במאמרו של ד"ר יחיאל בהט "אחריות בנק מלווה - האם נפרצו כל הגבולות?" מציין המחבר שלא עצם הליווי הפיננסי מקים חובת זהירות - ראיית הבנק כאחראי באופן גורף לכספי הרוכש היא מרחיקת לכת ומטילה עליו סיכונים שחורגים מתחום העיסוק המותר לו. ד"ר בהט מצדד בהטלת אחריות על בנק בשל מצגים רשלניים שעשה, הרגעת רוכשים חוששים, אי גילוי עובדות שהיה צריך לגלותן, חוסר תום לב, הטעייה והיעדר פיקוח על דרך הוצאת הכספים מהחשבון המיוחד. לדעתו, גם ניתן לבסס את אחריות הבנק במקרים שבהם הייתה מצדו השתלטות יתר על הפרוייקט תוך נטילת חלק פעיל בניהולו. ד"ר בהט הביע את עמדתו גם במאמר קודם "מימון בנייה בפרוייקט סגור - בטוחות ואחריות הבנק" (הפרקליט כרך מה(1), תש"ס-2000). בעמודים 71-70 נאמר על ידו: "במקרה הרגיל, ביחס להשלמת הבנייה או טיב הפיקוח בדרך כלל אין הצדקה להטלת אחריות על הבנק כלפי הרוכשים. עצם כך שהבנק עשוי בעקיפין להביא תועלת גם לרוכשים, לא צריך לעמוד לו לרועץ. הבנק מפקח ורוצה להשלים את הבנייה כדי להגן על עצמו. אם הדין יחייב אותו רק בשל כך באחריות כלפי הרוכשים, ייצא שהוא חשוף לאחריות בלתי מוגדרת..... עם זאת יש לסייג את הקביעה הכללית האמורה לפיה, בדרך כלל הבנק אינו אמור להיות חייב, בהתאם לנסיבות המקרה. יש לבדוק עד כמה הפרוייקט הוא בשליטת הבנק בפועל וכיצד ניצל את שליטתו", כגון, שהעלים מידע שחובתו הייתה לגלות או שאיפשר "בריחת כספים" מהחשבון הסגור. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אחריות בנק מלווה לליקויי בניה: רקע עובדתי 1. התובעים הינם 24 רוכשי דירות בשלושת הבניינים הכוללים בסך הכל 31 יחידות דיור. לצד כל קבוצה עומדת נציגות הבית המשותף (התובעות 1, 14 ו-27). 2. הנתבעות 2-1: י. שטראוס ושות' (1990) בע"מ וחברת אופקי בנייה בע"מ (להלן: "החברות הקבלניות" או "הקבלן") יזמו את הקמת הפרוייקט שכלל 4 בניינים (A, B, E ו-F) וביצעו את עבודות הבנייה. במסגרת הסכם ליווי שנכרת עם הנתבע מס' 9, בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "הבנק") הועמד לקבלן מימון כספי לרכישת המקרקעין ולצורך ביצוע עבודות הבנייה. מדובר בהתקשרות מקובלת בעסקאות מעין אלה הכוללת תנאים להבטחת התחייבויות היזם כלפי הבנק, לרבות מינוי אדם בעל כישורים מתאימים לפקח על התנהלות הפרוייקט מבחינה תקציבית. בהתאם לתנאי ההסכם, התקשר הקבלן עם המהנדס, יעקב שפריר (להלן: "שפריר") מחברת כ.נ.פ. ניהול ופיקוח הנדסי בע"מ. מינויו של שפריר נעשה בהסכמת הבנק והקבלן נשא בתשלום שכרו. 3. על פי הסכם שנכרת בין החברות הקבלניות לבין הנתבעת מס' 3 (להלן: "אקרילית"), רכשה אקרילית את הזכויות לגבי 11 יחידות דיור, מהן 7 דירות בבניינים A ו-B. 4 יחידות דיור נרכשו בבניין E שאיננו נוגע לתביעה זו. 4. הנתבעת מס' 4 (להלן: "בלגד") הייתה בעלת חלק מהזכויות בשטח המקרקעין שעליו הוקמו הבניינים בפרוייקט. במסגרת עסקת קומבינציה היא מכרה לחברות הקבלניות את זכויותיה בקרקע וקיבלה בתמורה 13 דירות, מהן 12 יחידות בבניינים A, B ו-F נשוא התביעה. 5. בניין A כולל 10 דירות. התביעה הוגשה על ידי 9 בעלי יחידות דיור, מהם 3 דירות שנמכרו על ידי הקבלן. התובעים 29-28 (שור) הינם בגדר רוכשי "יד שניה". בבניין זה נמכרו על ידי אקרילית 4 דירות לתובעים 32-31, 34-33, 39, 41-40. 2 דירות נמכרו על ידי בלגד, שאחת מהן כבר נמכרה על ידי הרוכש המקורי והתובעים 37-36 (אורון) הינם רוכשי יד שניה. בניין B כולל 9 דירות. התביעה הוגשה על ידי 7 בעלי יחידות דיור, מהם 2 דירות שנרכשו ישירות מהקבלן. דירה אחת נרכשה מאקרילית וביום 1.12.03 נמכרה על ידי הקונה המקורי לתובעים 16-15 (שחבר). בלגד מכרה את 4 הדירות שקיבלה בבניין זה, אחת מהן נרכשה על ידי ישראל הכט וביום 1.4.04 היא נמכרה לתובעת מס' 26 (צחור) וגם היא בסטטוס של יד שניה. בניין F כולל 12 דירות. התביעה הוגשה על ידי 8 בעלי יחידות דיור, מהם 3 דירות של הקבלן. יתר 5 הדירות נמכרו על ידי בלגד. 7 בעלי דירות לא הצטרפו לתביעה. לפי המסמכים שבתיק, מדובר ב-4 דירות שנרכשו מהקבלן, 2 דירות (בבניינים A ו-B) שנותרו בבעלות אקרילית ודירה אחת (בבניין F) שנותרה בבעלות בלגד. 6. הפרוייקט נבנה בשני שלבים. תחילה נבנו בניינים A ו-B (רחוב הנורית 23ב' ו-23א'). ביום 15.1.98 ניתן על ידי עיריית חיפה אישור (טופס 4) לאכלס את הדירות הללו. בשלב השני, נבנו בניינים E ו-F. האישור לאכלס את יחידות הדיור בבניינים אלה ניתן ביום 6.1.00. 7. קירות החוץ של כל ארבעת הבניינים צופו על ידי הדבקת לבני סיליקט בעובי של שני ס"מ. בסביבות חודש אוגוסט 98' החלה תופעה של נשירת לבני החיפוי מקירות הבניינים A ו-B. רוכשי הדירות התריעו על כך בפני נציגי החברות הקבלניות והיו גם פניות לאגף הפיקוח על הבנייה בעיריית חיפה. במכתב מיום 18.11.98 שנשלח אל בעלי ההיתר הם נדרשו להסיר את הסכנה. על כך באה תגובה מטעם המהנדס אדוארד קוויט, בעל מניות בחברת אופקי בנייה ואחד ממנהליה. במכתבו של קוויט צויין שהוא מאשר שבוצעו כל התיקונים. מסתבר, שבאישור זה לא היה ממש. ביום 20.6.99 נשלחה מטעם מהנדס העיר הודעה לפי חוק העזר שמדובר "במבנה מסוכן" והנמענים נדרשו לתקן את הליקויים. עבודות התיקון לא צלחו ובהמשך, בעקבות הליך משפטי עיכבה העירייה את מתן טופס 4 לבניינים E ו-F עד שיתוקנו הליקויים בכל הבתים שנבנו ויומצא אישור מהנדס שהציפוי הקשיח בוצע בהתאם להוראות היצרן ובאופן שתימנע בעתיד תופעה של נפילת אריחים. 8. האישור הנדרש אכן נשלח לעירייה. בהסתמך על מכתבו מיום 21.12.99 של המהנדס יוסף ליברמן, ניתן טופס 4 ביחס לבניינים E ו-F, אלא שכעבור שנה התופעה חזרה על עצמה. בהקשר זה ראו המכתב מיום 3.11.00 שבו נאמר: "אבנים נושרות ללא הרף" (נספח ט/2 לכתב התביעה). טענת התובעים נבדקה על ידי המהנדס נעם דביר מאגף הפיקוח של עיריית חיפה ולאחר ביקורו במקום נרשם שבניינים E ו-F "אריחי ציפוי חוץ - נופלים". העירייה שבה ושלחה הודעה לפי חוק העזר. הנמענים היו החברות הקבלניות, ליברמן, בלגד ורוכשי הדירות ובחלוף שנה, כשלא נעשה דבר, פנתה העירייה למהנדס חיצוני, מר דן בורישנסקי כדי שיחווה דעתו לגבי מצבם של קירות החוץ בארבעת הבניינים. בשלב זה, אציין בקיצור שהמהנדס בורישנסקי ערך בדיקה ראשונית ובמכתבו לעירייה מיום 31.12.01 הוא הביע דעתו שהדרך לתיקון הליקויים הינה "פירוק החיפוי הקיים וביצועו מחדש בהדבקה נאותה". דעתו של המהנדס בורישנסקי לא נשמעה, גם לאחר יום 27.10.02, כשהגיש את חוות דעתו המסכמת. באותו אופן לא הייתה התייחסות לחוות הדעת של המהנדס ד"ר אורי קורין שהוגשה לגבי בניין A. 9. תביעה זו הוגשה ביום 1.5.05. אף כי במשך שנתיים קודם לכן לא נצפתה נפילת אריחים, אין להבין שהבעיה נפתרה. בשנת 2006 החליטו רוכשי הדירות בבניין F לבצע בעצמם את התיקון. תחת לבני סיליקט שפורקו, הותקן ציפוי חדש המשלב בין אבן חברון וטיח. כך גם נעשה על ידי רוכשי הדירות בשני הבניינים האחרים. תחילה, ביום 19.3.07 בבניין A וכעבור מספר חודשים בבניין B. 10. לצורך הבנת הדברים, יש גם לציין כי במחצית השנייה של שנת 98', נקלעו החברות הקבלניות לקשיים כלכליים. חברת שטראוס חדלה להיות ברת-פירעון. במסגרת עתירת קבוצת אספלט בע"מ (חברת האם של אופקי בניה) להקפאת הליכים בניסיון להבריאה, בית המשפט מינה את משה סלומון כמנהל מיוחד של החברה. בסביבות חודש דצמבר 1998 החליט הבנק כי למרות מצבן של החברות הקבלניות, הוא ימשיך להזרים כספים להשלמת העבודות בבניינים E ו-F עד שיתקבל טופס 4. הבנק גם העמיד סכום של 40,000 ₪ לצורך מימון עבודות לביצוע תיקונים בבניינים A ו-B, דבר שנדרש היה לעשות כתנאי לקבלת טופס 4 לבניינים שנבנו בשלב ב'. 11. התביעה הוגשה במקור נגד החברות הקבלניות, אקרילית ובלגד מכוח חבותן לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"). התביעה נגד המהנדס ליברמן ועיריית חיפה הוגשה בעילה נזיקית. ביום 24.12.06 הוגש ברשות כתב תביעה מתוקן לצורך צירופו של הבנק בהיותו, כנטען, הגורם שנטל על עצמו את התחייבויות הקבלנים מהשלב שהפכו חדלי פירעון. למעשה, היוזמה לצרף את הבנק להליך באה מצד אקרילית ובלגד והתובעים קיבלו את ההצעה. האחריות 12. הנתבעים אינם חולקים על עצם העובדה שהיה כשל בעבודות החיפוי. הויכוח בין הצדדים סב בשאלה, אם הליקוי משתרע על מלוא שטח הקירות החיצוניים ואם אומנם נדרש היה לפרק את כל החיפוי ולבצע את העבודה מחדש. הנתבעים אינם מוכנים לקבל עמדה זו וטוענים, שמדובר בליקויים מועטים הפזורים פה ושם וכי ניתן להסתפק רק בתיקונים באותם אזורים שבהם נתגלתה התנתקות של אריחים. טענת התובעים מבוססת על חוות הדעת של המהנדס בורישנסקי. בדיקתו הראשונית העלתה שבוצעה אטימה מלאה של אריחי הסיליקט בבנייני שלב א' ושלא נתגלו נשירות של אריחים. מאידך, בבנייני שלב ב', הפוגות היו פתוחות ונתגלו נשירות נקודתיות של אריחים במירב שטחי החזיתות (ת/4). המהנדס בורישנסקי חיווה דעתו, כי בשל יישום ההדבקה שהיה לקוי הרי סתימת הפוגות בבנייני שלב א' תחמיר את הסכנה של נפילת אריחים. מטעם זה, כך צויין, יש לראות את חיפוי החוץ של כל ארבעת הבניינים כמהווה "סכנה מיידית וממשית לנשירת אריחים". עוד נאמר, שהדרך היחידה לתיקון הליקויים הינה "פירוק החיפוי הקיים וביצועו מחדש בהדבקה נאותה". בסעיף 3.2 לחוות הדעת צויין, שבעניין ההדבקה אין תקן ישראלי המורה על הנחיות טכניות אך ניתן להשתמש בהנחיות הכלולות במפרט של מכון התקנים. ההתרשמות הויזואלית קיבלה גושפנקא לאור תוצאות בדיקת המעבדה לבניין ותשתית של הטכניון. העובדות בעניין זה פורטו על ידי המהנדס בורישנסקי במכתבו לעירייה מיום 8.7.02 (ת/5) שבו צויין כי לגבי בניינים B, E ו-F רוב הבדיקות של הדבקת האריחים העלו שמדובר בחוזק הנופל מדרישת התקן. בנוגע לבניין A (רחוב הנורית 23ב') נאמר, שאומנם המדגמים שנלקחו עומדים בדרישות המינימום של התקן, אלא שלדעתו קיים חשש שהצלחה זו הייתה מקרית בנימוק, שעבודות ההדבקה בוצעה בד בבד עם בניין אחר "שביצועו לקוי בעליל". חוות דעת מסכמת הוגשה ביום 27.10.02 וכוללת סקירה מקיפה לגבי הכשל בביצוע עבודת ההדבקה של האריחים, לרבות הפעולות שנעשו לבדיקת בניין זה, תוצאות הבדיקה במעבדת הטכניון ומסקנות. כעולה מחוות הדעת (ת/6) המהנדס בורישנסקי הגיע למסקנה כי יישום ההדבקה בבניינים B, E ו-F היה לקוי וחזר על הדברים שכתב בחוות הדעת הקודמות שקיימת סכנה ממשית לנשירת אריחים ושהדרך היחידה לתיקון הינה פירוק החיפוי וביצועו מחדש. לגבי בניין A צויין, שאין באפשרותו לקבוע ממצא חד משמעי, אם כי קיים חשש סביר שהבדיקות התקינות אינן מבטיחות שאומנם לא היה כשל ביישום ההדבקה. כפי שנכתב בחוות הדעת (ת/5) הומלץ לבצע בבניין זה בדיקות נוספות. רוכשי הדירות פעלו בהתאם להמלצתו של מר בורישנסקי ופנו למהנדס, ד"ר אורי קורין שהיה בעבר ראש האגף לבדיקות של המכון הלאומי לחקר הבנייה בטכניון. על סמך מפרט שערך לבדיקת איתנות ההדבקה בוצעו כמה בדיקות מעבדה וחלק מהדגימות העלה שחוזק ההדבקה היה נמוך מאוד ולא עמד ברף הנדרש בתקן. בחוות דעתו מיום 7.10.03 צויין, שגם בנוגע לבניין 23ב' קיימת סכנה לנשירת אריחים ושעל כן, יש צורך להסיר את החיפוי הקיים ולבצע את העבודה מחדש. 13. מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת שנערכה על ידי המהנדס צבי צ'רבינסקי (נ/2, נ/3) מבלי שראה לנכון לשלוח דגימות לבדיקת מעבדה. הוא הסתמך על כך שליווה את רוכשי בניין E בזמן שיפוצו וטען, שניתן להסתפק בתיקונים מקומיים באזורים שבהם נתגלתה התנתקות של אריחים. המהנדס צ'רבינסקי חיווה דעתו שצריך לסרוק כל אבן בנפרד, תוך גישה למקום באמצעות סנפלינג. במהלך חקירתו הנגדית, צ'רבינסקי אישר שבדיקה זו איננה מוכרת לפי התקן, אך טען שהוא חושב "שככה צריך לעשות" (עמ' 78 לפרוטוקול). 14. לאחר עיון בחוות הדעת של המומחים, שגם העידו ויכולתי להתרשם מבקיאותם, לא ראיתי לסמוך על גישתו של המהנדס צ'רבינסקי שגילה להיטות יתר להגן על עניינם של הנתבעים. בעיקר, נתתי דעתי לעובדה שבניגוד לאחרים צ'רבינסקי נמנע לעמוד על איתנות ההדבקה בבדיקות מעבדה. מדובר במחדל שיש לייחס לו משקל רב, כפי שעמדה המוצגת על ידי גורם ניטראלי שביצע את עבודתו באופן רציני, ראויה בדרך כלל לקבל עדיפות. עוד ראיתי לציין, שבמהלך חקירתו הנגדית של המהנדס בורישנסקי הוא היטיב להגן על הדברים שכתב. באותו אופן התרשמתי מעדותו של ד"ר קורין, שגם נתן מענה הולם לדברי הביקורת שהועלו נגדו. כאמור, המומחה מטעם הנתבעים לא הצליח לשכנעני ששיטת התיקון המוצעת על ידו מסוגלת להחזיק מעמד לאורך זמן. כמו כן, אינני מקבל את ניסיונם של באי כוח הנתבעים להיתלות בדברים שהוציאו מפיו של המהנדס חכמה על כך שאפשר היה לתקן את הליקויים באמצעים זולים יותר. המהנדס חכמה לא בדק את חוזק ההדבקה. הוא גם לא נדרש להתייחס לסיבות שגרמו לכשל. ראיתי גם לציין, שהמהנדס חכמה הביע את דעתו שציפוי קיר חיצוני באבן קטנה, למשל כמו אריח סיליקט "מחייב עבודה יותר דקדקנית" (עמ' 30 לפרוטוקול). דברים אלה, דווקא מחזקים את המסקנה שאליה הגיעו דן בורישנסקי וד"ר קורין. התיישנות 15. חוק המכר קובע באופן עצמאי את משך התקופה להגשת תביעה בגין ליקויי בנייה. לפי לשון החוק מדובר בתביעה שעילתה "אי התאמה" כלומר, מצב שבו המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה. סעיף 4 לחוק קובע, שמועד ההתיישנות תלוי בטיבו של הליקוי ובעניין "קילופים ניכרים בחיפויים החיצוניים" התקופה (להלן: "תקופת הבדק") עומדת על 7 שנים שתחילתה מעת מסירת החזקה בדירה לקונה. לכך מצטרפת "תקופת אחריות" למשך 3 שנים שמניינה מתחיל בתום תקופת הבדק. במקרה שבפנינו, התופעה של נשירת אריחי החיפוי נתגלתה לראשונה בסביבות יולי-אוגוסט 1998, בעוד שהתביעה הוגשה ביום 1.5.05 בטרם חלפה תקופת ההתיישנות. באשר לעילות הנזיקיות נשארת בתוקפה ההוראה הכללית בסעיף 6 לחוק ההתיישנות לפיה, מרוץ ההתיישנות של 7 שנים מתחיל מהיום שבו נולדה עילת התביעה. בשים לב למועד גילויו של הליקוי, התביעה הוגשה 4-3 חודשים לפני שחלפה תקופת ההתיישנות. אחריות אקרילית ובלגד מכוח חוק המכר (דירות) 16. בסעיף 1 לחוק המכר הוגדר "מוכר" כלדקמן: "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה". התכלית העומדת ביסוד הצרכני של חוק המכר הינה, הגנה על הצד החלש בעסקה מפני ניצול כוחו העדיף של המוכר, לרוב חברה קבלנית. יחד עם זאת, בהיעדר יריבות חוזית בין הבונה לבין קונה המשנה, ההגדרה שבסעיף 1 לחוק תופסת ברשתה גם בעל קרקע שעתיד לבנות דירה בין בעצמו ובין על ידי אחר על מנת למכרה. כוחם של הדברים יפה גם לגבי מי שקנה דירה מהבונה במטרה למכרה. המחוקק ראה להרחיב את חוג המוכרים, כדי למנוע את האפשרות לעקוף את החוק וכן, על בסיס ההנחה שחוליות הביניים מצויות בעמדה נוחה לוודא ולהבטיח מראש שהבנייה תיעשה כראוי. כפי שמציין המלומד איל זמיר, בידם של אלה היכולת לפקח על תהליך הבנייה ואף לערוך הסכמי שיפוי או ביטוח שבאמצעותם תגולגל באופן אפקטיבי העלות של אי התאמות על שכמו של הבונה (איל זמיר, חוק המכר דירות, תשל"ג-1973, בעמ' 166 ו-184). 17. בלגד אינה כופרת בעובדה שהיא בגדר "מוכר" כאמור בסעיף 1 לחוק. יש לה רק טענת חוסר יריבות כלפי אלה שלא שרכשו ממנה את דירותיהם באופן ישיר. אקרילית התעקשה לטעון שהמצב לגביה שונה. לטענתה, היא רכשה את הדירות מהקבלנים במטרה להשכירן כנכס מניב, והעובדה שבפועל מכרה מספר בפרוייקט אין בה כדי להחיל עליה את הוראות חוק המכר. אקרילית הדגישה, שבכל אחד מהסכמי המכר צויין מפורשות שהקונה מקבל על עצמו שהקבלנים יהיו אחראים בלעדית לטיב הבנייה. כן הופנתה תשומת הלב לנספח שצורף להסכמי המכר הנושא את הכותרת "הודעה על אחריות לפי חוק המכר (דירות)" שנחתם על ידי הקבלנים. מדובר במסמך הכולל התחייבות ישירה כלפי הרוכשים לבצע את כל העבודות שיידרשו לשם תיקון הפגמים בממכר במהלך תקופות הבדק והאחריות, כפי שהקבלנים התחייבו ביחס לכל יתר רוכשי הדירות בפרוייקט. 18. למותר לציין, שאין נפקא מינה אם אקרילית וכך גם בלגד, לא התחייבו לבנות בעצמן את הדירות שמכרו או שהתחייבותן הייתה רק "לגרום לכך" שהבנייה תתבצע על ידי הקבלנים. גם אין נפקא מינה אם אקרילית ובלגד סיפקו לרוכשים אחריות ישירה מטעם הקבלן. בהקשר זה, כנראה שגם צריך להדגיש שסעיף 7א' לחוק קובע שאין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה. התחולה הקוגנטית של החוק אינה נגרעת גם אם החברה הקבלנית שבאמצעותה ביצע המוכר את הבנייה קיבלה על עצמה אחריות ישירה כלפי הקונים (זמיר, שם בעמ' 172). כפי שזמיר מציין בספרו, שלילת הכוח להתנות על הוראות החוק לטובת המוכר חיונית להגשמת התכליות של החוק, לרבות הגנה על הקונים מפני טעויותיהם (שם בעמ' 783). כן הודגש פעם נוספת שאין תוקף להסדר הפוטר את המוכר מאחריותו לפי החוק, כנגד התחייבות של מי שמבצע את הבנייה בפועל לשאת באותה אחריות, אף אם התחייבות מעין זו ניתנה ישירות לקונה. אין בידי לקבל את עדותו של מנהל אקרילית, שהחברה רכשה את הדירות שלא על מנת למכרן. גם בעניין זה אני מפנה לדבריו של זמיר בהתייחסו למידת ההחלטיות של המוכר לגבי מה שייעשה בדירות לאחר השלמת הבנייה. זמיר מעלה אפשרות שייתכן שתוכניותיו של המוכר הן רק טנטטיביות או שאין לו באותו שלב תוכניות מוגדרות (שם בעמ' 177). זמיר גם מציע לתת את הדעת למיהות המוכר. כך, למשל, אם המוכר הוא חברה העוסקת באורח בלעדי או חלקי במכירת דירות, ההנחה צריכה להיות שהדירה נרכשה לצורך מכירה גם אם בשלב כזה או אחר נשקלה אפשרות להשתמש בה למטרה אחרת. בכל הנוגע לאקרילית, איננו נדרשים לעסוק במודלים תיאורטיים. מהבחינה העובדתית יש להפנות להצהרת בא כוחה בעמ' 145 לפרוטוקול, שהדירות נרשמו בספרי החברה "כמלאי עסקי ולא כרכוש קבוע". הדבר משליך על כל מה שנאמר עד כה לגבי המחלוקת המדומה שאקרילית העמידה על הפרק, ואם צריך להוסיף עוד משהו אפנה לסעיף 18(ד) לחוזה שנכרת עם משפחת לאוטברך הכולל הצהרה שהמוכר (אקרילית) - "עוסק במכירת דירות". מטעם אקרילית הועלתה גם טענה שהתובעים שרכשו ממנה דירות, אינם זכאים להסתמך על הכשל בעבודת החיפוי מהטעם, שלא שלחו לה הודעה על אי התאמה כמתחייב לפי סעיף 4 לחוק המכר. טענה זו דינה להידחות. חומר הראיות מעיד שאקרילית וכך גם בלגד, ידעו כבר מהרגע הראשון שקיימת בעיה של נשירת אריחים. להן עצמן נותרו דירות בפרוייקט שבאותו שלב טרם נמכרו. מנהלי החברות גם ידעו על מכתבי הדיירים ועל ההודעות ששלחה העירייה לפי חוק העזר. הפסיקה הכירה בכך, שבנסיבות מעין אלה אפשר לוותר על דרישת ההודעה הפורמלית. השופט מ' חשין ציין, שהצורך למסור הודעה מתייתר במקום שהמוכר חייב היה לדעת שקיימת אי-התאמה (ע"א 2299/99 שפייר ואח' נ' חברת דיור לעולה בע"מ ואח', פ"ד נה(4), 213). אחריות המהנדס ליברמן 19. ליברמן היה מעורב בביצוע עבודות הבנייה בפרוייקט בשני פרקי זמן שונים. תחילה, מחודש פברואר 1996 עד אמצע שנת 1997 כעובד שכיר של הקבלנים ואחר כך, מיום 31.1.99 ועד גמר העבודות באתר בתור קבלן עצמאי ושימש בתפקיד של מנהל הפרוייקט כמחליפו של קוויט. בהסכם העסקתו שנחתם עם נציגי החברות שטראוס ואופקי בנייה צויין כי "יוסי ליברמן ממונה על ניהול כללי של הפרוייקט, על כל המשתמע מכך". ההסכם גם כולל הצהרה לפיה, ליברמן מכיר היטב את הפרוייקט, בקיא בכל צרכי ההנדסה ומסוגל לקבל על עצמו את כל הנדרש לצורך ניהולו של הפרוייקט עד להשלמתו, לפי המשוער בתוך חודשיים. לטענת ליברמן, בתקופה הראשונה הוא עבד בתפקיד זוטר תחת פיקוחם של המהנדס קוויט ויצחק צולר, אחד ממנהלי חברת שטראוס שהיה גם כן מהנדס בניין. לטענת ליברמן הוא רק סייע לקוויט ולצולר כעוזר ועבד לפי הנחיותיהם, כאחד מאנשי הצוות באתר, ללא שהיו לו כל סמכויות ופעולותיו הסתכמו במילוי הוראות המהנדסים הראשיים (סעיפים 6-4 לתצהירו). באשר לעבודות החיפוי בבניינים A-B נאמר על ידו שהוא אומנם היה במקום אם כי המלאכה בוצעה על ידי קבלן משנה. גרסתו של ליברמן לגבי מעמדו לא נסתרה. איש גם לא ניסה לחלוק על דבריו וממילא, העובדה שקוויט היה מנהל הפרוייקט עד סוף חודש דצמבר 1998 איננה שנויה במחלוקת. כך גם יש לומר ביחס למעורבותו הפעילה של המהנדס צולר שנמשכה אף לאחר שליברמן חזר לעבוד בחודש ינואר 1999. עוד צריך לציין, שליברמן כלל לא היה מעורב בביצוע עבודות החיפוי בבנייני שלב ב'. עבודה זו החלה לאחר תקופת העסקתו הראשונה ונסתיימה לפני שובו לנהל את עבודות הגמר. על בסיס המסכת העובדתית המתוארת, אינני סבור שניתן לייחס לליברמן את האחריות לכשל בהדבקת אריחי הציפוי במועד ביצוען של עבודות אלה. 20. הטענה העיקרית נגד ליברמן הועלתה בקשר להתנהלותו בתקופה השנייה של עבודתו. הביקורת מתייחסת לאישור מיום 21.12.99 שניתן על ידו לעירייה לפי דרישתה, כתנאי להוצאת טופס 4 לבניינים E ו-F. אזכיר, שעובר למתן האישור בוצעו תיקונים בבנייני שלב א' בעלות של 40,000 ₪ במימון הבנק. כאמור, בפסקה 8 ליברמן חתם על אישור שהתיקונים בציפוי הקשיח בוצעו בהתאם להוראות היצרן ובאופן שתימנע בעתיד תופעה של נשירת אריחים. כאן המקום לספר שביום 21.12.99 ליברמן ראה לנכון לשלוח מכתב למשה סלומון שבו נאמר: "הנני מודיע לך כי למרות שפניתי כבר בתאריך 19.10.99 למר שפריר והזהרתי אותו שעלולה להיווצר בעיה בחיפוי של 2 הבניינים החדשים וכדאי שנבצע טיפול מונע על פי הוראות היצרן, כמו בבניינים הראשונים ולמרות שכרגע אין בעיה בחיפוי, אמר לי שפריר שכל העבודות בוצעו על פי הוראות היצרן ולכן מסרב לאשר ביצוע העבודות הנוספות שלא לצורך" (ההדגשה אינה במקור). ליברמן גם פנה לשפריר ובמכתבו מיום 21.12.99 נאמר: "אחרי שראינו שישנן בעיות בחיפוי של 2 הבניינים הראשונים ואחרי שבוצעו עבודות תיקון על פי הוראות היצרן, אני חושב שכדאי לבצע טיפול מונע כדי שלא יווצרו בעיות בבניינים החדשים". אין חולק ששפריר לא קיבל את המלצתו של ליברמן. לפי עמדתו, אם העבודה התבצעה בהתאם להוראות היצרן, אין צורך בכל טיפול מונע, מה גם שלא קיימת הנחייה לעשות כן. 21. במהלך חקירתו הנגדית של ליברמן הוא ביקש לשכנע, כי במכתב ששלח לעירייה כוונתו הייתה רק לאשר שהתיקונים בוצעו בהתאם להנחיות שקיבל מהיצרן. כבר בתצהירו הוא ציין, שבעקבות פנייתו ליצרן האריחים היו ברשותו הוראות מדוייקות לגבי הדבקת האריחים בדרך שתימנע נפילתם בעתיד ועל סמך בדיקות שערך באתר היה לו בסיס איתן למסור לעירייה את האישור מיום 21.12.99. בחקירתו הנגדית ליברמן חזר והשליך את יהבו על הוראות היצרן. לדבריו: "אני לא יכול להבטיח אם זה טוב או לא טוב. אני לא יצרן, אני לא נותן הנחיות ואין לי שיטה לבדוק אם זה נכון או לא" (עמ' 133 לפרוטוקול, שורות 22-20). לשאלה, אם כמהנדס בניין אין לו אפשרות לבדוק אם הסכנה אומנם הוסרה, נאמר על ידו: "אין לי שום כלים פרט למעבדה, מעבדה מאושרת יכולה לבדוק ולקבוע האם הסכנה הוסרה" (עמ' 133, שורות 25-23). יחד עם זאת, כך ניתן להבין מעדותו, הוא לא ראה צורך להמליץ לבצע בדיקת מעבדה לגבי חוזק ההדבקה ועמד על כך שדי היה להסתמך על הוראות הביצוע שקיבל מהיצרן. ליברמן גם הוסיף, שאין לראות באישור שנתן לעירייה "כתב אחריות" (עמ' 143, שורה 25). אליבא דליברמן, הוא יצא ידי חובתו בכך שהודיע למזמין על "אלמנט הסיכון" והמליץ לבצע פעולות מנע, אלא שפניותיו הושבו ריקם. עמדתו של ליברמן איננה מהימנה עליי. אף אם אלך לפי שיטתו בעניין הסתמכות על הוראות היצרן, כלל לא נראה שהדבר אומנם נעשה על ידו. להיפך, המעיין במסמכים שצורפו לתצהירו ייווכח לדעת שהם נשלחו למהנדס אדוארד קוויט ביום 25.3.97 בעקבות פנייתו לחברת אקרשטיין יצרנית האריחים. צריך גם לציין, כי מכתבו של יצחק אבירם ששלח את המפרט הטכני כולל הערה המופנית לקוויט שבה נאמר שבוצעו פעולות "לא נכונות" בניגוד להנחיות שנמסרו לו בעת "פגישתנו באתר". פרט לכך, שעובר למתן האישור ביום 21.12.99 ליברמן לא הסתמך על הנחיות שקיבל באופן אישי מהיצרן, גם לא הייתה לו כל אפשרות לוודא אם העבודה הכושלת שבוצעה בזמנו אכן נעשתה לפי ההנחיות. לצורך כך, לכל הפחות היה עליו לערוך בדיקה יסודית בשטח שאיננו יודעים אם בוצעה וכיצד בוצעה וגם לא אם בכלל היו לו כישורים לעשותה בכוחות עצמו. אינני יודע מה הביא את ליברמן להציע לבצע טיפול מונע. אפשר רק להניח שהוא הבין שהתיקונים בבניינים A ו-B לא היו מספיקים. הסברו שהמלצה מבוססת על "הוראות היצרן" אינו מובן, במיוחד לנוכח העובדה שאותה המלצה לא קיבלה ביטוי באישור שהמציא לעירייה. אין ספק שליברמן הוציא תחת ידו אישור שאיננו משקף את המצב האמיתי. אין גם ספק שבעקבות המצג הרשלני הוא הצליח לשכנע את העירייה שלא קיימת יותר מניעה לעכב את מתן טופס 4 לבניינים החדשים. יחד עם זאת, צריך לעצור ולשאול מה היא המשמעות שיש לייחס להתנהגותו הבעייתית של ליברמן? כפי שכבר צויין, בתקופת עבודתו הראשונה, ליברמן היה "בורג קטן" בצוות העובדים של הפרוייקט. חשוב גם להדגיש, שליברמן כלל לא היה מעורב בביצוע העבודות בבניינים E ו-F, דבר המלמד שהליקוי במלאכת החיפוי מקורו בשיטת עבודה גרועה שנעשתה תחת שרביטו של מנהל הפרוייקט דאז, בין לבדו ובין ביחד עם המהנדס צולר. בנסיבות אלה סבורני, שאין להטביע על ליברמן חותם של מעוול שגרם לנזק. בעניין האישור הרשלני שניתן על ידו לעירייה, אפשר להטיח כלפיו דברי ביקורת, אולי גם חוסר יושר. אפשר גם לשלול ממנו את הזכאות להוצאות משפט, אלא שהתובעים מלינים על נזק שנגרם להם בגין עבודה לקויה שבוצעה זמן רב לפני שליברמן חתם על אישור התקינות ואינני רואה שקיים קשר סיבתי בין שני הדברים. בהקשר זה, אקדים את המאוחר ואציין שאין בדעתי לצדד בגישת הטוענים, לפיה בשלב מסויים הבנק נכנס לנעלי הקבלנים. בכך נשמט הבסיס לטענה המייחסת לבנק אחריות למעשיו של ליברמן. מכל מקום, אפילו אם הבנק היה מסכים להעמיד שוב מימון כדי לבצע טיפול מונע בבניינים החדשים, בהתאם להצעתו של ליברמן, הדבר ממילא לא היה מחזיק מעמד לאורך זמן. לסיכומה של נקודה זו, אינני סבור שקיים יסוד מספיק להטיל על ליברמן אחריות כלשהי לכשל שנגרם בגין "החטא הקדמון". אחריות העירייה 22. טענתם העיקרית של התובעים, שהייתה מצד העירייה התרשלות בפיקוח על ביצוע העבודות לתיקון הליקויים שנתגלו בבניינים A ו-B. העירייה הכחישה את האחריות המיוחסת לה והעלתה טענות שונות כגון, שהיא מילאה את חובותיה על פי דין במשלוח הודעות לפי חוק העזר, ובסופו של דבר קיבלה את אישורו של מהנדס מוסמך שהתיקונים בוצעו לפי הוראות היצרן שגם ציין שתימנע נפילת אריחים בעתיד. עוד נטען, שהעירייה פעלה בסבירות ושמכל מקום, לנוכח הנסיבות לא מתקיים קשר סיבתי בין טענת ההתרשלות המיוחסת לה לבין הנזק, שכן נשירת האריחים נגרמה עקב עבודה לקויה. 23. חבות מכוח עוולת הרשלנות מחייבת הוכחת שלושה אלה: קיומה של חובת זהירות (מושגית וקונקרטית) בין המזיק לניזוק; הפרת החובה וקיומו של קשר סיבתי בין ההפרה לנזק שנגרם (ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1), 113). העירייה איננה כופרת בכך שבמסגרת חובת הפיקוח המוטלת עליה לגבי מבנים שבתחום שיפוטה קיימת חובת זהירות מושגית. לדעתי, גם מוטלת עליה החובה במישור הקונקרטי. מזווית מבטם של התובעים, במוקד הדיון עומדת השאלה האם העירייה נהגה כראוי בשעה שהסתפקה בקבלת אישורו של מהנדס הפרוייקט בנוגע לתקינות הציפוי הקשיח. לטענתם, היה צריך לדרוש לבצע בדיקות מעבדה ולבקש שהאישור יינתן על ידי גורם בעל הסמכה בלתי תלוי. סבורני, שבחינת העניין "בזמן אמת" מובילה למסקנה שאין להטיל דופי בדרך התנהלותה של העירייה. בהתייחס למועד הרלוונטי (חודש דצמבר 1999), קשה לי לומר שהיה על העירייה לצפות, או שהייתה צריכה להניח, שתיקון האריחים בבנייני שלב א' לא בוצע כראוי ושהאישור, בלשון הנחרצת, בחתימת ידו של המהנדס ליברמן ניתן כלאחר יד. טענת התובעים שכבר אז הייתה חובה לדרוש להרחיב את היקף בדיקת התקינות, איננה מובנת מאליה. טענה זו מבוססת על התפתחות הדברים כעבור שנתיים כשהעירייה פנתה אל המהנדס בורישנסקי ונשלחו על ידו אריחים לבדיקת מעבדה. לעיתים, אירועים בעתיד משליכים אחורנית ולפעמים, כמו במקרה דנן, לא שוכנעתי שמוצדק לבחון את סבירות הפעלת שיקול הדעת, במשקפיים של חוכמה בדיעבד. אף אם טעיתי בקביעת הנורמה הנדרשת מהעירייה, סבורני שלא מתקיים קשר סיבתי בין ההתרשלות המיוחסת לבין גרם הנזק. כפי שהוסבר בעניינו של ליברמן, העירייה לא גרמה את הנזק ולא תרמה להחמרתו. כידוע, בדיעבד התברר שמדובר בפגמים שמקורם בכשל יסודי בעבודת החיפוי שבוצעה הרבה לפני שהעירייה נקראה לטפל בבעיה. באותו מועד, כשהקבלנים היו חדלי פירעון, לא עמדו ברשות העירייה אמצעים אפקטיביים לכפות לבצע את כל העבודה מחדש. צריך גם לזכור, שהעירייה נכנסה לתמונה לאחר שניתן טופס 4 לבניינים A ו-B והדירות היו מאוכלסות. העירייה אומנם החליטה להחזיק את רוכשי הדירות בבניינים E ו-F כבני ערובה, אלא שבמצב הדברים שבו נדרש היה לבצע את כל העבודה מבראשית, לא נראה סביר שניתן היה להמשיך בכך לאורך זמן. זו אחת מבין הטענות שהעירייה העלתה בסיכומיה ולדעתי, מדובר בנימוק כבד משקל לשלילת יסוד הקשר הסיבתי. לכך יש להוסיף, שאפילו אם כבר אז היה מתברר שנדרש לבצע מחדש את כל העבודה, מסופקני אם לנוכח הנסיבות הבנק היה מקבל על עצמו לממן את עלות התיקון, מה גם ששאלה זו לא הועלתה במהלך חקירתו הנגדית של נציג הבנק. אחריות הבנק 24. חלק ניכר מהפרויקטים הנבנים על ידי חברות קבלניות ממומנים בשיטת הליווי הפיננסי. אפיונה העיקרי - כמו במקרה שבפנינו - הוא בכך שכל הפעילות הכספית מתנהלת כ"משק סגור" תוך הקפדה שכספי הקונים יופקדו לחשבון מיוחד בשליטת הבנק ושההוצאות למימון הבנייה ישוחררו לפי התקדמות העבודה תחת פיקוח צמוד של גורם מטעם הבנק, בדרך כלל מהנדס. תפקידו של המפקח גם לדווח לבנק באופן שוטף אודות קצב התקדמות הבנייה, המכירות ומצבו הכספי של הפרוייקט (עו"ד אביחי ורדי, דיני מכר דירות, תשס"א-2001). לפי ההשקפה המקובלת, הפיקוח המיוחד של הבנק נועד לצורך הגנה על עניינו והבקרה השוטפת מיועדת להקטין את הסיכונים שהבנק נוטל על עצמו בעת מתן האשראי לקבלן (ד"ר רות פלאטו - שנער, עסקאות ליווי פיננסי, האם הבנק חב חובת אמון כלפי רוכשי הדירות? מקרקעין, ד/6, נובמבר 2005, בעמ' 49-38). 25. שאלת אחריותו של בנק כלפי רוכשי דירות - בנסיבות כמו בפרשה הנוכחית - טרם הובאה לדיון בפני בית המשפט העליון. הסוגייה נדונה על ידי הערכאות הנמוכות ובספרות המשפטית. במאמרו של ד"ר יחיאל בהט "אחריות בנק מלווה - האם נפרצו כל הגבולות? (מקרקעין, ה/3, מאי 2006), מציין המחבר שלא עצם הליווי הפיננסי מקים חובת זהירות - ראיית הבנק כאחראי באופן גורף לכספי הרוכש היא מרחיקת לכת ומטילה עליו סיכונים שחורגים מתחום העיסוק המותר לו. ד"ר בהט מצדד בהטלת אחריות על בנק בשל מצגים רשלניים שעשה, הרגעת רוכשים חוששים, אי גילוי עובדות שהיה צריך לגלותן, חוסר תום לב, הטעייה והיעדר פיקוח על דרך הוצאת הכספים מהחשבון המיוחד. לדעתו, גם ניתן לבסס את אחריות הבנק במקרים שבהם הייתה מצדו השתלטות יתר על הפרוייקט תוך נטילת חלק פעיל בניהולו. ד"ר בהט הביע את עמדתו גם במאמר קודם "מימון בנייה בפרוייקט סגור - בטוחות ואחריות הבנק" (הפרקליט כרך מה(1), תש"ס-2000). בעמודים 71-70 נאמר על ידו: "במקרה הרגיל, ביחס להשלמת הבנייה או טיב הפיקוח בדרך כלל אין הצדקה להטלת אחריות על הבנק כלפי הרוכשים. עצם כך שהבנק עשוי בעקיפין להביא תועלת גם לרוכשים, לא צריך לעמוד לו לרועץ. הבנק מפקח ורוצה להשלים את הבנייה כדי להגן על עצמו. אם הדין יחייב אותו רק בשל כך באחריות כלפי הרוכשים, ייצא שהוא חשוף לאחריות בלתי מוגדרת..... עם זאת יש לסייג את הקביעה הכללית האמורה לפיה, בדרך כלל הבנק אינו אמור להיות חייב, בהתאם לנסיבות המקרה. יש לבדוק עד כמה הפרוייקט הוא בשליטת הבנק בפועל וכיצד ניצל את שליטתו", כגון, שהעלים מידע שחובתו הייתה לגלות או שאיפשר "בריחת כספים" מהחשבון הסגור. 26. בענייננו לא הועלתה טענה שראוי להטיל על בנק מלווה אחריות גורפת לגבי כל נזק שנגרם לרוכשי הדירות. בא כוחה של אקרילית שהיה נושא הדגל בסוגיית אחריותו של הבנק, מיקד את טענותיו רק ביחס למקרים שבהם החברה הקבלנית קרסה והרוכשים נותרים מול בנק "הפועל כקבלן מבצע לכל דבר". בבסיס השקפתו עומדת ההנחה כי החל מהשלב שחברה קבלנית נכנסה למצב של חדלות פירעון, הבנק הופך להיות בעל האינטרס הבלבדי בפרוייקט, במיוחד בנסיבות שבהן הבנק מגלה מעורבות פעילה ואינטנסיבית בכל הנוגע להשלמת העבודות בפרוייקט. לטענתו, לדברים אלה ניתן למצוא תימוכין בספרות. בהיעדר הפנייה לפרסום כלשהו, אני מניח שבא כוח אקרילית התכוון לעמדה שהוצגה במאמרים שהזכרתי מתוך סיכום טענותיו של הבנק. באשר לפסיקה, הופנתה תשומת הלב למבחן שנקבע בע"א (תל-אביב) 3421/05 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' ברא-נס שושן . באותה פרשה נדונה מערכת יחסים בין בנק מלווה לבין קבלן משנה ללא שהיה ביניהם חוזה. בית המשפט השתית את החיוב על הבנק מכוח מצג מפורש של מפקח מטעמו כלפי קבלן המשנה, שהבנק ישלם את שכרו כפי שעשה באופן רצוף במשך 4 שנים. העובדות בענייננו שונות, אלא שהשופט י' שנלר בפסק דינו המלומד, הרחיב את הדיבור בסוגייה הנוגעת למעורבותו של בנק מלווה שבשלב מסויים נטל על עצמו את הפרוייקט לקו הסיום. בסעיף 31 לפסק הדין נאמר: "נראה כי הבחינה המרכזית לשאלת אחריות הבנק הינה מעורבותו במהלך הבנייה ובמיוחד להמשך הבנייה. ככל שעסקינן בשלב של מהלך הבנייה הראשוני, קרי בנייה בהתאם להתקשרות שבין הבנק לקבלן הראשי, אף אם הבנק ממנה מפקח שתפקידו לפקח על התקדמות הבנייה ולאשר שחרור כספים, תהא הזיקה שבין הבנק לבין צדדים שלישיים רחוקה יותר. אולם, בנסיבות שבהן הקבלן הראשי לא עמד בהתחייבויותיו כלפי הבנק והבנק בחר לנסות להציל את הפרוייקט, הרי קיימת זיקה הדוקה בין הבנק לבין הצדדים השלישיים. בנסיבות שכאלו עלינו לבחון ביתר שאת את שאלת מעורבותו של הבנק או מי מטעמו בהמשך ניהול הפרוייקט" (ההדגשות אינן במקור). חשוב לציין, שבית המשפט הדגיש שהמבחן האמור איננו חל לגבי מערכת היחסים בין הבנק לרוכשי הדירות. חשוב גם להבהיר, שבית המשפט ראה את הזיקה כהדוקה עד מאוד בהסתמך על עובדות שהוכחו בכתובים, לפיהן תפקידי המפקח כללו סמכויות נרחבות המעידות שלמעשה הוא ניהל את הפרוייקט עבור הבנק ומטעמו. בית המשפט הוסיף, שהבנק חרג מתפקידו של בנק מלווה ובאמצעות דרישותיו מהמפקח הפך בפועל ליזם וקבלן. בא כוח אקרילית ביקש גם לבסס את עמדתו על פסק הדין שניתן בת.א. 1794/95 חייק נ' בנק הפועלים בע"מ. באותו מקרה בית המשפט המחוזי בתל-אביב (השופטת צ' ברון) הכיר בהסתמכות של רוכש הנכס על דברים ששמע ישירות, ויותר מפעם אחת, מנציג מוסמך של הבנק לגבי משמעות הליווי הפיננסי, טיבו של הפיקוח ועל דרך הוצאת הכספים. בפועל, כך התברר, הבנק שיחרר כספים מהחשבון בלי שבדק את קצב התקדמות הבנייה, עד כדי כך שחשבון "תחת שיהיה סגור הפך להיות פרוץ לכל רוח" וכספים שימשו למימון פרוייקטים אחרים של הקבלן. 27. במקרה שבפנינו, הפרוייקט התנהל מראשיתו במסגרת של ליווי בנקאי. כפי שכבר צויין, מאז חודש דצמבר 1998 כשהקבלנים לא היו מסוגלים יותר להזרים הון עצמי לכיסוי הגירעון ולא היה מסוגלים לקיים את התחייבויותיהם, המשיך הבנק להעמיד מימון עודף להשלמת העבודות שנותר לבצע בבניינים החדשים. דרך זו נראתה לבנק כדאית להקטנת נזקיו על פני האפשרות לפעול למינוי כונס נכסים למכירת הפרוייקט במצבו דאז. צריך אומנם לציין, שלבנק היה עניין לקבל חזרה את הערבויות לפי חוק המכר. בה בעת, האופציה שהייתה מועדפת על ידי הבנק גם עלתה בקנה אחד עם האינטרסים של יתר המעורבים בפרוייקט, לרבות רוכשי הדירות בבניינים E ו-F. 28. סביב התנהלותו של הבנק בתקופה זו, נתגלעה מחלוקת לגבי אחריותו כלפי רוכשי הדירות. לטענת התובעים, הבנק לא הסתפק בהזרמת מימון אלא נטל על עצמו את מושכות הפרוייקט ובפועל נכנס בנעלי הקבלנים, תוך לקיחת האחריות לביצוע התיקונים בבנייני שלב א' ולהשלמת העבודות בבניינים החדשים. ביטוי עיקרי לכך מוצאים התובעים בעובדה שהמהנדס שפריר היה נוכח בישיבות עם קבלנים וספקים וכן בטיפולו בתשלומים למע"מ, מס הכנסה, ביטוח לאומי עבור עובדים שכירים וכו'. עוד נטען, ששפריר פיקח באופן צמוד על התשלומים שנדרשו לביצוע העבודות, מסר לבנק דיווחים שוטפים עד הפרט האחרון, אישר את התקציב לביצוע התיקונים בבנייני שלב א' ולמעשה "לא ניתן היה להזיז אבן באתר" מבלי לקבל את אישורו כנציג הבנק. 29. לטענת הבנק, מרבית הטענות שהועלו נגדו מבוססות על עובדות המתייחסות לאירועים שהתרחשו זמן רב לפני מועד הגשת התביעה נגדו, ומשכך חל על התביעה דין ההתיישנות. הבנק גם העלה טענות של חוסר יריבות עם התובעים. לגופם של הדברים, טען הבנק כי במסגרת הסכמי הליווי וכאחד מהתנאים שהוא מציב בפני כל יזם, מופעל פיקוח תקציבי רק כדי לוודא שהמימון מנותב לצורך ביצוע העבודות. הבנק מכחיש כל טענה המופנית כלפיו ביחס לכניסה לנעליו של הקבלן. לטענתו, הפרוייקט בשלבו האחרון התנהל באותה מתכונת כבעבר, אם כי תוך בקרה תקציבית הדוקה יותר. לא אעסוק בטענות הסף שהעלה הבנק. מתוך שעיני הכל נשואות אליו כמוסד פיננסי מעין ציבורי והצדדים הציגו אותו בתור הדמות המרכזית בפרשה, ראיתי לבחון את הטענות לגופן וזאת, בהינתן הדעת שממילא דין התביעה נגדו להידחות. צריך להזכיר, שהתובעים ביקשו לצרף את הבנק להליך רק כעבור שנה מאז שהוגשה התביעה. יש גם לציין שהחל מאותו שלב, כל בעלי הדין הקדישו מאמץ רב בניסיונם לגלגל את עיקר האחריות לפתחו של הבנק. לתובעים אין כל ידיעה אישית לפיה, הבנק היה מעורב בניהול הפרוייקט. לגבי חלק מהם, רוכשי הדירות בבניין F, צצה ועולה השאלה כיצד קרה שביום 22.11.99 במסגרת עתירתם לבית המשפט להורות לבלגד, שטראוס ועיריית חיפה "לנקוט לאלתר בכל הפעולות הנדרשות לשם קבלת טופס 4", הם לא ראו לנכון לצרף את הבנק להליך. מעבר לעניין אי-הצירוף, שאולי חשיבותו איננה כל כך רבה, מזדקר לעין סיפור שבאמת נוגע ללב, הכולל טענות חמורות על התעמרות מצד בלגד ושטראוס במסירת הדירות באיחור והפקרת הרוכשים להתגורר בבניין ללא חשמל ומים. בסעיף 6 לבקשה נטען, שפניותיהם לבלסקי ולצולר לא נענו. כעת, בעניינה של תביעה זו התובעים משליכים את יהבם על עדותו של ליברמן שנמצאה בלתי מועילה. התובעים גם מבקשים להסתמך על גרסתו של בלסקי, אלא שהוא כלל ועיקר איננו גורם שאפשר להישען עליו. הניסיון להוכיח את התביעה באמצעות העדים מטעם הבנק, לא צלח. 30. אתייחס תחילה לעדויות שבאו מטעם הבנק. מר זאב ילינק, ראש סקטור קבלנים במערך הבנייה והנדל"ן של הבנק פירט בתצהירו את השתלשלות העניינים שהביאה להחלטה של הבנק להמשיך ולממן את השלמת שלב ב' של הפרוייקט, לאחר שהקבלנים נקלעו לקשיים כספיים. בסעיף 16 לתצהירו (נ/8) הודגש, כי השלמת העבודות בפרוייקט התנהלה באותה מתכונת כבעבר, שכללה את נציגי היזם: משה סלומון, המנהל המיוחד של קבוצת אספלט חברת האם של אופקי בנייה; יצחק צולר, מנהל ואחד מבעלי המניות בחברת שטראוס שאליו התלווה כיועץ רואה החשבון שי טאובר. בצוות הניהול נכלל גם המפקח שפריר, שהיה מופקד רק על הבקרה התקציבית באותו אופן שהדבר נעשה קודם. ילינק הוסיף, שמעורבותו של שפריר בהסכמים עם קבלני משנה וספקים הייתה דרושה לצורך מתן גיבוי כספי מטעם הבנק, שאחרת אף אחד לא היה מסכים להמשיך לבצע עבודות בפרוייקט. ילינק עמד על כך, שבמהלך כל תקופת התנהלותו של הפרוייקט, הבנק כלל לא היה מעורב בהחלטות הקשורות עם אופן הבנייה, טיבה ואיכותה. יצויין, שילינק לא הסתיר את העובדה שבמועד הרלוונטי הבנק ביקש לבחון ביתר קפדנות את נושא המימון. בהקשר זה הוסבר, שהמצב הפך להיות רגיש יותר בגלל שהפרוייקט היה צפוי להסתיים בגירעון. בין היתר, ילינק גם לא ניסה להסתיר את העובדה שלנוכח המצב "מטבע הדברים" רמת הטיפול של הבנק הייתה אינטנסיבית יותר. הוא גם אישר שבאופן רגיל הבנק לא מטפל בארגון התשלומים למע"מ, ניכוי במקור וביטוח לאומי, אך ציין שמדובר בכספים המהווים חלק מהעלויות של הפרוייקט. בעמ' 112 לפרוטוקול נאמר על ידו: "בפרוייקט שאתה רוצה לשמור על ההוצאות שלו בפינצטה אתה יורד לפעמים עד הפרטים הקטנים, מה שאתה לא נדרש לעשות כאשר החברה היא עסק חי" (שם, שורות 24-17). גרסתו של ילינק מהימנה עליי. כך גם לגבי התייחסותו לטענה בעניין המימון שהועמד לצורך ביצוע התיקונים בבנייני שלב א'. ילינק הסביר, כי למרות שבניינים אלה אוכלסו כבר בחודש ינואר 1998, הבנק הסכים לתקצב את עלות התיקונים רק כדי לאפשר קבלת טופס 4 לבניינים החדשים. הדברים חזרו על עצמם בתצהירו של שפריר ובמהלך עדותו. לטענתו, במועד הרלוונטי, ביצוע העבודה והפיקוח המקצועי הצמוד נוהלו על ידי צולר וליברמן שעסקו גם בבדיקת חשבונות הקבלנים בעוד שהוא (שפריר) היה מגיע לאתר פעם בשבועיים לצורך פגישות עדכון. לטענתו, באותה תקופה מעורבותו קיבלה ביטוי רק בהידוק הפיקוח התקציבי, מהטעם שהוסבר על ידי ילינק. שפריר שנחקר ארוכות על תצהירו, עמד על דעתו שצולר המשיך להיות מנהל החברה והיזם ובעל הסמכות לאשר חשבונות. לדבריו: "אישור שלנו היה אישור שאכן הדברים הם על פי הסכם, שאכן הדברים נמצאים בתקציב המאושר. האישור שלנו היה תקציבי. לא החלפנו את צולר כמנהל הפרוייקט...... שיקול הדעת שלי היה מוגדר ומאוד ברור...... התמקד בעובדה אם הדברים נעשים על פי חוזה, על פי תקציב......" (עמ' 158, שורות 7-1). ובהמשך: "מבחינת אופי העבודה לא היה שינוי בין תקופה א' לתקופה ב'. לא נוספו לי תחומי אחריות חדשים. בתקופה השנייה הבנק דרש פיקוח יותר הדוק כדי לא לחרוג מהתקציב...... ולכן העבודה שלי הייתה יותר אינטנסיבית עם יותר כניסה לפרטים" (עמ' 160, שורות 16-14). עדותו של שפריר לא נסתרה. גם בהינתן הדעת לעובדה שהוא אישר שבנסיבות הייתה לו חובת נאמנות כלפי הבנק ואפילו היה "ידו הארוכה", גרסתו בעניינים העומדים בלב המחלוקת, מהימנה עליי. בין היתר, ראיתי לציין את תשובתו לשאלה לגבי מעורבותו בקביעת מחירי העבודות שסוכמו עם קבלני המשנה, במקרים שבהם המחירים לא היו סבירים בעליל. לדבריו, במקרה כזה, הוא היה מעיר את תשומת לבו של היזם "אבל בפועל לא היו מקרים כאלה......" (עמ' 160, שורות 29-26). באשר לעבודות התיקון בבניינים A ו-B, ראיתי גם לציין את הנאמר על ידו כשנשאל לגבי האישור הכספי שנתן לביצוע עבודות אלה. לדבריו: "ביקשתי לקבל ממנהל העבודה מטעם היזמים, זה היה מר נואף בסול, אני לא זוכר אם מר ליברמן היה...... פירוט כמותי שאותם שטחים בעייתים אשר יש לטפל בהם וניתוח עלויות של שכר עבודה, חומרים ופיגומים עם אותם ספקים קבלנים שאמורים היו לבצע את העבודה" (עמ' 153, שורות 22-21). ובהמשך: "אני לא הכתבתי את המחיר, אני בדקתי וביקשתי לקבל נתונים לגבי העלויות שנדרשות. אם יש טעות בהערכה מי שצריך לשאת בתוצאה זה היזם" (עמ' 154, שורות 16-14). חקירתו של שפריר כוללת גם את סיפור העסקתו של ליברמן. לטענת שפריר, ההחלטה להחזיר אותו לעבודה הייתה של היזם. החוזה עמו נערך על ידי צולר שגם קבע את שכרו. חתימתו על החוזה, כך הוסבר, נועדה כדי "להכניסו לתוך תקציב הפרוייקט וליידע את הבנק". מקובל עליי, שאין להתייחס ברצינות לטענה שבפועל שכרו של ליברמן שולם על ידי הבנק. כעולה מעדותו של שפריר, שכרו של ליברמן שולם על ידי הבנק, כמו כל יתר התשלומים שתוקצבו לטובת הפרוייקט. 31. ליברמן ניסה לשכנע שהפרוייקט, לקראת סוף שלבו השני, התנהל תחת ידו של שפריר. לטענתו, הדבר בא לידי ביטוי בעובדה ששפריר חתם על חוזה העסקתו. כעולה מהחוזה, מדובר בהתקשרות בין אנשי "העסקה המשותפת" (שטראוס ואופקי בנייה) שחתמו על החוזה עמו. טענת ליברמן לפיה, שפריר היה בין אלה שחתמו על החוזה מבוססת על כך שההסכם אושר על ידי משה סלומון, שי טאובר ושפריר. בהקשר זה נאמר על ידו שידע כי "אדון שפריר הוא ליווי בנקאי ולגבי משה סלומון ושי טאובר, כך אני שמעתי, הם לא הציגו בפניי מי הם, אני הבנתי שהם מייצגים את הבנק, כי הם היו האנשים הכי חשובים באתר" (עמ' 136, שורות 21-19). אינני יכול לקבל את הדברים כפשוטם. לפי התרשמותי, ליברמן כרך את שפריר ביחד עם סלומון וטאובר מתוך היתממות שכביכול שלושתם היו נציגי הבנק, מבלי שטרח לגלות עניין בנוגע למעמדם, מה שנראה בלתי סביר. כעולה מעדותו, בהמשך הדרך הוא טיפל בעצמו בכל בעיה מקצועית. ליברמן אישר, שבתוקף תפקידו הוא פיקח על ביצוע העבודות, קבע לוחות זמנים והפעיל את קבלני המשנה באתר. לדבריו, הוא פנה לשפריר רק בנושאים כספיים, למשל, בנוגע לחשבונות של קבלנים. עוד נאמר על ידו שבאותה תקופה סלומון היה "איש הכי גדול" והסביר, שכוונתו שהוא היה "הכי חשוב בפרוייקט". לטענת ליברמן, בעת שהיה צורך לנהל משא ומתן עם קבלנים, סלומון ישב "בראש השולחן" (עמ' 135, שורות 30-22). יחד עם זאת, כשנשאל אם מבחינה היררכית ראה עצמו כפוף לסלומון, הוא השיב בשלילה וטען "הבוס שלי היה קובי שפריר" (עמ' 136, שורות 13-12). בעדותו של ליברמן גם מצאנו אמירה, שלא היה נוהל עבודה קבוע בינו לבין שפריר. לדבריו: "מתי שהוא רוצה לבוא היה בא" (עמ' 136, שורות 24-22). לא אחזור על כל הנאמר בעניין אישורו של ליברמן על תקינות הציפוי הקשיח. אציין רק, שדברים אלה מצטרפים לעדותו הבעייתית כשניסה כמפורט לעיל, תוך בלבול וחוסר קוהרנטיות לסבך את הבנק. הוא לא הצליח בכך ובחלקים המהותיים של עדותו, אף מצאתי את גרסתו עולה בקנה אחד עם התמונה העובדתית שתוארה על ידי ילינק ושפריר. 32. תצהירו של בלסקי (נ/11) כולל טענות שונות לגבי חבותה של בלגד כלפי אלה מבין התובעים שרכשו ממנה את דירתם. בלסקי גם מלין על כך שהתובעים לא צירפו לתביעה את כל המעורבים בפרשה, כגון את שפריר שביחס אליו נטען כי פיקח על העבודה מטעמו של הבנק, דבר שבא לידי ביטוי בבחירת קבלני המשנה ובפיקוח צמוד על העבודות. כן נטען, ששפריר אישר ודאג לתשלומים, לרבות בגין עבודות החיפוי. באשר לבנק נטען, כי מעת שהקבלנים כשלו הבנק לקח את הניהול השוטף לידיו ונכנס לנעלי הקבלן. בהקשר זה, כך הוא העיד: "המילה האחרונה" הייתה של הבנק בכל עבודה שבוצעה באתר. הדברים היו מכוונים לתקופה שבה מעורבות הבנק הייתה יותר אינטנסיבית, שאז לטענתו חל מהפך של ממש: "אני יכול להגדיר זאת מ-2% ל-92%. פשוט שינוי טוטאלי. זה התבטא לדוגמא שאם היינו צריכים כבל חשמלי, שהיו צריכים להשחיל לבניין כשהכבל נקרע בדרך והחשמלאי היה צריך כבל, הוא נעזר בי שאני אפנה לילינק שאישר לי טלפונית להוציא 4,500 ₪ מכיסי והוא יחזיר בגלל דחיפות הנושא. זאת אומרת, כל בורג, כל שקע, כל אבן, הכל היה בניהול הבנק בצורה מאוד מאוד אינטנסיבית" (עמ' 130, שורות 7-3). במישור העובדתי שבו אני עוסק כעת, לא ראיתי כל אפשרות לסמוך על עדותו של בלסקי שהייתה מגמתית במידה קיצונית. הדברים שאמר ביחס לשפריר בעניין בחירת קבלני המשנה והפיקוח הצמוד על העבודות, לא נשמעו אפילו מפיו של ליברמן שכידוע לא גילה אהדה כלפי הבנק. אליבא דליברמן, פניותיו לשפריר בנושאים כספיים לא הייתה בהתאם למתואר על ידי בלסקי. בהקשר זה חשוב לציין, שלא באה מצד ליברמן טענה ששפריר הגביל את התקציב לביצוע התיקונים בבנייני שלב א'. אין גם כל ממש בטענתו של בלסקי, שסלומון נתמנה לנהל את חברת אופקי בנייה מטעם הבנק. בנקודה זו (אף שהדבר לא נטען), אינני מקבל שהיה לו יסוד להניח שיש אמת בדברים שאמר. סיפורו על פנייה ישירה לילינק כדי להשיג אישור לרכישת כבל חשמלי, נראה בעיני בלתי סביר, מה גם שמדובר בעדות כבושה ומבלי שניתנה לילינק (שהעיד לפניו) הזדמנות להגיב על כך. 33. הטענה שהבנק נטל את המושכות לידיו ונכנס לנעלי הקבלנים לא מעוגנת בחומר הראיות. כעולה מן האמור, התמונה מעידה על כך שבאופן כללי המתכונת הקודמת נשמרה כפי שהייתה. אינני מקבל את הטענה, שלבנק הייתה מטרה להציל את הפרוייקט. המשך המימון אומנם נועד בעיקר, כדי לאפשר לבנק לקבל חזרה את ערבויות חוק המכר מרוכשי הדירות בבניינים E ו-F, אולם אין פסול בכך ועובדה זו כשלעצמה לא מלמדת שהבנק השתלט על הפרוייקט. צריך לזכור שבכל מקרה, שיטת הליווי הפיננסי מאופיינת בפיקוח הדוק על ההוצאות. הידוק הפיקוח התקציבי עד כדי ירידה לפרטים, כפי שהסביר ילינק, אינו מוביל למקום שאליו התובעים מבקשים להגיע. הבנק היה רשאי להורות על כך לשפריר כדי לא להגדיל את הגרעון, דבר שממילא היה לגיטימי לעשותו אפילו אם המצב הכלכלי של הקבלנים היה פחות חמור. גם אינני מקבל את הטענה שהבנק היה בעל האינטרס היחיד שהפרוייקט יגיע לקו הסיום. בהקשר זה ראיתי לציין, שהדרך החילופית של מינוי כונס נכסים לא הייתה מביאה שום תועלת לרוכשי הדירות בבנייני שלב א' שכבר החזירו לבנק את הערבויות. בנוגע לרוכשי הדירות בבניין F, קשה לצפות כיצד הדברים היו מתפתחים, אך הדעת נותנת שלא היה להם עניין להיכנס לתסבוכת הכרוכה בהשלמת העבודות על ידי כונס נכסים. לסיכומו של פרק זה אציין: (א) עצם העובדה שבנק מביע נכונות להמשיך להזרים כספים לצורך השלמת פרוייקט בנייה שיזמיו הפכו להיות חדלי פירעון, איננה מספקת כדי להטיל עליו את ההשלכות הנובעות מהכשל העסקי; (ב) הדבר תלוי בנסיבות, כך שפסק הדין בפרשת ברא-נס איננו מסייע לתובעים, מה גם שהשופט שנלר נקט עמדה בנוגע למערכת היחסים בין בנק לבין קבלני משנה; (ג) הוא הדין לגבי האמירה בעניין חייק, כי בשיטת הליווי הפיננסי כשהלקוח חייב להפקיד את הכסף לחשבון המיוחד, אין לו אפשרות שלא להפוך "לשותפו" של הבנק לעסקת המימון. לטענת ד"ר בהט, הניסוח גורף מדי ועלול להטעות. לדעתי, אין להוציא את הדברים מן ההקשר של האמירה ואין בסיס לחשש שמעלה בהט לפיו הנמקה זו עלולה לגרום כמעט באופן אוטומטי, לראיית הבנק כשותף לסיכוניו של היזם; (ד) אפילו אם שגיתי והבנק חרג מתפקידו כמוסד פיננסי, אינני סבור שבכל מקרה עליו לשלם את מחיר הכישלון העסקי במלוא היקפו. כך, לדעתי, אין כל הצדקה לגלגל לפתחו את האחריות לגבי בנייה לקויה שבוצעה לפני שנכנס בעובי הקורה. כוחם של דברים אלה ודאי יפה בזיקה לעניינם של רוכשי הדירות בשלב א'. כעולה מלוח הזמנים, כנראה שגם עבודות הציפוי בבניינים E ו-F בוצעו בשלב שקדם למעורבות המיוחסת לבנק בניהול הפרוייקט. אחריותן של בלגד ואקרילית לנזק 34. לצורך הבנת הדברים נדרש תחילה לעמוד על כך, שהמונח "דירה" טומן בחובו חלקים שבאורח טיפוסי כלולים ברכוש המשותף, כמו הגג, הקירות החיצוניים, חדרי מדרגות, מתקני הסקה, מעלית ושאר מתקנים המשרתים יותר מדירה אחת. ההחלטה לקנות דירה תלויה, בין היתר, במאפיינים של הבניין כולו, לרבות מצבו של הרכוש המשותף ואלמנטים סביבתיים אחרים. בהינתן הדעת לאמור לעיל, מתבקשת מסקנה מובנת מאליה, שראוי להטיל על המוכר אחריות לפגמים ולליקויים ביחס לחלקי הרכוש המשותף המשמשים את כל הדיירים או מרביתם (זמיר, בעמ' 140-137). זמיר גם מתייחס למעמדו של הקונה האינדיווידואלי וכך גם ביחס למקצת הקונים ומציין, כי מאחר שלכל אחת מהדירות צמוד חלק יחסי בלתי מסויים ברכוש המשותף, הרי שכל אחד מהם, זכאי להתאמת החלקים הפיסיים של הרכוש המשותף וכל אי-התאמה מהווה הפרה של חיובי המוכר כלפי כל אחד ואחד מהקונים (שם, עמ' 310). יש להבהיר שבגישתו זו, זמיר מודע לעובדה שתביעת מקצת הקונים עשויה להיטיב את מצבם של שאר בעלי הדירות, אפילו כלפי אלה שלא היו זוכים בתביעה אילו תבעו בעצמם. כך, למשל, אם אחריות המוכר מבוססת על הוראה בעניין תקופת הבדק שהסתיימה במועדים שונים לגבי שמעון לעומת ראובן, בשים לב למועד שבו נמסרה הדירה לכל אחד מהם (שם, בעמ' 310). ההכרה בזכותו של כל קונה דירה לתבוע מהמוכר לקיים התחייבות שקיבל על עצמו בנוגע לתקינות מלאה של חלקי הרכוש המשותף, הובילה את זמיר למסקנה לפיה: "אין נפקא מינה אם כלל הדירות בבניין נמכרות בידי אותו מוכר, או שמא דירות שונות נמכרות בידי מוכרים שונים כמו במקרה שבו בעקבות עסקת קומבינציה נמכרות מקצת הדירות בידי בעל המגרש ומקצתן בידי חברת הבנייה" (שם, בעמ' 138, הערת שוליים 28). 35. דומני, שהפסיקה טרם נתנה דעתה לסיטואציה מעין זו, אלא שאין בכך כדי לשלול את תוקפה של תזה רצינית, הנעוצה ביסודה של עסקת מקרקעין שבוצעה בחסות חוק המכר. במקרה אחד של עסקת קומבינציה, תעמוד תביעה נגד קבלן שלא התקין מעלית. במקרה אחר, שלא הסדיר שביל גישה לבניין. אם רוכשי הדירות מהקבלן או מקצתם נאלצו בסופו של יום לשאת בעצמם במימון עלויות אי ההתאמה, לא תישמע מפי הקבלן טענה, שהוא יוצא ידי חובתו בהשבה חלקית של ההוצאות למסירת דירה מתוקנת. הקבלן גם לא יוכל לטעון, שרוכשי הדירות מבעל המגרש נהנו מפרי התביעה. הוא הדין במקרה, הפחות נפוץ, כשהדברים מתפתחים מהצד הנגדי. כל אחד שרכש דירה מבעל המגרש או מאקרילית זכאי לדרוש מהם לקיים את התחייבותו לפי המפרט, בין בעין ובין על דרך השבת ההוצאות. במקרה כמו בנדוננו, אם רוכשי הדירות מאקרילית ובלגד, כולם או מקצת, היו נושאים לבדם בהוצאות לתיקון הליקוי ברכוש המשותף, ניתן היה להיענות לעתירתם, גם מבלי שלקוחות הקבלן יצורפו להליך. העובדה שרוכשי הדירות מהקבלן השתתפו בהוצאות התיקון, איננה שוללת את זכותם לפיצויים. אין ספק שמבחינת בלגד ואקרילית מדובר בתוצאה די קשה. שתיהן נקלעו למצב הנוכחי בעטייה של עסקה לא מוצלחת מבלי שדאגו להשגת בטחונות משטראוס ואופקי בנייה, או שלא עמדו על כך ביתר תוקף. למרבה הצער, לא ניתן להחזיר את השעון לאחור, כפי שלא ראיתי שאפשר להגיע לתוצאה שונה. היקף החבות 36. שאלה זו התעוררה בפסיקה בהקשר להיקף הזכאות לפיצויים בגין ליקויי בנייה במקרה שבו התביעה מוגשת רק על ידי מקצת הקונים. בע"א 559/87 חשאי ו-18 אח' נ' רונן ואח', פ"ד מו(1), 229, ערערו 18 רוכשי דירות ונציגות הבית המשותף על סכום הפיצוי שפסק להם בית המשפט המחוזי בגין ליקויים ברכוש המשותף. הנשיא דאז, השופט שמגר, קיבל באופן חלקי את ערעורם של בוני הבית ביחס ל-8 מבין המערערים שכבר לא הייתה להם עילת תביעה. באשר ליתר המערערים שתביעתם הוכחה, נקבעה זכאותם לפיצויים לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף. כעולה מפסק הדין, באותו שלב, טרם בוצעו העבודות לתיקון אי-ההתאמה. עוד יש לציין, כי בפסקה 13 נאמר, שאומנם בית המשפט המחוזי לא התייחס כלל למשמעות צירופה של הנציגות לתביעה, אלא שנושא זה לא הוזכר במסגרת הערעור ועל כן "אין מקום להתייחס להשלכות האפשריות למקרה דנן של הגשת התביעה באמצעות גוף זה או של צירופו לתביעה". הסוגייה נדונה גם בע"א 1772/99 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4), 203. הפרשה נסבה בעניינם של 36 רוכשי דירות מבין 90 יחידות דיור בבניין שנבנה על ידי חברה קבלנית. במרכז הדיון עמדה השאלה, אם מקצת הקונים זכאים לפיצוי במלוא הנזק, או רק לפי שיעור חלקם היחסי ברכוש המשותף. אף שערעורם של הקונים נדחה, חשוב להפנות לדבריו של השופט מ' חשין, שעמדת מקצת הקונים הייתה ראויה להישמע, אילו היה נטען ומוכח שבכוונתם לעשות בפיצויים שימוש לצורך תיקון כל הליקויים, שאז גם היה מקום לקבוע מנגנון של פיקוח ובקרה שאומנם הכספים ישמשו לביצוע עבודות התיקון. חשוב גם לציין, את הנאמר בהמשך הדברים, על מחדל בכך שנציגות הבית המשותף לא צורפה להליך: "נזכור כי לפני בית המשפט לא עמדה תביעת כל הדיירים או תביעת נציגות הבית המשותף, אלא תביעת מקצת הקונים בלבד. בנסיבות אלו - ולעניין פיצויי כסף - נתקשה לפרוש את זכותם של התובעים אל מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף......" (שם, בעמ' 211). בע"א 7799/01 יורם סלים ואח' נ' שרביב בע"מ, פ"ד נו(5), 725, הסיפור חזר על עצמו. התביעה הוגשה על ידי מקצת הקונים, ללא שצורפו נציגויות הבתים המשותפים וכן, כמו שקרה בעניין חשאי וזלוצין, הדיון התנהל בשלב שבו עדיין לא בוצעו העבודות לתיקון הליקויים. 37. המקרה שבפנינו שונה לחלוטין. ראשית, כפי שכבר צויין במועד סמוך שלאחר הגשת התביעה הדיירים התארגנו וביצעו על חשבונם את העבודות לציפוי מחדש של הקירות החיצוניים, אם כי במתכונת אחרת. שנית, הדיירים השכילו לצרף להליך את נציגויות הבתים, שגם טיפלו בעניין התיקונים החל מהשלב של חתימה החוזים עם הקבלנים שביצעו את העבודות ועד להסדרת התשלום. בנוגע למעמד הנציגות, ראיתי להפנות וגם להסכים, לדברי סגן הנשיא, השופט דוד חשין בדונו בת.א. (ירושלים) 3297/01 שרה כהן ואח' נ' אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ . כוונתי לנאמר בפסקה 7 לפסק הדין, בהתייחסו לשלושת הפרשיות שהוזכרו ולמסקנתו שבמקרים הללו "בית המשפט לא ראה לפסוק את מלוא כספי הפיצויים בגין ליקויים ברכוש המשותף לידי מקצת הדיירים שתבעו, מתוך חשש שהכסף לא יוצא לצורך התיקונים, כך שכסף השייך לכל הדיירים לא יגיע ליעדו. לעומת זאת עולה מפסק הדין, כי בית המשפט היה מוכן להתייחס באופן שונה אילו הייתה התביעה לפיצוי כספי...... מוגשת על ידי נציגות הבית המשותף" (ההדגשה אינה במקור). 38. כאן המקום ליתן את הדעת למצבם המשפטי של קונים שידעו על קיומה של אי-התאמה במועד רכישת הדירה. חוק המכר דירות אינו עוסק בשאלה זו. זמיר גורס, והדבר מקובל עליי, כי במקרים מעין אלה, יש להחיל את הוראת סעיף 12 לחוק המכר הכללי לפיו "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר...... אם ידע עליה בעת גמירת החוזה". דומני, שאין טעם להרחיב בנושא פרט לכך שצריך לציין, ששלילת הזכות לתבוע את המוכר מותנית בעובדה שאפשר לייחס לקונה ידיעה קונקרטית אודות הפגם (זמיר, שם, בעמ' 321-317). עניין זה מתעורר במקרה שבפנינו לגבי התובעת מס' 3 (גב' אטלן), התובעים 16-15 (שחבר), התובעת מס' 26 (גב' צחור), התובעים 34-33 (לבנברג) והתובעים מס' 37-36 (אורון). גב' אטלן רכשה את דירתה (בבניין F) לפי הסכם מיום 20.5.04 ביחס לדירה שנמכרה במקור מתוך מלאי הדירות של הקבלן. אין חולק שבמועד זה הליקוי היה גלוי לעין וכל מי שגילה התעניינות לרכוש דירה באחד מבין הבניינים שבפרויקט ידע בוודאות על כך שקיימת בעיה בקירות החיצוניים. גב' אטלן לא באה להעיד לגבי נסיבות החוזה שנכרת בינה לבין משפחת יוחלסון. ניתן להניח, כפי שגם מציין זמיר, שהמחיר נקבע בהתחשב בפגם (שם, עמ' 320). הוא הדין בעניינם של בני-הזוג שחבר שקנו את הדירה (בבניין B) ביום 1.12.03 מאדם שרכש את הדירה מאקרילית. גב' אילנה צחור רכשה את דירתה (בבניין B) מישראל הכט לפי הסכם מיום 1.4.04. לתצהירו של יצחק בלסקי צורף הסכם מיום 16.7.04 שנחתם עם הכט הנחזה להעיד ששולם לו פיצוי בגין ליקויים בדירה. בסעיף 4 להסכם צויין, שהדירה נמכרה לגב' צחור תוך מודעות לליקוי בקירות החיצוניים של הבניין ושבגינו של ליקוי זה לא תהיינה לה כל טענות הן כלפי הכט והן נגד בלגד. אף שהדבר לא צויין במפורש, הדעת נותנת שהפגם ברכוש המשותף קיבל ביטוי במחיר שגב' צחור שילמה עבור רכישת הזכויות בדירה. להנחתי זו יש תימוכין לאור העובדה שגב' צחור נמנעה להגיש תצהיר בנוגע לנסיבות כריתת החוזה עם הכט והדברים שנאמרו בעניין זה נותרו בלתי מעורערים. באותו אופן יש להתייחס לבני-הזוג אורון שרכשו את דירתם (בבניין A) ממשפחת שטיינברג. בכתב התביעה שהוגש גם נגדם נטען, שהוסתרו מהם עובדות לגבי הליקוי ברכוש המשותף, אלא שבמהלך המשפט הושגה ביניהם פשרה שהודעה עליה נמסרה לבית המשפט והתביעה נגד שטיינברג נמחקה. בהיעדר פרטים לגבי תוכן הפשרה, יש להניח שהתובעים 37-36 באו על סיפוקם, שאם לא כן גב' אורון הייתה מטריחה עצמה לבוא לבית המשפט כדי להיחקר על תצהירה. תוצאה זהה ראוי שתחול גם על תביעתם של בני-הזוג לבנברג. הם אומנם רכשו את הדירה ישירות מאקרילית, אלא שהעסקה ביניהם (בבניין A) נעשתה ביום 24.5.01 במועד שהליקוי היה גלוי לעין וכולם ידעו שקיימת בעיה בקירות החיצוניים. הדברים באו לידי ביטוי במהלך חקירתו של מנהל אקרילית. מר גדי עשת נשאל לגבי נסיבות חתימתו של חוזה זה והשיב כדלקמן: "ש. כשליהי לבנברג קנתה ממך את הדירה ביום 24.5.01 כל הנושאים האלה של האבנים של נפילת אבני ציפוי החוץ היו ידועים לך, נכון. ת. נכון, גם להם. ש. אתה סיפרת להם את זה. ת. בודאי. אייל לבנברג הוא מהנדס אזרחי. הוא איש מקצוע, הוא חקר את כל הבניין ואת כל הפרוייקט מאחור, מלפנים, מהצדדים ובא אליי ודיברנו על זה ולמרות זאת הוא קנה את הדירה". לבנברג לא העידו ובמהלך חקירתו הנגדית של עשת איש לא ניסה לחלוק על גרסתו. משמעות הדבר, כך נראה לי, שבני הזוג לבנברג הסכימו לרכוש את הדירה במצבו הפגום של הרכוש המשותף וכשלא באה מצידם כל הסתייגות, קשה לקבל שבדיעבד יבואו בטענות לאקרילית. יצויין, שגם התובעים 29-28 (שור) רכשו את דירתם (בבניין A) לפי חוזה מיום 16.3.00 מאת קונה מקורי של הקבלן. מר שור טען בתצהירו, שאומנם ידע על הליקוי ברכוש המשותף ועל כך שהבניין הוכרז על ידי העירייה כמסוכן. יחד עם זאת, נטען על ידו שעובר לביצוע העסקה הוא עיין במסמכי וועד הבית וראה את אישורו של ליברמן שהליקוי הוסר. לטענתו, בנסיבות אלה הוא סבר שהרכוש המשותף נמצא במצב תקין. עדותו של שור לא נסתרה. הדברים גם עולים בקנה אחד עם מועד האישור ליברמן שניתן 3 חודשים קודם לכן. עוד יצויין, כי במהלך חקירתו הנגדית לא הועמדה על הפרק כל שאלה המאפשרת להניח, שעניין הליקוי הובא בחשבון במסגרת המחיר ששילם עבור רכישת הדירה. 39. דומני, שבמצב הדברים המתואר לא נמצא כל מכשול להעניק את הפיצוי למלוא רוכשי הדירות בשלושת הבניינים, למעט לתובעים אטלן, שחבר, צחור, לבנברג ואורון, שתביעתם תידחה. אין גם כל קושי לקבוע את מנגנון התשלום. התביעה הוגשה על ידי 24 רוכשי דירות. הזכאות לפיצויים הוכרה לגבי 19 בעלי דירות. שיעור הפיצוי, כפי שייקבע, ישולם להם ישירות על ידי בלגד ואקרילית. מאחר והוכרה גם זכאותן של נציגויות הבתים, הפיצוי עבור 7 רוכשי דירות שלא הצטרפו להליך, ישולם להן. אף שהדבר לא הועלה במהלך הדיון, נתתי דעתי לעובדה שכנראה 3 מבין אלה שלא הצטרפו לתביעה מתייחסים לדירות שנותרו בבעלותן של אקרילית ובלגד ולא ראיתי טעם טוב לפטור אותן מהתשלום. עסקינן בכספים שיצאו מקופת הנציגויות לצורך תיקון אי-ההתאמה ומן הדין לחייב את אקרילית ובלגד לשלם את החלק היחסי בהוצאה. בהקשר זה יצויין, שלפי חשבוני קיים הפרש זניח בין הנזק שהוערך על ידי מומחה מטעם בית המשפט לבין הסכום שהוצא בפועל כדי לבצע את התיקונים ברכוש המשותף. 40. הנתונים הרלוונטיים לצורך עניין זה מפורטים להלן: בבניין A הכולל 10 דירות, הוכרה זכאותם של 8 בעלי דירות. הפיצוי יועמד על 80% מהנזק לבניין זה בחלוקה שווה בין הזכאים. 70% מהנזק ישולם ישירות לתובעים הנוגעים בדבר. 10% מהנזק ישולם לנציגות הבית המשותף (התובעת מס' 27). החיוב לשלם את הפיצוי מוטל על אקרילית ובלגד, באופן נפרד, לפי היחס בין הדירות שנמכרו על ידי כל אחת מהן בבניין זה. אקרילית מכרה 4 דירות ובלגד 2 דירות. היחס הינו 2/3 אקרילית ו-1/3 בלגד. בבניין B הכולל 9 דירות הוכרה זכאותם של 7 בעלי דירות. הפיצוי יועמד על 77.77% מהנזק לבניין, בחלוקה שווה בין הזכאים. מתוך זה 55.55% ישולם ישירות לתובעים בעלי דירות בבניין. 22.22% ישולם לנציגות הבית (התובעת מס' 14). בבניין זה אקרילית מכרה רק דירה אחת, שהתביעה בגינה (שחבר) תידחה. על כן, החיוב לשלם את הפיצוי מוטל על בלגד, פרט ביחס לדירה אחת השייכת לאקרילית ועליה לשלם לנציגות סכום השווה ל-11.11% מהנזק לבניין. בבניין F הכולל 12 דירות הוכרה זכאותם של 11 בעלי דירות. הפיצוי יועמד על 91.63% מהנזק לבניין, בחלוקה שווה בין הזכאים. מתוך זה 58.31% ישולם ישירות לתובעים בעלי הדירות בבניין והיתר לנציגות הבית המשותף (התובעת מס' 1). לאקרילית אין קשר לבניין זה, כך שהחיוב לשלם את הפיצוי מוטל במלואו רק על בלגד. שיעור הנזק 41. רוכשי הדירות בשלושת הבניינים לא המתינו לסיום ההליך המשפטי. הם תיקנו על חשבונם את חיפויי החוץ על ידי הסרת לבני הסיליקט והתקנת ציפוי מסוג "אבן חברון" על גבי חלק מהקירות החיצוניים. במסגרת תיקון זה בוצעו גם עבודות נוספות. אינני רואה צורך להרחיב בעניין סוג התיקון שבוצע ואף לא בעניין עלותו. אציין רק, שלאחר הפחתת העבודות שלא קשורות לציפוי, מדובר בהוצאה כמעט זהה לנזק במובנו הקלאסי, כלומר - השבת המצב לקדמותו. 42. ביום 26.4.07 מיניתי, בהסכמת הצדדים, את המהנדס יוסי חכמה כמומחה מטעם בית המשפט לצורך הערכת עלויות ביצועה מחדש של עבודת חיפוי הקירות החיצוניים באבן סיליקט בכל שלושת הבניינים. בהתאם להסכמת הצדדים הבסיס לקביעת העלויות יהיה הציפוי בבניין B, שבאותה עת טרם תוקן. לפי חוות דעתו של המומחה מיום 18.10.07, עלות תיקון הליקויים הוערכה בסכום כולל של 678,300 ₪ + מע"מ. המהנדס חכמה נחקר על חוות דעתו ובמהלכה הסכים שעבודה מסוג זה ראוי שתתבצע תחת פיקוח. לדבריו, עלות שכרו של מפקח בנייה 4% + מע"מ משווי העבודות. בסיכום הטענות שהוגש מטעם בלגד צויין, שהשטח הכולל של קירות החוץ עומד על 2,350 מ"ר, בניגוד לשטח שעל בסיסו נערכה חוות דעתו של המומחה - 2,610 מ"ר. טענה זו נסמכת על מדידות שנערכו על ידי קבלני הביצוע של עבודות התיקון. לפי נספח לד/1 שצורף לתצהירי התובעים (כתב כמויות שנערך על ידי קרינה בנייה ופיתוח בע"מ) שטח הקיר שממנו תוסר האבן של בניין F הינו 850 מ"ר. בבניין A שבו העבודות בוצעו על ידי הקבלן באשא בע"מ, צויין כי שטח הקיר 752 מ"ר (נ/5). העבודות בבניין B בוצעו על ידי הקבלן בני עורסאן בע"מ. אומנם לחוזה שנחתם עם נציגות הבית לא צורף כתב כמויות, אך אפשר להניח שמדובר בשטח זהה לבניין A. לאחר עיון במסמכים, ראיתי לקבל את עמדת בא כוחה של בלגד. בעשותי כן אני מודע לעובדה שבמהלך חקירתו של המהנדס חכמה לא הוצגו בפניו הנתונים של מדידות שנערכו על ידי קבלני הביצוע ונמנעה ממנו האפשרות להגיב על כך. הדבר בלתי ראוי, אלא שבנסיבות העניין שוכנעתי שאומנם נפלה שגגה בבסיס החישוב שנערך בהסתמך על תוכנית אדריכלית. יש, אפוא, להעמיד את שטח הקירות החיצוניים על 2,354 מ"ר. הפחתת העלות המנויה בשלושת הסעיפים (01.01.001 עד 01.01.003) של חוות הדעת, מקטינה את החיוב בסכום של 61,440 ₪. בהתאם לחישוב זה עלות תיקון הליקויים תועמד על סכום של 616,860 ₪ בתוספת 24,675 ₪ עבור פיקוח. ביחד עם מע"מ מדובר בסכום (קרן) של 744,180 ₪. הסכום המשוערך מגיע לכדי 860,286 ₪ והחלוקה לפי הבניינים תהיה כדלקמן: בניין A (32%) - 275,291 ₪. בניין B (32%) - 275,291 ₪. בניין F (36%) - 309,704 ₪. לאחר גריעת חלקם היחסי של התובעים 3, 16-15, 26, 34-33, 37-36, הפיצוי יועמד על סכום של 718,109 ₪. אקרילית תישא בתשלום של 146,822 ₪ בצירוף הסכום בגין דירה אחת בבניין B. כל היתר ישולם על ידי בלגד. עוגמת נפש 43. בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח בישראל בע"מ נקבע כדלקמן: "בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש בגין ליקויי בנייה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד". באותה פרשה נגרמו ליקויי בנייה בריצוף הדירות וכן ליקויים שעניינם רטיבות, סדקים, בעיות איוורור בחדרי ארונות, במקלחות ובמחסנים. בנוסף לכך, ליקויים בפירי המעליות ובמעליות עצמן הביאו לחדירת מים שתוצאתה קורוזיה בחלקי מתכת של המעליות, במגעי החשמל וכו' באופן שגרם למפגע בטיחותי חמור. עוד צריך לציין, שבית המשפט פסק לכל אחד מבעלי הדירות פיצוי עבור ההוצאות שייגרמו להם כאשר ייאלצו לפנות את דירותיהם לצורך תיקון הליקויים. פרט לרכיבי הפיצוי, הערכאה הדיונית חייבה את שיכון ופיתוח לשלם לכל אחד מבעלי הדירות סכום של 15,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם. בית המשפט העליון שנדרש לעניין זה, מצא לנכון להקטין את החיוב ולהעמידו על 5,000 ₪, תוך שצויין, בין היתר, "שאין להתעלם משיעורי הפיצויים המקובלים בכגון דא". ב"כ התובעים היפנה לע"א 6540/05 סולל בונה ואח' נ' אברמוביץ ואח' וטען, שיש להשית על הנתבעים פיצוי בשיעור של 20,000 ₪ לכל בעל דירה. המעיין בפסק הדין ייווכח לדעת שמדובר בנסיבות חריגות במיוחד, שאינן זהות למקרה שבפנינו. מכל מקום, לעניין הפיצוי בפריט זה ראו: ע"א 611/89 דרוקר זכריה - חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בע"מ נ' נחמיאס (ליקויי ריצוף, איטום לקוי שגרם לנזילות קשות בדירה, ליקוי טיח, נגרות, צבע, אינסטלציה וחשמל); ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח' (סדקים בקירות, פגמים בריצוף, ארונות מתפרקים וכו'); ע"א 7298/00 סמואל נ' חממי (ליקויים היוצרים רושם של שכונת עוני ולא של מגורי פאר ששווקו). בהינתן הדעת למקרה שבפנינו, בעיקר לאור העובדה שאין מדובר בליקויים בדירות עצמן, מצאתי שראוי להעמיד את סכום הפיצוי בגין עוגמת נפש על סכום של 2,500 ₪ לכל בעל דירה שהוכרה זכאותו לפיצויים, כלומר לגבי 19 תובעים. אין הצדקה לפצות את בעלי הדירות שלא הצטרפו להליך. התשלום לזכאים יוסדר באופן שהדבר נקבע בקשר לפיצויים בגין תיקון הליקויים. 44. סוף דבר (א) אני מחייב את הנתבעת מס' 3 (אקרילית) והנתבעת מס' 4 (בלגד) לשלם לתובעים סכום של 718,109 ₪, בגין ליקויי בנייה בקירות החוץ של הבניינים A, B ו-F. בנוסף, אני מחייב את שתיהן לשלם לתובעים סכום של 47,500 ₪ בגין עגמת נפש. כמו כן, אני מטיל על אקרילית ובלגד לשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בשיעור 15% מהחוב הפסוק + מע"מ. כל התשלומים יתבצעו (בנפרד) בהתאם לעקרונות שקבעתי כמפורט בסעיפים 43-39 של פסק הדין. (ב) התביעה נגד יתר הנתבעים נדחית. חיוב התובעים בתשלום שכר טרחת עו"ד לנתבעת מס' 6 (עיריית חיפה) יעמוד על סכום של 40,000 ₪ + מע"מ. סכום זהה ישולם לנתבע מס' 9 (בנק לאומי לישראל בע"מ). החיוב בתשלום שכר הטרחה, כאמור, מוטל על התובעים ביחד ולחוד. התביעה נגד הנתבע מס' 5 (ליברמן) נדחית ללא צו להוצאות. (ג) בקשות לשומת הוצאות, ככל שיהיה צורך, תובאנה לדיון בפני רשם בית המשפט. בנק מלווהבנק