כל עוד לא אושר על ידי בית משפט הסכם שנעשה על ידי קטין, או כל עוד זה לא הגיע לבגרות ולא אישרו, אין להסכם תוקף. בלשונם של פרידמן וכהן בספרם חוזים בהתייחסם לחוזה הטעון אישורו של בית משפט (בע' 1062): "מה גורל החוזה משניתן האישור? האם הוא פועל למפרע או מיום האישור? לגבי חוזה של קטין לפי סעיף 7 הדבר תלוי בהשקפה באשר לפעולה בתקופת הביניים. לפי תורת החוזה על תנאי פועל, לכאורה, האישור למפרע. לפי תורת הבעלות, פועל האישור מיום שניתן." גישתו של השופט ברק בענין שרף נ' אבעד היתה (בע' 192): "אם נקבל את תיאורית ההצעה, הרי עם אישורו של ביהמ"ש משתכלל החוזה. לעומת זאת, אם אין לפנינו הצעה של הקטין, הרי אישורו של ביהמ"ש אך מעניק סמכות להורים, אשר צריכים עדיין לבצע מעשה של קיבול... דומה כי מבחינת המדיניות המשפטית עדיפה דעתו של הנשיא אגרנט, שכן אין זה רצוי כלל כי לאחר אישור ביהמ"ש יוכלו ההורים שלא לקבל את ההצעה". קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אישור בית המשפט לצורך כריתת חוזה עם קטין: הרקע 1. המבקשות הינן בנותיו של X. ביום 26.10.94 מכר X לבנותיו דירת גג ברח' בוגרשוב 3 בת"א, הרשומה כגוש 6905 חלקה 70/8. על הסכם הרכישה (נספח א' להמרצת הפתיחה) חתמו המשיבות בהיותן עדיין קטינות (עדאית בת 17 וחנית בת 16). בהתאם לסעיף 20(5) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות התשכ"ב1962-, וכאמור בסעיף 7 להסכם הרכישה, הוגש ההסכם לאישורו של בית המשפט ושם התעכב בגלל דרישות האפוטרופוס הכללי להוכחת כדאיות העסקה לקטינות המבקשות (סעיף 5 להמרצת הפתיחה). תוך כדי הדיונים הגיעה מבקשת מס' 1 לבגרות, ולאחותה מלאו 17. משקרבה גם המבקשת מס' 2 לגיל 18 הוסכם ביום 2.9.95 על מחיקת הבקשה (נספח ג' להמרצת הפתיחה). 2. ב31.10.96- (לאחר ששתי הקטינות בגרו), בקשו המבקשות לרשום את העסקה בלשכת רישום המקרקעין. הן פנו למשרדי מס שבח, ושם קבלו אישור כי אין יתרות לתשלום מס רכישה ומס שבח בגין העסקה שבוצעה ביום 26.10.94 (נספח ד' להמרצת הפתיחה). 3. ב3.11.96- הודיע מנהל מס שבח לב"כ המבקשות ולרשם המקרקעין כי האישורים ניתנו בטעות וכי אינם תקפים (נספח ה' להמרצת הפתיחה). הודעה זו באה בשל דעתו של היועץ המשפטי של מס שבח, שבהיות המבקשות קטינות בשעת עריכת ההסכם, לא היה תוקף לפעולתן ללא אישורו של בית משפט. המבקשות עתרו לבית משפט זה ביום 10.4.97 לפסק דין שיצהיר כי שולמו מס הרכישה ומס שבח מקרקעין בגין העסקה מ26.10.94-. 4. ביום 22.7.97 (דהיינו לאחר הגשת תובענה זו) הוצא תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מס שבח מקרקעין, ובו נאמר בין השאר: "ביום 13.11.94 הוצהר במשרדנו על העברת זכויות בנכס הנ"ל מ X ל2- בנותיו. עפ"י הסכם מיום 6.8.94. ביום חתימת ההסכם 2 מקבלות הזכות היו קטינות אשר הסכם הנזכר הנו חייב באישור בית המשפט. עד היום טרם הומצא אישור הנ"ל ועפ"י האינפורמציה גם לא ינתן. לאור זאת אנו רואים את המכירה בין האב לבנותיו ביום התבגרותם דהיינו 28.10.96." על הודעת השומה החדשה הוגשה השגה שנדחתה. על ההחלטה בהשגה הוגש ערר לועדת הערר שליד בית משפט זה (עמ"ש 3427/98). טיעונו של המשיב כי לאור הגשת הערר אין מקום לדון בתובענה זו, נדחה על ידי. מועד תקפו של חוזה שנעשה עם קטין 5. המשיב מכיר בכך שבהגיע המבקשות לבגרות היה תוקף לחוזה שלהן עם אביהן. המבקשות שבגרו אישרו את העסקה, באמצן אותה בפנייתן למשיב למתן האישור ללשכת רישום המקרקעין, וכן בנקיטה בהליכים אחרים לקיומו של ההסכם. היועץ המשפטי של המשיב סבר שלהסכם מ26.10.94- לא היה תוקף עד שלא הגיעו המבקשות לבגרות. גישה זו מושתתת על הדעה שכל עוד לא אושר על ידי בית משפט הסכם שנעשה על ידי קטין, או כל עוד זה לא הגיע לבגרות ולא אישרו, אין להסכם תוקף. בלשונם של פרידמן וכהן בספרם חוזים בהתייחסם לחוזה הטעון אישורו של בית משפט (בע' 1062): "מה גורל החוזה משניתן האישור? האם הוא פועל למפרע או מיום האישור? לגבי חוזה של קטין לפי סעיף 7 הדבר תלוי בהשקפה באשר לפעולה בתקופת הביניים. לפי תורת החוזה על תנאי פועל, לכאורה, האישור למפרע. לפי תורת הבעלות, פועל האישור מיום שניתן." 6. בענייננו חל סעיף 20(5) לחק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, שעניינו בפעולה משפטית בין קטין להוריו. המחברים פרידמן וכהן בדעה, שלענין מועד תקפה של העסקה, אין שוני בין עסקה הטעונה אישור לפי סעיף 7 לבין עסקה שאישורה נדרש על פי סעיף 20 (בע' 1063): "הפרשנות השניה שלפיה פועל האישור הן לאישור הנציגות והן לאישורו של החוזה, עדיפה. תוצאתה יוצרת הרמוניה עם פרשנותו של סעיף 7, היא מונעת את הצורך במשא ומתן נוסף בין הצדדים לאחר האישור. היא מונעת ספק בשאלת מעמדו של החוזה לאחר אישורו של בית המשפט ולפני הסכמתם הנוספת של הצדדים, והיא מחזקת את הביטחון הכרוך בעשיית עיסקה עם קטין. גם בתי המשפט נתנו עדיפות לפרשנות השניה." המחברים מפנים בהקשר זה לפסק דין שניתן על ידי בת"א (ת"א) 2884/89 שלומי נ' דרמין פ"מ תשנ"א(3) 221. באותו ענין נסקרו הדעות השונות שהובעו על ידי שופטי בית המשפט העליון, והעדפתי את גישתו של הנשיא ברק בע"א 112/79 שרף ואח' נ' אבעד פ"ד ל"ד(3) 178 על זו של הנשיא שמגר בד"נ 17/75 נחול נ' לוי פ"ד ל'(2) 113. הנשיא שמגר היה בדעה שהצעתו של נציג הקטין, בטרם האישור של בית המשפט, אינה בגדר הצעה לענין שכלולו של חוזה, אלא הצהרת כוונות, בלבד. משאושר ההסכם עם הקטין על ידי בית המשפט (ע' 196): "מעלה הצד השני הצעה, וזו ההצעה המובאת לאישורו מראש מובאה של בית המשפט. נתן בית המשפט את אישורו, הרי הסמיך בכך את הנציג לבצע את הקיבול של ההצעה של הצד השני." לעומת זאת גישתו של השופט ברק בענין שרף נ' אבעד היתה (בע' 192): "אם נקבל את תיאורית ההצעה, הרי עם אישורו של ביהמ"ש משתכלל החוזה. לעומת זאת, אם אין לפנינו הצעה של הקטין, הרי אישורו של ביהמ"ש אך מעניק סמכות להורים, אשר צריכים עדיין לבצע מעשה של קיבול... דומה כי מבחינת המדיניות המשפטית עדיפה דעתו של הנשיא אגרנט, שכן אין זה רצוי כלל כי לאחר אישור ביהמ"ש יוכלו ההורים שלא לקבל את ההצעה". כאמור, העדפתי את גישתו של הנשיא ברק. יוער שמאז שניתן פסק דיני התייחסה למחלוקת האמורה השופטת ש' נתניהו בע"א 371/89 פורד נ' חיים שכטר חברה לבנין והשקעות בע"מ פ"ד מ"ו(1) 149, בע' 152. אלא שהשופטת נתניהו לא מצאה צורך להכריע באותה מחלוקת. 7. פרופ' י. אנגלרד בספרו חק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות תשכ"ב1962-, מהדורה שניה, סבר (ע' 128 ה"ש 49) שאין ללמד מדרך הפרשנות של סעיף 7 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, לענין פירושו של סעיף 20. פרופ' אנגלרד בדעה שלענין סעיף 7 ניתן לראות באישור הנדרש תנאי מתלה. לדעתו, לא ניתן לראות תנאי מתלה באישור הנדרש לעניינו של סעיף 20(5). ברישא של סעיף 20 נאמר: "אלה הפעולות שבהן אין הורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישרן מראש." פרופ' אנגלרד שם את הדגש על כך שעל פי סעיף 20 דרישה היא שהאישור יינתן מראש. לטעמו אישור מראש אינו יכול להיות תנאי מתלה. אמנם סעיף 7 נוקט לשון אחרת. אלא שגם שם נאמר: "אין תוקף לפעולה כל עוד לא בא עליה אישור בית המשפט." לכאורה אף לענין סעיף 7 יש צורך באישור מראש, באשר כל עוד לא ניתן האישור אין לפעולה תוקף. על אף לשונו זו של סעיף 7 אמר הנשיא ברק כי ההצעה מטעם הקטין קמה מתחילה, עם הגשתה על ידי הקטין. משמע שעם אישורו של בית המשפט משתכלל החוזה. הוא שנאמר שהאישור הנדרש כאן, הוא בגדר תנאי מתלה כלשונו של סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973-. משמתקיים התנאי המתלה נקשר הסכם תקף, שתקפו מיום יצירת ההתקשרות. 8. אם אישורו של בית המשפט הוא בגדר תנאי מתלה, הרי תקפו של ההסכם לענין מס שבח הוא במועד חתימתו, ולא בהתקיים התנאי המתלה. כך אמר הנשיא בע"א 489/89 אלדר שרון נ' המנהל לעניין חוק מס שבח מקרקעין פ"ד מ"ו(3) 366, בע' 369: "חוזה מותלה, שהתנאי המתלה שבו נתקיים, הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, וזאת לאור העקרונות הכלליים של דיני חוזים... ועל כן, יום המכירה לצורך חוק מס שבח הינו יום כריתת החוזה. ראשית אעיר, כי לא מקובלת עלי ההבחנה בין חוזה מותלה שהתנאי בו התקיים לבין חוזה כאמור שהתנאי בו לא נתקיים. חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, ואין השלכה רטרואקטיבית לעניין תוקפו בעת כריתתו לעובדה, אם התנאי המתלה נתקיים ואם לאו. אכן, ככלל, אם לא התקיים התנאי במועדו, מתבטל החוזה בדיעבד... אך אין בכך כדי להשליך על חיותו ושלמותו עד לאותו מועד." סוף דבר 9. מכל האמור עולה כי בהסכם שנעשה בין אביהן של המבקשות למבקשות היה תנאי מתלה, שהוא אישורו של בית משפט או הגיען של המבקשות לבגרות. ההסכם היה "חוזה שלם מרגע כריתתו", כלשונו של הנשיא שמגר. מכאן ששגה היועץ המשפטי של מס שבח מקרקעין, בסברו כי להסכם לא היה תוקף, בשל העדר אישורו של בית המשפט. לאור מסקנתי האמורה, איני רואה צורך לעסוק בשאלה אם מוסמך היה המשיב לבטל את האישור אשר ניתן למבקשות לשם הצגתו בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך הנני נעתר לתובענה ומצהיר כי המבקשות שילמו את מס הרכישה ומס שבח המקרקעין בגין העסקה מיום 26.10.94. הנני מחייב את המשיב בהוצאות תובענה זו וכן בשכר טרחת עו"ד בסכום של 15,000.- ש"ח בתוספת מע"מ. קטיניםחוזהאפוטרופסות