סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) קובע כי אם לא הוגשה תביעה למי שהורה שר האוצר בהודעה לפי סעיף 5 במשך חודשיים מתאריך פרסומה של ההודעה - לפי סעיף 5 - ברשומות, או אם לא באו מגיש התביעה ושר האוצר לכלל הסכם בענין סכום הפיצויים שיש לשלמו בעד הזכות או טובת ההנאה באותה קרקע השייכת לאותו אדם, או אם אותו אדם לא הגיש הוכחות מספיקות לחיזוק תביעתו, או אם הוגשו תביעות נבדלות וסותרות ביחס לאותה קרקע, או אם טוענת הממשלה שהקרקע היא אדמת ממשלה פנויה, הרי סכום הפיצויים המגיע, אם מגיעים פיצויים כאלה, וכל סכסוך כזה בענין טובת ההנאה או הזכות, ייושב ע"י בית המשפט שיהא לו שיפוט לברר את כל ענינים הנזכרים בסעיף זה ולפסוק בהם לפי בקשה שיגישנה היועץ המשפטי לממשלה או לפי בקשת כל אדם שיש לו, או התובע, כל זכות או טובת הנאה בכל קרקע הנזכרת בכל מודעה כאמור לעיל. דהיינו מי שזכאי לפיצויים הוא בעל "זכות או טובת הנאה" , כאשר עסקינן בזכות קניינית ולא בזכות אישית.   סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין קובע כי עיסקה שלא נגמרה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה , ולפיכך הרוכש אינו בעל זכות קניינית. המועד הקובע לזכאות לפיצוי הינו מועד הפרסום ברשומות של הודעת ההפקעה , לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות, ומי שהיה הבעלים של הזכות או טובת ההנאה באותו מועד - הוא הזכאי לתבוע את הפיצויים ולפיכך, גם אם מכר הבעלים את זכותו במקרקעין לאחר פרסום ההודעה , הוא יוסיף להיות הזכאי לפיצויים , אלא אם כן המחה זכויותיו לקונה (א. קמר, שם, עמ' 207). זאת, בהבדל מהמועד בו ניתן "לממש" את הזכות לפיצויים - והוא מועד נטילת החזקה בפועל של המקרקעין (סעיף 9א' לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשמ"ד- 1964). קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מי זכאי לפיצויים על הפקעה: 1. המבקש הגיש בקשה למתן פסק דין המצהיר כי על המשיבות לשלם לו פיצויים בגין הפקעת חלקה ועליה בית בן 2 קומות בכפר ערערה. המשיבה מס' 1 הינה הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון (להלן "הועדה המקומית") והמשיבה מס' 2 הינה מועצת כפר ערערה (להלן "המועצה"). 2. המבקש טען לבעלות ולזכות חזקה ושימוש בבית מגורים בן 2 קומות בשטח של 172 מ"ר וחצר צמודה בשטח של 120 מ"ר בכפר ערערה (להלן "הנכס"). הנכס גובל בדרך מס' 7. הגוש עליו בנוי הבית אינו מוסדר. על פי הנאמר בסיכומי הועדה המקומית -שטח המגרש הינו 200 מ"ר. 3. המבקש רכש את הנכס על פי הסכם ויפוי כח בלתי חוזר מיום 15.10.01 מאת גמאל פריד. בהסכם מתואר הנכס כ:" "מגרש שעליו בית מגורים אשר נושא היתר בניה מס' 519 (היתר אשר הוגש לאישור ביום 14.6.68 ואושר בישיבה מס' 12 מיום 7.11.68 , והנמצא בגוש (לא מוסדר) שטח בנוי צפוף והשוכן בכביש מס' 7, שכ' אלביאדר, בגרעין כפר ערערה במתוחם בין קואורדינטות אורך 159.185 - 159.695 לבין קואורדינטור רוחב 210.875 - 211.400 אשר עבר לבעלותי ולחזקתי הבלעדיים בהתאם ליפוי כח נוטריוני בלתי חוזר מיום 15.12.00 אשר נחתם ביני לבין יורשיו החוקיים והטבעיים של המנוח עבדול-לטיף מראזקה ז"ל אשר נפטר ב-5/2000". במועד הוצאת ההיתר חלה על הנכס תב"ע ג/464 , אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים 1275 מיום 5.5.66. בתכנית זו נקבע שטח מגרש מינימלי של 250 מ"ר או כפי שהיה קיים בזמן אישור התכנית. מהנספח לבקשה להיתר עולה כי אושרה הקמת בנין קיים בשטח של 69.61 מ"ר בקומת קרקע ותוספת בניה של 58.22 בקומה הראשונה. 4. ביום 25.1.96 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מפורטת מס' ענ/124, בילקוט פרסומים 4374 , התשנ"ו, 1422 (להלן "התכנית"). התכנית הופקדה עוד ביום 18.4.88. על פי תכנית זו יועדו חלק מהשטחים הכלולים בה לצרכי ציבור ובין היתר לדרכים חדשות, הרחבות דרכים, בנייני ציבור וכיו"ב. סעיף 16 לתכנית קבע כי שטחים אלה יופקעו בהתאם לסעיפים 188 ו- 189 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן "החוק"). ככל שהדבר רלבנטי לבקשה שבפני, הרי שהתכנית חלה , בין היתר, על הנכס, ואשר במסגרתה יועד חלק מהנכס להפקעה למטרת דרך (מס' 7). 5. ביום 12.11.03 פירסמה הועדה המקומית הודעה בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן "פקודת הקרקעות"), לפיה חלקים מהמקרקעין שבתחום התכנית דרושים לועדה המקומית לצרכי ציבור (ילקוט פרסומים 5236 בעמוד 287). בהודעה נאמר כי בכוונת הועדה המקומית לקנות מיד חזקה במקרקעין המיועדים להפקעה, מאחר והם דרושים באופן דחוף לצרכי ציבור. 6. ביום 27.1.04 פירסמה הועדה המקומית הודעה בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות, לפיה המקרקעין שיועדו להפקעה יהיו לקניינה של המועצה החל מיום הפרסום (ילקוט פרסומים 5268 בעמ' 1744). 7. בחלק מהמקרקעין שהופקעו לצרכי דרך/הרחבת דרך מצוי הנכס ו/או חלק מהנכס של המבקש. 8. ביום 2.12.03 שלחה המועצה למבקש מכתב על פיו עליו לפנות כל חפץ ורכוש המצויים בתחום הדרך (וזאת תוך 7 ימים מיום סימון גבולות הדרך על ידי מודד מטעם המועצה). 9. המבקש סרב לפנות את חלק מהנכס המצוי בתחום הדרך המופקעת ולפיכך הגישה נגדו המועצה ביום 20.12.04 תביעה לפינוי/סילוק יד בבימ"ש השלום בחדרה (ת.א. 6024/04). התביעה תלויה ועומדת שם. 10. ביום 10.8.04 (לאחר שלטענת המבקש רק באותו מועד נודע לו על ההפקעה) הודיע המבקש למועצה כי הוא מתנגד להפקעה וטען כי הוא זכאי לדיור חלוף ו/או פיצוי הולם להשגת דיור חלוף טרם פינוי הנכס. 11. המועצה והועדה המקומית דחו את דרישתו של המבקש בטענה כי זכאותו לפיצוי קמה בהתאם להוראות החוק. 12. בישיבת יום 10.9.07 הודיעו המשיבות כי יסתפקו בהפקעת החלק עליו בנוי חדר המדרגות של הבית בלבד. בהסכמה, מונה כמומחה האדריכל מחמוד עיסא, על מנת שיכין תכנית מוצעת לחדר מדרגות חדש לבית, בחלק הצפוני של המגרש, ואשר יוקם על ידי המבקש על חשבון המשיבות. לאחר הכנת התכנית נדחתה ההצעה על ידי המבקש. 13. להלן אדון בכל אחת מטענות המבקש, על פי סדר הופעתן בסיכומים מטעמו.יחד עם זאת , קודם לדיון בטענות אלה, אדון בטענות מקדמיות של המשיבות. טענות באשר למהות התביעה 14. הועדה המקומית טענה כי דין התביעה להדחות באשר המבקש הגיש תביעה בדרך של המרצת פתיחה ובה ביקש לקבוע כי הוא זכאי לפיצוי בעוד שבטיעוניו הוא עותר לסעד כספי, בגינו לא שולמה אגרה. 15. המועצה טענה כי למבקש אין זכות לקבל פיצויים מהמועצה, אלא רק מהועדה המקומית. 16. גם המועצה טענה כי הבקשה הינה מסווה לתביעה כספית, בגינה לא שולמה אגרה. 17. המבקש הגיש תגובה לסיכומי המשיבות וטען כי בקשתו ראויה להתברר במסגרת המרצת פתיחה. 18. המבקש גם טען כי לא היה מנוס מצירוף המועצה כצד להליך. 19. המבקש הוסיף וטען כי אין מקום להזקק בשלב זה לטענות סף וכי פסק דין שינתן בבקשה אמור לפתור את כל הסכסוך בין הצדדים.המבקש מבקש להעתר לסעד המבוקש ובמיוחד לזה המופיעה בסעיף 51 לסיכומיו ( חיוב המשיבות בפיצוי כספי). 20. ההלכה , כפי שהובאה בספרו של אריה קמר - דיני הפקעת מקרקעין (חלק ראשון) בעמוד 212 היא כי: "אין מניעה עקרונית לפתוח את התובענה לפיצויים בדרך של המרצת פתיחה, לפי תקנה 250 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984". הוא גם מפנה , שם, בעמוד 211, לסעיף 9 לפקודת ההפקעה וסעיף 8(3) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, הקובעים כי מקום שאין הסכמה בין הרשות המפקיעה לבין תובע הפיצויים בדבר שיעורם של אלה, יובא הענין להכרעתו של בית המשפט לפי "בקשה" (APPLICATION ) שיגיש בעל הזכות שהופקעה , או הרשות המפקיעה. 21. בנסיבות אלה - ההליך בו נקט המבקש הינו ההליך הראוי. יחד עם זאת, ברי כי המבקש אינו זכאי לסעד אחר מזה שהתבקש בבקשה עצמה - דהיינו "פסק דין הצהרתי המצהיר כי המשיבות חייבות לשלם למבקש פיצויי הפקעה סכום בשקלים השווה ל- 101,237.5$ , וזאת בטרם קבלת החזקה בנכס המבקש, עקב הפקעתו....". הזכות בנכס 22. הועדה המקומית טענה כי המבקש לא הוכיח את זכותו בנכס. המבקש הציג הסכם על פיו רכש את הנכס מדודו , והדוד רכש את הנכס מיורשי עבד אללטיף, אך הוא לא הציג נסח טאבו המצביע על זכויותיו, לא הציג אישורי מיסים כלשהם , לא הציג צו ירושה של המנוח עבד אללטיף ואף ציין כי הוא כלל לא מחזיק בנכס. 23. גם המועצה טענה כי המבקש לא הוכיח כי הוא הבעלים של הנכס , כפי שנדרש ממנו לאור העובדה שמדובר במקרקעין שטרם עברו הסדר ואין להם נסח טאבו. המועצה גם טענה כי המבקש בחקירתו אישר כי לא דיווח על העיסקה לשלטונות. 24. סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) קובע כי: "אם לא הוגשה תביעה למי שהורה שר האוצר בהודעה לפי סעיף 5 במשך חודשיים מתאריך פרסומה של ההודעה - לפי סעיף 5 - ברשומות, או אם לא באו מגיש התביעה ושר האוצר לכלל הסכם בענין סכום הפיצויים שיש לשלמו בעד הזכות או טובת ההנאה באותה קרקע השייכת לאותו אדם, או אם אותו אדם לא הגיש הוכחות מספיקות לחיזוק תביעתו, או אם הוגשו תביעות נבדלות וסותרות ביחס לאותה קרקע, או אם טוענת הממשלה שהקרקע היא אדמת ממשלה פנויה, הרי סכום הפיצויים המגיע, אם מגיעים פיצויים כאלה, וכל סכסוך כזה בענין טובת ההנאה או הזכות, ייושב ע"י בית המשפט שיהא לו שיפוט לברר את כל ענינים הנזכרים בסעיף זה ולפסוק בהם לפי בקשה שיגישנה היועץ המשפטי לממשלה או לפי בקשת כל אדם שיש לו, או התובע, כל זכות או טובת הנאה בכל קרקע הנזכרת בכל מודעה כאמור לעיל". דהיינו מי שזכאי לפיצויים הוא בעל "זכות או טובת הנאה" , כאשר עסקינן בזכות קניינית ולא בזכות אישית.   סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין קובע כי עיסקה שלא נגמרה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה , ולפיכך הרוכש אינו בעל זכות קניינית. 25. המועד הקובע לזכאות לפיצוי הינו מועד הפרסום ברשומות של הודעת ההפקעה , לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות, ומי שהיה הבעלים של הזכות או טובת ההנאה באותו מועד - הוא הזכאי לתבוע את הפיצויים ולפיכך, גם אם מכר הבעלים את זכותו במקרקעין לאחר פרסום ההודעה , הוא יוסיף להיות הזכאי לפיצויים , אלא אם כן המחה זכויותיו לקונה (א. קמר, שם, עמ' 207). זאת, בהבדל מהמועד בו ניתן "לממש" את הזכות לפיצויים - והוא מועד נטילת החזקה בפועל של המקרקעין (סעיף 9א' לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשמ"ד- 1964). 26. שילוב ההוראות האמורות מביא למסקנה כי אכן אין המבקש זכאי לפיצויי הפקעה, כאשר הוא רכש את זכותו לאחר מועד פרסום הודעת ההפקעה וכאשר לא הציג כל המחאה מבעל הזכויות במועד זה - עזבון המנוח עבד אללטיף ז"ל. 27. אכן, אין איסור לבצע עיסקאות עם צד ג' לאחר ההפקעה ואולם הרוכש מקרקעין שפורסמה לגביהם הודעת הפקעה , רוכש זכות כפופה להפקעה ואינו זכאי לפיצויים בגינה. 28. יתירה מזאת, צודקות המשיבות בטענתן כי המבקש לא הוכיח כלל זכותו בנכס - כאשר לא הוצג צו ירושה לעזבון וכאשר העיסקה כלל לא דווחה לרשויות. 29. באמור לעיל די היה כדי להביא לדחיית הבקשה על הסף. יחד עם זאת, אדון להלן גם בטענות המבקש לגופן. טענות נגד התכנית וההפקעה - 30. המבקש טען כי לא ניתנה לו, ולמיטב ידיעתו גם לא לבעלים הקודמים, הודעה על ההפקעה, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודה , ובנסיבות אלה , ואפילו אין דינה של ההפקעה להתבטל - זכותו לקבל פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו עקב כך (ובין היתר עקב העובדה שנפגעה זכותו להתנגד לתכנית ולהגן על זכויותיו). 31. הועדה המקומית טענה כי הליכי ההפקעה נעשו כדין, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות, וכי לא נפל בהם פגם. באשר להודעה טענה הועדה כי היא אינה קונסטיטוטיבית, אלא רק דקלרטיבית וגם בהנחה שנפל פגם בהודעה - אין ההליכים נפגעים. 32. המועצה טענה כי המבקש אינו יכול לטעון כנגד התכנית, לאחר שזו אושרה זמן רב לפני שרכש את הנכס. 33. המועצה טענה כי המבקש התרשל בכך שלא בדק את המצב התכנוני של הנכס עובר לרכישתו ואילו היה עושה כן , היה מגלה שחלק מהנכס הופקע. לפיכך, משנמנע המבקש לערוך את הבדיקות הנדרשות, הוא מושתק מלהעלות כל טענה נגד התכנית. 34. המועצה טענה כי חובת מתן הודעה על הפקעה חלה על הועדה המקומית וחזקה על אותה ועדה, בהתאם ל"חזקת תקינות המעשה המינהלי" כי מילאה חובתה זו. 35. המועצה גם טענה כי בכל מקרה , אין באי מתן ההודעה על הפקעה כדי לפגוע בתוקף ההפקעה . לטענתה, לכל היותר זכותו של מי שנפגע עקב אי מתן הודעה לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו עקב אי מתן ההודעה וכי בענייננו , אין ספק כי למבקש , שלא היה בעל זכויות באותה תקופה - לא נגרם כל נזק. 36. סעיף 5 לפקודת הקרקעות קובע כי : "(1)   מקום שמתכוון שר האוצר לרכוש קרקע כל שהיא לצורך ציבורי כל שהוא, יגרום כי תפורסם ברשומות הודעה על כוונתו זאת, והודעה זאת תהיה בטופס א' או בטופס ב' הרשומים בתוספת, הכול לפי הטופס הנאות. כמו כן, יגרום כי יוצגו טפסים של אותה הודעה במקומות נוחים על הקרקע, או סמוך לקרקע שעומדים לרכשה, ונוסף על כך יגרום כי יימסר העתק של אותה הודעה לכל אדם, ששמו נרשם בספרי האחוזה כבעליה של הקרקע, או כאדם שיש לו טובת הנאה בה, ומסירה זאת תבוצע בין מתוך מסירה לידיו ממש של האדם, שלו יש למסרה, או מתוך השארת העתק של אותה הודעה במקום מגוריו הידוע לאחרונה, או מתוך שליחתה בדואר במכתב רשום, שעליו נכתבה כתבתו של אותו אדם לפי כתובת הדואר שלו הידועה לאחרונה, אם יש כזאת בנמצא". 37. בהבדל מפרסום הודעת ההפקעה ברשומות , שבהעדרו לא ניתן להקנות להפקעה תוקף משפטי, אין חובת ההודעה האישית מהווה הוראה "מצווה" אלא רק הוראה דקלרטיבית ולכן אין באי מילויה על ידי הרשות המפקיעה כדי לאיין את הליך ההפקעה (פרופ' אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין, עקרונות, הליכים ופיצויים, עמוד 276). אכן - אי מסירת הודעה מהוה עילה לתביעת פיצויים על פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין - הפרת הוראה חקוקה (בג"צ 388/84 מורדי נ. שר האוצר ואח', פ"ד לט(2) 645) ואולם בענייננו ברי כי למבקש לא נגרם כל נזק עקב אי ההפקעה , כאשר לא היה בעל זכות בנכס במועד הרלבנטי. 38. יתירה מזאת, המבקש לא הוכיח כי לא נמסרה למי שהיה בעל הזכויות במועד הרלבנטי הודעה כנדרש ובהעדר הוכחה שכזו, חלה חזקת "תקינות המעשה המינהלי" לפיה מילאה הועדה המקומית את חובתה על פי החוק. 39. המבקש טען כי הוראת סעיף 16 לתכנית , לפיה :"דרכים, שבילים ושטחים ציבוריים פתוחים ואתרים לבנייני ציבור לספורט ולבתי עלמין יופקעו בהתאם לסעיפים 188 ו- 189 לחוק ויירשמו על שם המועצה המקומית, ללא תמורה " הינה בלתי חוקית בעליל. לטענתו, פקודת הקרקעות קובעת כי חובתה של הרשות לשלם פיצויים למי שנפגע מן ההפקעה וסעיפים 190 ו- 197 לחוק מחייבים את הרשות המפקיעה לשלם פיצויים לכל מי שנפגע על ידי התכנית. 40. המבקש טען כי סעיף 194 לחוק קובע כי בהליכי הפקעה לא יפונה בית מגורים המיועד להריסה , אלא לאחר שהועמד לרשות מי שהיה דר בבית שיכון חלוף סביר. 41. המבקש טען כי על פי חוק יסוד:כבוד האדם וחרותו והפסיקה בעקבותיו כדי שהפגיעה בזכות הקניין על ידי הפקעת מקרקעין תהיה מידתית - יש צורך בפיצוי הוגן. 42. הועדה המקומית טענה כי התכנית אושרה לפני כ- 14 שנים והמבקש מנוע מלטעון היום כנגד תקפות התכנית, ולגופו טענה כי על פי סעיף 190א(1) לחוק נתונה לה הסמכות להפקיע שטח ללא תשלום פיצויים, אם ההפקעה אינה עולה על 40% משטח החלקה. 43. לטענת הועדה המקומית השטח שנועד להפקעה על פי התכנית אינו עולה על 40% משטח המגרש וכי על אותו חלק שנועד להרחבת הכביש קיים חדר מדרגות שנבנה ללא היתר ושלא כדין, באופן שבכל מקרה המבקש אינו זכאי לפיצויים. 44. המועצה טענה כי על פי פקודת הקרקעות, אליה מפנה סעיף 190 לחוק, אין זכות לפיצויים כאשר השטח המופקע אינו עולה על 25% משטח המגרש, כאשר על פי החוק הוגדל השטח הפטור לכדי 40% משטח החלקה. 45. המועצה טענה גם היא כי בהתאם למדידות שערכה בתוך השטח שהופקע ומיועד להרחבת הדרך מצוי חלק מהמבנה של המבקש (חדר המדרגות ) והמבקש אינו זכאי לפיצוי בגין שטח זה שנבנה ללא היתר. 46. המועצה הוסיפה וטענה כי על פי צילומי האויר חדר המדרגות הנ"ל נבנה עשרות שנים לאחר מועד הוצאת היתר הבניה וזמן רב לאחר הפקדת התכנית. 47. המועצה טענה כי אין תחולה להוראות סעיף 16 לתקנון התכנית על היחסים בין המבקש לועדה המקומית, אלא שהוא חל ביחסים בין הועדה המקומית והמועצה בלבד. 48. אני מסכימה עם טענת המשיבות לפיה המבקש מנוע לטעון היום נגד התכנית, כאשר הוא רכש את הנכס "במצבו" וכאמור לעיל, הוא אינו זכאי אפילו לתבוע פיצויים בגין ההפקעה. 49. בנוסף, חוק יסוד :כבוד האדם וחרותו קבע מעמד על לזכות הקנין ואולם אין בכך כדי לפגוע בתוקפם של חוקים שנחקקו לפניו - ובעניינו עסקינן בחוקים המתירים להפקיע בין 25% עד 40% מהמקרקעין ללא תמורה. אכן, גם באשר לחוקים אלה יש לבחון האם הפגיעה בזכות הקנין הינה "במידה שאינה עולה על הנדרש", כאשר מבחן המידתיות כולל 3 מרכיבים - על הקרקע להגשים את הצורך הציבורי שלשמו הופקעה, ההפקעה יכולה לפגוע בזכות הקנין במידה המזערית ביותר הנדרשת להשגת הצורך הציבורי וקיים יחס נאות בין התועלת שתצמח לציבור מן הקרקע המופקעת לבין הנזק שיגרם לאזרח עקב ההפקעה (ע"א 119/01 אקונס נ. מדינת ישראל ( לא פורסם) ). בענייננו - אין ספק כי מתקיימים שלושת התנאים הנ"ל, כאשר הקרקע מיועדת לדרך , בהתאם למטרת ההפקעה, לאור הצהרת המשיבות שיופקע בפועל רק החלק שעליו בנוי חדר המדרגות (שנבנה ללא היתר) , הפגיעה מזערית, והתועלת לציבור בסלילת הכביש גוברת על זו של בעל הנכס (ע"א 6320/98 נאבולסי נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נג(5) 733)). 50. בנסיבות אלה - אני דוחה את טענות המבקש נגד התכנית עצמה. 51. באשר לזכות לפיצוי בגין מחוברים שנבנו שלא כדין ניתן לעשות היקש מהוראות סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה הקובע כי: "לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע, אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה: אך רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים". בענייננו - לא קמה חובת תשלום פיצויים וגם אין מקום לסיפא לפיה הועדה רשאית לשלם פיצויים אם התובע פעל בתום לב - באשר ברי כי המבקש לא פעל בתום לב כאשר רכש את הנכס מבלי לבדוק את הזכויות ואת חוקיות הבניה וכאשר לא השתכנעתי כי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הפיצוי. 52. ודוק: כאמור לעיל, במהלך הדיונים הציעו המשיבות לפצות את המבקש בגין עלויות הריסת חדר המדרגות ובנייתו מחדש באגף אחר של הנכס - אך הוא סרב להצעה. מהות הפגיעה בנכס ובמבקש בעקבות ההפקעה 53. המבקש טען כי מהיתר הבניה עולה כי הבית בנוי על מגרש בשטח של כ- 200 מ"ר והינו בשטח כ- 128 מ"ר וכי כיום קיימים 172 מ"ר בניה המשמשים למגורים. 54. המבקש טען כי בעקבות ההפקעה נותר בידו מגרש בשטח של 80 מ"ר ובנין מגורים בשטח של 172 מ"ר כאשר 60% ממנו נופל בתחום ההפקעה (המבקש מפנה למפה מצבית שהוכנה על ידי המהנדס/מודד , מר עבד עסלי). לטענתו, רוחב הרחוב במקום הוא 10 מ"ר, כאשר לצרכי הרחוב ידרש להרוס הן את חדר המדרגות והן חלק מהבנין עצמו. 55. המבקש טען כי התכנית שהוצעה כי ידי האדריכל מחמוד עיסא אינה ניתנת לביצוע ואף מנוגדת להוראות התב"ע. 56. המבקש טען כי הריסת חדר המדרגות ובניה חדשה שלו במקום אחר תגרום לו נזקים ופגיעה קניינית ניכרת בנכס. 57. המבקש טען כי גרם המדרגות הקיים נבנה בשטח פרטי (כאשר הדרך היתה שביל ברוחב של 3 מ' בלבד) והדרך החדשה, על פי התכנית , היא שגלשה והפקיעה שטח מהמגרש הפרטי וכללה בתוך הרחוב גרם מדרגות וכן "נכנסה" בעומקו של הבנין עצמו. 58. המבקש טען כי לא מן הנמנע כי גרם המדרגות במיקומו הנוכחי נבנה בחריגה מההיתר, אך למבקש לא היתה יד בכך והוא רכש את הנכס בתמורה ובתום לב במחיר השוק, כאשר הבנין היה קיים ושלם במצבו היום. 59. בסיכומו של פרק זה טען המבקש כי :"עם תפיסת מלוא החלקים המופקעים עפ"י התב"ע ענ/124 (עד 10 מ"ר רוחב רחוב) יתרת הנכס לרבות בית המגורים תיהפך, לבלתי שימושית שוויה וערכה הכספי , יפחת בצורה משמעותית ודרסטית עד כדי אפסות (מהמגרש ייתפסו 60% אף יותר ומבית המגורים כ- 60% בערך אם לא יותר. ירידת הערך מתבטאת לא רק בהפסד 60% משטח המגרש והבית כאמור, אלא גם בצמצום אחוזי הבניה, עד כדי אפסות, להם תהיה זכאית יתרת המגרש הנותרת בבעלות המבקש". 60. הועדה המקומית טענה כי חדר המדרגות נבנה שלא כדין וללא היתר על שטח שנועד לדרך. 61. הועדה המקומית טענה כי בית משפט זה אינו מוסמך לדון בתביעה לתשלום בגין ירידת ערך וסעיף 197 לחוק קבע מתווה לתביעת פיצויים ואף קבע תקופת התיישנות של 3 שנים מיום אישור התכנית הפוגעת. 62. הועדה המקומית טענה כי המבקש אינו יכול לטעון לדיור חלוף כאשר הרחבת הדרך חלה רק על החלק עליו בנוי חדר המדרגות , וכאשר חדר המדרגות נבנה שלא כדין. 63. המועצה טענה על פי חוות דעת המודד אין צורך להפקיע 10 מטר ויותר וכי ניתן לבצע את הדרך ללא כל פגיעה במבנים סמוכים, פרט להריסת חדר המדרגות שנבנה בתוך תוואי הדרך ללא היתר. 64. המועצה הטענה כי המבקש אינו זכאי לדרוש מהרשות המפקיעה להפקיע את מלוא הנכס מאחר ואותו חלק של המבנה שהרשות המפקיעה מבקשת להפקיע לצרכי הדרך הוא החלק שנבנה ללא היתר ובודאי שאין בעל זכות במקרקעין יכול לעשות שימוש בבניה בלתי חוקית כעילה לחיוב הרשות המפקיעה לרכוש את כל הנכס. 65. גם בענין זה , אין לי אלא לחזור על האמור לעיל , ולפיו בנסיבות, כאשר ההפקעה מתייחסת לחדר המדרגות בלבד - אין בסיס לתביעה. 66. המבקש בסיכומים טען אמנם כי הפקעה כנ"ל אינה עונה על צרכי התכנית ואינה ניתנת לביצוע - אך טענתו זו (שהיא המרכזית שיתכן והיתה עומדת לו במידה והיתה לו הזכות לפיצויים) לא הוכחה. מה עוד שהטענה אודות רוחב הכביש הנדרש -10 מטר שהיא הבסיס לטיעון , מהווה שינוי חזית ואף היא לא הוכחה. 67. המבקש טען עוד בסיכומיו כי הוא "מסכים להעביר את הנכס בשלמותו" וכי עם תפיסת מלוא החלקים המופקעים יתפס יותר מ- 60% משטח המגרש, אך כאמור ההפקעה מתייחסת לחדר המדרגות בלבד והסכמת המבקש להפקעת מלוא הנכס - אין בה כדי להקים זכותו לפיצוי. 68. יתכן והיה ממש בטענת המבקש אילו עסקינן בחדר מדרגות שנבנה על פי ההיתר , שאז אולי היה בסיס לטענה כי לא ניתן להפרידו מהמבנה כולו (טענה שגם היא הופרכה על ידי האדריכל) - אך בשים לב לעובדה שמדובר בבניה בניגוד להיתר ובניגוד לחוק - אין ליתן יד להפרה שכזו שתביא להכשרת השרץ. יש להניח כי היתר הבניה ניתן כבר בהתחשב בדרך ובהרחבתה ובניה בלתי חוקית שנעשתה, כפי שעולה מתצלומי האויר , לאחר פרסום הודעת ההפקעה לפיה השטח עליו נבנה חדר המדרגות מיועד לדרך - אינה ראויה. 69. ראוי להוסיף ולהעיר בענין זה כי הזכות לפיצוי בפועל אינה קמה עם מתן תוקף לתכנית, אלא שאז רק נקבע מי הזכאי לפיצוי לכשהתכנית תוצא אל הפועל. 70. המבקש בסיכומיו הפנה לאמור בע"א 3015/06 מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל (לא פורסם), , שבו נאמר , בין היתר כי ההצדקה להפקיע בלא פיצוי או בפיצוי מופחת אינה נובעת משאלת החוקיות בלבד. ואולם דוקא בפסק דין זה הושם הדגש על שמירת עקרון החוק ועל הכלל לפיו "אין חוטא יוצא נשכר" והדברים יפים גם לענייננו. וכך נאמר שם: "לצד התכליות הספציפיות של ההסדר הנוגע לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין, במסגרת פרשנות דבר חקיקה יש ליתן משקל אף לתכליות הכלליות העומדות ביסודה של שיטת המשפט הישראלית והמהוות מקור לכל דבר חקיקה (ברק, בעמ' 418). אחד מעקרונות היסוד הרלוונטי למקרה דנן הינו עקרון היסוד של שמירה על זכויות אדם. כפי שפורט לעיל בהרחבה, עקרון זה מחייב לפרש על דרך הצמצום דבר חקיקה שיש בו כדי לפגוע בזכות יסוד של הפרט - בענייננו זכות הקניין. עקרון יסוד אחר בפרשנותו של דבר חקיקה המתעורר במקרה דנן הוא העקרון הכללי של שלטון החוק ותקנת הציבור. לפי עקרון זה, תכליתו של כל דבר חקיקה היא לשמור על תקנת הציבור ולמנוע תוצאות העומדות בניגוד לה. תקנת הציבור כוללת, בין היתר, את חשיבות השמירה על שלטון החוק והרתעה מעבריינות והפרת החוק (ראו למשל: ע"א 6416/01 בנבנישתי נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נז(4) 197, 206 (2003), להלן: עניין בנבנישתי; בג"ץ 89/01 הוועד הציבורי נגד עינויים בישראל נ' וועדת השחרורים, פ"ד נה(2) 838 (2001)). לאורו של עקרון זה יש לפרש דבר חקיקה באופן המקדם את שלטון החוק ולא באופן המאפשר עקיפת הוראות החוק או עשיית דין עצמי (ראו למשל: ברק, בעמ' 571-570, 574). ביטוי נוסף לעקרון שלטון החוק במסגרת תקנת הציבור הינו הכלל לפיו "אין חוטא יוצא נשכר" אשר ממנו נגזר, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בעניין בנבנישתי מפי כב' הנשיא א' ברק, כי: "ההרמוניה החקיקתית של כלל דברי החקיקה מוליכה למסקנה לפיה באופן עקרוני אין זה ראוי כי מפר החוק יהנה מפירות הפרת החוק על דרך של הנאה מזכויות שמוענקות לו על-ידי החוק". 71. למעלה מהענין אוסיף ואציין כי המשיב הגיש תביעתו בדרך של המרצת פתיחה , כאשר הסעד הינו "מן היושר" וכאשר עסקינן בהפרה של החוק ובהצבת מכשול ליישום תכנית (שתוקפה כדין חוק) - אין מקום להענקת סעד שכזה. התנאת מסירת החזקה בנכס בתשלום פיצויים 72. המבקש טען כי הואיל והמשיבות לא הציעו לו דיור חלוף , יש לחייבן בתשלום פיצוי מלא, המגלם ערך שוק של מלוא הנכס. לטענתו, על פי ההלכה הפסוקה , בטרם פינוי וכתנאי לקבלת החזקה, חייבת הרשות המפקיעה להעמיד דיור חלופי או פיצוי הולם, על מנת לאפשר לנפגע לרכוש דיור חלופי. 73. הועדה המקומית טענה כי המבקש אינו מתגורר בנכס ולכן אינו זכאי לתשלום תכוף. 74. בשים לב לקביעתי לפיה המבקש אינו זכאי לפיצוי - ממילא לא רלבנטית התנאת מסירת החזקה בתשלום פיצויים , מה עוד שסעיף 9א' לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד- 1964, באופן מפורש קובע כי הפיצוי יהיה לאחר קבלת החזקה. 75. יתירה מזאת, המבקש הודה כי הוא מעולם לא מתגורר בנכס ולפיכך, בכל מקרה הוא אינו זכאי לדיור חילופי או לפיצוי הולם בגין שלילת המדור. 76. למען הסר ספק אוסיף כי פסק דיני מבוסס על הצהרת המשיבות לפיה השטח שהן מבקשות לתפוס חזקה בו הינו זה עליו בנוי חדר המדרגות בלבד ו/או חלק פנוי מהמגרש שאינו עולה על 40% ממנו. כמובן שבמידה והמשיבות תבקשנה לתפוס חזקה בשטח העולה על השטח האמור, באופן שיכלול גם חלק מהמבנה שנבנה כדין, יתכן ויהיה מקום לחייב את הועדה המקומית לפצות את "הזכאי" לפיצויים בשעור ובתנאים שיקבעו. התוצאה - בשים לב לכל האמור - אני דוחה את התביעה. המבקש ישלם לכל אחת מן המשיבות שכר טירחת עו"ד בסך 15,000 ₪ ומע"מ. קרקעותפיצוייםשאלות משפטיותהפקעה