היתר לבניית עליה לגג

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היתר לבניית עליה לגג:

1. בפני ערר של בעל שתי יחידות דיור בקומה עליונה של מבנה, על החלטת ועדת הערר המחוזית חיפה (להלן:"הועדה") בה דחתה את ערעורו על החלטת הועדה המקומית שלא ליתן לו כבקשתו לגליזציה ל-2 מבני עליה לגג מתוך דירותיו בשטח של 7.5 מטר כל אחת ולאנטנת רדיו בגובה 13 מטר.
המשיבים, מלבד הועדות הם בעלי הדירות שבמבנה וכן אלו שבמבנה הסמוך, שכן שני המבנים נחשבים לבית משותף אחד.



2. יצוין כי שתיים מתוך עשרת המשיבים האחרים שגם הן בעלות חלקים במבנה, נתנו בזמנו בחתימתם הסכמה למה שנעשה אולם עתה הן מתנגדות כמו כל בעלי היחידות האחרות ובדיון שהתקיים בפני, בא כוחם הסביר כי ההסכמה היתה מסויגת רק לאפשרות יציאה לגג מתוך הדירות והיתה מותנית בקבלת היתר בניה.
3. טענות העותר בעתירה ובסיכומיו הן אלו:
א. המרחק בין שני המבנים הוא כ-20 מטר כל אחד מהם פונה לרחוב שונה ולכן לעמדתם המתנגדת של בעלי היחידות במבנה הסמוך לא צריכה להיות כל רלוונטיות לנושא הנדון. לפיכך יש לראות את הבקשה כחתומה על ידי בעלי 4 יחידות מתוך שמונה בעלי יחידות.נ
ב. מבני העליה לגג שמדובר בהם והמעקה מסביב לגג עומדים כבר מזה 5 שנים.
האנטנה היתה קיימת כבר מזה 10 שנים אולם המוט שבסופה קרס עקב רוחות עזות שהצריכו את שיקומו.
ג. לפי תוכנית חפ/229, ניתן להקים מבני עליה לגג ואלו אינם נכללים במנין המטרים המותרים לבניה. אין בתוכנית זו כל הנחיה, כטענת הועדה, שעל מבני העליה להיות מרוחקים לפחות 2 מטר מחזית המבנה ולכן הועדה המקומית לא היתה רשאית להגביל ולהתנות את מתן ההיתר למבנים בהתרחקות משפת הגג מרחק 2 מטר.
ד. גם אם שרוי היה לועדה לדרוש התרחקות משפת הגג אין הצדקה לדרישה זו במקרה דנן, שכן המבנים צמודים לקצה הגג בצידו האחורי של המבנה שלא ניתן כלל לראותו מכיוון הרחוב.
יתר על כן, גובה מעקה הבטון המקיף את הגג כולו הוא 1.12 מטר, שיא גובה מבני העליה מעל למפלס הגג הינו 2.47 מטר, ובמצב זה המעקה מסתיר את רוב רובו של נפח מבני העליה וכך נמנעת כל פגיעה ויזואלית. אדרבא, כך העותר, הרחקת מבני העליה ממקומו הנוכחי לכיוון חזית המבנה היא שהיתה מעלה אפשרות של פגיעה ויזואלית.
ה. טכנית לא ניתן להקים את מבני העליה עם יציאה אליהם מתוך דירות העותר אלא במקום בו הוקמו.
ו. אחד מנימוקי הועדה היה שהבניה בחדר המדרגות מונעת יציאה לבנין של בעלי הדירות האחרות. בנימוק זה, כך העותר, התעלמה הועדה מכך שבהיותו הבעלים של שתי הדירות העליונות, חדר המדרגות (מעבר לדירות שבעליהם הם המשיבים) משרת דה פקטו רק אותו. בפועל בוצעה הזזה מינורית של אחד מקירות דירת העותר על חשבון פודסט הכניסה לדירתו, כך שאין פגיעה של ממש בבעלי שאר היחידות שהתחתונות שבהן הן בכלל חנויות ולא דירות.ב
גם אם היתה פגיעה מזערית כזו הרי שהיא באה על תרופתה בכך שהעותר מסכים להרחיב את הפתח הקיים לעליה לגג או לאפשר עליה לגג שהינו רכוש משותף דרך דירותיו.ו

ז. אשר למעקה שגם אותו סירבה הועדה לאשר, טוען העותר כי מבחינה בטיחותית יש בו צורך.
ח. אשר לאנטנה, העובדה שהיא קיימת מזה 10 שנים מבלי שאיש טען נגדה, מוכיחה את אי נכונות עמדת הועדה שיש בה משום פגיעה נופית.נ
לחלופין טוען העותר כי תחת דחיית הבקשה לגביה צריכה היתה הועדה להתנות התאמת גובהה לדרישות, כראות עיני הועדה.
4. הועדה טענה בתגובה לעתירה ובסיכומיה טענות סף וטענות לגופו של ענין.ב
טענות הסף הן:
א. חוסר נקיון כפיים והעדר תום לב.ו
אין מחלוקת כי הגג הוא רכוש משותף וגם אם נכון הוא ששטחי חדרי יציאה לגג אינם נכללים בשטח הבניה המותר, עדיין פשיטא הוא שכדי לפרוץ את תקרת הבטון של הבית כולו, התקנת גרמי מדרגות עליה והקמת מבני העליה, יש צורך בהיתר בניה כדין. כל שכן שכך הוא כאשר הגג וחדר המדרגות שעל חשבון חלק ממנו הותקנו גרמי המדרגות למבנים הם רכוש משותף ולא התבקשה ולא התקבלה הסכמת כל בעלי הרכוש הזה למעשים שנעשו.
התעלמות זו הן מהחוק והן מהזכויות של הבעלים האחרים נגועה באי נקיון כפיים ובאי תום לב גמור ולכן על בית המשפט, הפועל לפי העקרונות שהותוו ע"י בג"צ, לדחות על הסף עתירה נגד הרשות על שאינה נותנת יד ואינה משלימה עם מעשים כאלו.
ב. העותר מסתמך על עובדת היות המבנים בני 5 שנים והאנטנה 10 שנים.נ
מאידך הוא נקט בצעדים לקבלת לגליזציה למבנים הבלתי חוקיים רק זמן רב לאחר שהקימם ולאחר שנגד האנטנה הוצא צו הריסה עוד ביום 19.9.02.ב
נמצא שהעותר הוא ש"משך" זמן רב על והוא מבקש לנצל את הזמן הרב הזה ולהסתמך עליו לטובתו!!!
5. לגופו של ענין, מבני היציאה אינם עומדים בתנאים שנקבעו בהוראות משרד מהנדס העיר מבחינת המרחק מקצה הגג.
בהתחשב בפגיעה בזכויות בעלי הגג וחדר המדרגות ובהתנגדותם לפגיעה זו שרוי היה לה לועדה והיא היתה אף חייבת לקבל את ההחלטה נגדה מכוונת העתירה.ו

תוכנית המיתאר ח"פ 229, עוסקת באופן חישוב שטח בניה למגורים בתחום מרחב תכנון מקומי.נ
מכח סמכותה על פי תוכנית זו החליטה המשיבה ביום 31.7.95, להתיר הקמת מבני יציאה לגג מבלי שאלו יחושבו כשטחי בניה למגורים בכפוף לתנאים שפורטו בהחלטה.
מכאן שמבנים שאינם עונים על תנאים אלו כמבנים נשוא העתירה, המשיבה היתה מוסמכת לא ליתן להם היתר.
6. האנטנה שמדובר בה משמשת את העותר כאנטנה מסחרית. בגובהה מהווה האנטנה פגיעה ארכיטקטונית בבנין וגובהה עולה על המותר. בהתחשב בכך וגם בכך שבעלי הגג לא הסכימו להצבתה על הגג, החלטת הועדה נשוא הערעור ניתנה כדין.
7. זאת ועוד, לפי תמ"א 36 המתיחסת לאנטנות רדיו, צריך היה העותר להמציא אישורים ממשרד מהנדס התברואה המחוזי מנציג שר הביטחון בועדה המחוזית ומהממונה על הגבלות בניה במינהל התעופה האזרחית.
ללא המצאת אישורים אלו לא נבדק ההיבט הסביבתי, הבריאותי והסכנה של קרינה אפשרית ממתקן זה וגם מסיבה זו אין מקום להתערבות ערכאה זו בהחלטת הועדה.
8. המשיבים 10, 8-3 התנגדו בכתב לקבלת העתירה ו מאחר וטענותיהם הן בעיקר אלו של הועדה לא אחזור עליהן.
9. מהנימוקים שנטענו ע"י הועדה כפי שהבאתים לעיל, נראה לי שאכן, להוציא ענין המעקה אין ממש בעתירה ואני דוחה אותה.ב
אשר למעקה, לא נראית לי עמדת הועדה שיש בו משום פגיעה בזכויות בעלי הדירות. אדרבא, המעקה מחויב מציאות מבחינה תכנונית. למרות זאת, אינני מוצא צורך להורות לועדה דבר בענין זה במסגרת פסק דין זה נוכח דברי העותר עצמו בסעיף 32ד לעתירתו כי לא ננקטו נגדו בעבר כל הליכים משפטיים בגין המעקה.
10. לעתירה זו לא היה כל יסוד מלכתחילה לכן אני מחייב את העותר לשלם לועדה המחוזית 3,000 ש"ח כהוצאות, למשיבים 8-3 (ביחד) 3,000 ש"ח ולמשיבה 10 סך 2,000 ש"ח. לתשלומים יתווסף מע"מ כדין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון