התיישנות הערת אזהרה

סעיף 2 לחוק ההתיישנות מורה, כי אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות המהותית, ועל כן דחיית תביעת המשיבים, מחמת התיישנות, לא הפקיעה את זכותם לפי ההתחייבות משנת 1951. דווקא הקביעה שההתחייבות תקפה, היא המצדיקה ביתר שאת את קיומה של הערת האזהרה.

הטעם לכך הוא, שאם תמחק ההערה, בשעה שההתחייבות תקפה, כי אז עשויים המערערים לעשות עסקה סותרת במקרקעין.

הערת האזהרה לא דרושה אך ורק לשם הגנת זכויותיהם של המשיבים, אלא דרושה היא למנוע "תאונה משפטית" (וראה: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)), ולהבטיח, שצד שלישי תמים לא ישים כספו על קרן הצבי, ויקלע לסכסוך שאין לו כל צורך ועניין בו.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התיישנות הערת אזהרה:

א. ההליך



ערעור על החלטת כב' הממונה על מרשם המקרקעין במשרד המשפטים (עו"ד הגב' עליזה קן), מתאריך 22.3.2010 בתיק מס' 230-2009-2.
בהחלטתה שבערעור דחתה כב' הממונה על המרשם ערר, שהוגש על החלטת רשם המקרקעין בנצרת.


בהחלטתו, שעמדה בבסיס הערר שהוגש לכב' הממונה על המרשם, דחה רשם המקרקעין בנצרת בקשה, שהוגשה מטעם המערערים, למחוק הערת אזהרה, שנרשמה בספר המקרקעין, בדף הרישום של חלקה 3 בגוש 19055, על זכויותיו של המנוח חוסין סלים מנאע, שעזבונו הוא המערער מס' 1 (ולהלן – "המערער מס' 1") ויורשיו הם המערערים 2 עד 9.

הערת האזהרה נרשמה בתאריך 22.2.1974 (שטר מס' 652), מכוחה של התחייבות בכתב, שנעשתה בתאריך 4.9.1951 בין המערער מס' 1 ובין המשיב 1 (מאהל עבד-אל קאדר מנאע) והמנוח צובחי עבד-אל קאדר מנאע (שעזבונו הוא המשיב מס' 2 ויורשיו הם המשיבים 3 ו- 4, ולהלן ייקראו – "המשיבים").


3. בערעורם טוענים המערערים, כי שגתה כב' הממונה על המרשם כאשר דחתה את הערר שהגישו, ולא הורתה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה הנזכרת.


ב. הרקע העובדתי

4. המקרקעין הנזכרים רשומים בחלקים שווים על שם מערער מס' 1 ורשות הפיתוח. יובהר, כי לזכויות רשות הפיתוח במקרקעין, אין נגיעה לעניין המתברר עתה לפני.

בתביעה שהגישו המשיבים לבית משפט זה (תיק א' 1409/98) עתרו המשיבים כי יוצהר שהם בעלי המקרקעין, וזאת מכוח ההתחייבות, שכאמור, נעשתה בתאריך 4.9.1951. בית משפט זה (כב' השופטת (כתוארה אז) ש' וסרקרוג) דחה את תביעת המשיבים, וקבע, כי ההתחייבות הנזכרת אינה תקפה, שכן היא נעדרת מסויימות. עוד קבע בית המשפט, כי התחייבות זאת, גם אם הייתה תקפה, הותנתה בתנאי מתלה שלא התקיים. בנוסף לאלה קבע בית המשפט, כי תביעת המשיבים נגד המערערים התיישנה.


5. המשיבים לא השלימו עם פסק הדין, וערערו עליו לפני בית המשפט העליון (ע"א 4787/06) . בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון, קבע בית המשפט (מפי כב' השופט א' רובינשטיין), שאין לקבל את הערעור מחמת התיישנות וחלוף השנים הרבות, אך לצד דחיית הערעור מחמת ההתיישנות, דן בית המשפט בהרחבה בשאלת תוקפה של ההתחייבות מיום 4.9.1951. בעניין זה קבע בית המשפט העליון (בפסקה מ"ז לפסק הדין):

"יוצא אם כן, כי אין להלום את טענות המשיבים שלפיהן פקע תוקפו של החוזה במועד מאוחר לכריתתו. לדידי, בסופו של יום מנועים ומושתקים המשיבים [הם המערערים שלפני - י"כ] לטעון כנגד תוקף ההסכם."

במילים אחרות: בית המשפט העליון קבע, שההתחייבות מיום 4.9.1951 היא התחייבות תקפה, אך תביעת המשיבים לאכיפתה נדחתה מחמת התיישנות.


6. לאחר שערעור המשיבים נדחה, סברו המערערים כי הם זכאים לפנות לרשם המקרקעין בנצרת, ולבקש ממנו למחוק את הערת האזהרה שנרשמה מכוחה של ההתחייבות שניתנה בתאריך 4.9.1951. לטעמם של המערערים, מכיוון שהמשיבים אינם יכולים לאכוף את ההתחייבות, בשל התיישנות זכות התביעה, אין מקום להותיר את הערת האזהרה על כנה.


7. רשם המקרקעין בנצרת, לאחר שקיבל את בקשת המערערים, הודיע למשיבים כי הוגשה לו בקשה למחוק את הערת האזהרה. בתגובה לכך הודיעו המשיבים לרשם המקרקעין כי הם מתנגדים למחיקת הערת האזהרה.

בעקבות התנגדות המשיבים, החליט רשם המקרקעין שלא למחוק את הערת האזהרה, אלא אם ימציאו לו המערערים צו שיפוטי המורה לו לעשות כן.


8. על החלטת רשם המקרקעין הגישו המערערים ערר לכב' הממונה על המרשם, וכאמור לעיל, כב' הממונה על המרשם החליטה לדחות את הערר. בהחלטתה קבעה כב' הממונה על המרשם:

"מהאמור לעיל עולה, כי ההתחייבות המהותית ביחס למקרקעין שבנדון, שמכוחה נרשמה ההערה, עדיין תקפה ושרירה ורק הזכות של הזכאים לסעד האכיפה נחסמת בשל התיישנות תביעתם. מכאן, שלא ניתן לומר כי במקרה דנן עילת ההערה בטלה באופן המשתית מחיקה בהליך מינהלי, להבדיל מסעד שיפוטי המורה על מחיקתה. זאת בשים לב גם לקביעת בית המשפט בפסק הדין, לפיה מחזיקים הזכאים בחלקה נשוא הערר ומעבדים אותה מזה כמה עשורים ועושים בה מנהג בעלים (ר' סעיפים ל"ג ו- ס"ד לפסק הדין), קביעה שראוי לה שתילקח בחשבון במסגרת איזון האינטרסים השונים. האכסניה המתאימה לכך היא בית המשפט ולא רשויות המרשם."

משנדחתה כב' הממונה על המרשם את הערר, הוגש הערעור המונח עתה לפני.


ג. טענות הצדדים

9. בא כוח המערערים טען, כי חרף העובדה שמדובר בהתיישנות דיונית, ולמרות הוראת סעיף 2 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958, הרי משהתקיים דיון בין הצדדים, וניתן בו פסק דין המקבל את טענת ההתיישנות, יש לראות את הזכות המהותית כבטלה. לטענת בא כוח המערערים, משנדחתה תביעת המשיבים, והתברר כי לא ניתן לאכוף את ההתחייבות משנת 1951, כי אז לא נותרה למשיבים זכות שהערת האזהרה אמורה להגן עליה, ומשכך, ראוי לה להערת האזהרה שתימחק. עוד הוסיף בא כוח המערערים וטען, כי בסופו של יום, תביעת המשיבים נדחתה מחמת התיישנות, ועל כן, כל קביעותיו של בית המשפט העליון בנושא תוקפה של ההתחייבות משנת 1951, הן קביעות שנעשו אגב אורחה (Obiter dictum), ועל כן אין להביאן בחשבון בעת הדיון בשאלה, האם יש למחוק את הערת האזהרה. לדעת בא כוח המערערים, לא יתכן שההתחייבות משנת 1951 תקפה, בה בשעה שהתביעה לאכיפתה התיישנה, ולהשקפתו, כל קביעה אחרת תכרסם בתוקפם של דיני ההתיישנות.


10. בא כוח המשיבים חולק על פרשנותו של בא כוח המערערים, ולטענתו יש לתת מלוא התוקף לקביעת בית המשפט העליון כי המערערים "מנועים ומושתקים" מלטעון נגד תוקפה של ההתחייבות משנת 1951. בא כוח המשיבים הוסיף וטען, כי תביעת המשיבים נחסמה מחמת התיישנות, אך מדובר בהתיישנות דיונית לגביה נקבע בסעיף 2 לחוק ההתיישנות כי "אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות גופה". לטענת בא כוח המשיבים, לא התקיימה כל עילה, מבין אלה המנויות בחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 למחיקת הערת האזהרה, ובדין מצאה כב' הממונה על המרשם לדחות את הערר שהוגש על החלטת רשם המקרקעין בנצרת.


11. באת כוח הממונה על המרשם סבורה אף היא שאין להתערב בהחלטה שניתנה. לטענת באת כוח הממונה על המרשם, הממונה אינה אמורה לדון בסכסוך המהותי הקיים בין הצדדים, ועל כן, בנסיבות העניין צדקה הממונה על המרשם בקביעתה, כי יש צורך בצו שיפוטי לצורך מחיקת הערת האזהרה.


ד. דיון

12. על פי פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון, ההתחייבות משנת 1951 היא התחייבות תקפה. הדבר נאמר באופן מפורש לאורך פסק הדין במספר מקומות, ואין כל מקום לטענת בא כוח המערערים, כי מדובר באמרות אגב. במסגרת הערעור שהונח על שולחנו, נטענו טענות מפורשות, מטעם המשיבים, ביחס לקביעות בית המשפט המחוזי על כך שההסכם אינו תקף, ועל כן הייתה זו אחת מהסוגיות שהיה על בית המשפט העליון לדון. בית המשפט העליון הוסיף וקבע, שהמערערים מושתקים מלטעון נגד תוקף ההתחייבות, אך נראה כי דברים אלה נפלו על אזניים ערלות, והנה, לפני שוב ביקש בא כוח המערערים לתקוף את ההתחייבות, וטען כי דחיית תביעת המשיבים מחמת התיישנות, מפקיעה את תוקפה של ההתחייבות משנת 1951.


13. סעיף 2 לחוק ההתיישנות מורה, כי אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות המהותית, ועל כן ברור הדבר, כשמש בצהרי יום, שדחיית תביעת המשיבים, מחמת התיישנות, לא הפקיעה את זכותם לפי ההתחייבות משנת 1951. דווקא הקביעה שההתחייבות תקפה, היא המצדיקה ביתר שאת את קיומה של הערת האזהרה. הטעם לכך הוא, שאם תמחק ההערה, בשעה שההתחייבות תקפה, כי אז עשויים המערערים לעשות עסקה סותרת במקרקעין.

על כן, הערת האזהרה לא דרושה אך ורק לשם הגנת זכויותיהם של המשיבים, אלא דרושה היא למנוע "תאונה משפטית" (וראה: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)), ולהבטיח, שצד שלישי תמים לא ישים כספו על קרן הצבי, ויקלע לסכסוך שאין לו כל צורך ועניין בו.


14. סעיף 132 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, מורה באלו מקרים ניתן יהיה למחוק הערת אזהרה, שנרשמה לפי סעיף 126 לחוק (כמו ההערה העומדת בבסיס הדיון שלפני), וכך נקבע:

"(א) הערה שנרשמה לפי סעיפים 126, 128 או 129 תימחק על פי צו של בית משפט או אם הוכח להנחת דעתו של הרשם אחד מאלה:
(1) הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה;
(2) עילת ההערה בטלה, ובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט;

(ב) …… "

המשיבים ("הצדדים המעוניינים") אינם מסכימים למחיקת ההערה, ועל כן לא מתקיים האמור בסעיף קטן (1). מכיוון שההתחייבות משנת 1951 שרירה וקיימת, הרי שאין מקום לקבוע שעילת ההערה בטלה, ועל כן אף לא מתקיים סעיף קטן (2). עתה נותרה רק האפשרות, שההערה תימחק מכוחו של צו שניתן על ידי בית המשפט, והרי זה בדיוק הדבר עליו הורה רשם המקרקעין בנצרת, עת החליט לדחות את בקשת המערערים למחוק את ההערה, וכך אף כב' הממונה על המרשם, אשר דחתה את הערר על החלטתו. ואולם, בעניין תוקפה של ההתחייבות בית המשפט אמר את דברו, ומשנעשה מעשה בית הדין, ועוד על ידי בית המשפט העליון, הצורך בקיומה של הערת האזהרה רק קם והתחזק.


15. לכאורה, במצב הדברים העכשווי, הצדדים נקלעו למבוי סתום. מחד גיסא, המערערים אינם יכולים לבצע עסקאות במקרקעין בשל הערת האזהרה שנרשמה מכוחה של ההתחייבות שניתנה בשנת 1951, ומאידך גיסא, המשיבים אינם יכולים לאכוף את ההתחייבות, ולהירשם כבעלי המקרקעין, משום שתביעתם לאכיפת ההתחייבות התיישנה.

ואולם, אין כל בטחון, שהמצב העכשווי ימשך לאורך זמן, שכן בעתיד (ואולי אף בפרק הבא לפסק דין זה) תמיד קיימת אפשרות שתיווצרנה נסיבות חדשות, שתגרומנה לצדדים לנהל מו"מ שבסיומו יתאפשר לסיים את העסקה ולרשום את זכויות הבעלות במקרקעין על שם המשיבים. לדעתי, בסופו של דבר, השאלה היא שאלה כלכלית, ותמיד נתונה לצדדים האפשרות לנהל מו"מ שיפתח את המבוי הסתום אליו הם נקלעו.


16. מכל מקום, ועל יסוד האמור לעיל, דין הערעור על החלטת כב' הממונה על המרשם להדחות.


ה. הוצאות משפט

17. בשל הנסיבות המיוחדות, מוצא אני מקום להקדיש מספר מילים לשאלת הוצאות המשפט. מחד גיסא שקלתי, האם יש מקום להימנע מפסיקת הוצאות על רקע קרבת המשפחה הקיימת בין המערערים והמשיבים, וכדי שלא ליצוק שמן על מדורת הסכסוך. מאידך גיסא, יש גבול למידה שבה ניתן לדרוש מהמשיבים להמשיך ולהתדיין עם המערערים, מבלי שיזכו לקבל, ולו באופן חלקי, את הוצאותיהם. בהקשר זה אציין, כי למעשה, בכל ההליכים שהתקיימו בין הצדדים, ואשר נסקרו לעיל, לא חוייבו המערערים בהוצאות המשיבים, הגם שבסופו של דבר ידם של המשיבים הייתה על העליונה.


18. בסעיף ס"ד לפסק הדין, שניתן בבית המשפט העליון, נקבע:

"... לסיום, יש לזכור כי [המשיבים] מחזיקים בחלקה נשוא המחלוקת מזה יובל שנים. בנסיבות הללו, ובפרט כאשר הצדדים הם בני אותה משפחה, יש לקוות כי יוכלו לבוא לכלל הסכמה בדבר תוצאה צודקת והגיונית אשר תביא לסיום הסכסוך ביניהם. אציע בנסיבות העניין שלא לעשות צו להוצאות."

נראה הדבר, שלאחר שבית המשפט העליון קבע, שההתחייבות משנת 1951 היא התחייבות תקפה, ולאור העובדה כי המשיבים מחזיקים במקרקעין מזה שנים רבות, סבר בית המשפט העליון, שקשרי המשפחה יגרמו לצדדים להתגבר על משקעי העבר, והסכסוך ייפתר. נראה, שכדי לאפשר לצדדים להסדיר את הסכסוך אחת ולתמיד, וכדי שלא להציב מכשולים בדרכם של הצדדים לפתרון הסכסוך, החליט בית המשפט העליון שלא לחייב את המערערים לשלם הוצאות משפט למשיבים. ואולם, מתברר, כי הגישה בה נקט בית המשפט העליון לא הוכיחה את עצמה, ועל כן בדעתי לנקוט בגישה שונה.


19. הגם שהמערערים נהנו ממתת החסד שהעניק להם בית המשפט העליון, בכך שפטר אותם מתשלום הוצאות משפט למשיבים (בשתי ערכאות), התעלמו המערערים מהמלצת בית המשפט העליון לישב את הסכסוך בדרך שתביא לתוצאה "צודקת והגיונית", והמשיכו לדבוק בעמדתם, המתעלמת מהזכויות שקמו למשיבים על פי ההתחייבות משנת 1951. לא זו בלבד, אלא שהמערערים הגדילו לעשות, והתעלמו מהקביעה הנחרצת, במישור המהותי, שההתחייבות משנת 1951 היא התחייבות תקפה. בהתעלמותם מקביעה זו, פנו המערערים לרשם המקרקעין, וביקשו כי ימחק את הערת האזהרה שנרשמה מכוחה של ההתחייבות התקפה, והכל כאילו בית המשפט העליון לא אמר דבר בעניין תוקפה של ההתחייבות. נראה, כי התנהגות המערערים לוקה במידה לא מבוטלת של עזות מצח, ואעיז אפילו לומר, כי היא נגועה בחוסר יושר.

גם משנדחתה בקשתם על ידי רשם המקרקעין, לא אמרו המערערים נואש, והגישו ערר על ההחלטה לכב' הממונה על המרשם, ולאחר מכן אף הגישו את הערעור המונח עתה לפני. בניסיונם לבסס את טענותיהם, ביצעו המערערים "התעמלות משפטית", ובהתעלמם אף מהוראת סעיף 2 לחוק ההתיישנות, טענו, כי מכיוון שתביעת המשיבים נחסמה בשל התיישנות, והם לא יוכלו לתבוע את אכיפת ההתחייבות משנת 1951, יש לבטל את הערת האזהרה שנרשמה מכוחה של התחייבות זאת.

20. נוכח דברים אלה, נראה עתה, שאין מנוס מלחייב את המערערים לשאת בתשלום הוצאות משפט למשיבים. לאור אופיה המקומם של התנהגותם של המערערים וטענותיהם, ובעיקר משום שהתעלמו מקביעותיו המפורשות של פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון, ומהמלצתו לשים סוף לסכסוך, הנני מחליט לחייב כל אחד מהמערערים 2 עד 9, לשלם למשיבים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך 8,000 (שמונת אלפים) ₪ (ובסה"כ 64,000 (שישים וארבעה אלף) ₪). חיובם של המערערים כלפי המשיבים יהיה חיוב הדדי (יחד ולחוד).

לא אכחד, שתקוותי היא, שהמשיבים יוותרו על גביית סכום ההוצאות, ובלבד שמנגד, המערערים יעשו להעברת הזכות במקרקעין על שם המשיבים, כפי שמתבקש מאותה התחייבות שניתנה למשיבים לפני שנים רבות.


ו.סוף דבר

21. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני דוחה את הערעור.

(ב) הנני מחייב כל אחד מהמערערים 2 עד 9, לשלם למשיבים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך 8,000 (שמונת אלפים) ₪ (ובסה"כ 64,000 (שישים וארבעה אלף) ₪). חיובם של המערערים כלפי המשיבים יהיה חיוב הדדי (יחד ולחוד).





(ג) הפיקדון שהמערערים הפקידו להבטחת הוצאות המשיבים בערעור, יעוכב במזכירות בית המשפט עד לתאריך 28.2.2011, וזאת על מנת לאפשר לצדדים להגיע להסדר מוסכם ביניהם. היה ועד לתאריך 28.2.2011 לא תתקבל הודעה מוסכמת מאת באי כוח הצדדים, כיצד מבקשים הם לנהוג בפיקדון, תעביר המזכירות את הפיקדון למשיבים, באמצעות בא כוחם.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. הלוואה הערת אזהרה

  3. משמעות הערת אזהרה

  4. התיישנות הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. עתירה למחיקת הערת אזהרה

  7. מה המשמעות של הערת אזהרה

  8. הערת אזהרה בעסקאות סותרות

  9. מחיקת הערת אזהרה לטובת הבנק

  10. המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה

  11. עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

  12. פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה

  13. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  14. הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

  15. מחיקת הערת אזהרה ישנה מלפני 40 שנה

  16. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  17. הערת אזהרה על דירה מול זכויות נושים

  18. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  19. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  20. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  21. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  22. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

  23. האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

  24. הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון