קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על דחיית בקשה לרישום זיקת הנאה: 1. זהו ערעור על החלטת הממונה על המרשם מיום 7.6.99 לפיה נדחה ערר שהגישה המערערת על החלטת המפקחת על רישום מקרקעין בת"א, מיום 5.5.99. 2. הרקע: א. המערערת ביקשה לרשום זיקת הנאה לטובתה, לפיה נתונה לה זכות כניסה, מעבר ושימוש בחניות המצויות על חלקה 499 בגוש 6156 (להלן: - "המקרקעין" או "החלקה") וזאת על-פי יפוי כח בלתי חוזר שניתן לה מחוכרי המקרקעין, חברת כרטיסי אשראי לישראל בע"מ (להלן: - "החוכרת"). ב. המפקחת על רישום המקרקעין קבעה שלא ניתן לרשום את זיקת ההנאה. ג. ב"כ המערערת הגיש למשיב ערר על החלטת המפקחת וטען שזיקת ההנאה שרישומה מתבקש, הינה בהתאם להוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: - "החוק") ושעל-פי הוראות סע' 92,93 לחוק הנ"ל אין מניעה כי תרשם. ד. הממונה על המרשם, דחתה כאמור את הערר בקובעה שזיקת הנאה כמשמעותה בסע' 5 לחוק, חייבת להיות מצומצמת בהיקפה ואינה יכולה לשלול אפשרות השליטה והחזקה שמעניקות זכות הבעלות וזכות החכירה הקיימות במקרקעין. עיון בשטר זיקת ההנאה, הביא את הממונה למסקנה שזכויות הזכאית במקרקעין עולות כדי הזכות לחזקה בהם, למעלה מן הזכות שיש לבעלים ולחוכרת, באופן השולל זכות זו מהם ואינו מתיישב עם הגדרת הזיקה בסע' 5 סיפא לחוק. על החלטה זו הוגש הערעור. 3. בערעור דנן נטען ע"י ב"כ המערערת שהממונה טעתה בכך שיישמה, במקרה דנן, את התנאי בדבר שימוש שאינו שולל מבעל המקרקעין הכפופים את זכותו, שכן התנאי האמור מקורו בפרשנות ההלכה הפסוקה את זיקת ההנאה שמקורה בהתיישנות על-פי סע' 94 לחוק ושמנוגדת לרצון בעל המקרקעין בעוד שבמקרה דנן מדובר בהסכם שנכרת בין הצדדים עוד בשנת 1986, הן בעל המקרקעין (קק"ל), הן החוכרת והן המערערת נתנו הסכמתם המלאה לתנאיו - ואין כל רלבנטיות לנימוקים המתייחסים לזיקת הנאה מכח התיישנות. לטענת ב"כ המערערת השימוש במקרקעין הכפופים מוגדר ותחום היטב, שימוש שאינו כללי או רחב מידי שיש בו כדי לשלול את אפשרות השליטה והחזקה של הבעלים והחוכרת של המקרקעין. כן טוען ב"כ המערערת כי הסכמת הצדדים אינה מותירה פתח לפרשנות או לספק ויש לכבד ההסכמה האמורה. 4. ב"כ הצדדים הגיעו להסכמה דיונית ולפיה הוגשו סיכומים בכתב. א. בסיכומי ב"כ המערערת שב הוא ומבחין בין רישום זיקת הנאה מכח שנים, בניגוד לעמדת בעלי המקרקעין הכפופים, רישום המהווה פגיעה קשה, לכאורה, בזכות הקנין של בעל המקרקעין, לבין רישום זיקת הנאה מכח הסכמה מפורשת של בעל המקרקעין הכפופים, הסכמה שבאה לידי ביטוי במקרה דנן הן ביפוי הכח הבלתי חוזר והן בהסכם חתום. ב"כ המערערת טוען בסיכומיו שהממונה על המרשם טעתה בכך שהתערבה בחופש ההתקשרות של הצדדים שסיכמו את הענקת זיקת ההנאה ובחופש הקנין שלהם, וזאת, הגם שהשימוש המוענק הוא שימוש ידוע, מוגדר ומוגבל. לגישתו, השימוש במקרקעין הכפופים מוגדר, תחום היטב ואינו מותיר פתח לפרשנות כי הינו שימוש כללי או רחב מידי שיש בו כדי לשלול החזקה או שליטה מהבעלים/מהחוכרת. ב. בסיכומי ב"כ המשיבה - הובאה דעת המשיבה וההנמקה לה. ב"כ המשיבה טוענת בסיכומיה שהזכות שנמסרה למערערת במקרקעין הכפופים אינה עונה להגדרת המושג "זיקת הנאה". סע' 161 לחוק קובע שאין זכות במקרקעין אלא לפי חוק, רשימת הזכויות היא רשימה סגורה ו"זיקת הנאה", שהיא זכות במקרקעין, הוגדרה בסע' 5 כשעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם, הכוונה היא, לדעת ב"כ המשיבה, הקניית זכות שימוש ל"שימוש מסויים" ללא זכות חזקה, ועל-פי דעת ב"כ המשיבה, משנשללה מבעל המקרקעין - הזכות להשתמש במקרקעין בו זמנית עם המערערת - אין הזכות המוענקת - נכנסת בגדר זיקת הנאה. במקרה דנן, לטענת ב"כ המשיבה, עסקינן במתן זכות שימוש ייחודי בכל המקרקעין, כולל זכות החזקה בהם. ג. ב"כ המערערת הגיש סיכומי תשובה. בסיכומים אלה שב הוא וטוען שהזכות שרישומה מתבקש אינה מעניקה למערערת זכות להחזיק במקרקעין ואף אינה שוללת מן החוכרת את החזקה במקרקעין, ולפיכך, מן הדין לקבוע שעסקינן בזיקת הנאה שהתמלאו כל התנאים לרישומה. כן יוצא ב"כ המערערת חוצץ כנגד טענה לפיה העיסקה הרלבנטית אינה עומדת בדרישות החוק ולכן אינה חוקית. בנוסף, יוצא ב"כ המערערת כנגד טענת ב"כ המשיבה כי בשימוש האמור נשללת זכות ההחזקה. 5. לצורך הכרעה בין טענותיהם השונות של הצדדים יש, בראש וראשונה, לבדוק את מסמכי ההתקשרות, לעיין בהסכם שבין המערערת לחוכרת, זה שנחתם על-פי הנטען בסע' 7 לכתב הערעור, עוד ביום 3.3.86. מהסכם זה שנחתם ע"י מפעלי דפוס פלאי בע"מ מצד אחד וע"י קו-אופ תל-אביב דן השרון אגודה צרכנית שיתופית בע"מ, מצד שני, מכרה מפעלי דפוס פלאי בע"מ למערערת את חלקה 535 בגוש 6156 וכן העניקה לה "זיקת הנאה לכניסה ומעבר בשער הקיים לשמוש במקומות החנייה המסומנים בתסריט המצורף להסכם זה ומסומן כנספח ב' על חלקה 499 בגוש 6156 המצוי בסמיכות לנכס. הקונה תהיה רשאית להשתמש במקומות המסומנים כאמור אך ורק לחנית מכוניות של עובדיה ולא למכוניות אחרות כלשהן (של מבקרים למשל) ואף לא למטרה אחרת כלשהי". בהמשך, בסע' 8 (ב) להסכם ניתנה למערערת האפשרות לרשום את זיקת ההנאה, מצויין (בסע' 8(ג)) שאין כל תשלום בצד הרשות האמורה, פרט לחובת ההשתתפות בתחזוקה. אם מתעלמים מהמילים "זיקת הנאה" המופיעות בסע' 8 הנ"ל וקוראים סעיף זה במלואו, ניתן לאמר שהמוכרת העניקה למערערת זכות כניסה ומעבר בשער הקיים לצורך שימוש במקומות החניה המסומנים בתשריט. הגבלת השימוש מצטמצמת אך ורק לכך שהשימוש ייעשה ע"י עובדי המערערת, להבדיל ממכוניות של אנשים אחרים או להבדיל משימושים אחרים, וכן מוגבלת היא למקומות המסומנים, להבדיל מהדרך אליהם שלגביה אין כל התייחסות בהסכם. תימוכין לכך ניתן למצוא בתשריט המצורף לערעור בו נראות בבירור החניות הרבות, הפרושות על-פני 512 מ"ר, שהשימוש בהן הוענק למערערת על-פי ההסכם ושטח זה מהווה פחות ממחצית משטח החלקה כולה. בסיכומי התשובה של ב"כ המערערת נאמר על-ידיו שאין בהסכם אמירה המשקפת מניעה של החוכרת מלעשות שימוש מקביל. ולמעשה, שאלת יחודיות השימוש אינה ניתנת להכרעה בכלים העומדים לרשותי בערעור זה. 6. זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק כך: "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". אעיר מיד כי, זיקת ההנאה הינה נושא רחב וגמיש ומהווה כר לפרשנות ולפסיקה יוצר, כלשונו של השופט לנדוי בעיוני משפט, התשל"ג - 1973, כרך ג', חוברת 1, עמוד 86, כפי שהובאו בספרו של א. אייזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שני, עמוד 187: "זיקת הנאה - הרי זה הנושא המושך ביותר מכל מה שהחוק מכיל, כי יש כאן גם חידוש וגם כר נרחב לפרשנות ולפסיקה יוצרת. בעוד שההוראות על זכויות אחרות במקרקעין קובעות מסגרת נוקשה ונומרוס קלאוסוס של זכויות, קיים כאן חופש רב ליצירת זכויות חדשות ללא ספור, לשם השגת מטרות משפטיות, חברתיות וכלכליות רצויות ... החוק מאפשר לא רק יצירת זיקות הנאה לטובת מקרקעין אלא גם לטובת אדם זכאי, כלומר לא רק ביחס בין מקרקעין למקרקעין אלא גם ביחס בין מקרקעין לאדם הרוכש את זיקת ההנאה שלא בתור בעל זכות במקרקעין." הגדרת זיקת ההנאה כוללת שני יסודות: האחד, שעבוד מקרקעין להנאה, והשני, שלילת זכות ההחזקה במקרקעין מבעליהם/חוכריהם. וראה ע"א 700/88 אסטרחאן חוה ו3- אח' נ' בן-חורין זאב ואח', פ"ד מה (3), 720, שם נבחנת אמנם שאלת רכישת הנאה מכוח שנים (מכוח סעיף 94(א) לחוק), אולם בין היתר, מתווה בית המשפט העליון את עקרונות זיקת ההנאה: "זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". נמצא שההגדרה, העומדת ביסודו של התנאי, מורכבת משני יסודות: שעבוד מקרקעין להנאה ושלילת זכות החזקה במקרקעין". בענייננו, אין חולק כי מתקיים היסוד הראשון לעיל, והפלוגתא הינה באשר ליסוד השני, האם הזכות שהוענקה למערערת עולה כדי שלילת זכות החזקה במקרקעין מהבעלים/המחכירים. בחינתו של יסוד זה, הינה תלויית נסיבות, ויש לבחון האם הזכות הינה תחומה במקום או בזמן, ככל שהינה מצומצמת יותר ניתן יטה בית המשפט לראות בה זיקת הנאה שכן אינה שוללת את החזקה במקרקעין מהבעלים/החוכרים (וראה, פרופ' דויטש, קניין, כרך ב', עמוד 443). דומני, כי בנסיבות דנן, יש כדי לקבוע כי זכות המערערת שהוענקה לה מכוח ההסכם עולה כדי זיקת הנאה, שכן לא הוכח בפני שזכות זו שוללת את זכות החזקה של בעל המקרקעין. אמנם, בהחלטת הממונה על המרשם, הביעה זו דעתה כי בנסיבות דנן זכויות המערערת במקרקעין עולות כדי חזקה בהן ("במצב דברים זה נראה, לכאורה, כי זכויות הזכאית במקרקעין עולות כדי הזכות לחזקה בהם, למעלה מן הזכות שיש לבעלים ולחוכרת..."), אולם, דומני כי תשתית עובדתית התומכת בכך, לא הונחה, וככל שהונחה, יש בה כדי לתמוך, דווקא, בעמדה הפוכה, כי אין בזכות המוקנית כדי שלילת החזקה של הבעלים/חוכרת, כפי שיובהר להלן. ברקע הדברים אציין כי פירושה של זיקת ההנאה צריך שיעשה לאור מעמד העל לו זכה חופש ההתקשרות בשיטת המשפט הישראלי (ראה למשל, פרופ' גבריאלי שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 25). היינו, השאלה האם נשללה זכות החזקה במקרקעין מהחוכרת, ראוי כי תבחן תוך מתן ביטוי מקסימלי לרצון הצדדים בהסכם (המערערת מזה והחוכרת מזה. ובהרשאתה של בעלת המקרקעין, הקרן הקיימת לישראל, מזה) אשר קבעו כי לחוכרת תוענק זיקת הנאה לשימוש בחניה לעובדיה ולמעבר בשעה הכניסה. בענייננו, כפי שעולה מהתשריט, וכאמור לעיל, שטח החניה משתרע על חלק נרחב מהמקרקעין הכפופים, אולם עם זאת, אלו תופסות פחות ממחצית משטח המקרקעין הכפופים. לפיכך, דעתי היא כי אלה לא עולים כדי שלילת החזקה (בנקודה זו אעיר כי יש להתבונן על יחידת המקרקעין ככללותה, ולא על השטח המוקדש לחניה בלבד, שכן לו היה השטח מוקדש אך ורק לחניה, ייתכן שהיה בדבר כדי לשנות את הנסיבות ולאיין את היסוד השני בזיקת הנאה). מההסכם עולה עוד כי אין הוכחה לכך שזכות המערערת לחניה שוללת מהחוכרת את הזכות לחניה, וייתכן שכוונת הצדדים היא להעניק למערערת את הזכות לשימוש בחניה במקביל לזכות השימוש של החוכרת. לעניין השאלה האם נשללה זכות החזקה של הבעלים/חוכרים נמצאת התייחסות בענין ע"א 700/88 הנ"ל שם נקבע כי רכישת זכות להחזיק נבחנת לפי "הזכות לשמוש ייחודי" בקטע כלשהו מהמגרש. היינו, מקום בו לבעל הזכות זכות לשימוש יחודי, לא קמה זיקת הנאה אלא זכות להחזיק, ומקום בו לבעל הזכות אין זכות לשימוש ייחודית, הרי שיש בכך כדי זיקת הנאה בלבד. לאמור בענייננו, למערערת לא קמה זכות לשימוש ייחודי במקרקעין הכפופים. להוסיף על האמור לעיל, הוראות ההסכם אף לא מאפשרות למערערת לעשות כל שברצונה באשר לחנייה במקרקעין אלו, שכן הזכות לחניה הוגבלה לעובדי המערערת בלבד. מכאן, לאור הנסיבות שהובאו לעיל ולאור העקרון הפרשני של מתן מעמד על לחופש החוזים במשפט הישראלי, יש כדי לקבוע כי הזכות עולה כדי היותה זיקת הנאה. 7. מהאמור לעיל, ניתן לקבוע שהחוכרת העניקה למערערת זכות שימוש במקרקעין למטרת חניה לעובדי המערערת בלבד, ובמצב העובדתי שהוצג בפני לא ניתן לדעת אם נשללה מהחוכרת האפשרות לעשות שימוש מקביל באותם מקרקעין. כפועל יוצא מכך לא ניתן לשלול את טענת המערערת שהחוכרת העניקה לה זכות שימוש - ללא זכות חזקה בצידה והתוצאה היא שאני מקבלת את הערעור, ללא צו להוצאות. זיקת הנאה