קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה בגין רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה: 1. זהות הצדדים והטענות בכתבי בית הדין התובע והנתבע שכנגד (להלן: "התובע" או "מלמד") היה בזמנים הרלבנטיים לתובענה אלמן מאחותה של הנתבעת 2 והתובעת שכנגד- גב' ברנדר מלכה (להלן: "מלכה") הנתבע 1 והתובע שכנגד (להלן: "הנתבע" או "שלמה") הנו בעלה של מלכה. הנתבעת 3 היא בתם של שלמה ומלכה ברנדר. הנתבעים 1-3 (להלן " "ברנדר" או "הנתבעים") חברים במושב צור משה (להלן : "המושב"). בכתב התביעה נאמר כי בשנת 1994 הקצה ממ"י 100 מגרשים בני כ - 500 מ"ר כ"א במסגרת הרחבת המושב, כאשר 72 מתוכם נועדו לצאצא ראשון מבני המקום (להלן: "פרויקט בנים ממשיכים") . שאר המגרשים נועדו לאחרים ולבנים שניים מבני המקום. הנתבעים היו בעלי חזקה במשבצת הרחבה לבנים וזכאים לרכוש מגרש (להלן: "המגרש") בין התנאים של רכישת המגרש במסגרת פרויקט בנים ממשיכים, היה איסור על מכירתו במשך חמש שנים מיום החתימה על הסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י"), וכן חובה להקים בית במגרש ולהשלים את בנייתו תוך שנתיים מיום החתימה על הסכם הפיתוח, שאם לא כן ממ"י רשאי להחזיר לידיו המגרש. לטענת מלמד, ברנדר היו מעוניינים לזכות במגרש ולהפיק רווח ממימושו, אולם לא הייתה להם כוונה להשקיע כספים ברכישת המגרש ובהקמת בית. בתחילה נעשו מגעים למכירת המגרש לאחותה של הנתבעת ובעלה - מירה וניר גברעם (להלן : "גברעם"). בפברואר 1995 פנה הנתבע לתובע וביקש ממנו הלוואה, אשר עמדה בתחילה על סך של 20,000$ ולאחר מכן על סך של 30,000$. זאת כדי לשלם תשלומים בקשר עם המגרש עד ליום 15.2.1995. התובע טען כי הנתבע הבטיח לו שהכסף יוחזר עד מקסימום חודש ימים. מלמד משך מן הכספת שלו בבנק סכום מזומן של 32,000$. התובע טען כי הנתבע רכש שטר חוב בו רשם התובע את הסכום - 90 אלף ₪ ומסר אותו לידיו על מנת שיחתים את מלכה. לבקשת ברנדר הוסיף מלמד סכום נוסף של 1,000$ ובסה"כ מסר לו סכום של 31,000$ במזומן. מלמד טען כי ברנדר היה מודע לכך שהתובע זקוק לכסף כיון שהוא מחפש מגרש לבנות עליו בית. בחודש מרץ 1995 נקרתה בידי מלמד הזדמנות לרכוש מגרש בישוב אחר, אולם מאחר וברנדר דחו את השבת כספי ההלוואה העסקה נכשלה. ביוני 1995, לאחר שבמשך חודשיים היה מלמד מרותק לביתו עקב תאונת דרכים שעבר, ביקש התובע שכספו יושב לו. אולם, ברנדר ציין שכעת עומד על הפרק תשלום דמי היוון למנהל ושאין בידו האפשרות להשיב לו את ההלוואה. לכן הציע הנתבע כי מלמד ירכוש את המגרש כאשר סכום ההלוואה יקוזז על חשבון התמורה. לטענת מלמד, אמר לו ברנדר כי עלות המגרש ללא בניה תהיה כ- 100,000$: 60,000$ - עבור הוצאות שונות (עלות פיתוח המגרש, מסים ודמי היוון למנהל). 40,000$ - שהוא הרווח של ברנדר. עוד טען מלמד כי בפגישה שהתקיימה ביולי 1995, בה נכחו ילדיו וידידה שלו, סוכם כי ההוצאות שעל מלמד לשלם עומדות על 60,150$ וכי הרווח של ברנדר יעמוד על 40,000$. כמו כן נטען להבנות שונות אשר תפורטנה בהמשך. ההסכמות בין הצדדים לא הועלו על הכתב לאור מהות העסקה. עוד ציין התובע בכתב התביעה, כי העובדה שהעסקה לא היתה גלויה ולא דווחה באותה עת לשלטונות המס, נבעה מהיתרון שרצו התובעים להשיג - מימוש המגרש בטרם היו זכאים לכך ופטור ממס שבח במכירת דירה מזכה. בדיעבד התברר למלמד כי ברנדר נהגו עמו בחוסר תום לב וכי נדרש לשלם להם סכומים ביתר. בחודש אוקטובר 1995 נוסח בין הצדדים זכרון דברים בו נקבע שהסכום המקסימאלי שיחול על מלמד בגין רכישת הזכויות בקרקע, פיתוח והוצאות מיסים ואגרות לא יעלה על סך של 122,000$. מלמד טען כי התאריך אשר מופיע על גבי זכרון הדברים (21.8.95) הנו טעות קולמוס. לטענת מלמד, הסבו לו ברנדר נזקים בהתנהלותם שכללה התנערות מהתחייבויות שניתנו לו בעניין נטילת משכנתא בגין הנכס, דרישה להקדמת התשלום בגין הרווח שלהם וכיו"ב. הנזקים פורטו בהרחבה בכתב התביעה. לאחר שפרץ סכסוך בין מלמד לברנדר, דווח התובע ביוני 2003 לשלטונות מס שבח על העסקה והנתבעים נדרשו לשלם מס שבח בסכום של 150,000 ₪. ברנדר טענו כי מס השבח חל על מלמד, לנוכח סעיף בזיכרון הדברים הקובע כי המסים החלים בד"כ על המוכר יחולו על הקונה. התובע טען כי הבין שמדובר רק במיסים שוטפים החלים על הקרקע והבית. מלמד העמיד את סכום התביעה על סך של 800 אלף ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין. מלמד עתר למתן צו הצהרתי לפיו הוא זכאי לקבל את זכויות החכירה בנכס וכי על הנתבעים לשלם את מס השבח. כמו כן ביקש למנות את ב"כ ככונסת נכסים לחתום בשם ברנדר על כל מסמך שיידרש לשם רישום הזכויות בנכס על שם התובע. בכתב ההגנה שהוגש מטעמם דחו ברנדר את טענות התובע. לטענתם, מלמד התעניין ברכישת המגרש מיוזמתו. לאחר שהתברר כי גברעם אינם מעוניינים לבצע את העסקה הציעו לו הנתבעים לרכוש את המגרש. הסכום של 90,000 ₪ - 30,000 דולר שולם על חשבון העסקה ולא דובר בהלוואה. כמו כן, נדחו שאר טענות התובע. באשר לחיוב בתשלום מס השבח - טענו הנתבעים כי על פי ההסכם מוטל החיוב על התובע. ברנדר הגישו כתב תביעה שכנגד בו התבקש סעד של פינוי התובע מהמגרש . הנתבעים טענו, בין היתר, כי בסוף חודש פברואר 2003 פנו למלמד בבקשה לתאם פגישה אצל עורך דין על מנת לקדם את העברת הזכויות במגרש על שמו. לטענתם, פנו אליו רק לקראת סוף תקופת הצינון על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, על רקע הבהרת הנתבע שאין בדעתו לשלם את מס השבח אשר אמור לחול על העסקה, בניגוד להסכמות בין הצדדים. מלמד לא היה נכון לשתף פעולה לצורך חתימה על הסכם. בהעדר שיתוף פעולה מצד מלמד דיווחו ברנדר על העסקה ביום 25.9.03 ועם קבלת שובר התשלום בגין מס השבח הוא שוגר למלמד. אי תשלום המס מהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר מזכה את הנתבעים להודיע על ביטולו. הנתבעים טענו כי ההסכם בטל וכי על התובע לפנות את המגרש ולהחזיר לתובעים את החזקה במגרש. 2. הלך הדיון מטעם מלמד הוגש תצהירו, תצהירה של ידידתו גב' שרה פלד ותצהירה של בתו, גב' נועה מלמד. מטעם ברנדר נמסרו תצהירו של שלמה ותצהירו של ניר גברעם. כל המצהירים העידו והוגשו סיכומים בכתב. 3. דיון א. סיבות ההתקשרות לרכישת המגרש הפלוגתא הראשונה שיש להכריע בה נוגעת לנסיבות שהובילו לרכישת המגרש ע"י מלמד. מלמד טען כאמור כי דובר בהלוואה שהעמיד לנתבעים. רק לאחר שהובהר לו כי ההלוואה לא תושב לו במועד שהובטח, נאלץ להתקשר עם הנתבעים בהסכם לרכישת המגרש תוך איבוד עסקה אחרת בה היה מעוניין. מנגד טענו ברנדר כי רכישת המגרש נעשתה לחלוטין ביוזמת התובע. התובע לא הוכיח את טענתו באשר לנסיבות שהובילו אותו להתקשרות בעסקה עם הנתבעים. ראשית, גרסתו של התובע בעניין זה היתה בלתי עקבית - בתצהירו (סעיף 11) טען מלמד כי הוא ושלמה הגיעו למשרדה של עו"ד נירקו ביום 12.2.95 לצורך עריכת הסכם הלוואה, אולם הסתבר שעורכת הדין אינה חשה בטוב והפגישה בוטלה. עקב לחצו של שלמה ודחיפות העניין משך מלמד באותו יום את הכסף המזומן מן הבנק הסתפק בכך שהנתבעים יחתמו על שטר החוב. בעדותו, לעומת זאת, טען מלמד כי הגיע פעמיים למשרדה של עו"ד נירקו - בחודש פברואר 95 רצה לערוך הסכם הלוואה עם הנתבע אלא שאז לא יכלה עוה"ד לפגוש אותו שכן חשה ברע. נוסף לכך, הגיע אליה בחודש יולי 1995 עם שלמה וסיפר לה שברנדר אינם מסוגלים להחזיר את ההלוואה והוא אמר לה שהוא יכנס בנעליהם. לדבריו, נאמר לו על ידי עו"ד נירקו ש"אי אפשר לעשות כך, אף עו"ד לא יסכים לעשות הסכם כזה, מאחורי הגב של מנהל מקרקעי ישראל. יצאתי החוצה ואמרתי את זה לשלמה". (עמ' 7 ש' 24-26). כאשר נשאל מדוע הגרסה לעיל אינה מופיעה בכתב התביעה ובתצהיר, טען מלמד "מוזר שזה נשמט אבל זה מה שהיה". לגבי העדרה של גרסה זו בכתב התביעה השיב כי הוא נכתב תוך הגבלת זמן. מלמד שלל בחקירתו את שאלת ב"כ הנתבעים, על פיה הדברים המתייחסים לביצוע עיסקת רכישה ולא הלוואה, נאמרו לו כבר בחודש פברואר 1995 - באותה פגישה אליה הגיע עם עו"ד נירקו (עמ' 8 לפרוטוקול). גרסה זו של התובע בדבר שתי פגישות לא הובאה, כאמור, לא בתצהירו ולא בכתב התביעה אלא לראשונה בעדותו - ויש להטיל ספק במהימנותה. נראה כי כבר בתחילת הדרך ביקש אכן התובע לרכוש את המגרש. מסקנה זו נתמכת בעובדה כי התובע יכול היה לזמן לעדות את עו"ד נירקו, אולם הוא נמנע מלעשות כן. יש לציין כי לא הוצגה על ידו כל סיבה טובה להמנעות מזימונה לעדות בעניין זה. הלכה פסוקה היא כי הימנעות מהעדתו של עד רלבנטי, מקימה חזקה כי עדותו של אותו עד לא הייתה תומכת בגרסה הנטענת, במקרה זה הגרסה כי עניין רכישת המגרש עלה לראשונה ביולי 95', לאחר שהסתבר לתובע כי לא תוחזר לו ההלוואה הנטענת. יתרה מזאת, גרסתו של מלמד באשר לנסיבות רכישת השטרות היתה בלתי סבירה. מלמד טען כי הנתבע הוא שקנה את כל שטרי החוב וכי הוא ידע רק על שטר החוב הראשון ששלמה קנה (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 20-21). כאשר נשאל מדוע נקנו באותו מעמד מספר שטרי חוב - דבר המעיד על כך שהיתה כוונה לעסקה מתמשכת - השיב : "אני אומר שאם זה ככה אני לא ידעתי שמישהו מתכנן לי עיסקה. אני לא הייתי בשום עיסקה איתו". עדות זו באשר לאי ידיעה על קיומה של עסקה, אינה מקובלת עלי. יש להעדיף את גרסתו העקבית של שלמה בעניין זה, לפיה, לאחר שהגיע עם התובע למשרדה של עו"ד נירקו הוחלט להחתים את הנתבע על שטרות בגין כל תשלום שיבוצע על ידו : "..הלכנו לעו"ד שלו לעשות חוזה, הסתבר שאין חוזה אלא יש שטרות. ש. אתה לא נכנסת לעורכת הדין אתה חיכית בחוץ. ת.חכיתי בחוץ והוא אמר שלא צריך חוזה, והוא ישלם לי ועל כל תשלום אני אחתום לו על שטר על הסכום שהוא שילם." (עמ' 44 לפרוטוקול). בנוסף לא הוכחה טענתו של מלמד כי ברנדר הזדקקו להלוואה (עמ' 42 לפרוטוקול). כאשר שלמה נשאל האם היה להם די כסף להרים את הפרויקט לבד השיב "אם הייתי מתאמץ כן, לפחות בשלבים הראשונים עד לרכישת המגרש". יש לציין בהקשר זה כי טענתו האמורה נתמכת בנספח א' לתצהירו של שלמה - דף הנושא כותרת "פירוט חשבון עבור קרקע שויתרתה" (כך במקור - ד.ק.), ממנו עולה כי אכן קוזז סך של 59,000 ₪ עבור המגרש מחשבונו של הנתבע. כמו כן, עולה מאותו פירוט חשבון כי לטובת הנתבע עמדה יתרה נוספת בסך של כ- 60,000 ₪. זאת ועוד. אינני מקבלת את טענת מלמד כי רכישת המגרש בקדימה נכשלה עקב אי השבת כספי ההלוואה הנטענת על ידי ברנדר. מלמד עצמו ציין (בסעיף 8 לתצהירו) כי בעת שחיפש נכס לרכישה עמדו לרשותו 160,000$ ממקורות שונים. בחקירתו הסביר מלמד כי אמור היה לשלם עבור המגרש בקדימה 56,000 דולר במזומן, שאז היה יורד מחירו ל - 80 אלף דולר. מלמד נשאל: "ש. למה אם כך נשאר לך 129,000 דולר למה לא לקחת מהכסף הזה וקנית את המגרש בקדימה. ת.מכיוון שהעסקה היתה מבוססת על 56,000 דולר זה מאוד קסם לפרסי הזה (מי שהיה בעליו של המגרש בקדימה - ד.ק.) ולכן ירד המחיר, הוא היה מעוניין שאני אשלם את החלק הארעי בדולרים. באותו זמן כסף בשקלים היה לי 50,000 ₪. את העסקה הזו היה צריך לבצע מיד. ש. לקנות בדולרים אי אפשר. ת.אני אדם עסוק. אי אפשר להספיק הכל מהר." טענה זו נראית בעליל טענה בלתי סבירה. אין הגיון בטענה שאדם שעומדים לרשותו משאבי כסף במטבע מסוג אחד- ימנע מלבצע עסקה שהנה עסקה אטרקטיבית בעיניו - רק משום שנדרשת פעולת המרה פשוטה של מטבע מסוג אחר שברשותו. ממילא, אין גם באמור בתצהירה של גב' פלד כדי לתמוך בטענה זו. טענתה של גב' פלד כי כך נאמר לה על ידי מלמד, אין בה כדי לשפוך אור באשר למכלול הנסיבות אשר עמדו ביסוד אי מימושה של העסקה לרכישת המגרש בקדימה. גם טענת מלמד כי לא צריך היה להיכנס לעיסקה מסובכת דרך ברנדר, לשלם להם רווח בסך 40 אלף דולר ולהיות מנוע במשך חמש שנים מלדווח על העסקה - על רקע קיומה של אפשרות כי יזכה במגרש בעצמו - אינה מקובלת עליי. ראשית, בפני מלמד הייתה פתוחה הדרך לפנות למזכירות ולברר. מלמד טען, אמנם, כי התבקש לשמור על סודיות בקשר עם העסקה, מכיון ש"כפי שהם תארו את זה הם נזהרים אחד מהשני". עם זאת, בעדותו מסר גברעם כי כאשר התעניין ברכישה, הוא עצמו הלך למזכירות ועשה בדיקת עלויות - "הלכתי למזכירות ושאלתי מה המסים, לא ידעו לתת לי תשובות מדויקות... במהלך השבועות האלה בדקתי עלות בניה. לגבי עלות המגרש היתה לי שיחה במזכירות שאלתי אם אני רוצה להכנס כמה תהייה עלות המגרש, הם לא ידעו לתת לי תשובה." מכאן, כי ודאי שניתן היה לעשות בירור במזכירות האם קיימת אפשרות לרכוש מגרשים בהרחבה ב"שוק הפתוח". שנית, מנספח א' לתצהיר העדות הראשית של מלמד, שהנו החלטת אסיפה בעניין הרחבת המושב בצור משה והקצאת מגרש למגורים (להלן: "החלטת אסיפה") עולה כי בסבב הראשון משווקות 72 יחידות לצאצא ראשון מבני המקום כאשר יתרת המגרשים ישווקו לאחרים ולבנים שניים מבני המקום עפ"י החלטות האסיפה הכללית. בסעיף 4.4 לאותה החלטת אסיפה, נכתב כי כל עוד לא הסתיימה ההרשמה ואישור המועמדים מבני המקום בסבב הראשון, אין חברת גבעת משה בע"מ מפרסמת פניה לציבור וההרשמה אינה פתוחה לאחרים שאינם בני המקום. נראה, לכן, כי בכ"ז הייתה אטרקטיביות מסוימת בביצועה של העסקה באמצעות ברנדר, שכן על פניו דובר בעסקה שהיתה מוקדמת יותר מבחינת מועד מימושה וכן כזו שמימושה ודאי יותר. מעבר לכך, איני מקבלת את טענת מלמד שלא היה מודע, בזמן אמת, לכך שמדובר בעסקה אשר במסגרתה נאסרה מכירת הקרקע על ידי בני המושב לצדדים שלישיים במשך תקופה בת חמש שנים. הסיבה שבגינה נמסרו שטרות כנגד תשלומים ולא נערך חוזה בשלב מוקדם - היתה הידיעה שמדובר בהסכם לא חוקי ומטעם זה אין מקום להעלותו על הכתב. מעבר לכך, מלמד עצמו העיד כי עוה"ד מסרה לו שאין אפשרות לעשות כך, "אף עו"ד לא יסכים לעשות הסכם כזה, מאחורי הגב של מנהל מקרקעי ישראל". למרות שזו היתה עמדתה הידועה של ב"כ באותו מועד, לפי גרסתו של מלמד עצמו, הוא בחר להיכנס לעסקה האמורה עם הצדדים, שהרי אף לפי גירסתו, זיכרון הדברים בינו לבין ברנדר נחתם במועד מאוחר מדברים אלה שנאמרו לו. עניין אחרון הנוגע לאילוצו, כביכול, של מלמד להתקשר בעסקה נוגע לכדאיותה של העסקה. בהקשר זה יש לציין כי גם מבחינה אובייקטיבית לא הופרכה טענת ברנדר כי דובר בעסקה אטרקטיבית מבחינת מלמד: המגרש בקדימה אשר נטען כי רכישתו הוכשלה, כביכול, היה מגרש דו משפחתי, ששטחו 400 מ"ר ברוטו כאשר הבניה המקסימלית עבורו עמדה על 120 מ"ר, בעוד שהמגרש בצור משה הוא מגרש עבור בית בודד בשטח של 500 מ"ר. על פי עדותו של גברעם דובר באחד משני המגרשים הטובים ביותר שהיו בהגרלה שם "...ושלמה אז נתן לי מפה ואמר לי ניר תבחר ואנחנו בחרנו סמנו איקס על שני מגרשים שלדעתנו היו הכי טובים אז, סמנו ונתנו לאחר מספר שבועות שלמה אמר שזכינו." (עמ' 37 ש' 18-19). לסיכום כל האמור, על רקע התנהלותו הסובייקטיבית של מלמד והנסיבות האובייקטיביות האופפות את ההתקשרות- אני דוחה את טענות מלמד הנוגעות ל"אילוצו" להיכנס לעסקת רכישת המגרש. הגיוני ביותר בעיני כי מלמד אכן היה מעוניין ברכישת המגרש ורכש את המגרש, בסופו של דבר, כאשר אין מדובר בעסקה שנכפתה עליו, כפי שהוא מנסה להציג זאת כעת. בשולי הדברים ראוי לציין כי אף ככל שהייתי מקבל את גרסתו של מלמד כי בשלב הראשון, וכל עוד לא היה ברור מי ירכוש את המגרש, דובר בהעמדת מעין מימון ביניים לנתבעים וכי רק בשלב מאוחר יותר התגבשה האפשרות כי הנתבע הוא שירכוש את המגרש, סביר בעיני כי אפשרות רכישתו של המגרש על ידי מלמד עלתה כבר בשלב המוקדם. ב. התשלומים במסגרת עסקת המכר עלי לבחון עתה את טענותיו של מלמד בכל הנוגע לסכומים אשר לתשלומם הנו זכאי, לטענתו. בסעיף 57 לכתב התביעה תבע מלמד, בין היתר, את הסכומים הבאים: - ההפרש שבין 101,000$ ל- 125,266$ שהם 24,266$ בצירוף ריבית והצמדה מיום 20.6.96 בסך 140,563 ₪ אשר פורטו בסעיף 34 לכתב התביעה. - החזר בגין תשלומים נוספים ששולמו על ידי התובע בסך 66,000 ש"ח, אשר פורטו בסעיף 35 לכתב התביעה. מדובר בתשלומים אשר נדרשו על ידי הנתבעים בגין הוצאות שונות כגון היטל ביוב, תוספת פיתוח, מס רכישה, היטל השבחה וכיו"ב. - החזר בגין תשלומים עודפים המפורטים בסעיף 36 לכתב התביעה בסך 10,959 ₪, המורכבים לטענת התובע מגביה ביתר עבור חשמל ותכניות בניה וכן סכום נוסף של 3,000 ₪ שסיבת גבייתו אינה ברורה לתובע. כמו כן, נתבעו סכומים בגין בנית חומות (סעיף 45 לכתב התביעה), הפסד בגין דמי שכירות (סעיף 51 לכתב התביעה), תשלום עדוף בדמי שכירות (סעיף 52 לכתב התביעה), ריביות (סעיפים 52 ו - 54 לכתב התביעה) החזר רווח בסך 40 אלף דולר (סעיף 55 לכתב התביעה), עגמת נפש (סעיף 56 לכתב התביעה). בסיכומי מלמד נכתב, לעומת זאת, כי ברנדר גבו ממלמד סכום עודף של 32,841$ שהוא ההפרש שבין התשלומים ששילם התובע לברנדר לבין הוצאותיהם של הנתבעים בפועל בגין המגרש והבנייה. בעקבות כך נכתב בסיכומי הנתבעים כי בסיכומיו נטש מלמד את עילת התביעה בגין הסכומים ששילם ביתר ע"ח הנכס לנתבעים כפי שסוכם בין הצדדים בזיכרון הדברים, וטוען להפרשים בין סכומים ששילם התובע לנתבעים לבין ההוצאות אשר הוציאו הנתבעים בפועל. הנתבעים ציינו כי הם מתנגדים לשינוי חזית. כדי להעמיד דברים על דיוקם - טענת הנתבעים כי התובע דורש סכומים ששילם ביתר לעומת הסכום שסוכם בזיכרון הדברים - אינה מדויקת. אחד הסכומים הנתבעים הוא ההפרש שבין הסכום ההתחלתי בו דובר - 101,000$ לבין הסכום ששולם בפועל. זאת, בעוד שהסכום שסוכם בזכרון הדברים עמד, כאמור, על 122,000$. עם זאת, ככל שהדבר נוגע לטענה בדבר שינוי חזית - הרי שיש לקבלה. תביעותיו של מלמד, כפי שפורטו בכתב התביעה, פורטו על ידי לעיל. בסעיף 39 לכתב התביעה נכתב כי התובע שילם ביתר מעבר לסכום ההוצאות ששולם בפועל על ידי הנתבעים בגין הבית - אולם לא סכום זה הוא שנתבע, כאמור. בסעיף 39 לתצהירו של מלמד נכתב כי שילם לברנדר סך של 123,166$ כאשר בשווים המוסכם מדובר בסך של 125,260$. בסעיף 40 לתצהיר נכתב כי מלמד שילם 12,915$ נוספים. בסעיף 42 לתצהיר נכתב, אמנם, כי נחשפו הוצאותיהם האמיתיות של ברנדר וכי הן עומדות על 60,172$. בסיכום כל האמור נכתב בסעיף 44 לתצהיר של מלמד כי " מחישוב הסכומים עולה כי נדרשתי ושלמתי בגין הוצאות סכום עודף של 38,003$. בסה"כ שילמתי לנתבעים 138,175$ בעוד הנתבעים היו זכאים לקבל ממני 100,172$ בלבד (כולל 40,000$ רווח)." בפתח חקירתו של התובע הצהיר ב"כ הנתבעים כי הנו מתנגד להרחבת חזית. יש לציין כי בפרוטוקול נכתב כי הפנה לסעיף 52 לתצהירו של התובע, אולם מעיון בסעיף 42 ו - 52 לתצהיר התובע עולה כי מדובר בטעות הקלדה וכי כוונתו היתה לסעיף 42 האמור. לאור האמור לעיל יש לקבל את טענת הנתבעים בסיכומיהם כי מדובר בהרחבת חזית שאין לקבלה. יש להידרש, אפוא, לטענות התובע כפי שהועלו בכתב התביעה. ראשית, יש לבחון את טענתו של התובע כי בפועל נדרש לשלם סך של כ - 125,266$ במקום הסך של 101,000$ שהוא סכום עלות המגרש, כפי שסוכם בין הצדדים. אין לקבל את הטענה בדבר ההפרש הנטען שהרי התובע חתם, בסופו של יום, על זיכרון דברים בו הסכים להוצאות עד לסכום של 122,000$. בכך גילה את דעתו כי הוא מסכים לעלותה החדשה של העסקה. מכל מקום, ודאי שלא הוכח כי קיימת לו עילת תביעה ביחס לסכום זה. לכן יש לדחות רכיב זה של התביעה. עתה אבחן את יתרת הסכומים אשר התובע טען בסעיף 35 לכתב התביעה לתצהירו כי שולמו על ידו ללא הצדקה. - תשלומים נוספים בגין תוספת לפיתוח בסך 5,000 ₪ ו -12,000 ₪ - התובע טען כי דובר שהוצאות הפיתוח תעמודנה על סך של כ- 35,000$. מנגד טוען הנתבע בתצהירו (סעיף 17) כי גבעת משה קבעה שעלות הפיתוח תהיה כ-38,000$ ובנוסף נדרשו להפקיד עוד סך של 5,000$, אם הוצאת גבעת משה יהיו גבוהות מהצפוי וכי לא ניתן היה לדעת מה תהיינה עלויות הפיתוח. יש לציין כי בסעיף 6 (סעיפים 6.1- 6.3) להחלטת האסיפה שצורפה כנספח א' לתצהירו של מלמד, הנושאת תאריך מחודש דצמבר 1994, נכתב כי מועמד שנמצא זכאי להקצאת מגרשים חייב להסדיר לפני מועד ההגרלה את התשלומים הבאים: ע"ח פיתוח המגרשים: להשלים את התשלום הראשון אשר עבורו נתן ערבות בנקאית בסכום השווה בשקלים ל - 10,000$ (סעיף 6.1). להפקיד המחאה על סכום השווה בשקלים ל - 10,000$ לתאריך פרעון 30 יום מיום ההגרלה (סעיף 6.2). להפקיד המחאה על סכום השווה בשקלים ל - 10,000$ לתאריך פרעון 90 יום מיום ההגרלה (סעיף 6.3). כמו כן, להפקיד המחאה על סכום השווה בשקלים ל - 5000$ לתאריך פרעון 180 יום מיום ההגרלה (סעיף 6.4). בנוסף על כך נדרש סכום נוסף בסך של 5,000 דולר ככל שיידרש. (סעיף 6.5) כמו כן, ע"ח תשתית קיימת - לקרן פיתוח ושיפור פני הכפר - לפי סעיף 6.6 נדרש להפקיד המחאה על סכום בשקלים השווה ל - 3,000$ לתאריך פרעון 30 יום מיום ההגרלה . כלומר- בסה"כ נדרש תשלום שנע בין 35,000$ במינימום ל - 43,000$ במקסימום. ברנדר לא טענו כי הציגו את החלטת האסיפה בפני מלמד. נראה כי הסכום שהוצג בפני הנתבע כדמי פיתוח עמד אכן על 35,000$ ולא דובר על אפשרות כי ייתכן סכום גבוה מכך. מכל מקום, בסופו של יום, כעולה מאישור שהומצא על ידי גבעת משה - נ/ 16 (להלן : "אישור גבעת משה") שולם הסך של 107,000 ₪, שהוא כ- 35,000$ על פי הרכיבים הבאים: סך 30,000 ₪ ביום 31.10.94 סך 30,000 ₪ ביום 20.2.95. סך 15,000 ₪ ביום ..20.4.95 סך 15,000 ₪ ביום 20.7.95. סך 5000 ₪ ביום 20.9.96. סך 12,000 ₪ ביום 20.4.2001. מכאן עולה כי בסך הכל עמדו דמי הפיתוח ששולמו בגין המגרש - כולל הסכום של 17,000 ₪ הנתבע לעיל - על סכום של כ- 35 אלף דולר (לפי שער מקורב דולר שווה ערך שלושה שקלים). אף אם קיימת חריגה מסכום דמי הפיתוח ששלומו - מדובר בחריגה זעירה מסכום דמי הפיתוח שהתובע טוען כי הוסכם לגביהם. זאת ועוד. להבדיל מטענת מלמד כי אין באישורים של גבעת משה כדי להעיד מיהו הגורם ששילם בפועל את ההוצאות (מלמד או ברנדר), טענה אותה אני מקבלת, הרי שאיני מקבלת את טענת מלמד בהקשר זה על פיה האישורים שניתנו על ידי גבעת משה אינם מהווים סימוכין בכלל לתשלומים שאכן בוצעו. טענה נוספת שיש לדון בה בהקשר של דמי הפיתוח ששולמו, היא הטענה כי התובע טען שבשעתו כאשר שילם סכום של 24,000 ₪ לנתבעים - נאמר לו כי מדובר בתשלום נוסף בסך 15,000 ₪ שיש לשלם בגין פיתוח, מעבר ל - 90 אלף ₪ ששילם כתשלום הראשון (אותו סכום אשר היה אמור להיות הלוואה, לטענתו). עם זאת, התברר לו כי בפועל שימש הסכום האמור לסילוק חובם האישי של הנתבעים כלפי המשקם. כנגד דברים אלה טען שלמה כי הגיע לתובע בעת ששכב בביתו והתאושש מתאונת דרכים והסביר לו שמדובר בתשלום בסך של כ - 19,000 ₪ עבור המשקם, כאשר תשלום זה נדרש על מנת לאפשר את רכישת המגרש. כמו כן, הוצג בפניי אישור בדבר תשלום החוב למשקם שעמד על כ- 19,000 ₪. בעניין זה של תשלום החוב למשקם, יש לציין כי כי בסעיף 6.9 להחלטת האסיפה נכתב כי על כל בית אב להסדיר את חובותיו, בין שמדובר בחובות על פי חוק גל ובין שמדובר בחובות אחרים, על מנת שיוכל להשתתף בהגרלה. ברנדר טענו כי לא דובר בחוב אישי אלא כי דובר בחוב של האגודה אשר בגינו הוטל עיקול על המשבצת שלהם באגודה. ברנדר הציגו את מוצג נ/ 15, החלטת המשקם, בה נכתב כי: "על פי הודעת המינהלה, לחברים ברנדר שלמה ומלכה שהודיעו על רצונם כי הוראות החוק לא יחולו עליהם, לא היה חוב ישיר לאגודה, וסכום חלף הערבות שולם על ידם במזומן ותחת מחאה, בתאריך 25/5/95". (ההדגשה שלי - ד.ק.) מדברים אלה עולה כי אכן לא דובר בחוב פרטי של ברנדר אלא בחוב של האגודה אותו נדרשו לשלם על מנת שניתן יהיה לקבל את המגרש. יש לציין עם זאת, כי למרות שהנתבע טען שוב ושוב כי דובר בתשלום על חשבון החוב למשקם, כאשר נשאל האם ייתכן כי הסכום של 24,000 ₪ מהווה תשלום בגין 15,000 ₪ עבור הוצאות פיתוח + 9,000 ₪ עבור תשתיות, כפי שפורסם בהודעה מחודש יולי 2005 - כאשר בסופו של דבר ה- 15,000 ₪ הראשונים נכללו בסכום של 90,000 ₪ ששולם על ידי המלמד וסך של 9,000 ₪ בשני שיקים לא נגבה בפועל - לא ידע הנתבע להשיב על כך בדיוק. עם זאת, איני רואה חשיבות של ממש באשר לאופן ייחוסם של הסכומים על ידי ברנדר וזאת להבדיל מן השאלה באשר לנחיצות תשלומם בכלל, לצורך קידומה של העסקה. כפי שהעיד ברנדר, מה שחשוב היה שבסופו של דבר כל התשלומים שנדרשו שולמו, שהרי אחרת לא ניתן היה להתקדם עם רכישת המגרש. עולה מן האמור לעיל, כי סכום זה של 24,000 ₪ אשר נגבה ממלמד- לא שולשל לכיסם של ברנדר אלא שימש למימון הוצאות שנדרשו לצורך רכישת המגרש. יש לציין כי גם אם מדובר בסכומים נוספים שחרגו מצפייתו של המלמד בדבר עלות המגרש - הרי שנתן לכך את הסכמתו, מה גם שאין חולק כי לאחר ביצועו של תשלום זה נערך זכרון הדברים בין הצדדים. כלומר, מלמד היה מעוניין בקיומה של העסקה גם לאחר ביצועו של תשלום זה. - תשלום בסך 6,000 ₪ עבור היטל ביוב - סכום זה מורכב משני תשלומים - האחד בסך 1000 ₪ - שבוצע עבור שנת 95 ואילו השני - בסך 5000 ₪ שבוצע עבור שנת 96. התובע טען כי הסכום של 1000 ₪ נועד לכסות חוב אישי של הנתבעים. אולם, לנוכח האישורים שצורפו כנספחי י"ג לתצהיר התובע עולה כי מלוא התשלום בסך 6000 ₪ אכן נדרש כהיטל ביוב עבור השנים 95-96 בגין המגרש. - תשלומים בסך 4,200, 2103 ו - 2,396 ₪ בגין מס רכישה - יש לציין כי תשלומים אלה שולמו כנגד שוברים. התובע טען כי בפגישה שנערכה ביולי 95' דובר כי מס הרכישה יעמוד על כ- 900$ ואילו בפועל, עקב אי דיווח במועד של ברנדר על העסקה נצברו קנסות וריביות. מנגד, טען הנתבע כי לא ננקבו סכומים וכי ממילא סכום מס הרכישה מהווה נגזרת של דמי ההיוון אותם אמור היה לשלם התובע, כאשר אלה נגזרים משטח הבית שהתובע ביקש לבנות. לא הוצגו תימוכין לטענתו של התובע כי דובר שהסכום יעמוד על 900$. כמו כן לא הוצג בפני מועד הדיווח וכי הסכומים האמורים אכן מורכבים מקנסות וריביות. ברנדר נשאל מדוע טיפל בנושא מס הרכישה שנתיים לאחר מכן לכך השיב "אני לא מטפל במס הרכישה, רשויות המס היו צריכים לשלוח לי שובר תשלום והם שלחו אותו בשנת 97' אני לא אחראי לזה". עם זאת, לא ברור מדוע נשלח השובר במועד זה ומה חלקו של כ"א מן הצדדים במצב עניינים זה. בנסיבות אלה יש לדחות רכיב תביעה זה. - תשלום בגין היטל השבחה - התובע טען כי בפגישה שהתקיימה ביולי 95' דובר כי היטל השבחה יעמוד על סכום של כ- 2,200$, שהם כ- 10% מדמי ההיוון. בפועל נטען כי שולם על ידו סכום גבוה יותר העומד על כ- 15,000 ₪. הנתבעים דחו את הטענה כי ננקב סכום כלשהוא בגין היטל השבחה. לדבריהם, באותו מועד לא היה ידוע כלל כי יוטל היטל השבחה. מעבר לכך טוען התובע כי שיעור היטל ההשבחה נגזר מגובה דמי ההיוון, כאשר זה נגזר מגודל הבית אשר התובע מבקש לבנות. בסעיף 1 למוצג ת/1, שהנו הוראת אגף של מנהל מקרקעי ישראל הנושאת תאריך מיום 24.8.1997 נכתב "בהתייחס לבג"צ המועצות האזוריות בענין היטל השבחה, ובעקבות הנחיות פרקליטות המדינה בנושא, הוחלט שבכל מקרה בו אושרה עסקה בהתאם להחלטת מועצה מספר 612 ולא שולם בגינה היטל השבחה, המנהל ימנע מתן כל שירות למי שנערכה עמו עסקה למגרש עפ"י ההחלטה האמורה, אלא אם כן הוא הסדיר את התשלום בגין ההשבחה". מכך עולה, לכאורה כי מדובר בדרישה שהתהוותה בפועל מאוחר יותר. התובע טען כי מלכה היתה מעורה בנושא זה וכי היא טענה כי שיעורו של היטל ההשבחה יעמוד על כ- 10%. כמו כן, נטען על ידו כי מחוזר המנהל עולה אכן שמדובר בהיטל של 10%. יש לציין כי מחוזר המנהל עולה כי מדובר בהיטל של 10% מן התקבולים שהתקבלו בגין המגרש במנהל. יוצא מכך כי הסכום אמור לעמוד על 10% מדמי ההיוון שהם כ- 66,000 ₪. לעומת זאת, טען התובע כי נדרש לשלם כ- 15,000 ₪ (7,250 ₪ + 7,953 ₪ בגין היטל השבחה). יש לציין כי הסכום של 7,950 ₪ אכן שולם כנגד שובר כעולה מנספח י"ג. בכל הנוגע לסכום של 7,250 ₪, אשר נטען כי שולם בצ'ק - הרי שתשלומו של סכום זה הוכח בדפי החשבון של התובע ושל הנתבעים -מוצגים נ/13, נ/14. הנתבע לא זכר לומר בגין מה שולמו לו השיקים הללו. לכן זכאי התובע להשבת סכום זה. - תשלום עבור חשמל ותכניות בניה - התובע טוען כי שילם לנתבעים סכום של 765 ₪ ביתר בגין חשמל ותכניות בניה. כמו כן טוען כי שילם סכום של 6,000 ₪ בשלושה שיקים לצור משה ואינו יודע בגין מה בוצע התשלום. בהקשר זה טענו הנתבעים כי יש הבדל בין תשלום לתשתיות לבין תשלום לחיבור חשמל. כמו כן נטען כי מדובר בתשלומים ששולמו ישירות לגבעת משה. הוכח אכן כי עבור חיבור חשמל ותכניות שולם סכום כולל של 3,245 ₪. אולם, טענותיו של התובע בדבר התשלומים ששילם - לא הוכחו. כמו כן, יש לקבל את טענת הנתבעים שבסיפא - כלומר שלטענת התובע עצמו מדובר בתשלומים שבוצעו לגבעת משה. ג. חבות לשאת בתשלום מס שבח ברנדר טענו כי החבות לשאת בתשלומי מס שבח חלה על התובע, דבר הנלמד מסעיף 6 לזכרון הדברים שנערך בין הצדדים. לטענתם, גרסתו של מלמד כי מדובר בחבות שלהם הנה בגדר גרסה כבושה אשר הועלתה לראשונה במסגרת כתב התביעה, בעוד שבהתכתבויות שקדמו לתביעה לא היה לה זכר. עוד טענו ברנדר כי מלמד הוא שהיה בעל האינטרס להסתיר את זיכרון הדברים, מאחר שהוא שנדרש לשלם את מס השבח בגין הרווח שצמח לתובעים מהעסקה. מנגד, טען מלמד כי נושא תשלום מס השבח לא עלה בין הצדדים בזמן אמת - כלומר, בזמן עריכת ההסכם, שכן ברנדר סברו שיוכלו למכור את הנכס בפטור ממס שבח אם ימתינו תקופה. עוד טען מלמד כי אין הגיון בכך שמחד יגביל את הוצאותיו לסך של 122,00$ ומנגד - יתחייב לשלם מסים עבור ברנדר - שסכומם אינו ידוע לו. בניגוד לטענתו של התובע כי נושא החבות בתשלום מס שבח כלל לא עלה בין הצדדים, העידה שרה בחקירתה כי הנושא עלה בין הצדדים, אולם לא ידעה לומר מה היו ההסכמות: "שהצדדים דיברו של המיסים שחלים בדרך כלל על המוכר ישולמו על ידי הקונה, מה הם דיברו ביניהם. ת.אני יודעת שהיתה שיחה כזו לא שמעתי את כולה, אני חייבת לציין, בגלל זה אני לא יכולה לציין למה התכוונו" (עמ' 32 ש' 10-13). מאחר והנושא עלה בעת ההתקשרות ונוסחו של סעיף 6 לזכרון הדברים ברור וחד משמעי, אין כל מקום שלא להחיל את הסעיף כלשונו. בע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט נקבע כי מקום שלשון החוזה היא ברורה יש לתת לה עדיפות (ראה גם רע"א 7816/06 עו"ד בויאר נ' עז' המנוח מרמלשטיין, ). בזכרון הדברים אשר נערך בין הצדדים קיימים שני סעיפים המתייחסים לעלויות : סעיף 3 לזכרון הדברים קובע - "צד ב' (התובע - ד.ק.) ישלם לצד א' עבור רכישת הזכויות בקרקע, עבור הפיתוח ועבור כל ההוצאות המיסים והאגרות החלים על צד א' והכרוכים בקבלת הזכויות בקרקע על שמו של צד א', סך שלא יעלה על 122,000$. צד ב' בלבד ישא בכל ההוצאות והתשלומים הכרוכים בבנית הבית." סעיף 6 לזכרון הדברים קובע - "מוסכם בין הצדדים כי כל המיסים החלים בד"כ על המוכר, יחולו על הקונה, צד ב'". מלשון זכרון הדברים עולה כי קיימת התייחסות נפרדת הן לתשלומים שיש לשלמם עבור קבלת הזכויות בקרקע ע"ש ברנדר והן למיסים החלים על המוכר, ככזה. מלמד טען בעדותו, בהתייחס לסעיף 6, כי מדובר, כביכול, במסים החלים על בעלי המקרקעין הפורמליים כגון מסים עירוניים או ביוב. טענה זו אינה מתיישבת עם לשונו הברורה של הסעיף המתייחסת למסים החלים על מוכר, להבדיל ממסים שוטפים החלים על בעל מקרקעין. הדברים בולטים ביתר שאת על רקע סעיף 3 האמור בו נכתב צד א' וצד ב' - להבדיל ממוכר וקונה. זאת ועוד - קיימת הסכמה כי זכרון הדברים הוכן ע"י מלמד בצורה זו או אחרת: בין אם כטענתו של מלמד כי הכתיב לבתו את נוסח זכרון הדברים, ובין אם כטענת ברנדר כי הנוסח היה כבר מוכתב כשהגיעו לחתום עליו. מכל מקום, מעיון בזיכרון הדברים עולה בבירור כי מדובר במסמך שנערך על ידי בעל ידע משפטי. די לראות את תיאורו של הנכס כפי שמופיע בזיכרון הדברים, על מנת להבין שיד משפטית היא שניסחה את זיכרון הדברים. כך, בסעיף 1 לזיכרון הדברים נכתב כי - "צד א' מסכים למכור לצד ב' קרקע בשטח של כ- 500 מ"ר במושב צור משה בגוש חלקה 91 הנכללת בתכנית צש/6-22/17-א' שינוי למתאר צש /0 - 2 / 0 ולתכנית צש/77 / 3 ולתכנית צש / 77/ 1 ולתכנית משמ / 132 (צש) ..." במצב דברים זה מדובר בכלל ברור של פרשנות כנגד המנסח - חזקה על התובע או אותו בעל ידע משפטי שניסח את ההסכם, כי ככל שהתכוון בסעיף 6 למסים השוטפים בלבד החלים על צד א' כבעל המקרקעין - היה נכתב כך ולא כפי שנכתב בפועל - סעיף 6 עוסק במפורש במסים המוטלים על המוכר ככזה, כגון מס שבח. גם טענתו של מלמד בעדותו כי לא ידע לצפות מס זה - "מה שידענו מס רכישה והיטל השבחה" הנה בלתי מתקבלת על הדעת - מס שבח הנו מס ככל המסים, וככל שקיימת צפיות לגבי קיומו של מס רכישה בנסיבותיה של עסקה ביחס לרוכש, כך קיימת צפיות לגבי מס שבח ביחס למוכר. באשר לטענה כי אין היגיון בכך שמלמד, אשר ביקש להגביל את הוצאותיו בגין רכישת הקרקע יתחייב לתשלום המס בסכום שאינו מוגבל - הרי שמדובר כאמור בנוסח של הסכם שהובא על ידי מלמד. ניתן היה בהחלט לבדוק מהו שיעורו של המס בנסיבות האלה מלכתחילה - "אתה אומר שנתון המס לא היה ידוע לשניכם ובגדר התעלומה הזו הוא חותם על הסכם? הוא חתם על הסכם, הוא היה אמור לבדוק כמה זה יעלה לו כי הוא משלם את זה, אם אחרי שהוא בדק וחתם על ההסכם היה בא ואומר לי שהוא לא רוצה את המגרש כי יקר לו הייתי מחזיר לו את הכסף" ( עדותו של הנתבע בעמ' 55 ש' 8-12). לאור כל האמור לעיל יש לקבוע כי זיכרון הדברים מטיל את החבות לתשלום מס שבח על התובע. עם זאת, לשני הצדדים אחריות בגין צמיחתו של החוב והגעתו לשיעורו הנוכחי. ברנדר טען אמנם בעדותו כי מצידו ניתן היה לדווח על העסקה בעת עריכתה - "אני רציתי באותו בוקר שהלכנו לעורכת הדין שלו לחתום על הסכם המכר ולדווח לרשויות" (עמ' 52 ש' 3-4). עוד העיד כי בפברואר 95 לא היתה בעיה להכין חוזה ולדווח שכן "כל המשקים בצור משה בכל מקום עשו את זה. כי ידענו שאמור לצאת החלטת מנהל 737 שמבטל את ההחלטה" (עמ' 52 ) וכי עורכת הדין של מלמד אמורה היתה לטפל בזה (שם). אולם, דברים אלה אינם אמינים בעיני שהרי ברור מאותה החלטת אסיפה כי לא ניתן היה לדווח על העסקה בעת שהתבצעה. עוד טען ברנדר תצהירו כי קיווה שייחתם הסכם מכר בין הצדדים כעבור תקופה של 4 שנים ממועד הוצאת טופס 4 (שהוצא בשנת 2000) כך שהמכר יהיה פטור ממס. עם זאת, אין זה ברור מדוע קיווה למכור בפטור אם סבר כי החבות מוטלת על מלמד. נראה, לכן, כי לשני הצדדים היה אינטרס משותף ב"החבאתה" של העסקה ובאי הדיווח עליה לרשויות המס - כאשר ביסוד כך רצונם להימנע מתשלום מס השבח - בין משום שהחובה לשלמו חלה עפ"י חוק על המוכרים ובין שעפ"י זכרון הדברים - החובה לשלמו חלה על מלמד. יש לחזור ולציין כי הבסיס לאינטרס משותף זה הנו העובדה כי ההתקשרות במועד בו בוצעה - היתה בלתי חוקית. בנסיבות אלה יש לשני הצדדים אחריות שווה לצמיחתו של החוב למימדיו הנוכחיים. לנוכח כך יש להשית את החיוב בגין מס השבח בחלקים שווים על התובע ועל הנתבעים. ד. נזקים אחרים נזקים אחרים להם טוען התובע בכתב התביעה : - עלות בניית חומות בסך 30,000 ₪ - התובע טען כי נאלץ לבנות את החומות מאחר שגבעת משה לא בנתה אותן וזאת למרות ששילם את דמי הפיתוח במלואם. לטענתו, בהיותו נעדר מעמד חוקי במקום לא יכול היה לפנות בדרישה כאמור ואילו הנתבעים נמנעו מלעשות כן. נטען גם כי בגין כך נגרם עיכוב בקבלת טופס 4 עבור הבית. עלות בניית החומות כמו גם הסיבה לכך שבפועל לא נבנו על ידי גבעת משה - לא הוכחה בפניי. מנגד , יש ממש בטענת הנתבעים הנתמכת בנספח כ"א לתצהירו של התובע בעצמו, כי התובע פלש לשטח ציבורי בבנית החומות.לכן, יתכן כי זו סיבת העיכוב במתן טופס 4. לנוכח האמור לעיל אני דוחה טענה זו. - הוצאות בגין דמי שכירות - התובע טען כי מאחר שנדרש לשלם לנתבעים את הרווח שלהם במועד מוקדם מכפי שנקבע ותוכנן, מאחר שנדרש לשלם סכומים ביותר ולנוכח סירובם של הנתבעים לאפשר לו ליטול הלוואה לצורך תשלום דמי ההיוון - התדלדלו מקורותיו הכספיים וחל עכוב ביכולתו לממן את בנייתו של הבית. לכן נאלץ להוציא כספים בגין שכירות עבורו ועבור ילדיו. התובע טען להוצאות בגין דמי שכירות עבור 36 חודשים. כנספחים כ"ג 1-2 צורף חוזה שכירות לתוקף של שנה מיולי 1996 עם אופציה להארכה. כן צורף מכתבו של התובע מחודש יולי 1997 המופנה אל משכיר הדירה, בו נכתב כי החוזה מוארך לשנה נוספת. יש לציין כי מכתב זה אינו חתום על ידי המשכיר. עם זאת, ואף ככל שהייתי מקבלת טענה זו של התובע, ממילא אין לומר כי הוכחו 36 חודשי שכירות אלא לכל היותר 24 חודשי שכירות. מעבר לכך - הבקשה להיתר הבניה הוגשה ביוני 1996 והיתר הבניה ניתן בדצמבר 1996. לכן, אין זה ברור הכיצד טוען התובע בכתב התביעה כי על פי תכנונו אמור היה להתגורר בבית כבר לקראת סוף שנת 1997. לא הובאו נתונים אובייקטיבים שיש בהם לתמוך בטענה כי זהו לוח הזמנים הרלבנטי לבניית בית ולקבלתו של טופס 4 לשם מגורים. ממילא גם לא הוכח כי מדובר בעיכוב בבנייה הנובע כולו מהקדמת התשלומים הנטענת. לנוכח האמור לעיל, אני דוחה טענה זו של התובע, לרבות טענת הריבית הכרוכה בה. - אילוצו של התובע למכור את הבית שברשותו אשר הביא לאובדן דמי שכירות - לטענתו של התובע, היות שהנתבעים סירבו ליטול משכנתא בגין הנכס, נאלץ למשכן דירה שבבעלותו ובבעלות ילדיו ובסופו של דבר נאלץ לממש אותה. כתוצאה מכך טען כי נגרם לו אובדן הכנסה של דמי שכירות בסך 600$ לחודש ובסה"כ אובדן הכנסה של כ- 30,000$. טענת התובע בדבר נכונותם של הנתבעים ליטול משכנתא והפרת הבטחה זו - לא הוכחה. אופן המימון וההוצאות שנגרמו לתובע בגין בניית הבית - הנם לחלוטין סוגיות שבאחריותו ואין לנתבעים כל אחריות בגינן. - תשלום ריבית בסך 4,675 ₪ בגין הלוואה שהועמדה לברנדר - משדחיתי את הטענה בדבר העמדתה של הלוואה לברנדר נדחה גם רכיב זה של התביעה. - אילוצו של התובע להתקשר בעסקה ולשלם את הרווח לנתבעים כפי שכבר קבעתי לעיל, אין לקבל את טענת התובע כי אולץ להתקשר בעסקה. לכן, אין לקבל את דרישתו להשבתו של סכום הרווח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין. - עוגמת נפש - למרות שברור שמערכת היחסים העגומה שבין התובעים לנתבעים לא הסבה קורת רוח למי מהם, איני מוצאת לנכון לחייב את הנתבעים בתשלום כלשהוא בגין רכיב זה. בסופו של דבר הרושם המתקבל מן הפרשה שבפני הוא כי דובר בעסקה שנערכה על ידי התובע, בלא שבחן לעומקם של דברים את העלויות אשר עשויות להיות כרוכות בה. נראה כי דובר בעסקה שנדמתה לתובע כעסקה כדאית אשר יוכל לעמוד בה ללא קושי. אולם בסופו של דבר, כפי שטענו הנתבעים, התברר דבר קיומם של עלויות נוספות אשר הצדדים לא לקחו בחשבון. - כתב התביעה שכנגד - בכל הנוגע לדרישת הנתבעים לביטולו של ההסכם ולהשבה - עקב טענות בדבר הפרות יסודיות מצדו של הנתבע - הרי לאור קביעתי לעיל בדבר הטלת החיוב המשותף לתשלום מס השבח, אין כל מקום לתביעה שכנגד. בכפוף לתשלום חלקו של התובע בשומת מס השבח - אין מקום להורות על ביטול ההסכם. ה. סיכום הנתבעים ישיבו לתובע את הסך של 7,250 ₪ ששולם על ידו ביתר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מן המועד בו שולם ועד היום. הצדדים ישלמו את שומת מס השבח בחלקים שווים. הבקשה למינוי כונס נכסים מטעם התובע - נדחית. בנסיבות העניין איני פוסקת הוצאות ושכר טרחת עו"ד וכל צד ישא בהוצאותיו.מקרקעין