היתר לבניית קיר בבית מגורים








היתר לבניית קיר בבית מגורים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היתר לבניית קיר בבית מגורים:

1. בפנינו עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה חיפה מיום 7.10.99, אשר לפיה התקבל עררו של המשיב מס' 1 (להלן - המשיב) על החלטת העותרת מס' 1 (להלן - העותרת), אשר סירבה להתיר למשיב לבנות קיר בקומת המסד שבביתו בזכרון יעקב, שכונת גבעת עדן, רח' בן גוריון 23, באופן שמשטחי החניה המקורה שבקומת המסד, ייסגרו וישמשו כמחסן.

2. הפרטים הם אלה:נ המשיב מתגורר בבית הנ"ל ובתמונה מס' 2 אפשר לראות את חזית הבית ואת קומת המסד. הבית נבנה לפי היתרי בניה שהוצאו על ידי העותרת, ולפי היתרים אלה, אופשר למשיב לבנות סה"כ 314 מ"ר, ובכלל זה מחסן בשטח של 41 מ"ר בקומת המסד, וחניה באותה קומה, בשטח של 45 מ"ר.

המשיב חפץ לסגור את החניה, היינו לאטום את שני הפתחים שבחזית הבית (המשתקף בתמונה מס' 2) והגיש לעותרת, לשם ביצוע הבניה, בקשה להיתר. הבניה כשלעצמה אינה מוסיפה שום שטח לביתו של המשיב אלא רק משנה במעט את החזית (סוגרת את קומת המסד) ומשנה את ייעודה של חלק מקומת המסד מחניה למחסן. הבקשה נדחתה על פי החלטת העותרת בישיבה מס' 469 מיום 12.7.99, כדלקמן:ב

"הועדה לא שוכנעה שיש לדון מחדש בבקשה ומחליטה לדחות את הבקשה, הואיל והבקשה מהווה סטיה ניכרת בשטחים המוצעים (מוצע 314 מ"ר במקום 220 מ"ר)".

התוכניות החלות על ביתו של המשיב הן "ש215/ "גבעת עדן" (זכרון יעקב)" (להלן - ש215/) ותוכנית ש215/א שינוי תוכנית מתאר מקומית ש215/א שינוי לתוכנית ש215/ - גבעת עדן" (להלן - ש215/א).

תוכנית ש215/ קבעה, בין היתר, קביעות אלה:ו

9.4 שטח בניה לרישויסה"כ שטח הרצפות בכל הקומות לרישוי של כל יחידת דיור לא יעלה על 50% משטח כל מגרש או על 220 מר' רצפה; הכל על פי הנמוך מבין השניים.שטח הבניה המותר יחושב ברוטו מתוך המגרש המיועד לבניה ויכלול את כל חלקי הבנין פרט למקלט בגודל מנימלי לפי תכנית הג"א.           

9.9      איסור בניה על עמודיםלא תותר הקמת בנין על עמודים וכל המסדים בכל בנין יהיו סגורים. מספר הקומות ויעודן      
     9.9.19.9.2      מספר הקומות למגורים לא יעלה על שתיים, ללא קומת עמודים.גובהו הפנימי של כל חלל שנוצר בקומת המסד לא יעלה על 2.20 מ. ולא ניתן יהיה להשתמש בו למגורים אלא כמחסן בלבד."      


טבלת השטחים של תוכנית ש215/ קובעת כי באזור המגורים שבו מצוי בנינו של המשיב, שטח הבניה המקסימלי ברוטו בכל הקומות, הוא "50% מהשטח או 220 מ"ר", ובאשר למספר הקומות המקסימלי נכתב "בגובה 7 מטר שתי קומות ללא קומת עמודים".

לפי הכתוב בסעיף 6 של התוכנית ש215/א, מטרותיה הן לקבוע הוראות בקשר להגשת היתרים, לפרט הוראות בקשר לקוי הבנין וקביעת הגבהים, לשנות הוראות בקשר לקולטי שמש ומתקני אשפה וכן להורות על "שינוי הוראות בדבר שטח בניה מותר במגרשים 1-6". מגרשו של המשיב אינו שייך לאחד מן המגרשים הנ"ל.

בסעיף 7ז של התוכנית ש215/א נאמר:נ

"בהמשך לסעיף 9.9.2 (של תוכנית ש215/ - ש.ב.) יבוא:ב קומת מסד תותר רק למטרת ניצול שיפועי קרקע ושטחה לא יעלה על 50% משטח קומת הקרקע."

כאמור, סברה העותרת שלפי שתי התוכניות, אין לבנות יותר מאשר 220 מ"ר בכל הקומות, כולל קומת המסד, וכי שטח הבניה הכולל (314 מ"ר) עולה על המותר (220 מ"ר).

ועדת הערר לא קיבלה פרשנות זאת של העותרת, לגבי המתחייב מהוראות שתי התוכניות. קבעה ועדת הערר:ו


7. למקרא הוראות סעיפים 9.7 ו - 9.9 לתכנית ש215/ אנו למדים, כי ניתן היה להקים קומת מסד גם עפ"י התוכנית ש215/. לאור הוראות סעיף 9.4 לאותה תכנית, נראה לכאורה, כי גם שטח מרוצף בקומת המסד, היה צריך להחשב במסגרת שטחי הבניה שנקבעו בסעיף 9.4, באשר סעיף זה הוציא מכלל חשוב השטחים המרוצפים רק את המקלט. מכאן מובן לדעתנו, שהשינוי שחוללה התכנית ש215/א' בענין קומת המסד, אינו במתן האפשרות להקמתה, אלא שינוי בהוראות הבניה הנוגעות אליה והן שתיים:נ א. קומה כזאת תותר רק למטרת ניצול שיפועי קרקע. ב. שטחה לא יעלה על 50% משטח קומת הקרקע.מקריאת מכלול סעיפי התכניות נראה, כי השנוי שחוללה התכנית ש215/א' בענין קומת המסד הינו בהגבלת הקמתה למקום בו היא מנצלת את שיפועי הקרקע, שאז יכול שתוסיף לשטחי הבניה.           
8.      עמדתנו הנ"ל עולה, לא רק מקריאת מכלול ההוראות שהבאנו לעיל בהיבט הלשוני והפרשני שלהן, אלא גם מההיבט התכנוני.משהוגבלה קומת המסד למקום בו היא מנצלת שיפועי קרקע, מובן שמדובר בקומה שהשפעתה על היקף הבניה הנחזה מוגבלת. בנסיבות אלה, רק מתבקש בהיבט התכנוני, לאפשר "ניצול" זה, מבלי שיפגע בהיקף הבניה למגורים. במיוחד, כאשר היקף הבניה למגורים אינו כה גדול בהתחשב בעובדה שמדובר בבתים חד-משפחתיים, ובכך שנדרש חשוב מלוא השטחים (עקריים ושירות), למעט מקלט תקני מזערי.      
9.      בנסיבות המתוארות לעיל, אנו סבורים כי התכנית ש215/א', איפשרה במקום שבו ניתן להקים קומת מסד לניצול שיפועי קרקע, להוסיף בקומה זו 50% משטח קומת הקרקע. עמדה זו העולה בקנה אחד עם מגמת הוראת סעיף 7.ז. לתכנית ש215/א', וההיבט התכנוני כאמור לעיל, הינה גם זו הפוגעת פחות בזכויות הקנין.      
10.      לאור כל האמור לעיל אנו מקבלים את הערר."      


3. דעתי היא שיש לדחות את העתירה.

ועדת הערר סברה שתוכנית ש215/א', בד בבד עם ההגבלות שהטילה על הזכות לבנות קומת מסד (הדבר יותר רק למטרת ניצול שיפועי קרקע) ועל גודל הקומה (שטחה לא יעלה על מחצית משטח קומת הקרקע של הבית), הוסיפה גם להיקף אחוזי הבניה שניתן היה לבנות בגבעת עדן, על פי התוכנית הקודמת, ש215/. אינני בטוח שפירוש זה הוא הפירוש הנכון.

העותרת טוענת שלפי תוכנית ש215/ מותר היה לבנות רק 220 מ"ר, כשהיקף בניה זה כולל את כל חלקי הבנין (ראה סעיף 9.4 לש215/), כך ששטח קומת המסד צריך גם הוא להילקח בחשבון. גם פירוש זה אינו נראה לי.

לפי הבנתי, תוכנית ש215/א' לא נועדה להוסיף, וגם לא הוסיפה אחוזי בניה למה שמותר לבנות בגבעת עדן על פי תוכנית ש215/. אלא, שלפי תוכנית ש215/ בחישוב 220 המטרים הרבועים שניתן לבנות, אין לקחת בחשבון את קומת המסד. במצב דברים זה באה ש215/א' וצמצמה את היקף הבניה המותר כך שלאותם 220 מ"ר של שתי קומות המגורים, אפשר יהיה להוסיף, במקרה המתאים, בחלל שנוצר בקומת המסד, רק מחצית משטח קומת הקרקע, בעוד שלפני כן היקף קומת המסד לא היה מוגבל.

הפירוש האמור של תוכנית ש215/ מבוסס על שני נימוקים. הראשון:ב בפועל, כך עולה מן החומר המצוי בפני, הותר באופן נרחב לבנות בגבעת עדן בתים שהיקפם הכולל (לרבות קומת המסד הסגורה) עלה בהרבה על 220 מ"ר. יש בכך ראיה שהעותרת אכן פירשה באופן זה את תוכנית ש215/, נהגה על פי הפירוש הזה, וחזקה היא שלא הפרה את החוק ולא העניקה היתרי בניה החורגים מן התוכנית. השני:ו נאמר אמנם בסעיף 9.4 של ש215/ ששטח הבניה המותר "יכלול את כל חלקי הבנין". אבל, ההתייחסות היתה למטר רבוע של רצפה, וברישא לסעיף האמור דובר על שטח הרצפות בכל הקומות לרישוי, ומספר הקומות לרישוי עמד על שתיים וקומת המסד, לא נחשבה, כך נראה, כקומה, כל עוד החלל שנוצר בקומת המסד גובהו אינו עולה על 2.20 מטר. הדבר תואם את טבלה השטחים של ש215/ המדברת על אפשרות לבנות "שתי קומות ללא קומת עמודים".

4. בקשתו של המשיב בדבר סגירת קומת המסד אינה משנה מאומה באשר להיקף הבניה של ביתו. היא דווקא משרתת את מטרות תוכנית ש215/ המדברת על כך ש"כל המסדים בכל בנין יהיו סגורים". אין בבקשה הזאת שום עתירה להגדלת היקף הבניה, ומכך נובע שאין ממש בנימוקה של העותרת כאשר סירבה לתת למשיב את ההיתר לסגור את קומת המסד בתואנה ששטח הבניה המוצע גדול מן המותר.

המשיב הסביר את עמדתה של העותרת, בהתנכלות שמתנכל אליו ראש המועצה המקומית זכרון יעקב, על רקע הבחירות האחרונות לרשויות המקומיות, ומשום שהוא לא צידד בראש המועצה העותרת אלא במועמד אחר. אין מספיק ראיות להראות שאכן כך הוא. מצד שני, אין לומר שיש לראות בהעלאת טענה זו משום הפרחת טענות באויר בעלמא.

5. המשיב התייחס בדבריו גם לדרישת העותרת להיטל השבחה וביקש כי אחליט שאין לשלם היטל השבחה וכי דרישת העותרת להיטל כאמור בגין כל שטח קומת המסד, אינה מוצדקת.

ענין זה דורש בירור, במידת הצורך, בהליכים אחרים, ואין ענינו לעתירה דנן. ניתן להעיר רק, כי לקביעה דלעיל כי ניתן היה לבנות את כל קומת המסד על פי תוכנית ש215/ להבדיל מתוכנית ש215/א, יש השלכות באשר להיטל ההשבחה, גובהו ואופן חישובו.

6. העתירה נדחית. העותרות תשלמנה לכל אחד מן המשיבים הוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח, להיום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון