קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סילוק דייר מוגן עקב ביצוע עבודות בדירה: התובענה ויריעת המחלוקת 1. התובעת היא בעלת זכויות הבעלות בדירה בקומת קרקע ברח' אבן שפרוט 20 בירושלים (להלן - הדירה), שבה מתגורר הנתבע כדייר מוגן על-פי חוזה שכירות מיום 22.6.94 (להלן - החוזה). הבניין שבו נמצאת הדירה נבנה בשנת 1942 על-ידי אביה של התובעת, ויש בו שש דירות. שלוש מהדירות, כולל הדירה הנדונה בתובענה זו, הן בבעלות התובעת, ובדירה הרביעית יש לתובעת 66% מהזכויות. 2. התובעת טוענת, כי בסמוך לאחר חתימת חוזה השכירות, ביצע הנתבע, ללא קבלת רשות ממנה, עבודות בגינת הבית ובמרפסת הדירה, אשר פגעו בערך הדירות בבניין. בשל העבודות האמורות, אשר בוצעו לטענתה בניגוד לחוזה, עותרת התובעת לסילוק ידו של הנתבע מהנכס, ולחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים בחצר בסך 500 דולר ארה"ב לחודש. כמו כן, עותרת התובעת לפיצוי בסך 140,000 ש"ח בגין ירידת ערך הדירות בבניין, אובדן הנאה בזכויותיה בגינה ועגמת נפש. בנוסף, עותרת התובעת למתן צו שיאסור על התובע לבצע עבודות נוספות בנכס, ויחייב אותו להחזיר את המצב לקדמותו. יצויין, כי בעדותה ובסיכומיה התמקדה התובעת בעבודות שבוצעו בגינה, וזנחה למעשה את נושא העבודות במרפסת. 3. הנתבע אינו חולק על ביצוע העבודות הנטענות, אך גורס כי עבודות אלו - הן בגינה והן במרפסת - נעשו בהסכמת התובעת, שניתנה הן בשיחות בעל-פה והן בכתב במסמך ת/1 שנחתם על-ידה. עוד טוען הנתבע, כי הואיל והבניין ראוי להירשם כבית משותף, הוא זכאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, הכולל את הגינה, יחד עם יתר הדיירים בנכס. האם נכללת החצר במושכר? 4. כבר נפסק, כי על מנת שחצר או גינה יכללו בשכירות מוגנת, עליהן להוות חלק מפורש מהיחידה המושכרת, וכי השימוש בחצר לבדו אין בו כדי להפוך את החצר לחלק מהמושכר, ולכך דרושה הכללה מפורשת בהסכם השכירות. (ראו החלטתה של כב' השופטת יהודית צור, בהמ' (י-ם) 95/24415 בת"א 95/1139 רפאלי ואח' נ' עמידר ואח', תקדין-מחוזי, כרך 96(1), תשנ"ו/תשנ"ז1996-, עמ' 880). סעיף 2 לחוק הגנת הדייר [נוסח-משולב] התשל"ב1972- מורה, כי "חוק זה חל על שכירות של בניין או חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות". מכאן למדים, כי על-מנת שחצר או גינה תהווינה חלק מהשכירות המוגנת, נחוץ שיתמלאו לגביהן שני תנאים: האחד - כי הן עצמן תהוונה נשוא השכירות יחד עם הדירה, והשני - כי תשמשנה את מטרת השכירות. עיון בחוזה השכירות מלמד, שהתנאי הראשון לא נתקיים, הואיל והחצר לא הושכרה בחוזה כחלק מהמושכר. כמו כן, אין לראות בגינה נכס ששימש את מטרת השכירות. (בעניין זה ראו החלטתו של כב' השופט לרון, בע"א (ב"ש) 78/56 רשות הפיתוח נ' פטל, פ"מ תשמ"א(1), עמ' 99: "...אך אם ניתן להשתמש בשכירות של הבניין גם בלי החצר או הגינה, הרי עצם העובדה שמשתמשים בחצר או בגינה לאותה מטרה כמו בבניין, אין הדבר הופך את אותה חצר או גינה, באופן אוטומטי, לחלק מהמושכר ואין תחולת החוק חלה על חצר או גינה אלה... הדבר תלוי בהסכמת הצדדים שיכולים להסכים על השכרת בניין שלם או חלק ממנו ובדומה יכולים להסכים על השכרת שטח הצמוד למבנה, או חלק ממנו, או להסכים שהשטח הצמוד לא יהווה חלק מהמושכר ובכל מקרה לא תחולנה הוראות החוק על שכירות שטח כזה"). כאמור, גם הנתבע אינו חולק על כך שהחצר לא מהווה חלק מהמושכר, והוא רק מבקש לעשות בה שימוש סביר, כמו יתר הדיירים, בהיותה רכוש משותף בבית הראוי להירשם כבית משותף. זכות השימוש של הנתבע בחצר 5. לאחר שהובהר, ואף הוסכם, כי הגינה אינה מהווה חלק מהמושכר, נותר לדון בפלוגתא בעניין זכות השימוש בה על-ידי הדייר המוגן בדירה במהלך תקופת השכירות. בנסיבות המקרה שלפנינו, הגינה אמנם לא היתה חלק מהמושכר, אך הואיל ומדובר בבניין הראוי להרשם כבית משותף, יש לראותה כרכוש משותף, במובן זה שהנתבע, כמו יתר דיירי הבית, רשאי להשתמש בו שימוש סביר, שאינו ייחודי ואינו מפריע לשימושם של שאר הדיירים. (ראו: פסק דינו של כב' השופט ברנזון בע"א 93/398 ליבובייץ ומטלון ובניו בע"מ נ' כץ ואח', פד' יח(1) 384, בעמ' 390; פסק דינו של כב' השופט עזר בת"א (ת"א) 91/46046 משכית ואח' נ' מנטיני ואח', תקדין-שלום, כרך 96(1), תשנ"ו1996-, עמ' 3; ופסק דינו של כב' השופט זילברטל ת"א (י-ם) 92/10992 וסרטהייל נ' אמזלג, תקדין-שלום כרך 96(1), תשנ"ו1996-, עמ' 1024. גם חוזה השכירות במקרה שלפנינו מעיד, שכוונת הצדדים היתה להוציא את החצר מגדר תכולת המושכר, אך להתיר לנתבע את השימוש הסביר בה. כך למשל סעיף ב(8) לחוזה אוסר עליו "להחזיק במושכר, בחצר, בחדר המדרגות או על הגג... כלב... בלי רשות בכתב מאת המשכיר". מכאן עולה, כי הגינה מותרת בשימוש רגיל של הנתבע, ככל שאר חלקי הבניין שמהווים רכוש משותף, כמו הגג וחדר המדרגות. חיזוק למסקנה זו מצוי במכתב ת/1 מיום 22.6.94, שעליו חתמה התובעת, והמהווה "חלק בלתי נפרד מחוזה השכירות". במסמך זה מאשרת התובעת לנתבע "לעשות שיפוצים בדירה כולל המרפסת וסידור הגינה מול הסלון וחדר השינה". באשר למסמך זה העלתה התובעת טענת זיוף, שתידון להלן. טענת זיוף המסמך ת/1 6. עיקר עדויותיהם של בעלי הדין - שהיו העדים היחידים במשפט - נסב על טענת התובעת, שלפיה זייף הנתבע את המסמך האמור, באופן שהוסיף את הרישום בדבר הסכמתה לביצוע העבודות ולשימוש בגינה, לאחר שהיא חתמה על המסמך. בעדותה טענה התובעת, כי הזיוף נעשה בדרך של מרמה והונאה, לאחר שבא-כוח הנתבע ביקש ממנה לחתום על המסמך באופן שאיפשר לו או לנתבע להוסיף לאחר החתימה את הרישום בדבר ההסכמה הנטענת. ואולם, בהמשך עדותה של התובעת נתחוור, כי טענת ההונאה והזיוף מבוססת על סברה או השערה בלבד, ולא על זכרונה של התובעת. לאור עדות זו, אין תימה, איפוא, כי בסיכומיו זנח למעשה בא-כוח התובעת את טענת ההונאה והמרמה, ורק רמז לה בשפה רפה, בציינו את גילה המתקדם של מרשתו. בנסיבות אלו, לא הרימה התובעת את נטל השכנוע להוכחת טענת הזיוף במסמך האמור. (על נטל הראייה להוכחת טענת זיוף, ראו: ע"א 81/475 זיקרי נ' כלל, פד' מ(1) 598; וע"א 93/6465 כהן נ' לנגרמן ואח', תקדין-עליון, כרך 95(2) תשנ"ה1995-). מכאן, שהנתבע הוכיח, כי קיבל הסכמה של התובעת הן לשיפוץ המרפסת והן לעבודות "סידור הגינה" (שצויינו במסמך ת/1) - שכאמור אין בהם כדי להתיר לו שימוש בחצר שהוא מעבר לשימוש סביר שאינו ייחודי ואשר אינו מפריע לשימושם של יתר הדיירים. מהות השימוש שנעשה בחצר ובמרפסת 7. עתה נותר לבחון את טיב השימוש שעשה הנתבע בנכס. התובעת העידה, כי התובע הניח מרצפות בגינה, עקר עץ והעתיק מקומו של מרזב. נראה שלפחות מקצת העבודות חורגות מגדר "השימוש הסביר" המותר לדייר מוגן (ולדייר בכלל) בבית משותף או בבית שראוי להרשם כבית משותף, על-פי סעיף 2(א) לתקנון המצוי. דא עקא, שהתובעת אישרה לנתבע, ובכתב, לבצע "שיפוצים בדירה כולל המרפסת וסידור הגינה", ובכללם עבודות אלו. יצויין, כי התובעת לא פירטה בעדותה מהן העבודות שנעשו במרפסת. כאשר נשאלה בחקירתה הראשית על-ידי בא-כוחה לגבי מעשיו של הנתבע במרפסת, השיבה: "במרפסת הוא, בו תראה את זה. אי אפשר לעבור, ובלטות". וכשנשאלה "איפה אי אפשר לעבור", השיבה: "בגינה. המרפסת היא הרי הגינה. יש גם מרפסת יותר קטנה." בנסיבות אלו, ונוכח הימנעותה של התובעת מלהעיד על העבודות שבוצעו במרפסת, נקל להבין מדוע זנח בא-כוחה לחלוטין בסיכומיו את הטענה בדבר ביצוע העבודות במרפסת, ובחר להתייחס אך לעבודות שבוצעו בחצר. 8. למעלה מן הצורך אעיר, כי הטענה בדבר ירידת ערך הדירות בשל העבודות שבוצעו בגינה , לא הוכחה כלל ועיקר. נהפוך הוא - התובעת אישרה בעדותה כי בטרם השיפוץ היתה הגינה מוזנחת והיא העדיפה שזו "תישאר מלוכלכת" (כלשונה). דומה, כי מעשיו של הנתבע בגינה, שהיו כאמור בהסכמת התובעת, דווקא שיפרו את חזות הגינה ולא גרמו לירידת ערך כלשהי של הנכס. סוף דבר 9. על יסוד האמור לעיל, אני דוחה את התביעה. בהתחשב במכלול נסיבות העניין, ובין השאר בהליכי הביניים שקויימו בתיק זה, תשלם התובעת לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 3,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק. בשולי פסק הדין אשוב ואבהיר, כי אין בדחיית התובענה כדי להתיר לנתבע לבצע עבודות בנייה כלשהן בגינה, והשימוש שהוא יכול לעשות בחצר - כמו יתר דיירי הבית - הוא רק שימוש סביר שאינו ייחודי, אשר אינו מפריע לשימושם של שאר הדיירים. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)ירידת ערך