קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היתר בניה למבנה ביערות הכרמל: .1זוהי עתירה מינהלית באשר להחלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה (להלן: "המשיבה") לפיה נדחתה בקשתו של העותר לבניית מבנה לייבוש צמחי רפואה ותבלין ביערות הכרמל בקרקע הידועה כגוש 11516חלקה 76(להלן: "הקרקע"). לפי טענות העותר שפורטו בעתירתו הוא חקלאי, פעיל בתנועה האקולוגית בישראל, מורה דרך ובעל חברה לטיולי טבע, העוסק שנים רבות בייבוש ובחניטת צמחים, וביקש להרחיב את עיסוקו בתחום זה ולשם כך רכש בסוף שנת 1996את הקרקע לאחר שזו נמצאה אופטימלית לצרכיו מבחינת תנאי האקלים, האדמה והשטח. בעת רכישתה היתה הקרקע מסוג מירי ויעודה חקלאי, בהתאם לתוכנית ג/ 400שדבר אישורה פורסם בילקוט הפרסומים 989מ- 10.1.63והוכרזה בהודעה שפורסמה בילקוט הפרסומים 3504מ- 30.11.87(תוכנית ג/400-נספח ג' לעתירה). לדבריו, רכישת הקרקע נעשתה לאחר שרשויות התכנון ושמורת הטבע נתנו לעותר אישורים בע"פ ובכתב לפיהם הקרקע אינה נכללת בגן לאומי או שטח המוכרז כשמורה (נספחים ד' 1ו-ד' 2לעתירה). מספר חודשים לאחר רכישת הקרקע, כשפנה העותר למשיבה בנוגע להליכי הגשת בקשתו להקמת מבנה לייבוש צמחי מרפא ותבלין, נמסר לו טלפונית שאין טעם בהגשת הבקשה מכיוון שבקרוב עומדת להתפרסם תוכנית הר שוקף פארק כרמל ג/ 1209המייעדת את הקרקע להרחבת שטח הפארק הלאומי ביערות הכרמל. משנוכח שהתוכנית ג/ 1209לא הופקדה, פנה לאדריכל מטעמו, וב- 19.4.98הגיש בקשה להיתר להקמת המבנה. המשיבה, בשבתה כרשות רישוי, דנה בבקשה מכוח סמכותה לפי סעיף 12(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965(להלן: "החוק") וב- 26.5.98נשלחה לעותר החלטה לפיה "יש לדחות את הבקשה מאחר שהחלקה כלולה בשטח חשוב לשמירת משאבי טבע ונוף" (החלטת המשיבה-נספח א' לעתירה). בעקבות החלטה זו הוגשה העתירה ביום .14.7.98לטענת העותר החלטת המשיבה לא עמדה בחובת ההנמקה ונתמכה בנימוקים כלליים, תוך חריגה מסמכות משום שניסתה ליישם את תוכנית ג/ 1209להרחבת הגן הלאומי, שטרם הופקדה בזמן הדיון בבקשה וההחלטה בה, בהתעלמות מהתוכנית ג/ 400היחידה בעלת תוקף, החלה על הקרקע באותו מועד, והמאפשרת שימושים חקלאיים בה. לפיכך, מכיוון שהיתר הבניה המבוקש תואם את התוכנית החלה על הקרקע היה על המשיבה להעתר לבקשתו על פי סעיף 145(ב) לחוק. העותר מסביר שהמבנה נחוץ לו בשטח עצמו כי הוא מגדל שם את הצמחים שבדעתו מתכוון ליבש ולחנוט, פעולה שיש לבצע בתנאים זהים לאלו הקיימים בזמן גידולם - אוויר טבעי נטול ריסוסים או רעלים, ריחות והשפעות זרות, מבלי לטלטלם ולהעבירם (תצהיר העותר מ- 9.12.98סעיפים 5-4). עוד טוען העותר שההחלטה מנוגדת לחוקי היסוד המגינים על קניינו וחופש העיסוק. .2בכתב התגובה שהוגש ע"י המשיבה נטען שאין להתערב בהחלטתה מכיוון שזו ניתנה לאחר שנערך סיור בשטח, ונתקבלה תגובת "פורום הירוקים" וסקירה בנוגע לבקשה ולאיזור. ב"כ המשיבה הסביר שתוכנית ג/ 400חלה על שטח רחב יריעה - מהקריות בצפון ועד חדרה בדרום - בעל משתנים רבים של אוכלוסיה, טופוגרפיה, צמחיה ועוד, ולכן התוכנית לא קובעת הנחיות מפורטות ליעדים ספיציפיים, ושיקול הדעת המופעל במסגרתה, הינו רחב כך שהבקשות להיתר נבחנות בהתחשב לאופי האיזור הייחודי שלגביו הוגשה הבקשה ותנאיו. נטען שהקרקע שבבעלות העותר ממוקמת בלב יערות הכרמל בסמוך לגן לאומי - איזור בעל רגישות נופית ותכנונית גבוהה, והגעה אליה מחייבת פריצה או הרחבת דרך בפארק הלאומי. ב"כ המשיבה הדגיש שאף אם ניתן להתיר את הקמת המבנה, וגם אם ייקבע שהמשיבה חרגה מסמכותה בסרבה ליתן היתר, יש להעביר בקשת ההיתר לאישור נוסף של הועדה לשימור קרקע חקלאית (ולק"ח) (לפי סעיף 7לתוספת הראשונה לחוק). באשר לזכות הקניין של העותר נטען שזכות זו היא יחסית ולא מוחלטת, יש לאזנה עם האינטרס הציבורי של שמירה על משאבי הטבע והנוף, שככל שעובר הזמן הופכים הם לנדירים; ובאשר לפגיעה בחופש העיסוק של העותר, מדובר בפגיעה משנית מכיוון שהוא רשאי להשתמש בחלקתו לגידול צמחי תבלין ובלבד שימנע מביצוע הבניה המבוקשת. .3לאחר שהתקיימו דיונים מוקדמים בעתירה, הגיש ב"כ המשיבה ביום 17.12.98הודעה, בה מסר שביום 25.11.98החליטה ועדת המשנה של המשיבה לחזור להחלטת הועדה מיום 26.3.97ולהפקיד את תוכנית הר שוקף פארק הכרמל ג/ 1209באותם תנאים. ביום 2.12.98לאחר שהוברר שהתנאים קויימו, הופקדה התוכנית בפועל והודעה בדבר הפקדתה נשלחה באותו יום לשם פרסומה בילקוט הפרסומים. בהודעתו הדגיש ב"כ המשיבה כי העובדות אודות הפקדת התוכנית נודעו לו רק סמוך למועד שבו מסר את ההודעה ולא היו בידיעתו ב- 10.12.98בו התקיים דיון מוקדם בעתירה. ב"כ המשיבה טוען שלאור הפקדת התוכנית הדיון בעתירה מיותרת ויש למחקה ולהחזיר את בקשת העותר לדיון בועדה שתשקול את עמדתה לפי הוראות סעיף 97לחוק. בתגובה בכתב שהוגשה ע"י העותר, נטען שהמשיבה ממשיכה לנהוג עמו שלא כדין ובחוסר תום לב משהחליטה על ההפקדה על אף שטרם מולאו כל התנאים להפקדתה ובידיעה שקיימים דיונים בכנסת באשר לגבולות דלית אל כרמל, ולפיכך נועדה ההפקדה אך ורק על מנת למנוע ממנו ומאחרים לקבל היתר בניה מכל סוג. עוד טוען העותר שמחיקת עתירתו תפגע בו מהותית שכן עתירתו צריכה להיבחן לפי התוכניות שהיו בתוקף טרם הפקדת התוכנית, והמועד הקובע לענין הוא 26.5.98- המועד שבו ניתנה החלטת המשיבה בענינו. לטענת העותר ענינה של עתירתו כמעין "תחליף לערר" שנשלל ממנו עקב לקונה בחוק שכן החלטת המשיבה זהה להחלטת הרשות המקומית בסירובה או באישורה היתרי בניה. .4כלל ידוע שבית המשפט המינהלי אינו מוסד לתכנון ולבניה, וכשנדרש לבחון אם החלטתה של המשיבה חרגה ממיתחם הסבירות, אין אנו דנים ב"בחינה ערעורית" אלא ב"ביקורת שיפוטית". לכן, אם היה מתקיים דיון בעתירה לגופא, וגם אם עמדתי היתה שיש להתערב בהחלטת המשיבה, ממילא הייתי מחזירה את הענין למשיבה לדיון מחודש בבקשה על מנת לבחון ולנמק מדוע יש במבנה בגינו ביקש היתר בניה לפגוע בטווי האיזור, בהתחשב בגידולים שהעותר מתכוון לגדל, לייבש ולחנוט והתנאים שבהם מצוי הצמח באופן טבעי בקרקע זו שהם, כאמור, אויר טבעי נטול ריסוסים או רעלים, ריחות והשפעות זרות. .5אני סבורה שאין ללמוד מהמועד בו הופקדה התוכנית ג/ 1209בפועל כי המשיבה נהגה בחוסר תום לב כלפי העותר. שוכנעתי כי לאור הפקדת התוכנית, חלות על בקשת ההיתר שהגיש העותר הוראות סעיפים 97ו- 98לחוק הקובעים את הכלל בדבר איסור מתן היתר שלא בהתאם לתוכנית מופקדת והחריגים המפורטים בסעיף .97 משכך, לא ניתן לבחון את בקשתו עפ"י התוכניות ג/ 400שהיו בתוקף (לפני ההפקדה) דהיינו ביום 28.5.98, וכאילו אין בהפקדת התוכנית ג'/ 1209כדי להשפיע על עתירתו, והדברים היו נבחנים כך, ממילא, לו זכה במלוא עתירתו. בבג"צ 123/75שמואל אור נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, פד"י ל'(1) 630אמר כב' השופט שמגר בעמ' 637: "משמעותן של ההוראות של סעיף 97היא כי בבואה לשקול מתן היתר אחרי שהופקדה תכנית חדשה, חייבת הוועדה המקומית לתת דעתה הן לתוכניות התקפות הקיימות, כאמור בסעיף 145(ב) לחוק והן לתכנית החדשה שהופקדה. במילים אחרות: א. אם מבוקש היתר התואם הן את התכנית הקיימת והן את התכנית שהופקדה, רשאית הוועדה המקומית להעניקו. ב. אם מבוקש היתר אשר תואם את התכנית הקיימת, אך אינו תואם את התכנית המופקדת - הרי אין הוועדה המקומית רשאית להעניק היתר, והסמכות להענקת היתר יוחדה לוועדה המחוזית בלבד". .6המשיבה תבחן את בקשת היתר הבניה לפי תוכנית ג/ 1209בהתייחס לטענותיו של העותר שהמבנה מתאים להיבנות בגן הלאומי מבחינת מהותו, גודלו והחומרים שמהם ייבנה, כך גם תישקלנה טענותיו של העותר שהאיזור בו מצויה הקרקע הינו איזור הנשמר בצורתו הטבעית (איזור ביוספרי), השימוש שלו בקרקע לא יפגע בטווי האיזור, כל החומרים שהוא ישתמש בהם הם חומרים טבעיים - עץ טבעי, המבנה פריק, יגדלו במבנה צמחי רפואה ותבלין, מקומיים המשתלבים במקום (בעיקר זוטה לבנה) והמקום יהווה אתר לחקר בנושא גידולים אקולוגיים של צמחים ואתר צילום לקטלוגים וחומר פרסומי. בנוסף תשקל טענת העותר שדרך הגישה לקרקע אינה פוגעת בנוף כי קיימת דרך גישה עד לשטח שתשמש מעבר לרכב 44xבלבד לפי המפה (נספח עת/ 7לסיכומים). על המשיבה להקפיד גם על קיומן של הוראות סעיף 98לחוק, כדברי כב' השופט שמגר בבג"צ 123/75שהוזכר לעיל בעמ' 638: "...הואיל ומדובר כאמור על הצורך לציית הן לתכנית הקודמת והן לתוכנית המופקדת, יכול להיווצר קושי מעשי בהיענות לבקשה להיתר, החייבת להיבחן על פי שתי אמות-מידה שאינן חופפות וככל שהסתירה בין התכנית הקיימת לזו המופקדת גדולה יותר, גדל גם הקושי המתואר והופך את מתן ההיתר לעיתים לבלתי אפשרי לחלוטין. מכאן הצורך לקבוע בחוק סמכות של הקפאה כללית על מתן ההיתרים וסמכות זו מצאה ביטויה בסעיף 98לחוק". בין התוכנית הקיימת ג/ 400לזו המופקדת ג/1209, בהתייחס לחלקה נשוא העתירה. הדיון בבקשה נשוא עתירה זו יוחזר למשיבה על מנת שתדון בה בשנית בהתחשבות בטענותיו בנוגע לתוכנית הקיימת - ג/400, והן בנוגע לתכנית המופקדת - ג/.1209 אין צו להוצאות. בניהמבנההיתר בניה