קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול מכירת דירה לבן בניסיון להתחמק מנושים: זוהי תובענה לפסק דין הצהרתי שלפיו הסכם מכר מיום 28.9.98 (להלן:- "ההסכם", נספח א' לתובענה) בו מכרו המשיבים 1-2 את דירתם הידועה כתת-חלקה 11 חלקה 334 בגוש 6714 (להלן:- "הדירה") לבנם, המשיב 3 - בטל בהיותו חוזה למראית עין; כן נתבקשה מחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובת המשיב 3 מכוח ההסכם, והטלת עיקול על הדירה - לטובת המבקש. 1.          רקע (א)       המבקש (להלן:- "הבנק") הגיש, ביום 3.11.99, תביעה כספית בסדר דין מקוצר נגד המשיבים 1-2, בני זוג (להלן:- "המשיבים"), על סך 50,339 ₪ בגין חוב כספי בחשבון עובר ושב בסניף הנשיאים של הבנק (ת"א 99895/99, נספח ג' לתובענה). משיב 1 נפטר בינתיים, ועזבונו יוצג בדיון ע"י המשיבה 2. (ב)       במסגרת ההליכים בתיק הוטל עיקול על זכויות המשיבים בדירה הרשומה על שמם. (ג)         ביום 14.12.99 הגישו המשיבים בקשה לביטול העיקול הנ"ל (להלן:- "בקשת הביטול", נספח ד' לתובענה), ובה טענו שעוד ביום 28.9.98 מכרו את הדירה לבנם, המשיב 3, ושנרשמה לטובתו הערת אזהרה מכוח ההסכם הנ"ל.   (ד)       רשמת בית משפט השלום הורתה על ביטול העיקול אך לא הכריעה, כמובן, בשאלת הזכויות הקנייניות. 2.         התובענה (א)       ביום 30.1.00 הגיש הבנק את התובענה דנן, ובה הוא טוען שההסכם הנ"ל הוא הסכם למראית עין, שכל תכליתו למנוע מהבנק ומנושים אחרים של המשיבים להיפרע מהם את חובותיהם באמצעות הדירה, שהיא הרכוש היחיד הרשום על שמם. לתמיכה בטענתו, מצרף הבנק את תצהירו של המשיב 1 שהוגש לבית משפט השלום במסגרת בקשת הביטול, נספח ד' לעיל (להלן:- "התצהיר", נספח ו' לתובענה). מהתצהיר עולה, כי הדירה נמכרה למשיב 3 תמורת סך של 200,000 דולר. 90,000 דולר, לפי הנטען, שולמו למשיבים באמצעות הלוואה שניתנה למשיב 3 מאת מנורה חברה לביטוח בע"מ (להלן:- "חברת הביטוח"), וכן, הם קיבלו מהמשיב 3 סכום נוסף בסך 90,000 דולר. לטענת הבנק, חקירתו של המשיב 1 במסגרת בקשת הביטול (נספח ז' לתובענה) העלתה תמונה שונה, שלפיה את ההלוואה הנ"ל לקחו דווקא המשיבים 1-2, ולא המשיב 3. עוד התברר, כי לא שולם להם סך נוסף של 90,000 דולר, כפי שטענו. (ב)       לטענת הבנק, מכל האמור לעיל עולה שלא הייתה כל מכירה אמיתית של הדירה למשיב 3, והחוזה נחתם רק כדי לחמוק מנושים של המשיבים. הבנק אף טוען, שהמשיב 1 היה הבעלים של חברת אפל אהרון שיווק מזון בע"מ (להלן:- "החברה"), ושהמשיב 1 והחברה נקלעו לקשיים, שבעקבותיהם הוטלו עיקולים על הדירה על ידי נושים שונים. לטענת הבנק, המשיבים החליטו לקחת משכנתא על סך של 90,000 ₪ כדי לשלם ליתר הנושים, ולאחר הסדרת החובות - להעביר את הדירה לבנם, כדי "להציל" חלק ממנה ולמנוע מנושים נוספים להטיל עליה עיקולים. 3.          טענות המשיבים (א)       המשיבים טוענים, שבגין הדירה שולמה תמורה, שהעיסקה דווחה למס שבח, ואף נרשם משכון לטובת המשיב 3. המשיב 3 טוען בתצהיר תשובתו לתובענה, שלפני שנילקחה ההלוואה מחברת הביטוח הוא ניסה לקבל משכנתא מבנקים שונים, אך לנוכח העיקולים הרבים שרבצו על הדירה באותה העת - סורב. בלית ברירה, נאלצו המשיבים ליטול משכנתא מחברת הביטוח, שהסכימה ליתן להם הלוואה בתנאי שהמשכנתא תירשם על שם משיבים 1-2 ביחד עם המשיב 3 (כערב), וזאת כדי שלא ניתן יהיה לעקל את הזכויות בדירה לפני רישום המשכנתא, וכדי שהדירה תשמש בטוחה לפרעון ההלוואה. לכן, חברת הביטוח רשמה משכנתא על שם המשיבים 1-2 ולא הסתפקה ברישום הערת אזהרה בלבד, תוך שסוכם שעם רישום הדירה על שם המשיב 3 - תועבר המשכנתא על שמו. (ב)       המשיב 3 טוען, שבמעמד חתימת החוזה ונטילת ההלוואה משכה חברת הביטוח צ'קים על חשבון ההלוואה ישירות לטובת נושי החברה ו/או המשיב 1, וכנגד קבלת התשלום - בוטלו העיקולים על הדירה בלשכת רישום המקרקעין. יתרת ההלוואה (מעבר לסכום ששולם ישירות מחברת הביטוח לנושים) הופקדה בחשבון נאמנות אצל ב"כ המשיבים, וממנו שולמו חובות נוספים לנושים אחרים. המשיבים מצרפים העתקים מאישורי הנושים על קבלת התמורה (העתקי צ'קים ואישור על קבלתם, נספח ג' לתצהיר). המשיב 3 שילם סכומים נוספים לנושים שהלוו למשיב 1 כסף בשוק אפור, אך אלה, לטענתו, סירבו ליתן לו קבלות. יחד עם זאת, המשיב 1 נתן למשיב 3 אישור על תשלום החוב באמצעות תשלום לנושים אלה (נספח י' לתצהיר). לאחר התשלום לנושים נרשמה הערת אזהרה על הדירה לטובת המשיב 3, וכן נרשם לטובתו משכון. (ג)         המשיב 3 מציין בתצהירו, שעל הדירה רובצים עיקולים רבים הן בגין חובותיו שלו והן בגין חובותיו של אביו המנוח; עוד הוא מציין, שרובצת על הדירה משכנתא על סך של 90,000 דולר. לפיכך, בין אם יוחלט שהדירה של המשיב 3 או של המשיבים 1-2, הרי שבכל מקרה נושים אלה יפרעו לפני הבנק. המשיב 3 מוסיף, שהמשיבה 2, שאינה בקו הבריאות, מתגוררת כיום בדירה בגפה (לאחר מות המשיב 1 ממחלת הסרטן), ושהיא ממילא דיירת מוגנת שאין לפנותה מהדירה מבלי למצוא לה דיור חלוף. המשיבה היא זו שמשלמת את המשכנתא לבנק כנגד תשלום שכר דירה למשיב 3, שהתחייב לשלם את המשכנתא. (ד)       המשיב מוסיף וטוען, שהחוב לבנק הוא חוב מלאכותי שנוצר בגין ריביות חריגות שגובה הבנק. לטענתו, הבנק פרע הלוואה עסקית שנטלה החברה וחייב את חשבונם הפרטי של המשיבים 1-2. לאחר מכן, הבנק פרע חסכונות אישיים של המשיבים, והעבירם, לפי הנטען, ללא הרשאה לחשבון החברה. המשיבים מוסיפים וטוענים טענות שונות בעניין זה, אך טענות אלו אינן רלבנטיות להליך דנן - בו נדרשת הכרעה אך ורק בשאלת תקפות העברת הדירה מהמשיבים למשיב 3. 4.          דיון והכרעה (א)       המסגרת הנורמטיבית סע' 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, קובע לאמור: "חוזה שנכרת למראית-עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום-לב על קיום החוזה." עיסקה בדויה הינה עיסקה "שהיא קלוטה לחלוטין מן האוויר". בע"א 102/59 פ"ש ירושלים נ' "איסמר" בע"מ, פד"י יד 2165 מתאר בית-המשפט, מפיו של השופט לנדוי, מהי עיסקה בדויה: "...עיסקה בדויה הינה חסרת ממשות גם מבחינה משפטית, ונעשית רק למראית עין, כדי להסוות את העסק האמיתי בין הצדדים... עיסקה בדויה, היינו עיסקה שנעשית למראית עין בלבד, מבלי שיהיה לה תוכן כלכלי, או תוכן משפטי, של ממש" (שם, בעמ' 2168). המאפיין את החוזה למראית עין הוא, שהצדדים מלכתחילה אינם מתכוונים למלא אחר תנאי העיסקה אלא הם אך משימים עצמם כאילו התקשרו בעיסקה, וזאת כדי ליהנות מיתרונות שונים. יתרונות כאלה יכולים להיות, לדוגמא, יתרונות ממוניים או יתרונות מס שונים. עם עיסקאות שבהן מתקיימים יתרונות מן הסוג הראשון נמנות, למשל, עיסקאות שבהן פלוני מתקשר בחוזה למראית עין ובו הוא מוכר לכאורה מקרקעין לפלמוני, קרובו, וזאת מהטעם שפלוני חפץ למלט את מקרקעיו מאימת נושיו (ע"א 4015/95 פקיד שומה ירושלים נ' אליהו ברזני, פד"י נב(2) 269). יחד עם זאת, השאלה אם עיסקה היא בדויה היא כולה בתחום העובדתי (ע"א 67/89 מינה שטיינקריץ נ' מנהל מס ערך מוסף חיפה, פד"י מז(4) 11, 15). הטוען לבטלות חוזה בטענת מראית עין - עליו הראיה. ראיה כזו היא, לרוב, נסיבתית, שכן מטבע הדברים, בעלי חוזה למראית עין מעלימים את כוונתם האמיתית ואינם טורחים להכין ראיות על קנונייתם (ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' יהודית אולצ'יק, פד"י נ(2) 41, 43 (להלן:- "עניין אולצ'יק"). כבר נפסק בעבר, שהסכם המבריח נכסים מן הנושים הוא הסכם הנגוע בחוסר תום-לב כלפי הנושים, ויש שניתן לבטלו על-פי פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם - 1980, אבל אין הוא בהכרח הסכם למראית עין. בהקשר זה אמר השופט טל, בעניין אולצ'יק, לעיל, בעמ' 44: "טול, למשל, אדם המוכר נכסיו לקונה תמים בתמורה מלאה לפני שנושיו יספיקו לשים יד עליהם. מכירה כזו אינה כלל למראית עין, שהרי הצדדים התכוונו בדיוק להסדר המשפטי הכלול בהסכם." כדי להוכיח שהסכם אינו אלא למראית עין, על טוען הטענה להראות שהצדדים לעיסקה לא התכוונו להסדר המשפטי הנובע ממנה, עת התקשרו בה, ואין די להוכיח שההסכם נועד, על פי תכליתו, להבריח נכסים מנושים. (ב)       מן הכלל אל הפרט הבנק מבסס את תובענתו על הטענה שלפיה תכליתו היחידה של ההסכם היא לחמוק מנושיהם של המשיבים 1-2, וככזה הוא הסכם למראית עין. מדובר בעניינים שבעובדה, שעל הבנק מוטל הנטל להוכיחם, נטל שהבנק לא עמד בו. כדי להוכיח את טענותיו, הסתפק הבנק בהגשת התובענה, הנתמכת בתצהירה גב' טובה צור, שדבר מן האמור בו אינו מידיעה אישית, אף אליבא דבנק עצמו (ראה עמ' 3, שורות 21-22), ואין האמור בו מבסס תשתית עובדתית מינימלית להוכחת טענות הבנק; משיב 3 נחקר על תצהירו, אך בחקירתו נשאל שתי (!!) שאלות בלבד. מנגד, המשיבים הסבירו בתצהירם כיצד שולמה תמורה עבור הדירה. לטענתם כאמור, התמורה שולמה באמצעות נטילת הלוואה ותשלום לנושי המשיב 1 והחברה. המשכנתא נרשמה על שם המשיבים 1-2, ואף הובא הסבר מניח את הדעת מדוע נעשה כן. כמו כן טענו המשיבים, שהמשכנתא עתידה לעבור למשיב 3, מיד עם רישום הזכויות על שמו. המשיבים הציגו אסמכתאות המעידות על תשלום לנושים, ומגרסתם עולה, שכוונתם הייתה דווקא להסדיר את תשלומיהם לנושי המשיב 1 ולנושי החברה. המשיבים גם טענו ששילמו כספים לנושי המשיב 1 בשוק האפור. המשיבים לא נחקרו כהוא זה על גרסתם העובדתית, שממנה עולה שאין מדובר בעסקה בדויה, כי אם בעסקה אמיתית. התבוננות בחוזה עצמו מלמדת שהוא נערך על ידי עו"ד, ולטענת המשיבים אף שולם שכר טירחה בגינו. טענה זו, שלא נסתרה, תומכת אף היא בטענת המשיבים שלפיה ההסכם לא נערך למראית עין, וזאת מאחר שהמשיבים 1-2 הוציאו כסף מכיסם כדי לממש את רצונם למכור את הדירה לבנם. לכך יש לצרף את העובדה, שהתובענה הוגשה למעלה משנה וחודשיים לאחר החתימה על הסכם המכר. הבנק לא הציג כל אסמכתא מה היה גובה החוב עת נחתם הסכם המכר, ואף לא תמך בכל ראיה אחרת את טענתו, שלפיה מטרת ההסכם הייתה להתחמק מנושים עלומים כלשהם באותה תקופה. לא זו אף זו. אף אם היה מוכיח הבנק שמטרת העיסקה היתה להתחמק מנושיהם של המשיבים 1-2 - עדיין היה מוטל עליו הנטל להוכיח שמדובר בעיסקה למראית עין. מדובר בשתי טענות עובדתיות שונות, שטעונות הוכחה בנפרד. כפי שנקבע בעניין אולצ'יק, לעיל, אין די להוכיח שתכלית ההסכם הייתה להתחמק מנושים, אלא יש להוכיח שהצדדים להסכם לא התכוונו לקיימו. גם זאת כשל הבנק להוכיח. הבנק טוען בסיכומיו, המחזיקים עמוד ומחצה, שהטענה שעסקינן בחוזה למראית עין מתחזקת לנוכח האמור בסע' 6 לתובענה (בו נאמר שלנוכח הנסיבות המתוארות מדובר בחוזה למראית עין), ושאת האמור בו המשיבים לא הכחישו ולא חקרו לגביו. אלא, שהמשיבים הכחישו את הטענה (סע' 20 לתצהיר, למשל); וחקירת המצהירה מטעם הבנק העלתה שאין היא יודעת דבר מידיעה אישית. בדבריו אלה נשתכחה, כנראה, מב"כ הבנק העובדה שהנטל להוכיח את התובענה מוטל עליו, והיה זה הוא שעליו "להוציא מחבריו", לרבות חקירתם על גרסתם והפרכתה. 5.          סוף דבר: מכל האמור לעיל - התובענה נדחית. הבנק ישא בהוצאות המשיבים בסך 15,000 ₪ + מ.ע.מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. מכירת דירהמקרקעיןנושה