קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על החלק היחסי על ליקויים ברכוש המשותף: .1המשיבים, שהם בעלי 10דירות בבית משותף ברחוב מבצע עובדה 110בבארשבע (להלן-הקונים), רכשו דירותיהם מהמבקשת, אזורים חברה להשקעות ופיתוח בע"מ (להלן-המוכרת), על-פי חוזים זהים, שצורף להם מפרט המתייחס הן לדירה המסויימת והן לבנין כולו, כמתחייב מהוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973[4]. בתובענה שהגישו נגד המוכרת, טוענים הקונים כי נתגלו ליקויים בדירותיהם וברכוש המשותף ותובעים לפצות אותם. הפיצוי שנדרש מבוסס על חוות דעת מומחה, אשר חישב את גובה הפיצויים על-פי הסכום הדרוש לתיקון אותם הליקויים הניתנים לתיקון וירידת ערך הרכוש במקום שהליקוי אינו ניתן לתיקון. .2המוכרת מבקשת להסיק מכתב-התביעה - שבו נאמר כי מדובר בבית בן 9 קומות - כי לא כל בעלי הדירות הצטרפו לתובענה, ועל יסוד מסקנה זו מבקשת היא על דרך המרצה למחוק מכתב-התביעה את דרישת הפיצוי עבור הליקויים ברכוש המשותף. לחלופין, מבקשת היא להקטין את הסכום הנדרש ולהעמידו על-פי חלקם היחסי של הקונים ברכוש המשותף. בטיעונו בעל-פה חזר בו בא-כוח המוכרת, עו"ד לורך, מבקשתו החלופה וטען כי אין הקונים יכולים לתבוע פיצוי על ליקויים אף בשל חלקם היחסי ברכוש המשותף, שכן לא ניתן להגדיר רכוש זה, שהוא בלתי מסויים, ועל כך, יש בעצם התביעה כדי לפגוע בזכויות בעלי הדירות האחרות. עוד טען מר לורך, כי אם תתקבל תביעת הקונים תעמוד המוכרת ב"סיכון כפול", שכן היא יכולה להיתבע בשל אותם ליקויים גם על-ידי בעלי הדירות שלא הצטרפו לתובענה זו. .3בפתח טיעונו, הסביר מר לורך כי בבנין מצויות 32דירות. עובדה זו לא הוכחה. לבקשה לא צורף תצהיר וגם כתב התביעה אינו מתייחס למספר הדירות בבנין ואין להסיק ממנו כי לא כל בעלי הדירות הצטרפו לתובענה. ואכן, בתשובתו טען בא-כוח הקונים, עו"ד חכמון, כי די בכך כדי לדחות את הבקשה; עם זאת, הוא השיב גם לבקשת המחיקה לגופה. אף שאין בידי ראיה ברורה על מספר הדירות בבנין, נראה לי מתוך הטיעונים, כי עו"ד חכמון לא חלק על העובדה כי לא כל בעלי הדירות הצטרפו לתובענה נגד המוכרת. נוכח עמדתו זו, ועל אף הפגם הפורמלי שבאי-צירוף תצהיר, אדון בבקשה לגופה. .4התשובה לשאלה אם רשאי קונה דירה בבית משותף לתבוע מן המוכר גם קיום ההתחייבויות שקיבל על עצמו בנוגע לרכוש המשותף כולו טמונה במהות התחייבות המוכר דירה כזו. על-פי הוראות סעיף 54לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969[5] דירה יכולה להוות נושא לבעלות נפרדת , להבדיל ממקרקעין אחרים, שעל-פי סעיף 13לחוק הנ"ל לא תתכן בהם בעלות בחלק מסויים. ברם, לדירה בבית משותף לעולם צמוד רכוש משותף שהבעלות בו היא בחלק בלתי מסויים - כבכל מקרקעין אחרים. חלוקה זו היא משפטית, אך מבחינה פיזית לא ניתן להפריד בין דירה לרכוש המשותף. אין הדירה יכולה לעמוד לעצמה ללא ה"רכוש המשותף", שהוא על-פי הגדרתו בסעיף 52לחוק המקרקעין [5]: "כל חלקי הבית השותף חוץ מן החלקים הרשומים בדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכו' אין צריך לומר שמוכר אינו יכול למלא התחייבותו לקונה למסור לו דירה מתוקנת בלי שהרכוש המשותף - הקירות החיצוניים, הגג, חדר המדרגות ושאר המיתקנים - יהיה שלם ותקין. מבחינה חומרית, החלוקה בין דירה לרכוש משותף אינה אפשרית כלל, וקונה זכאי שבנוסף לדירתו יוכל להנות מהרכוש המשותף כולו, כדברי פרופ' טדסקי במאמרו "בעלות ושיתוף בבית משותף" [8]: "זכות השותף אינה חלה על שום חלק חומרי מסויים של הרכוש המשותף כולו. כלומר, היא מתפשטת בכל אתר ואתר שבו, אבל אכן חלה היא על חלק יחסי (או אידאי) מסויים ממנו כגון מחצית או שליש"; וראה גם ע"א 338/73 חברת חלקה 667בגוש 6133בע"מ ואח' נ' כהן, בעמ' 370[1], שם נאמר כי זכותו של הקונה היא לא לקבל דירה בלבד אלא כי משלם הוא גם עבור ההנאות שיש לו בבנין ומיתקניו המשמשים את כלל הדירות. מכאן, שאין בוויתור של בעלי דירות אחרות באותו בנין על זכויותיהם ברכוש המשותף ואפילו מסכימים הם לקבל רכוש משותף פגום, כדי לצמצם כהוא זה את זכויותיהם של שאר בעלי הדירות, ואפילו של בעל דירה אחת ויחידה בבית משותף, שכן כאמור הרכוש המשותף כולו הולך אחרי הדירה; הוא אומנם אינו עוד לשימושו הבלעדי של בעל הדירה, שכן הוא בעלים במשותף עם אחרים, אך בעלות משותפת זו אינה מצמצמת את חובתו של המוכר לגבי כל אחד מהקונים ועליו לספק לכל אחד מקוני הדירות בנוסף לדירתו גם את הרכוש המשותף בשלמותו: בע"א 332/63 נויפלד נ' ולדמן ואח' [2] הסכימו שלושת חברי נציגות הבית המשותף כי החברה הקבלנית תיבנה אחרי גר הבנין דירה על הגג, שאותו כרה למעשרער. תביעת שלושה אלה נגד המערער נדחתה בשל הסכמתם לבניית הדירה, אך תביעת בעלי הדירות האחרות התקבלה, והמערער חוייב להרוס את הדירה שנבנתה על הרכוש המשותף. וכך נאמר שם, בעמ' 217: "זכאים אותם הבעלים שלא הסכימו לסילוק ידו של המערער משם... אף הסכמתה של נציגות הבית אינה יכולה להושיע למערער, כי הנציגות אינה מוסכת לשלול מאת בעלי הדירות את זכויותיהם בבית המשותף" ובע"א 531/75 מרקו נ' רוטפלד [3], הסכימו בעלי הדירות בבית משותף, לבד מבעלי דירה אחת, לתקנון על-פיו הוצמד גג הבית לדירה מסויימת שהייתה שייכת למוכרים; נפסק, כי כיוון שבהסכם עם אותם בעלי דירה לא נאמר דבר על הוצאת הגג מהרכוש המשותף - אין האמור בתקנון תופס לגביהם, ותביעתם להעביר לבעלותם את הדירה בצירוף החלק היחסי ברכוש המשותף שגם הגג נכלל בו - התקבלה. .5אף בענייננו כך. עמדת בעלי הדירות אשר לא הצטרפו לתובענה אינה משפיעה על זכויות הקונים, שכל אחד מהם זכאי על פי ההסכם עימו לקבל בנוסף לדירתו רכוש משותף תקין - ואכן, כאמור לעיל, המפרט מתייחס לבנין כולו. כאן טוען מר לורך כי בענין זה יש להבחין בין התרופות הנתבעות, שהלא לא תיקון הליקויים מבקשים הקונים אלא פיצויים, ואין הם זכאים לפיצוי עבור רכוש שאך חלק מזערי הוא בבעלותם. גם טענה זו יש לדחות. על-פי הנטען, נתגלו פגמים ברכוש המשותף, ובכך יש הפרת ההסכם כלפי כל אחד ואחד מקוני הדירות, ועל כן זכאי כל קונה לכל התרופות הקבועות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1971[6]. ברם, בעוד שוויתור בעלי הדירות האחרות על זכויותיהם ברכוש המשותף אינו משפיע על זכויות שאר בעלי הדירות - יש במילוי החיוב מצד המוכרת כלפי בעל דירה אחת יציאת ידי חובה כלפי כל בעלי הדירות, ואילו להללו זכות שיפוי כלפי בעל הדירה שכלפיו קיים המוכר את החיוב. על כך קיימת הוראה מפורשת בסעיף 59לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 [7], הקובע לאמור: "(א) שניים שמגיע להם חיוב אחד, חזקה שכל אחד מהם רשאי לדרוש את קיומו, ובלבד שלא יפרעו מהחיוב יותר מן המגיע ממנו. החייב רשאי לקיים את החיוב כלפי אחד הנושים, לפי בחירתו, כל עוד לא ניתן פסק דין לטובת הנושה האחר. (ב) חזקה על הנושים שהם שותפים בחיוב בחלקים שווים. קויים החיוב כלפי אחד מהם, רשאי השני לדרוש ממנו את חלקו". מר לורך טוען כי הוראה זו אינה חלה בענין דנא, שכן לא בהסכם משותף מדובר אלא בהסכמים נפרדים עם כל אחד מבעלי הדירות, כך שלא נוצר חיוב משותף. גם טענה זו אינה נראית לי. הזכות המשותפת של כל בעלי הדירות ברכוש המשותף נוצרה על-ידי מכירתו להם על-ידי המוכרת ואין נפקא מינה כי עשתה כן בהסכמים נפרדים, כי העיקר הוא בתוכן ההסכמים, והוא שיצר את הקשר בין בעלי הדירות, היינו את הזכות המשותפת באותו רכוש. אוסיף ואומר, כי גם מקום שבעל דירה יכול לתבוע את חלקו בלבד - כמו במקרה שלפני, כשהתרופה הנדרשת הינה פיצויים, להבדיל מאכיפת החיוב, שכמובן אינה ניתנת לחלוקה - אין הוא חייב לעשות כן, וזכאי הוא לתבוע את הפיצוי כולו, שכן סעיף 59הנ"ל לא הגביל את הזכות לדרוש קיומו של החיוב כולו למקרים בהם הוא לא ניתן לחלוקה: צלטנר, דיני חוזים של מדינת ישראל [9], בעמ' .311 אני דוחה איפוא את בקשת המחיקה ומחייבת את המבקשת לשלם למשיבים את הוצאות הבקשה (לרבות שכר טירחת עורך-דין), בסך 000, 5שקל. פיצוייםרכוש משותף