דעתם וכי לא הבינו את תוכנו של הכתוב הינה למעשה טענת "לא נעשה דבר". טענה זו מוכרת גם כ"הלכת האפסות", שמשמעה כי בנסיבות המתאימות אין כל נפקות לחתימה על מסמך. הלכה זו שהתפתחה בדין האנגלי, נקלטה גם במשפטנו קודם לחקיקת חוק החוזים, בע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבניין בע"מ נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29 (1980). גם לאחר חקיקת חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, סברו בתי המשפט כי ניתן להחיל את אותם כללים, שכן הנחת היסוד הינה כי מקום שבו אדם לא ידע על מה חתם, הרי שלא נוצר כלל חוזה. חוזה הוא פרי רצון משותף של הצדדים, ומשנשלל רצונו של צד כלשהו, הרי שאין בפנינו חוזה (ראה דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 685, 686 (1992)). בפסיקה נקבע גם כי טענה זו ניתן להעלות גם מקום בו קיים שוני מהותי בין המסמך שעליו חתם הצד הטוען לטעות לבין המסמך שעליו האמין שחתם. הטענה הוכרה בפסיקה בעיקר במקרים שבהם נחתם חוזה על ידי קשיש אנאלפבית או קשיש חולה או חולה נפש (ע"א 413/79 הנ"ל ; ע"א 1932/90 פרץ בוני הנגב נ' בוחבוט, פ"ד מז(1) 357 (1993); ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני (ניתן ביום 6/8/07) ). הקביעה כי "לא נעשה דבר", דהיינו כי לא נכרת הסכם, מביאה להכרזה על בטלות ההסכם שנחתם. בכך שונה המצב ממקרה של "טעות", במובן סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973, שהרי טעות המהווה פגם בכריתה, מקימה לצד שטעה רק זכות להודיע על ביטול ההסכם. כך, למשל, אם המתקשר לא עמד בתנאי ההודעה (סעיף 20 לחוק החוזים), או אם לא התקיימו הנסיבות המאפשרות ביטול, בין על-ידי המתקשר עצמו (סעיף 14(א) לחוק) ובין על-ידי בית המשפט (סעיף 14(ב) לחוק), תידחה בקשתו להכריז על ביטולו של ההסכם. אולם אם לא נעשה דבר, אין רלוונטיות לעמידתו בתנאים כלשהם לעניין הביטול. נקודת המוצא לדיון בטענת "לא נעשה דבר" - "הלכת האפסות" - הינה כי "בדרך כלל דין הוא, שאדם החתום על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117 (1965)). הטעם בדבר הינו עקרון האובייקטיביות של החוזה, דהיינו העיקרון כי חוזה שנחתם בין צדדים משקף את אומד דעתם. חוזה שנחתם מהווה בסיס להסתמכות הצדדים עליו, ולעתים אף בסיס להסתמכות צדדים נוספים, ולכן ישנה חשיבות לשמירה על העיקרון האמור. בהתאם נפסק כי הנטל להוכיח כי "לא נעשה דבר" הינו כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות בהליכים אזרחיים (ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2) 559, 570 (2000); ע"א 685/88 קוטרמן נ' קרן תורה ועבודה, פ"ד מז(2) 598, 602 (1993); ע"א 624/88 גולד נ' מעוז, פ"ד מד(1) 497, 503 (1990)). בע"א 8163/05 שלעיל אף נקבע כי על הטוען שהוטעה להוכיח כי לא התרשל, וכי צד שחתם מבלי לעיין ולקרוא על מה הוא חותם, לא יוכל להסתמך על טענת "לא נעשה דבר" (לדוגמה, ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3) 934 (2004)). 19. במקרה הנוכחי אין מקום לסטות מהחזקה. אף שפהימה וחסן טענו כי אינם יודעים קרוא וכתוב הרי שלפחות חסן העיד כי נהג להוציא קבלה-חשבונית מס (עמ' 6). כמו כן אישר כי הוא מנהל חשבון בנק ואף נוהג מעת לעת לחתום על השיקים (שם). משמע חסן יודע, לפחות באופן חלקי, קרוא וכתוב ולבטח יכול להבין את עיקרי הסכם החליפין. זאת ועוד, הובאו ראיות שהמנוח חאלד יאסין ז"ל הקריא את ההסכם לפהימה וחסן. כמו כן הובאו ראיות כי נטלו את ההסכם ובדקו אותו לפני החתימה. זאת ועוד, לפהימה וחסן היו אפשרויות רבות לבדוק את ההסכם לאחר חתימתו ודי בכך כדי לשלול מהם את העלאת טענת "האפסות". 20. לאור האמור והואיל ולשון ההסכם ברורה, יש לקבוע כי בין חסן ופהימה לבין המנוח יאסין נכרת הסכם לחלופין בזכות בעלות ולא הסכם לחלופין בזכות שימוש בלבד. מסקנה זו מייתרת גם את הצורך לדון בטענה בדבר הטעיה, שהרי משקבעתי כי השניים ידעו והבינו על מה חתמו, נופלת גם הטענה כי הוטעו לחשוב שההסכם עוסק בחילופי זכות שימוש בלבד. תוקף ההסכם העדרן של חתימות 21. הטענה העיקרית שמעלים התובעים כנגד תוקפו של הסכם החליפין הינה כי רק חלק מיורשי המנוח זבידה חתמו על הסכם החליפין. המנוח זבידה הלך לעולמו ביום 21/9/69. ביום 6/9/94 ניתן צו לקיום צוואתו של המנוח זבידה. הצו ניתן בבית הדין השרעי בעכו (תיק 343/93). על פי הצו ירשו את המנוח אשתו פהימה ו-9 ילדיו. אשת המנוח ירשה 13/104 מעזבון המנוח זבידה. ארבעת בניו, חסן, חלמי, עיסא וחוסין ירשו 14/104 חלקים כל אחד ואילו חמשת בנותיו, זבידה, ג'מילה, ח'זנה, פדיה ואמינה ירשו 7/104 חלקים כל אחת. שניים מבין יורשי המנוח זבידה, חלמי זבידה ז"ל וזבידה זבידה-עיסאווי ז"ל, הלכו לעולמם ובמקומם באו יורשיהם. 22. במועד חתימת ההסכם 4/4/81 היתה חלקת זבידה רשומה על שם המנוח זבידה, אולם טרם ניתן צו לקיום צוואתו ועדיין לא ניתן היה לרשום את הזכות בחלקה על שם יורשיו. בהסכם החליפין מופיעים כל יורשיו של המנוח זבידה כמתקשרים, כך שברור כי כל הצדדים להסכם ידעו על קיומה של הצוואה ועל זכויות היורשים. כאמור, רק פהימה וחסן (שהם יחדיו יורשים של 27/104 חלקים מרכוש המנוח זבידה) חתמו על ההסכם. 23. בעדותו ציין הנתבע רשיד כי ידוע לו שלאחר חתימת ההסכם התייצבו אצל אחיו חאלד ז"ל גם שאר היורשים וחתמו על ההסכם או על שטרי מכר (עמ' 41-42). לטענה זו אין כל ראיה נוספת שכן לא נמצאו שטרי מכר חתומים על ידי מי מהצדדים ולא נמצאו כל עותקים של ההסכם שנחתמו על ידי שאר יורשי המנוח זבידה. חשוב להזכיר גם כי העסקה לא דווחה לשלטונות המס כך שאין גם כל מסמך אחר ממנו ניתן ללמוד על חתימת שאר היורשים. לעובדה זו חשיבות רבה שכן ההסכם הוכן ונערך על ידי חאלד יאסין ז"ל, בנו של המנוח יאסין, שהיה עורך דין במקצועו ולבטח ידע על חובת הדיווח של כל עסקה תקפה. 24. הנתבעים מודעים להעדרן של החתימות, אולם סבורים שאין בכך כדי לשלול את תוקפו של ההסכם. לטענתם יש לראות בפהימה וחסן כשלוחיהם של שאר היורשים לצורך ביצוע העסקה. לחילופין, טוענים הם כי התנהגות התובעים במשך השנים וחילופי החזקות בפועל, מלמדים כי אשררו בדיעבד את פעולותיהם של פהימה וחסן. נבחן טענות אלו. האם ניתנה לפהימה וחסן הרשאה 25. כדי לשכנע כי חסן ופהימה פעלו בשמם של כל היורשים, מפנים הנתבעים לעסקאות נוספות שנעשו בנכסיו של המנוח זבידה, מהם ניתן ללמוד, כך לטענתם, כי כל יורשי המנוח זבידה הסמיכו את פהימה וחסן לפעול בשמם. מעסקאות אלו, כך לטענתם, ניתן ללמוד כי פהימה וחסן הוסמכו על ידי כל יורשי זבידה לפעול למכירת זכויות נכסי המנוח. 26. בטרם אדון בטענות השונות, ראוי להקדים מספר הערות בנוגע לתקפן של עסקאות בנכסי עיזבון. עם מותו של אדם עוברים נכסיו ליורשיו. עם זאת, קביעת זהותם של היורשים נעשית על פי הדין. מקום שבו הותיר המוריש צוואה, נקבעים היורשים וחלקיהם בעזבון על פי צו קיום צוואה הניתן לפי הפרק החמישי לחוק הירושה, התשכ"ה-1965. סעיף 69 לחוק הירושה קובע מפורשות כי צו ירושה יצביע על שמות היורשים וחלקו של כל אחד מהם בעזבון, וכי צו קיום צוואה יצהיר שהצוואה היא בת תוקף. קודם למתן צו הקיום או צו הירושה, אין קביעה שיפוטית מיהם היורשים ומהו חלקו של כל אחד מהם בירושה. חלוקת נכסי העזבון נעשית על פי סימן י"ד לפרק השישי לחוק הירושה, בין על פי הסכם (סעיף 110) ובין על פי צו בית המשפט (סעיף 111). כל עוד לא חולק העזבון, אין לאף יורש זכות מסוימת בחלק מוגדר של העזבון. יש לזכור כי בטרם חלוקת העזבון, יש לשלם את חובות העזבון לנושים (סעיף 107 לחוק הירושה). בין מותו של המוריש וחלוקת העזבון בין יורשיו אין מי שינהל את נכסי העזבון. לשם כך ניתן למנות לעזבון מנהל זמני (סעיף 77 לחוק) או מנהל עזבון קבוע, כאמור בסעיף 78 לחוק הירושה. סימן ה' לפרק השישי קובע הוראות לניהול העזבון. על פי סעיף 121 לחוק הירושה, הרי משנתמנה מנהל לעזבון, אין היורשים רשאים לעשות בעזבון, אלא ברשות המנהל או בית המשפט. סעיף 121(ב) קובע כי אם לא מונה מנהל עזבון, רשאים היורשים לפעול רק בהסכמה או על פי ההוראות הקבועות בסימן. בין הוראות אלו נקבע בסעיף 122 כי היורשים חייבים לפעול בהסכמה בניהול העזבון. בהעדר הסכמה יפעלו כפי שיחליט בית המשפט. סעיף 122(ב) לחוק הירושה קובע: "פעולה של אחד או אחדים מן היורשים טעונה הסכמת האחרים או אישור בית המשפט, מראש או למפרע. בתובענה של אחד היורשים או נגד אחד היורשים יכול שהאישור יינתן על ידי בית המשפט הדן בתובענה". משמע, אם בוצעה עסקה על ידי מי מיורשי המנוח, בלא שניתנה לכך הסכמה של שאר היורשים ובלא שניתן לה אישור של בית משפט, אין תוקף לעסקה. אעיר גם כי לפי סעיף 97(3) לחוק הירושה גם עסקה של מנהל עיזבון הטעונה רישום (כגון עסקת מקרקעין) טעונה אישור בית המשפט, ובהעדרו אין כל תוקף לעסקה. בעת חתימת הסכם החליפין בתיק הנוכחי, טרם ניתן צו לקיום צוואת המנוח זבידה, וטרם חולק העיזבון בין יורשיו. אין גם טענה כי בית המשפט אישר מלכתחילה או בדיעבד למי מהיורשים, לרבות פהימה וחסן, לבצע עסקה כלשהי בחלקת זבידה. אין גם חולק כי הסכמה מפורשת בכתב לא ניתנה לפהימה ולחסן על ידי שאר היורשים. 27. טענת הנתבעים היתה כי היורשים ייפו בהתנהגותם את כוחם של פהימה וחסן לפעול בשמם, וייפוי כוח זה הקנה לפהימה וחסן את הכוח לפעול בשמם ולבצע עסקה בנכסי המנוח. כבר כאן אעיר כי קיים קושי בטענה זו, שהרי רשיד עצמו העיד כי חאלד יאסין ז"ל החתים גם את שאר היורשים על שטרי מכר. טענה זו לא הוכחה, אולם מעצם העלאתה ומתוך עדותו של רשיד שחאלד יאסין ז"ל ביקש להחתים את שאר היורשים, ניתן להסיק כי חאלד יאסין ז"ל ידע שפהימה וחסן אינם פועלים בשם שאר היורשים, וכי יש צורך בקבלת הסכמתם של כל שאר היורשים. יתירה מזו, אין בהסכם החליפין עצמו כל אזכור לכך שפהימה וחסן פועלים בשם שאר היורשים. כל היורשים מופיעים בשמותיהם כצד לעסקה. לו היתה עולה האפשרות שפהימה וחסן פעלו בשם שאר היורשים יש להניח שחאלד ז"ל, כעורך דין מנוסה, היה מציין זאת בהסכם החליפין, בין בכותרתו ובין בגוף ההסכם. על כן ניתן לקבוע כי בזמן חתימת הסכם החליפין היה ברור ונהיר לכל החותמים כי נדרשת חתימת כל היורשים כדי להשלים את העסקה וכי לא די בחתימותיהם של פהימה וחסן. העדר החתימות יכול גם להסביר מדוע לא נעשו כל פעולות להשלמת העסקה. על דבר העסקה לא דווח לשלטונות מיסוי מקרקעין עד לאחר שהחלו ההליכים המשפטיים בין הצדדים בתיק זה (עמ' 169 - 170); לא נרשמה כל הערת אזהרה על החלקות, לא כל שכן לא בוצעו פעולות להעברת הזכויות בחלקות. איני מתעלם מכך כי לא ניתן היה להשלים את הליכי הרישום כל עוד לא ניתן צו לירושת המנוח זבידה, אולם גם משניתן צו הירושה בשנת 1994 לא נעשה דבר להשלמת הרישום. אין זאת אלא שגם חאלד יאסין ז"ל וגם בניו, שכולם עורכי דין, הבינו כי עדיין נדרשת חתימת שאר יורשיו של המנוח זבידה להשלמת העסקה. 28. גם אם נבחן את טענת הנתבעים, לפיה ניתן ללמוד על קיומו של ייפוי כוח לפהימה וחסן מכוח התנהגות התובעים, הדבר לא ישנה את המסקנה. נזכיר כי עסקינן בעסקת מכר מקרקעין. בעבר התגלעה בפסיקה מחלוקת בשאלה האם לאור דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, יש לדרוש כי גם ייפוי הכוח לביצוע עסקה במקרקעין ייעשה בכתב (ראה אהרן ברק חוק השליחות כרך ראשון 557-562 (תשנ"ו)). כאשר הסכם המכר שבין השלוח לצד שכנגד מעיד על קיומה של שליחות, הוסכם על הכל כי הסכם השליחות יכול להיערך בעל פה. עם זאת כאשר המסמך נעדר אינדיקציה בדבר קיומה של שליחות, נחלקו הדעות בין הדורשים כי הסכם השליחות ייערך בכתב, בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, לבין הגורסים כי אין להוסיף את דרישת הכתב להסכם השליחות (ראה ע"א 831/79 ראובן וקסלמן ושות' בע"מ נ' חברת חלקה 35 בגוש 6663 בע"מ, פ"ד לה(2) 533 (1981)). בסופו של יום התקבלה הגישה השנייה, לפיה את יחסי השליחות ניתן להוכיח גם ללא קיומו של מסמך בכתב (ראה למשל ע"א 88/87 הרב פרלמוטר נ' הרב וייס, פ"ד מג(3) 592 (1989)). 29. במקרה הנוכחי זהותם של היורשים היתה ידועה, אולם ההסכם לא כלל כל התייחסות לקיומה של שליחות. בנסיבות שכאלו, אף אם אין הכרח כי הסכם השליחות יעמוד בתנאי סעיף 8 לחוק המקרקעין, ברי שהעדר כל הוראה המעידה על קיומה של שליחות, מהווה ראיה בעלת משקל רב, המחזקת את ההנחה כי פהימה וחסן לא פעלו כשלוחיהם של שאר היורשים. 30. בהנחה כי ניתן להוכיח קיומה של שליחות גם ללא מסמך בכתב, יש לבחון האם מהראיות שהוצגו ניתן להסיק הסכמה של כל היורשים כי פהימה וחסן יפעלו בשמם לביצוע עסקת החליפין, דהיינו עסקה לחילופי בעלות בקרקע. לביסוס ההסכמה בדבר הענקת ייפוי כוח לפהימה וחסן לבצע עסקאות במקרקעין לפי שיקול דעתם הבלעדי, מפנים הנתבעים לעדותם של פהימה (עמ' 63) וחסן (עמ' 9-10). לפיהם הם פעלו בנכסי המנוח כרצונם מבלי לשאול את שאר היורשים. יתירה מזו פהימה העידה כי היא שביצעה את חלוקת הזכויות בנכסים בין הילדים. בטענה זו אין די, שהרי חסן ופהימה מבהירים כי הם שטיפלו באותן שנים בעיבוד הקרקעות. לפיכך בוצעו עסקאות שעניינן חילופי קרקע לעיבוד בלבד. ממתן הרשאה לבצע עסקאות הנוגעות לשימוש במקרקעין אין להסיק הסכמה למכירת זכויות במקרקעין או לחילופי בעלות. כפי שעולה מהעדויות, חלק ניכר מיורשי המנוח זבידה אינם עוסקים ולא עסקו בחקלאות. בעבר עסקו בחקלאות האם ובנה חסן. ומאוחר יותר החלו לעסוק בחקלאות הבנים עיסא וחוסין. מכאן שאך טבעי הוא כי היורשים הסמיכו את העוסקים בחקלאות לבצע עסקאות לחילופי זכויות עיבוד ושימוש, שמטיבן הינן עסקאות מוגבלות בזמן, ולא הסמיכו אותם לבצע עסקאות מכר. 31. הנתבעים מצביעים גם על מספר עסקאות בנכסי המנוח זבידה שבוצעו ללא הסכמת כל היורשים. על פי הראיות נמכרו זכויותיהם של יורשי המנוח זבידה בחלקה 43 בגוש 19383 לאביו של העד עומר דיאב נאסר (הסכם צורף כנספח ח' ל-נ/14). מדובר בחלקה הרשומה בבעלות משותפת של המנוח ואחיו מוסא זבידה. על החלקה הנ"ל הקים הרוכש בית מגורים. עם זאת אין חולק כי הזכויות בחלקה עדיין רשומים על שם המנוח זבידה ואחיו מוסא (נ/2). חשוב לזכור גם כי חלק מיורשי המנוח זבידה התנגדו לבניית הבית (ראה ת/10, ת/11, ת/12). עסקה נוספת אליה מפנים הנתבעים הינה עסקת מכירה של חלקה 89 בגוש 19381, אשר נמכרה על פי הנטען ליחיא נסאר. גם חלקה זו רשומה עדיין על שמם של מוסא זבידה והמנוח זבידה. כן הובאו ראיות כי חסן זבידה חתם על תצהיר בדבר הסכמתו לבניה על החלקה (נ/4). חתימה זו הוכחשה, אולם אין צורך להכריע בתקפות החתימה שכן אין חולק כי עסקת המכר לא הושלמה מעולם ואין ראיה כי יתרת היורשים הסכימו לעסקה. עסקה שלישית המוצגת על ידי הנתבעים הינה עסקת מכירת חלק מחלקה 61 בגוש 19386 לעלי האשם סעדי (נ/8). על פי ההסכם מכרה פהימה את זכויותיה בחלקה לקונה. מההסכם עולה כי פהימה מצהירה שהיתה בעלת הזכויות מכוח ירושה ואף מפנה לצו ירושה שצורף להסכם. בעסקה זו טיפל חוסין בשמה של פהימה אולם אין חולק כי פהימה היא שחתמה על המסמכים. ביצוע עסקה זו אינו מעיד על מתן ייפוי כוח לפהימה לפעול בשם היורשים. ראשית יש לזכור כי ההסכם נחתם לאחר שכל היורשים חתמו על ייפוי כוח המייפה את חוסין ועיסא לפעול בשמם (ייפוי כוח משנת 1999 סומן נ/1). שנית, ההסכם נערך לאחר פטירתו של המנוח זבידה ולאחר שהוצא צו לירושתו (הצו מיום 6/9/94). לבסוף יוזכר כי יורשי זבידה טוענים כי לאחר צו הירושה הוסכם בינם על חלוקת עזבון המנוח זבידה. אף אם חלוקה זו לא נרשמה עדיין, הרי שיש בין היורשים הסכמה לביצוע עסקאות, כל אחד בחלק שהועבר לו באותו הסכם החלוקה בעל פה (ראה למשל עדות פדיה עמ' 37 ועדות ג'מילה עמ' 45). 32. מכל האמור לא ניתן להסיק כי בעת חתימת הסכם החליפין נתנו היורשים הרשאה לפהימה ולחסן לפעול בשמם. ודוק, יש להצביע ולשכנע כי במועד ביצוע העסקה, 4/4/81, ניתנה לפהימה וחסן הרשאה ולא די בכך שבשלב מאוחר יותר הסכימו היורשים לבצוע עסקאות אחרות. הסכמות מאוחרות אלו אינן יכולות ללמד על קיומה של הרשאה לביצוע הסכם החליפין. 33. טענה נוספת עניינה בהתנהגות מאוחרת של התובעים, המעידה, לטענת הנתבעים, על אשרור בדיעבד של הסכם החליפין. הנתבעים מבהירים כי בחלקת זבידה נטעו, בידיעת יורשי זבידה, עצי זית. נטיעת מטע שכזה מעידה, כך לטענתם, על זכות בעלות ועל כן יש להסיק משתיקתם של יורשי זבידה לנוכח הנטיעה, כי הסכימו להעברת הבעלות. כמו כן מצביעים הנתבעים על התנהגותו של הבן חוסין, אשר ניסה למכור את זכויותיו בחלקת יאסין שבאזור אל בטוף לאחותו ג'מילה. ניסיון המכירה מעיד, כך נטען, כי חוסין הכיר בחילופי הבעלות בחלקות. בעניין זה מפנים הנתבעים למפגש שנערך בין חוסין למנוח חאלד יאסין ז"ל בשנת 94. לגרסתם הגיע חוסין לחאלד יאסין ז"ל על מנת שיערוך עבורו הסכם למכירת זכויותיו בחלקת יאסין לג'מילה. מנגד טוען חוסין כי הגיע על מנת לדרוש מחאלד יאסין ז"ל להחזיר למשפחתו את זכויות השימוש והעיבוד בחלקת זבידה ולבטל את הסכם חילופי זכויות השימוש. 34. דומני כי אין צורך להכריע בגרסאות הסותרות בעניין תכלית פגישתו של חוסין עם חאלד יאסין ז"ל בשנת 94, שכן בין כה וכה לחוסין לא היה ייפוי כוח לפעול בשם אחיו, ואפילו ניתן היה להסיק מהתנהגותו כי הסכים לחילופי זכויות בעלות בקרקע אין בכך כדי לחייב את שאר יורשי זבידה. גם נטיעת עצי הזית אינה מעידה על אשרור עסקת חילופי בעלות, שהרי משהוסכם על חילופי זכויות שימוש, יכלו יורשי יאסין לעבד את חלקת זבידה כרצונם. יתירה מזו, גם במסגרת עסקת חילופי זכויות השימוש היה ברור כי מדובר בעסקה לזמן רב שיכולה לאפשר טובות הנאה גם מנטיעת מטעי עצי זית. 35. זאת ועוד, משקבענו כי לא ניתן לפהימה וחסן אישור מלכתחילה לפעול בשמם של היורשים לבצע עסקת חילופי בעלות, עולה השאלה האם ניתן להסיק אישור בדיעבד. השופט ברק בספרו חוק השליחות מציין כי בבחינת אישור בדיעבד של עסקת מקרקעין שביצע שלוח ללא הרשאה, יש לדרוש הוכחה ברורה לאישור. לגישתו הרצינות והוודאות שמשמשות בסיס לדרישת הצורה בעסקאות מקרקעין, מחייבות כי אישור בדיעבד יינתן בכתב (עמ' 788, וכן ה"ש 264 שם). לגישתו, אף אם הוכחת שליחות בעל פה עשויה להספיק כדי להכיר בעסקת מקרקעין שביצע שלוח, הרי בעת אישור בדיעבד של עסקה שנעשתה ללא הרשאה, אין להסתפק בהוכחת אישור בעל-פה אלא יש להקפיד על הוכחת האישור המאוחר ומילוי דרישות הוודאות והרצינות. גם אם נקבל את הדעה לפיה אין הכרח כי האישור בדיעבד ייעשה במסמך בכתב, הרי ברי כי הוכחת האישור תחייב פעולה מפורשת וברורה שאינה משתמעת לשתי פנים. כך למשל אם השולח יחתום על מסמכי דיווח לשלטונות המס, יגיש דרישה לאכיפת ההסכם וכדומה (ראה והשווה ע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4) 730 (2001). עם זאת בשתיקה בלבד ואף בשתיקה נוכח תפיסת המקרקעין אין די להוכחת האישור. במיוחד נכון הדבר כאשר לשתיקה זו יש הסבר סביר אחר שמתיישב עם חילופי זכויות החזקה, כמו במקרה הנוכחי. התחייבות בשם קטינים 36. לבסוף נציין כי בעת ביצוע עסקת החליפין שניים מבין יורשי זבידה היו קטינים. חוסין, יליד 1967, היה בעת ביצוע העסקה כבן 14 ואמינה, ילידת 4/4/63, היתה בדיוק בת 18 ביום העסקה. סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962 קובע: ואלה הפעולות שבהן אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית-המשפט אישרן מראש: (1) [...]; (2) פעולה שתקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק; (3) [...]; בפסיקה נחלקו הדעות ביחס לתוקפו של הסכם שערך אפוטרופוס בשמו של קטין בלא שהתקבל אישור בית המשפט לעסקה. 37. בד"נ 17/75 נחול נ' לוי, פ"ד ל(2) 113 (1976), הביע כב' השופט ח' כהן את ההשקפה לפיה חוזה שערך אפוטרופוס בשמו של קטין הינו חוזה תקף מרגע כריתתו. דעתו הייתה דעת מיעוט, ואילו דעת הרוב הייתה שכל עוד לא ניתן אישור בית המשפט, אין להסכם תוקף מחייב כלשהו. בע"א 112/79 שרף נ' אבער, פ"ד לד(3) 178 (1980), חזר כב' השופט ח' כהן על עמדה זו, המכונה "גישת החוזה התקף". דעת הרוב באותו מקרה הייתה הפוכה, ולפיה כל עוד לא הושג האישור, הרי שרואים בחוזה כחסר כל תוקף. גישה זו מכונה גם "גישת הבטלות". דעה נוספת שהובעה באותו מקרה הייתה דעתו של השופט ברק, אשר סבר כי להבדיל מעסקה של נציג, הדורשת אישור לפי סעיף 20 לחוק הכשרות, הרי בעסקה שערך קטין, הכפופה לאישור לפי סעיף 7 לחוק הכשרות, יש להחיל את גישת התנאי המתלה, דהיינו לראות בהסכם הסכם תקף המותנה בהתקיימותו של התנאי המתלה. על-פי גישה זו לא רשאי איש מהצדדים לחזור בו מההסכם, אלא עליהם להמתין לאישור של בית המשפט. עם זאת משחלף הזמן הסביר לקבלת האישור, ההסכם מתבטל, וכך גם מקום שהנציג משתמש בכוחו לבטל את ההסכם (סעיף 5 לחוק הכשרות). לגישה זו מצטרף גם פרופ' אנגלרד, בספרו חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופוסות, פירוש לחוקי החוזים, מהדורה שנייה, עמ' 128. גם השופט ברק וגם פרופ' אנגלרד מסכימים על החלת גישת הבטלות על פעולה שערך נציג בשמו של קטין. 38. רואים אנו כי עמדת הרוב דוגלת בגישת הבטלות ביחס לחוזה שערך אפוטרופוס בשמו של קטין, עם זאת עדיין חלוקות הדעות ביחס לעסקה שערך קטין. פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, בספרם חוזים (כרך ב, עמ' 1059), מביעים את הדעה כי ראוי להחיל את גישת הבטלות הן על עסקה שערך נציג בשם קטין והן על עסקה של קטין (ראה גם ע"א 1516/99 הנ"ל בעמ' 758). 39. מן האמור מתחייבת המסקנה, כי כדי ליתן תוקף לפחות להתחייבות חוסין - אין די באישור בהתנהגות, שהרי הסכם החליפין לגביו היה חסר כל תוקף. כדי שקטין שבגר יחוייב בהסכם מכר מקרקעין שנערך בשמו ללא אישור בית משפט, יש להבטיח כי האישור בדיעבד יעמוד בכל הדרישות לביצוע עסקה במקרקעין לרבות בהוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין. מכאן שלגבי חוסין אין כל תוקף להסכם החליפין. כך גם ביחס לאחותו אמינה, אלא שבעניינה לא ברור האם במועד ביצוע העסקה היתה בת 18 או שמא הגיעה לבגרות רק ביום המחרת. מאחר ובין כה וכה הגעתי למסקנה כי אין די בראיות כדי לקבוע שניתן אישור בדיעבד להסכם, אין חשיבות להכריע האם כבר הגיעה לבגרות ברגע החתימה או בסמוך לאחר מכן (כזכור ההסכם נחתם קרוב לחצות). סיכום ביניים 40. ניתן לסכם את האמור ולקבוע, כי הסכם החליפין אינו מחייב את היורשים שאינם חתומים עליו, שכן לא הוכח כי הסכימו לביצוע עסקת חילופי בעלות; לא הוכח כי נתנו יפוי כוח בעל פה או בהתנהגות לפהימה וחסן; ולא הוכח כי אשרו בדיעבד את העסקה שנעשתה בשמם. ביחס לחוסין, אוסיף כי הואיל ולעסקה לא ניתן אישור בית המשפט הרי שאפילו היו פהימה וחסן פועלים בשמו, לא היה לעסקה כל תוקף. נותר על כן לדון אך ורק בשאלת תוקפו של ההסכם ביחס לחסן ופהימה שחתמו עליו. התחייבות חסן ופהימה 41. בתחילת הדברים קבענו כי אומד דעתם של החותמים על ההסכם, המנוח יאסין, פהימה וחסן, היה להתקשר בעסקה לחילופי זכויות בעלות במקרקעין. טענת פהימה וחסן כי סברו שמדובר בעסקת חילופי זכויות שימוש לא התקבלה. הואיל וההסכם אינו מחייב את שאר היורשים, נותר לבחון האם יש לכפותו על פהימה וחסן בלבד. האפשרות לאכוף את ההסכם רק על פהימה וחסן מותנית בשאלה האם ההסכם ניתן להפרדה והאם ניתן לקיים את ההסכם רק ביחס לשני אלו. עוד יש לשאול, האם הצדדים היו מוכנים לבצע עסקת חליפין רק עם פהימה וחסן או שמא אומד דעתם היה לביצוע עסקה כוללת, שאחרת אין לעסקה כל תוקף. 42. סבורני כי התשובה לשתי השאלות הינה שלילית. הסכם החליפין אינו ניתן להפרדה (ראה בעניין זה דניאל פרידמן ונילי כהן לעיל, עמ' 1117-1119). הסכם החליפין התייחס לכלל הזכויות בשתי החלקות. התמורה לה התחייב המנוח יאסין הינה העברת מלוא הזכויות בחלקת יאסין. לא ניתן לחלק את התמורה על פי חלקיהם היחסיים של חסן ופהימה בחלקת זבידה. שווי של חלק בלתי מסוים בחלקה אחת אינו בהכרח זהה לשווי חלק יחסי בלתי מסוים בחלקה האחרת. זאת ועוד, הכרה בתוקפו של ההסכם ביחס לחסן ופהימה בלבד תיצור שיתוף בין התובעים לנתבעים בשתי החלקות. אין ספק שזו אינה תוצאה לה התכוונו הצדדים בעת עריכת הסכם החליפין. רצונם של המנוח יאסין ושל חסן ופהימה הינו חילופי זכויות ולא יצירת שיתוף במקרקעין בין שתי המשפחות, שיתוף שככל הנראה יוביל לשיתוק ויגרור את הצדדים להליכים משפטיים נוספים. לפיכך, יש לקבוע כי הסכם החליפין כולו הינו חסר כל תוקף ואין למי מהצדדים זכויות מכוחו. הערה לפני סיום 43. בא כוח הנתבעים מדגיש בסיכומיו כי במגזר הכפרי בגליל "נהוג היה לערוך עסקאות ללא רישום וללא תיעוד בכתב" (עמ' 80 לסיכומים). כן ציין כי בעבר נהגו האנשים לכבד התחייבויות שכאלו ועל-כן לא היתה הקפדה על עריכת הסכמים כנדרש על פי דין. דברים אלו אולי היו נכונים לפני שנים רבות ובטרם חקיקת חוק המקרקעין, אך לא במועד עריכת הסכם החליפין. צריך לזכור כי במקרה הנדון טיפל בעסקה בנו של המנוח יאסין, עו"ד חאלד יאסין ז"ל, שהיה אמון על עריכת הסכמים והכיר את הדין. זאת ועוד, ל"נוהג" זה, ככל שאכן קיים, אין ליתן יד. רק הקפדה של כל הנוגעים בדבר, ושל בתי המשפט, על עריכת עסקאות במקרקעין על פי הוראות הדין תוך שמירה על הכללים הדרושים לרצינות הכוונה וודאות העסקאות, תבטיח ביצוע עסקאות רק על פי אומד דעתם האמיתית של הצדדים. במיוחד יש להקפיד שלא ליתן יד לעסקאות בהן בן משפחה אחד, כגון אח בכור, כופה על בני משפחתו עסקאות ללא ידיעתם וללא רצונם. רק הקפדה על מילוי כל הוראות הדין, על רישום זכויות יורשים, על דיווח לשלטונות המס ועל רישום עסקאות בלשכת רישום המקרקעין תביא לשמירה על זכויות הקניין של בעלי הקרקעות ותמנע סכסוכים מיותרים. לצערנו ה"נוהג" האמור מביא לעיתים קרובות לסכסוכים משפטיים ואף לסכסוכי דם. לפיכך על כל העוסקים במשפט לשלוח מסר ברור לציבור ולהתריע מפני עריכת עסקאות שכאלו הנעשות בעל פה, ללא כל הנוגעים בדבר ומבלי לדווח על העסקאות לרשויות. סוף דבר 44. לאור כל האמור הנני מקבל את התביעה ומצהיר בזה כי הסכם החליפין מיום 4/4/81 הינו חסר כל תוקף. לפיכך זכאים התובעים למלוא זכויות הבעלות והחזקה בחלקת זבידה. הנתבעים זכאים למלוא זכויות הבעלות בחלקת יאסין. מאחר ובכתב התביעה לא התבקשו סעדים בדבר פינוי והחזרת החזקה, איני מוצא מקום ליתן סעד שכזה, אולם לאור הכרעתי בתיק זה ראוי שהצדדים יסדירו ביניהם את החזרת החזקה והשימוש בחלקות לרבות החזר ההשקעות. התביעה שכנגד נדחית. בפסיקת ההוצאות התחשבתי בכך שטענת התובעים כי הסכם החליפין התייחס רק לחילופי שימוש, נדחתה. על כן הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות בסך של 10,000 ₪ בלבד. חוזהירושהמקרקעין