זכות שימוש בחניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכות שימוש בחניה: .1תובענה זו נוגעת לזכות שימוש בחנייה הצמודה מצד מזרח (להלן: "החנייה") לבניין ברח' פינסקר 20, בתל-אביב, והבנוי על חלקה 72בגוש 6911(להלן: "הבניין"). התובעים עותרים למתן פסק-דין הצהרתי, שלפיו הם בעלי זכות השימוש הבלעדית בחנייה הנ"ל ועותרים למתן צו-מניעה קבוע כנגד הנתבעת שלא תחנה את מכוניתה בחנייה הנ"ל. .2העובדות הצריכות לעניין הן כדלקמן: א. התובעים הם הבעלים הרשומים של דירה בבניין הנ"ל (תת-חלקה 4, להלן: "הדירה"), שאותה רכשו ממר אברהם כהן (להלן: "המוכר") על פי חוזה מיום 31.12.93(להלן: "החוזה" נספח "א" לת/3). ב. בסעיף 8לחוזה הנ"ל כלולה התייחסות להסדרים ברכוש המשותף ובחנייה, ונאמר בו כי המוכר מצהיר שעם רכישת הדירה על ידיו הקנה לו המוכר זכות שימוש ייחודית במקום חנייה אחד המצוי בשטח המשותף הצמוד לבניין ממזרח. מי שמכר למוכר דנן היה באותה עת הבעלים של כל הדירות וכל הרכוש המשותף בבניין. ג. במסגרת החוזה הנ"ל, העביר המוכר לתובעים את זכות השימוש האמורה בחנייה והצהיר עוד כי חליפי הבעלים המקוריים וחליפיהם אישרו למוכרים להם כי הובהר להם דבר הקניית זכות השימוש בחנייה והתחייבו שלא להפריע לשימוש האמור. ד. הנתבעת רכשה, ביום 30.1.94, דירה בבניין הנ"ל (תת-חלקה 6) מבן-נון גליה וארז (נספח לנ/3). ה. המוכרים לנתבעת, משפחת בן-נון, רכשו את הדירה משמעון שני, ביום 24.12.89(נספח "ח" לת/3). בסעיף 10א להסכם הרכישה הצהירו כדלקמן: "הקונה מצהיר כי ידוע לו שלכ"א מבעלי הדירות הידועות כחלקות 72/4ו 72/7גוש 6911הוקנתה הזכות להחנות מכונית בשטח הצמוד לבנין והמצוי בעורף הבנין (כניסה מרחוב זלמן שניאור) ולפיכך מתחייב הקונה שלא להפריע לשמוש האמור בכל צורה שהיא". (להלן: "התחייבות בן נון"). ו. משפחת בן-נון לא כללה בהסכם שלה עם הנתבעת פיסקה דומה לזו עליה חתמה כלפי שני, למרות שהתחייבה לעשות זאת (נספח "א" לזיכרון הדברים, שהוא נספח "ה" לנ/3). ז. הנתבעת חתמה, בעת רכישת הדירה, כי ידועה לה התחייבות משפחת בן-נון כלפי משפחת שני בכל הנוגע לזכות שימוש ייחודית בחנייה המזרחית (הימנית) של הבניין, והיא מקבלת על עצמה את ההתחייבויות הכלולות בהתחייבות בן-נון. ח. חתימה זו של הנתבעת אינה מתייחסת לחנייה נושא תביעה זו. ט. אין כל מסמך החתום על ידי הנתבעת, שעל פיו היא התחייבה לאפשר זכות שימוש ייחודית בחנייה נושא תביעה זו ולהימנע מלהפריע לשימוש ייחודי זה. י. להשלמת התמונה יש לציין, כי פרט להתחייבות הנתבעת כלפי התובעים, התחייבו כל יתר דיירי הבניין לכבד את זכות השימוש הייחודית של התובעים בחנייה, כפי שיפורט להלן. תת-חלקה 1- היתה בבעלות שמעון שני ונמכרה ביום 28.5.90לה"ה קלצ'בסקי אפרת וגנובפה (נספח "ד" לת/3). הסכם המכר מתייחס במפורש לנושא; תת-חלקה 2, 3- היו ונותרו בבעלות שמעון שני - נספחים ט 1ו-ט 2מבססים את התחייבות מר שמעון שני בעניין זה; תת-חלקה 4- היא דירת התובעים; תת-חלקה 5- היתה בבעלות שמעון שני, נמכרה על ידיו לנעמי מזרחי וממנה למרים ושלום נוי. בהסכם המכר שבין גב' מזרחי למשפחת נוי (נספח "ו" לת/3) מופיעות ההצהרה וההתחייבות בסעיף 10(א); תת-חלקה 6- היתה בבעלות שני, נמכרה לבן-נון ארז וגליה ומהם, כאמור, לנתבע ת; תת-חלקה 7- היתה בבעלות חניתה וארז שני ונמכרה למרטין מלבר, ביום 9.1.92 (נספח "ז" לת/3). בהסכם המכר נכללה פיסקה 2.3המתייחסת לנושא החנייה דנן. .3כאמור, אין חולק, שלתובעים הובטחה זכות שימוש ייחודית בחנייה הנ"ל, הן על ידי המוכר והן על ידי כל יתר דיירי הבניין, למעט הנתבעת. השאלה, בה עליי להכריע, היא: האם הנתבעת ידעה על אותה התחייבות כלפי התובעים? שאם כן בוודאי היא מחייבת אותה. לחלופין, אם לא ידעה הנתבעת על התחייבות זו, האם ניתן לחייבה על פיה? .4בעניין ידיעת הנתבעת על ההתחייבות, חיים אנו, למעשה, מפי הנתבעת עצמה ומפי חברה לחיים, מר דניאל דן. התובע עצמו טוען, אמנם, כי הנתבעת ידעה ו/או היה עליה לדעת על זכות השימוש, אך אין בכך כדי להוות ראיה לידיעת הנתבעת. שוכנעתי מעדויות הנתבעת ומר דניאל דן, כי הגם שלא חתמה על התחייבות המתייחסת לחנייה זו, ידעה היא, גם ידעה, על כך. עליי לציין בעניין זה כי הנתבעת לא עוררה את אמוני, אם לנקוט לשון המעטה, בכל הנוגע לעדות הקשורה לחנייה. נראה לי, כי היא גמרה אומר לזכות בשימוש בחנייה, הגם שהמצב היה ידוע לה מראש ומתוך ניצול לרעה של העובדה שלא נחתם מסמך המתייחס לכך. הנתבעת בחרה להגיש תצהיר לאקוני מטעמה (נ/3), שבו טענה (והדבר אינו שנוי במחלוקת), כי מעולם לא התחייבה כלפי התובעים בכל הסכם הנוגע לרכוש המשותף. לדבריה, שאלה היא את ארז בן-נון, בעת עשיית זיכרון הדברים, מה הם הסדרי החנייה בחצר הבניין, והוא התנה את מכירת הדירה בהסכמתה לשימוש במקום חנייה אחד על ידי הבעלים של דירת הגג ובוויתור על הזכויות בגג; "כששאלתי אותו לגבי חניה ביתרת החצר אמר לי מפורשות כי כל הקודם זוכה ושאין שום בעיה עם החניה". הנתבעת אף הקפידה לציין בתצהירה, כי פעמיים, כשבאה לבניין, ראתה את מכוניתו של בן-נון חונה בחצר. כמו כן, מאז שהחלה לגור, רואה היא דיירים ואנשים זרים המחנים מכוניותיהם בחצר הבניין, דבר המפריע לזכותה לשימוש נאות. גם מר דניאל דן טען בתצהירו (נ/4), כי עוד בתחילת המו"מ שאל הוא את מר בן-נון על הסדרי החנייה בחצר והיכן מעמידים השכנים את המכוניות ונענה: "למעט הסכמה לשמוש במקום חניה אחד שנתן לבעלים של דירת הגג, זכות שהוא מעביר, לדבריו, 'בירושה', אין כל הסדר של חניה וכי 'כל הקודם זוכה'". יצויין, כי מר דן לא טרח לציין בתצהירו כי הוא חברה לחיים של הנתבעת. ומשנשאל על כך בחקירה נגדית השיב: "אני רוצה לחשוב לפני שאני עונה". ובהמשך השיב כי ציין שהוא מתגורר במקום. בחקירותיהם הנגדית של שני העדים הנ"ל התגלו סתירות, אי-התאמות ותמיהות לא מעטות: ראשית, הנתבעת אישרה (עמ' 13), כי גב' מלבר, אשר העידה לפניי מטעם התובעים, לאחר שהגיעה לבית המשפט מיוזמתה, אמרה לה שמשפחת בן-נון כנראה רימתה אותה. למרות זאת לא מצאה הנתבעת לנכון לפנות למשפחת בן-נון כדי לברר העובדות לאשורן "לפי המידע שהיה בידי באותה תקופה לא היה לי סבה להאמין שהוא לא היה בסדר" (עמ' 13, שורה 28). סתמה ולא פירשה. שנית, טענה הנתבעת לפניי (בניגוד לדבריה בתצהיר), כי נושא החנייה עלה ביוזמתו של מר בן-נון (עמ' 15, שורה 16). לאחר מכן טענה: "יכול להיות שאני העליתי שאלות בנושא החנייה". ובהמשך שוב: "אני לא זוכרת ביוזמת מי" (שורה 21). גם מר דן, בחקירתו הנגדית (בשונה מהאמור בתצהירו), טען: "בפעם הראשונה, ארז בן-נון העלה את נושא הסדרי החניה. הוא אמר שהוא מוריש את הזכות לשמוש לדיירים במספר 7". (עמ' 17). שלישית, מתברר, כי עובדת קיומה של התחייבות כלפי התובעים נודעה לנתבעת, לכל המאוחר, ביום קבלת החזקה בדירה (30.7.94). עובדה זו, אשר לא גולתה בתצהירה, התגלתה באקראי בחקירתה הנגדית: "שמעתי עליו לראשונה ביום שקבלתי חזקה" (עמ' 15) ..."נאמר לי משהו לגבי הסעיף שאתה מדבר עליו". ובעמ' 16: "בן נון אמר שהוא חתום על ויתור על החניה אבל זה לא מחייב אותי. הוא אמר לי את זה ביום שקבלתי את החזקה על הדירה. הוא לא דבר באופן ספציפי על חניה, זה הפתיע אותי כשהוא אמר לי את זה". הנתבעת גם מאשרת שהבינה שמדובר על חנייה של דירה מס' 4, אך למרות זאת היא טוענת: "סמכתי על מה שבן נון אמר לי שזה לא מחייב אותי". דהיינו, לכל המאוחר, ידעה הנתבעת ביום 30.7.94על קיום התחייבותו של מר בן-נון לא להשתמש בחנייה הנ"ל, ולא עשתה עם נתון זה דבר. היא סמכה על מר בן-נון, כדבריה. למרות, שלפי דבריה, הצהיר דברים שונים בפניה קודם לכן, בעת עשיית זיכרון הדברים, הנתבעת המשיכה לסמוך על מר בן-נון גם כשגב' מלבר הסבה את תשומת לבה לכך, והצהירה לפניי, כי לפי המידע שהיה בידיה, לא היתה לה סיבה להאמין שבן-נון "לא בסדר" (עמ' 13). הנתבעת אף לא זימנה את מר בן-נון כעד מטעמה לאשש את טענתה בדבר חוסר ידיעתה. המסקנה המתבקשת היא, כי הנתבעת ידעה עוד לפני ההתקשרות עם בן-נון על התחייבותו, ואכן, לא היתה לה כל סיבה שלא להאמין בו, אלא שהיא בחרה, לבדה או בעצה עימו, להתעלם מהתחייבותו זו ולנסות להתנער ממנה בדרך של היעדר ידיעה. אין לי כל הסבר אחר לשאננותה זו של הנתבעת, אשר גילתה, לדבריה, ביום מסירת החזקה כי הוטעתה על ידי המוכר; היא בוחרת לסמוך עליו ועל ייעוצו המשפטי ולא לפנות להתייעצות עם עו"ד שווייגר, אשר ייצגה אותה בחתימת החוזה. גם מר דן בעדותו השתדל, מלכתחילה, להתחמק מכל התייחסות לנושא החנייה. משנשאל באופן מפורש, אם נושא החנייה הספציפית הזו עלה לדיון ביום מסירת החזקה בצורה זו או אחרת, השיב בעמ' 17: "בצורה אחרת" והמשיך - "בצורה שנאמר שכל יתר החניות, למעט החניה אשר לגביה יחתמו, מותרות לשמוש בשיטת כל הקודם זוכה". ורק משנשאל שוב: "האם ביום מסירת החזקה אמר לכם מר בן נון שגם לגבי חניה אחרת הוא התחייב - אך לא מחייב אתכם?" השיב: "כן" (שורה 30). מר דן הבהיר, כי ידע שמדובר על החנייה נושא התובענה, ומשנשאל מדוע דברים אלה אינם מופיעים בתצהיר, השיב: "בתצהיר שלי מופיעים הדברים הרלבנטים לנושא" (עמ' 18). מה יותר רלוואנטי ממועד גילוי דבר קיום התחייבותו של מר בן-נון כלפי התובעים? מכל האמור לעיל, אני סבורה שהנתבעת ידעה מלכתחילה על קיומה של התחייבות משפחת בן-נון באשר לחנייה נושא התובענה והתעלמה מהתחייבות זו במכוון, כדי לזכות באפשרות לחנות בחנייה זו. בקביעה זו מקבלת אני את טענת התובעים בסעיפים 14, 21לכתב התביעה; משמעותה היא, כי הנתבעת רכשה את הדירה והזכויות ברכוש המשותף, למעט זכות שימוש בשתי חניות (ולא בחנייה אחת, כגירסתה) שעליה ויתרה משפחת בן-נון לטובת בעלי דירות מס' 4ו-.7 .5בא-כוח הנתבעת טוען בסיכומיו, כי החנייה הנדונה כלל לא זוהתה, ולא הוכח מיקומה. טענה זו, ככזו, לא הועלתה בכתב ההגנה. במהלך הדיון הוברר כי לכל הצדדים, כולל גב' מלבר, ידוע בדיוק מהו מיקום החנייה. מיקום זה אף סומן על ידי גב' מלבר בצבע אדום על גבי ת/ .1טענה זו של בא-כוח הנתבעת בסיכומיו היא טענה מתממת. אין מחלוקת לגבי מיקום החנייה אשר לשימוש הייחודי, שבה טוענים התובעים והיא מופיעה, כאמור, בת/.1 .6באשר לטענת הנתבעת, כי זכויות הצדדים ברכוש המשותף נקבעו במסמכי רישום הבית המשותף, וזכויות אלה לא שונו: לדברי בא-כוח הנתבעת, משהועברו זכויות התובעים על-שמם ללא זכות השימוש, יש בכך כדי להוות ויתור עליה. איני מקבלת טענה זו. הזכות הנטענת לפניי היא זכות שימוש בלעדית. אין מדובר בשינוי הצמדה, או בשינוי תנאי תקנון, ללא הסכמת דייר מהדיירים. במערכת היחסים הכוללת בבית משותף, אין חולק שכדי לשנות הצמדה, או להטיל חויבים כספיים, או לשנות זכויות של בעלי דירות, יש לכנס אסיפה כללית, לקבל החלטה, לרשום אותה בספר ההחלטות, ואזי היא מחייבת כל בעלים של דירה, בהווה ובעתיד. העובדה, שהליך זה לא ננקט, אין בה כדי לגרוע מהתקשרויות הסכמיות כאלה או אחרות בין הדיירים לבין עצמם. אם קיימות התחייבויות אישיות כמו במקרה זה, הן מחייבות במערכת היחסים שבין המתחייב לבין זה שלזכותו נעשתה ההתחייבות. במקרה דנן, התחייבו כל הדיירים, לרבות משפחת בן-נון, ומשנקבע על ידיי שהנתבעת ידעה על כך, הרי שיש לראות אף אותה כמסכימה להתחייבותו כנוטלת אותה על עצמה. בע"א 815/81 [1] נקבע, כי הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש המשותף על ידי אחד מהם, אינה עיסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8לחוק המקרקעין, תשכ"ט- .1969עוד נקבע, כי הסכמה שכזו תקפה אף אם לא נרשמה בספר ההחלטות לפי סעיף 71לחוק המקרקעין. אמנם קבע בית המשפט העליון, כי משלא נרשמה הסכמה זו בספר ההחלטות, היא לא תחול על בעלי הדירות העתידיים שלא היו צד לה. לכאורה, לולא היה בא-כוח הנתבעת מעלה את עדיו לעדות, סביר להניח כי התביעה היתה נדחית. אך, משנחקרו הנתבעת ומר דן, והתברר מעל כל ספק כי ידעו על זכות השימוש הבלעדית שהוענקה לתובעים בהסכמת כל הדיירים האחרים, כולל משפחת בן-נון שמכרה להם את הדירה, אך מטעמיהם בחרו להתעלם מכך במכוון, המסקנה היא אחת - כי ההסכמה מחייבת אף אותם. בע"א 19/81 [2], קבע בית המשפט העליון כי בעלי דירות בבית משותף יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם, והעברת הזכות לאחד מהם, או על ידי התנאה בתקנון הבית המשותף או בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים רגילים, או בדרך נאותה אחרת. צד שלישי הרוכש זכויות בבית משותף, צריך להיות מודע כי זכויות מסוימות משותפות נשללות ממנו ומוקנות לבעל דירה אחרת; אם לא התנגד לכך, אף הוא כפוף להסכמה חוזית זו. הלכה זו יפה אף לענייננו. במתן פסק הדין הבאתי בחשבון את ההלכות הידועות, שלפיהן בית המשפט יימנע ככל האפשר מפגיעה ברכוש המשותף ומצמצומו, וכי הענקת סעד מן היושר הפוגע בזכות קניינית, אף היא אינה עניין שבשגרה. החלטתו של כבוד הנשיא שמגר ברע"א 4260/91[3] (שכרוף נ' אפלבוים ואח') אינה משנה מהחלטתי, שכן מדובר בה על הצמדה, ולא על שימוש. ואין בפסק דיני משום סתירה להלכה הנוגעת לסעיף 71לחוק המקרקעין, לפיה רק החלטה על הצמדה שנרשמה בספר ההחלטות תחייב את רוכשי העתידיים. בע"א (ת"א) 271/85 [5], אותו מביא בא-כוח הנתבעת כאסמכתא בסיכומיו, חוזר כבוד השופט לויט על ההלכה שלפיה ניתן להסכים על שימוש ייחודי בחלק מהרכוש המשותף המוענק לבעל דירה מסוים, והעובדה כי לא נרשמה ההסכמה בספר ההחלטות, אינה מאיינת אותה. השופט לויט הוסיף, כי אי הרישום בספר ההחלטות מונע את החלת ההסכמה על קונה דירה, מאחר שלא היה יכול לדעת עליה ועל המצב המשפטי של אותו חלק מהרכוש המשותף. יש לציין, כי שם דובר על בנייה על חלק מהרכוש המשותף וסיפוחו לדירה מסוימת. על פסק-דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור (ר"ע 107/86, 110[4] עיזבון המנוח אברהם רימר ז"ל ואח' נ' הילמן ואח') שנדחתה. כבוד הנשיא שמגר מציין בפסק-דין זה, כי מקובלת עליו הנמקת השופט לויט. אולם, אין בכך כדי לשנות את פסק-דיני, שכן לאור ההלכות שהובאו על ידיי לעיל, ולנוכח מה שהתברר מתוך עדותם של הנתבעת ומר דן, עולה, כי הם ידעו על הענקת השימוש הייחודי. לפיכך, לא התקיים המצב שאליו כיוון כבוד השופט לויט, שזכויות הקונה ייפגעו משום שלא ידע על המצב המשפטי הנכון. אין ממש בטענת בא-כוח הנתבעת, כי פסק-דיני הוא דרך לעקיפת הליכי הרישום הקבועים בחוק, שכן, מטרת פסק הדין היא למנוע מהנתבעת לחנות בחנייה שהשימוש הייחודי בה ניתן לתובעים. .7לפיכך, אני מקבלת את התביעה ומצהירה, כי לתובעים זכות שימוש בלעדית וייחודית בחנייה המסומנת בת/ 1בצבע אדום. ניתן בזאת צו-מניעה קבוע האוסר על הנתבעת או מי מטעמה, להחנות את מכוניותיהם בחנייה הנ"ל. הנתבעת תישא בהוצאות התובעים וכן בשכ"ט עו"ד בסך 000, 5ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מהיום ועד התשלום בפועל. חניה